步行街招商计划书

无论是在新的时间周期还是新的任务周期，工作计划都是必不可少的，那么该如何写好工作计划呢？以下是小编整理的关于《步行街招商计划书》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

第一篇：步行街招商计划书

步行街招商计划书范文

第一章 项目定位

一、统一宣传口径

1、宣传总精神

盛泽城市商业新财富中心

2、项目地位

顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。

3、项目意义

抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。

4、项目市场定位

融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街!

5、项目基本情况

近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。

二、招商定位

作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。

三、业态定位

吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街(开放式shopping mall)，满足各界人士的消费需求。

第二章 招商策略

一、业态设计、业态定位策略

准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。

东盛步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态!

由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店(大店)占50%左右，餐饮娱乐休闲(小店)占30%左右，品牌专卖店占20%左右。

二、店铺招商策略

考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。

三、为客户度身订做开店全面解决方案

在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱;根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。

四、项目宣传推广策略

在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。

一为媒体宣传，二为招商活动。

关键性招商活动如下：

招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。

五、招商进度、质量、费用策略

为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度;根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。

2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。

3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。

5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第三章 招商阶段、招商目标和时间安排

一、阶段划分

招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。

二、招商目标

由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：

1、截止到2006年12月，基本完成步行街主力店、次主力店(大商铺)的招商，完成小商铺70%。

2、截止到2007年5月，基本完成招商任务。

3、截止到2007年5月底，商家开始入场装修，为开街做准备。力争8月底，确保9月份一定开街。

三、时间安排

为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2006年5月开始执行，截止到2007年开业。

第四章 组织架构

一、项目人员招聘

再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。

目前，新聘3人，其中招商主管和招商专员各一名，策划一名，从商业公司调来一名设计，组建了一个招商二部，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 10 人左右(不含招商中心人员)的专业化团队。

一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。

目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：

1、五个核心理念的培训。

2、团队执行力的培训。

3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。

5、招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术、招商制度说明和合同解读等)。

二、招商架构、招商机制的建立

在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下： 招商人员主要工作职责

(1)招商一部主要负责主力店的招商工作：1人

(2)招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3人

(3)招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作：2人

(4)招商四部主要负责综合类招商工作：2人

(5)策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在步行街开业时，需要再增加策划一名。

(6)此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。 招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。

(1)招商人员奖励政策的建立

(2)招商人员处罚政策的建立

(3)招商人员日常管理规范制度的建立等

第五章 招商资料

一、招商手册(已有)和招商说明书

二、租赁合同

三、委托经营合同

四、定租确认书

五、招商委托书

六、招商流程表

七、招商文案

八、退房申请表等

九、授权委托书等

第六章 招商方式、目标客户的确定

一、招商方式：

1、项目招商发布会

2、项目推介洽谈会

3、大型零售连锁会议

二、目标客户

主力店

1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。

3、百货：人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。

次主力店

1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式KTV等

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

3、电影厅及成人电玩

三、第三方招商网络平台的建立

他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取。

1、专业的招商网站

2、专业的地产交易平台

3、行业协会及政府招商机构

4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。

第七章 宣传策略

大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器”。

1、招商发布会

2、项目推介会(指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会)

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

4、阶段性的招商成果发布会

5、以项目命名的大型零售连锁会议

6、工程重要节点(封顶、竣工等)完成及开业庆典会

根据目前的项目招商情况，在6——8月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。

第八章 招商费用预算及租金建议

一、招商费用

人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。

招商总费用为年租金的10%，约为230万左右。其中，招商人员提成4%，差旅招待2%，广告公关礼品费4%。

二、租金建议方案

根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。

第九章 招商政策建议方案

一、付款方式：分小商铺和大商家两种情况

1、小商铺：首付定金(三个月租金)，租赁合同签定支付其余全部租金。

大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。

2、小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。

二、“房租高开低收”

房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

第十章 附件

第二篇：步行街招商

完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力， 节省时间和精力。)的特点，其中“三省”中就有一条是节约人 力。因为极大程度上动用了代理商或经销商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。但这并不是说招商的企业就 不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁 杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和

团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队 伍更应是企业发展的重中之重。

如果制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，因此，组建 一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

针对每个企业的规模和招商策略所启动的市场范围确定各类人才的数量，在进行好人才的框架后，进行招聘工 作。一般来说，由于对招商经理和大区招商经理的要求较高，而这两个岗位的人才至关重要，招聘应该选择在全国 范围内(尤其是企业位于人才资源不足的内地城市，更应该广纳贤才)，其他人员则可在本地招聘选拔。

培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营，对于实际的招商工作实施意义重大。同时，通过培训可以团 结队伍、鼓舞士气，这些无疑对于企业也是受益良深。

古人云：“凡事预则立，不预则废!”是说做事前谋划和准备的重要，我们之所以把人才组建和培训放在招商技 巧的第一位，完全是因为招商团队的好坏是招商工作的重中之重。企业若不扎扎实实的做好这一步工作，再多的技 巧也无处可用。

招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概 念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计 划、准备合同文本、准备各类产品和企业的宣传资料等等，这些 都是企业自身的准备，尚未涉及“应招者”的参与，应该说，这 些必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟 通，把握 “应招者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开 展。

从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商 进入了实际运做的阶段。应该说，从“应招者”打进第一个电话 到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售 这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。在这一过程 中，主要目的是吸引好的“应招者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“应招者”的加盟， 有效的沟通显得非常重要。

招商中与“应招者”接触的整个程序，一般如下：

第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二次来函、复电、咨询、商洽)-第二次 信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽谈、签约)- 招商会议的筹划、准备 (全国性会议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)-接收报名、督促参会-召开会议 并签约-督促履约 -收款发货。

在这一过程中，首先面临的是对“应招者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反 馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“应招者”按已经设定的招商区域归类，对应招者姓名、地址、电 话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和企业的基本资料(包括企业介绍、产品介绍、招商活动 的安排)，同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“应招者”做重点标注，用以综合的研究。在这一过程 中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“应招者”提出的问题也不必急着回答(主要避免“应招 者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“应招者”研读了有关资料 后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“应招者” 表现的诚意，发去 部分“该应招者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。

对于一些急于了解情况的“应招者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观企业、了解运作方案 等，以免流失“加盟商”。

在第二次信息回复后，对于参加招商会议的企业进行初步的分析，掌握部分需求，了解“应招者”主要关心的问 题，以便在会议过程中及时解答。

值得说明的是，在整个招商过程中对“应招者”心理的把握常常影响签约率。一般来说，招商企业应分为三步 走。

一、让应招者兴奋：引起应招者的兴趣、激发他们极大的热情是成功的前提。

二、让应招者理性：让“应招 者”感受到企业的规范和理性，授予“应招者”“渔”是合作的基础。

三、让应招者实际：根据“应招者”的实力 和状况为其量身订做合作策略，才能真正合作长远。

团结协作 解决招商中常见的问题。古人把取胜的因素总结 为“天时、地利、人和”，其中“人和”就是指团队的凝聚力和 协作精神。由于招商工作是一个系统工程，员工因为分工不同常 常会产生一些利益上的冲突(如区域负责制造成的区域划分矛盾 等)，解决和消除矛盾不仅利于工作的顺利开展，也会给加盟商 更强的信心。因此，“人和”才能保证卓有成效的解决招商中的 一些实际问题。

在招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、 说服、培训工作，因此工作内容非常细琐，在实际的过程中常常 会遇到一些具体问题，对这些问题的良好解决将使招商工作更完 美。对“应招者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

作为一种快速进行产品渠道拓展的方法，招商在操作方法、运作思路上与传统的模式有所不同。但必须说 明的是，招商模式与传统的渠道拓展只是优势互补，并不冲突。事实上，对于任何长远发展的企业来说，以招商为 运作模式只是在初期快速建立营销网络的一种方法，而对加盟者的长期帮控、深度协销，从而建立稳固、长久的战 略联盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意义所在。招商和传统模式的完美融合将成为中国企业营销的亮丽 风景。

应该说，在实际的招商过程中还会面临许多问题：如如何铺货、低成本运营、应对危机事件等等，只有细心和 不断的总结经验，才能使企业与商家共同发展。企业帮助加盟商解决问题，也就是为自己解决问题，本着真诚合作 的态度，才能获得完全意义上的成功招商. 商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组 合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式 商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按 一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇 大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香 榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业 区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。

定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的 业态组合，之后才进入有目的的招商工作。

一、商业街的定位

1、商业街的商业主题。

即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。

例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消 费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。 与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一 整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客 户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。

2、商业街的社会主题。

即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即 可知城市之容、之貌、之风、之魂。

例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和 珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业 气息。

又如北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流 多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。

案例：某商业街的定位启示录

项目选址：该项目周边具备成熟的商业环境

竞争对手：周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老 牌百货商场等

市场调查：该区域大型百货商业出现严重的供给过剩;特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起;项目邻近使馆 区，已形成国际化的生活氛围;该区域外资企业数量众多;

发现商机，以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎;能够 弥补该区域商圈传统商业功能的空白点;居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势;

确定目标客户：在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士

进行项目定位：“国际商品街”，以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街。 商业街布局：

餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等;

杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店

食品类：红酒、雪茄等

闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等;

二、选择最佳业态组合

商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商 业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显 商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占 40%，具备餐饮功能的 占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在 业态构成上将会形成不同的比重。

但是，在业态组合方面必须有主次之分，如北京西单，仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺，是支撑不 了一条街的整体开发的;又如北京东直门内餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在 1500米长的地段内有序排列组合而成，这些都不是一个店所能作为的。 通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富 商业街的补充形式出现。应该注意的是，信誉和口碑是商业街长期发展的依托，引入的品牌商品必须要保证真实 性。

案例：商业街业态组合示范

北京大栅栏步行街 前门大街商业业态组合 业态类别 数量 业态类别 数量 玉器、工艺品、 9 皮货店 20 旅游纪念品商店

购物中心、商场 7 服装专卖 20 书店 1 钟表眼镜 12 钟表眼镜 4 药房 7 茶庄 4 自行车专卖 1 药店 2 手机专卖 11 服装、鞋、 9 书店 3 帽专卖店 绸缎 2 饭店 11 旅馆 6 照相馆 3 俱乐部、电影院 3 茶庄 2 剧场

三、商业街的招商策略

招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销 策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品 质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

1、确定招商对象

招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比 较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强 的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。

还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进， 拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等 特色服务机构。

2、确定经营模式

投资经营：是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。

委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。 租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。 直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20%的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。 虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售 相应的该商业街旗下的子产品。

3、制定招商优惠策略

根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等 资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。

4、招商流程

市场调研和目标客户分析(招商部) 客户招商月计划实施(招商部) 客户招商周计划(招商主管) 客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部) 目标客户开发，拜访、接治(招商主管) 客户分类、确 定重点客户(招商部) 填写招商意向表(招商部、客户) 客户资格考察、评估核准(招商部) 确定 合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户) 与客户沟通、谈判、方案修改与认可(招商 主管、对口部门) 招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客 户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证(总经理室、物业中心) 进行装修、备货、上 柜、营业(客户). 招商特点

传统商业设施的开发商虽然并不重视商业策划(即市场定位和业态组合等)，但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中之重要地位。

招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。

与传统的商业相比，地产商业的具有如下五大特点。

一、目标客户主次分明

首先是确定主力店群，其作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。其二是知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的购物或消费需求。其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4~10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要利润来源。

二、租金高低悬殊，租期长短不一

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在 3%~10%。由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。以深圳市某近80000平方米的购物中心为例，先行入驻的主力店某百货店，其租金为80元/M2·月，租期为十五年;而同一层楼名店廊的铺位租金高达300~800元/ M2·月，租期为三年。租金差距悬殊的确令人吃惊。

三、招商时间长

地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施;而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。

四、招商难度大

招商的难度大主要原因在于如下四个方面：其一是项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟。其二，装修进度影响中小店群的入驻。虽然有项目装饰效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店。其三是功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营大大帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店(特色店)没法进来时，更是影响了整体的经营。在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重点。其四是营运商较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。商业地产在我国兴起的时间不长，象广州天河城购物中心成功经营的案例更是寥若晨星，因而绝大多数的发展商或营运商并不具备丰富的商业地产营运经验。

五、招商技术要求高

招商技术要求高主要表现在四个方面：其一是招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识;掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理;了解租赁、消费、产品、销售等相关的法律法规。其二是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入驻的抢手局势等等;在招商前期，主力店的招商工作异常艰难，知名度较高的主力店一般会大受商业物业的欢迎，其在某一区域内选址的机会也较多，因而要在了解竞争对手之后制定出吸引其入驻的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件。其三是需具备较强的评估能力。在租户表达了入驻的意向之后，招商小租应派有关人员考察租户的经营情况，特别是主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告。其四是需合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合招商策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率。

附:

一、招商的启动时间

如按2005年5月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，×××商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。

二、招商人员人数

商业街铺位864个，现出售的1—4区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下：

经理(××)：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名)：由经理安排具体招商工作 其中：1-3区由3名招商人员负责招商工作 4-6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名

三、招商办公地点

因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作

1、 在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期暂时在营销中心内办公。

2、 在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。

四、项目整体招商的原则和目标

1、保证在2005年3月底前项目整体招商完成80%;2005年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。

距明年项目开业只剩下半年时间(2004年11月1日—2005年4月30日)，除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成 90%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。

2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。

3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。

根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。

4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。

对1-4区将按现行功能分区进行零散招商，对5-6区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。

五、×××商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析

1、投资业主风险分析 ? 商铺不能及时租赁出去; ? 商铺租赁的价格比较低;

? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。

2、自营业主(租赁户)风险分析 ? 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延; ? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂; ? 没有统一的物管或物业管理费用比较高; ? 生意不是很理想或经营惨淡; ? 开发商卖完后走人。

3、开发商风险分析

? 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微;

? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大; ? 5-6区“只租不卖”或“先租后卖”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难; ? 项目不能如期开业，业主闹事;

? 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。 ? 项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事;

六、招商中存在的主要问题及规避方法 问 题 一：招商时间紧迫、任务量较大

如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间，总共有约20000m

2、800多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。

规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督管理。

问 题 二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约

规避方法：建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会，协助开发商做好业主方面的种种工作，以保证项目能如期开业。

问 题 三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8%，业主不同意

引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。

规避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。 问 题 四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠 规避方法：

1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择;

2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。

问 题 五：2005年5月1日前招商任务完不成90%，影响开业

规避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣传活动，如大学生免费创业90天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达90%以上。

七、×××商业街计划招商方式

×××商业街共有商铺864个，现阶段已售商铺288个(截止2004年10月23日)，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想：1-4区招散户，5-6区统一招商，如按2005年5月1日开业计划，招商率达9%以上将有较大困难。

1、时间已来不及。从11月初开始计算，到明年4月底，仅仅剩下个6个月的时间，之间还有春节将延误一个月时间，加上招商组织必须进一步扩大，具体方案的确定，人员的招聘或磨合，招商广告的策划等等，至少将需要15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满864×90%(开业率)×(1- 20%自营客户)=622个商铺，平均每月要招出138户，每天要招出138÷30=4.6户，将非常困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。

2、严格按功能分区招商，那么

三、四区的招商将有非常大的困难。

按目前功能分区，三区做男士用品、动动休闲产品，四区做儿童用品、文化用品，要招商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或有名品牌的选择性不大，根据以往招商了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例，招商有很大一部分难度，加上相比

一、二区位置，

三、四区缺乏优势，如

三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。

3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程开始动工时就有功能定位设想，然后根据策划要求进行施工和招商，一般启动时间略早于销售或与销售同步，就目前×××商业街来说，因招商启动时间较晚，没有事先策划，加上已有288个商铺的自主权掌握在一大群业主手中，招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。

针对以上种种情况分析，如果要保证2005年5月商业街整体90%以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招商时，采取以下办法：

1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户;

2、4-6区统一招租大型商业项目(目前销售的只有4区) 1-3区招商方案

一、 功能定位及招商对象 功能定位：

1、因东塘周边的商业企业中：友谊商城装修后经营定位为中高档，东塘百货经营定位为高档，×××旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档，考虑到差异化经营，×××商业街经营定位应该是中档偏低。

2、 目前长沙的市场行情而言，散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，故业内人常说：女人的钱是最好赚的。所以，在本项目中，我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。相对的，男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多，所以，他们所占的本项目面积并不是很大，全部集中在三区。

3、 就地下商业街在长沙经营的历史来讲，长沙民众已经习惯将她定位为中档偏下的消费场所。所以，较高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设一个区引进一些

二、三线服饰及相关品牌。

招商对象：

1区：品牌服饰(男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等) 2区：女性用品(时尚女装、美容美甲、精美饰品等)

3区：男士用品(男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等)

三、招商人数

我司在10月19日至10月25日已进行了初步委托租赁招商工作，从工作情况来看，建议由3名招商人员进行招商比较合适

1-3区招商具体操作方法：

1)、召开临时业主委员会，聘请专业公司在业主与租赁户之间搭建招商信息平台，让其自行商定相关细节，开发商负责协调和监督。

2)、5-6区由于目前没有销售出去，不存在产权与经营权分离，招商难度相对较小，建议主要吸引大客户进驻，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引广大中小租赁户进驻。由于大客户租赁时间相对较长、租赁面积相对较大，可能其租赁的价格会低于散户租赁的价格，开发商会损失部分租金，但从长远来看这有利于整个商业街的经营，有利于5-6区商铺今后的销售或租赁。

3)、1-4区由于目前销售已经过半，采用返租等方式目前操作起来可能比较困难，我司建议按以下办法：

1-4区的招商比较复杂，主要分成两块——已售出商铺的招商和迄今未售出商铺的招商。因为它们两者的特点不一样，下面分别进行阐述：

? 已售出商铺的招商

到2004年10月20日为止，×××商业街目前已销售铺位285个，占1-4区总铺位数的47.1%。这其中客户主要分成自行招租、委托招租、自营三种。

对于这些客户，由于前期没有交纳保证金，目前对其难以限制，工作会有一定的难度，为此我们制定以下方案：

1、以上客户在11月30前可自行选择自营、委托租赁还是自行租赁。

2、11月底以前购买商铺选择自营、自行招租的业主，在12月10日前到开发商处交纳2000元自营保证金，签定经营公约和自营意向书，才能享受政府给予的优惠税收政策，如果能和整个商业街统一开业，届时将退还2000元保证金。

3、11月底以前购买商铺选择委托租赁的业主在12月10日前可选择由开发商指定的公司委托租赁，交纳保证金，并签定委托租赁协议。(详见附后的委托租赁协议、租赁协议样本)

4、11月30日后所有剩下的铺位无条件交由开发商指定的公司整体代为租赁，且按现行价格年回报的8%的租金标准进行统一招商。

这种方式简单、明了，但实际操作起来可能会有一定的难度，因为要业主交纳2000元保证金其主动权在业主手中，开发商难以制约，如果操作不好可能会遭到业主抵制，而导致整个招商工作被耽搁下来。

鉴于此种方案的缺点，我们建议采取以下措施，鼓励客户快速与公司签定相关协议：

1、对于2004年10月30日前购铺的客户在2004年11月15日前与开发商指定的公司分别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

2、对于2004年10月30日前购铺的客户在2004年11月30日前与开发商指定的公司分别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年后返物管费20%。

3、对于2004年10月30日后11月30日以前购铺的客户在签定购铺正式合同后5日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

4、对于2004年10月30日后11月30日以前购铺的客户在签定购铺正式合同后10日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

超出以上时间的，则不给予任何奖励政策。

? 未售出商铺的招商

11月30日后，如未出售的商铺，一律交由开发商指定的招商公司代为租赁。11月30日后购买商铺的业主，无条件选择委托租赁。在签定正式合同的同时签定委托租赁协议，其中：

1、11月30日后购买商铺的客户在签定正式合同的同时签定委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。

2、对于在签定正式合同后5日内签定委托租赁协议的，第一年后返物管费30%。

3、对于在签定正式合同后10日内签定委托租赁协议的，第一年后返物管费20%。

4、11月30日后购买商铺的业主，仍需自营的，如该商铺购买时已出租，将无条件选择委托出租，租赁期限满后，方可自营。如该商铺购买时未出租，需交纳2000元保证金，签定经营公约和自营意向书，保证和商业街同步开业后，才可自营，同时，第一年后返物管费20%。

第三篇：大市口商业步行街超市招商方案

大市口商业步行街超市招商方案 项目简介：

本项目位于市中心鼓楼处50米，交通便利，项目东西两面即是城市的两个主干道(国庆路和大庆路)南面的中源路横贯于两条主干道之间，北面环绕一条护城河——仪城河，环境优美。本项目占地面积约为3.97万平米,建筑面积6.2万平米。项目位于城南，目前还没有大规模的，比较集中的商业街。项目周边聚集着住宅小区(大约有9000户)，所以它蕴藏着大量的人流量，它具备聚集人气的先决条件。

租金政策：

A方案：2号楼总面积2484平米，共三层。每平米租金为0.3元/日。

B方案：9号楼总面积2831.45平米，一层为

第四篇：中心城步行街招商模式

针对步行街前期销售模式，为调和开发商对市场发展的预期、业主对租金收益的诉求之间的矛盾，我司提供以下操作模式可供参考。

一、统一标准补贴，回收三年使用权

细则：对所有商铺分别制定三年统一租金回报标准并与业主达成一致意见，由开发公司按此标准统一补贴给业主。由商管公司与经营户签订《租赁合同》，实际租金收益归开发公司所有。

优点：可以基本实现“统一招商”，可以基本按照前期规划定位进行招商、市场培育。有利于市场的良性发展。第三年有可能出现实际租金收益多于补贴标准，出现利润。

缺点：风险大，实际租金收益不确定因素较多（租金水平不确定、招商入驻率不确定、空铺期不确定等）。工作量大。税务支出较多。

二、实收租金返还

细则：制定《一铺一价表》并有业主认可，作为租金底价表。由商管公司与经营户签订《租赁合同》，所有实际租金收益返还给业主。

优点：风险小，操作得当可以基本按照前期规划定位完成招商。 缺点：有一定的税务支出。工作量大，谈判过程长，短时间内很难与所有业主达成一致意见。无利润出现。

三、客户资源嫁接 细则：招商部提供资源嫁接服务，招商部把意向客户资源分布提供给相应铺位的业主，由业主与经营户自行谈判并签订《租赁合同》。

优点：无风险。

缺点：无法实现“统一招商”，业态定位不可控、经营规模不可控、品牌组合不可控、租金水平不可控，不利于市场的良性发展。

备注：以上三种操作模式均不考虑自营业主。

中心城招商部

2014年12月11日

第五篇：《管理学概论》之步行街女孩饰品实体店开设计划书（定稿）

华中科技大学

《管理学概论》结业论

文之

步行街女孩饰品实体店开设计划书

尹涛

U201010640 周五晚课堂

产品介绍、市场环境分析、人员组织安排、销售策略、财务安排、市场风险控制

一、 产品介绍

1、 女孩饰品由于面对的是处于青少年时期的小女生，无论是自己买还是由男友赠送，没有比精美而不昂贵这几个字更好地形容女孩饰品最本质的特点了。

2、 作为九零后的新时代女生拥有自己的梦想世界、纯美空间，饰品作为她们梦想世界、纯美空间的一个不可或缺的组成部分，必然拥有自己独特的特性，创意永远都是一个亘古不变的话题，创意会为事物增添很多光彩，对女生饰品来说也是那样的，比如一个简简单单的发夹，上面有了一些譬如卡哇伊的卡通人物啊之后，就不再是单调，没有美感了。这只是一个小小的改变，却带来了很多意想不到的成果。它们以卡通人物，非主流或者一些明星偶像元素为载体，可以更好地融入到女孩的世界当中去。

3、 这些漂亮精致的饰品汇集了韩日、港台及国际最新流行时尚元素,全面涵盖现代女生钟情的个性饰品、时尚用品、文化用品、美容用品、情侣礼品、家居饰品、生日礼品、动漫玩具、新奇礼品、、玉石水晶饰品等,几乎涵盖到了生活细节的各个方面，无时无刻不再体现着饰品所带来的与众不同。

4、 饰品具备四个特点：小巧、精致、美丽、新颖独特。

5、 在材料的选择上尽可能的采用环保、无污染的、可回收重复利用的环保型材料与传统饰品相比，材料选择更为环境友好型，外观、形状更为多元化、价格更为合理化，让顾客具有更多的选择。

二、 市场环境分析

饰品已经逐渐成为女生生活中不可或缺的一个组成部分，据不完全统计，中国每年处于13-25周岁的女性人数在逐年增加，而且她们对饰品的需求，随着国内经济的不断发展与人民收入水平的提高，也越来越大，她们越来越注重对生活的享受。更何况，爱美之心，人皆有之，这是历来都不会改变的真理。情侣之间的礼物赠送，饰品也开始慢慢的占领主流，它也成为了一种表达爱意的不错选择。礼物精美而又不贵，作为一个爱自己的女生，她会处处想着为自己喜欢的人省钱，却又希望得到自己心爱的人的礼物，在这个两难全的时候，饰品便成为了不二选择。

光谷步行街位于武昌区的繁华之地，而武昌区又是绝大部分武汉高校的聚集地，名副其实的大学城，随着高校每年扩招的进行，目前武汉市大约有一百万高校在校学生，就单纯地从数据上而言，这就是一个潜藏的难以估量的巨大市场空间，有对象就有市场，有市场就有创业赢利的可能;当然，在早些时候就已经有一些小饰品店入驻各个高校，这在一定的程度上对店面开设后的顾客访问量可能会有很大的影响，也存在一定的竞争性，但是，由于其饰品的质量低劣、种类单

一、主题老套、跟不上世界的潮流，相信在一定的时间内它们会被淘汰。现在的女孩都喜欢拥有自己独一无二的风格，喜欢与众不同，想要张扬个性，因而具有新时代九零后特色的饰品就具有了无可比拟的优势。

改革开放以来，中国中小企业发展起来，中小企业生存环境的改善和公平竞争环境的营造，出现了一大批的新的经营模式，例如连锁加盟经营，更好地利用资金和人力，开拓市场，零售业有了突飞猛进的发展，在这样的大环境下，实体店的开设在一定程度上顺应了潮流的前进，在一定程度上可能会得到政府的支持。

菲利普、科特勒认为：文化环境是影响一个社会基本价值观念、看法、偏好和行为的习惯制度和其他力量构成。文化对市场影响主要有教育水平、价值观念、宗教信仰和风俗习惯等方面。于是借助这股风，可以有一些具有武汉特色的饰品，使得饰品在装扮他人的同时还具有一定的纪念意义，让它不仅仅是一件工艺品，也是一件艺术品，使它们像武汉的热干面一样，成为武汉的一个代名词。

三、 人员组织安排 女孩饰品实体店的员工大概需要一到两名，需要懂得一定的网站更新与维护技术，工资支出大概在每月一千左右，具体视营业额而定。

四、 财务销售策略

店面的选择与装修-----在一定程度上，由于光谷步行街的有利地理位置，其店面租金普遍较高，因而在面积的选择上不宜过大;然而我们需要一个相对来说比较显眼的地方，不至于那么偏，虽说酒香不怕巷子深，但是巷子过深，酒香也会被流失，所以，一个比较好的地理位置具有不可低估的作用。在装修方面，内部我们要合理地布局，要有特色，要能让那些女生一进来就能感觉到它所带来的亲切感与强烈的吸引力，而外部，由于店面的面积不大，我们需要一个极有个性的招牌与店名，与内部的装饰格局遥相呼应，从而达到意想不到的效果。

宣传的力度------一个新店面的产生到自己出名，宣传是必不可少的，而且宣传的力度要足够大。首先，我们可以采用发宣传单的形式在光谷一带进行纸质宣传;其次，我们可以走进校园，采用在校园内摆摊或者在校园内开展促销活动来让更多的同学了解和熟知我们的店面。在当今信息化社会社会，网络越来越普及，因而，我们要好好地利用网络这一传媒介质，可以在淘宝上注册一家网店，或者建立一个属于自己店面的网站，实体店和网站信息同步更新，交易亦可以同步进行，这样拓宽了销售渠道，扩广了销售对象，使顾客不仅仅局限在武汉这一块。 采用活动去吸引顾客------开展一系列的促销活动来，像饰品进校园、对每天光临本店的前多少位顾客采取一定的打折或者是送一些小礼品，网络上进行同步;实行会员制度，会员可以享受一定的折扣优惠，在生日的时候还可以凭会员卡得到一定的丰盛奖品;在一定的特殊假日也可以做一些具有个性的活动，吸引更多的女孩子到店里面来参加活动。

饰品的多样性-----为了避免俗套，使店面的竞争力明显增强，在店的主体---店内产品上必须下足够的功夫。饰品应该紧随时代潮流、在很大程度上体现不同类型的女孩的需求，可以在之前做一些适当的社会或者网络调查，从而可以更好地了解顾客的需求，从供需关系上对症下药，达到更好的销售效果;在控制货源时要与相对信誉度较好的厂家合作，坚决抵制劣质产品，在源头上提高产品的质量，从而更好地提高店面的信誉度，为店子带来潜在的消费体。

价格的合理性-----对于一件商品来说，消费者除了关心质量之外，另一点就是商品的价格。对于一个饰品店，合理的价格是很重要的，要保证自己的盈利，同时还得在顾客的接受范围之内，因为对一个高校学生来说，自己产值的能力高低不同，手头宽裕程度也大相径庭，一个小饰品值得他

五、财务安排 们花多少钱对不同的人来说是不同的，所以我们应采进价格区间范围相对较大的产品，适合不同条件的人群。

掌握销售的规律与数量-----饰品的销售量以及种类随季节时令的不同会有很大的差异，因此我们要做一定的数据统计，运用统计学的方法得到不同大类的产品在不同季节的销售规律，研究之后，可以预测下一年的销售情况，从而定好进货方略。同时掌握网络上的最新动态，紧紧地扣住时代的新意。由于位置选址比较明确，一般不需要过多地搞促销或者相关活动，只需要产品每天更新一点点，这样，无论是新顾客还是老顾客，当他们每次来到店铺后都会有不同惊喜，使人感觉这个店铺充满生机和活力。进货频率掌握每周一次，如果是销售旺季还要尽量缩短周期。

两名员工的工资支出2000元，其他费用包括水电和管理费大约1000元，店面 处在店铺比较集中的商业旺铺地段，30平方米左右的店面日营业额大约在500元左右。按照惯例，进货价格一般在售价50%以下，粗略估算，小店铺月销售收入约在1万元左右，除去各种费用，利润在5000元左右。

六、市场风险控制

消费力风险

尽管光顾步行街是一个目标顾客集中而且又规模较大的市场，但由于目标顾客大多是在校大学生，基本没有任何经济来源(抛却部分兼职的同学不讲)，还有寒暑假这段时间，店铺如何保证自己的盈利是个问题，如何达到自己的销售额又是一个问题，虽然运用网络的力量可以在一定的程度上缓解一下这些问题，但终究不是万全之策，还需要做更好的规划。 产品风险

尽管我们在一定程度上控制货源，力求产品的个性化，但无可避免一些饰品的颜色搭配，制作工艺，新颖程度不够引起年轻人的购买欲望，或是其性价比不够。鉴于此种情况，可以采取一些附带的方法来达到缓和的目的。