物业管治情况调研报告

物业管治情况调研报告（共7篇）

篇1：物业管治情况调研报告

物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：

1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

二、社区：社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。

三、观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。

四、老西门社区：老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

五、渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

篇2：物业管治情况调研报告

一、高度重视，加强领导

为全面落实《区各镇（街）镇长（主任）环保目标责任书》，街道办事处高度重视，结合例会召开专项部署成立以主要领导为组长，分管领导为副组长，成员由街道市容办、城管中队、党政办、财政所、经济办、爱卫办、劳动保障所、各社区卫生主任组成的工作领导小组，并结合本街道的实际情况制定具体工作方案，做到有计划、有部署、有实施。

二、制定方案，具体落实

1、落实各级责任，街道主要领导负责辖区范围内环境保护工作，分管领导对辖区范围内环境保护工作负主要责任，街道市容办对分管业务工作范围内的环境保护工作负直接领导责任，街道办事处认真贯彻落实省政府环境保护“一岗双责”规定，同时明确各分管班子成员、各相关口及各社区在做好本职工作以外的环保责任，切实负起本辖区环境质量环保责任，采取措施改善环境质量。

2、每月拟由街道市容办牵头协调区卫生局、环保局、工商局、执法局、公安局等相关部门对辖区内中小餐馆进行综合整治。

3、积极协调环保局、工商局等相关职能部门加强饮食、娱乐、商贸噪声监督管理，认真协助解决噪声扰民问题。

4、按照区环保局要求完成区环保局下达的“绿色社区”创建工作，巩固已有各级绿色社区成果在年天民社区评上市级“绿色社区”；年滨州社区评上省级“绿色社区”；年创建红星区级“绿色社区”，鹭岭创建市级“绿色社区”，年创建飞凤、江南区级绿色社区，完成辖区80%以上的基础上力争所属社区全面实现“绿色社区”。

5、做好环保工作宣传，街道办事处和8个社区各设立宣传栏一处，每季度出一期环保宣传专刊。

6、街道积极征定环保宣传刊物，已征订《中国环境报》1份，市容征订《环境与发展报》1份，滨州社区征订《中国环境报》1份，天民社区征订《环境与发展报》1份。

7、认真完成期间家园清洁行动，垃圾治理任务，垃圾无害化收集处理率达100%，无垃圾乱倾倒，乱焚烧现象，重点对沿江乱焚烧现象进行整治，并定期派人员进行巡查。街道每月一次带领相关部门及对辖区内开展“环保专项检查”。

7、积极完成上级其他各项工作任务。街道加强对环保工作的力度，在财力和物力上予以充分保证，在年初各口预算中将环保工作列入预算范围并在市容办专项经费中做到实报实销。

三、措施到位，行之有效

1、开展宣传教育活动。由街道市容办和各社区居委会负责，利用宣传栏和广播向居民宣传环保知识、条例，认真开展“4.22”地球日，纪念宣传活动。

2、部署摸底调查工作。由街道市容办牵头，组织各社区居委会对辖区内无证照中小餐馆以及违规使用蜂窝煤的中小餐馆进行摸底调查油烟排放、垃圾焚烧、贮木场、锯木厂噪音治理。

3、开展综合整理活动。联合执法局、卫生局、工商局、环保局等相关职能部门定期组织对南台市场周边、鹅头凤岭、邮电学校、永辉超市周边、各社区等范围内的中小餐馆进行综合整治。收缴了部分中小餐馆的一次性快餐盒，并捣毁了8个蜂窝煤。

4、是开展“煤改油”工作。认真贯彻市政府《关于市划定禁止使用高污染燃料工作，对辖区一家新禾食品有限公司燃煤锅炉，通过多次找厂房沟通、协调，目前该企业已实施“煤改柴油”，实现辖区禁煤工作。

5、健全环保投诉责任机制，由街道市容办负责处理群众对环保方面的投诉和意见，及时协调和处理群众的来访和来电，进行重点区域、重点地段，专项整治。滨州社区和新城社区协助区执法局加强内河管理并签订“护河公约”，杜绝“一乱倒、三直排”现象。

6、建立长效管理机制。根据环保目标责任书的要求，每个月定期开展一次综合整治行动，从而提高中小餐馆的办证率，并逐步规范商家的经营行为。

上半年，街道办事处按照区政府的要求完成各项任务取得较好的成绩，要不断加大宣传力度；

2、扩大绿色社区创建力度，更好地执行（主任）环保各项任务。

篇3：物业管治情况调研报告

1 香港地铁上盖物业的环保设计考察情况

1.1 香港地铁环保设计理念的变迁

随着城市的发展,土地资源变得越来越宝贵,这使得很多城市在进行地铁建设时,不得不考虑对其上盖空间进行利用[1],而香港地铁的建设经营,也从20世纪60年代单纯的地铁线站建设逐步转变为地铁和物业综合发展的一种经营模式,简称R+P模式。这种发展模式有效的利用车辆段及车站上盖空间进行开发建设,集约用地,为居民提供一站式的优质社区和便利的出行条件。

采用R+P发展模式经历了三个阶段,1960s建成的仅仅为地铁线站建设的观塘线,到了90年代,就开始进行改造,当时的主要理念是对早期建成的地铁线路沿线站的居民老区进行改建,提升居住楼宇的素质,提升居住质量,改善生活环境。如九龙湾德福花园。但是由于早期的建设之中,没有考虑对上盖空间的使用,其现状车辆段进出区域仍为敞开形式,车辆进出产生的噪声对周边的住宅仍然产生一定的影响。为了从实质上改善其周边住宅居民的生活质量,仍需考虑对其采取更进一步的减振降噪措施。

到了1990s之后香港地铁在进行建设时,如机场铁路(东涌线),设计理念有了全新的改变,更加注重的是地铁线站用地类型的转变以及其与外界连接的便利性。比如香港站和九龙站成功的把商务中心(CBD)扩展到新填海区,建成“国际金融中心”,实现了与周边的无缝连接;青衣站则是从工业危险品仓库地转为新社区交通枢纽及商业中心。但是,从根本上来说,第二代的发展,主要考虑的是居民出行的便利性,未从环保的角度考虑居民对安静的需求。

到了20世纪初,地铁的建设,提出了更为高级的建设理念,即“车站与物业提供健康及可持续的生活方式”。以将军澳为例,将军澳的车辆段及周边物业的设计基本上采取人车分隔,并营造大量绿化生活空间。旁边的日出康城包括首都、领都、领峰,同时建设日出公园,物业内部建设了中水回用处理系统,将中水处理之后回用于水景、绿化等用途。而将军澳车辆段的上盖空间在近两年内将会建设上盖物业,包括打造大型的购物中心,目前尚在设计之中。从这里可以看出,香港地铁及物业综合发展模式发展到第三代时,其物业在设计时,不仅仅考虑出行的便利性,而且主要考虑的将是物业居民居住的舒适度,环境的可持续发展等。

1.2 香港地铁九龙站及其上盖物业现场考察情况

1.2.1 九龙地铁站的基本情况

九龙地铁站作为东涌线最大的站点,其主要任务是与机场连接,将地铁与其他交通方式进行最大程度上的整合。其基本的技术指标见表1。

地块以车站为核心,地下第二层为东涌地铁线站,地下第一层为机场快线站,机场快线和东涌线在不同的层面分开,共用一个垂直联系作为直接换乘;主要车行交通如巴士、小巴和的士等车站安置在地面层,使得车辆容易从周围的街道进入并方便游客到达地下车站;地面以上第一层和第二层为商场、商业拱廊和步行路,一些空中廊桥伸入架空商业街的步行路和附近街区;地面以上第三层被从地面抬高了18m,成为了屋顶平台层,布置有屋顶花园及高层塔楼,所有高层塔楼共享这个平台,包括有商业办公楼和住宅楼。塔楼的入口层与其他的街区项目相似,人可步行进入塔楼,车辆也可上到这个平台[2]。

1.2.2 九龙站及上盖物业建设的特点及所采取的环保措施

从现场考察情况看,香港九龙地铁站及其上盖物业建设的特点以及采取的环保措施情况如下:

1)地铁站规划设计时,把上盖物业的开发纳入整体的规划设计考虑之中,其地基的建设能满足高层上盖物业的建设要求;

2)上盖物业建设在地铁正线及周边的上盖以上,整个上盖面积非常大,地下的噪声基本上都被覆盖阻挡;

3)地铁正线至上盖平台之间,有三层高的建筑设施隔离,从地铁正线轨道至上盖塔楼之间,传递高度达到20m以上;

4)地铁正线的轨道采用浮置板道床,可以减震降噪约20分贝;

5)地铁站采用隔离屏蔽门,在地铁正线外1m处,感觉到的振动和噪声不大;

6)地铁站内(地下一层及地下二层)的上盖吊板,均采用了吸音材料,降低从地铁线传出的噪声。

1.3 香港将军澳车辆段及物业环保设计现场考察情况

香港地铁将军澳线是香港地铁公司的第六条支线,于1998年年底开工,2002年通车,线路从宝琳站/康城站至北角站。将军澳车辆段位于线路的一端——康城站附近。

将军澳车辆段规划在其上盖主要建设大型商业及塔楼,现状尚未建设上盖物业,仅在旁边的白地建设了日出康城,包括首都、领都、领峰等物业,同时营造了大型的生态活动场地——日出公园。

将军澳车辆段及上盖物业的开发建设,充分体现了香港人充分利用土地,可持续发展的建筑设计理念,其规划设计中,把车辆段本身、周边的白地物业建设以及车辆段上盖物业等作为一个整体进行考虑,建设一个集交通网络、大型商业、办公、购物中心、居住等为一体的大型宜居社区。将军澳车辆段及周边物业现场照片见图2。

根据现场考察,对将军澳车辆段的情况总结如下:

1) 车辆段内检修库的轨道采取整体高架道床,咽喉区则采取有碴道床;

2) 采取车轮镟轮、路轨磨光和润滑轮缘等措施,降低因行车引起的噪声;

3) 整个车辆段全部采取上盖及两侧建筑实体围挡措施;

4) 车辆段与上盖物业、周边物业综合规划,统筹发展,车辆段的地基及上盖的建设,已经考虑了将来上盖物业建设所需要的承受能力;

5) 咽喉区的小半径相对较大,产生的轮轨转弯尖啸噪声相对较小;

6) 车辆段内地面至上盖之间的净空高度约为11m,上盖竖向厚度约为2m;

7) 车辆段现状尚未建设上盖物业,而且由于缺乏详细的设计资料,未能明确其上盖物业可能的建设形式;

8) 现状周边白地物业距离车辆段较远,约100m,车辆段在使用过程中,外部基本上听不到噪声。

2 香港地铁及上盖物业的环保设计与深圳市地铁上盖物业建设的差异

目前,深圳市已经开通的地铁线路有5条,其中,地铁三号线横岗车辆段,地铁五号线塘朗车辆段、地铁一号线前海车辆段、地铁二号线蛇口车辆段及地铁三号线益田站等均考虑建设上盖物业,这些上盖物业的开发建设,在一定程度上受到车辆段或地铁线正线的振动和噪声影响。根据对香港的考察情况看,深圳市地铁车辆段上盖物业开发建设与香港地铁的上盖物业建设存在着较大的差异,主要体现在以下几个方面:

1)规划的不同:

香港的地铁车站及车辆段在规划设计中,已经将其周边及上盖物业的开发一并进行了综合的总体规划和统筹考虑,因为其减震降噪措施在一开始的时候就从地铁线路或车辆段检修库内部进行了综合考虑,而深圳地铁部分车辆段在规划设计时,未考虑对上盖的开发利用,在后期考虑对上盖进行开发物业时,难以改变最初的设计,其上盖物业的开发建设受到地铁车辆段本身采取的措施的限制较大。

2)传播条件的不同:

由于地理位置的不同,香港地铁车站或车辆段与深圳地铁车辆段的地质条件不同,设计的上盖物业相对于地铁线或车辆段的平面和高差位置不同,因此,其运行过程中产生的振动和噪声的传播条件不同,从地铁站或车辆段产生的振动和噪声,到达受体上盖物业时的情况受到的影响因素较多[3,4],需要具体考虑。

3)建设位置的不同:

从香港考察的两个项目来看,九龙站主要为正线的上盖物业,而将军澳车辆段则未建设上盖物业,而深圳地铁大部分都是考虑直接在其车辆段上建设上盖物业。

4)周边环境的不同:

深圳有些车辆段上盖物业除了受车辆段的振动和噪声影响以及周边道路噪声影响之外,还同时受到铁路的振动和噪声影响,如地铁5号线塘朗车辆段上盖物业,而香港地铁上盖物业均主要受地铁线路或车辆段及周边道路噪声的影响。

5)适用的质量标准不同:

香港特区所执行的声环境质量标准与内地的不同,因此,采取的措施应处理到什么程度,应依据标准进行。

6)采取的技术措施的不同:

由于香港的经济发展条件较好,比较重视可持续的发展,在地铁线站及车辆段设计时就综合考虑其振动和噪声对上盖物业的可能影响,采取的技术措施较为先进,如对正线采取了浮置板道床措施,大大降低了振动和噪声的影响。

7)专业水平不同:

在综合考虑地铁站或车辆段产生的振动和噪声对上盖物业的影响时,香港的做法是聘请振动和噪声方面的单位或专家对其进行具体的勘测,再根据振动和噪声的传递规律进行详细的分析,给出分析报告,再具体进行减震降噪的设计,其措施比较有针对性,而深圳目前来说尚未能做到这一点。

3 结论和建议

3.1 结论

1)香港地铁是城市轨道交通网络的典范,其在建设中非常注重轨道交通网络和社会的可持续发展,对地铁站、车辆段等进行上盖物业开发时,进行了总体的规划和统筹发展设计,这种理念非常值得我们学习。

2)深圳的轨道交通建设正处于大力建设阶段,总结香港地铁及其或上盖周边物业建设中所采取的环境保护措施及管理经验,对探索深圳市地铁及其上盖物业的建设,保障地铁车站、车辆段上盖物业及周边居民的生命安全和健康具有重要的现实意义。

3)由于地理位置、地质条件、现状地铁站及车辆段所采取的地铁减震降噪措施、周边的其他振动和噪声污染源、物业所在地块所适用的振动和噪声环境质量标准等方面的不同,使得香港地铁及车辆上盖物业的建设,与现状深圳地铁车辆段上盖物业的建设不具备直接的可比性,深圳市地铁及车辆段上盖物业建设所采取的环保措施,不应直接套用香港的做法,应根据项目本身的实际情况及周边敏感情况,制定适合本身建设的具有针对性的经济可行和技术可行的措施方案。

3.2 建议

考虑到深圳市地铁一号线、二号线、三号线及五号线及其车辆段(包括前海车辆段、蛇口车辆段、横岗车辆段和塘朗车辆段)目前均已经建成投入运营,其周边的振动和噪声污染源较为复杂,而且与上盖物业的距离比较近,建议深圳市地铁在进行上盖物业开发时,聘请专业的振动和噪声专家对其相应车辆段的振动和噪声实际情况进行专业的测试和评估,根据这两个车辆段现状建设和实施的减震降噪方案、现场地质条件、周边振动和噪声污染源以及其与上盖物业之间的位置关系(包括高层关系),确定其运作过程中的振动和噪声可能对其相应上盖物业造成的影响,再参考香港所采取的一些先进的减震降噪措施制定可行的减震降噪方案,而且考虑到居住的适宜性,宜首先从源头上降低影响,必要时,对现状已建成的车辆段内所采取的减震降噪措施进行改造。

参考文献

[1]马沂文.对地铁车辆段用地情况的分析[J].都市快轨交通,2004,1(17):42-47.

[2]薛求理,翟海林,陈贝盈.地铁站上的漂浮城岛———香港九龙站发展案例研究[J].建筑学报,2010(7):82-86.

[3]金寿延,谭复兴,王午生.道床板结构对轨道振动的影响[J].同济大学学报,2001(10):1162-1168.

篇4：全县小区物业情况报告

1、根据省建设厅提报“十二五”期间重点项目的精神，为更加贴近环生态经济区建设规划，3月初，由局主要领导带队，规划部门和重点项目建设人员组成工作组专门到省建设厅规划处、村建处进行衔接，经了解情况并结合实际，共提报了42个项目供省建设厅备选。

2、为使我县新型城镇化规划能符合省里规划要求，同时让我县更多项目纳入省专项规划，4月2日，局主要领导陪同县主要领导到省建设厅了解情况，并到相关处室作了专题汇报，就我县县城第五轮总体规划修编和新型城镇化规划融入的问题听取省厅领导和专家的意见，根据省厅领导和专家的意见，目前已物色好县新型城镇化规划的规划单位，正处于前期基础资料的收集阶段。

3、根据能源发展规划由省发改委编写，我县已上报城市管道天然气建设项目的情况，4月2日，由局分管领导陪同县发改委的同志，到省发改委进行了对接。据悉，县城管道天然气建设项目，已申请列入20xx年中央投资计划，5万吨/日自来水项目已上报国家计划，已列入今年投资计划，乡、乡小城镇自来水建设、县城自来水管网改造将列入“十二五”规划，县盐化工业城天然气管道建设将列入“十二五”规划，老城区污水管网及污水处理厂续建项目将列入今年投资计划。

4、围绕县保障性住房安居工程项目，在确保廉租房500套，力争廉租房800套，3月中旬，亲自带队到省、市住房保障部门进行专题沟通。

篇5：物业管治情况调研报告

一、调研所采取的方式及基本情况

本次调研主要采取问卷调查、走访座谈两种方式进行。对全市156家规模企业中的84家企业进行了企业问卷和个人问卷调查，实际收回企业调查问卷84份,个人调查问卷139份;实地走访座谈了以酒业、三宁化工、奥美、开元化工、今贝生物、天元罐业、白银纺贸、迅达科技为代表的8家重点企业，召集了企业部分管理人员进行座谈。在收回的139份有效个人问卷调查表中，有63份(占45%)来自于上述8家重点企业。

被调查的84家规模企业XX年完成的主要指标在全市占据比重比较大，工业生产总值、利润总额、税收总额分别为92.51亿元、3.8亿元、2.55亿元，职工总人数为12306人，其中8家重点走访企业上述三项指标则分别达60.2亿元、2.1亿元、2.37亿元，分别占84家规模企业的比例为65%、56%、94%;职工总人数达5222人，所占比例为42%。因此,8家接受走访和座谈的重点企业，作为抽取样本，对于全市规模企业来说，具有典型的代表性。

二、市民营企业经营管理人才队伍现状分析

从调查了解的情况看，全市规模企业经营管理人才(包括生产管理人员和行政管理人员)中，懂经营会管理的通用型人才对我市民营企业的发展发挥了极其重要的作用，但是各民营企业经营管理人才队伍的现状，特别是人才的引进、培养和管理已成为制约企业快速发展的重要因素。下面,我们从以下三个方面进行分析：

(一)人才的引进

人才紧缺又难以引进。本次调查中，在被问到“贵单位人才工作存在的难点有哪些”时，60%的人认为人才紧缺又难以引进，22%的人认为人才流失严重。无论是参与个人问卷调查的各层次经营管理人员，还是参加座谈人员普遍反映的人才地域分布结构，本土人才被任用占据绝对高的比例，外地人才的引进和使用比例明显偏低。今贝生物公司则认为高层管理人才特别是产品研发方面的人才引进非常困难，即使引进来后也难以留住。在参与个人问卷调查的139人中，有117人是市人，占84%，市外省内的有19人，仅占14%，省外国内的则仅有3人。由此可见，优秀人才特别是外来人才落户本市企业并长期工作下去的比例非常低，市民营企业经营管理人才本土化特征非常明显，人才供求矛盾在全市民营企业中普遍存在，凸现出市民营企业对外来优秀人才引进所面临的困境。

制约因素：

通过走访与座谈，本市多数民营企业人事主管均认为较多地任用本地人才有利于企业人才队伍的稳固。这使本地人才任用比例加大的同时，外地人才引进难度加大，优秀人才选拔面狭窄，影响了全市经营管理人才的整体素质。综合分析139份个人问卷调查，我们发现，影响人才到一个地区，一个企业就业的因素有：

1、劳动报酬。81%的调查对象认为劳动报酬是吸引人才到一个地区一个企业就业的主要因素，这一因素位居第一，这主要是因为市当前的工资报酬水平与沿海发达地区相比没有太大吸引力。

2、个人价值的实现和发展空间。71%的调查对象在追求劳动报酬的基础上，更加注重个人价值的实现和在一个企业的发展空间，以获得自我满足感和成就感。

3、企业发展前景。69%的调查对象更加注重长远利益，比较现实的将自身利益与企业利益结合起来，这更加说明多数外来人才更希望自己的工作相对稳定。

4、当地生活环境。除上述三项因素外，66%的调查者综合考虑工作环境和生活环境。在走访座谈过程中，多数经营管理人员表示，当地生活环境如：房屋价格、子女就学条件及人文环境等均是外来人才考虑来此就业的重要因素。

5、当地政府和企业对人才的重视和当地文化学术氛围。58%的调查对象认为当地政府和企业对人才的重视非常重要，25%的调查对象则认为当地文化学术氛围也是值得考虑的一个因素。通过比较分析，充分说明，外来人才来市就业的考虑因素已从单一的经济利益向综合利益转变，当地的工作、生活配套环境已是优秀人才引进考虑的另一重要因素。

(二)人才的培养

通过问卷调查与走访座谈，各企业培养人才的方式主要是人才培训，当前各企业人才培训的现状如下：

1、培训反映较为满意：问卷调查显示，调查对象普遍认为企业对人才的培训是比较重视的，针对企业的培训，认为比较满意的达到60%，其中，16%的人认为非常满意，44%的人认为较满意。还有35%的人认为一般，认为不太满意的则仅有5%。xx公司、xx科技等受访公司均认为对本企业员工的学历培训、业务培训等抓得非常到位，员工对此也有高度认同感。

2、企业效益对人才培训投入力度影响较大。问卷调查显示，生产规模较大、发展势头较旺、发展前景较好的企业与规模较小、发展后劲不足的企业相比较，对企业人才的重视程度也不尽相同。重点走访座谈的8家企业无论是培训人数还是培训经费，占84家企业的比重都很高。通过对XX年、XX年和上半年的数据比较，在培训人数上，二者之比分别为43%、55%、50%，且呈现逐年递增态势;在培训经费投入上，二者之比分别为87%、79%、67%，投入力度相对比较平衡。

3、培训方式较为单一。问卷调查显示，企业对经营管理人才的培训方式多采取内部专业技能培训，占71%的比例，采取集中参加培训机构组织的培训的方式占49%，其他如学历培训占4%，海外考察学习则仅占0.7%。

4、培训需求没有得到很好的满足。表四显示，71%的调查对象参与过内部专业技能培训，其他培训方式和培训内容则较少。问卷调查中，针对“对自己最需要加强的素质和能力”这一问题，70%的人认为需要加强管理知识及技能，35%的人认为需要加强领导艺术，30%的人认为需要加强法律法规及政策水平，29%的人认为需要加强对本行业包括新技术发展预见能力的培养，27%的人认为需要加强创新能力培养，25%的人认为需要加强市场经验，还有16%的人则认为需要加强对决策能力、知人善任能力和社交能力的培养，这充分说明，参与调查的经营管理人员能清醒认识到自身能力与从事的工作存在的差距，对管理知识、领导艺术、法律法规及相关政策等知识非常渴求，当前企业进行的培训内容针对性不足，尚不能满足人才培训的多样化需求。

(三)人才管理

1、人才结构不够合理。在问卷调查中，32%的人认为企业人才工作的难点主要在人才结构不够合理。根据抽样汇总数据显示，高学历、高职称人才比例偏低，年轻人才比例偏低，部分企业尚未建立人才梯队结构，老中青搭配比例失调，岗位轮换和替补现象非常难等等。

其一，具有高学历人才比例偏低

所调查的84家民营企业经营管理人才队伍的学历多集中在中专与高中以下这一层次，所占比例为48%，专科学历所占比例为36%，本科学历所占比例为15%，研究生及以上学历所占比例仅为1%。特别是中层以下管理人员中，学历结构一般集中在专科、中专及高中以下学历，且占管理人员总数的比例分别为32%、44%，在企业有限的经营管理岗位中，低层次的管理人员占据非常高的比例。

其二，具有高职称人才比例偏低

所调查的84家民营企业经营管理人才队伍中，高级、中级、初级、初级以下职称所占比例分别为11%、25%、55%、9%，初级职称所占比重最大，高级职称比例则比较偏低。

其三，年轻人才比例偏低

从所调查的84家民营企业经营管理人才队伍的年龄结构看，30岁以下的人员所占比例仅为19%，而30-40岁和40-50岁这两个年龄档次的人员所占的比例则分别为41%、36%，经营管理人员的年龄普遍偏大，年轻有为的人才还没有形成全市经营管理人员的主流，尚需要逐步扩大这一比例。

2、企业缺乏人力资源战略规划

问卷调查中，“企业在人才资源开发中存在的主要问题”34%的人认为是人才政策不多，也不够优惠，优秀人才落户政策不够吸引人，比如：住房补贴。这使部分企业没有形成长远的人力资源规划，对人才政策的制订走一步看一步，随意性较大。具体表现在：一是没有建立梯进式的人才队伍结构，使企业经营管理人才老中青搭配不协调，出现老的退休了，年轻的接不上等断层现象;二是岗位设置基本是1：1的比例，一个螺丝对一个眼，一旦出现因病因事或辞职等情况，没有替补人员，这主要是因为企业内轮岗制度没有建立健全;三是对人力资源的开发仅限人事管理，并没有对新引进人才进行专业的职业生涯设计，使新引进人才不清楚公司在任用时的真实意图，从而容易因工资报酬、工作环境、自我价值的实现等因素影响失去留下来的信心;四是企业在用人机制方面比较死板，仅依靠管理制度对人才加以约束，没有灵活的管理机制，不能体现人本化的人才管理体制。

三、民营企业经营管理人才队伍建设对策探讨

通过调研，调研课题组一致认为，要解决民营企业在人才引进、培养、管理三个方面存在的诸多问题，离不开当地政府及其相关职能部门的支持与关心，民营企业的经营管理人才队伍建设更需要政府及职能部门来努力构建适合优秀人才的引入机制与成长环境，更需要民营企业充分发挥主体作用，转变观念，创新方式与方法来促进更多地优秀人才引得进，留得住，最大限度的发挥其价值。只有双管齐下，才能构建高素质的民营企业经营管理人才队伍。

当前市正在着力打造“新兴工业强市、滨江宜居城市”，市委也明确提出了启动“多名企业家培训工程”，打破身份、行业、地域和所有制限制，以优惠条件引进各类人才到干事业的指导意见，这对优化民营企业的发展环境有很强的促进作用。为此，政府及其职能部门的首要任务就是为民营企业的人才引进、留用和发挥价值创造良好的条件。

(一)完善人才引进优惠政策，优化人文环境和生活环境，吸纳人才

市作为县级城市，无论是硬件设施、软环境还是生活水平等跟沿海发达城市相比都存在很大差距，因此，完善人才引进优惠政策，重在体现优惠二字，才能对就业者产生很大的吸引力。

建议一，要在人才落户政策上体现优惠。要有针对性地对引进的优秀人才在学历津贴、安家落户费用、住房、养老保险、医疗保险等方面给予补贴。同时，帮助解决子女上学问题，给他们以当地居民的同等待遇，消除他们的后顾之忧，鼓励他们在民营企业安心创业，做出成绩。

建议二，加强当地休闲娱乐、文化设施等建设。在加强城区休闲广场建设的同时，要在企业相对比较集中的地方，努力为企业员工修建休闲广场，其经费可以由市财政拿出一部分，其余由各企业分摊，为企业员工提供一个良好的人居环境。这一点可以借鉴“三宁新村”建设模式，在生活小区内设立餐饮、休闲、娱乐等一条龙服务。同时，加强当地文化市场建设，将新华书店、图书馆等文化基地既建成满足全市居民需要的精神园地，也建成适合企业员工充实自我的发展园地。

建议三，加快廉租住房建设。在条件许可的情况下，由政府负责，开辟一块空地专门修建一个优秀人才生活小区，其经费可以由各企业按进驻人员数量交纳租金后入住，既解决了企业的后顾之忧，也解决了优秀人才的后顾之忧，更方便了入住人才小区的企业员工相互进行交流与沟通，为引进的优秀人才良提供良好的居住环境，在全社会营造了浓厚的尊重知识、尊重人才的氛围。

建议四，加快建立企业用工与人才就业双向选择信息网，为企业与人才的双向选择服好务。

建议五，着力解决年轻人才婚姻问题。团市委、市妇联这样的组织及团体要多组织一些活动，为年轻人才牵线搭桥，使年轻人才能扎根。

(二)着力完善培训机制，培养人才

员工培训作为企业人力资源开发与管理的一个主要内容, 对全体员工知识与技能的更新和提高、创造力与创新精神的发掘和培养、行为准则与责任意识的规范和强化发挥着重要作用。通过培训, 一方面可以改变员工的工作态度, 增长知识, 提高技能, 激发员工的创造力和潜能, 更好地为企业服务;另一方面也增强了员工自身素质和能力的提高, 提高了员工对企业的“忠诚度”。因此, 民营企业应建立起规范的培训开发体系, 根据员工的特长和企业的需要制定相应的培训计划, 不断更新员工的知识, 提高员工的能力。同时还应积极推行通才计划, 通过培训等方式让技术工人一专多能、专业人员知识复合和技能化, 挖掘每个人的潜力来促进整体素质的提高。

一是通过“产学研”结合，鼓励本地企业与各大高等院校(科研院所)结合，利用高校(科研院所)的优势资源，利用我市现有的校企合作优势，采取开展科技服务，承担科研项目等方式，努力培育企业自主研发能力，提高企业经营管理人才的专业水平。

二是开展管理知识和技能的教育培训工作，提升民营企业特别是中小企业的企业家团队和中低层管理人员的能力。许多中小企业家和管理人员希望通过继续学习来提升自己能力，但是由于时间精力等原因，无法到远距离的著名高校接受学习。因此,市委市政府应着力整合教育培训资源为地方企业服务。建议先对产值过5亿元的企业定期举办企业经营管理人员培训班，面向企业中高层管理人员开展管理知识和技能等方面的一些培训，发挥以点带面的效应。也可以联合高等院校开展高层次管理培训，把继续学习移植到企业家门口，既为企业培训提供了便利条件，也为企业节约了培训成本，推动全市企业经营管理人才向纵深发展。

三是把企业文化的渗透作为常规性的工作。企业文化培训是员工了解和接受企业价值观的最直接方式。经营管理人才是企业内的中流砥柱, 他们的个人价值观与企业价值观是否吻合, 将直接影响工作效率。因此, 通过企业文化的传播与渗透, 认同企业价值观, 逐步使之改变成有利于工作的心智模式, 应是人才培训的关键一步。

四是用科学的工作方法指导企业经营管理人才。由于企业经营管理人才担任着“教练”的职能, 他们是下属工作中的发令者和指导者。知识、技能都是不断变化的, 除了定期不定期对其进行知识、技能培训外, 还必须教会其学习的方法, 以实现知识与技能的不断更新。要强化对经营管理人才的公关能力进行培养与训练, 因为在工作中, 他们是各部门工作的协调者。没有良好的沟通与协调能力, 必定无法胜任经营管理工作的“教练”职能。可以组织企业经营管理人才参加一些拓展强化训练, 来提高并完善这方面的能力。

(三)制订人力资源战略规划，管好人才

随着民营企业的不断发展, 员工人数也相应增加,如果不制定企业人力资源的中长期规划, 将使人力资源管理的成本持续增高, 这势必会影响到企业的进一步发展。这就需要民营企业着眼未来, 分析企业的内外部变化以及企业对人力资源的需求, 弄清楚企业现有的人才队伍状况，今后需要多少人才, 需要什么样的人才, 是自己培养还是通过外部引进等问题,在选人、育人、用人、留人等环节，根据自身的发展战略, 制定出系统的人力资源战略规划。建议市年工业总产值过亿元的大中型企业设置单独的人力资源工作部门，专司人力资源的开发与管理。同时，企业必须帮助员工认真做好职业生涯设计，使公司的发展始终能与员工的个人发展规划保持同步，确保企业人才的稳固。

(四)建立健全激励机制，留住人才

物质激励是最基本的激励手段, 也是当前企业员工最为看重的。通过本次调查，当前企业员工首位的需要是工资报酬, 同时也比较看重精神激励。企业管理者应综合运用物质激励和精神激励, 把握好激励的时效性, 看准火侯、抓住时机进行激励。

一要进一步建立健全激励机制。要从吸收、用好、留住人才三个环节入手，建立科学的考核评价体系和有效的激励约束机制，克服用人唯亲的狭隘观念，鼓励企业出资者与经营者相对分离，以事业留人，以环境留人，以感情留人，集聚更多的优秀人才到民营企业贡献才华，真正做到人尽其才，才尽其用。

二要进一步改进和完善分配制度，按照绩效挂钩、效率优先、兼顾公平的原则，积极推进职业经理人年薪制。要大胆进行允许技术入股并参与分配的尝试，最大限度地调动技术人员的积极性和创造性。在民营企业的技术管理人员和普通员工在分配上，要拉开档次，以激励员工努力提高劳动技能。对业绩突出的企业经营者、职业经理人、技术骨干除增加薪金外，还应当给予相应的股权或期权奖励。

篇6：物业服务收支情况报告

内 容 本期发生 备 注

一、主营业务收入(物业服务费总收入)：

其中：多层住宅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

高层住宅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

别墅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

办公楼物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

商业物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

其他类型物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

减：主营业务支出：

1.综合管理费用

其中：人工费用

物料及能源消耗费用

2.共用部分日常运行维护费用

其中：人工费用

物料及能源消耗费用

3.绿化费用

其中：人工费用

物料及能源消耗费用

4.清洁卫生费用

其中：人工费用

物料及能源消耗费用

5. 秩序维护费用：

其中：人工费用

物料及能源消耗费用

6.折旧费

7.其他费用

主营业务利润 主营业务收入减主营业务支出。

加：其他业务收入

1.车位服务费收入

2.装修服务收入

3.共用部分服务收入

其中：外墙及电梯广告提取酬金收入

公共场地服务提取酬金收入

其他共用部分提取酬金收入 金额超过总支出1%的标注明细。

4.有偿服务收入

其中：维修服务收入

家政清洁服务收入

其他收入 金额超过总支出1%的标注明细。

减：其他物业支出

1.人工费用

2.外包费用

3.物料能源消耗费

4.其他支出 金额超过总支出1%的标注明细。

利润总额 主营业务利润加其他业务收入，减其他物业支出。

减：物业服务营业税及附加

净利润

四、物业服务项目管理说明

本公告由××××公司 ××××项目部负责解释。

联 系 人:(项目负责人)：

联系电话：(项目部电话)：

项目部

篇7：物业企业职业安全卫生情况分析

据了解，我国仅有1/4的物业企业负责人意识到某些工种存在职业安全健康隐患。大部分物业企业在工作人员上岗前，并未安排职业安全卫生的专业培训，并未给工作人员配备相应的防护设施等;工作人员的职业安全卫生知识比较匮乏，自我保护和防范意识普遍较差，从而导致近几年职业卫生安全事故频发，职业病的患病几率不断上升。

职业卫生及健康现状

清洁工

在调查中，只有31.85%的工作人员了解所接触的有毒有害因素对身体的影响，而过半的工作人员对此根本不了解。清洁工经常使用化学用品，使用率较高的是去渍水、去污粉、漂白水、盐酸和杀虫剂等。这些化学用品经皮肤、呼吸道吸收，会对身体造成一定的损害。有些工作人员为了能更快、更有效地去污，通常不稀释化学品;部分工作人员使用前不阅读使用说明，不了解正确的使用方法;并且所使用的手套多数是普通的橡胶手套，对盐酸这样强腐蚀性的化学品不具有防护功能。被访者中有65.93%的人有相应的健康问题，如头晕、头昏、嗜睡、健忘、失眠，皮肤红肿、发痒，眼涩、流泪及咽喉不适等。

电焊工

电焊过程中所产生的烟雾能影响到工作人员的呼吸道、肺部。对于作业场所可能存在的危害，80%以上的人了解，其中对粉尘的认知较高，有毒有害气体其次。对于存在有毒有害气体的作业场所，通风是改善环境最有效的措施。据调查显示，仅有近13%的企业装有健全的通风设备，完全没有通风设备或完全密闭空间作业的各占10%左右，还有一部分是处于露天或半露天的作业环境。长时间接触强光和强热导致工人神经系统、皮肤、四肢、眼睛都出现健康问题，如灼伤、眼涩、咽喉不适、轻度干咳等。

水暖工

修理下水管道时最易接触到的气体是硫化氢，它具有刺激性，经皮肤、呼吸道进入人体，会刺激上呼吸道黏膜。同时硫化氢也是很多爆炸事故的根源，所以普及员工防爆、急救的安全知识是当务之急。水暖维修本身有很高的危险性，其中充满粉尘及有毒有害气体，如果通风及防护措施做得不够，很容易出现人员中毒或者爆炸。水暖工高发的健康问题是神经系统，头晕占了最大比例，因为维修水暖环境高湿、高温且有毒有害。

园艺工

园艺工使用最多的是除草剂和杀虫剂。两者对人体都有很大危害，在人体内不断积累，短时间内虽不会引起人体出现明显急性中毒症状，但可产生慢性危害。工人常发生的健康问题有皮肤红肿、发痒，这与他们的作业环境有着密切的关系。园艺工使用机械设备修剪林木时，周围空间中会出现粉尘、林木和杂草碎屑。当皮肤接触它们时，有可能引起不同程度的皮肤问题;同时有些员工不戴手套作业，不按规程操作、不合理地使用化学品也是加重皮肤问题的原因;大量使用机械设备还会造成手僵手麻和耳鸣。

影响因素分析

通过调查，物业工作人员因工受伤情况和职业健康问题与几个因素有较大关系：

企业管理现状

调查中，超过1/3的企业从未对物业人员进行过任何体检，对人员的健康状况关注不够，导致人员患职业有关疾病的风险增加。物业与员工所签劳动合同中大多也未写明工作过程中可能产生的健康问题及其后果、防护措施和待遇等。规模较小的物业企业对工作人员的职业安全健康培训、通风设备的安装和个人防护用品的发放等方面做得不到位。

安全操作与职业卫生培训

调查中有约85%的人员接受过安全操作的培训，有46%多的人员接受过职业健康培训。物业企业对人员的健康状况关注还是不够，工作人员个人职业安全健康意识不足，进而增加意外伤害和职业健康问题的发生概率。

受教育程度

人员受教育程度越高，发生意外伤害和职业健康问题的概率就越低。调查中的维修技术人员和清洁人员大部分为初中及以下教育程度，他们对于工作中存在的有毒有害气体、有害化学物质以及这些对身体的危害，了解得并不深入，有些员工甚至完全不了解，自觉佩戴手套、口罩等个人防护用品的意识也不强。

工作时间

人员在正常8 h工作时间中可保持较好精神状态，相比超负荷工作的人员，不易发生跌倒和碰撞等意外伤害，同时较少时间暴露于作业现场的有毒有害因素中，可降低人员患职业病的概率。

改善建议

为促进职业安全健康的发展，引起物业企业对职业安全卫生的重视，改善正在受职业危害因素影响的物业工作人员，建立与物业企业相关的职业安全健康体系，提出以下建议。

规范和完善公司的相关制度

职业安全健康对于企业具有“守业”的经济属性，中小规模企业为了提升自身的市场竞争力，职业安全健康管理一直处于空白。管理层在职业卫生方面的观念淡薄，使其问题更加突出。物业的员工流动性大，很多人员并没有和企业签订劳动合同，有的企业也并未向所雇用人员说明工作环境中存在的职业危害因素以及防护要求。为保障员工的合法权益，营造安全健康的工作环境，建议市级安全生产监管部门监督物业企业规范和完善职业安全健康制度。

完善个人防护用品发放和使用制度

个人防护用品的发放和使用状况，既能反映企业对物业工作人员职业安全健康的重视，也能反映工作人员“我要安全”的意识水平。物业企业的员工职业卫生意识较薄弱，正确使用个人防护用品是员工在劳动过程中减轻或防止职业危害，保障劳动者安全与健康的一道防线。

采用员工参与的原则

不同的工种所受到的职业危害因素影响存在着很大的差异，其中维修工人(电焊工、水暖工)最主要的问题是通风措施需要改善;清洁工的职业危害来源于化学品的使用、重物搬运和粉尘;园艺工受噪声、振动的影响较大。物业企业采用员工参与的原则，更有效、准确了解职业安全健康的相关情况，促进物业企业管理制度的完善，消除管理者不易发现的盲点。

加强职业安全卫生培训

物业员工发生意外、患与职业有关的疾病的概率与公司规模、工作时长、安全健康培训、受教育程度、职业安全健康的制度等方面存在一定的联系。建议物业企业聘请国家认证的有资质的机构加强对员工的职业安全健康培训，也可以利用居委会等社区管理部门上门宣传，这是降低工作人员发生意外、患与职业相关疾病概率的有效措施之一。

职能部门强化监督