商业步行街的设计说明

第一篇：商业步行街的设计说明

商业步行街景观设计 教案..

商业步行街区景观设计

1、 概述

在城市建设与发展中，商业网络不断地汇集，形成城市社会生活不可缺少的、集中消费的商业街区，它聚集了城市生活中主要生态方式，即衣、食、住、行、看、玩等为一体化、多功能的商业服务区域。由于这个区域内人的密度很大、人货进出流量相对较大，商业摊位、铺面鳞次栉比，造成交通拥堵不畅已是平常现象，因此，城市商业集中的区域对于交通的组织，便成为一个决定区域经济发展状况的重要问题。目前，在城市主要的商业街区，解决安全隐患，便于游人观光、购物，休闲娱乐，避免人车混流，最为普遍采用的方式就是分片区营建商业步行街，这几乎成为世界上所有城市商业中心街区代表性做法。商业步行街的形成使得人车拥挤的交通状况得到缓解，将原有的车行道路改变成步行空地，并由此获得更多可利用的空间，供游人驻足观赏、休闲散步、消费购物等活动，带动城市经济更加繁荣。

随着大量的商业步行街区在不同城市兴建，街区的业态功能与形式也随之而不断更新与完善，人们已不再满足于单纯的购物或就餐，而是希望在这个繁华的闹市中体会到城市生活的丰富，满足他们来自视觉、听觉、嗅觉、好奇心等多元化的要求。于是各个具有不同地域文化的、代表城市本土特征的商业步行街不断涌现Ⅱ它不仅推动城市经济的发展，同时也给城市形象的改变起到了积极作用，使商业步行街在城市环境中成为一个引人瞩目的景观风景。

商业步行街的营建是地域经济发展与城市街区改造相结合的产物，它一方面利用城市中极为有限的车道改造而形成的场地，缓解了不断膨胀的城市与不断增加的人群对活动空地的需求压力;另一方面则是在探索城市建设与发展中，对于城市形象、城市文脉，传统历史街区的保护与利用上，寻求适合于本土人文特征、传统习俗特性以及地理气候条件的发展新路，因为它最具社会影响力和各受关注。商业步行街的营建不同于普通的场地景观建设，通常是由当地政府根据城市宏观发展规划要求进行选址立项，由政府的职能部门负责项目招商与宣传，并监督执行拆迁、兴建、协调、改造、保护等具体工作。由此可见商业步行街从立项到建设，都是由政府主导或参与的市政项目，它的成败将直接影响区域经济的增长。由于其在城市环境中的重要地位，几乎成为一个城市形象的代表和名片，因

1 此，商业步行街的业态设置和街区形象即成为社会关注的焦点。如何使其更具功能作用、更具观赏价值、更具地域人文特征、更显城市生活丰富的内容，将在以下关于商业步行街区景观设计所展开的多方面设计程序与要素中进行探讨。

2、 商业步行街区景观设计

商业步行街区景观设计是指对街道、建筑立面、各种商业店面、摊位、绿化植物、灯箱招牌、公共设施、公共艺术品、水景等视觉景象进行形式处理和功能优化，使之形成具有良好观赏效果与多种功能作用的街区风景。它包括街道地面铺装、建筑立面形态与色彩、各种商业店面形象，固定或移动的摊点形式、绿化方式和植物选种、广告路牌的控制要求、各种公共设施的形象设计、公共艺术品设计、水景观设计以及市政要求与景观环境相配套的管网设计等要素组成。商业步行街的兴建必须根据建设环境内的区域经济条件、交通条件、消费状况、人居数量、人文背景、传统习俗、文脉遗址等基本因素，来决定其建设的规模和街区的形式风格。

2.1商业步行街景观设计的分类

在我国的中大型城市环境中，商业步行街的类别、规模、形式各有不同，这取决于不同城市的各种不同条件与需求因素。就街区格局的类别而言有开敞式、封闭式和半街式;从规模分类，有单街型和多街型组成的街区型;从城市地理状况分类，有平地街区、坡地街区、夹河街区、滨江街区、环湖街区等;从街区形式风貌上分类，有传统历史街区、现代商业街区、民俗风情街区、主题观光休闲街区等。这些不同的商业步行街区由于其规模、内容、功能、形式以及针对的消费群体各不相同，因此街区景观环境设计所侧重的方向也各不相同，从而形成各具特色的街区景观。

2.2不同类型商业步行街区特征

经营与观光虽没有直接的关系，却在这个特殊的街区中有着千丝万缕的联系，因为当代商业步行街的功能早已超越了单纯的购物概念，而上升到满足城市生活多元化需求和提高城市生活质量的层面上，它将从多个角度折射出一个城市的建设、发展、经济，文化、历史、习俗和市政措施等多方面的现状，几乎成为一个城市社会人居与生活方式的缩影，为此，商业步行街区景观建设就成为彰显 2 城市特征，表达经济繁荣，体现人文风俗，标榜城市个性的重要手段，并在相互的比较中不断地发展完善。以下对各个类型商业步行街区景观设计特征作概括性的介绍：

一、开敞式

开敞式商业步行街区是指主街步行道上交通路口节点较多，各路口连接其他道路，只在进入步行道口处设置活动挡车设施。这类街区人流出入相对分散，进出便捷，不易造成行进拥堵，是许多城市街区改造所采用的方法。

二、封闭式

封闭式商业步行街区是指步道两旁由建筑和商铺封闭形成，人流、货流出入口较少，通常在街道的前后两端，高峰时易出现行进不畅，造成拥堵。但商业环境相对集中，聚旺盛的人气利于经营，易于管理，街区景观形式便于统一。这类商业步行街，往往是在传统街区的基础上进行维修、改造、扩建而形成，街区整体风貌和格局仍延续历史痕迹，使之成为彰显城市历史文脉的风景。

三、半街式

半街式商业步行街是指街区在特殊的地貌环境下，形成的一路一边房的格局，这类街区通常形成于滨江或滨湖的场地环境中，伴水而居、逐水而行，既有开阔的视野、优美的环境，又有较为宽裕的岸畔空地，并可利用水路条件解决部分货物运输和休闲游完的作用。半街式街区是中国南方城市中常见的一种传统街区形式，也是有水运集散码头逐渐演变成繁华的传统商业街区的典型形式。

四、平地街区

平地街区是平原城市典型的街区形式，它具有交通便捷、路口节点较多、流向畅达、不受特殊地形限制的优势，是常见的步行街区的格局，有开敞式街区共同的特征。

五、坡地街区

坡地街区因地形而形成，是指山地城市典型的街区形式，由于地形的局限，街区道路起伏蜿蜒变化有趣，路旁建筑因山势变化而变化，具有封闭式和半街式街区形式的特征。

六、单街型

单街型是指街区单街道路形成，单街型受地域经济条件和地形条件制约而 3 成，传统的商业场镇通常是单街形式，它具有购物、观光流向单纯，不受其他环境影响，聚集经营氛围等优势，是商业步行街最为常用的一种形式。

七、多街型

多街型一般在经济发达的地区或大型城市集中的商业区内产生，它是由多条不同经营业态的商街组成的繁华区域，具有经营内容丰富、街道之间交通便达、区域面积较大、市政建设完善、人流量大等特征，通常各个街道的终点流向是环境中最重要的街区广场，广场成为整个街区的人流集散地和交通枢纽。由于业态内容丰富，街区景观形式也呈多样化，是城市中活动人口密度最大、最聚人气的地方。

八、夹河街区

夹河街区是一种特殊的街区形式，指街道与建筑是沿河道两岸修建，河上由小桥连接两岸街道相互沟通，河道既是交通运输的要道，又是特殊的街区景观。在中国长江中下游地区，由于水资源丰富，河道密布，有许多城市的商业街区都是沿河而建，极大地便捷了当地的商贸活动。因为受河道分布的限制，这类街区通常是单街型，是水路和陆路两用的街区形式。

九、滨江与环湖街区

滨江与环湖街区是指步道与商铺沿江或沿湖而建，在使用功能上与夹河街区有相同的作用，但在街区格局上有所不同。由于江面与湖面较宽，两岸距离较远，不易形成统一街区，通常是半街型街区格局。滨江与环湖街区的街道受地形环境的影响而形成蜿蜒起伏的变化，并在缓坡地段可建宽敞的活动空地，具有良好的功能作用和景观价值。

十、传统历史街区

传统历史街区是历史古城多年传承下来的街区形态，商街历经数代的繁荣，在城市中有着久远的历史影响和文脉传承，是一个城市的人文象征与形象代表，是现代城市发展的宝贵遗产，现在许多城市的商业步行街仍然承袭传统历史街区的遗址，经维修和改造形成适合现代城市生活与商业经营需要的街区形式。这类街区不仅有深厚的人文积淀和浓郁的商业氛围，同时具有丰富的景观作用。

十一、现代商业街区

现代商业街区是城市不断发展的产物，城市的规模不断增大，传统的商街已 4 不能满足快速发展的经济与城市人口膨胀的需要，旧的郊区不断地成为城市的一部分，当新城人口增长到一定规模的时候，新的商业街区就会随之而产生，它往往是与新城区的规划同时进行。现代商业步行街区通常是新建的，它具有便捷、宽阔的街道，大规模的商场，繁多的店铺、高大的建筑，符合城市社区生活多方面要求的完善的配套设施等特征。现代商业步行街区的建设是根据城市或社区规模与经济条件而定，有单街与多街等类型。

十二、民俗风情街区

民俗风情街区是不同地区、不同民族、不同习俗的城市在建设商业步行街区中，为突出当地或异地民间、民俗、民族的特征与特有的人文风貌，吸引观光游客，促进商业繁荣所采用的建设形式。它具有浓郁的地域特征，是现代旅游城市和旅游景区必建的商业步行街区。

十三、主题观光休闲街区

主题观光休闲街区是现代城市生活中烩炙人口的环境，它通常以吸引人们的特色经营为主题，并以特别的街区景观形式与商业内容吸引众多消费者。如北京的“后海酒吧一条街”，重庆的 “八一路好吃街”等。主题观光休闲街区的建设常与大众消费、文化和社会时尚结合。

3、 商业步行街区景观设计内容

在城市建设和经济发展的过程中，商业步行街区的视觉形式越加成为促进地区商业繁荣的重要因素，因此，商街中的各种可视物象都需要经过视觉化的设计，形成商业街区景观总体形式的组成部分，使之既符合步行商街的功能要求又能满足大众视觉审美需要。商业步行街区景观设计是一个系统设计，从整体到细节都必须经历周密、深入的思考，使街区景观从形式到观察视角都能充分地体现良好的设计作用。商业步行街区景观设计大体分为六个部分：街区整体景观规划设计;步行街区道路及空地环境平面景观设计;店面形象及建筑立面部分改造设计;商街环境中公共景观艺术品与造景设计;商街功能设施的形式设计;街区环境的绿化配景设计等。 3.1街区整体规划设计

街区整体景观规划设计是产生街区景观整体形式的主要思路，它必须根据街 5 区环境规模、街道的长度、商业特征、容量、地形情况、建筑特征、人流与物流的流量，与周边街区的交通控制关系，以及出入口处的停车场地等重要因素进行综合考虑，梳理出已形成的街区环境中存在的优势与不良因素，确定景观设计的优先内容，进行整体景观规划设计。商业步行街的长度不宜过大和过宽，从购物逛街的活动习惯上分析，大量的商业人流往往只集中在步行适宜的路段或主要商业区域，其余部分则被冷落。建立商业步行街的资金投入较大，在我国近年来的城市建设中已不乏有超过1至2km长度的步行街区，投入有超过1亿甚至数亿元人民币的，但其结果却不理想，造成极大的浪费。因此，合理的建设与控制是形成繁荣和美观步行街区的有效方法。例如，日本的商业步行街长度控制在平均540m，美国670m，欧洲稍长为820m。步行街整体景观规划设计一般在三种条件下进行：新建街区;城市街区改造;传统历史街区改造。

一、新建街区

新建街区是指在新城区建设规划中既定建设的新商业步行街区，此类街区一般在大规模的城市扩建中形成，新建商业步行街整体景观设计往往在新城区修建性详规完成后，就着手开始。它将结合建设规模、道路、建筑、管网设施、场地情况等基础建设内容与要求同步进行，使环境、道路、建筑、配套设施等重要的街区要素与景观物象形成完整统

一、和谐的视觉形式。并对步行街区的功能，形式、规模、街道长度、建筑高度、场地关系、视觉关系、流向关系等进行有效的控制。商业步行街的宽度一般控制在12m至20m，长度为300m至600m最适宜，人持物步行200m至350m便有疲惫感，即使在遮蔽雨雪、阳光的环境中，步行街的长度也不宜超过750m，过长的步行街容易造成购物者的疲劳;过宽的街面又使购物者疲于两边奔走，难于比较选择;新建街道两旁的建筑一般在两层以下为宜，主要商业区域的建筑可到3至4层，一方面是方便游人购物，另一方面是营造良好的街区环境与人的尺度和视觉关系，避免高大建筑所形成的视觉压迫感。只有将商业步行街区的各种功能与景观形式完美地结合，才能有效地满足社会生活的需要，带动城市区域经济发展。

二、城市街区改造

城市街区改造是因城市的发展需要，将旧城街区改造为商业步行街区，整体景观规划设计应根据已形成的现状条件和改造要求进行改良设计，对道路、建筑、 6 公共设施、管网设施、场地情况等现状进行系统的分析、梳理，找出存在的优势与不足，形成整体景观规划设计思路，制定优先设计计划，开展整体景观设计方案工作。工作内容应主要针对路面人流交通组织，对先天条件不足的建筑进行拆除、重建、改建、整理空地、设置步行街区配套公共设施，添置绿化与公共艺术景观，对建筑立面和各种商业店面以及路牌、灯箱、广告视觉景物制订控制性要求，根据环境场地条件划分发布区域和立面位置。对移动式摊位、露天经营场所拟订统—的形式要求，并划分路段限制经营区域。对于店面，橱窗等经营展示立面，应提出对内容和形象的规范性控制要求，避免乱搭、乱建造成视觉环境污染和安全隐患。

三、传统历史街区改造

传统历史街区改造是在近年来城市化进程中所呈现的对传统街区进行保护性利用的改良做法，历史街区在城市不断的发展建设中已几近消失，使得具有悠久历史的城市丧失了地域文化的独特性和文脉的传承，这是一个城市最大的遗憾，为有效地保护传统历史街区，并使之有益于今天的社会发展，利用已有街区的形态和农耕时代所特有的街道与建筑尺度，进行适合城市特殊的商贸、旅游、餐饮等业态经营的商业步行街区建设。此类街区的开发，在国内的许多城市中都收到了良好的社会效益和经济效益，为活跃区域经济、促进城市旅游发展、加强城市人文建设起到了积极的作用。作为传统历史街区的整体景观规划设计，应从街区遗存现状和传统文化形式的调研入手，收集街区相关的地域文脉资料，分析、筛选现状中的先天优势与不足，对街道、建筑、场地，碑阙、牌坊等物象进行详细的调查、勘测，拟订出保护、维护、整修、扩建、拆除目录和计划，并结合业态控制经营内容和街区风貌，形成整体设计思想，以指导下一步深入设计。由于传统历史街区的格局，已成为主要利用的价值景观，因此，改造设计不宜对街区原貌进行大规模改建，同时对环境内有重要文物价值的构筑物应加以重点保护、修缮。在道路、建筑、公共设施、管网设施、店面、摊位以及景观营建方面应制订保护性、控制性建设条例和建设形式要求，景观设计形式应以街区风格为主调，可分路段制定店面、橱窗、广告的形式要求，避免破坏性建设，扰乱整体街区的景观风貌。

3.2步行街、道路及场地平面设计

7 步行街区道路平面及场地平面景观是街区环境中的重要组成部分，它包括：道路、空地广场、路沿、排水口、供水口、盲道等平面物象的铺砌与设置。而形成铺砌与设置形式的要求包括;材料规格、质地、色彩、工艺方式、形态和铺砌模数等方面，以形成良好的地面视觉形式、舒适的步行感觉与安全行走保障。地平面的景观设计不仅仅是解决环境的审美问题，同时需要解决关于步行行为和交通关系等诸多相关问题，一般城市步行街在地平面的设计上应注重以下几方面：

一、道路与场地的竖向关系

根据街区环境地形变化所形成的竖向关系，地面铺装应考虑材料规格、表面肌理、防滑性与耐久性，了解场地积水情况，考虑材料的渗水性、耐腐性、铺装方式、给排水口或排水沟的设置，坡度较大的地段应采取相应的防滑措施，避免道路和场地积水，造成游人行进障碍和步行安全。

二、地铺模数与表面处理

铺装模数是指在铺地时采用相同或不同规格的材料拼合成的地面肌理、色彩和图案。在场地地面铺装时，往往为追求地面的视觉效果而忽略使用过程中的问题，容易出现砖石铺砌高低不平、留缝过大、使用材料表面过于光洁等问题。一般对地面平整铺装情况下，砖石之间高低相差不得大于3mm。对于铺砌大理石或花岗石板的地面，应采用火烧、打毛、剔槽等方法进行表面处理，避免造成步行中跌滑的不良后果。

三、地面导向提示与无障碍设计

地面铺装的拼图不仅有美化作用，同时具有—定的引导与指向作用，它可以为行进中的人们作街区范围和重点区域的方向引导，并在不同高差地段的梯步上，采用色彩的对比进行视觉提示，使步行街区更具安全性。此外，在进入商业步行街区的人群中有—定比例的残疾人，他们需要更多社会的关怀，因此，街区地面设计应专门为残疾人准备特殊的行进道路和导向提示。对于有场地高差关系的地面梯道旁应设置残疾人通道，言道设置应有明确的导向提示(根据无障碍设计规范要求执行)，并切忌景观物摆设，避免形成障碍。

四、地面铺装的形式与色彩

地面铺装的形式与色彩是商业步行街区景观设计中重要的组成部分，是人们最为易见最多使用的景观要素，地面铺装的形式与色彩效果的优劣直接影响整体 8 街区环境。因此，在地面铺装设计时需要从街区整体形式、建筑形态、街道尺度、交通关系、道路指向、各种景观物象的占地位置、形态等方面进行综合思考，形成系统的、适合步行街区视觉和功能要求的地面铺装设计。铺装形式一般有点式、条带式、图案式和具象表现等，铺装的色彩表现有单色铺装、复色散乱铺装、复色图案铺装、套色片状膨胀等，无论在形式和色彩的应用上都应结合街区总体风格关系、静态与动态的景观物象关系、竖向关系形成统一的视觉表现形式。 3.3店面形象及建筑立面部分改造设计

店面形象及建筑立面部分改造设计是指，对沿街建筑部分外墙立面和商业店面进行符合街区总体景观风格要求的、具有标识功能的控制性设计。店面设计除独立式售货亭外，通常属于建筑立面改造设计的组成部分。在旧城街区改变为步行商业街区的改造设计中，建筑立面设计是环境景观设计的重点，它具有美化街景、营造商业氛围、标明业态内容、统一街区形式的作用。在旧街区环境中，建筑高低差距很大，进入街道的凹凸进深不齐，形成了既有可利用价值的条件，又有不良因素现状。对于建筑的改造根据所付代价的多少而决定改造的方式，并视其功能和形式需要，一般采取改良、维护、美化等措施，尤其对于传统历史街区，更是以保护性修护为主，采用修旧如旧的方式。建筑立面改造设计包括以下两个内容：

一、建筑外立面整体控制性改造设计

无论是旧街改造，还是新街建设，都需要对街区建筑立面的景观形象进行控制性设计，以满足正常状态下的观赏要求，避免造成不良的视觉干扰或压迫感。

1、立面控制性改造尺度与视觉要求

立面控制性改造设计尺度，是根据街道的宽度和人在街道环境中正常的视角尺度决定的。街道宽度越大立面可视高度越大，舒适的观察视角一般控制在视平线以上仰角30°的范围内，街道的宽度二分之一与沿街建筑外立面舒适观看高度比例为3比2的关系。通常步行街道的宽度在20 m左右范围内，以街道宽度二分之一计算，为10 m的中轴线，用高度与宽度比例计算2/3×10=6.67m，为建筑立面形象设计控制高度。因此，多数步行街为了规范街区形象往往视街道宽窄设定控制要求，窄街多为一层以下或4m左右;宽街控制在二层半以内或8～10m左右，在此范围内作为建筑景观立面设计的控制高度。街区内重点建筑、标 9 志性建筑或低矮建筑可作整体外立面改造。

2、建筑立面改造的方法

依据不同商业步行街区建筑立面的控制要求和街区总体景观设计形式要求，思考建筑立面改造设计形式。在现代城市街区建设中，建筑立面的改造方式可谓多样化，概括起来有以下几类：

(1)装饰图形类，以图形、图案装饰建筑立面，起到美化空间环境的作用。 (2)色彩组合类，运用不同的色彩组合关系，对不同的建筑物或同一建筑物不同的界面进行装饰，达到丰富街区视觉景观的作用。

(3)公共艺术类，对处于街区重要路段位置、重点经营商区和具有大体量的建筑物，可对其外墙立面采取设置壁画、浮雕或抽象装置等艺术手法，形成具有主题性、叙事性和抽象表现性的公共艺术墙，构成街区环境中重要的视觉中心区域。

(4)绿化装饰类，是将建筑立面与环境绿化相结合，对墙体部分立面完整、没有窗洞、阳台建筑表面铺设有形态的金属丝网，并在靠近墙体的地面设置花池、花台，栽种藤蔓植物，利用植物攀爬生长的特性沿金属网的生长，形成建筑立面特殊的景观装饰形式，既美化环境又绿化了街区。

(5)材料装饰，利用外墙铺装材料的质地、色彩对建筑立面进行形式处理，以统—街区立面的景观效果。

3.传统历史街区建筑立面改造的方法

传统历史街区建筑立面改造，是利用传统历史街区特有的建筑风貌和街区格局，进行符合当代城市商业发展需要的、适合城市生活要求的、具有特殊商业价值与人文意义的城市建设行为。虽然传统历史街区中有许多不符合现代商业步行街区要求的因素，如街道的尺度、建筑的体量、各种公共设施、配套条件等，但经过改造仍能发挥巨大的特殊作用。对于街区建筑立面改造应遵循保护性改造的原则思考针对的问题，传统街区建筑具有体量较小、建筑密度较大并相互连接、有不同程度的破损、高度较低多为1～2层、木结构居多、透空、架空立面较多的特征，但形式风格统一完整，因此，对其立面的改造更多的是修复和加固，局部可根据功能需要进行适度的改建，应本着修旧如旧的要求进行恢复性建设，避免破坏原街区的整体风貌。

二、店面形象及橱窗展示设计

店面及橱窗设计是商业步行街区立面改造中最为重要的主题，商业步行街区是因鳞次栉比的商场、店铺而形成，人们在街区中则是靠各个店铺的店面及橱窗辨识和引导购物消费的目的。因此，店面及橱窗的设计不仅具有功能，同时具有重要的景观作用。

1 门与店面的形象组成

店面如同脸面，是商店留给消费者第一印象的地方，它主要由门、门额、灯箱、招牌等功能物象构成。这些具有功能性的形象都是店面形象不可缺少的组成部分，因此，门、门额.灯箱、招牌的具体设计应符合商店经营内容的要求和店面形式的要求，不可分割对待，将各个细节内容的位置、形态.色彩、照明、灯饰等视觉因素相互关联，使之形成形式统

一、形象完整的街道立面景观。

2 橱窗展示与店面的形式组成

橱窗与店面是构成商店临街立面形象的主要因素，由于建筑的多样性与内部空间的变化造成橱窗与店面在建筑立面关系上变化，有同处于一个水平高度的关系和处于不同水平高度的关系。因此，在设计时应根据商店经营需要和橱窗与店面的位置关系，考虑整体立面形象设计的连贯性和一致性，把握好橱窗展示与店面表达的形式关系，更好地营造利于商店经营和街区观景的景观效果。 3.4商业街公共景观艺术品与造景设计

公共艺术品与人工造景是营造步行街区人文氛围，反映社会文明程度，体现时代精神，表达区域独特文化现象的重要手段。公共艺术品与人工造景景观有别于其他应用功能景物(如建筑、道路、公共设施等)，是具有独立视觉审美价值和独立形态特征的景观物象，是一个街区视觉景观形式的主调。由于商业步行街区在一个区域或一个城市所具有的特殊影响与作用，因此，商业步行街区的公共艺术品与人工造景从某个层面上，也代表了一个城市物质文明与精神文明发展的程度，反映出城市文化艺术发展的水平和大众审美素质。

一 公共艺术品设计

公共艺术品是由雕塑、浮雕、壁画和装置艺术等表达方式构成，并以三维空间形式表现的，采用耐久材料制作的，具有独立视觉表现意义的空间艺术，是城市环境中最常用的造景方式。在现代商业步行街区中艺术的渗入不仅仅体现在作 11 品的表现上，同时也体现在环境中的艺术活动上，艺术家在特定的街区休闲区域中发生的艺术行为给人以切身的艺术感受，也是步行街中最受人们驻足青睐的人文景观。在表现类型上通常采用小品、群雕、组合装置、大型主题艺术墙、主题雕塑、艺术活动区等表现手法，针对街区环境的人文背景与场地条件的需要进行表现。在步行街区中公共艺术品设置应具有一定的必要性：

1 场地的特殊性

不是所有的街区环境都适合放置或接受不同形式的艺术品或开展艺术活动的，设置艺术品和发生艺术行为必须根据环境的需要与场地的特殊条件而决定，即在特殊环境下配置的特殊形象、开展特殊艺术活动、产生特殊效果，这是公共艺术品存在的理由和条件。公共艺术品和艺术行为在街区环境中不仅要关注作品本身的形式问题，同时应考虑观者视觉距寓尺度，作品的尺度比例关系与活动所需空间关系，这是形成场地条件的关键因素，根据不同的环境条件，选择相应艺术表现方式，是街区人文景观设置的重要内容。

2 人文的象征性

在商业步行街中的艺术品应注重人文意义的表达，无论是运用传统的或现代的形式，都应根据本土地域的文化背景、社会生活习俗和时代特征进行创作，使街区环境中的公共艺术品具有公众可辨识的区域人文特征和文化意义。

3 表达的公众性

公共艺术品的表现无论从形式和内容上都应体现公众性，它不等同于纯艺术表现，这是公共艺术品表达的首要因素。艺术品放置在商业街区环境中其形式传达具有强制性观看的性质，进入街区的公众无法回避，不管接受与否，因此，作品形式与内容的表达应以大众化的普遍审美意识为基点，艺术表现多以叙事性、象征性、民俗性和趣味性题材为主，注重形式表达的多样化。

二、造景设计

造景设计是以街区环境为条件进行人工景观营造的设计活动，以街区的道路、空地、建筑立面、街道上空，为景观表现的载体，形成多维度的、多样化的街区景象。从造景的种类区分，通常有水景、石景，植物景观、构筑物景观、悬吊式空中景观和灯饰照明景观等，这些景观形象将使步行街区产生丰富的视觉效果，从而吸引更多的游人进入商街游览购物。商业步行街的造景设计不仅有美化 12 环境的作用，同时具有为街区环境营造驻足休息、漫步观赏的作用，优秀的造景设计是将应用功能与景观形式完美结合的结果。

1 道路、空地上的造景设计

地上造景设计是商业步行街中主要的景观表现方式，以水景、石景、植物和构筑物景观为主。常见的是将几种不同造景手段结合运用，使街区的各个路段连贯成一个具有丰富可视性和功能性的景观系统。地上造景设计需要根据场地空间尺度关系与路段交通节点关系，从总体设计的角度思考水景形式(流水、静水、喷泉)，石景的设置(山石、石墙、石梯)，植物选种(乔木、灌木、花卉、草坪)，构筑物景观的营造(观景亭台、休息亭台、廊道、花架)，并结合游人行进、驻足、观看的行为习惯，在人流相对集中的区域形成休闲功能完善，观景效果良好，空间变化丰富的街景关系。

2 街道上空

商业步行街道上空常常是动态的临时性造景设计表现的空间，常见的形式有喷泉、充气空飘、灯饰、彩旗、彩带和轻质材料造型悬挂等。街道上空的造景是一种临时性和装饰性的活动，起到增强街区氛围、丰富街区景观形象的作用。主要根据街区空间条件结合节庆活动所进行的场景式造景设计。 3.5商业街功能设施、设备的形式设计

在商业步行街中除独立的景观设计给街区带来审美形式功能外，伫立的公共设施、设备也是环境中重要的视觉物象，需要专门对其进行形式设计，使之成为街区中发挥重要的景观作用。商街的功能性公共设施、设备种类较多，几乎涵盖了(除车行交通以外的)城市街区、道路的所有公共设施、设备内容。从不同的功能上概括，应分为公共设施类和公共设备类。

一、公共设施形式设计内容

通常意义上的公共设施景观是指服务于街区人群使用的建(构)筑物，它包括以下内容：书报亭、电话亭、公共卫生间、售货亭、可移动式商业摊点、治安管理站、咨询站点等。这些具有明确功能性的设施，在街区环境中占有一定的视觉空间，如不经刻意的形象设计，会影响街区总体景观形式。因此，对其形态、色彩、材料的处理，是使之成为景观物象，更好地发挥功效作用的必要手段。

二、公共设备形式设计内容

13 公共设备在功能与体量上有别于公共设施，但性质是一致的，它的内容包括：路灯、休息椅、座、挂式公共电话点、垃圾桶、洗手台、消火栓、隔离栏、邮箱、路标指示、公共信息显示屏等。这些设备的形象尺度大多都较小，容易受到遮挡和在视觉上被忽略，因此，更应注重在形式设计上突出其形象特征，易于游人便捷地使用。

三、公共设施形式设计要点 1 形象系统的识别

公共设施、设备的功能是既定的，但如何加强使用的便捷，强化其作用，并具备美好的形式，则是设计需要解决的问题。在繁华热闹的街区中，满眼都是各种物象，公共设施常常淹没其中很难寻找。因此，运用形式的特征区别于环境中的其他形象，是更好地发挥其功效的最佳方式。但在形式设计时应对公共设施、设备的形象进行不同功能、不同体量的系统分类，并根据不同的系统建立视觉形象设计的识别关系，使公共设施、设备在商业步行街区中既能突出视觉形象，又不喧宾夺主形成干扰，同时有序地构成街区环境中，具有良好视觉效果的功能形象体系，成为另类景观。

2 功能的最简化和安全性

公共设施、设备的形象设计内容中，包含了一定的功能意义，在街区环境中人们对于公共设施、设备的使用往往处于暂时状态，需求目的直接而明确，复杂的多用途功能是多余的，最佳的结果是尽快地满足使用达到目的。在针对使用功能设计的同时应注重快速操作过程中的安全问题，以及游人在行进过程中的擦碰问题，因此，边、角、外形的处理是形象设计的重要部位，避免造成对游人的伤害。

3 形式与环境

在公共设施、设备的系统形式设计过程中应注重对象与环境的视觉关系，公共设施、设备无论从功能和景观的方面都应是环境中发挥辅助作用的配置条件，不是主体。不能将电话亭、垃圾箱等构成街区中主要的景观。因而，对于公共设施、设备的设计应根据街区环境的条件和整体形式需要，进行与环境协调、搭配的设计，应对其他景观物象的形式共同构筑和谐的街景。

第二篇：西乡樱花湖步行街景观设计说明[定稿]

西乡樱花湖景观规划设计方案说明

一、公园概况

西乡樱花湖位于西乡县城北席家沟，因盛产素有果中“玛瑙”之称的樱桃而得名，距今已有200多年。沟内樱桃树以天然形成，经人工种植，逐渐形成规模，面积约20多公顷。樱桃树每年3月初为开花季节，4月下旬至五月上旬为果实成熟期。鉴于樱桃花期、挂果期较长，气候适宜，是休闲旅游的最佳时期。

二、设计理念

我的设计的区域为樱花湖的步行街景观设计，思路是现代简约风格，坚持以人为本的原则下，设计成交通便利和景观美化为一体的休闲度假景区。

三、场地分析 场地优势：

樱花湖的樱花种植已经形成规模，初步形成了覆盖湖面的格局。 存在的问题：

1、 人工开发过重，造成了湖岸周围地表裸露，严重使湖的面积减少。

2、 自然植被过分单一，环境的生态系统遭到破坏。

3、 植物种植缺乏规划，茶叶种植和樱桃种植属于人们自发混合种植。使得景观效果受到影响，不能形成很好的观景效果;在坡度大的区域种植茶叶从而造成水土流失。

四、设计原则

1、生态性的设计原则：

在景观要素与设计构思中，其生态功能是第一位的，它对于气候调节起着重要的作用，本次设计的重点是围绕以樱花湖的水体景观为主，和岸边造景相结合，充分运用乡土树种，植物配置运用乔、灌、草三者相结合的多层次植物群落的构筑，使景观与当地自然风景相和谐，形成一条充满绿色、生机盎然的“生态景观”，成为自然景观的补充和完善。

2、亲水的设计原则：

水，对人类有着天然的亲和力，园林的亲水性设计就是满足人们的这种需求。樱花湖作为中心水体也是整个景区的主景，因此，水景布置在这里体现的重点就是“借景”，铺装硬地，布置园路，点缀景观建筑小品，所有的铺装小广场、园路、景观小品均依樱花湖展开，给人以感官上的愉悦，心理上的惬意，同时，又可从立面上丰富景观效果。

3、休闲的设计原则：

休闲性是现代生态度假景区重要的特征之一，是生活性景观设计的重要内容，又是体现现代景观设计的“人本主义”原则的重要标志之一。任何设计都是为了人类能够更好的生存、生活，给人的生活带来欢乐、悠闲、幽雅的感受，所以在设计中精心设置了园路，休息观景亭等，达到道路线型流畅、曲径通幽、移步换景的效果。一切园林要素的布置都要满足人们工作之余的放松和休闲，最终体现景观设计“以人为本，人与自然亲和统一”的原则。

六、景观布局规划

由于该地形为一个长条地形，所以在功能分区上也遵循规划为“出入口喷泉景观”、 “休闲观景空间景区”和“休闲运动景观区”。

七、景观分区设计

(一)入口喷泉景观广场

该景区位于南北向中轴线上，位于整个景区的西南方，宽40米，设计为开放形出入口，入口处有一个标志性的喷泉。

2、副轴景观：主要营造绿荫大道路，道路两侧或中间错落有致地设计成树阵形式，绿化设计上栽植樱花树为主，辅以乔木、花灌。

(三)休闲空间景区

该景区位于景区西南角，在该景观的中部设有一处林荫广场和一个观景木平台，人们可在此休憩、纳凉、观景，周边种植高大的乔木等绿化树种，使本区形成一个相对独立安静的空间，给游人创造出轻松、惬意的观景感受。景区内设置游步道，绿地内种植以各色花卉组成不同的模纹色块，视觉效果强烈。在绿地中少量种植国槐，在湖边种植垂柳，体现出桃红柳绿的春天景象。简洁之中更显大气，烘托出了主题，亦可满足游客到此观景、嬉戏、休身的不同层次的需求。

八、景观照明设计 照明器材根据各绿地的特点，分别选用庭院灯、彩卤投光灯、地射泛光灯、水景灯及音响式草坪灯。在满足绿地照明要求的前提下，应力争达到景观、功能、经济的统一性和合理性。

九、种植设计

1、绿地内的地面除道路和广场外要全部用地被植物和草坪履盖起来。

2、种植设计要充分体现当地主要树种-樱花的个体美和群落美，同时也表现不同植物群落的群体美。体现文化内涵，丰富植物景观，展示自然植物的生物多样性，体现自然环境意境景观效果。

3、在绿化树种选择上依照长生树种与速生树种相结合的原则，可在短期内达到一定的景观效果，又能随着时间的延续形成自身的植物景观特色。

4、树种宜选择具有明显地域特征的乡土树种及适宜本地生长的观赏树种。

十、种植设计理念

一方面要达到植物生长与环境和谐统一的要求，以及植物群落的丰富性等特点，另一方面要提供特殊的阻隔、除尘、遮荫等防护性功能，并与水面、台地、置石、小品、广场、道路等空间造景元素在时空间进行良好协调，达到植物生态习性、景观审美要求和整体空间意境的完美结合。强化四季景观效果，注重人们在不同空间场所中的心理体现与感受的变化，利用各种造景要素创造富有生命力的植物景观空间。选用部分具有很高观赏价值的树种配以各色花灌木及草坪，体现出植物种植文化的内涵。

十一、植物群落的结构层次设计 上层大乔木——形成上层界面空间;

中层乔灌木——应以常绿阔叶树种为主，同时结合观花、果、

下层矮植物——耐荫的低矮花灌木、地被植物及草坪。

叶、杆及芳香物种，形成主要植物景观感受界面;

第三篇：在笛扬路商业步行街开街仪式上的讲话

各位领导、同志们：

金风送爽，丹桂飘香，在这举国同庆的日子里，凝结着全县人民心血和汗水,饱含全县人民期盼和厚望的笛扬路商业步行街胜利建成了。今天我们在这里隆重举行笛扬路商业步行街开街仪式，用这样一个简单而又富有历史意义的方式来表达我们城建工作者对建国55周年的庆祝之情，同时也向全县人民特别是柯桥市民献上一份国庆节的厚礼。

笛扬路商业步行街改造工程是县政府2003年城市建设“18128”重点工程之一。 2003年3月，县发计局正式对笛扬路商业步行街改造工程批准立项。2003年8月，笛扬路商业步行街内10.8万平方米的旧房拆迁工作全面启动，至今为止搬迁住商户1074户，7家企业。2004年7月，成立笛扬路商业步行街管理办公室，进入试运行。到今年9月底，笛扬路商业步行街改造工程基本完成所有基础设施建设，正式向市民开放。整个工程从启动到竣工运行历时1年零1个月。笛扬路商业步行街南至104国道，北至鉴湖路，全长961米，平均宽度30米，总用地面积23万平方米，基础设施投入达2.623亿元，是迄今为止我县投入最大的市政工程项目。整个工程由建筑拆迁、辅道建设、立面改造、道路改造、景观亮化、柯东桥建设、绿化小品、停车场及配套工程等8项子工程组成。

笛扬路商业步行街总体布局体现出“三大主题，五大节点。“三大主题”即自南向北分别结合周边环境设置了“纺织文化、地域历史文化、商业文化”主题;“五大节点”即南入口广场、柯东廊桥、中心广场、太阳广场和北入口广场。整条街的建筑风格以古镇段为精华，采用绍兴传统风格坡顶青瓦、古桥流水，向北向南逐渐渗透现代风格，力求与现代城市建筑节拍相协调，使笛扬路商业步行街成为融江南水乡特色与现代商业气息于一体的一条特色街。

笛扬路商业步行街是我们在柯桥城市建设中继瓜渚湖西岸公园、柯亭公园、明珠文化广场等一系列项目之后的又一经典力作，它对于推动柯桥城市建设，激活城市购买力，提升城市竞争力具有极其重要的意义。它的建成，为全县人民提供了一处集旅游，休闲，娱乐，购物，生态等多种功能的一体的场所，已成为柯桥市民生活休闲的首选之地。整条街树灯辉映，风格和谐，廊桥古雅，处处渗透着了人性化设计，体现了城市建设以人为本的理念。希望我们步行街的管理人员，要人性化管理，高效能服务，努力把步行街打造成一条城市管理的示范街。同时我也希望我们的广大市民和全体步行街经营户，积极融入步行街的建设管理，使笛扬路商业步行街真正成为商业黄金一条街、质量品牌一条街、服务诚信一条街。

第四篇：商业步行街租赁合同

商业步行街及商场 商 铺(房屋)租 赁 协 议 书

甲方：

(以下简称甲方)

乙方：

(以下简称乙方) 第一条：位置

(1)、甲方同意乙方在

位置设置卖场，场地面积

平方米，经营本合同所定的业种。

(2)、甲乙双方共同到现场办理办理完交接手续后，乙方可获得

天装修期，在此期间不计租金。

(3)、场地陈列商品的设施由

方提供，

。

(4)、场地装修、装潢方案由

方提供，甲方审定认可后，施工由

方负责。

第二条：经营期限

(1)、本合同有效期限自

年

月

日起至

年

月

日止。

(2)、如开业日期

年

月

日不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数赔偿租金。

(3)、乙方在合同期间，未经甲方同意，不得擅自转让柜(架)经营权或与第三者共同经营及有其他损害甲方权益之行为(现合作经营面积

平方米，

户，合作者姓名

，

经营品类

，其余自主经营。)，否则以违约论处，甲方可终止本合同，并视情节予以处罚(合同签定之后如不报请甲方批准另行租赁经营，每户或每一单品罚金1万元，超过3户者，终止本租赁合同，租金保证金不予退还)。

(4)、合同期满，乙方经甲方同意可续约，但应于期满前二个月由乙方先行提出书面申请。合同期间乙方如需中途撤柜(架)，应于45日前提出撤柜(架)申请，经甲方同意后方可撤柜(架)。

(5)、乙方应接受甲方的监督管理， 并遵守甲方所定的管理规章，除另有规定外，乙方不得于营业时间内停止，否则以违约论处。

(6)、甲方有权根据商业步行街状况及需要暂停商业步行街营业，但每自然不超过七日，乙方不得因此要求减免租金及其他费用，也不得要求甲方赔偿其他损失。(但遇有特殊事件、政府行为、社会重大活动等事项发生，导致无法营业，可不限七日)。

第三条：营业项目与方针

(1)、乙方经营品类以

为限，乙方所售商品及定价应送交甲方审核后方可陈列出售，其业种不得随意变更超越。新增营业项目须提前提出正式申请，经甲方同意后方可陈列出售，否则以违约论处。

(2)、乙方销售的商品品质应合乎要求，售价应合理公道，并遵守国家有关法律，若品质不佳或售价高于其他商场及其连锁店，经检举或查证属实，乙方应无条件办理退货、换货或退还货款，同时甲方有权对乙方处以商品价格十倍的罚款，及单方面调整价格直至终止合同。

(3)、乙方商品的品质、内容、数量或新产品的开发无法达到甲方要求，或乙方因陈列销售伪劣、仿冒商品而造成甲方损失，乙方应负完全赔偿责任与其他一切法律责任，并且甲方可随时取消其卖场经营资格，并终止租赁合同，租金保证金不予退还，如商品供应断档，造成柜台、货架闲置，甲方有权终止合同，并追究乙方的赔偿责任。

(4)、乙方同类商品在其他卖场若有打折特价活动时，在甲方陈列的相同商品也应自动降价，否则以本条款第(2)款办法处罚。 (5)、乙方应接受甲方核定许可提货券，甲方提成

%的手续费用。

(6)、乙方在甲方卖场陈列销售的商品，应合乎一切政府法令的规定，如有违反法令的情形，其责任概由乙方自行负责，甲方如因此而遭受损失，可追究乙方赔偿。 (7)、顾客要求退还货时，乙方应按甲方对消费者服务承诺规定办理。 第四条：租金及支付时间

(1)、租金标准：

元/月·平方米

(2)、月租金：

元/

年租金总计：

元，(大写：

万

仟

佰

拾

元整)。

(3)、缴付方式：

A、租金分二次支付，甲方场地交付之日缴纳租金

元，(大写：

万

仟

佰

拾

元整)，次年6月30日前缴纳租金

元，(大写：

万

仟

佰

拾

元整)。

B、甲方通过综合考核同意乙方继续经营，第二年租金在第一年租金末月前一个月交付，第三年以此类推。

C、如乙方不能通过甲方考核，终止合同90天后，甲方退还乙方保证金，并扣除因乙方退出经营后造成甲方经营延误而发生的实际损失(租金×实际天数)。

第五条：物业管理服务

(1)、乙方场地保洁、保安等物业管理由乙方自行负责，甲方不再收取物业管理费用，如须甲方协助，费用另行商定。

(2)、水、电费按实际发生的金额据实结算，于次月1日至5日结清。

(3)、甲方免除乙方全年空调费用。

(4)、甲方对客户和物业使用人的房屋自用部位、自用设施、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由甲方按实际发生的成本费用加适当的劳务费用计收。

(5)、乙方逾期交纳水电费等一切费用，从逾期之日起按日加收逾期应缴费额5‰的滞纳金。

(6)、费用支付方式及时间：

A、水费、电费：乙方按实际发生的金额据实结算，于次月1日至5日结清。

B、如以后的空调费、采暖费、水费、电费等价格有所变动，按政府有关部门浮动的单价作相应的调整。

第六条：保证金

(1)、保证金：为了确保合同的履行，为了维护全体物业使用人的共同利益，为维护商业步行街公平交易，杜绝欺诈，保持商业步行街长期稳定经营，乙方同意在本合同签定同时向甲方支付商品质量保证金、服务保证金、安全保证金、物业保证金、管理保证金共计人民币

元，(大写：

万

仟

佰

拾

元整)。

(2)、保证金退还方式：合同履行期满乙方迁出本商业步行街后，双方办理完毕卖场交接手续90天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息。

(3)、对乙方有违反本合同，以及本商业步行街管理制度的违法行为，甲方有权从保证金中直接扣除相应违约和损失，乙方应在接到通知后3日内补足保证金不足部分，否则乙方应承担违约责任。

第七条：考核标准

(1)、乙方应提交营业执照及税务登记证、个人身份证复印件各一份。 (2)、甲乙双方议定每期

个月，营业目标如下：

第一期(第

年

月

日起至

年

月

日止)营业总额为

元整; 第二期(自

年

月

日起至

年

月

日止)营业总额为

元整。 (3)、乙方的营业情况每

个月应接受甲方评鉴一次，业绩未达甲方规定者，甲方可调整其经营面积或单方面终止合同。

第八条：促销

(1)、甲方为促进销售举办的各项活动，乙方应尽量配合，并分担费用以求共同发展，不得以任何理由推委拒绝，涉及费用的分担甲方应事先和乙方协商。

(2)、乙方若自行促销，所发生的一切促销费用等悉由乙方自行负担，乙方自行促销的海报、广告须经甲方审核同意后方可使用。

(3)、乙方不得有不正当竞争行为，甲方如认为乙方的促销行为有妨害他人营业的可能，可予以制止，乙方如未即停止，以违约论处。

第九条：商品管理

(1)、乙方陈列于承租卖场的商品由乙方自行负责管理。

(2)、乙方销售或陈列的商品不得有仿冒商标或侵害他人代理权、专利权的侵权行为，并不得陈列销售政府规定的违禁品，如经查获，乙方应自负民事和刑事法律责任。若乙方有上述违法之事而导致甲方承受连带责任，乙方负责赔偿甲方损失，并可视情节轻重予以罚款或终止合同。 (3)、乙方在承租卖场销售的商品，如经顾客使用后产生不良反应而损害顾客利益，对顾客身体造成伤害或因而使甲方信誉受损时，乙方应负一切法律及赔偿责任。

第十条：人员管理

(1)、乙方所聘人员必须具备与本商品有关的知识和技能的营业人员，经甲方认可后方能上岗，未经甲方同意，乙方不得随意更换营业人员。

(2)、乙方派驻人员应穿着甲方统一规定的制服、佩带识别证，所需费用由乙方自理。

(3)、乙方对卖场内的贵重物品应自行妥善保管，同时不得储存危险物品。

(4)、乙方对卖场内的装潢、电器等设备，如需变更、整修维护、增设或移动时，应事先以书面通知甲方，并附装潢平面及施工配电图等，取得甲方同意后方可施工，其费用概由乙方承担。正式施工期间，乙方应派人员监工，以维护商场安全，并由甲方随时检查，完工时由甲方检查认可后方得营业，日后无论何种原因终止合同时，乙方对其自费装置部分不得拆除或提出任何补偿请求，其所有权属甲方所有。

(5)、乙方的电器设备如有故障或不良反应时，应立即通知甲方处理，并酌收工本费，乙方不得擅自增加设备，因此造成损害时，由乙方负责赔偿。

(6)、如因乙方受雇人员及其卖场顾客等的有意、过失或疏忽行为，造成甲方或商场其他商户的设备蒙受损失者，乙方应负完全的赔偿责任。

(7)、除根据本商场的统一安排或另有约定外，乙方应按甲方规定的开业时间准时开业且开业后应保证每日正常营业，租赁期内的每日营业时间应严格遵守本商场的统一规定。

(8)、在租赁期内，乙方连续五日或在一个月内累计七日不营业的，甲方有权单方解除合同，乙方应在合同解除之日起七日内迁出本商场，如乙方拒不迁出，视同乙方同意甲方将其经营的商品在它处保管，同时甲方有权将乙方承租卖场另行安排。因此造成的损失全部由乙方承担。

(9)、乙方与其他客户共同确定物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用。如乙方人员对物业管理区域内设施造成任何损坏，按实际损失进行赔偿。

(10)、乙方的铭牌及标志的设置应符合甲方的整体布局。未经甲方许可，乙方不得私设标牌及广告。

第十二条：广告

商业步行街及商场内非乙方承租铺位广告权归甲方所有。非经甲方同意，乙方不得张贴广告或宣传画、利用广播等任何形式在步行街内进行广告宣传。如确属需要，经甲方审核并收取一定费用后可办理。

第十三条：乙方如有下列事情发生，应立即以书面告知甲方

(1)、公司组织及主要业务变更

(2)、资本结构发生重大变化

(3)、公司的地址、电话变更

(4)、派驻专柜(架)的代表人或负责人变更，须经甲方同意。

第十四条：免责条款

乙方因下列情况遭受损害，不得要求甲方赔偿：

(1)、因不可归于甲方的原因发生的灾害

(2)、火灾、地震、风灾、水灾所导致的损害

(3)、乙方不遵守本合同条款或其他相关规定所发生的损害

(4)、紧急停电、停水或其他非甲方人员故意或过失造成的非甲方责任事件，致使商场或商业步行街不能正常经营，属乙方经营中的合理风险，乙方不得要求减免租金、其他费用及要求赔偿其他损失。

第十五条：违约处理

(1)、如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方租金余额及保证金余额，并承担年租金10%的违约金。

(2)、如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金，并且乙方应承担年租金10%的违约金。

(3)、如乙方违反本合同十一(8)条之规定，应承担年租金10%的违约金。

(4)、延付：乙方延期支付租金的，乙方应承担延付部分日万分之二的违约金，逾期支付租金超过十五日甲方有权解除合同。

(5)、如发生下列情形之一，甲方有权单方解除合同，同时乙方应承担年租金5%的违约金。甲方决定解除合同的有权按十一(8)条的约定处理。

A、乙方违反本合同三.(1)条的约定超范围经营

B、乙方违反本合同六(3)条的约定未按时补交保证金的

C、乙方违反本合同十一(7)条的规定不遵守统一经营时间的

D、乙方违反本合同三(3)条规定，因销售商品或提供服务被顾客投诉，在一周内累计达3次以上

E、乙方违反本合同约定不接受甲方管理人员的管理，拒绝改正违反国家法律法规本商场及商业步行街管理规定、合同约定的行为。

F、如乙方因其行为给甲方造成恶劣影响，包括(但不限于)被新闻媒体负面报道被政府部门或社会组织批评或处罚等

G、如乙方因违反本合同或非法经营或侵害他人利益被甲方给予3次以上书面警告

H、如乙方因违反本合同第十二条的约定

I、如乙方殴打、漫骂、侮辱顾客，或在商场及步行街内打架斗殴、聚众滋事以及其他损害商业步行街声誉的和形象的行为

J、如乙方违反本合同十一(2)条约定的

K、如乙方在经营过程中，由于个人原因造成他人财产损失的，由乙方自行承担相应的责任与赔偿

(6)、乙方如有违反本合同上述各条款规定者，甲方可终止合同，解除乙方卖场经营权利，乙方还应负责赔偿甲方一切损失

(7)、合同期满未再续约或乙方违反本合同经甲方通知而终止合同，乙方于接到终止合同通知后3天内负责将商品撤离现场，如故意拖延不履行，视为抛弃其所存留于专柜(架)的货物，任由甲方处理

(8)、乙方于合同终止日应立即清偿各项费用，如仍不足者，甲方可行使留置权，并依法追诉。

第十六条：续约

本合同期满时,乙方有优先续约权,乙方如欲续约,应于期满前3个月,以书面形式提出申请,经甲方同意后另订合同。

第十七条：合同终止

(1)、本合同履行期满

(2)、因任何一方违约，按照本合同约定可终止

(3)租赁期内，经双方协商，提前终止合同履行 (4)、其他合同终止情形

第十八条：租赁卖场的交还

(1)、在本合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日后三日内将承租卖场及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、清洁、适租的状态交还甲方

(2)、租赁卖场交还前，乙方应将物品自行负担费用搬出承租铺位。否则，乙方应按照约定交付租金及有关费用

(3)、租赁卖场交还时，乙方装修等不可拆除的设施归甲方所有，但甲方要求乙方恢复承租铺位原状的，乙方应予恢复，否则甲方有权不退还乙方保证金

第十九条：其他事项

(1)、联络与通知：

A、本合同有效期内，双方(在本合同中)提供的通讯联络方式为双方在合同履行过程中的通讯联络方式，如有一方变更，应在变更后的两日内书面通知对方，否则由变更方承担责任

B、双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均以书面形式进行方为有效。但对于全体承租人均有约束力的内容，甲方有权以公告、布告等形式进行通知

(2)、争议解决：

A、因本合同的履行及合同有关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方有权提起公诉

B、本合同的管辖法院为甲方所在地的人民法院

C、凡本合同未列事项，双方按本合同精神友好协商处理，必要时签定补充协议，与本合同效力等同

D、本合同自甲乙双方签字盖章并由乙方支付保证金、首期租金之日起生效。如因乙方原因致本合同无效，甲方不予退还保证金

E、本合同一式四份，甲方持三份，乙方持一份，效力等同。

甲 方：

乙 方：

负责人：

负责人： 地

址：

地

址： 电

话：

电

话： 身份证号码：

年

月

日

年

月

日

第五篇：商业步行街考察调研报告

前言：

针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街——芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。 正文：

一、商业街的发展历程与现状特点

1.商业街发展历程

商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西方国家。

从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。 第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。

第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。

第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。

第四个时期，大型商业街的出现。

《清明上河图》局部

第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。

第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。

第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。

2.商业街的分类

根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。

商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。 ①传统商业街

传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”

传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在

目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。

②新建商业街

芙蓉街 近年来，伴随着我国城市旧城改

造和商业街——在发展中演变新区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取 “ 政府推动 + 房地产开发 ” 模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在新区建设商业街所面临的最大问

诚基中心商业街

题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。 ③综合商业街

综合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以

1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街 致经济效益下降和社会资源的浪费。 ④专业商业街

专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。

⑤旅游商业街

旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。

旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴商业街——在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。 ⑥室内商业街

伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。

⑦地下商业街

我国长期的和平环境，地下人防工程 “ 平战结合 ” 于 20 世纪 80 年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。 ⑧站点商业街

基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街——在发展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。

3.现代商业街发展的新特点

现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是原始状态(如集市贸易)，二是发展形态(现代商业街、购物广场等)，三是最高形态(国际购物中心、厂家直销中心)，他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。

二、旅游商业街(RBD)

1、RBD的概念

RBD 是 Recreational Business District 的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区――RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。 RBD最初由Stansfield和Rickert (1970)在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等) 集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。

2、RBD的形成机制类型

(1)城市商业格局提升形成的RBD形态 CBD叠加型与伴生型

此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。

客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。

商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。

业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。 大型购物中心型

城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。 客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长(1-2天)、具有明显的无差别消费特征。

商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。

业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主(50%以上)”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求;其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。 特色购物街区型

该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。 客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多;消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。 业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。 (2)城市旅游提升促进形成的RBD 旅游资源伴生型

客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群――消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。

业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。 新游憩目的地型

不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。 客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。 商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业;其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用

(1)旅游吸引物与游憩方式设计 旅游吸引物设计理念的应用

从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物;通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物;通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD;通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

商业形态的趣味化设计

商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统――主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。

商业配置的全程游憩化设计

在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。

商业形态的主题化理念

主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。

商业形态的体验性与参与性设计

无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。 商业行为的游乐化设计

通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。 (2)景观设计理念的应用

不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造： 情趣化商业景观

RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。 情景化商业景观

与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。 消费型景观

“商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。

公共空间设计理念

RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。 (3)旅游功能分区和游线设计理念的应用 旅游功能分区与商业业态布局结合

旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。

旅游游线与商业人流动线结合

RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。

三、济南泉乐坊商业步行街

泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、 开元寺遗址等众多文物古迹;项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源， 中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来” 的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”;以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区;也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”;还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。

已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。

泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。

四、商业街发展的新形式

如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。

虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处?会不会持久?是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢?会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢?这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作!