上海市房地产管理法

上海市房地产管理法（精选8篇）

篇1：上海市房地产管理法

上海市房地产中介服务收费管理办法

第一条〈目的和依据〉

为规范上海市房地产中介机构的收费行为, 维护中介机构和委托人的合法权益，促进房地产中介服务业的健康发展, 根据《中华人民共和国价格法》, 《中介服务收费管理办法》(计价格 [1999]2255 号)等有关规定, 结合本市实际, 制定本办法。

第二条〈适用范围〉

凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的收费均应遵守本办法。

第三条（收费主管部门）

上海市物价局是本市房地产中介服务收费的主管部门。区县物价局应根据本办法的规定, 对本行政区域内的房地产中介服务收费进行管理和监督。

第四条（收费行为定义）

本办法所称的房地产中介服务收费行为是指, 具有资质依法设立的房地产中介服务机构(以下简称 “中介机构 ”)接受委托, 提供房地产咨询、评估、经纪等中介服务, 并向委托人收取费用的行为。

第五条〈收费原则〉

中介机构提供服务并实施收费应遵循以下原则 :(一)诚实信用原则。中介机构应严格按照业务规程事先与委托人订立委托合同, 明确委托的具体事项、签约双方的权利义务等内容, 并按委托合同约定的内容提供质量合格的服务。实行明码标价。

(二)质价相符原则。中介机构应遵循服务深度、质量与收费标准相符合的原则, 应自觉维护公平竞争的市场环境, 不得以低于本单位服务成本收费, 搞不正当竞争, 或进行价格欺诈。

(三)自愿有偿原则。中介机构不得强制或变相强制委托人接受指定服务并收费。

第六条〈收费项目〉

房地产中介服务收费包括以下项目:(一)房地产咨询费是指中介机构接受客户委托, 提供有关 地产政策、法规、技术等咨询服务而收取的费用。

(二)房地产价格评估和土地价格评估费是指具有资质的中介机构接受客户委托, 提供有关房地产价格、基准地价和宗地地价评估等服务而收取的费用。

(三)房地产经纪费是指中介机构接受客户委托, 采取居问或代理方式, 向委托人报告房屋买卖或租赁的交易信息 , 提供订立合同等媒介服务, 并促成成交而收取的费用。

第七条〈收费管理形式〉

房地产咨询服务收费实行市场调节价。具体收费标准由中介机构与委托方协商确定。

房地产评估、经纪服务收费实行政府指导价。中介机构应在规定的收费标准范围内制定和调整实际的收费标准。对提供特殊优质服务项目和服务内容的中介机构, 经市价格主管部门按 “优质优价” 原则审核同意，房可以超过指导价标准收费。

第八条〈收费标准的制定〉

市物价局制定或调整房地产中介服务收费的政府指导价, 应以中介机构人员的社会平均工时费用等服务成本为基础, 综合考虑市场供求状况以及居民承受能力等因素, 充分听取社会各方面的意见, 并及时向社会公布。

第九条〈有关收费行为的规定〉

(一)中介机构接受客户委托, 提供房地产买卖、租赁中介服务, 并收取费用的, 不得就同一委托事项再收取咨询费。

(二)中介机构在完成基本房地产经纪服务项目, 办理好房屋交割、产权过户、户口迁移等手续之后, 额外提供的其他延伸服务, 应明码标价, 并由客户自愿选择, 不得强制或诱导提供服务并收费。

(三)委托合同中应明确规定服务项目、服务内容、收费标准、收费对象等内容。

(四)中介机构与委托人订立委托合同后, 需转委托他人的,应征得委托人的书面同意, 并不得增加费用。

(五)中介机构在接受房地产买卖、租赁中介服务过程中,涉及政府规定应由委托人支付的税、费, 但由中介机构代收代付的, 不包含在中介费中。

第十条(明码标价)中介机构应在收费场所醒目的位置公示价目表, 公布服务程序或业务流程、服务项目、服务内容、计价单位、收费标准、收费方式、收费对象等基本标价要素, 实行明码标价, 并应自觉接受委托人及社会各方面的监督。自愿选择的服务项目也应逐一标二明, 代收代付的税、费也应实行明码标价,房地产中介服务收费价目表的基本标价要素由市物价局统一规定。

中介机构违反本办法规定, 构成价格违法的, 由物价部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以查处。

第十二条〈解释权〉

本办法由上海市物价局负责解释。第十三条〈生效时间〉

本办法自二 O O 三年十月一日起实施。

上海市物价局

二 00 三年七月三十日

篇2：上海市房地产管理法

参考对象：滨江置业集团公司

业务类别：人力资源管理

项目名称：上海市知名房地产公司人力资源管理咨询项目

项目概况：

客户是某省知名的民营房地产企业。公司成立于1995年，现有员工80人左右，目前业务发展良好，准备进入高科技领域。公司的管理人员，尤其是中层在当地具有竞争力。客户关键问题：

企业价值观不能有效贯彻；

缺少淘汰机制；

内部信息缺少公开化，企业内部纵向沟通越级严重，横向沟通不充分；控制与协调机制不理想、授权不充分；

管理制度不完善，各部门职责不明；

工作组织不力、考核不严格，赏罚不明。

天矶解决方案：

对企业的经营运作流程做了详细的调查分析，提出了面向流程的工作组织方案；

重新设计了组织结构，全面取消了高层岗位，改为依靠中层进而控制和协调的组织结构方案了，重新调整了岗位编制，进行全面的岗位工作分析和描述，重新界定了部门职责和各个层次和岗位的职务说明书；

设计了以关键绩效指标为核心的绩效考核体系，并全面调整了薪酬结构；

帮助客户建立了系统的内部管理制度，具体包括办公预算制度、人力资源管理制度（包括招聘管理、入职及试用期管理、任职资格审查、培训管理、薪酬福利管理等方面）；组建了人力资源部，协助新的人力资源部组织了针对组织结构调整的招聘和考评。天矶培训与服务：

结合实际情况，组织了多次的相关管理理念、知识和技能的培训，为项目方案的有效实施提供了充分的保证；

作为方案实施的一部分，项目组在撤离后还坚持进行跟踪服务，帮助客户及时调整实施过程中遇到的问题。

项目成果：

通过项目方案的落实，将企业内部管理由依赖个人魅力和威信的模式转变为依赖组织和制度的模式，客户部门之间建立了充分沟通和协调的工作习惯，企业老总在新的控制体系的制度保证下开始将财务支出、人事任免和奖惩的权利逐渐下放，对中层经理产生了明显的激励作用，新的人力资源部作为企业内部管理的核心，开展内部控制和协调，释放了总经理的精力。项目进行期间项目组与客户的充分沟通和培训也对客户产生了深刻的影响。客户评价：

本公司是省内知名的民营房地产开发企业，目前正积极、稳步地向前发展。但是随着公司规模的不断扩大，公司高层认识到原有的经验管理模式已远远达不到现代企业的要求。面对竞争日益激烈的房地产市场和知识经济带来的机遇和挑战，根据公司四年发展规划和战略方针，为实现公司可持续发展，提高企业核心竞争力，对管理机制进行合理的调整和改革，是势在必行的大事。

天矶咨询小组全面参与了这次改革。每个咨询顾问都深入实际，调查研究，紧密结合我公司的具体情况，针对公司部门职责不清，工作效率不高的现象，改革组织结构，合理配置人力资源，建立健全合理的绩效考核体系和薪酬激励体系，并使广大员工在改革过程中得到了学习和锻炼，促进公司改革的顺利进行，达到了预期的效果。

篇3：上海市房地产市场管理对策探讨

但是, 就现实情况而言, 上海房地产市场明显存在发展不平衡的问题。中心区、浦东新区及各区县之间房地产市场化程度还有较大差异, 发展中也出现了一些新情况、新问题。有的区域投资增幅过大, 有的市场供求结构性矛盾突出, 价格上涨过快, 不利于房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。

这些问题的存在, 既有在面对快速发展的市场, 政府调控经验不足、调控能力有待提高的因素, 也与市场的自我调节、自我完善机制没有形成有着密切的关系。因此, 当前进一步推进以住宅为主的房地产业市场化改革的重要任务, 就是要完善政府对房地产市场的调控机制, 完善市场的自我调节机制, 在政府宏观调控下充分发挥市场在配置资源中的基础性作用。因此, 为了保证上海市房地产市场的稳健发展, 必须从宏观调控、市场管理等多方面进行管理。

一、利用金融政策, 促进房地产市场稳定

外部因素是调控房地产市场的重要手段, 金融政策可以很好地调整上海市房地产市场的发展步伐。

从资金来源看, 房地产投资资金主要来自贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭。目前房地产市场需求下降, 需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。同时, 银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款, 以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。因此, 目前房地产市场的“源头”有被抑制的现象。

为了解决这个可能造成房地产市场动荡的因素, 一方面, 政府部门、银行等机构可以出台一系列有利于回复房地产开发企业信心的政策, 适度放宽房地产建设项目资本金比例的规定;另一方面, 房地产开发企业也要将自身发展目标和开发战略放在这个大局中加以调整, 应该更加注重开发产品的品质, 提供差异化的产品, 以期在市场竞争中占据优势地位, 加快资金回笼的速度。

二、合理使用税收杠杆

健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制, 在经济出现大幅波动时, 在行业上有区别地出台相应的政策, 是可以对经济的影响进行平衡的。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时, 完善住房转让环节的税收政策, 其效果是明显的。但实际上, 2005年国家出台的一系列房产新政, 己在一定程度上抑制了投机, 当政府再次面对房价的非理性上涨时, 对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析, 就需要对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是因为需求增加, 尽管很大程度上是“提前透支”的需求, 再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用, 反而容易转化为交易的成本, 进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制, 希望通过调整二手房交易税收来限制购房者的投机行为, 却忽略了买方市场的购买力, 制约了二手房的合理流动, 从而可能加剧了房价的上涨。因此政府应该细化贷款政策, 宜对初次置业者与再次置业者区别对待, 鼓励并帮助首次置业者购房;同时在目前阶段, 还宜降低对房屋流通的税收, 提高对保有房屋的税收, 从而盘活闲置住房, 降低购房者的成本。

三、改革、完善土地供应体制

在房地产市场中, 要保证房地产市场的平稳发展, 最有效的办法之一就是有计划地进行土地供给, 并合理控制土地交易价格的增长幅度。

对土地市场的调控, 应该按照控制增量、力求平衡、盘活存量的要求, 合理规划土地的供给数量, 优化土地的供给结构, 严格土地招投标制度, 保持适度的房地产投资规模。供应总量要确保固定资产投资和城市建设需要, 要从结构上改善房地产市场供求关系。

1. 积极盘活存量建设用地, 加大闲置土地清理力度

加大土地收购储备力度, 在扩大收购储备范围上下功夫, 结合旧城改造、城市土地整理和工业企业搬迁, 运用法律、行政和经济手段进一步将城市的各类存量土地、划拨土地和各种闲置土地集中统一管理, 积极发挥土地收购储备的蓄水池作用, 为调控土地市场, 进而调控经济发展奠定坚实的基础。进一步优化土地资源配置, 使之发挥最佳的经济社会和环境效益。

2. 加大政府对房地产开发闲置土地的处理力度

以治理整顿土地市场秩序为契机, 认真清理房地产开发和非农业项目建设中的闲置土地, 在调查摸底的基础上, 按照土地管理、房地产管理法律法规, 区别情况依法做出处理, 并明确闲置时间未满两年的, 限期开发;对闲置超过两年的坚决收回, 依法收回土地使用权。通过对闲置土地的处理, 加快房地产开发进度, 增加适销对路的商品房的有效供给能力, 满足市场需求。同时加强建设工程的监管力度, 完善措施, 对未按规定建设的项目进行依法处理。

3. 加快地价监测体系建设

加快建立以计算机技术为手段的城市地价监测点和基准地价动态更新系统及地价信息发布、查询系统, 充分发挥互联网优势, 对全市供地价格进行监测, 为政府决策提供准确信息, 为市场提供价格导向, 避免盲目追求土地拍卖“天价”。

4. 改变房地产市场土地供应结构

政府要把土地收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴, 通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系, 特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。土地实行的批租制度转变为公开拍卖制度后, 土地价格就出现了加速上涨的趋势进而导致了房价出现成本推进的加速上涨。各级政府就应当将相应的土地或土地收益作为经济适用房与廉租房的建设投入, 为中、低收入者提供安居乐业的生活环境, 以缓解这部分群体为了安身之所而加入购房大军所造成的对整个商品房市场供应的压力。

四、加快调整和完善房地产供给体系

继续加强住宅建设, 特别是加强经济适用房建设和管理, 搞好普通商品房建设, 完善廉租住房制度。控制商业营业用房建设, 特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。进一步搞活住宅二级市场, 规范发展房屋租赁市场和市场服务。调整和优化房地产企业组织结构。

1. 加大经济适用房建设力度

制定完善地经济适用房购买制度, 使真正困难的群众优先购买经济房。每年确保一定比例地经济适用房新开工建设, 同时, 严格控制经济适用房准购条件, 防止经济适用房成为新的炒卖房源。

2. 大力发展中低档普通商品房

要积极引导房地产企业开发中低档的普通商品住宅, 有关政策要主动倾斜, 以增加普通商品房的供应总量。同时落实住房分配货币化政策的各项工作, 使符合条件的中低收入家庭尽早拿到住房补贴。鼓励中低收入家庭购买中低价位的二手房或经济适用房, 要全面开放房地产二级市场, 取消不利于二手房市场交易的各种限制措施, 合理调节交易各方的收益分配办法。同时还要逐步调整普通商品房与中低收入家庭住房消费水平的平衡点。

3. 完善廉租房供应体系

每年要从经济适用房中安排一批政策性房源, 专项用于解决特困家庭的住房问题。对部分收入低、家庭生活确有困难的居民, 由政府提供福利性的廉租房;同时根据实际情况的变化, 要适时调整放宽廉租房的申请条件和标准, 进一步扩大廉租房的社会保障面。

4. 适度发展高档商品房。

上海市作为国际大都市及其在全国所处的地位, 要继续保持在全国的高档商品房市场中的地位和产品的品质, 应适度发展高档商品房、连排别墅、花园别墅和景观房产, 引导有购买能力的居民购买。

5. 控制非住宅类用房的建设

上海市是一个国际化的大都市, 需要建设相当数量的商业、办公等非住宅用房, 但由于土地资源的稀缺, 非住宅用房开发的面积占总房地产开发面积的比例一定要控制在合理的范围内, 否则容易造成资源浪费和住宅建设用地供应短缺。, 这个问题在2008年已经凸显, 这就容易造成在今后2~3年内, 商品住宅供应量的下降, 直接影响商品房价格的走势。

五、严格监控个人贷款不良率

2007年4月, 以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志, 美国爆发了次贷危机。这次危机也最终导致了全球性的金融动荡。虽然我国银行业没有类似于美国次级贷款类型的金融产品, 但这次危机也提醒银行业要做好个人住房贷款的放贷和不良率监控。

1. 掌控个人贷款客户的信用度

美国次级贷危机的一个重要原因就是客户信用度差, 还款能力的不确定。银行业间要避免行业内恶性竞争, 认真掌控个人贷款客户的信用度, 防止客户提供虚假信息, 从根本上减少不良贷款出现的机率。

2. 加强个人贷款不良率的监控

房地产市场偏热或者过热, 造成的后果必然是个人贷款不良率的上升。因此在市场有偏热或者过热的趋势的时候, 就应该加强个人贷款不良率的监控, 及时处置不良资产, 减少不良资产的损失, 避免不良趋势的蔓延。

六、规范房地产交易市场, 减少人为推动房价上涨的因素

规范房地产交易行为, 消除信息的不对称性, 使整个房地产市场真正做到公开、公正、公平, 让购房者不再受到虚假信息的诱导。例如在商品房预 (销) 售活动动态监管方面, 如商品房基本情况、预 (销) 售范围、销售进度、销售动态等信息, 及时、全面、准确在网上备案系统和销售现场进行公示;还有在商品房预 (销) 售管理方面, 如房地产开发企业未取得预售许可证, 不得非法销售商品房, 不得以认购 (包括认订、登记、选号等) 收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。

另外还要从政策、法规上明确认定虚假欺骗行为, 对“囤地不开发”、“捂盘惜售”、“虚高报价”等行为进行量化, 使整个房地产市场都明确规范行为的底线, 也为处罚明确了标准。

七、完善房地产市场预警系统

通过建立和完善房地产市场信息监测系统和预警预报体系, 准确及时地采集数据, 客观全面地分析, 为各级政府实施房地产市场监测, 客观全面地分析情况, 为各级政府实施房地产市场调控提供科学依据, 为房地产企业投资经营和居民消费提供信息参考。

1. 强化数据采集, 整合信息资源

在开发项目预售许可前, 要依托房地产开发管理业务系统, 通过落实项目手册制度, 加强信用档案管理, 建立和完善开发项目管理系统等管理手段, 采集开发项目的立项审批、规划设计、资金投入、拆迁安置、建设进展等信息, 并确保数据的准确性、及时性。依托房地头交易登记管理业务系统, 实时采集市场信息。通过商品房预售许可管理, 建立楼盘表, 采集商品房供应总量 (分布、套数、面积) 、供应结构 (用途、户型) 、供应价格等信息。要通过建立楼盘表等方式, 构建统一的信息平台, 采用统一的楼盘和居室编号等识别信息, 加强所采集数据的整合工作。积极加强与金融、土地、计划发展、规划、统计等相关部门之间的信息交流, 通过房地产市场信息预留的数据接口, 实现信息共享。

2. 加强信息分析, 完善信息发布

要加强市场信息分析, 形成定期市场分析报告。要充分利用现有房地产市场信息系统生成的动态数据, 对房地产市场运行状况认真加以分析, 重点关注供求总量、结构、价格及其发展变化趋势, 并定期形成市场分析监测报告。

参考文献

[1]上海市统计局.2008年上海市国民经济和社会发展统计公报, 2009.3

篇4：上海经济房地产化

没有了房地产，上海GDP怎么达到双位数的增长？

没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？

没有了房地产，上海人的收入怎么提高？

房地产业趋于独大

2004年4月底开始的宏观调控似乎对上海的房地产只有极短暂的影响。几个月后，各路资本又像着了魔一样把钱投进上海的楼市，最近更发展至不问价钱、不作比较便将整栋楼买下的程度。这种疯狂的行为也为来上海的农民工找到了更为轻松的职业—替人排队买楼，据说每晚的收入达100-200元。

上海的市中心楼价就是在这样的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前还只在万元徘徊（图1）。在2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估计40%的住宅成交价格超过8000元/平方米（图2），而新开楼盘成交价超过8000元/平方米的更多过50%。房价上涨之迅猛，在全世界也是罕见的。上海的房子已经不是一般上海市民买得起的了。

同时，房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。也许有人反驳，上海的房地产业增加值去年只占GDP的8.4%，信息产业、金融业、商贸流通业不仅都比它的贡献要大，也在全国领先，信息和金融业更是上海市最为看重的行业。不错，如果只横向比较的话，2004年仍在上海六大支柱产业中居第四位的房地产业，确实还不到那么风头无两的地步。但是如果历史地看，房地产的增长速度就不能不叫人另眼相看了。

1999年，上海市中心的房价大约是现在的1/5-1/4，房地产业增加值占GDP的比重也在所有行业中排名第四，对GDP增长的贡献率只有5.2%。其时，由于上海大举进行金融业硬件建设，加上当年中国股市大幅上涨，金融成了上海的第一支柱产业，对GDP增长的贡献率超过14%，远远高于房地产对经济的贡献（图3-4）。

但随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税的方式来鼓励市民购房，当地房地产价格开始了新一轮飙升。从2000年至2004年，上海住宅销售均价从3326元上涨到6385元（图5），几近翻番。房地产业增加值也随之水涨船高，2004年首度超过600亿元。房地产业与金融业对经济增长的贡献，从5年前的8.8个百分点缩小到约1.5个百分点。当然，中国金融业自身的踯躅不前与股市低迷促成了这种差距的缩小，但是，房地产业的繁荣兴旺无疑是更重要的原因。与上海第一支柱产业信息产业对GDP的贡献相比，房地产业与其之间的差距也缩小到不足3个百分点。

短短5年间，房地产业迅速拉近了与上海第一支柱产业之间的距离，充分反映了房地产发展的强劲动力。按照对GDP增长的贡献率来排序，2003年房地产业的贡献率为10.7%，排在汽车业、信息产业之后，居于第三位。

但从发展的趋势来看，房地产业正成为拉动上海GDP增长的最大引擎。汽车产业经过2003年非理性的疯狂增长、2004年的价格战与高库存之后，已经风光不再。去年房地产业拉动GDP增长了13个百分点，其贡献已经超越了汽车产业。信息产业在2004年仍坐上海经济第一支柱产业的交椅。上海的信息产业多属信息制造业，由于高地价推高了商务成本，使得大量制造企业迁出，其发展速度的放缓只是一个时间问题。

值得注意的是，房地产涉及许多关联产业，如钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等，其乘数效应（或带动系数）居各行业之首。如果以1.36的带动系数计算，2004年房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，堪称名副其实的上海第一产业。

金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流，是房地产一枝独大的背景。如此情况决定了上海市对房地产价格急升那种既恨又爱、欲拒还迎的心态。今天没有了房地产,上海GDP怎么达到双位数的增长？没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？没有了房地产，上海人的收入怎么提高？联想到近来上海市出台的一系列打压房价的举措，着实令人捏一把汗。

房价高企谁失谁得

房价的急升使得目前房地产业在上海正趋于一枝独大。但高企的房价对于经济的可持续发展并无益处。

以上海目前的房价，本地居民已成了旁观者。上海市房地局最近一次对于浦东两年内新建成商品房的摸底调查显示，热钱购买的比例接近50%。内环以内的新楼盘，热钱购房的比例更普遍在80%以上。与上海市民必须居住在上海不同，热钱的需求是建立在逐利而不是居住基础上的。因此，一旦对于上海房地产的价格预期出现变化，热钱可能在一夜之间消失，最后的接盘者依然是上海的本地居民，房价的调整幅度最终取决于本地居民的购买能力及购买欲望。

房价飙升对拥有房产的上海市民来讲，当然不是坏事—资产价格升值了，但是也未必是多么大的好事。不将住房卖出套现，升值的利润不过是账面上的。对于仅仅拥有一套住宅、必须住在上海的市民来说，财富还不是自己的，至少还没有真正进到自己的钱包里。未见其利，却先受其害。房价上涨带动租金（尤其是商户租金）的上涨，由此拉动服务业价格的上涨。这给上海市民带来两个困扰：一是房价上扬幅度远超过工资增长幅度，带来实际收入下降（表1）；二是租金、工资成本上升过快导致部分就业机会（尤其是低端的就业机会）流失。对于上海的经济长远发展，过高的房价则会使制造业过早移出，对此后文会进一步阐述。

经济房地产化同时为上海的金融机构带来极高的风险。中国人民银行上海分行最新公布的数据显示，截至2004年底，上海市中资金融机构累计增加个人住房贷款728亿元，占全部新增贷款的54%，而且在新增的个人住房贷款中，中长期贷款增量的比例也高达48%。这里还不包括借给发展商的贷款。可以想像一旦房价下跌，可能带来巨大的金融风险。

其实，现在高房价的受益者只能是开发商和政府。以2003年拍卖成功的黄浦区144号街坊西块土地为例，其土地价格为37509元，容积率为6 ，则地面价格达到6251元，再加上建安成本、配套成本、贷款利息、各种税费等，估计其建成后成本约在11000元/平方米左右。而当时，这个区域的平均房价还停留在10000元/平方米左右。这种状况下，开发商想要赚钱，惟一的希望就寄托于日后上海房价保持每年20%以上的增长了。现在看来，他们的愿望可以实现了，因为市中心的新盘均价已经在16000元/平方米之上。

更何况房地产是财务杠杆比率最高的行业，项目投资中的绝大部分来自银行贷款。虽然按2004年3月银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，开发商的自有资金比例不应低于项目总投资的35%。但是据业内权威人士透露，实际上开发商能拿出4%的自有资金来作开发已算不错，一分资金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有资金计算，每个项目有20%的利润率，对开发商而言即意味着500%的资本回报率。房地产业之吸引力，可见一斑。

对于政府而言，短期来看，由于房价高企，开发商为追逐暴利而趋之若鹜，无疑会增加政府的卖地收入（图6），令其有充裕的资金加大城市基础设施建设力度，从而提升城市形象（附文二）。上海2003年的地价收入为约216亿元，如果全部用于市政建设，就可以解决超过1/3的资金。但长远来看，房价畸高不仅会提升当地第二产业与现代服务业的经营成本，造成挤出效应，由房地产业拉动的经济增长，也会在房地产泡沫退却后受到拖累。东京、香港在这方面都有前车之鉴。

附文一

万科丁长峰:

上海地产界进入劣币驱逐良币阶段

“开发商不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩，

这样不仅令优秀开发商的品牌、服务优势很难体现，还会减弱其提升产品素质的动力。”

上海房价暴涨，普通市民供楼负担急增，不仅引起上海市政府及央行的高度重视，日前相继出台了对炒楼者另外课税、调高个人房贷利率等政策，就连一般人认为是受益者的房地产开发商也心存忧虑。

卖楼容易减弱创新动力

上海万科房地产有限公司总经理丁长峰就直言：“我们并不希望上海的房价像现在这样涨法，这样，万科的品牌优势、服务优势、质量优势就很难体现出来了。”他解释说，2000年前，开发商卖出一套房子往往需要一个月以上的时间，而购房者则基本上要在比较十几个楼盘、几乎所有亲戚都看过房子之后才能决定是否购房。而现在，“上海不存在卖不出去的房子，我们的楼盘卖得好，别人也和我们一样好，我没什么可自豪的。”

2004年，上海万科的销售收入比2003年少了近6亿元，但净利润却高出4000万元。这自然得益于上海去年房价的高速上涨。但房价高企也为上海万科的管理带来了新的问题：“现在每套房子都能获得10倍以上的超额认购，销售人员不再为如何卖房担心，设计部门也很难像以前那样绞尽脑汁地工作，因为再烂的房子都有人买。”

更让丁长峰担忧的是，现在的上海房地产界已渐渐进入了一个劣币驱逐良币的阶段。“开发商并不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩。而有些开发商花了很大的成本进行产品创新之后，却发觉周边非常一般的楼盘也能卖得很好，这样也会减弱他们提升产品素质的动力。”

因此，丁长峰认为，如果上海房价急速上涨的态势能够得到平抑，万科也能从中受益：“品牌优势能体现出来，地价会降低，人力资源上也能有个汰弱留强。”

公开土地供量有助平抑房价

丁长峰表示，万科正为上海房地产的低谷作三方面的准备：第一，保持稳健的财务水平；第二，加强内部的管理，调整员工心态；第三，将一部分利润提出来用于提升产品品质。

但他同时认为，上海的房地产不会在今年迎来低谷。“上海市政府和央行最近出台的一些政策和利率调整还太过温和，不可能真正地打压房价。拿首付比例来说，上海去年基本上就没有低于3成的首付了，最新的政策不过是在说法上更明确；多付的那些按揭利息相对于上海的房价也不过是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出台更强有力的措施，比如进一步上浮首付比例，以有效打击房地产投机。

而平抑房价更有效的方式，是政府能改革目前的土地供应制度。“将两年内的土地供应规划向社会公布，以便开发商能够更有的放矢地进行投标，而不是像现在这样，因为不清楚未来什么时候才会有下一块土地被拍卖，开发商普遍有一种吃了上顿没下顿的感觉，因而一有土地拍卖，就蜂拥而上、不计成本地拿地。“开发商更理性地买地，房屋的成本和售价自然也会下降。”

附文二

城市建设 日益沉重的负担

“Wonderful Shanghai”，这是姚明在上海城市宣传片中的一句广告语。环绕城市的三座高架桥，横跨黄浦江的六座大桥，市中心的成片绿地，苏州河的综合治理，四通八达的轨道交通，即将建成的世界上第二大深水港等等，的确让这座城市变得前所未有地美丽和便捷。这一切美丽来源于上海在市政建设方面的巨大投入。

根据《上海统计年鉴》的数据，2000-2004年，上海总共投资了2821亿元用于城市基础设施建设，而同期地方财政收入只有3856亿元。在2004年，上海的城市基建投资创下了新的纪录，达到了673亿元，占到地方财政收入的六成（附表）。

如此高昂的市政建设费用，如果全由政府埋单就显得极不现实。因此，上海市政府过去5年内用于城市基建的财政支出只占城建总投资额的35%，而其余资金如何落实，就成为影响上海城市面貌的关键。

在上世纪90年代之前，上海市政府率先在城市基建领域引入了外资，1989-1992年间，上海市向国外金融机构共筹措资金约12亿美元，投入到了南浦大桥、地铁一号线等市政重点工程的建设中。

但城市建设所需的资金越来越多，2004年的基建投资额是1992年的大约8倍，政府的筹资能力跟不上城市建设的需要。因此，1992年上海市城市建设投资开发总公司成立并承担了大部分的城市建设融资职能。其资金来源大致可分为6类：国家政策性贷款；国际金融机构和外国政府贷款；城建债券；专营权转让；市政设施的收入；引进民间或国外投资者。

这六大来源虽然解决了这几年城建的资金问题，但同样也存在问题：第一，外债过多，2003年即达到32亿美元以上，导致汇率风险加大；第二，中短期债务比例过高，超过50%，从1997年后上海就进入了还债的高峰期；第三，能够进行专营权转让的资源数量有限，而且进行转让势必影响在市政设施上的常规收入；第四，随着债务的不断上升，举债的能力持续下降；第五，上海虽然引入了城建公司来进行城市开发，但万一将来城建公司无法偿还债务的话，政府作为惟一股东仍需要偿还大约1500亿元左右的债务；第六，土地转让收入正成为政府财政收入的主要来源，上海市虽然没有直接公布其在土地转让上的收入，但根据上海市房地局公布的历次土地招标价格计算，上海市各级政府在2003年通过土地转让共获得216亿元左右，占当年地方财政收入的24%。一旦上海房地产业受到打击，偿债及后续建设将受到拖累。

篇5：上海市房地产管理法

琴房是我院学生进行琴法训练的重要场所，为了有效维护设施、设备安全，最大限度保障正常教学及合理使用琴房，以规范琴房管理，特制订此制度。

一、学生必须按照老师安排的琴点在规定时间内进行练习。

二、进入琴房时首先检查财产(琴、琴凳、电源、玻璃窗、墙壁、门)是否有损坏现象。一经发现，速向琴房管理老师反映，如不及时反映，责任由在使用者承担，并给予重罚。

三、学生在琴房一律脱帽。不准穿短衣、短裤、拖鞋进入琴房。

四、保持良好的学习风气和训练环境，进入琴房内必须保持肃静，不得在琴房闲聊，不得大声喧哗、打闹。

五、不准在琴房内用餐、吃任何零食，不许随地吐痰、不私配钥匙。

六、一律不准随意串动琴房，不能影响他人练琴。

七、不准在琴房墙上乱写、乱画、钉钉子和乱贴纸张，桌椅摆放整齐，严禁在桌椅上胡乱刻画。

八、严禁擅自拆除教室内各种物品，损坏物品要照价赔偿。

九、不准在琴房里打闹或进行任何体育活动。

十、琴房门窗干净，整洁，扫除工具按指定位置摆放合理，墙角、暖气洁净，无杂物。

十一、琴房门窗不准用纸张等封闭、要保持透明度。不准在琴房留宿。

十二、钢琴属贵重教学设备，练琴学生必须爱护，不得人为损坏，否则照价赔偿。

十三、教室的钢琴是教师上理论课专用琴，未经允许，学生不准练习。

十四、琴房为重点防火场所，为了保证琴房安全，严禁在琴房内吸烟、用火，严禁在琴房点蜡烛和使用与练琴无关的电器。

十五、琴房使用者离开琴房前，必须关闭电源、窗户、灯，整齐琴架琴凳；严禁将琴凳带出琴房，待琴房管理老师或值日班干部验收后及时锁门。

十六、练琴学生必须按照老师的安排定期打扫琴房卫生。

十七、琴房整体布局合理，要有琴房制度、值日轮流表及其他各项规章制度。

十八、每位学生应自觉爱护琴房及其设施，如有发现违反以上规定者，应向老师反映。

篇6：上海市房地产管理法

【课程收益】

①学员可以与老师一起共同分析和探讨物业管理行业存在的14种典型风险案例;

②学员可以深刻掌握日常工作中存在的典型物业管理风险回避办法与措施，并从危机中获得收益;

③老师将用SWOT架构与学员一起全面分析物业管理企业在经营和管理中存在的内外部风险与危机;

④使学员深入了解物业管理风险的鉴别能力，准确地对风险进行评估、分析并作出及时反应措施;

⑤全面分析物业管理风险与危机管理十大步骤，独立完成物业管理风险管理报告的编写与实施方案;

⑥学员将获得全套完整的《物业管理风险回避与危机管理案例实操》课件，以便课后复习;

⑦学员将赴香港考察，学习“他山之石”。

【学员对象】

1、物业管理企业董事长、总经理、副总经理等中高层管理人员;

2、物业管理企业项目经理、管理处主任等项目执行管理人员;

3、物业管理项目客户主管、品质主管、保安主管等一线管理服务人员;

4、房地产企业客户关系和售后服务管理人员;管理咨询或顾问服务公司负责人。

【金牌导师】

汪老师

社会职务与荣誉：

英国格林威治大学房地产管理硕士 物业管理实战型培训师

中国物业管理职业经理联席会议理事

广东省房地产行业协会常务理事

从业资历：

曾服务于招商银行总行、金地集团、雅居乐集团等知名企业的物业高管职务。著有《物业管理客户信息管理》、《物业管理社区价值》、《MALL大型商业广场物业管理服务特点》、《物业管理行业保安队伍职业化建设探讨》、《保安荒、企业慌》等专业书籍。

授课风格： 互动性强，擅长从实践中分享管理经验，简洁清晰，条理分明，深受学员欢迎。

服务客户： 华润集团、保利地产 招商地产 金地集团 雅居乐集团 远洋地产、世茂集团。

【课程大纲】

第一部分：风起云涌、危机四伏的物业管理行业

1.深圳XX小区业主惨遭灭门事件

2.江苏XX花园儿童落井身亡事件

3.惠州XX大厦保安打死业主事件

4.长沙XX物业公司主动退出项目事件

5.广州XX山庄新旧物业公司对持事件

6.北京XX家园停车收费纠纷事件

第二部分：物业管理风险与危机

1.风险与危机的关系，危险与危机的依存关系

2.风险的三要素：

1)风险因素

2)风险事故

3)风险损失

3.危机的四大特征：

1)1)意外

2)威胁

3)紧急

4)阶段

1.4.物业管理行业为什么要讲风险回避与危机管理

案例分析：从日本福岛核事故看物业风险管理

第三部分：物业管理中的14种典型风险与案例实操

1.治安风险：人身财产损害大，最难防范的风险

2.车辆管理风险：移动性最强、金额最大的风险

3.消防责任风险：时时警惕、重于泰山的风险

4.设备管理风险：运行故障、停止供应带来风险

5.公共区域责任风险：管理不到位，造成的风险

6.雇主责任风险：最难预料与最难控制的风险

7.服务合同风险：法律性最强和充满陷阱的风险

8.物业收费风险：纠纷最多的风险

9.建筑物业责任风险：规则与秩序的监护风险

10.自然灾害风险：不可预计的自然灾害风险

11.公共环境卫生风险：影响面最大的风险

12.事件危机：群体性疾病和恐怖袭击风险

13.企业决策风险：定位不准带来盲目扩张风险

14.服务产品不准确：没有核心竞争力的风险

第四部分：物业管理风险回避与危机管理的十大步骤

1.树立全员风险意识

案例分析：树立物业管理风险意识的六个措施

2.建立物业管理风险责任

案例分析：物业管理目标责任书的风险条款制订

3.成立风险管理部门

案例分析：物业企业风险管理部门的架构与职责

4.将风险纳入管理体系

案例分析：将风险纳入管理体制的四个措施

5.建立物业管理风险告知机制，降低风险责任

案例分析：风险告知机制的司法解释

6.建立物业管理风险评估机制，未雨绸缪

案例分析：物业管理风险评估报告的编写和执行

7.推行物业管理风险转嫁机制，分散风险

案例分析：物业管理风险转嫁的三种机制

8.实施风险预警和紧急预案，防范于未然

案例分析：建立风险预警和紧急预案的九个措施

9.启动物业危机处理步骤，将损失降到最低

案例分析：物业管理危机处理的九个步骤

10.物业管理危机评估，从危机中获利

案例分析：物业管理风险报告的编写和执行

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2014年12月20-21日 上海(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】人民币3800元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

篇7：上海市房地产管理法

房地产培训：房地产工程质量管理及通病防范培训

【课程背景】

房地产培训：房地产工程质量管理及通病防范培训；房地产开发项目建设周期长、投资数额大，管理及组织协调复杂，对市场反映敏感，在各个阶段的不可预见因素较多，因此各个环节的把控都不能疏忽。本次课程，重点从房地产工程计划、风险、质量及现场管理几个方面进行讲解，通过标杆地产企业的经验介绍和案例剖析，帮您在琐碎的企业管理中，找到核心环节，切实从开发商的角度破解管理难题!【学员对象】

房地产企业董事长、总经理、副总、项目总，设计部、工程部负责人

【讲师介绍】

刘老师：中房商学院房地产培训高级顾问；

专业特长：英国皇家特许建造师(Mciob)、中国一级注册建造师、注册咨询(投资)工程师、注册造价工程师，在工程管理、质量全过程控制领域具备丰富的经验及独到的见解，其在工程建造领域总结了很多实用又有效的方法，所负责的项目一直作为标杆项目供全集团学习。

授课风格：工程管理实践为主并与项目管理理论相为融合，体系感强，强调实用。实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。

【课程大纲】

一、工程管理质量问题的根源性剖析

1、目标管理的“迷失”

2、管理工具的“缺失”

3、实施载体的“混沌”

1)越来越多挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力 2)肢解分包，房地产公司如何做总承包? 3)供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质

4)新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控? 5)满足国标质量就能做出好品质吗? 6)工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全过程? 7)低价中标的误区

二、现场管理及工程质量疑难杂症及通病

1、合约界面划分的通病及应对措施

2、桩基与基础工程施工阶段管理 苗木的选择：天然植物的搭配与意境营造 硬质铺装的要点及通病预防 植载搭配的要点及通病预防

3、主体工程施工阶段管理

4、景观工程管理把控 1)审图要点及通病预防 2)景观呈现效果的核心是什么

5、外立面及屋面工程管理通病预防措施 1)防水通病与对策 2)体系的选择与优缺点 3)增强安全性的措施

6、精装修工程过程质量把控

1)品质的把控要点 品质的定义

2)工艺工法的要点控制及原则 核心构造(细部)节点的要点控制及原则 关于“缝“ 精细化控制

3)源于需求的施工管理原则 价值感、宜居、美学、安全 集团精装修项目经验借鉴

7、集团项目工艺控制优秀案例分享

8、借鉴与提升空间

三、工程质量管理提高的颠覆性举措

1、技术评审管理

1)技术评审--可实现性把控 2)功能定位与功能性把控 3)“强制性条文”解读 电梯基坑采取有组织排水 淋浴房2000以下做防水

电梯轿厢吊顶禁止采取玻璃饰面(含安全玻璃)

2、材料与样板管理 1)打样可实现性工作的延续 2)样板工程管理

3)样板管理固化程序 4)样板层的结构处理方案 5)样板房管理程序

3、成品保护管理

4、工程进度管理与质量管理强相关要素分析 1)案例：重点分析交叉工作面，明确过程控制节点 2)材料进度分析

3)与设计、成本部门的边界配合

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院

[时间地点]：2014年4月19-20日 上海(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)[培训费用]：人民币3280元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

篇8：上海市房地产管理法

关键词：房价波动,EARCH模型,非对称性,杠杆效应

一、模型介绍

EARCH模型是由Nelson (1992) 在ARCH模型的基础上提出的, 用来研究波动的非对称性和杠杆效应, 模型如下:

用yt、yt-1分别表示t期与t-i期的因变量, a、ω为常数项, bi、α、β为各自的系数项, ut、ut-1分别为t期与t-i期的干扰项, σt、σt-1分别为t期与t-i期干扰项的方差, 方程表明 依赖前期的残差平方 和条件方差 的大小, 等式左边是条件方差的对数, 表明杠杆影响是指数的, 不是二次的, 所以条件方差的预测值一定是非负。杠杆效应的存在能够通过γ<0的假设检验, 只要γ≠0, 冲击的影响就存在非对称性。好消息 (ut-1>0) 和坏消息 (ut-1<0) 对条件方差有不同的影响:好消息有α倍的冲击, 即ut-1>0 时, 非对称项不存在;坏消息有 (α+γ) 倍冲击, 因为ut-1<0 时, 非对称效应出现, 如果γ>0, 说明存在杠杆效应, 非对效应的主要效果是使得波动加大;如果γ<0, 非对称效应的作用是使得波动减小。

二、数据来源与分析

本文所用数据为1998年1月至2011年5月年上海的房地产价格——中房上海住房指数的月度数据共计161个样本数据, 由于价格的金融数据具有非负性, 因此为了更好的反映出数据性质, 一般采用数据的对数形式。本文采用对数差分表达式:θ=1001n (Pt/Pt-1)

用θ表达中房上海住房指数收益, Pt及Pt-1为当期及上一期中房上海住房指数。本文计算利用Eviews6.0软件实现。

(一) 描述性统计分析

中房上海住房指数收益的统计结果如表1所示。由图可知:偏度为1.1 6 0 1 2 3, 表明序列分布为右偏, 峰度为5.299234, 大于标准正态分布的峰度值3, 说明序列具有尖峰性, 表明中房上海住房指数收益具有尖峰厚尾的特征, JB统计量为71.133表明, 拒绝中房上海住房指数收益呈动态分布的原假设, 序列明显异于正态分布, 所以采用GED对模型进行极大似然估计。此外, 针对该序列所做的ADF单位根检验结果表明, 在1%的显著性水平下, 单位根检验的临界值为-3.4735, 检验统计量值为-4.195919小于相应临界值, 拒绝存在单位根的原假设, 表明该序列在1%的显著性水平下是平稳序列。

(二) 实证结果分析

按照EARCH模型进行构建, 拟合结果如表2:

GED参数表明了序列符合尖峰厚尾的特征, 各项数据值P值较小, 表明拟合的效果显著。ω (-0.33) 较小反应出市场存在很大风险, α的估计值为0.32 (大于0) 表明序列波动集群性现象显著, α+β的值大于1 (0.32+0.93) , 说明波动具有持久性, 当前信息对预测未来的条件方差很重要, 非对称项γ的估计值为0.26, 当“利好”消息出现时对条件方差有0.58 (0.32+0.26) 倍冲击;出现“利坏”消息时对条件方差有0.06[0.32+0.26× (-1) ]倍冲击, 显然, “利好”消息比“利坏”消息的冲击性更大。

从条件异方差序列图可以看出, 中房上海住房指数收益的波动不仅幅度较大, 波动也有不断增强趋势, 波动剧烈时期为2003年初到2004年10月左右, 2007年初持续到2011年5月的聚集性较强的连续波动, 最低值为0.4, 最高值2.7, 最高值是最低值的6倍之多。

2003年我国出现了非典传染疾病, 导致了半年之久的全国范围内人口流动基本处于停滞状态, 这是造成当时价格波动的主要原因。2007年全球经济危机爆发, 并具有连锁反应, 房地产作为大宗商品价格波动受到影响, 尽管危机经常发生, 但是从2000年一直以来的中国稳健经济政策以及中国城市化进程的不断发展给房地产市场发展创造了条件, 2008年和2009年中国连续两年实行适度宽松的货币政策, 广义货币M2由40万亿增长到60万亿, 极大地促进了房地产价格的增长。通过实证得出:利好信息会比利坏信息给房地产市场带来更大的冲击, 在良好的经济面支撑的条件下, 上海房地产价格上涨势头更加强劲, 所以就不难解释上海房地产价格“跌小涨大”的现象了。

三、结论及建议

综合上面的数据的分析结果, 我们得出了以下主要结论:

(1) 上海房地产价格收益具有显著的条件异方差性且具有明显的EARCH效应。

(2) 上海房地产价格收益存在明显的非对称性和杠杆效应, “利好”信息对房地产价格的影响效果远大于“利坏”信息, 这也就解释了上海房地产价格上升较快下降较慢的现象, 对于刚性住房需求者尽早做出购房决定对其有利;

(3) 上海房地产市场存在较大的市场风险, 信息不平衡会给投机者制造较大的操作空间, 政府有必要加强房地产监管, 目前的调控政策只能达到缓解房地产发展过热, 要从制度建设入手建立长效机制才能消除风险, 此外, 银行业不应继续将房地产金融业务作为主营业务进行经营, 进行业务转型减少房贷业务的风险。

参考文献

[1]Nelson, D.B., Cao, C.Q:Inequality constraints in the univari-ate GARCH model.Joural of Buiness and Economic Statistics10, 229-235 (1992)

[2]孔煜、魏峰.房地产价格波动和特征分析[J].中国物价, 2006. (2)