华盖路步行街商业地理考察报告

华盖路步行街商业地理考察报告（精选3篇）

篇1：华盖路步行街商业地理考察报告

华盖路步行街商业地理考察报告

胡 舜 莹

广东省佛山市顺德一中初二（5）班 邮：528300

调查目的：

通过对华盖路及其附近环境的调查，了解华盖路步行街的布局特点；培养自己收集、分析、处理各种信息资料，以及联系生活实际来学习的能力。

调查方法：

1、通过上网查找有关华盖路步行街的资料；

2、带齐笔记本和笔到该地进行实地调查；

（注：被调查商店为：班尼路服装专卖店、日顺皇皮鞋专卖店、意法运动系列专卖店、大众眼镜连锁店、卡西欧钟表专卖店。）

调查结果：

1、华盖路步行街的概括：

华盖路长约1千米，于前几年曾进行大型改建、维修与装修，使其变成为一条富有古式欧陆风格的步行街，有数百家商铺。现已有数家著名品牌的商店进驻，人流不断，商机无限，使步行街成为大良最热闹的街道之一，也成为大良著名的旅游区和象征之一。

2、调查华盖路步行街商场店铺类别、商品基本结构。

商场店铺类别

鞋类

服装类

百货类

眼镜类

钟表类

商场店铺名称

日顺皇皮鞋专卖店

班尼路服装专卖店

意法运动系列专卖店

大众眼镜连锁店

卡西欧钟表专卖店

商品主要来源

国内

国内

国内、外

国内

国外

商品档次情况

中低档

中档

中高档

低档

高档

经营情况评价

比较好

好

比较好

好

一般

生意好坏原因分析

位置好，价钱比较合理

位置好，品牌较有名，但价格较高

位置好，信誉好，有固定客源

位置一般，价格偏低，但质量一般

位置较一般，且价格较高

问题分析：

1、如果你开店经营，你考虑的主要货物（类型）有哪些？

答：我会考虑销售一些顺德的特产，如崩沙、牛乳等。

2、请你对华盖路步行街的布局进行评价，并对其未来发展提出合理建议。

答：我认为华盖路步行街的布局不错。我的建议是：其一，将步行街内显得格格不入的华盖市场搬走，将其改建成一个购物中心；其二，将步行街内一些不该出现在旅游区的店铺，如游戏机室等坚决取替；其三，多派保洁人员清洁步行街，使其更加整洁。

调查体会：

我觉得这次的考察活动开展得很成功，原因在于准备较充足，途中也没遇到太大的困难；不足的是，考察报告可能写得不够全面。但总的来说，还是成功的。

篇2：华盖路步行街商业地理考察报告

本站

现代商业步行街作为一种商业模式，不仅具有巨大的商业价值，而且对提升城市内涵起着重要的作用。从国内发展的情况看，现代商业步行街已经成为弘扬商业文明、示范诚信经营、构建和谐社会的重要载体和浓缩历史文化、体现地域特征的集中亮点。为了进一步推动“商贸东莞”工程的实施，加快我市商贸流通业的发展，增强消费对经济的拉动作用，今年4月底，由市经贸局陈桂明局长带队，组织了局有关科室的同志与莞城、南城、万江、大朗、常平、长安、虎门等镇街的分管领导、经贸办主任以及市糖酒集团、南城富民商业步行街的负责人共14人组成考察团，先后赴重庆、成都、西安等地考察商业步行街的发展。考察团分别与三地主管商贸的部门负责人进行了座谈和交流，听取了对方关于打造商业步行街，发展商圈，推动商业集聚区建设的经验介绍，实地考察了重庆的观音桥，成都的春熙路、琴台路、锦里古街和西安的西大街、回坊文化风情街等商业步行街以及以商业街为重点形成的商圈，其中重庆的观音桥和西安的西大街已先后被命名为“中国著名商业街”，成都的琴台路被命名为“中国特色商业街”。从考察的情况来看，各大城市商业街的开发建设和经营管理都进入了快速发展时期，政府在打造商业街，发展大商圈的过程中体现了“规划起点高、统筹力度大、开发模式新、文化融合好、政策制定早、管理机构全”的特点，形成了以商业街为重点，以“大商圈”为重要抓手的“大商贸”的发展模式，商业街的建设对推动当地商贸流通业的发展起着极其重要的作用，他们的经验和做法值得我市借鉴学习。

一、三大城市商业步行街及商圈发展概况和主要做法

（一）发展概况

重庆市。2007年，重庆市第三产业占GDP的比重为42.51%，实现社会消费品零售总额1661.23亿元，同比增长18.4%。近年来，重庆市把加强商圈建设作为推动城乡商贸统筹发展的重要抓手，按照中央商务区、主城商圈、区县商圈、中心镇商业中心四个层次，构建了层次分明、特色突出、规模适度、布局合理、结构优化、流通功能完善的现代商业设施网络，形成了“多中心、组团式”的商业格局。这次考察的观音桥商圈位于重庆江北区核心区域，规划面积9平方公里，核心区面积2平方公里，是集商业购物、商务办公、金融贸易、总部基地、文化娱乐、生态旅游等多功能于一体的城市综合服务区。在政府的大力推动下，按照“高品位打造、精细化建设、规范化管理、优质化服务”的理念，以7.5亿元的基础设施建设投入，吸引社会投资近200亿元，实施30余个项目，成功处置了十余幢“烂尾楼”，盘活商业设施面积50万平方米，新建、改建商业设施面积150万平方米，仅用三年时间缔造了西南首条“中国著名商业街”，并成功引进经营面积5000平方米以上大型商业网点39家，200多个国际知名品牌及2000多个国内知名品牌，拥有35万平方米的超大型购物中心，其中单店年销售突破10亿元的新世纪百货获全国百货店最高奖“金鼎奖”；5万平方米的地下不夜城；五星级国际影城、高科技主题公园、绿化覆盖率达40%的20万平方米的生态公共空间。从2005年开街至今，商圈人气、商气、财气加速聚集，商圈社会消费品零售总额以每年25%以上的速度递增，每月客流量在1000万人次以上。2007年，商圈实现社会消费品零售总额近80亿元，占江北区的70%。

成都市。2007年，成都市第三产业占GDP的比重为47.67%，实现社会消费品零售总额1357.2亿元，同比增长17.5%。这次考察的春熙路，位于城市的几何中心，面积约300亩，业态非常丰富，拥有大型商场及众多精品专卖店，云集了西武、太平洋、王府井、时代百盛、伊藤洋华堂、伊势丹等一批国内外知名大型商贸企业以及数家著名的百年老店，网点总面积约22万平方米，全长1.1公里，道路规划宽度20米，每天客流量达100万人次，是成都市最繁华的中心商业区。经过改造，春熙路已不是单一的商业街，而是多条步行街组成的商圈。目前，春熙路正在进行新一轮的扩建改造，与另一个核心商圈连为一体，实现商

圈大融合。另外，琴台路和锦里古街是成都市两条有着浓郁民俗风情，沉淀着浓厚历史文化底蕴的特色商业步行街，是外地游客必到之处。充满“汉风汉韵”和道教文化的琴台路全长900米，是汉唐仿古建筑名胜街，展示了汉代礼仪、舞乐、宴饮等风土人情，被命名为“中国特色商业街”；以“三国文化”为背景的“锦里”民俗休闲街采用清末民初的四川古镇建筑风格，与紧邻的武侯祠博物馆现存清代建筑的风格相融合，在短短350米的距离内，就能享尽原汁原味的川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化。

西安市。2007年，西安市第三产业占GDP的比重为51.32%，实现社会消费品零售总额921.58亿元，同比增长18.7%。这次考察的西大街位于西安莲湖区，起源于明代，至今已有四百多年历史。2001年开始，西安市政府和莲湖区政府投资6亿元，吸引社会投资35亿元，历时四年对西大街进行了综合改造，改造后的西大街秉承唐代建筑风格，道路全长2088米，宽60米，商业建筑面积约70万平方米，云集了世纪金花、香港ITAT集团、民生百货、中环广场等国内外知名企业和60多个世界顶级品牌，其中单店年销售近8亿元的世纪金花购物中心获国家 “金鼎奖”。商业街还引进了知名度高、发展前景好的老字号品牌店，挖掘、恢复一批老字号商铺，发挥历史积淀下的良好商业信誉和较高的知名度，使商业和文化、旅游得到很好的结合。商业街拥有金融、酒店、百货、餐饮、旅游等多种业态，形成了联系紧密的商业链，道路两侧错落分布了9处景观广场，拥有城市景观绿化公共面积4万平方米。另外，西大街两侧延伸的商业街也各具特色，其中有着浓郁穆斯林文化的北院门回坊文化风情街，全长545米，是西安市乃至全国闻名的集旅游、观光、购物的特色商业街，高峰期客流量高达10万人。

（二）主要做法和经验

1.高度重视规划

三大城市在建设商业步行街，打造商圈之初，都经过了详细论证和多方征求意见的过程，把科学规划作为成功建设商圈的关键。一是科学选点，集中打造。作为省会城市或直辖市，商业资源丰富，消费人口多，消费能力强，三大城市均无一例外地选择了消费力集中，具有浓厚商业氛围和深厚历史积淀的城市中心区，集中各种优势资源，重点打造一至两个商业集聚力强、规模大、档次高的大型商圈。重庆的观音桥、解放碑，成都的春熙路，西安的西大街都是当地政府全力重点打造的商圈。如观音桥商圈，在建设之初，就完成了《观音桥商圈综合整治规划》、《观音桥商圈功能定位和业态布局规划》、《观音桥商圈交通规划方案》和《观音桥商圈景观规划》四个重要规划，确定了观音桥商圈基础设施及城市景观建设的主要原则和建设框架。二是准确定位，合理布局。三大商圈均是中高定位的城市中心商圈，对培育高端消费，吸引高端商家，提升消费档次和水平起着重要的作用，同时注重与周边地区错位经营，形成层次分明，布局合理的商业网络。如西安西大街按照“盛唐文化的综合体验区，城市主格调的重要载体、城市中心旅游区”的功能定位，确立其在西安商圈中的主导地位，同时，沿西大街向南北两侧鱼刺状延伸发展商贸业，形成错落有序的、合理的商业布局；观音桥按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的定位，高品位打造主城商圈，与县区商圈和中心镇商业中心错位经营。三是配套设施完善。各大商圈的建设均能够与道路交通建设和休闲娱乐等其他功能设施的建设结合起来，与城市建设融为一体。如观音桥建设的“地下直行，地面环行”立体交通体系，包括单向循环4车道的环行道路工程，双向直行4车道隧道工程和轻轨3号线观音桥商圈段，确保商圈畅通无阻。同时，商圈内“吃”有美食一条街；“住”有两个超五星级的大饭店；“购”有国内著名的六大主力百货和大型购物广场；“游”有主城最大的开放式城市生态公园；“乐”有科幻乐园和中国西部最大的地下娱乐城，形成了一个集消费、休闲、娱乐为一体，功能配套齐全的生态商圈、文化商圈和时尚商圈。

2.管理机构健全

各商圈均设立了商圈办或管委会，作为政府的派出机构，对商圈的开发、建设、管理进行统筹，充分体现了政府对商圈建设的高度重视，保证了商圈高效、规范运作。如重庆江北区先后成立了观音桥商圈步行街综合整治建设领导小组办公室、观音桥商贸中心开发建设领导小组办公室（简称“商圈办”）和重庆观音桥商圈建设有限责任公司，全面负责观音桥商圈规划、拆迁、建设及招商引资工作，并由区领导任商圈办主任，作为商圈建设的第一责任人；西安西大街成立了由沿线项目单位组成的西安西大街商会和区政府成立的管理委员会，两者协调运作，形成商家自律机构和政府管理机构相结合的管理模式，为商家提供了便

捷的服务保障，也确保了商圈的高效、规范运作；成都也成立了由锦江区副区长任主任的春熙路管委会，加强对商圈的领导。

3.政策制度完善

为确保商贸业朝着健康、科学、可持续发展的轨道运行，各地在编制《城市商业网点规划》的同时，还制定了一系列配套政策，完善制度建设。如重庆商务局制定了《重庆市餐饮业服务质量规范（试行）》，江北区除制定了观音桥商圈的一系列规划文件外，还制定了《观音桥商贸中心2006-2010年业态调整指导意见》、《大型商业网点准入听证制度》、《江北商圈政府部门联手服务特事特办制度》、《观音桥商圈商业及商业地产纠纷应急处置预案》、《江北区商贸发展专项资金使用管理办法》等政策文件；西安市政府制定了《西安市商贸业发展十五规划》、《西安市商业零售业态规范》、《西安市商业分级设置规范》、《西安市商贸业分类发展指导目录》、《西安市关于进一步发展连锁经营的指导意见》、《西安市设立大型零售商业网点听证办法》等政策文件，莲湖区也制定了《关于西大街商业业态调整指导意见》；成都市制定了《成都市零售商供应商公平交易管理实施办法》等政策文件。

4.开发模式创新

各条商业街基本上按照“政府规划、多元投资、企业经营”的模式进行开发建设，多方招商。观音桥采取“政府为主、多渠道、多形式”的方式筹集商圈市政基础设施建设资金，通过科学论证，建立了“找钱、用钱、还钱”的运行机制，即通过环境打造，引进品牌企业入驻商圈，用土地出让金及辖区内新增税费收入偿还建设债务，在实施高强度招商时，坚持以政府引导为主，并积极采用市场运作方式，以商招商，并引导企业先定位、后招商，再量身定做，成功以7.5亿元的政府投资，吸引了200亿元的社会投资；西安在实行多元化投资的同时，开展多方共同招商，整条商业街由多个开发商分片开发，并分别由开发商在拆迁、建设的同时开展招商，大大提高了运作效率，改造期间，共拆迁3万户，40万平方米。

5.融合文化内涵

西安、成都、重庆都是有着悠久历史和深厚文化底蕴的城市，当地政府在规划建设商圈和商业步行街时就充分考虑到了商业与文化、旅游的有机结合。如西安西大街传承盛唐历史风韵，对沿街原有和新建建筑都进行了以唐代特色为主的中国传统建筑形式的改造，同时对有600多年历史的都城隍庙进行了修缮，对非物质文化遗产道教古乐进行保护性开发，形成了旅游、观光、庙会为一体的体验式旅游购物新亮点。同时，整合开发回坊文化风情街、清真大寺等民族特色文化资源，积极引入全国各地老字号企业入驻，达到文化与商贸的完美结合；重庆观音桥广场上的大型景观构筑物“观音桥”与“古榕屏风”、雕塑“江北龙”、“九龙喷水”、“重庆言子”雕塑墙、音乐喷泉等动感水系形成了独特的景观效果。另外，还通过欢乐消费节、火锅美食节和“渝州大舞台”等各类大型商业和文艺活动，营造了商圈“月月有演出，年年有盛宴”的良好氛围；成都春熙路商业步行街南北入口处设置的浮雕艺术墙，描绘了唐代成都的八大景观，各个不同时期的街景照片分别镶嵌在北入口太平洋百货底层步行道分隔墙上，从而完整、连续地重拾老街历史，传承着城市独特的文化气质。另外，琴台路和锦里古街两条特色商业步行街，分别以“道教文化”和“三国文化”为背景，有着浓郁的民俗风情，积淀着浓厚的历史文化底蕴，体现了“小、精、特”的独特优势，吸引了不少游客前来消费。

二、我市商贸业发展存在的问题

与三大城市相比，我市商贸业发展有着自身的优势：一是商业网点覆盖面广，实现了城乡一体化，特别是社区商业发展水平较高，业态业种较齐全，消费便利性、服务便民性突出；二是规划了商业主、副中心，2007年主、副中心（不含松山湖）实现社会消费品零售总额431.39亿元，占全市60.21%，初步形成了商贸业相对集聚、组团式的发展格局，在大城区已初步形成一定规模的商圈，为下一阶段重点打造城市中心商圈奠定了基础；三是会展经济发展强劲，产业关联度大，对酒店、餐饮、交通等服务业带动作用明显；四是物流业蓬勃发展，物流水平不断提高，为商贸业大规模扩张和网点快速布点提供了便利，降低了营运成本。但从总体上看，我市商贸业的发展水平与三大城市相比，仍有较大差距，主要表现在政府统筹能力不足，商贸业发展比较散乱；缺乏高端中心商圈，高端消费外流；开发模式单一，缺乏历史文化内涵。就发展现状看，我市既没有形成“大而强”的大商圈，又缺乏“小而精”的特色商业街。

（一）政府统筹能力不足，商贸发展比较散乱，没有形成大规模、上档次、集聚度高的中心商圈

我市商业容量大，商业设施多，但大型项目无序扩张，定位不清，业态雷同，同质化现象明显；小型网点业种散乱，沿街随意开设；全市共有26条商业步行街，分布在19个镇区，处于粗放型经营状态，经营质量和效率较低。商业资源分散，总体上呈现分布散乱，规模小、档次低的局面。造成这种状况既有主观因素，也有客观因素。一是政府统筹能力不足。虽然我市在2005年已出台了《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》，但由于缺乏有效手段，网点规划执行不到位，政府各职能部门之间相互配合的协调性也不够。对于我市商贸业的发展，特别是中心商圈的打造，政府缺乏整体规划和发展思路，没有配套相应的优惠措施和政策加以扶持，又缺乏对各镇街的发展进行有效调控，造成网点规划没起到应有的引导调控作用，存在“重规划，轻执行”的问题。大城区在全市范围内最有基础，最有条件打造中心商圈，但由于缺乏从全市的高度规划统筹，四个街道都强调自身的商业地位，各自为政，定位不清、随意性大、档次偏低、重复建设、同质化竞争等问题严重，至今没有形成真正的城市中心商圈，缺乏辐射力和消费拉动力。尽管万江华南MALL硬件设施一流，开发商旨在打造成集旅游、休闲、娱乐于一体的大型购物中心，但由于选址不尽合理，政府缺乏规划，整合资源和调控发展力度不足，大城区四个街道商业资源分流，同质化竞争严重，加上经营水平有限等因素，华南MALL目前经营状态欠佳。二是与我市的经济发展模式有关。我市通过引进外资，依靠市、镇、村、组“四个轮子”驱动的发展模式，快速推动了工业化和城市化，但也造成了工业布局散乱的状况，商贸业发展与我市工业发展轨迹息息相关，由于消费人口和商业网点分散，商贸业散、乱、小的问题比较突出，规模、档次提升难度较大；三是与我市特殊的行政架构有关。全市行政区域设置过多，各镇街各自为政，商业资源集聚度不够高，仅从商业步行街来看，全市的26条商业步行街分布在19个镇街里，同质化严重，商业资源分散，特色不明显、层次结构不清晰，缺乏区域商业中心，不利于商业资源的相对集聚和结构升级。

与我市相比，这次考察的三大城市，政府的统筹力度都非常大，各市都成立了商业街管理机构，由区领导任负责人，统一协调商圈范围内的商业、市政、城建、国土、交通、工商等相关部门，集中资源重点打造1-2条商业步行街，形成1-2个重点商圈或中心商业街区，消费力和辐射力都很强。

（二）缺乏高端消费圈，高端消费外流，整体消费力不足

据调查结果表明，全市26条商业步行街中，没有一条高档次的步行街。只有虎门步行街、莞城香港街步行街和东城区东城风情步行街的中高档品牌店比例超过40%，其余23条商业步行街的店铺均为中低档，占全市的88%，全市有46%的商业步行街无一品牌店。东莞市商业步行街的档次水平整体较低，原因是多方面的。从地理位置看，我市处于广州、深圳之间，毗邻香港，交通极为便利，加上本地人的消费心理和消费习惯，对香港、广州、深圳中高档商品有较高的心理认同，造成中高端消费严重外流。从消费群体的构成看，我市庞大的外来务工者大部分收入不高、素质不高，购物消费主要以满足日常生活为主，没有需要也没有能力进行职业化消费，城市化和职业化消费的不足在很大程度上制约了我市高端消费市场的发展。从高端消费的载体看，由于我市没有规划打造高端消费商圈，也没有有计划地引进高端品牌店，缺少培育高端消费的高端品牌集聚区。目前我市个别名牌店都是分散于不同的街区，被孤立和边缘化，缺乏高端商业氛围，经营效益不理想，大多数无法维持下去，甚至出现名牌店开一家倒一家的现象，严重打击名牌店进驻我市的积极性。从市场环境看，由于政府相关职能部门监管力度不足和部分经营主体守法自律意识薄弱等方面原因，目前我市无牌无证经营、销售假冒伪劣商品现象仍在不少范围内存在，严重损害我市整体商业形象和信誉。市场经营环境不规范，导致市民对在本地消费购物特别是对高端商品消费的信心不足。与我市相比，这次考察的三大城市地处内陆，周边没有其他高端消费地，存在很大市场需求，世界一线品牌店进驻率高。同时，当地政府科学规划，提高商业集聚度，引导错位经营，形成真正的高端消费商圈，聚集了高端消费群体，从而吸引更多的名牌店进驻，形成良性循环，拉动了整体消费力的提升。

（三）开发模式单一，同质化情况严重，商业缺乏历史文化内涵

一方面，开发模式单一，同质化严重。就我市目前情况看，60%以上的商业步行街是由民营企业规划和开发建设管理的，占而政府规划和统筹建设管理的很少，政府的调控作用不能有效发挥，而且这些商业步行街大多数是伴随着房地产项目而建，由于民营投资缺乏整体规划，投资一个房地产项目就配套一个商业

街，只考虑商业地产的短期单一利益，不顾长远的经营和整体集聚功能，把全部商铺出售后，不再对商业街有任何的投入，而是将经营风险全部转嫁到商铺业主的身上，因此，开发前就没有对功能定位、消费结构和市场需求进行科学规划，建成后又缺乏有实力的运营商对项目进行整体包装、宣传推广和培育，进行有效的营销活动和招商规划，造成招商随意性大，经营商品雷同，档次较低，同质化现象严重，形成恶性竞争，空置率较高的局面，经济效益和社会效益均不理想；另一方面，商业项目缺乏与文化的融合。文化内涵是商业街发展的重要支撑，但由于我市商业地产的过度开发，很难形成自身特色，更谈不上与历史文化的融合。从我市的步行街看，现有的26条商业步行街，除了市桥路商业街有历史渊源外，过半数是商业房地产项目（新建步行街15条，占57.69%），完全没有考虑与我市特有商业特色和历史文化的融合。各镇街在发展商业街时也没有注意挖掘本地的历史文化和民俗风情，缺乏商业特色和文化内涵，难以与旅游业相结合，发挥不了旅游消费的拉动作用，形成不了特色消费和旅游消费。

与我市相比，这次考察的三大城市在对商业街的功能定位、营销策划、招商规划等方面调控力度都很大，对商业街的良性发展起着重要的作用。另外，重庆市的观音桥、成都的春熙路、西安的西大街都有着深厚的历史文化底蕴，当地政府和开发商在规划开发时就充分考虑这些要素，并在商业街的商业设施中充分体现，形成了具有旅游特色的文化街区，消费特色显著，消费能力强，既是当地人的休闲娱乐场所，也是旅游者必到之处。各街区管理机构定期组织丰富多彩的营销活动，形成浓厚的商业氛围，也有效地拉动了消费。

三、我市加快商业街区发展的主要思路

（一）注重商圈规划选点

要更加注重高标准搞好商圈规划，在不同商圈之间构筑有序竞争的商业环境，既避免社会资源浪费，又通过对商圈之间优化整合，来吸引社会资源有效投入。一是要拉开层次。在市区层面，既要更加注重以大城区来统筹四个街道的发展，充分发挥城市商业主中心引领时尚消费、发展多元化商业，辐射整个市域和周边地区的核心作用，又要有所侧重，充分考虑消费结构和消费习惯等因素和各自的比较优势，在莞城、东城、南城和万江发展各具特色的商圈，形成竞争与竞合的和谐共处关系，促进都市商圈的共同繁荣和整体竞争力的提高。与此同时，在市镇之间，要形成层次感明显的空间布局，以8个城市商业副中心作为镇街商业组团的主要集聚地形成区域型商圈。二是要加强集聚。要综合考虑历史文化底蕴、传统商贸基础、区位特色和影响力、经济发展水平、商业步行街现状等各种因素，选取一到两个商圈，精心打造市一级的中心商圈。作为东莞传统商贸重地的莞城无疑是最佳的选择。我们可以借鉴重庆观音桥商圈实行旧城改造并将商圈建设与历史文化底蕴及旅游紧密结合的经验，在莞城以西城楼和文化广场为中心，将市桥路、西正路、运河两岸至可园连片开发打造商业集聚区。同时建议对这片区域从市的层面集中资源予以倾斜扶持，成立市级专门机构牵头做好规划，并由莞城具体实施建设、招商和管理。三是要严格约束。要严格按照有关规定严肃处理一些违规建设、违规经营的项目，维护商业网点规划的权威性，彻底杜绝未报先建设、未批先开工的现象。

（二）科学定位发展商业街

一是要准确把握经营定位。对新建或改造的商业步行街要实行统筹规划，避免一哄而上，重复建设。已建的步行街应对消费人群、客流量、城市规划、交通发展等方面的情况动态跟踪和分析并及时修正定位。现有步行街定位出现偏差的要适时调整，逐步完善和改进步行街的经营方式和服务功能，找准市场支撑点和经营着力点。对经营出现严重问题和困难的步行街要引导其转型，减少社会资源的浪费。二是要合理组合业种业态。商业街的业态取决于当地的商圈情况、人文特点和消费水平，并不以人的意志而转移，不能盲目追求大型、高档和千篇一律的现代化。要根据商圈的定位配置业态和业种，避免同行过度竞争，满足顾客多样化、多层次的消费需求，吸引更广泛的潜在顾客。三是要改进营销监管方式。要加强部门之间的配合，对商业地产过度开发加强调控，避免房地产项目与商业街发展机械捆绑，促使开发商把获益方式由一次性收益向兼靠物业升值赢得长线投资回报转变。在商业街内部要形成既竞争又合作的发展机制，可以将商业街严格按功能分区由不同的主体进行招商、宣传和促销等活动，提高招商效率和质量。

（三）强化政府统筹能力

一要落实网点规划。加强各部门之间的配合，进一步贯彻落实《东莞市城市商业网点规划2005-2015》，将城市商业网点的建设与发展纳入城市总体规划，调整现有商业步行街定位，创新管理模式，以发展新型业态、调整网点结构为主，大型商业网点与中小型网点互为补充、相互促进、协调发展。二要成立组织机构。强化商业中心区的管理，成立发展协调指导机构，并赋予相关职能，统筹协调商圈内立项登记备案、拆迁安置、规划建设、土地审批、招商宣传等工作，进一步完善“一站式”服务。三要强化引导扶持。一方面要限制房地产项目与大型商业项目捆绑立项，同时围绕模式、业态、原则、重点等内容制订落实进一步加快商业中心建设的指导意见。另一方面要充分利用好商贸流通业专项资金，从招商引资、业态改造、配套设施、流通技改等方面进行有效支持。另外，要尽快建立完善商业网点的市场供需和业态变化等市场预警机制，引导投资者客观评估、理性投资、有序开发。

（四）大力打造品牌商圈

一是发挥龙头作用。要创造条件加强引进国内外知名大型企业进驻，同时抓好本土企业的扶持发展，尽快培育若干个省级甚至国家级的商业龙头企业，吸引知名品牌集聚。通过龙头带动，提升商圈的辐射力、吸引力和消费力。二是培育高端消费。要通过规划和引导，在大城区和中心镇区内形成一定范围的高端商业区，集聚高端品牌，与其他商业区拉开距离和层次，迎合高端消费者的消费心理，吸引高端消费回流。要严厉打击销售假冒名牌产品的行为，营造国内外知名品牌放心进入、高端消费者放心购物的大环境。三是注入人文元素。要创新观念，将历史文化和商业文化内涵充分结合起来，增强商圈的商品特色、文化特色、建筑特色和景观特色，营造与城市生活相适应的本土文化和饮食文化。在总体上要按适当比例减少购物功能，增加餐饮、休闲娱乐、文化教育、旅游观光功能。四是举办各类活动。外来购物是商圈繁荣的重要保障，尤其是都市型商圈，通常50%的购买力来自该区域以外的地区。要推动旅游产业和城市商业资源有机对接，促进商业、文化和旅游一体化。定期组织举办影响力大、特色突出、品位高的系列商业文化活动，吸引外地游客来莞消费。五是完善交通体系。便利的交通对凝聚商圈人气具有突出重要的作用。要构建立体化综合交通体系，按照“增加线路、增加站点、增加密度”的原则发展公共交通，争取使每个工业区和社区都有公交线路直通中心商圈，扩大中心商圈的消费规模，同时结合旧城改造和城市建设，注重抓好地面或地下停车场的配套，保障人流和车流畅通。

（五）加快区划适度调整

篇3：华盖路步行街商业地理考察报告

随着现代城市化推进,快速机动化的发展,“以车为本”的理念,使得在有限的道路资源下,拓展机动车空间,忽视步行等慢行交通空间,严重偏离了城市“以人为本”的核心思想,也制约了街道两侧商业市场、场所交往、低碳交通等功能的发挥。越来越多的“街”,被越来越宽的6车道、8车道甚至更多车道的“路”所取代,随之而来的,是原有商业地段的冷落、步行空间的窘迫乏味与街道特色与魅力的消逝、步行与自行车这类“绿色”出行方式便利程度的下降。[1]

为了使城市商业街道在场所空间和畅达交通中寻找平衡,回归商业街道作为交往空间的功能,如何优化街道的步行空间,以改善步行环境增加商业场所吸引力、减少步行者——机动车之间冲突,是当前迫切需要解决的问题。

本文将结合南京珠江路电子商业街两侧步行空间进行研究,对其现状用地特征、步行需求及供给环境、机动车与步行冲突等方面进行评价,并从创造畅达交通与提升场所空间两个方面提出具体的规划控制对策,以推动沿街步行系统的整体水平提升。

2. 南京珠江路及沿街现状评价

2.1概况

南京珠江路商业街位于南京市一城三区的老城区内,是老城商业体系中的特殊商业街。随着信息技术行业的迅猛发展,珠江路上已有数百家电脑公司,享有“北有中关村,南有珠江路”之称,沿街商业活动频繁,以商业购物为目的的步行流量较大。

同时,伴随着现代城市化推进,南京机动车保有量也逐年增加,珠江路作为玄武区为数不多的沟通东西向的主要走廊,机动车交通流量大。在传统理念的“以车为本”的引领下,珠江路在中山路—太平北路区段间进行了机动化改造:即在道路红线不变情况下,拓宽机动车道路,以便缓解机动车的压力。而受机动车道的挤占,此段步行空间急剧减少,并被迫与非机动车道混合,机非矛盾突出,步行环境恶劣。

因此,本文针对珠江路商业活动频繁、步行流量大,而机非冲突严重、步行环境恶劣的特点,选取珠江路(中山路—太平北路区段)进行调查研究,全长1.07公里,影响范围面积0.6平方公里。

2.2沿街建筑及周边用地主导功能

由于珠江路为电子商业街,因此其沿街建筑类型中:商业建筑面积占32%、办公建筑面积21%,底商混合建筑占47%,可看出沿街主导商业功能聚集显著。而其周边影响范围内,公共设施用地占25.93%,商住混合用地占20.31%,二类居住用地占35.61%,道路广场用地占7.12%,绿地占8.2%,可看出周边地块公共设施、居住用地及混合占比例最大,而道路广场用地缺乏(图1)。

2.3步行活动需求及供给环境

(1)步行活动需求特征

步行活动需求特征可从出行目的构成及流量分布两方面衡量。商业街的步行出行目的表现为:以购物为主占62%,而区内出行及过境出行为辅占38%。从高峰时段的人流量分布图2可看出,流量高峰时段持续,珠江路是区内最主要的步行路径,流量高达45人/min以上,尤其在公车站点以及大型商业建筑的出入口地段。另外,在与珠江路垂直相交或平行的城市道路——进香河路、成贤街、丹凤街等现状也有一定的人流量。

(2)步行供给环境

珠江路道路红线31米,横断面采用三块板形式,机动车双向6车道,绿化带两侧各1.5m,自行车与人行道混合,利用道路铺装区分,人行道宽仅剩余1m,步行环境狭窄,绿化带也未有效利用。运用HCM手册[2]中人行道的服务水平计算方法,可测得珠江路步行服务等级分布在C-D级之间,服务水平低下。问卷调查[4]也表明,85%的调查对象认为步行道非常拥挤,60%的调查对象认为在珠江路步行道行走要比其它步行道慢,超过95%的调查对象认为行走时会因为路面宽度不够感到困难。

2.4机非冲突分析

珠江路及其周边地块路网结构如图3所示,可看出,珠江路与中山路是城市主干道,机动车交通流量大,使得机动车走廊与商业街的步行走廊重合,机非冲突严重。调查中发现,82%的调查对象担心与身边的机动车或自行车碰撞。尤其在交叉路口,由于人、机动车、非机动车的流线交叉,安全性矛盾突出。

另外,影响区内具有齐备的次干路网络,且支路的密度较高,达到8.17 km/km2,他们为机动车交通的集散,减少珠江路人行与机动化交通的重叠提供了基础。

3.步行系统改善规划

3.1基于交通畅达的机非分离路网

为了缓解珠江路机动车交通与沿线商业步行冲突,需要从交通组织和人车关系的角度将珠江路的机动车交通向周围地区疏解,对其影响范围内的交通网络进行机非分工[5]:即以车行交通为主的路径(道)、人车混行的路径(路)、以人行交通为主的路径(街)以及完全为步行交通的路径(径)(见图4)。

(1)车行交通为主的路径(道):疏散珠江路的通过性交通量,将影响范围南北边缘的东西向红线较宽的断头道路连接起来,形成两条东西向的机动车交通走廊,与中山路一起分担大量机动车流。

(2)人车混行的路径(路):将丹凤街、进香河路定位为人车混行的路径,在承担珠江路疏解到基地外缘的机动车交通功能同时也为沿线用地步行服务,体现人车共存特点。

(3)以人行交通为主(街):由于珠江路沿线商业集聚,步行活动需求大的特点,将珠江路设置为以步行活动为主要功能的路段。将现行的双向6个机动车道路减为双向4车道,转移单侧3.5m的机动车空间为步行空间,以增加步行活动带,并将原与步行混行的自行车道分开布设,以增加步行安全性,如图5。

(4)完全步行的步行路径(径):在珠江路周边地块内,存在着住宅及商住混合等用地,在这些地块的内部建立完全排除机动车交通的完全步行路径,以使地块间的联系更为紧密。

3.2基于场所营造的步行环境设计

营造场所的步行空间可以划分为“三个地带”[6,7],分别为提供绿化设施的“街道设施及绿化带”、“行人步行带”,以及靠近建筑物界限外围的“建筑毗邻带”,如图6所示。

由于珠江路沿线地块有商业、住宅、及混合功能的不同区段,其步行活动类型各不同,为了更好地引导步行空间设计,应结合不同功能区段[8]对上述三个地带提出建设指引,详见图7,表1。

(1)沿街商业区步行区段

聚集了沿街重要的商业、商务及文体娱乐活动,是整个街道步行系统的中心,步行活动量大。这一区域必须强化步行的设计理念,全面贯彻“步行优先”的设计原则。在其“街道设施及绿化带”内,应注重人与车的缓冲接驳设计,其宽度为1M,主要提供与公交接驳的站点设置区,以及自行车的停车场地;在”行人步行带”内,为密集的人流提供主要步行通道,不放置任何有碍设施,步行带宽度为3m,以具有足够容纳人流、提供满意服务水平的空间;在“建筑毗邻带”,宽度2m,可根据商业业态设置零售摊点、以方便浏览商店展示品,加强街道与沿街商业功能的联系。

(2)商住混合的步行区段

该区段主要以底层商业,上盖住宅为主,步行目的既有商业购物,又有居住人群的日常生活出行,类型多样,因此该段设计引体现混合功能的理念。在其“街道设施及绿化带”内,主要提供社区活动空间,设置座椅、景观艺术、雕塑、水景等元素营造公园功能,以满足老人、小孩等社区居民对公共空间的需求,其宽度可适当放大至2-3m。在其”步行带”内,以提供满意服务水平的步行空间为主,同时能与住宅出入口有良好衔接,宽度以2-3m为宜。而“建筑毗邻带”主要提供行人进出商业建筑步行空间,宽度可适当减少1m。

(3)商办混合的步行区段

该区段沿街为底层商业裙房,上盖办公,步行目的既有商业购物,又有办公人群出行。因此在其“街道设施及绿化带”内,主要提供办公配套活动空间,其宽度可适当放大至2-3m。步行带保持连续性为2-3m,在“建筑毗邻带”,分离商业建筑入口与办公建筑入口步行空间,宽度1m。

4.结语

本文对珠江路商业街沿线步行系统规划进行了探讨,从创造畅达交通与提升场所空间两个方面,制定适宜的步行系统规划控制要求。同时,应该认识到以下几点:(1)交通的畅达应首先整合道路空间,形成道—路—街—径四层级的网络系统,以减少机动车与步行的冲突;(2)步行系统的完善不仅局限于交通网络组织,同时应注重步行场所环境的营造,并需针对不同区段步行活动的特点,对步行空间的“街道设施及绿化带”、“行人步行带”,以及“建筑毗邻带”分别提出控制要求,从而形成良好适宜的步行系统;(3)步行系统的设计理念与规划原则还需要在城市各层次规划建设和实施管理过程中逐步落实。在今后规划工作中应进一步扩展规划的广度和深度,将步行系统设计理念纳入到规划设计中。

摘要：随着城市化、机动化的发展,拓展机动车空间,压缩步行空间在城市建设中屡见不鲜。为解决步行空间缺乏的问题,本文以南京市珠江路商业街为例,从用地特征、步行需求及供给环境、机动车与步行冲突等方面分析了目前珠江路商业街的步行情况。在此基础上,分别从创造畅达交通与提升场所空间两个方面,制定适宜的步行系统规划控制要求。并运用“分区分类”手段,对步行空间的“街道设施及绿化带”、“行人步行带”,以及“建筑毗邻带”分别提出控制要求。

关键词：商业街,步行道,机动化,畅达交通,场所空间

参考文献

[1]施维克城市步行空间的质量与改善城市问题[J],2003,6(116):12-15.

[2]Highway Capacity Manual2000.TRB Committee on Highway Capacity and Quality of Service[M],2000.

[3]边扬城市步行交通系统规划方法研究.东南大学博士学位论文[D],2007.

[4]王乐楠吝含伟王方亮等城市规划社会调查报告“别挤我——珠江路步行道使用情况调查”[R],2011.

[5]深圳经济特区步行系统规划[R],2006.

[6]香港行人环境规划研究[R],香港规划署2009.

[7]余伟钱科烽高奖钱建华等杭州市慢行交通系统规划与设计指引城市交通[J],2009,3:44-56.