《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（共10篇）

篇1：《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷

管理的通知

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

银发〔2007〕359号

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：

根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

各商业银行（包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等）要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

请中国人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 二〇〇七年九月二十七日

篇2：《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：

为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。

一、加强市场研究，增强市场适应能力。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。

各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。

三、完善内控措施，健全风险管理制度。

各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管

理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。

四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。

各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

五、加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。

各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。

六、引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理。

各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为，维护银行业和消费者合法权益。

七、强化贷后管理，防范和控制信贷风险。

各银行业金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋销(预)售资金流向，可实行销(预)售资金专户管理，确保专款专用；同时，高度关注未实行封闭管理的开发贷款。加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估，对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分及时追加有关担保。一旦发现开发企业挪用房地产贷款，要采取严厉的惩罚措施直至提前收回贷款。

八、进一步规范信托投资公司房地产贷款业务。

信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发〔2005〕212号)有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。

九、银行业监管部门要加强窗口指导和风险提示，加大违规查处力度。

要引导各银行业金融机构充分利用银监会客户风险信息系统及人民银行征信系统平台，及时登录有关房地产贷款客户不守信用、违规操作等不良信息，严密监测境内外各类客户违约情况；加强同业合作，防范和控制客户跨行违约行为，建立违约客户“黑名单”等联合惩戒机制；研究由房地产企业落实期房抵押贷款担保等防范信贷风险的措施。银行业监管部门要加强房地产信贷风险情况的调查分析，建立房地产信贷风险监测报告和定期通报制度。当前，要把对房地产贷款合规性检查作为现场检查的重要内容，对房地产贷款违规经营、造成贷款损失等问题予以严肃处理，情节严重的，银监会将在媒体公开披露并依法实施业务叫停。各银行业金融机构要高度重视房地产信贷管理工作，认真贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，严格按照监管要求，紧密结合实际，完善房地产信贷管理相关制度及措

施，于2006年9月底前将贯彻落实情况上报银监会。遇到新情况、新问题，要及时向银监会有关部门反映。

请各银监局将本通知转发至辖内各银行业金融机构。

篇3：加强商业银行信贷风险管理的对策

一、重塑信贷风险管理组织架构

1、变革横向信贷风险管理组织架构

(1) 推行前台、后台功能的分离。前台、后台分离, 即贷款的调查岗位和审查岗位必须分离, 这是提高贷款决策水平、防范信贷风险的重要举措。只有建立相互独立、相互制衡的部门, 才能从体制上真正减少这种经营目标在部门 (负责人) 内的冲突。商业银行正是在这种风险与收益的平衡中实现经营目标的。所以, 构建营销与风险管理平衡机制, 成为商业银行组织架构改革的一项重要内容。经过组织架构变革, 业务营销部门能够集中精力专门研究信贷市场, 组织力量进行信贷业务营销, 信贷风险管理部门也可以独立地行使自己的风险管理职能, 搭建市场与风险的制衡机制。

(2) 组建独立的全面风险管理部门, 协调各类信贷风险管理。我国商业银行应组建独立的专门负责全面风险管理的部门, 加强董事会、风险管理委员会有关业务经营战略和风险偏好的传导, 并及时将实施效果反馈给董事会及相关委员会。具体职能包括:牵头负责全面风险管理工作, 汇总、报告全行各类风险 (包括信用风险、市场风险和操作风险等) 管理工作情况, 构建全面风险管理体系;组织推动内部评级法工程, 负责收集、整理、分析与测算各类风险要素数据, 进行模型设计;汇总各类风险管理工作情况, 报总行风险管理委员会和董事会风险管理委员会审议等。

2、改善纵向信贷风险管理组织架构

(1) 打破科层结构, 建立以总部为中心的扁平化组织机构。建立垂直集中的信贷管理体制是保障总行风险偏好顺利执行的组织基础, 总行要集中权限, 实行科学化管理。这就包括集中进行信息管理、财务管理、风险管理、产品开发和客户分类管理等, 突出总行的战略管理功能, 加强总行对分行统一的营销支持功能。在风险管理机构的建设上, 根据实际情况, 总行要逐步集中信贷政策和制度的制定权和信贷决策权。一方面, 集中信贷政策和制度制定权, 实现全行风险的统一管理;另一方面, 集中信贷决策权, 强化风险标准的执行力。

(2) 建立垂直的风险管理线。我国商业银行要进一步推进垂直风险管理, 在各级分支机构设立授信审批分部。根据辖内金融资源、客户资源的分布情况以及相应的业务发展策略, 在总部核定的编制范围内设立若干个隶属于一级分行授信审批部门的跨区域授信审批分部;对于客户资源丰富、业务量大的二级分行, 可由一级分行授信审批部门设立授信审批分部专门为其办理相关业务。所有的授信审批分部都由审批部门直接领导, 向审批部门直接报告工作。与此同时, 为进一步强化贷后监督管理, 重点强化信贷业务操作的标准化与专业化, 设立垂直管理、相对独立的信贷监督中心, 负责对所辖区域资产质量、大额或高风险业务以及信贷政策执行情况等进行监督。

二、再造信贷风险管理流程

1、实现业务线与风险控制线彻底分离

在风险控制线上设置授信审批分部, 前移营销岗位, 后移风险岗位, 实现信贷风险的垂直管理。每个客户都将对应一个客户经理和一个审查人。在层级设置上的做法:在总行、一级分行和二级分行设立授信审批部门, 将审查人、集体审议人员与信贷审批人全部归入其中, 以保持风险控制的独特性, 排除干扰源。相反, 客户经理主要分布在一级分行和二级分行, 使客户经理更贴近客户, 便于银企关系的维护。这种改革在保证风险控制线独立于业务线的同时, 也打破了行政区域的限制, 按照业务量的大小设置相应数量的授信审批部分, 可合理有效地配置资源。

2、实行个性化授权的专家评审体系

实行个性化授权, 一个人审批代替现有的集体审议制, 可以充分体现责权对等的原则, 强化审批人的责任。我国商业银行为实现信贷业务审批人员的专职化和专业化管理进行了大量积极的尝试:建立信贷审批人资格认证制度, 制定了严格的准入条件并采取公开选聘的方式选取具备相应资质的人员, 同时赋予其不同的年度授权。与以往做法不同的是在选聘信贷审批人员时, 银行通常更侧重考虑其个人的工作经验、以往业绩及市场分析和财务分析能力等技术因素, 以提高信贷决策的质量。同时, 总行还应为信贷审批人员提供良好的工作环境和技术支持, 保证他们独立地进行风险的度量、识别、监测与控制工作。此外, 我国商业银行还应加强对风险管理人员的培训, 建立专业人才后备库, 为独立风险管理体系提供强大的人力资源支持。

三、建立与完善信贷风险监督管理机制

1、对客户的贷后跟踪管理

对客户的贷后跟踪管理是指为了确保银行信贷资产的安全, 表内业务从债权发生之日起至债券本息收回之日止, 表外业务从银行责任发生之日起至责任终结之日止, 对客户进行的全过程风险管理。它涵盖了贷款、贸易融资、透支、保理、银行承兑汇票、贴现、贷款承诺、担保等所有表内外融资业务, 主要内容包括贷款用途检查、资金流向检查、间隔期检查、还款能力检查、到期还本付息管理、特殊情况检查、风险预警、违约处理等。商业银行对客户贷后管理的方式及目的主要是借助信贷信息系统, 通过现场检查与非现场监测, 分析客户财务因素与非财务因素, 及时发现、关注信贷存续期间出现的各种信贷风险因素, 并加以控制和转化, 以保证信贷资产的安全。

2、对机构的贷后监督检查

对机构的贷后监督检查是指为了防范、控制、转化和消除信贷风险, 银行分支机构借助信贷管理系统和信贷业务档案等工具, 对辖内办理的授信业务进行非现场监测和现场检查, 对不良贷款责任进行尽职分析、调查和评议, 对风险机构实施业务处罚的一系列监督管理行为。对机构的贷后监督检查包括贷后管理制度的执行情况、不良贷款的责任认定、对机构实施业务处罚以及贷后监督的组织管理等多项内容。

3、对人员的监督管理

信贷工作的质量取决于信贷人员的工作尽职程度。信贷监督管理的对象涉及所有信贷岗位人员, 包括客户经理、风险经理、审批人 (签批人) 、贷后监测人员等。尽职检查、建立问责制是对人员监督管理的重要内容:尽职检查是由各级监督人员对本级机构的前台人员及下级机构的各信贷岗位人员的尽职情况进行独立的检查、验证、评价和报告;问责制是通过实施信贷责任追究机制, 对形成贷款风险或损失存在主观过失的相关人员给予处罚, 促使信贷业务各环节、各岗位的工作人员认真履行职责, 及时识别风险, 采取措施化解风险。对于因失职造成风险或损失的, 应严格进行责任追究, 对于勤勉尽职的可予以免责。

四、培育先进的信贷风险文化

1、夯实信贷风险文化的物质层面

(1) 提高产品创新的文化附加值。适应市场变化和客户需求, 为客户量身定制金融产品, 提供个性化服务, 将信贷风险文化的内涵融入产品服务创新之中, 增强客户对商业银行信贷文化的认同感。建立快速的市场反馈机制, 在风险可控的前提下, 实现创新流程简洁化、客户使用便利化, 从而提高创新效率和客户对银行的忠诚度。利用产品功能整合, 开发产品组合, 实现短、中、长期各项业务品种及表外业务的互相融合, 既满足对客户的金融服务需求, 又提升银行产品的附加效益。

(2) 打造强有力的科技信息保障平台。在整合、完善和推广应用基础数据库系统的基础上, 加大对数据库深度挖掘力度和利用效率。将宏观经济数据库、行业数据库和客户的基本信息数据库整合在同一信息平台, 同时加上社会征信系统等外部信息系统, 实现客户信息资源的共享, 降低信息不对称引起的信贷决策风险。研究风险动态测算模型, 运用先进的风险度量工具, 对潜在信贷风险发生的可能性和事实风险预计造成的损失做出动态评价和估值。建立风险控制管理系统, 实时反映业务机构、经营交易的变动情况, 重点对信用风险、汇率风险等进行检测、预警、控制和管理。

2、提升信贷风险文化的精神层面

(1) 提升信贷风险文化的精神层面, 培养全员风险管理出效益的理念。首先, 高级管理人员要以身作则, 处理好业务发展和风险管理的关系, 率先推进和强化理念传导, 让各级信贷人员充分认识到风险管理的重要性, 并将风险管理出效益的思想运用到信贷经营活动中。其次, 针对传统业绩考核中盈利目标与风险成本在不同时期反映出相对错位、相对孤立的现象, 加快建立符合先进信贷风险文化要求的风险成本和收益核算体系。

(2) 树立人本意识、责任意识、成本意识和创新意识。树立人本意识就是以人为本, 营造良好的工作氛围, 构筑上下顺畅的沟通渠道, 建立科学合理的激励机制, 将奉献责任与激励考核挂钩。树立全员风险责任意识, 就是通过完善、明确的职责体系, 将信贷经营风险责任细化到业务流程各个环节和岗位, 同时配以与责任相对应的奖惩机制。树立成本意识就是在经营利润的考核中增加风险成本的因素, 在贷款定价中考虑各类风险成本, 通过价格信号将风险管理的理念传导至经营部门, 以风险成本的覆盖增强全行风险抵御能力。树立创新意识并始终围绕这条主线发展, 遵循银行经营管理的基本规律, 接受风险管理的制度约束, 加快产品、管理、体制的创新, 不断提升竞争力, 实现风险约束下的可持续发展。

摘要：近年来, 随着我国加入WTO和不断金融改革以及金融创新, 国有商业银行在强化信贷风险管理防范和化解信贷风险上取得了显著的工作成绩和丰富的实践经验。但是受美国次贷危机和全球金融风暴的影响, 使我国商业银行面临的金融风险日益增加。因此我国商业银行必须正视次贷危机所带来的机遇与挑战, 积极采取对策, 提高自身风险识别和控制能力, 保证商业银行的健康发展。

关键词：金融危机,视角,信贷风险,管理

参考文献

[1]孔艳杰:中国商业银行信贷风险全过程控制研究[M].北京:中国金融出版社, 2006.

[2]魏国雄:信贷风险管理[M].北京:中国金融出版社, 2006.

[3]刘胜、王琨:商业银行信贷风险管理[J].商业经济, 2008 (7) .

[4]李金玲:论我国商业银行信贷风险产生的原因及对策[J].现代商业, 2009 (3) .

[5]杨雅:关于金融危机下商业银行应对信贷风险的思考[J].云南财经大学学报 (社会科学版) , 2009 (3) .

篇4：《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

关键词：商业银行 房地产信贷 风险 管理

一、引言

2007年的美国次贷危机对其金融机构和其他经济领域带来巨大的冲击，并演变成为全球的金融危机，美国房地产泡沫的破灭是这场危机的直接导火索。近几年，由于国内经济持续迅速的增长和我国住房制度的不断改革，我国房地产业也得到了快速的发展，并成为国民经济新的增长点。据相关资料显示：从1998年到2009年房地产资金来源于国内贷款为20%左右，而其他资金来源中，也有一部分间接来自于银行信贷；与此同时，我国个人住房抵押贷款余额的增长速度非常之快，在金融機构各项贷款中所占的比重也不断提高。由此看来，商业银行房地产信贷，成了开发商和居民住房信贷的首要选择，房地产开发企业与个人住房贷款对商业银行都有着很大的依赖，并且程度在增加。

与此同时，我们必须深刻的意识到，随之而来的商业银行房地产行业贷款风险隐患也在不断上升，如：泡沫经济与房地产信贷风险并存，个人住房贷款的高增长与信贷的高不良率并存，房贷利率和房价的风险并存等，如果房地产市场风险暴露，必将会引起经济、社会等一系列的十分严重问题。因此，我们必须吸取美国金融危机的惨痛教训，做好商业银行的风险管理工作。

二、商业银行对于房地产信贷风险的管理措施

房地产信贷存在着各种风险：如政策风险、房地产开发企业信用风险、市场风险、操作风险等，我们必须深刻认识到这些风险并做好相应的防范措施，商业银行应该重点从以下方面入手，做好房地产信贷风险的管理。

（一）建立危机预警体系，提高风险预测的准确性

银行危机的爆发，通常都是有先兆的，具体表现在一些金融指标的变化上。由于银行业与实体经济的密切关系，银行业的健康状况是和一个国家或地区的经济发展状况紧密联系在一起的。采用定性的宏观经济指标来预测银行危机，有助于提高预测的准确性。

（二）积极调整信贷机构

要采取严格的贷前检查，按照监管机构的要求和各商业银行的内控制度，实施严格的房地产贷款的客户准入和项目准入；加强贷款风险控制，重点防范可能出现资金链危机的客户，同时重视客户的资信审核。同时，对抵押物加强管理，对房地产市场波动较大的地区，缩短抵押物评估价值的有效期，关注抵押物价值变化情况，并根据需要要求借款人补充抵押物以使抵押物足值有效。

（三）构建动态风险管理流程

需要创建动态风险管理流程，对房地产行业、房地产市场状况以及房地产贷款产品进行专人跟踪、定期调研报告，及时调整评级，对风险做出合理的动态评价。

（四）时刻关注经济与房地产的周期性变化，相应调整房地产贷款比重

在经济上行周期，房地产处于稳步发展阶段，此时商业银行可以加大对房地产相关行业的信贷支持，提高房地产贷款在全部资产中的比重。反之，房价存在较大的调整压力或出现下滑势头，商业银行就应高度重视，降低房地产贷款在全部资产中的比重。

（五）加强金融创新

住房抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求，通过对贷款方式的改进和资产证券化，可以降低与分散住房抵押贷款风险，同时提高对抵押贷款的有效需求，从而促进住房抵押贷款市场的发展。如，实现住房抵押贷款证券化可以使短期的社会资金长期化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。

三、结语

近年来，房地产市场的蓬勃发展，的确为商业银行拓展房地产信贷业务提供了巨大的商机。但由于房地产业先天具备的高风险性，以及与金融业的天然联系，决定了房地产信贷风险的必然存在。房地产信贷风险既来自房贷的过快增长，也来自银行系统以及房地产信贷业务自身的缺陷。因此，我们要高度重视与警惕商业银行的房地产贷款风险，对我国商业银行的房地产贷款风险进行有效控制，从而保证房地产行业和银行业能够共同合理发展，从而实现整个国民经济的持续、健康、稳步地发展。

参考文献：

[1] 刘萍.商业银行房地产信贷风险管理[J].科技与管理，2011（11）.

[2] 杜秋.商业银行房地产信贷风险问题研究[J].财税金融，2010（7）.

[3] 龙玉国.对我国商业银行房地产开发贷款风险及其防范的思考[J].金融研究，2010（5）.

篇5：《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

（银监办发[2003]105号）

各省、自治区、直辖市银监局（筹）、大连、宁波、厦门、青岛、深圳市银监局（筹）：

近一时期，一些城市商业银行在增资扩股后，由于股权结构不合理，接连发生部分股东操纵银行高级管理层并恶意进行关联交易的事件，严重影响了城市商业银行的健康发展。为保持城市商业银行稳定，消除风险隐患，现就加强对城市商业银行增资扩股和股权管理工作通知如下：

一、银监会各级派出机构要加强对城市商业银行增资扩股工作的监督和指导，严格审查城市商业银行的股权结构、股东资格及其关联关系，对股东的关联交易加强监督和管理。

二、银监会各级派出机构审核城市商业银行增资扩股时，对单个股东或存在关联关系的股东合并持股比例超过10％、异地投资者入股、股东资格欠缺但又确有必要入股的要详细说明理由，逐级审核并出具明确意见后报银监会核准其股东资格。

三、城市商业银行董事会对增资扩股工作负有组织领导责任，应按照《股份制商业银行公司治理指引》的要求和股权多元化、分散化原则，合理设置股权结构及其比例，并有义务向股东和当地银行监管部门及时、完整、真实地披露新入股企业的经营管理状况及其关联关系。对于未按要求披露或隐瞒相关信息的，银监会各级派出机构应依照有关规定对董事会负责人和直接责任人给予行政处罚；对于造成经营管理混乱或损失的，应取消其高级管理人员的任职资格。

四、城市商业银行股东（含新入股企业和原有股东）必须及时、完整、真实地向董事会报告其关联企业情况、与其他股东的关联关系及其参股其他城市商业银行的情况。凡隐瞒关联关系的，经银监会及其派出机构查实后，可对该股东单位派出的董事、监事权利进行限制；对违法违规从事关联交易的，银监会或其派出机构将重新审核或取消其股东资格，给银行造成损失的，应予以赔偿。对因取消其股东资格造成股权悬空的，应责令该行限期补足相应股本金。

五、城市商业银行董事、监事（包括独立董事、外部监事，下同）必须向银行董事会、监事会报告与其他股东及董事、监事相互之间的关联关系。该行董事会、监事会应将上述关联关系及时、完整、真实地报告银监会及其派出机构。对隐瞒关联关系、违背诚信义务的人员，银监会或其派出机构不得核准其担任董事、监事职务，已经获得核准的应要求该行股东大会取消其董事、监事职务。城市商业银行不得聘用与股东有直接业务关系或利益关系的独立董事和外部监事。

六、城市商业银行高级经营管理人员应及时向银行董事会、监事会报告与其他股东的关联关系。该行董事会、监事会应及时将高级经营管理人员的关联关系报告银监会及其派出机构。高级经营管理人员不得从股东方面获得津贴或收取利益，不得在所在银行为股东谋取不正当利益。凡有上述情况并经银监会或其派出机构查实的，将依法取消其任职资格，并建议城市商业银行董事会撤销其职务。其行为触犯刑律的，应依法追究刑事责任。

七、拟向城市商业银行入股的股东，必须提供具备资格的中介机构出具的正式审计报告及其相关资料。中介机构不能履行诚信义务，向银行监管部门提供虚假信息的，银监会或其派出机构将按照《会计师事务所从事金融相关审计业务暂行办法》予以处理，并对其记录在案及通报有关部门。同时，终止对该股东资格的审理程序；对提供虚假资料，并已骗取股东资格的股东，银监会有权取消其股东资格。

八、城市商业银行应加强对关联交易的管理和控制。

（一）城市商业银行增资扩股时应参照《股份制商业银行公司治理指引》和《股份制商业银行独立董事和外部监事制度指引》的要求修改章程，严格规范各种关联关系和关联交易，加强对关联交易的管理和监督。

（二）各城市商业银行必须建立向董事会负责的关联交易控制委员会。关联交易控制委员会负责制定本行有关关联交易的政策、规则及管理制度，负责审批关联交易，并对关联交易行为负责。关联交易控制委员会的负责人应由独立董事担任。

（三）关联交易必须按照合法、公允的原则进行，不得违反有关法律、法规，不得损害存款人和其他股东的利益。城市商业银行对关联交易要严格按照有关程序进行审批，其条件不得优于其他客户。

（四）城市商业银行要加强对关联交易的风险控制。关联交易的风险控制不仅指贷款，还应包括担保、承兑、贴现、开出信用证等各类业务的风险控制。城市商业银行在统一授信的额度内，对同一股东及其关联方提供的总授信额度及余额（含贷款、承兑、贴现等业务）不得超过本行资本净额的10％。

（五）自2003起，城市商业银行必须在年报、股东大会和内、外审计报告中对重大关联交易及关联方交易的总量、股东授信余额及不良贷款状况进行信息披露。对于非技术性违约的关联交易以及经营管理层对违约关联交易的处置方案也必须对外披露。

（六）城市商业银行董事会、监事会应切实履行职责，加强对关联交易的控制。对违法违规从事关联交易的直接责任人，应依法严厉追究其责任，其行为触犯刑律的，应提交司法机关追究刑事责任。对违法违规从事关联交易的其他责任人，也应按照有关规定分别予以处罚。

银监会及其派出机构有权依法认定关联关系、关联交易以及关联关系和关联交易是否违规和有害，依法维护金融秩序的稳定和股东及存款人的利益不受损害。

请各银监局将本通知转发辖内各相关银监分局和各城市商业银行，并遵照执行。

中国银行业监督管理委员会办公厅

二00三年九月二十六日

篇6：《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

工作的通知

（银监发„2004‟19号2004年3月28日）

各银监局：

为认真贯彻落实《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》(中发„2004‟1号)和国务院农业和粮食工作会议精神，加大对农业和农村的信贷投入，支持粮食生产，支持农民增加收入，现就农村信用社进一步做好信贷支农工作通知如下：

一、进一步端正经营思想，积极做好信贷支农工作

党中央、国务院明确指出，当前农业和农村发展中存在着许多矛盾和问题，突出的是农民增收困难。农民收入长期上不去，这不仅制约农村经济发展，而且制约整个国民经济增长；是事关全面建设小康社会目标实现的重大问题。各地农村信用社要认真学习贯彻中央有关农业和农村工作的方针政策，把支持粮食生产、支持农业和农村经济发展，支持农民增加收入，作为业务经营的首要任务。要深入了解农民、农村对金融服务的需求，准确把握现阶段农村生产和消费市场的变化规律，因地制宜地制定信贷支农的政策措施，改进工作作风，改善贷款方式，提高金融服务水平。

二、采取有效措施，大力支持春耕生产

当前，春耕生产正在进行当中。为保证春耕生产所需化肥、种子、农膜、农药和农机具等生产资料的购进，支持春耕生产，支持农户发展政府鼓励的、符合市场需求的、具有竞争优势的特色农产品，农村信用社要根据春耕和农业生产的资金需要，认真做好吸收存款、扩充股金工作，要积极压缩、收回非农贷款，努力增加支农资金来源，及时调度资金，确保春耕生产资金需要。各级联社要及时做好资金调剂工作。资金不足的信用社，要及时向人民银行申请支农再贷款，并严格按照相关规定使用好支农再贷款。农村信用社要改进对种粮农户和粮食主产区的金融服务，加大农户小额信用贷款和农户联保贷款的发放力度。发放春耕备耕贷款时，严禁指定购买单位、扣收股金、以物抵贷等行为。农业、农民贷款比重较大的地区，允许农村信用社年中存贷款比例适当扩大。农业比重较大的地区，农村信用社新增贷款的70％左右要投向农业、农户；其它地区也要相应增加对农户、农业的贷款比重。在民间借贷利率较高的地方，农村信用社要特别注意增加对农民的贷款投放。

三、严格贷款管理，确保支农重点

农村信用社在积极支持春耕生产的同时，要适应农村产业结构调整需要，拓展信贷领域，把支持发展农村经济、增加农民收入的着力点放到支持产业结构调整上来。农村信用社要根据资金能力、市场需要和当地经济发展状况，安排好贷款顺序。首先，要保证农民种植粮棉油的生产费用需要。其次，要积极引导和支持农民加快产业和产品结构调整，着力支持优化品种、优化品质、优化布局，提高产品质量和加工转化，支持农户多种经营。第三，积极支持农村经济组织引进、开发和推广新品种、新技术，充分发挥其引导农民调整农业结构的作用。第四，要结合农业结构调整，择优支持以地区资源为依托、产品有销路、还款有保证的、以公司带农户为主要形式的产供销一条龙、贸工农一体化经营，实现龙头带基地、基地带农户的良性循环，推动农业产业化、市场化。第五要择优支持有市场、有效益、能够增加农民收入的农产品企业、批发市场、合作组织等各种类型、各种所有制的农业产业化经营龙头企业。第六，采取各种有效措施，积极支持农村个体私营等非公有制经济发展。同时，要根据农民发展生产、改善生活的需要，在优先解决农户种养业资金需要的前提下，扩大农户贷款范围，积极开办农民需要的住房、教育、耐用消费品等消费性贷款，支持农民外出务工。

四、进一步完善贷款方式，改善金融服务

农村信用社要适应农民对信贷资金的需求额度逐步加大的形势变化，不断总结小额信用贷款的经验，在加强风险防范的前提下，适当扩大信用放款额度和支持范围，方便群众，及时满足农民从事种养业、农副产品加工、运输以及消费等方面的合理资金需求。要注意以信用为基本条件，严把信用贷款证发证关；完善贷款证台帐管理，严把事后监督关，充分发挥小额信用贷款的作用。要注意做好小额信用贷款证的年检及更新工作。

各地要按照灵活、方便、安全的原则，完善农户联保贷款方式。当前，对进行产业结构调整的农户生产资金需求，可以适当扩大贷款额度，延长贷款期限。对具有一定生产能力的贫困农户也可以采用联保方式给予支持。同时要在防范风险的前提下，注意进行贷款品种和方式的创新，以适应农村经济发展的需要。

农村信用社要积极推行“信用户”、“信用村”、“信用乡（镇）”评定活动，培养信用示范户，提高农民的信用意识，积极引导和帮助农民利用信贷资金发展生产，增加收入，改善生活。要创造条件，通过建立、完善客户经济档案和账户管理，加强对农民贷款的跟踪调查，尽快建立农户、个体私营经济组织的信用咨询系统。要争取地方政府的支持，多方筹集资金，试行组建农民贷款担保基金，建立农民贷款担保体系，解决农民“贷款难”的问题。

农村信用社要进一步改进工作作风，注意发扬信用社贴近农民的优势和走村串户的优良传统，深入农户调查研究，及时了解农户的生产、生活资金需求，认真做好信贷支农基础工作，充分发挥联系农民的金融纽带作用。要努力完善信贷、资金结算等服务方式，大力开展中介业务，提高综合服务水平。

五、坚持贷款公开和利率优惠政策，接受群众监督

农村信用社要坚持为“三农”服务的方向，继续执行农户贷款优先、利率优惠的政策。农户种植业贷款利率原则上要少浮动或不浮动，切实减轻农民负担。要坚持贷款公开制度，实现贷款发放计划公开、对象公开、额度公开、利率公开，接受农民群众和社会监督。

六、健全信贷岗位责任制，防范和化解金融风险

健全信贷岗位责任制是农村信用社保证支农工作、保证贷款质量和提高资金使用效益的基础。要通过贷款责任制，建立信贷人员发放“三农”贷款数量、质量考核制度，把扩大农户贷款面、解决农民贷款难和收回到期贷款作为信贷人员重要考核内容。要正确处理贷款责任制与支农的关系，分清责任，加强考核，以调动信贷人员的工作积极性。

农村信用社既要支持农民和农村经济发展，又要加强贷款管理，依法收回到期贷款，降低不良贷款比例。降低对农户和企业的贷款风险，要立足于对农户和企业还贷能力和资信的实地了解。地方政府要尊重农村金融机构的贷款自主权，逐步建立农户贷款担保基金，为农户贷款扩大生产经营创造条件。

七、加强监督管理，确保信贷支农工作的顺利进行

各级农村信用联社主要负责人在做好改革深化工作的同时，要集中精力抓好对农村信用社的行业管理，组织和督促农村信用社认真落实本通知精神，切实改进对农户和农村经济的服务。要及时指导、检查农村信用社支持春耕生产情况，帮助基层信用社解决问题。银行业监督管理部门要督促农村信用社及时总结过去信贷支农工作的经验、教训，针对农民、农业、农村对信贷服务的实际需要，在防范风险的前提下，努力改进金融服务，协调和督促农村信用社做好信贷支农工作。同时，要坚决维护金融机构经营自主权，防止借款人逃废债务，监督农村信用社降低不良贷款比例。

篇7：《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

2007年12月11日 17:45:22 来源：中国人民银行网站

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷

管理的补充通知

银发〔2007〕452号

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：

为进一步贯彻落实《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上数据为准。其他均按第二套房贷执行。

三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

篇8：商业银行应加强信贷风险管理

一、金融危机对我国商业银行的影响

1、直接影响较小

因我国严格的金融监管体系, 商业银行业务大部分集中在国内市场, 盈利来源主要是存贷利差, 国际化程度低及单一的收入结构导致我国商业银行“因祸得福”。比如工行持有雷曼兄弟债券金额为1.52亿美元, 仅占工行总资产的万分之一, 直接损失对其不构成实质性影响。

2、间接影响较大

危机爆发后, 我国部分出口企业出现停产、半停产状态, 甚至破产, 很多企业经营困难。货款回笼不及时, 呆帐、坏帐多, 贷款无法按时偿还或无力偿还, 流动资金严重不足等等。对商业银行的信贷资金安全性造成严重威胁。同时, 股市低迷, 商业银行的中间业务收入下降;房地产行业低迷, 住房按揭、抵押贷款急骤下降等等, 这对商业银行的盈利影响很大。

二、我国商业银行的信贷风险逐渐加大, 加强对信贷资金的管理迫在眉睫

1、加强信贷风险控制的制度建设和健全信贷责任追究制度

商业银行信贷制度控制是整个信贷风险控制的物质保障, 构建贯穿于信贷业务贷前调查、贷时审查、贷后监督的控制体系: (1) 改变我国商业银行在不同程度上存在的授权不清、分级混乱的情况, 健全对贷款调查、审核、审批人员的终身责任追究制度和信贷业务运营机制。 (2) 进一步完善贷审分离制度, 彻底改变贷前调查、贷后检查和贷款的发放、回收由一个客户经理负责的现状, 真正实现部门之间、人员之间的相互制约。 (3) 目前商业银行的内部审计、稽核部门都属于内部科室, 归该行领导, 这样很难披露本行的信贷风险, 无法独立开展工作。各商业银行的审计、稽核部门应由各地的银监部门领导管理, 包括人事任免、工资待遇、工作范围等, 商业银行无权干涉, 使其能公平、公正、独立开展各项业务。

2、加强信贷风险的组织结构控制, 其应遵循的原则主要有:

(1) 立足国内市场, 对国外市场持谨慎态度。我国是个经济大国, 国内市场庞大, 特别是新能源、高科技产业值得关注。而国际形势复杂多变, 在金融危机背景下, 应谨慎介入, 待时机成熟时再拓展国外业务。

(2) 坚持信用等级评审条件, 严格执行贷款准入门槛, 对客户提供的资料应认真审核 (包含抵押物、质押物、担保方的情况) , 到实地查看、核对, 把实际运营情况和报表资料对比, 是否存在虚假成分。确保第一、第二还款来源真实可靠。对不符合贷款条件的客户应坚决杜绝。

(3) 建立职责明确、分工合理、奖罚分明、岗位之间相互制约的信贷组织结构, 杜绝长官意志、滥用职权、会计造假等现象, 严格按审批权限审批。

3、加强信贷风险的人力资源管理

以人为本是任何企业经营成功的基本常识, 商业银行要更加重视。COSO报告、巴塞尔委员会都强调人在风险管理中的重要作用。对人力资源的管理主要有:

(1) 信贷人员的责任控制制度的完善, 健全责、权、利相结合的制度。

(2) 信贷人员操作风险的制度控制、审查。

(3) 信贷人员的从业资格管理, 严禁从业人员无证上岗。

(4) 信贷人员的奖罚、激励制度。

4、实行清产核资, 全面清理损失, 同时防范住房按揭贷款的风险

此次金融危机的影响, 我国商业银行应把直接损失进行帐务处理, 对或有负债、潜在亏损应按企业会计准则核算, 提足贷款拔备金, 使报表数与实际资产相符。从表面看, 我国住房按揭贷款质量很有保障, 但事实并非如此:首先, 没有较完整的个人信用记录和个人信用评价体系。尽管人民银行的个人征信数据库已启用, 但还处于起步阶段, 且个人住房贷款大部分在个人征信系统启用前发放的;其次, 我国房地产价格最近几年涨幅大, 存在泡沫, 目前大、中城市房价虚高, 交易量少, 有价无市。房价回调后, 商业银行的部分客户无法或不及时还月供, 这就提高了不良贷款的比率, 也影响信贷资金安全。

金融危机带来了全球经济的动荡不安、萎缩, 对商业银行是一次挑战, 也是一次机遇, 改革的机遇、发展的机遇。我国商业银行应抓住机遇, 在加强信贷风险管理的基础上, 勇于改革、创新, 敢于突破、发展, 使其立于不败之地。

参考文献

[1]人民网

篇9：如何加强商业银行信贷风险管理

造成信贷风险的主要原因

从内部来看：一是客户经理的素质风险。一些业务素质偏低的客户经理，一般很难对一笔贷款作出正确的判断，从而使贷款风险增大；而品德素质较差的客户经理，责任心不强，发现问题隐瞒不报，有些甚至帮助企业弄虚作假，把贷款置于损失边缘。二是管理机制未能奏效带来的管理风险。例如，贷前调查不细致，缺乏对客户偿债能力、经营现金流及信用状况的全面把握，致使向不符合借款条件或不具备偿还能力的客户发放贷款形成风险；贷后管理不到位，缺乏对企业的全面掌控，不能在第一時间识别风险，丧失最佳退出时机，等等。

从外部来看：一是借款人经营状况发生变化带来的经营风险。贷款一旦放出，主动权转移到借款人这边，借款人的经营风险将直接影响到贷款安全。二是担保失效带来的担保风险。部分企业之间通过互保、连环保等方式形成了“贷款担保圈”，涉及的债权债务关系极为复杂，一定程度上导致了贷款担保悬空，造成了“担而不保”的现象。此外，抵押物价值缩水、变现困难等因素，也使担保能力大大弱化。三是中介机构提供不真实资料带来的中介风险。信贷政策要求借款人必须提供企业财务报表、资产价值报告等有关资料，并且必须经会计师事务所、评估公司等中介机构审计或评估通过。但少数中介机构为了某些不正当收益，为借款人出具了不真实的报告，增加了商业银行贷款风险。

防范信贷风险的主要途径

（一）加强准入管理。在授信环节，做到科学核定总量、明确区分种类、严格遵循权限；在用信环节，做到深入调查、详细审查、充分审议、严格审批，提出行之有效的限制条件和管理措施；在审查环节，探索建立独立审查制度、审查合议制度、审查咨询制度以及审查监理制度。对正常贷款，以加强维护和深度开发为主，持续提供优质高效的服务和信用便利；对关注贷款，密切关注不利因素的变动趋势，确保担保的有效性和充足性，抓住客户资产变现、对外融资、改制重组、经营改善等时机相机退出；对可疑贷款，果断、依法强制清收。

（二）加强预警监控。风险预警是防范信贷风险的一项重要举措。良好的预警机制，可以前移风险关口，达到早发现、早预警、早处置的效果。要实现“多渠道”预警，创新信贷风险监测预警手段，综合运用信贷管理系统、专业统计报表以及各类媒体获取风险信息和数据，构建风险监测预警信息系统，形成“多角度观察、多方面分析、多渠道传递”的工作局面。要实现“零距离”预警，建立和完善科学的监测指标体系，提高监测的真实性、时效性、准确性。

（三）加快信贷调整。市场经营条件下常盛不衰的企业不多，有前瞻性地加大信贷退出力度，才能有效防止信贷资产质量恶化。在客户退出上，要切实实现“三个转变”：一是由事实风险退出向潜在风险退出转变。前移风险关口，动态跟踪各类贷款迁徙变化趋势，提高对发展趋势的预见性。二是由被动性退出向主动性退出转变。统筹规划，尽早打算，通过催收、核销、审批控制等手段，主动压缩规模小、效益低、前景差、风险高的企业贷款余额。三是由战术性退出向战略性退出转变。信贷结构调整不能操之过急，必须掌控好节奏和力度，防止在退出中形成不良。

（四）加强贷后管理。贷后管理就是要不断发现营销机会和客户风险预警信号，不断提出解决问题的方案和对策并付诸行动。要建立贷后管理考核体系，把客户检查过程、信息分析过程、预警预报过程、客户退出过程等纳入信贷工作整体考核范畴，针对每个管理环节和要素制定考核标准和依据，促使贷后管理人员经常、自觉、深入地实施贷后管理，让概念化的管理具体化。要建立差别化的风险监控制度，在密切监测风险变化的同时，做好对边缘贷款的动态跟踪和监测，制订完善的风险监控方案，及时化解潜在风险。

篇10：《359号文》中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

保监发〔2011〕10号

各保监局、各银监局、各保险公司、各国有商业银行、各股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、各省级农村信用联社:

为了规范商业银行代理保险市场秩序，保护金融保险消费者权益，促进商业银行代理保险业务健康发展，中国保监会和中国银监会联合制定了《商业银行代理保险业务监管指引》（以下简称《监管指引》）。现予以印发，请遵照执行。现将做好《监管指引》执行工作的有关要求通知如下：

一、各单位要高度重视《监管指引》的贯彻落实工作。各保险公司、各商业银行总部要加强领导，组织全系统做好《监管指引》的传达、学习和执行工作。各保监局、各银监局要加强监管，督促辖内保险机构、银行机构严格执行《监管指引》的各项要求。

二、各保险公司要坚持调整和优化银保业务结构，加快转变银保业务发展方式。要注重与银行加强战略性合作，发挥银保双方优势，创新银保产品和销售模式；要注重维护银保专管员队伍稳定，从职能定位、工作方式、组织发展等方面加快银保专管员队伍转型，不断提高专管员队伍的专业素质、培训能力和服务能力。

三、各商业银行要加强对代理保险业务销售行为的管控，不断提高销售品质，为客户提供优质服务。要注重加强对代理保险业务销售人员的培训和资格管理，切实提高销售人员的专业素质、销售能力和服务能力；要注重深化与保险公司的合作关系，积极发展多样化的银保销售模式，满足客户日益增长的保险保障、长期储蓄和金融资产管理需求。

四、各保险公司、各商业银行要注重从改进和完善体制机制入手，防止出现商业贿赂、销售误导、恶性价格竞争等违法违规行为。总部要切实承担起对下级机构和人员的管控责任，要建立并强化内部责任追究制。

五、各保监局、各银监局要把规范商业银行代理保险业务作为规范金融市场秩序、保护金融保险消费者权益的一项重点工作。要把打击银保市场商业贿赂、销售误导、恶性价格竞争等作为现场检查重点，加大检查和处罚力度，加大对上级机构和各级高管人员管理责任的追究力度，依法对相关责任人进行问责。各保监局、各银监局要注重加强沟通与合作，共同规范银保市场。

六、本通知下发后，保险公司与商业银行已签订的代理协议与《监管指引》要求不符的，应当在2011年3月31日前完成修订工作。

中国保险监督管理委

员会

中国银行业监督管理委员

会

二○一一年三月七日

第一章 总 则

第二章 代理关系

第一节 合作对象

第二节 代理资格

第三节 代理协议

第三章 经营规则

第一节 保险产品

第二节 代理费用

第三节 销售模式

第四节 销售行为

第五节 财务核算

第六节 应急机制

第七节 同业交流

第四章 监督检查

第五章 附 则

商业银行代理保险业务监管指引

第一章 总则

第一条 为了规范商业银行代理保险业务的经营行为，保护保险消费者的合法权益，促进商业银行代理保险业务持续健康发展，根据《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）、《中华人民共和国商业银行法》（以下简称《商业银行法》）、《中华人民共和国银行业监督管理法》（以下简称《银行业监督管理法》）等法律、行政法规及规章，制定本指引。

第二条 本指引所称商业银行代理保险业务是指商业银行接受保险公司委托，在保险公司授权的范围内，代理保险公司销售保险产品及提供相关服务，并依法向保险公司收取代理费用的经营活动。

第三条 保险公司和商业银行双方开展商业银行代理保险业务，应当遵守法律、行政法规和中国保监会、中国银监会的有关规定，遵循自愿、诚实信用和公平竞争的原则，实现双方优势互补，互利共赢，为保险消费者创造价值。

第四条 中国保监会、中国银监会根据《保险法》、《商业银行法》、《银行业监督管理法》和国务院授权，对商业银行代理保险业务履行监管职责。

中国保监会、中国银监会派出机构，在中国保监会、中国银监会授权范围内履行监管职责。

第二章 代理关系

第一节 合作对象

第五条保险公司和商业银行应当结合自身及对方的资本状况、资产规模、管控能力等因素审慎选择合作对象，合理确定合作对象的范围和数量。

第六条 保险公司选择合作商业银行时，应当充分考虑其资本充足率、风险管控能力、营业场所、代理保险业务和财务管理制度健全性、近两年受监管部门处罚情况等。

第七条 商业银行选择合作保险公司时，应当充分考虑其偿付能力状况、风险管控能力、业务和财务管理信息系统、近两年受监管部门处罚情况等。

第八条 保险公司和商业银行选择和评价合作对象，应当参考监管部门、外部审计、评级机构以及行业协会披露的信息，确保获取的有关信息真实可靠。

第九条保险公司和商业银行应当保持合作关系和客户服务的稳定性。单一商业银行代理网点与每家保险公司的连续合作期限不得少于一年。

合作期间内，如果一方出现对双方合作关系有实质影响的不利情形，另一方可以提前中止合作。对保险公司与商业银行网点已经中止合作的情况，商业银行应配合保险公司做好满期给付、退保、投诉处理等保单后续服务。

第十条商业银行不得将保险代理业务转委托给其他机构或个人。

第二节 代理资格

第十一条 中国保监会依法对商业银行网点代理保险业务实施资格管理。

（一）商业银行代理保险业务的，每个营业网点在代理保险业务前应当取得中国保监会颁发的经营保险代理业务许可证，并获得商业银行一级分支机构（含省、自治区、直辖市和计划单列市分行）的授权。

（二）保险公司不得委托没有取得经营保险代理业务许可证的商业银行网点开展代理保险业务。

（三）商业银行网点经营保险代理业务许可证的使用和管理，应当按照中国保监会《保险许可证管理办法》有关规定办理。

（四）商业银行网点应当在营业场所显著位置张贴统一制式的投保提示。

第十二条中国保监会依法对商业银行代理保险业务销售人员和保险公司银保专管员实施资格管理。

（一）商业银行和保险公司应当按照监管部门有关规定，对商业银行代理保险业务销售人员和保险公司银保专管员进行法律法规、业务知识培训和职业道德教育。

（二）商业银行从事代理保险业务的销售人员，应当符合中国保监会规定的保险销售从业资格条件，取得中国保监会颁发的《保险销售从业人员资格证书》。其中，投资连结保险销售人员还应至少有1年以上保险销售经验，接受过不少于40小时的专项培训，并无不良记录。

（三）保险公司银保专管员，应当取得中国保监会颁发的《保险销售从业人员资格证书》，每年应接受不少于36小时的培训。

第三节 代理协议

第十三条 保险公司委托商业银行代理保险业务，原则上应当由总公司和总行统一签订代理协议。保险公司和商业银行的一级分支机构（含省、自治区、直辖市和计划单列市分公司、分行等）确需签订代理协议的，应当事先分别取得总公司和总行书面授权，并在代理协议签订后及时向总公司和总行进行备案。

第十四条 保险公司委托区域性商业银行代理保险业务的，可以由区域性商业银行总行同保险公司总公司或其业务开展地的保险公司一级分支机构签订代理协议。保险公司一级分支机构应当事先取得总公司书面授权，并在代理协议签订后及时向总公司进行备案。

第十五条 保险公司和商业银行签订的代理协议应当包括但不限于以下主要条款：代理产品种类，代理费用标准及支付方式，单证及宣传资料管理，客户账户及身份信息核对，反洗钱，客户信息保密，双方权利责任划分，争议的解决，危机应对及客户投诉处理机制，合作期限，协议生效、变更和终止，违约责任等。

第三章 经营规则

第一节 保险产品

第十六条 保险公司委托商业银行销售的保险产品，应当是按照中国保监会保险产品审批备案管理的有关规定，经过中国保监会审批或备案的保险产品。

第十七条 保险公司委托商业银行销售的保险产品，保单封面主体部分应当以显著的字体印有“保险单”或“保险合同”字样、保险公司名称等内容，保险合同中应当包含保险条款及其他合同要件。

第十八条 保险公司应当充分发挥长期资产负债匹配管理和风险保障的核心技术优势，商业银行应当充分发挥销售渠道优势，在商业银行代理保险业务中大力发展长期储蓄型和风险保障型保险产品，持续调整和优化商业银行代理保险业务结构，为客户提供全面的金融服务。

第十九条 保险公司和商业银行在合作过程中，应当加大产品创新力度，以消费者需求为导向，推进商业银行代理保险产品的多样化和差异化，不断满足客户日益增长的保险保障和金融资产管理需求。

第二节 代理费用

第二十条 保险公司和商业银行协商代理费用时，应当本着互利共赢、共同发展、保护消费者利益的原则，共同促进商业银行代理保险市场的持续健康发展。

第二十一条 保险公司向商业银行支付代理费用，应当通过保险公司一级分支机构向代理商业银行一级分支机构或至少二级分支机构统一转账支付，具备条件的要实现保险公司总公司集中统一向代理商业银行总行支付；委托地方性商业银行代理保险业务的，应当由保险公司一级分支机构向地方性商业银行总部或一级分支机构统一转账支付。

第二十二条 保险公司应当按照财务制度据实列支向商业银行支付的代理费用，不得账外核算和经营；商业银行应当加强代理费用集中管理，从代理费用中列支代理保险业务销售人员的业务激励费用。

第二十三条保险公司及其工作人员不得在账外直接或者间接给予合作商业银行及其工作人员合作协议约定以外的利益，包括支付现金、各类有价证券，或者报销费用、提供旅游等；商业银行及其工作人员不得以任何方式向保险公司及其工作人员收取、索要合作协议约定以外的任何利益。保险公司和商业银行应当加强对员工的教育管理，完善各项管理制度，防范商业贿赂风险。

第二十四条 保险业协会和银行业协会要通过加强行业自律，在维护市场秩序、促进公平竞争方面发挥积极作用。

第二十五条监管部门对通过给予、收取或索要合作协议约定外利益等不正当竞争手段扰乱市场秩序、侵害消费者利益的行为将依法严厉查处。

第三节 销售模式

第二十六条商业银行和保险公司应当按照代理协议约定加强协作。通过商业银行网点直接向客户销售保险产品的人员，应当是持有保险代理从业人员资格证书的商业银行销售人员；商业银行不得允许保险公司人员派驻银行网点。保险公司银保专管员负责向银行提供培训、单证交换等服务，协助商业银行做好保险产品销售后的满期给付、续期缴费等相关客户服务。

第二十七条商业银行应当根据保险产品的复杂程度区分不同的销售区域。投资连结保险产品不得通过商业银行储蓄柜台销售。对于保单期限和缴费期限较长、保障程度高、产品设计相对复杂以及需较长时间解释说明的保险产品，商业银行应当积极开拓理财服务区、理财专柜、财富中心、私人银行等专门销售区域，通过对销售区域和销售队伍的控制，提高销售品质，将合适的产品通过合适的人员销售给合适的客户。

第二十八条 商业银行和保险公司应当加强战略性合作，在依法合规、风险可控的前提下，合作开展电话销售、网上销售等创新销售模式。

第二十九条商业银行通过电话销售保险产品的，应当先征得客户同意；销售人员应当是具有保险销售从业人员资格的商业银行人员；销售行为应当按照统一的规范用语进行，明确告知客户销售的是保险产品，销售过程应当全程录音并妥善保存。

第三十条 商业银行通过网上银行销售保险产品的，应当有醒目的风险提示，销售过程中的各项风险管控措施不得低于商业银行网点的标准，且销售过程应保留完整记录；保险公司应配合商业银行提供电子保单，不断改进和提升服务质量；高风险的复杂保险产品应确保销售给有相应风险承受能力的合适客户。

第四节 销售行为

第三十一条商业银行作为代理保险业务销售行为的实施主体，应当加强代理保险业务销售行为管理，加大内部对销售人员的培训力度，强化对误导销售、错误销售等违规行为的内部责任追究，建立健全相应管理制度和处罚制度。

第三十二条 商业银行及其工作人员应当使用保险公司总公司或经总公司授权的保险公司一级分支机构统一印制的保险产品宣传资料，不得擅自印制代销产品的宣传资料或变更产品宣传资料的内容。

第三十三条 销售人员在产品销售过程中应当以书面形式向投保人提供保险监管部门要求的投保提示书、产品说明书，应当引导投保人在投保单上填写真实完整的客户信息，并在人身保险新型产品投保书上抄录有关声明，不得代抄录有关声明或代投保人或被保险人签名；对投资连结保险产品投保人还应当进行风险承受能力测评，不得将投资连结保险产品销售给未经过风险测评或风险测评结果显示不适合的客户。

第三十四条 销售人员负责在销售过程中全面客观介绍保险产品，应当按保险条款将保险责任、责任免除、退保费用、保单现金价值、缴费期限、犹豫期等重要事项明确告知客户。

第三十五条 销售人员不得进行误导销售或错误销售。在销售过程中不得将保险产品与储蓄存款、银行理财产品等混淆，不得使用“银行和保险公司联合推出”、“银行推出”、“银行理财新业务”等不当用语，不得套用“本金”、“利息”、“存入”等概念，不得将保险产品的利益与银行存款收益、国债收益等进行片面类比，不得夸大或变相夸大保险合同的收益，不得承诺固定分红收益。

第三十六条商业银行网点及其销售人员不得以中奖、抽奖、送实物、送保险、产品停售等方式进行误导或诱导销售。保险公司不得支持或鼓励商业银行采取上述行为。

第三十七条 商业银行应当向保险公司提供全面、完整、真实的客户投保信息，确保保险公司承保业务和客户回访工作顺利开展。保险公司应当建立投保单信息审查机制，对投保单信息不全、捏造变更客户信息的保险业务不得承保。

第三十八条 商业银行和保险公司应当逐步统一投保人风险承受能力测评体系，为客户投保提供便利。

第三十九条 对于保险公司应当披露的信息，保险公司应当根据中国保监会信息披露管理办法的有关要求，通过公司官方网站或指定媒体进行统一披露。

第四十条 保险公司应当对通过商业银行渠道销售的一年期以上的人身保险产品投保人进行犹豫期内回访。对于到商业银行申请退保、满期给付、续期缴费业务的，商业银行和保险公司应当相互配合，及时做好相应工作。

第五节 财务核算

第四十一条 保险公司开展商业银行代理保险业务，应当建立商业银行代理保险业务的财务独立核算及评价机制，做到对新业务价值、利润及费用进行独立核算。

第四十二条 保险公司应当根据审慎原则，科学制定商业银行代理保险业务的财务预算政策和业务激励政策，防止出现为了业务规模不计成本的经营行为，防范费差损风险。总公司应切实承担对分支机构的管理责任，监管部门将依法严厉查处银保业务恶性价格竞争行为，加大对法人机构和各级高管人员管理责任的追究力度。

第四十三条 商业银行对代理保险业务取得的代理费用应当如实入账，对不同保险公司的代收保费、代理费用进行独立核算。

第六节 应急机制

第四十四条保险公司和商业银行应当将商业银行代理保险业务中出现的群访群诉、群体性退保等事件作为重大事件，建立重大事件联合应急处理机制。应当共同制定重大事件处理办法、指定专门人员、成立应急处理小组、建立共同信息披露机制，在出现重大事件时及时妥善做好应对工作。

第四十五条 保险公司和商业银行应当在客户投诉、退保等事件发生的第一时间积极处理，实行首问负责制度，不得相互推诿，避免产生负面影响使事态扩大。按照双方共同制定的重大事件处理办法规定，及时采取措施，妥善解决。

第四十六条对于出现的重大事件，保险公司和商业银行总部应当及时向中国保监会、中国银监会报告；事件发生地的分支机构，应当及时向当地中国保监会、中国银监会派出机构报告。

第七节 同业交流

第四十七条保险公司和商业银行应当建立定期交流机制，定期交流商业银行代理保险业务信息。

第四十八条保险业协会和银行业协会应当建立定期交流机制，定期交流行业间商业银行代理保险业务信息及自律情况。

第四章 监督检查

第四十九条 中国保监会、中国银监会及其派出机构依法对商业银行代理保险业务进行现场检查。

中国保监会、中国银监会及其派出机构对商业银行代理保险业务可以进行联合现场检查，依法对违规行为采取监管措施，追究相应责任，并给予相应处罚。

第五十条保险公司、商业银行及其分支机构或者其从业人员违反本指引，由中国保监会、中国银监会及其派出机构依照法律、行政法规、规章进行处罚；涉嫌犯罪的，依法移交司法机关追究其刑事责任。

第五十一条 中国保监会、中国银监会及其派出机构应加强对商业银行代理保险业务监管的沟通交流，定期沟通和交流商业银行代理保险业务监管信息，及时向对方通报商业银行代理保险业务现场检查及处罚情况。

第五章 附则

第五十二条 其他银行业金融机构、邮政公司代理保险业务的，参照本指引执行。