赠送礼品业务涉税处理

2023-05-23

第一篇：赠送礼品业务涉税处理

客户礼品赠送方案

在每个欢乐的日子，为客户朋友送去一份关怀，送上一份真诚的祝福和温馨的问候。如一阵春风，吹拂着心田，沁馨又温暖;如一潭清泉，流淌在心中，清新而甜润。一份心仪的礼物，是一杯茗茶，幽香缭绕，悠远而隽永;是一曲音乐，拨动心弦，叩击心灵。可以是一个故事，一种情结。我们一起品鉴，一起收获一份美丽的心情。

元旦方案【新年问候款款深情】

新风吹开第一缕温柔的霞光，新年是一片轻轻飘落的雪花，拂去岁月的浮尘。让欢笑和关爱凝成‘款款深情’，传递新年诚挚的问候和美好的祝愿。新的一年开启新的希望，承载新的梦想。新的一年见证我们和客户共同成长共创辉煌。

春节方案【新春祝福深情厚意】

春节，这个象征欢乐、祥和、喜庆的日子，是中国人们心中最厚

重的笔墨，最浓重的色彩。用我们的“深情厚意”叩开你缤纷的心，把欢快的歌声笑语在你心中放飞。是心的祝福，祝福所有的朋友吉祥如意、幸福安康!

礼品a真丝床上用品六件套价值1500-XX元

礼品b真丝床上用品四件套价值1200-1500元

礼品c真丝床上用品二件套价值800-1000元

三八妇女节方案【拨动女人心】

陌上花开，可徐徐行矣。春天轻盈而优雅的走来，春风吹拂着女

人的芳心。这天，女人们分外的妖娆动人，因为这是属于她们的日子。我们送上的是女性朋友最美丽的心情，绽放她们灿烂的笑魇。

礼品a高雅经典丝巾价值400-500元

礼品b时尚精致丝巾价值200-300元

一款精致又高贵，温婉而不失灵秀的饰品，会让每个女人都怦然心

心动。心亦随着丝巾的飘逸而轻舞飞扬。。。

六一儿童节方案【爱心接力棒】

这个不是准客户的节日，却为他们的孩子或家人送去一份无微不

至的关怀。礼轻情意重。我们种下一株小苗，收获的会是一棵大树。

礼品a益智玩具价值100元

中秋节方案【花好月圆把酒邀明月】

花好月圆的日子，对于中国人们寄托了无限美好的情思。这是一个温暖的日子。送上温暖的祝福和心意，如明月般照亮朋友的心。我们一路携手前行。。。

现代都市人紧张的生活方式，使得越来越多的人处于亚健康和不健康状态，也使更多的人关注健康。让我们一起来关爱生命、关注健康。

对客户和目标客户进行定期的专业健康讲座。传递健康理念，灌输营养知识和科学的膳食习惯、生活方式，以及介绍传授医学基础知识和实际作用。对客户健康起到较好的帮助作用。

时期促销是在盛夏时期，有关夏季产品或夏季市场需求而采取的市场销售拉动行为，主要包括以下几类：

1、夏季相关产品促销如：空调、冰箱、电扇、手表、饮料等

2、夏季市场需求促销如：针对学生放假电脑需求迅速增加的it业促销;针对几百万大学生而产生的移动通讯业促销、银行业促销、保险业促销、商超促销、校内交通工具(自行车电动车)促销等等;

3、特殊事件促销如：2011年是中国奥运年开幕时间正好是在暑期，与奥运相关产品即将展开市场争夺，最为突出的将是彩电业的市场争夺，彩电促销无疑是这个夏季最为亮丽的一道风景，还有运动器材的市场需求一定会在这个夏季达到峰值。

如此种类繁多，精彩纷呈的促销活动无疑是礼品行业带来巨大的商机，因为在众多的促销手段中买赠sp是应当最多民是最有效的手段之一。买赠sp，即购买获赠。只要顾客购买某一产品，即可获得一定数量的赠品，而这些赠品绝大多数来自于我们的礼品行业。

现在礼品行业可以作为促销品的产品很多，那么我们应该在时期促销的盛宴中向我们的买家推荐怎样的产品才能拿到更多的订单呢?基本可以依据以下几个原则。

1、相互关联原则：相互关联原则就是所选的促销品与产品本身有一定的关联性和互补性，即消费者需有或必须有这个赠品后方能使用或更好的使用该产品。比如买空调送空调被，盖毯，件套，买冰箱送保鲜盒，冰箱把手套，买彩电送靠垫抱枕、电视盖，买运动产品送洗浴用品、毛巾浴巾等等。

企业这样做的目的是让消费者看到赠品就能想起产品，进而想起产品的企业形象，起到传播企业产品、品牌形象的功效。

2、方便实用原则：方便适用原则就是所选用的促销品一定要有实用价值，并且要易拿易用，不需要售后维修服务等，比如家纺产品、塑料制品，户外休闲用品、不锈钢制品等。

3、新颖价值原则：新颖价值原则就是产品的促销品要力求新颖突出，最好不要挑超市百货店正在销售的商品，并且要有很强的价值感，合消费者感觉到促销品成本不能太高，否则会因羊毛出在羊身上，使产品推动价格竞争力而被消费者放弃;

4应时应季原则：暑期促销应以夏季家庭实用品作为促销品为佳，可以有效拉动备受酷暑消费者冲动消费，如席类产品的清凉，毛巾类产品的干爽等，

5易展示原则：

6全案提供原则：礼品公司要把消费者的心态研究透了，然后根据消费者的实际情况来策划促销品组合。策划要与产品一起挖掘好的主题创意，有传播性，要专门为企业设计、创意，即使最简单的在促销品上印企业品牌、商标或标志图案，也要考虑图案的位置，大小及表现手段。全案提供特别针对促销品需招标采购的企业非常有效，如移动、联通、银行、家电等等。

对自己的产品做一些深度调查，了解产品的特点，分析产品的消费对象，并进行开拓性的思维，确定推广方式。

至于策划书，不外乎活动目的、策划动机、市场分析、活动方式、活动内容、效果预期等等几个方面。

第二篇：礼品采购及赠送方案

客户礼品采购建议及赠送方案

一、到访礼品建议目的：以平时吸引客户为主，做为邀约客户的吸引点。因此在礼品的设计上建议以实用车载配件的小礼品; 礼品发放规则：

领取方式：由置业顾问带领其初次到访客户凭钉钉录入信息抽奖领取，抽奖后领取前需在营销部客户礼品发放表上签字登记

发放对象：初次到访客户，即可参与大转盘抽奖领取(每组顾客仅限一次抽奖机会且限领1个)。

礼品建议：玻璃水10元(一次赠送2瓶)、车载快充充电器30元、车载香薰出风口夹30元、车载手机支架30元、自拍杆20元、创意汽车扶手箱纸巾盒20元;另需采购如图所示幸运大转盘(规格：直径80cm，高约1.5m，单价300元左右)一个，作为客户抽奖道具。

礼品数量：玻璃水600瓶、车载快充充电器100个、车载香薰出风口夹100个、车载手机支架100个、创意汽车扶手箱纸巾盒100个、自拍杆100个，幸运大转盘1个(以上合计19300元)

二、成交礼品建议目的：针对当天认购客户设计，采用砸金蛋抽奖的形式推出礼品，当天认购以砸金蛋方式抽取，突出抽奖的仪式感。一方面以较高价值的奖品吸引客户当天认购并促进客户按时签约，另一方面能提升现场销售氛围。礼品设计以高端车载用品为主，配合时尚特色的电子产品。礼品发放规则：

领取方式：认购客户凭认购单参与抽奖，抽奖后领取礼品前需在营销部礼品发放单上签字确认。

发放对象：礼品采购到位后，签约成交的顾客(前期成交已领取过礼品及未主动申领礼品的客户此次不可再申请领取) a购买拼装公寓顾客(按拼装后套数计)每套仅限1次机会。 b购买商铺顾客每套商铺仅限1次抽奖机会。

c购买整层客户(20套)可拥有10此抽奖机会，领取10份奖品。礼品建议：车载后备储物箱100元、机油200元、小米手环200、电子狗300元、行车记录仪400元、汽车清洗泵组合包500元;另需采购如下图所示高20cm或25cm金蛋300个、金蛋摆放架及木槌一套(约1200元)

礼品数量：车载后备储物箱100个、机油100桶、小米手环100个、电子狗30个、行车记录仪20个、汽车清洗泵10个;金蛋300个、金蛋摆放架及木槌一套 (以上合计73200元)

随手礼及成交礼、抽奖道具合计费用约92500元。上述费用均为网络查询参考价，具体费用以招采部实际采购价格为准。以上礼品数量以一季度消耗数量计划，请领导批示。

第三篇：礼品采购赠送管理制度（精选）

********公司

礼品采购赠送管理制度

一、目的

为了规范公司节假日喜庆庆典及个人婚丧嫁娶等相关礼品采购赠送的作风习俗，做到有礼有节、有度，促进公司和谐健康的人际关系。

二、范围

此政策适应公司所有各业务部门及所有员工，

三、内容

1.员工不得在政策规定件动用公司资金或资产，直接或间接作为礼品赠于他人，员工亦不可动用个人资金用于有损于公司利益的礼品赠与行为。

2.公司将统一由采购部采购此政策规定标准以内的礼品用作业务之目的所采购的礼品应印有公司的标志，每一礼品的标准应不超过200 元人民币，各部门领用礼品品时应填写赠送礼品申请表，井经部门经理，总经理及财务的批准。

3.如未能用统一采购礼品而需零星采购时，需事先经上述批准方可采购报销。

4.礼品不应因个人喜好作为交换用于个人或重复赠送某一个人。

5.在任何情况下不得使用公司礼品用于违浩行为，如贿赂或作为客尸员工的佣金。

6.任何员工不应接收下属公司因工作关系所赠送的礼品。

7.对于供应商或在户赠送的礼品，除非拒绝或送还礼品会损害业务关系，公司禁止接收供应商或业务关系单位赔送的礼品. 如不能拒绝，则应上交。

四、在下列情况下，经总裁、财务部事先批准，可以部门经理以上个人的名义超过规定标准赠与礼品：

——中国传统节日(新年，劳动节或中秋节) ——开幕式或周年纪念 ——升职或任职 ——退休或调任 ——病伤或死亡事故 ——吊唁

第四篇：小企业涉税会计业务核算及税务处理

《小企业涉税会计业务核算及税务处理》课程说明

吕顺琴

教学目标：小企业会计准则实施以来，会计核算出现了许多涉税问题。针对基本涉税事项如何进行会计处理并做出相应税务分析进行纳税调整，使税收一线的干部加深理解准则实质，找出会计与税收的差异，进一步对加强小企业的税收征管力度，提高所得税纳税申报的准确性。

教学方法：讲授式、案例式、讨论式教学相结合。教学时间：6—12课时

适用的培训对象：《小企业会计准则》业务培训班、其他涉及《小企业会计准则》内容的培训班。

主要教学内容：

一、小企业的界定及准则定位

(一)一般意义的小企业

(二)2013年1 月1 日施行的《小企业会计准则》对小企业的界定：

(三)关于《小企业会计准则》的定位

(四)小企业会计准则附录(相关制度)的内容

(五)小企业的所得税征收管理情况

1、查账征收(大中型企业、小的公司制企业、达到一定规模的个人独资企业和合伙企业)

2、按应税所得率征收(个人独资、合伙和小的公司制企业)

3、核定征收(个体工商户、家庭作坊)

(六)规范《小企业会计准则》的必要性

二、制定过程中遵循的基本原则

三、与《企业会计准则》及制度的主要差别

(一)在资产方面

1、对小企业的资产要求按照成本计量，不再要求计提资产减值准备，资产实际损失的确定参照了《企业所得税法》中的有关认定标准。

2、对小企业的长期债券投资不再要求按照公允价值入账，而是要求按照成本(购买价款加上相关税费减去实际支付价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息)入账;对长期债券投资的利息收入不再要求在债务人应付利息日按照 1 其摊余成本和实际利率计算，而是要求在债务人应付利息日按照债券本金和票面利率计算。

3、对小企业融资租入固定资产的入账价值不再要求按照租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为会计计量基础，而是要求按照租赁合同约定的付款总额和在签订租赁合同过程中发生的相关税费等确定。

(二)负债方面

1、对小企业的负债不再要求按照公允价值入账，而是要求按照实际发生额入账。

2、扩大了应付职工薪酬核算的范围。

3、对小企业借款利息不再要求按照借款摊余成本和借款实际利率计算而是要求按照借款本金和借款合同利率计算。

(三)所有者权益法方面

1、新准则规定资本公积的核算范围仅为资本溢价。

2、取消了法定公益金。

(四)收入方面

1、不再要求遵循实质重于形式的原则，而是要求小企业采用发出商品或者提供劳务交易完成和收到货款或取得收款权利作为标准，减少关于风险与报酬转移的职业判断。

2、就几种常见的销售方式明确规定了收入确认的时点。

3、在收入计量方面，不再要求小企业按照从购买方已收或应收的合同或协议价款或者应收的合同或协议价款的公允价值确定收入的金额，而是要求按照从购买方已收或应收的合同或协议价款确定收入的金额。

(五)财务报表方面

1、新准则对现金流量表进行了简化。

2、取消了外币财务报表折算差额。

3、简化了财务报表的列报和披露。

(1)小企业的财务报表至少应当包括资产负债表、利润表、现金流量表和附注4个组成部分。

(2)小企业不必编制所有者权益(或股东权益)变动表。

(3)考虑到小企业会计信息使用者的需求，《小企业会计准则》对现金流量表也进行了适当简化，无需披露将净利润调节为经营活动现金流量、当期取得或 2 处置子公司及其他营业单位等信息。此外，小企业财务报表附注的披露内容大为减少，披露要求也有所降低。

(4)在附注中增加了纳税调整的说明。

四、小企业涉税会计业务核算规定及税务处理

(一)资产

1、流动资产

(1)库存现金的溢余和短缺记入营业外收支。

(2)备用金在应在“其他货币资金”中核算。

(3)短期投资持有期间获得的利息收入，应当计入投资收益。出售短期投资，出售价款扣除其账面余额相关税费后的净额，应当计入投资收益。

(4)应收及预付款项的坏账损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减应收及预付款项。

(5)存货增加的核算项目：消耗性生物资产

(6)存货清查的会计处理

2、长期投资

(1)长期债券投资：长期债券投资在持有期间发生的应收利息应当确认为投资收益。处置长期债券投资，处置价款扣除其账面余额、相关税费后的净额，应当计入投资收益。长期债券投资损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减长期债券投资账面余额。

(2)长期股权投资：长期股权投资应当采用成本法进行会计处理。处置长期股权投资，处置价款扣除其成本、相关税费后的净额，应当计入投资收益。长期股权投资损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减长期股权投资账面余额。

3、固定资产

(1)小企业自行建造的固定资产，其在建工程在试运转过程中形成的产品、副产品或试车收入冲减在建工程成本。

(2) 投资者投入固定资产的成本，应当按照评估价值和相关税费确定。

(3)融资租入的固定资产的成本，应当按照租赁合同约定的付款总额和在签订租赁合同过程中发生的相关税费等确定。

(4)盘盈固定资产的成本，应当按照同类或者类似固定资产的市场价格或评估价值，扣除按照该项固定资产新旧程度估计的折旧后的余额确定。

3 (5)小企业应当按照年限平均法(即直线法，下同)计提折旧。小企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以采用双倍余额递减法和年数总和法。

(6)固定资产的日常修理费，应当在发生时根据固定资产的受益对象计入相关资产成本或者当期损益。

(7)固定资产的改建支出，应当计入固定资产的成本，但已提足折旧的固定资产和经营租入的固定资产发生的改建支出应当计入长期待摊费用。

(8)固定资产的处置

4、生产性生物资产：包括：经济林、薪炭林、产畜和役畜等。

5、无形资产

(1)投资者投入的无形资产的成本，应当按照评估价值和相关税费确定。

(2)无形资产的研发处理。

(3)无形资产应当在其使用寿命内采用年限平均法进行摊销，根据其受益对象计入相关资产成本或者当期损益。

(4)无形资产的摊销期限

(5)无形资产的处置

6、长期待摊费用

(1)已提足折旧的固定资产的改建支出

(2)经营租入固定资产的改建支出

(3)固定资产的大修理支出

(4)长期待摊费用应当在其摊销期限内采用年限平均法进行摊销，根据其受益对象计入相关资产的成本或者管理费用，并冲减长期待摊费用。

(二)负债

1、流动负债

(1)短期借款应当按照借款本金和借款合同利率在应付利息日计提利息费用，计入财务费用。

(2)应付票据的涉税会计处理事项：支付银行承兑汇票的手续费，计入财务费用。

(3)应付账款涉税会计处理事项：小企业确实无法偿付的应付款项，应当计入营业外收入。

(4)小企业应付职工薪酬的涉税会计处理

4 ①应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。

②应由在建工程、无形资产开发项目负担的职工薪酬，计入固定资产成本或无形资产成本。

③其他职工薪酬(含因解除与职工的劳动关系给予的补偿)，计入当期损益。

(5)应交税费的主要账务处理

应交增值税的特殊业务账务处理

①小企业(小规模纳税人)以及小企业(一般纳税人)购入材料等不能抵扣增值税的，发生的增值税计入材料等的成本，借记“在途物资”等科目，贷记“银行存款”等科目。

②将自产的产品用于非应税项目，如用作福利发放给职工等，应视同销售计算应交增值税，借记“管理费用”、“生产成本”、“制造费用”、“销售费用”等科目，贷记本科目(应交增值税—销项税额)。

③购进的物资、在产品、产成品发生非正常损失，以及购进物资改变用途等原因，其进项税额应相应转入有关科目，借记“营业外支出”、“在建工程”等科目，贷记本科目(应交增值税—进项税额转出)。属于转作待处理财产损失的部分，应与遭受非正常损失的购进货物、在产品、产成品成本一并处理。

④购进免税农业产品，按照购入农业产品的买价和规定的税率计算的进项税额，借记本科目(应交增值税—进项税额)，按照买价减去按规定计算的进项税额后的差额，借记“在途物资”等科目，按照应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“库存现金”、“银行存款”等科目。

⑤本月上交本月的应交增值税，借记本科目(应交增值税—已交税金)，贷记“银行存款”科目。本月上交上期应交未交的增值税，借记本科目(未交增值税)，贷记“银行存款”科目。

⑥月度终了，将本月应交未交增值税自本科目明细科目(应交增值税)转入本科目明细科目(未交增值税)，借记本科目(应交增值税—转出未交增值税)，贷记本科目(未交增值税);将本月多交的增值税自本科目明细科目(应交增值税)转入本科目明细科目(未交增值税)，借记本科目(未交增值税)，贷记本科目(应交增值税—转出多交增值税)科目。结转后，本科目明细科目(应交增值税)的期末借余额，反映企业尚未抵扣的增值税。

应交消费税的主要账务处理

销售需要交纳消费税的物资应交的消费税，借记“营业税金及附加”等科目， 5 贷记本科目(应交消费税)。退税，做相反会计分录。

应交所得税的主要账务处理(应付税款法)

①小企业按照税法规定计算应交的所得税，借记“所得税费用”科目，贷记本科目(应交所得税)。

②交纳的所得税，借记本科目(应交所得税)，贷记“银行存款”等科目。

(6)其他应付款核算

2、非流动负债

(1)长期借款利息费用的会计处理：(开工到竣工验收之间)

(2)长期应付账款

(3)递延收益：小企业确认的已经收到，应在以后期间计入当期损益的政府补助。

(三)所有者权益

1、实收资本

2、资本公积

3、盈余公积

4、利润分配

(四)收入

1、不同销售方式收入的确认

2、涉及现金折扣和商业折扣的销售确认

3、销售退回及折让

4、视同销售的业务处理

(五)费用

1、按功能分类

(1)营业成本

(2)营业税金及附加

(3)销售费用

(4)管理费用

(5)财务费用

2、费用的确认

对应于企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的之处，包括成本、费用、税金、损失和其他之处，准予在计算应纳税所得额时扣除。

(六)利润

1、利润的构成

(1)营业利润

(2)利润总额

(3)净利润

2、利润分配

(1)弥补以前亏损

(2)提取公积金

(3) 向投资者分配

五、财务报表

(一)资产负债表

1、资产类至少应当单独列示反映的信息项目。

2、负债类至少应当单独列示反映的信息项目。

3、所有者权益类至少应当单独列示反映下列信息的项目：

(二)利润表

利润表至少应当单独列示反映的信息项目。

(三)现金流量表

1、经营活动，是指小企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。

2、投资活动，是指小企业固定资产、无形资产、其他非流动资产的购建和短期投资、长期债券投资、长期股权投资及其处置活动。

3、筹资活动，是指导致小企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。

(四)附注：应当按照下列顺序披露

(五)编制财务报表的时间规定

(六)会计政策变更、会计估计变更和会计差错更正

第五篇：房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的;而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业主要采用预售制度，故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理

根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目;房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

例：C市M房地产开发企业，具有二级开发资质，2007年2月新开工建设S楼盘，该项目占地面积90亩(约60000平米)，规划许可建筑面积为200000平米，共13栋高层普通住宅，分三期建设(其中第1期建设10—13号楼共60000平米、第二期建设6-9号楼共60000平米、第三期建设1-5号楼共80000平米)。

2007年5月10日取得第1期建设的预售许可证，M公司根据前期客户储备情况决定于5月16日开盘销售，开盘当日即热销70%，取得收入20,000万元，截至10月30日一期房源全部销售完毕共取得预售收入30,000万元。

M公司根据市场需求情况，决定于2007年12月开始进行二期建设，并于2008年4月5日取得第2期的预售许可证，同时开始进行二期的预售，截至2008年8月二期房源销售完毕并取得预售收入33000万元。

鉴于第

1、2期的销售情况，M公司决定于2008年10月开始建设第3期，并于2009年2月取得第3期预售许可证，截至6月30日第3期房源全部销售完毕，并取得48000万元收入。

S项目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，该项目共发生开发成本70,000万元(其中1期成本20,000万元、2期成本21,000万元、3期成本29,000万元)。

2010年10月30日取得税务部门土地增值税清算报告，该项目清算土地增值税款为1,500万元。土地增值税预征比率为1%，所得税税率为25%。

M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为：

借：银行存款 300,000,000

贷：预收账款——S项目——第1期 300,000,000

2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。

2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本：

借：预收账款——S项目——第1期 300,000,000

贷：主营业务收入——S项目——第1期 300,000,000

借：主营业务成本——S项目——第1期 200,000,000

贷：开发产品——S项目——第1期200,000,000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。

二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理

(一)营业税的处理

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税，应纳营业税=收到的预收款项×5%。根据财会字[1993]第83号规定，会计分录为：借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目，同时计算城建税及教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交城建税”、“应交税费——应交教育费附加”科目。承上例，2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为：

借：营业税金及附加 16,500,000

贷：应交税费——应交营业税 15,000,000

——应交城建税 1,050,000

——应交教育费附加 450,000

缴纳营业税及附加时：

借：应交税费——应交营业税 15,000,000

——应交城建税 1,050,000

——应交教育费附加 450,000

贷：银行存款16,500,000

2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。

(二)土地增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)。在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增值额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没有竣工，成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税。根据计算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用——预缴土地增值税”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目;实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。项目竣工后符合收入确认条件时，按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”科目(按照当期结算收入、结算成本以清算口径计算)，贷记“待摊费用——预缴土地增值税”科目。

项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整，在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”科目(清算税款总金额-前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”科目(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目(清算税款总金额-前期累计已缴纳的土地增值税);实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目(清算税款总金额-前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。

由于会计和税法的规定不同，企业实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值税成本在企业所得税前扣除是可抵扣的暂时性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税法上的差异。在填报企业所得税纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

承上例，2007年M公司取得第1期预售房款时，预交土地增值税的会计分录为：

借：待摊费用——预缴土地增值税 3,000,000

贷：应交税费——应交土地增值税3,000,000

借：应交税费——应交土地增值税 3,000,000

贷：银行存款3,000,000

2008年、2009年第2期、第3期预售房款，预交土地增值税的会计分录同上。

2008年12月S项目第1期竣工，自行计算土地增值税会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 3,000,000

贷：待摊费用——预缴土地增值税3,000,000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行计算土地增值税会计分录同上。

2010年10月30日，清算土地增值税款为1,500万元，而预缴土地增值税为1,100万元，应补交土地增值税款400万元，会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 4,000,000

贷：应交税费——应交土地增值税4,000,000

借：应交税费——应交土地增值税 4,000,000

贷：银行存款4,000,000

(三)企业所得税的处理

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函

[2008]299号)规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%;位于其他地区的，不得低于10%。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

承上例，2007年M公司预售业务毛利为6,000万元(30,000×20%)，预交营业税及附加1,650万元，预交土地增值税300万元，预售业务应调整的应纳税额为4,050万元(6,000-1650-300)，预售业务应预交的企业所得税为1,012.50万元(4,050×25%)，会计分录为：

借：所得税费用 10,125,000

贷：应交税费——应交企业所得税 10,125,000

《企业会计准则》对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目，同时调整该的应纳税额。

承上例，假设2008年实现利润总额8,000万元，其中：资产减值损失100万元，业务招待费开支400万元(允许税前扣除金额为280万元)，公益性捐赠支出300万元，赞助支出100万元，该预收账款净增加33,000万元(预计毛利率为20%)。则2008年的企业所得税的会计处理如下：

应交所得税=应纳税税所得额×所得税税率=(利润总额±纳税调整项目)×所得税税率=(8,000+100+120+100+33,000×20%)×25%=3730(万元)

递延所得税资产=100×25%+33,000×20%×25%=16,75(万元)

所得税费用=3,730-1,675=2,055(万元)

会计分录为：

借：所得税费用 20,550,000

递延所得税资产 16,750,000

贷：应交税费——应交企业所得税 37,300,000