房地产行业审计（精选8篇）
篇1：房地产行业审计
1.质量系统
保证全面符合cGMP、内部程序和规程；审计官能够通过年度产品回 顾、偏差、投诉等检查具体的细节问题。适当的经过批准的书面规程 包括：
足够的人员履行质量部门的职责
定期的质量回顾
合规性审核
偏差和失败调查
变更控制
返工和恢复
如何处理拒绝产品
物料放行系统
再加工和/或返工的批准
召回
拒绝评估批生产
稳定性数据——失败？再测试的说明/过期/存储环境
验证——方案/报告执行、审核、批准的状态
培训/资格确认
2.设备设施系统
包括为生产过程提供合适的物理环境和资源的所有活动。适当的批准 的书面规程包括：
清洁和维护
以防止交叉污染的物料和人员的布局和流动
污染控制防止混批和其他污染
公共设施的确认和监控，如不和产品直接接触的空气、水等
照明、污水和拒绝产品处置、生活用水设施
设施变更的变更控制系统
厂房的环境控制（灭鼠、杀虫、清洁和消毒剂）
人员的培训和资质
适当的设备IQ、OQ和PQ
符合使用目的的适当的设计、规模和地点
设备表面不应与工艺物料反应、吸附物料或剥落
设备和永久安装的生产线的ID确认
和设备操作有关的物质（润滑油、冷却剂等）不应进入原料和工 艺中的物料
适当的清洁程序而后清洁验证
校验
3.物料系统
所有控制开始物料、中间体和容器的衡量和活动；计算机系统、仓储 控制程序、储存和分发控制。适当的批准的书面规程包括：
人员培训/资质
开始物料、容器的ID确认
存储条件
所有物料和API的待验
使用合适的方法和参数规格对代表性样品收集、测试或检验
关键物料的供应商评估体系
开始物料、中间体或容器的再测试
物料和容器的先进先出
待验和拒绝物料的及时处理
4.生产系统
控制产品的生产活动，包括在线取样、测试和工艺验证。适当的批准 的书面规程包括：
人员的培训/资质
批准的书面规程的建立、符合和表现记录
变更控制系统
关键活动和操作的控制
偏差的记录和调查（关键）
设计步骤中的实际收率和期望值的比较
生产中主要设备的ID确认
生产参数的调整和一致性
工艺控制、测试和检验的实施和记录
在线取样应该使用合适的规程以防止样品的污染
（对API）反应物的回收；批准的规程和回收的物料符合使用要求
（对API）溶剂能够回收并在相同的工艺中使用或在不同的工艺中 提供符合要求的溶剂
（对API）多用途设备采取的防止或最小化交叉污染的措施
工艺验证，包括计算机或自动化系统的验证和安全
生产和控制的主批记录
生产和控制的批记录
任何偏差的记录
5.包装和标签系统
包括中间体和API的包装和标签控制。该主题是审计的热点话题，因 为这是引起召回的最主要原因。适当的批准的书面规程包括：
人员的培训和资质
包装物料和标签的接受操作
标签的足够储存，包括批准的和放行后退回的（对API）大小形状和颜色相似的不同API的标签控制
足够的包装记录包括所有使用的标签的规格
控制标签放行、放行的标签的检验和使用过的标签的复交
贴过标签的成品的检验
进来标签的检验
批号的使用、已标批号/控制号的多余标签的销毁
不只一批产品同时贴标签时的隔离和控制
标签上过期日期和再测试日期
包装和标签操作的验证，包括计算机系统的验证和安全
任何偏差的记录
6.实验室控制系统
包括实验室相关的规程、测试、分析方法开发和验证或确认以及稳定性项 目。适当的批准的书面规程包括：
人员培训/资格确认
足够的人员承担实验室操作
足够的设备和设施满足使用
分析仪器和设备的校验和维护
计算机或自动化过程的验证和安全
参考标准；来源、纯度和成分；测试符合现行的官方参考标准
色谱系统的适应性检查
规格、标准和代表样品的取样计划
分析方法的验证
对正确的样品使用批准的或存档的方法进行测试
记录任何偏差
记录所有的分析测试和结果总结
原始数据的质量和保存，未使用数据的处理
符合OOS规程，包括及时完成调查
对每一个API工艺，杂质描述的测试方法
样品保存；记录保存样品测试
稳定性测试，包括测试方法能够支持稳定性测试的说明
篇2：房地产行业审计
（一）审计重点、难点及应对策略
1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计时应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。
4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。
5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。
6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。
（二）、具体科目审计方案 一）、收入、成本审计 详见本参选文件“
（一）计策略。
审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审二）债权审计
1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；
2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位往来款项的真实性和完整性；
3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时效、债务单位经营情况、过去还款情况分析债权可收回性，对于收回的可能性较小的款项进行提示，并考虑减值准备计提的恰当性；
4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关办法、备用金管理相关办法、费用报销管理相关办法，检查并分析挂账的合理性；
5、必要时对主要债权进行函证，取得债权单位确认资料。二)、实物资产审计
1、检查固定资产确认标准是否规定；检查资产折旧政策是否符合规定；检查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定；检查固定资产分类是否正确。
2、检查相关资产是否办理产权证，产权证权属关系是否清晰；检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保。
3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致；
4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否有已损毁未及报损资产、是否存在已无法使用但未作处理资产，是否存在已损坏但未申报的资产；
5、对被审计单位尚未出售或者自持的开发产品，结合物业开发过程中的各项成本、费用的真实性进行检查，重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否理，重点检查各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况，地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分分摊分配情况；
6、检查尚未出售的开发产品使用情况，用于对外出租的开发产品结合租赁合同了解租赁收入的收取情况；
三)、货币资金、有价证券的审计
1、检查被审计单位银行对账单、开销户清单、有价证券买卖台账，检查是否与被审计单位账务记录一致；
2、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点，对无法实施盘点的进行包括函证等在内的替代程序；
四)、税费审计
1、检查物业开发过程中土地增值税的清算缴纳情况，检查开发项目是否满足土地增值税汇算清缴条件，检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对于尚未办理汇算清缴的结合物业销售情况、物业开发过程中成本、费用情况测算计提土地增值税；
2、检查物业销售、持有过程中流转税的申报缴纳情况，检查被审计单位是否按照税收法规按归预缴相关增值税、营业税，是否及时汇算清缴项目增值税、营业税以及相应的附加税；
3、检查物业开发过程中、物业自持过程中土地使用税、房产税的申报缴纳情况；
4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况； 五)、员工薪酬审计
1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审计单位吸收合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查；
2、根据被审计单位提供员工安置方案、员工对方案的意见情况统计表，检查员工安置费用的计提情况；
3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况； 六）、其他债务审计
1、结合被审计单位与债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位对外负债的真实性和完整性；
2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况，特别是项目开发成本、费用的结算情况，结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料，检查公司项目开发过程中负债的完整性；
3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料；
4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；
七）、对外投资审计
1、检查对外投资的真实性、合法合规性；
2、检查被投资资产的状态，检查被投资单位经营状况，是否存在有潜在亏损、减值情况；
八）、其他事项
1、结合国有资产相关管理办法，对于审计过程中发现的违法、违规现象向委托方进行提示，必要时形成管理建议书；
2、结合被审计单位具体情况以及相关税收法律、法规，对吸收合并过程中的涉及的税收处理提供建议和方案；
篇3：房地行业审计风险探析
关键词：房地产行业,财务报表,审计
目前我国的地产市场发展速度非常快, 短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康, 行业内鱼龙混杂, 在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是, 但是对房地产行业的财务审计却存在很大的风险。
一、房地产行业的特点
房地产行业是多项目的综合体工程系统, 它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料供应、商业等。房地产行业从事的不是建筑活动, 而是经济活动。它涵盖了从土地取得、项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的整个过程。它的主要经营目的是通过建房赚取合理的利润, 通过利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。房地产行业的计划项目投资额和实际支出投资间往往存在着很大的差异, 开发商和承建商之间的合同关系非常复杂, 因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存货、应交税金等难以精确估值。据调查显示, 从2005年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看, 共有33家公司, 其中出具标准无保留意见审计报告的22家, 占67%, 而出具非标准无保留意见审计报告的却有11家, 占33%。这充分表明了因房地产行业的特殊性及其行业特点导致了房地产行业财务报表审计有很大的难度和风险。
二、房地产行业审计常出现的风险
1. 对成本和收入的确认
首先是房地产行业开发成本的确认存在着风险。房地产行业的开发成本构成主要包括:土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费八大类成本。
在这些房地产开发成本中, 土地价款比重较大, 其变数也较大。这是因为土地取得的方式有招拍挂、协议出让、正转农村集体土地、旧城改造、合作集资建房等, 土地取得方式直接决定了房地产成本的大小。另外, 在实际审计中还经常会碰到几个开发项目共用一块土地和一次征地分期开发的情况, 这更增加了确认土地费用的难度, 同时也增加了审计的固有风险。配套设施费用的审计核实也存在着固有风险。由于配套设施一次到位或配套设施费用预入账差异造成了此种费用估值差异, 增加了审计风险。对利息费用的计算同样也会因利息计提、分配的标准和会计周期的划分都会影响这一部分的成本计算。
其次是房地产行业收入的确认。注册会计师在进行收入确认审计时常遇到的难题是在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售是否该作为当期的销售收入, 办理了产权移交手续但尚未开具发票或结算账单、开具发票单未办理产权移交手续的情况是否应确认为收入的问题。而对于此类问题依据目前的相关制度和规定不能确认为收入, 这就使得有些房地产企业利用这一规定进行人为的利润调整来推迟收入的确认。这些都大大增加了对房地产行业审计的控制风险。
2. 对存货的审计
由存货盘点困难带来的审计风险也不容忽视。会计准则规定:在建工程转固定资产, 必须有所有的工程支出发票, 没有发票不能计入在建工程科目, 在固定资产完工后, 要有工程验收记录、工程结算单, 需要强制检测安全性的固定资产还必须取得相关主管部门的检查认定报告。以上单据齐全, 就可以将在建工程结转为固定资产。房地产开发企业的存货在资产总额中占有相当大的比例, 存货审计存在许多困难。首先, 从金额上看, 从受让土地到开发完成转入销售环节前, 费用滞留周期长, 核算复杂。而且项目大小不同, 成本构成也不同。一些销售是按照计划成本结转, 这样滞留在开发成本中的金额也就存在较大的不确定性, 必须获得第一手资料, 才能最终确认开发项目开工数量、在建项目数量和结转开发产品数量及相关的成本金额。其次, 从数量上看, 因为完工的产品数量较多较散, 并且核算面积不仅存在技术上的难度, 而且也将增加审计的成本。另外, 验证存货所有权是否有出租或出租不入账的房屋、是否有用于安置的周转房等等也存在一些困难。
3. 应交税金问题
一项调查显示, 某房地产企业近三年总共开发房产近6万平方米, 实际缴纳各种税费基金近700万元, 少缴、漏缴、隐匿、偷逃各项税费基金达190万元之多, 占实际缴纳税金额的28%。审计结果表明, 应交税金的复核是对房地产行业财务报表审计的一项亟待解决的重大问题。对应交税金审计的风险主要来源于以下几个方面:首先是开发企业方面, 由于经营机制不合规、法规执行不严格、财务核实不规范等因素造成的欠缴、漏缴、拖缴税费, 账外收支行为, 会计核算不真实, 弄虚作假行为等问题都给应交税金的审计复核带来了很大的风险。其次是征管机关方面, 因收入征收不到位造成应征未征、执法稽查不到位造成应查未查、监管工作不到位导致应管未管, 给房地产企业提供了钻空子的机会。第三是地方政府及其部门存有擅自出台一些减免税费优惠政策吸引外地客商开发投资的行为, 官商勾结造成审计人员对税费取证困难, 乱收费、搭车收费和变相摊派导致税费项目和分摊确认模棱两可, 增加审计人员对房地产行业应交税金审计的风险。
参考文献
[1]蒋小英.对10家房地产开发企业的调查审计[J].中华合作时报, 2010, 3:P18
篇4：房地产开发企业纳税审计
首先,是房地产行业生产复杂、环节多,难以核查。房地产有从项目立项、获取土地、融资、规划、施工、销售、物业管理等众多环节。而且,房地产行业工期长、会计核算特殊导致偷税手段专业,很难查取相关证据。
其次,偷税所受到的实际处罚过轻,开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定:“对于纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大,实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛,不足以使企业产生敬畏心里。
最后,是开发商对贪污腐败成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”,开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理,因此,便千方百计虚开发票,将非正当支出列入开发成本,造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。
房地产行业所涉及的税收种类较多,主要有:营业税税率5%(建筑业和转让不动产)、土地增值税税率(四档累进税率)、城建税税率7%、5%、1%、教育费附加税率3%、印花税税率0.5‰、企业所得税,法定税率25%、个人所得税(9档累进税率)、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面:
(一)隐瞒收入。
隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一,企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有:销售收入确认不及时,少列收入坐支现金,对银行的按揭款不及时入账,或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。
(二)挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建筑安装发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴企业所得税。
(三)会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长,与建安企业结算不及时。造成未售房面积,收入未转但成本已提前列支,即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。
房地产业主要税种中,营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产,向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然,房地产业三种主要税种的征收都与收益有关,因此对收益相关项目的审计是房地产开发行业税收审计的重点,其主要集中在收入和支出项目两方面,具体审计方法如下:
(一)收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等往来科目。特别注意几下问题的审查:
1.审查“经营收入”明细账,并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况;对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、“原材料”等账户,隐匿销售收入;审查“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看是否将收入挂账,不及时申报纳税。
2.审查房地产开发企业收取的购房订金,是否存在不做收入,不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由,不将收取的预收款或定金及时申报。
3.审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。
4.审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如:某开发商销售一单元售价是45万元/套,收款时却分别使用收据、发票等向买主收取:水电费0.8万元(该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费,应列入工程成本,不应在价外向客户收取),二次装修5万元(虚列项目),这样房价就减为39.2万元,从而达到偷税的目的。
5.特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定,如果销售市场疲软,可将商品房对外出租;如果销售市场看好,出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前,可临时用作安置拆迁户,拆迁户回迁或安置完毕,周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化,查看出租或销售收入是否计入“经营收入”,是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。
(二)成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时,首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度,然后根据可依赖程度不同,组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面:
1.取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等,这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时,开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让,这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额,对照支付费用的原始凭证,看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。
2.公共设施配套费应包括不能有偿转让的开发小区内公共设施配套发生的支出。审查时注意企业是否按规定时间调整预提费用账户。房地产企业成本的转销期以开发小区的建设期为准,在此期间成本的转销通过主管财政部门审查批准后,才能通过预提方式进行,在小区全部正式竣工结算时调整预提费用。而房地产开发企业一般先建住宅,后建配套设施,使得已售开发产品的配套设施建设费,无法按实际实际成本结转和分摊。因此,房地产开发企业可按未配套设施概算为基数,计算已出售住宅应负担的数额,一预提方式计入住宅成本。
3.开发间接费审查。开发间接费是指企业直接组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福利费、折旧、办公费、水电费、周转房摊销等。可审查“开发成本”、“开发间接费”、“应付账款—应付工程款”、“库存材料”、“预提费用”、“开发产品”等科目,结合有关明细账和原始凭证,核对费用发生的真实性和列支的合法性;审查是否按权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。
4.其他土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施费等主要审查是否按财务制度规定的项目进行归集和核算。
房地产行业近几年都被列入税务大检查的重要行业,该行业的税务审计结果直接增加财政收入,更重要的是税务审计通过揭露和制止、处罚等手段,来制约房地产行业中各种不规范和消极的因素,打击税收犯罪以进社会经济秩序的健康运行。
篇5：行业审计的特点与要点
行业审计的特点与要点
行业审计是国家审计工作一个很重要的方面,它相对于单项审计而言,同于单项审计而又不是单项审计,有其自身的特点和规律,需要采取不同的思路和方式方法对待.
作 者：周新生 作者单位：陕西省审计厅 刊 名：中国审计 PKU英文刊名：AUDITING IN CHINA 年，卷(期)： “”(3) 分类号：F2 关键词：篇6：房地产公司内部审计报告
xxxx置业有限公司成立于20xx年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。
xx项目多层住宅一期共12栋楼(414套)、二期共11栋楼(356套)均已全部售罄，分别于20xx年10月、20xx年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间)，最后一批房源于20xx年12月交付使用。 由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算;通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。
一、xx项目整体经济效益测算
1、销售收入
xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米(不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米)，其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。
xx项目销售完成情况及待售物业一览表
单位：万元
附：配套物业表
2、项目工程总投资预算
xx项目工程投资成本预算约29360.94万元(不含资本化利息1003万元)，其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止20xx年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元(最终以决算为准)，见下表：
xx项目项目成本估算表：
3、xx名称项目整体效益测算
篇7：浅谈房地产企业工程跟踪审计
城投置业 马小峰
工程跟踪审计目前已广泛被建设方和施工方所接受，但是跟踪审计到底审什么、职责是什么、与监理有什么本质区别等问题一直困扰着跟踪审计的具体实施。笔者认为，只有明确界定工程跟踪审计的定义、职能，才能切实提高其在项目过程中的实施效果。
一、跟踪审计与内部审计、监理的关系
审计发展至今，内容上已从过去单纯的财务审计发展到经济生活的方方面面。跟踪审计作为审计业务的一门分支，具有审计学的共性，同时也有自己鲜明的特性。
（一）跟踪审计是内部审计的补充和完善
建设项目内部审计是内部审计机构和人员对建设项目实施全过程的真实、合法、效益性所进行的独立监督和评价活动，内容涉及建设项目的投资立项、设计（勘查）管理、招投标、合同管理、设备采购、工程管理、工程造价、竣工验收、财务管理、后期评价等过程的审查和评价。其目的是为了促进建设项目实现质量、速度、效益相统一。工程跟踪审计是内部审计的重要部分，主要对工程建造过程中的工艺、造价进行事中控制。但由于建设方自身内部审计技术、人员等力量的欠缺，无法完全履行建设项目涉及的内部审计职责，因而需要借助外部力量完善内部审计的实施。为了克服内部审计部门实施力量不足，满足实际需要，从而产生了以内部审计机构牵头，对工程中控制事项委托于社会审计机构这一委托代理关系。社会审计机构利用自身力量弥补内部审计机构不足，跟踪审计由此产生。
（二）跟踪审计和监理的着重点不同
工程建设监理是指监理单位受项目法人的委托，根据国家批准的工程项目建设文件、工程建设相关的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。建设工程监理涉及到三大控制，即质量控制、进度控制、投资控制。同时监理机构应围绕“三管一协调”（合同管理、信息管理、安全文明施工管理和配合协调）开展工作。具体内容有审查材料、构配件和设备的计划及其进场的质量与数量，并采用巡视、平行检验的方式对工程隐蔽项目进行验收等。
通过比较，可以发现，监理的职责与其存在相互重叠的现象。例如，监理对于工程质量和投资的把握、控制，同样在工程内部审计中有所涉及。而工程内部审计的职能的履行，则依靠跟踪审计方去实施。因此，监理和跟踪审计在两层不同的委托代理关系下（监理由建设方委托，跟踪审计由内部审计方委托），存在着职责重复、不易于分清的问题，也造成了监理、跟踪审计在工作过程中容易产生互相推诿的情况。
简单的从隶属关系上区别两者的工作范围，对于实际工作控制意义不大。只有从本质上界定他们之间的区别、联系，才能真正明确各自职能与设置目的。笔者认为，监理与跟踪审计虽然存在职责上的重复，但是，应着重强调他们之间的印证和协助关系。跟踪审计与监理同样要对隐蔽项目与变更项目进行验收、审核。跟踪审计应重点对于工程量和造价予以控制，监理则要把工程质量作为控制重点。监理和跟踪审计的结果可以相互参照，以便更好地为建设方服务。
二、工程跟踪审计定义、职能的界定
跟踪审计始于工程内部审计。因此，跟踪审计的定义应是受项目法人委托，隶属于内部审计部门，重点对工程事前、事中涉及变更、隐蔽项目、拨付款等要点进行控制，最终将工程实际状况给予确切反映，为工程最终决算审计作铺垫的一种审计。跟踪审计职能应重点以服务决算审计为目的，围绕工程造价开展审计工作。具体包括：
（一）监督、控制职能
工程在施工过程中，虽然监理在工程质量控制上负主要责任，但是，仅由监理监督，难于全面实施。因此，跟踪审计组应将监理控制效果作为监督控制的一项内容，目的是印证监理工作是否能满足建设方要求。同时，将其结果及时报送内部审计机构，从而形成相互制约的纽带关系。
（二）鉴证、评价职能
跟踪审计要从工程源头抓起，对工程进行全过程监督。它是提高审计质量，控制工程造价，提高投资效益的重要措施。特别是随着市场经济的发展，很多材料和设备都通过招标、竞价的方式进行采购，一些相同的材料和设备在不同项目中的报价不同。跟踪审计方作为工程全过程管理的参与者，应及时掌握第一手资料，对其进行鉴证、评价。只有通过跟踪审计在事前、事中严格把关，才能揭露和防止问题的发生，从而防止工程前期出现问题，加强工程实施过程中的管理。
（三）初审职能
工程结束后，跟踪审计组有责任对施工方提供决算资料的真实性、完整性从造价的角度进行初审。重点审核其报送材料是否严密、客观、真实；资料是否包括开工令、设计变更图纸、设计变更签证单、竣工验收报告、验收结论材料、竣工图隐蔽工程资料、验收纪录、会议纪要、施工日记、决算等必备资料。同时，对于施工方提供的决算资料进行审计，确定结算选用的定额是否正确，清单量和计价量是否合理，有无利用缺项子目套取投资的情况，最大限度保护建设方利益。
三、跟踪审计实施过程控制要点
（一）开工前期跟踪审计
实施要点工程开工前，跟踪审计组首先要对建设项目可行性研究报告的真实性、完整性和科学性进行审查与评价，对工程项目投资估算、资金筹措、施工设计、招投标及合同签署等内容进行审核，重点评价工程项目开工前期准备工作的内部流程设计、职责分工、内部控制等。
（1）对工程建设资金的审计。重点是审查建设资金是否落实到位、是否合理、是否专户存储，能否满足项目建设当年应完成工作量的需要。
（2）对建设项目审批文件的审计。包括项目建议书、可行性研究报告、环境影响评估报告、概算批复、建设用地批准、建设规划及施工许可、环保及消防批准、项目设计及设计图审核等文件是否齐全。
（3）对工程设计、图纸会审进行全面性、准确性审计。力求不漏项，不留缺口，并要考虑到足够的不可预见因素，使其能真正起到控制作用，避免“三超”（即概算超计划、预算超概算、决算超预算）现象。
（4）对施工招投标的投标文件和标底的严密性、合规性、准确性进行审计。审查招投标程序及其结果是否合法、有效，签定的施工合同是否严密等。
（二）施工过程中跟踪审计控制要点
跟踪审计的工作重点是对工程施工过程中的隐蔽工程量、材料价款、工程进度款拨付及其现场变更签证单等内容进行监督控制。
（1）对于隐蔽工程量的现场确定。工程施工中会涉及到大量的隐蔽项目，隐蔽工程量的确定是否属实会对决算审计效果及最终工程造价产生直接影响。同时，施工工艺所选用方式的不同，也会对工程造价产生影响。因此，跟踪审计方需要对隐蔽项目的工程量、施工工艺进行现场确定，必要时可通过拍照录像，与监理、内部审计部门及建设单位工程部门相互配合、印证的方式确定工程量，从而取得较好效果。
（2）进场材料价格确定。材料价格确定要根据合同条款进行区分。如果合同为统包价，跟踪审计主要以材料选择是否与合同承诺一致予以确定；如果合同以最终决算审计作为基础，则要对进场材料的产地、规格等内容进行复核。同时，要对市场进行必要询价，避免因市场行情的变动，造成不必要损失；材料若为建设方自行购买，则要对材料购买各环节内部控制的严密性进行监督。
（3）变更签证的确定。现场签证对于工程造价的控制起着重要作用。现场签证的内容涉及工程设计变更、建设方对施工方提出的工程要求以及隐蔽工程验收等内容。同时，现场签证涉及到建设方、施工方、监理、跟踪审计等多方会签。笔者认为，要根据签证的内容，明确现场签证流程。首先，根据现场签证单确定涉及设计变更的提出者是建设方还是施工方。如果是建设方提出变更（不涉及结构等问题）则由监理确定其变更的合理性、可行性，再由跟踪审计确定工程造价，最后传达给施工方。同时，要求监理、跟踪审计做好对工程现场监督和工程量的核实工作。如果变更是由施工方提出，则由建设方判断其可行性，再由监理和跟踪审计提出变更初始评估，最后传达给施工方。建设方可以根据工程规模，确定现场签证单涉及的造价额度，从而防止超支现象发生。因此，变更签证单的内容决定了签证流程的不同。只有发挥监理、跟踪审计监督、鉴证职能才能从源头上控制工程造价。
（三）工程竣工后跟踪审计实施要点
工程竣工验收后，跟踪审计组要及时对施工单位下发提请竣工结算要求，对施工方提请竣工结算资料的完整性、真实性进行验收、审核。同时，对施工方提供的决算资料中涉及变更、隐蔽项目内容的工程量的真实性进行复核，确保施工方提供资料能真实反映工程实际情况。
（1）严把工程量计算关。如审核工程量计算规则与方法是否与定额要求一致；核实图纸与有关现场签证的施工是否真实；分析施工方案的效益性等。
（2）严把定额套用关。如结算选用的定额是否正确；相关的定额子目套用是否合理，有无高套定额现象；定额缺项的相关造价确定是否合理，有无利用缺项子目套取投资的情况；结算单价是否与中标时的报价相一致等。
（3）严把工程取费关。重点审计结算中各项费用的计取比例、计算基础是否符合规定等。
篇8：房地产行业审计
关键词：行业同质性,审计行业专长,审计收费
一、引言
新审计准则于2007年1月正式颁布并开始实施。这一准则的实施意味着我国现代风险导向模式的确立。就现代风险导向审计而言,其重点在于进一步降低审计风险。在新审计准则当中,注册会计师职业准则1211号对审计师做出如下规定:审计从业人员应对审计单位和相关环境进行充分了解并且对审计单位重大错报风险加以评估。也就是说,会计师事务所在进行审计时必须对审计单位相关情况进行充分了解,包括审计单位的行业知识等。2007年5月,中注协出台了更为细化的规定———《关于发展会计师事务所的几点意见》。这一文件的出台,使得审计行业有了新的发展战略目标,那就是将审计行业做大做强。2012年,审计署出台了《“十二五”发展规划》,其对会计事务所的发展做出了如下要求:将规模较大的事务所做强做大、而对于那些中小型事务所,则力图将其做精做专。2012年,中注协对相关规划建议进行了进一步的细化规定进,引导会计事务所不断形成自己的行业专长,提升事务所专业性,增强自身竞争力。上述内容凸显了审计准则制定者及监管部门对于审计行业专长的重视程度,有助于为这一行业提升自己的专业素养,开拓发展空间。
二、理论分析与研究假设
现如今,审计行业专长和审计定价之间的关系仍旧没有一致性认知,学者们认为审计行业专长和审计收费之间的影响具有双向性。部分学者指出审计行业专长会使得审计收费上升。因事务所对行业专业化程度提升进行了投资,其审计成本有所增加,这些事务所将会把这些增加的成本转嫁到客户身上,进而对客户要求更高审计收费。如果某个审计师具有行业专长,其可以在审计行业中被区分出来,为客户提供质量更高的审计报告。借助于对客户提供差异化服务,这些审计师可以获得更高的审计收费。除此之外,凭借行业知识,具有行业专长的事务所可以更好的帮助客户走出行业困境,并且为客户提供税收咨询服务,进而凭借自己的声誉获得审计溢价。而另外一部分学者则觉得审计行业专长会使得审计收费降低。审计行业专家可以在行业内形成一定的规模经济,专业化投资成本将由审计客户分摊,进而使得单个企业的审计成本反而会下降。此外,为对其他事务所进入该行业形成行业专家造成壁垒,先进入的专业化程度较高的事务所会借助于其成本竞争优势,降低审计收费,强化其和客户之间的合作关系。Mayhew(2003)把上述影响概括为成本与服务两方面的竞争优势。然而,审计专业化程度和审计收费之间的关系实际上取决于审计产品能否能在行业中成功被区分。倘若客户对于审计有着专业化程度较高的需求,审计事务所就将收取客户较高的审计费用。在现如今的审计市场中,人们更多时候认为审计产品有着异质性。所以说,行业专长能够在行业内被轻易区分,专业化程度较高的事务所则可以得到审计溢价。除此之外,行业特征和审计收费之间也有着一定的关联性。在同质性较高的行业中,客户知识和审计程序可以十分轻易的进行复制使用,这有助于提升审计效率,降低单个客户审计成本。因此,事务所通常会降低审计收费。反之,对于同质性较低的行业来讲,审计程序和审计技术差异性较大,事务所需要投入更多的人力物力和时间。除此之外,行业同质性高时,其他事务所更容易进行这一行业。优先进入的事务所将会为了保持自己的优势地位,适当降低审计收费。总体来说,审计行业专长和行业同质性和审计收费之间有着明显的关联性。在那些对于审计服务有差异化需求的行业,审计师专业化程度越高,就越容易获得审计溢价。而在具有较高同质性的行业中,事务所更倾向于降低审计费用以保持优势地位。根据上述分析,本文做出如下假设。
H1:行业同质性、审计行业专长和审计费用之间有关联性
H1a:审计行业专长和审计费用之间存在正向关联性
H1b:行业同质性和审计费用之间存在负向关联性
三、研究设计
(一)样本选择与数据来源
本文选取了2012年至2014年间我国A股上市公司的数据作为研究样本,所有数据均源于国泰君安(CSMAR)数据库。按照证监会颁布的标准对行业进行分类。其中,因制造业企业较多,涉及行业广泛,因此对制造业使用二级分类标准。除制造业外,其余行业均使用一级分类标准,总计21个行业。其后,对数据进行了以下筛选:(1)去除金融行业和保险行业(I类);(2)去除综合类行业(M类);(3)去除行业内全部企业数小于10的行业:2012年木材、家具类(C2)共计去除8个行业,制造业其他类(C9)共计去除9个行业,2013年制造业其他类(C9)共计去除9个行业,2014年制造业其他类(C9)共计去除8个行业;(4)去除数据不完整的行业和发生过极端情况的行业。最后得到了5625个样本。
(二)变量定义
(1)解释变量。行业同质性的度量。在衡量企业的成长性方面,学界通常使用投资机会集(IOS)这一指标,并使用其相反数(HIOS)对行业同质性进行衡量。IOS的度量方法一般有两种:实物期权法、贴现现金流法。然而因为贴现值和实物期权不容易确定和计算,因此度量IOS时常常使用代理变量对其进行间接衡量。Cairney(2006)在衡量行业同质性时,所使用的是行业内客户营业成本变动率平均相关系数(MCX)这一指标。然而,单独变量是不能准确完整衡量投资机会集的。根据韩志丽(2006)的分析方法,本文在IOS代理变量方面选取了七个指标,并且借助于因子分析法将其载荷进行糅合,进而获取IOS值。表1为代理变量的定义。上述七个变量实际上可以分成两类。其中,MKTBKASS、FAVR、MKTBEQ、EP,属于基于股价的代理变量。股价高低表示的是投资人对企业风险与收益的预估情况。其他变量则属于基于投资的代理变量。企业投资活动,例如说企业固定资产投资、资本性支出越多,企业就有更大的机会获得未来投资,也就是说投资机会集更大。
在进行因子分析前,对变量是否适合做因子分析进行检验,常用方法如下:巴特莱特球形检验、KMO样本测度。表2为检验结果。由表2可知,KMO样本测度是0.5823,超过0.5,约等于0.6,这表明此变量适合采用因子分析。从Bartlett球形检验结果来讲:显著性为0.0000,小于0.05.这表明七个变量间关联性较强。两种检验结果具有一致性,表明变量适用于采用因子分析法。
表3为投资机会集相关因子分析结果。从解释的总方差结果可以得知,前三个因子方差贡献率的总和为51.602%,对于IOS有一定解释力。所以说对于IOS替代变量而言选取了三个主因子。根据因子得分系数矩阵可知各客户三个主因子得分,其后代入因子旋转后方差贡献率,即可得到如下各企业IOS计算式:
IOS=18.9588Factor1+17.3051Factor2+15.3398Factor3(3)
提取方法:主成份分析。
(2)因变量。Ln Fee代表审计收费自然对数。
(3)检验变量。IMS表示审计行业专门化程度,为确保适用性,本文使用的衡量方法为IMS衡量方法。采用这种方法时,使用的是行业K内,审计事务所i的审计收费和所有审计事务在此行业内的审计收费总额的比值。Zeff(1967)是最早使用这一衡量方法的学者。然而,因为当时审计收费数据很难以得到,因此其使用了资产、销售收入或两者的平方根替代审计收费。
其中,IMS代表的是事务所行业市场份额,也就是在i行业内事务审计费用和该行业审计收费总额的比值。行业审计收费可由国泰君安数据库直接获得;代表的是在K行业内,事务所i客户Jik的审计费用平方根之和;代表的是在K行业内所有事务所审计费用平方根之和。使用上述方式计算而得的IMS是一个连续变量,表示的是事务在该行业的专门化程度。
(4)控制变量。HIOS表示行业同质性,HIOS值越大,则代表行业同质性程度越高。LNASSERT代表客户规模,是客户单位总资产自然对数。SUB代表客户子公司数量,SUB在某种程度上可以反映客户业务复杂程度。LEVERAGE和OPINION都是反映企业财务状况的指标。企业财务状况越差,则代表其面临商业风险越大。LEVERAGE代表企业资产负债率,是企业偿还债务的反映。随着这一指标值的增大,企业偿债能力将不断下降。OPINION表示企业上期审计意见。如果企业上期审计意见为非标审计意见,则取值1,反之取0。BIG4表示事务所特征。如果事务所为国际“四大”,则BIG4取1,反之取0。本文各变量定义如表4所示。
(三)模型构建
为了分析行业同质性、审计行业专长和审计收费之间的关系,本文根据假设H1(H1a、H1b)建立了如下模型:
四、实证分析
(一)描述性统计
表5展示了总体样本变量的描述性统计分析。由表5可知,Ln Fee的最小值和最大值分别是9.211和18.066。由此可知审计行业的审计定价存在着一定的差异性。IMS的最小值和最大值分别是0.000和0.293,这表明不同事务所的行业专门化程度有着一定的差异性,其平均值是0.07,和最大值有较为明显的差异性,这表明我国审计行业专门化程度普遍较低。HIOS的最小值和最大值分别是-65.742和-9.464,平均值只有-25.394,这表明我国各行业同质性差异较为明显。LNASSERT的最小值和最大值分别是16.523和28.416,标准差是1.304,这表明我国企业规模不均衡。SUB的最小值和最大值分别是0.000和172.000。这表明各企业子公司数量有着一定的差异性,各企业业务复杂水平也有着差异性。OPINION平均值是0.045,这表明我国的审计事务所对企业出具非标准意见概率是4.5%。BIG4平均值是0.063,这表明在我国,“四大”所占市场份额只有6.3%,审计行业无垄断情况。
(二)相关性分析
表6是变量相关性分析的结果,其中上半部分为Spearman相关系数,下半部分为Pearson相关系数。从上半部分来看,Ln Fee和其他变量之间有着明显的关联性,与Pearson相关系数结论一致。从下半部分来看,Ln Fee和各变量之间都有着明显的关联性,这表明模型当中的自变量选取较为合理。IMS和Ln Fee的Pearson(Spearman)系数为0.1241(0.1401),并在处于1%水平时呈现出明显的关联性,这表明具有行业专长的审计所可以被市场所区分,并得到客户认可。具有行业专长的事务所将收取更高的审计费用。除此之外,HIOS和Ln Fee的Pearson(Spearman)系数是-0.1773(-0.0141),两者之间没有明显关联性。这一结果和前文所做预期不一致。这表明在较高同质性行业当中,事务所并未降低审计费用。本文将对这一结论进行进一步的分析。其他控制变量,LNASSERT、OPINION、SUB、LEVERAGE和BIG4的结论都和预期一致。当处于1%水平时,和审计收费之间有着明显的正向关联性。也就是说,企业规模越大,企业财务状况越差,企业业务越复杂,事务所将收取更多地审计费用。当事务所为国际“四大”时,其可以凭借自身声誉得到溢价,因此其审计收费也就相对较高。除此之外,IMS与HIOS的Pearson(Spearman)系数是0.0333(0.0333),当处于1%(5%)水平时两者之间有着明显的正向关联性。这一结论侧面证明了假设H1的正确性。也就是说,行业同质性越高,审计行业专门化程度越高。
注:*、**、***分别代表显著性水平为10%,5%和1%水平显著,下同。
(三)回归分析
表7为多元回归模型分析结果。由表7可知,IMS系数在1%水平时呈现显著性,充分支持了假设H1a的正确性。也就是说,审计行业专长和审计收费之间有着明显的关联性。然而,HIOS系数虽说为负却无显著性,这表明假设H1b不成立。IMS系数为正数,P值全都是0.0000,这表明当处于1%水平时,审计收费呈现出显著正向关联性。这一结果支持了假设H2a的正确性。这表明当事务所具有某几个行业专长,可以使得其审计服务产品被市场有效区分时,其就可以借助于提供差异化服务得到溢价,从而具有竞争优势。HIOS的系数虽说是负数,但是却没有显著性。这说明假设H1b不成立。在搞同质性行业当中,事务所无法体现出自己的成本领先优势,因此其也不会处于阻止其他事务所进入行业的动机而降低审计服务收费。这一结果和以往的理论基础不一致。将此结果和袁丹如(2012)的分析结论对比后发现,其所用于研究的数据为2003年至2010年间数据,相对于本文所使用的数据更为广泛,再加之当时的制度环境也和现在有所不同。此外,其是基于总样本之上对控股股东性质不同情况下上述两者之间的关系进行研究的。就控制变量而言,实证结果表明,当处于1%水平时,呈现出明显的关联性。这一结果证实除去事务所行业专长,客户的业务复杂程度,客户规模,客户财务状况等都会对审计收费造成显著影响。客户规模LNASSERT系数大于零,并且当处于1%水平时呈现出显著性。这表明客户规模和审计费用之间有着明显的正向关联性,这一结论与以往的研究结论具有一致性。这说明随着企业规模的增长,审计程序将会更为复杂,审计事务所在对企业进行审计时需要更多的审计证据,审计工作量将会不断增大,因此其将向企业收取更高的审计费用。SUB系数为正且呈现出显著性。随着企业业务复杂成都的上升,事务所对于企业的审计收费也将不断上升。随着企业子公司数量上升,企业经营业务将会越来越复杂,事务所就需要投入更多的人力物力进行审计工作,并且因为审计疏忽造成的审计风险也会随之增大。所以说事务所将向企业收取更高的审计收费。企业审计风险代理变量资产负债率LEVERAGE系数为正,并且呈现出显著性,和之前的预期一致。这一结果表明资产负债率和审计收费之间有着正向关联性。上期审计意见OPINION系数为正,也呈现出显著性。这表明当企业上期被审计事务所出具非标意见时,本期事务所将收取企业较高的审计费用。LEVERAGE和OPINION的分析结果表明,当企业有较高审计风险时,事务所会收取企业更高的审计费用。这是因为,当企业存在较高审计风险时,为其进行审计的事务所将要承担更大的诉讼风险,因此其会收取更高的审计费用。事务所的特征BIG4系数为正,并且呈现出显著性。这一结果和以往的研究结论一致。国际“四大”规模较大,声誉较好,独立性强,审计质量较高,因此其通常会收取较之其他事务所更高的审计费用。所有变量的VIF值均小于2,远小于10。这说明各变量没有明显的多重共线性问题。调整后的R2值是0.671,这表明模型具有较好的拟合度,大致可以将对审计收费造成影响的关键因素涵盖在模型当中。模型的总体性检验F是1278.06,并且在1%水平时呈现显著性,这表明模型显著成立。
五、结论与建议
(一)结论
本文研究发现:(1)当行业同质性较高时,审计事务行业专门化程度也将随着升高。从HIOS值可知,在不同年份,不同行业的行业同质性有着明显的差异。行业同质性越高,行业内企业审计流程相似度越高,审计行业专门化可以很容易的在同行业内进行移植。所以,在高同质性行业中,事务所可以在审计过程中不断积累行业经验形成行业专长,还可以在此行业进行专业化转向投资以取得成本领先优势。除此之外,实证结果表明,行业内客户规模、行业资产集中度也会对事务所行业专门化程度造成重要影响。(2)审计行业专长和审计收费之间有着明显的关联性。就我国审计市场而言,审计行业专长对于审计事务所的影响较多数都是正向影响。具有审计行业专长的审计事务所,可以很快被市场进行区分,并且借助于差异化审计服务向企业收取较高的审计费用。此外,在本文的研究结果中,没有发现行业同质性和审计收费之间有明显的关联性。这和前文中所做假设不具有一致性。行业同质性、审计行业专长和审计收费这三个变量之间的关联性尚且有待进一步分析研究。
(二)建议
本文提出如下建议:(1)就审计准则制定者及监管部门而言,引导事务所形成行业专长,提升专业能力是十分正确的。通过制定专门化政策,事务所可以不断提升自己的竞争优势。在我国审计市场中,具有行业专业能力的事务所可以被市场所区分出来,因此这些事务所就可以借助于提供差异化审计服务从而得到审计溢价。(2)就事务所角度而言,事务所想要扩大自己的规模,提升自己的实力,其关键之处就在于制定行业专门化战略以提升自己的审计溢价。在实施行业专门化战略时,事务所不仅应对自身的资源状况加以考虑,还需要对行业同质性、管制程度、行业内资产集中度等行业特征加以考虑。行业同质性较高时,行业专业知识可传递性较强,在这一行业内,事务所更容易形成审计行业专长。在选择投资的专门化行业时,应做到有的放矢,才可以立足于激烈的审计市场竞争当中,保持自己的优势。此外,在事务所制定审计收费策略时,还需要对事务所特征和行业特征进行考虑。(3)就被审计客户来讲,其自身所处行业和事务所有无行业专长和审计费用之间的关联性是十分重要的。由行业专长能够为事务所带来审计溢价可以看出,我国审计市场的服务具有差异性,很容易被市场所区分并且得到客户的认可。因此一些处于特殊时期(IPO)的公司可以选择具有行业专长的事务所进行审计,可以向市场传递高质量审计的信号。
参考文献
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[2]刘文军、米莉、傅倞轩:《审计师行业专长与审计质量》,《审计研究》2010年第1期。
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