住房调整申请范文

住房调整申请范文（精选8篇）

篇1：住房调整申请范文

关于调整住房公积金缴存比例的申请

珠海市住房公积金管理中心：

为能稳定企业员工队伍，进一步提高员工各项福利，经我公司职工代表大会决定，从2012年3月1日起将住房公积金单位及个人的缴存比例由原来的5%上调至10%。

请以予批准为盼！

珠海市XXXXXX有限公司（盖章）

二O一二年二月十三日

篇2：住房调整申请范文

尊敬的领导：

你好！

兹本人现公积金缴纳基数为2000元，单位缴纳为240元，个人缴纳为240元；因本人明年办理公积金购房贷款需要，现申请2013年1月份开始，公积金缴纳基数调整为3000元，单位缴纳为240元不变，个人缴纳为480元，此增加的缴纳费用为个人缴纳。

特此：

请领导批示！

申请人： 何争光

篇3：住房调整申请范文

为促进房地产市场持续健康发展, 从中央到地方政府近年来纷纷出台楼市调控措施, 包括土地政策、财税政策、利率政策、调整住房供应结构, 区分自住性首次购房与投资性二次购房等等, 力图加强房地产市场调控和建立住房保障体系。其中对于住房公积金贷款的调整措施主要包括:

1. 利率调整

从2007年3月至2008年10月的一年多时间内, 涉及住房公积金存贷款利率的调整就高达10次。从调整趋势来看, 住房公积金存贷款利差逐步缩小, 而且随着商业性住房贷款利率下调幅度的加大, 住房公积金贷款的利率优惠也在减少, 造成住房公积金运营收益空间缩小。这种调整将推动住房公积金管理中心加大贷款投放力度, 同时对于首次购买自住住房的职工, 住房公积金贷款的低息优惠吸引力也将有所下降。

2. 最高贷款额度调整

在近年房价持续上涨的背景下, 有限的住房公积金贷款限额在职工购房时的融资作用明显下降。最高可贷额度的提高, 加大了对职工购房需求的支持力度, 也有助于避免购房需求回落时住房公积金贷款运用率的剧烈波动。但受到住房公积金资金量和政策公平性的制约, 最高贷款额度调整幅度不宜过大, 也不宜频繁调整。

3. 首付比例调整

各地住房公积金贷款政策中对首付比例的规定一般都已调整为不低于20%, 许多城市还对新建商品房、存量住房、二次购房和经济适用房等不同情况实行区别对待。由于住房公积金贷款占购房总价的比例普遍不高, 调整首付比例对于自住性购房需求的影响并不明显, 而是更多体现了住房公积金管理中心对贷款风险的把握。

4. 其他调控措施

部分城市还陆续实施了包括取消二次及以上住房公积金贷款的限制、实行商业性住房贷款转住房公积金贷款、开放住房公积金异地贷款、调整期房贷款房源的工程进度要求等调控措施。这些调控措施主要反映了在当地政府刺激购房需求的导向下, 住房公积金管理中心为了实现资金平衡、完成增值目标而面临强烈的放贷冲动, 同时也引发了对于住房公积金贷款政策公平性、稳定性和风险控制的争议。

二、优化调整住房公积金使用政策的建议

笔者认为, 住房公积金作为基于强制性储蓄的公众资金, 其政策制订和资金运作都包含强烈的公共政策和公共管理要求。住房公积金使用政策应突出体现发挥普遍性住房保障的作用, 扩大制度的受益群体, 为支持广大中低收入群体解决住房问题增强支付能力、提供政策性住房金融低成本融资帮助, 而不应一味追求过高的贷款运用率。在楼市调控中住房公积金贷款政策调整也不应以刺激购房需求为重点。在调整住房公积金使用政策时, 还应坚持信息公开, 加强公众参与和监督, 体现公共政策公开透明的精神。

1. 提取政策

应尽快纠正弱化住房公积金提取政策的倾向, 在法律规定的范围内保证职工提取住房公积金的权益, 发挥住房公积金作为住房法定支付工具的作用。包括积极推动租售并举解决职工住房困难, 允许提取住房公积金支付房租, 支持职工提取住房公积金支付购房首付款和冲抵房贷, 同时还可借助资金转帐方式避免挪用套取住房公积金的现象, 加强对提取资金的监管。针对人员跨地区流动日益频繁的状况, 住房公积金异地转移的操作也应简化, 为缴存职工提供便捷的服务。此外, 还应逐步扩大提取范围, 允许提取住房公积金支付物业维护费用等, 使住房公积金能不断满足不同阶段的各类基本住房支出需要。

2. 贷款政策

首先, 应理顺住房公积金贷款利率调整机制。随着利率市场化的推进和货币政策调控措施的实施, 基准利率和房贷利率波动日益频繁, 但作为政策性住房金融品种的住房公积金贷款利率宜保持相对稳定, 同时住房公积金贷款与商业性住房贷款的利差也应保持适当的空间。只有这样, 才能保证住房公积金贷款与商业性住房贷款的错位配置优势, 有利于稳定借款人对未来长期财务支出的预期, 增强住房保障力度。

其次, 应制订科学合理的配贷机制。在满足连续缴存期限的前提下, 个人可贷额度应与缴存额度脱钩;根据购买当地普通商品房的融资需求水平确定最高贷款额度, 坚持适度保障、扩大受益群体的原则, 体现与缴存义务相对等的贷款权利;限制同一缴存人的累计贷款额度, 防止高收入者滥用住房公积金政策性金融资源。同时, 住房公积金贷款应该优先支持购买中低价位住房和保障类住房, 在首付比例、贷款成数、担保费用、期房贷款房源工程进度要求等方面予以倾斜。

3. 沉淀资金使用政策

为了提高住房公积金的使用效率, 解决资金沉淀问题, 让住房公积金在住房保障领域充分发挥资金融通的作用, 建议可由政府发行住房保障债券, 定向用各地方住房公积金沉淀资金购买, 募集的资金专门用于住房保障 (如廉租房、经济适用房建设) , 其债券利率水平与住房公积金贷款利率水平相近。这样一方面解决了保障性住房建设的低成本融资问题, 另一方面也减轻了住房公积金资金沉淀和保值增值的压力。待条件成熟后, 住房保障债券市场还可引入社保基金等通, 在住房公积金资金短缺时住房公积金管理中心可以通过住房保障债券市场抛售债券或拆借资金, 得到有效的资金补充。这种资金融通机制完全能满足住房公积金专用性、流动性、安全性、增值性的内在需求, 住房公积金整体资金运用率在理论上可达100%。

4. 增值收益使用政策

住房公积金增值收益权益理应归属全体缴存职工共有, 应该优先用于对缴存住房公积金的中低收入职工加强住房保障互助力度, 而不是人为地将增值收益资金的受益群体转化为制度外的廉租住房保障对象。特别是在现阶段住房公积金的住房保障力度不足、中低收入职工购房比例低、只履行缴存义务却不能享受贷款权利的情况下, 更应充分发挥住房公积金增值收益对净缴存职工和中低收入职工的转移支付作用。住房公积金增值收益在计提贷款风险准备金和住房公积金管理中心的管理费用后, 应首先用于对缴存住房公积金但未贷款的职工进行存款利息年度补贴, 使这类职工的住房公积金存款实际利率水平与同期银行存款利率持平, 纠正储蓄贬值的倾向。住房公积金增值收益还可用于对缴存住房公积金的中低收入职工发放住房保障补贴, 住房保障补贴直接划入个人住房公积金帐户, 可用于支付购房款、房租以及房贷支出。这样, 既可以体现住房公积金缴存积累效率优先、权利义务对等的原则, 也可凸显住房公积金收益分配兼顾公平、向中低收入群体倾斜的机制, 有利于住房公积金制度的可持续发展。

参考文献

[1].苏英.开放条件下住房公积金利率政策研究.中国房地产金融.2002.4

[2].王凌云.试论住房公积金制度的公平问题.中国房地产金融.2007.6

篇4：多地调整住房公积金政策

业内专家分析认为，各地调整公积金政策，既有利于提高购房者生活水平，也意在加大对房地产行业的支持力度。国家统计局数据显示，自去年以来全国房地产开发投资增速持续回落，今年上半年名义增长4.6%，比1-5月份继续回落0.5个百分点。上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比仍大幅下降33.8%。

同时，中国各地房地产市场高库存现象明显。国家统计局统计数据显示，6月末，全国商品房待售面积65738万平方米，同比增长20.8%。目前不少三四线城市库存压力明显，放宽公积金政策，明显有利于增强放这些城市的去库存动力。

从各地公积金结余情况来看，以放宽公积金政策加大对楼市的支持有其合理性。据山东省住房和城乡建设厅数据，2014年，山东省发放住房公积金贷款370亿元，拉动住房消费785亿元，公积金贷款占个人住房贷款的19.4%。同时，公积金缴存余额不断增长，已从2004年的295亿元增长到去年的2198亿元。

去年以来，国家相关部委已多次发文要求不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。以公积金“减余”计划推动房地产市场健康发展，已成为一些地方的明确目标。例如，河南省推出180亿元的“减余”计划，力争到2015年底，全省住房公积金个贷率达到70%，结余资金比2014年底减少180亿元。

篇5：公共租赁住房申请（范文模版）

（一）中等偏下收入家庭申请公共租赁住房应提供的材料 1.《郑州市公共租赁住房申请审批表》;2.申请人及共同申请人的身份证件、户口簿;3.申请人及共同申请人的收入证明和印证收入的相关资料;4.婚姻状况证明;5.市房产部门出具的住房情况证明;6.市人民政府规定的其他材料。

（二）新就业职工个人申请公共租赁住房应提供的资料 1.《郑州市公共租赁住房申请审批表》;2.本人和配偶及共同申请人的身份证、户口簿、学历证明;3.本人和配偶与用人单位签订劳动(聘用)合同（人社部门规范的合同文本）;4.申请人及共同申请人的收入证明和印证收入的相关资料； 5.婚姻状况证明;6.市房产部门出具的住房情况证明;7.市人民政府规定的其他材料。

（三）来郑务工人员个人申请公共租赁住房应提供的资料 1.《郑州市公共租赁住房申请审批表》;2.申请人和配偶及共同申请人的身份证件、居住证；

3.申请人和配偶与用人单位签订的劳动合同（人社部门规范的合同文本）； 4.申请人和共同申请人的收入证明及印证收入的相关资料； 5.婚姻状况证明;6.市房产部门出具的住房情况证明;7.市人民政府规定的其他材料。

（四）单位提出公共租赁住房资格申请应提供的资料 1.《郑州市公共租赁住房申请审批表》;2.依法批准成立的文件；

3.《单位申请公共租赁住房人员情况表》。

中等偏下收入家庭的收入证明，申请人及共同申请人有工作单位的，由其所在工作单位出具；无工作单位的，由其户籍所在地社区出具。家庭人均月收入低于或等于城镇居民最低生活保障标准的需提供《城市居民最低生活保障金领取证》；家庭人均月收入介于城镇居民最低生活保障标准1到2倍（含2倍）之间的，需提供《郑州市城市低收入家庭救助证》；家庭人均月收入介于城镇居民最低生活保障标准2到2.5倍（含2.5倍）之间的，经民政部门认定后，仅限于申请保障性住房救助，民政部门不再向申请家庭发放任何证明。

申请人在申请公共租赁住房时要签署承诺书，对所提供材料的真实性、按照规定使用和退出、配合监督检查、家庭情况发生变化及时申报等事项作出书面承诺；单位对其出具的证明负法律责任，对出具虚假证明的单位和个人，由有关部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。以单位 1 提出公共租赁住房资格申请的，被批准的人员应由申请单位编制组合租赁方案，不再享受租赁补贴。

公共租赁住房认定程序

（一）中等偏下收入家庭申请认定程序

在户籍所在地社区申请并提供相关材料，即社区受理（10日）→街道办事处或乡（镇）人民政府初审（10日）→公示（10日）→区、管委会民政部门复核（20日）→区、管委会住房保障部门核准（10日）→公示（10日）→区、管委会住房保障部门核发《郑州市公共租赁住房租赁资格证》→报市住房保障部门备案→按《郑州市公共租赁住房租赁资格证》顺序号轮候。

（二）新就业职工、来郑务工人员个人申请认定程序

向用人单位提出申请并提供相关材料→用人单位审核→区、管委会住房保障部门受理（5日）→区、管委会住房保障部门核准（10日）→公示（10日）→区、管委会住房保障部门核发《郑州市公共租赁住房租赁资格证》→报市住房保障部门备案→按《郑州市公共租赁住房租赁资格证》顺序号轮候。

（三）单位申请认定程序

单位提出申请→区、管委会住房保障部门受理（5日）→区、管委会住房保障部门核准（10日）→公示（10日）→区、管委会住房保障部门核发《郑州市保障性住房租赁资格证》→报市住房保障部门备案→按《郑州市保障性住房租赁资格证》顺序号轮候。新就业职工、来郑务工人员申请公共租赁住房租赁资格的，应在单位提出申请、个人名义提出申请中选择一种方式进行。以个人名义提出公共租赁住房租赁资格申请的，应提供与其签订劳动合同的用人单位出具的收入证明，用人单位对其出具的证明负法律责任。行政事业单位正式在编职工申请公共租赁住房的，需提供组织人事部门出具的证明。个人可在用人单位或户籍（居住证）所在区（管委）住房保障部门申请。

公共租赁住房轮候方式

（一）按《郑州市公共租赁住房资租赁格证》顺序号依次排序轮候选房，《郑州市公共租赁住房租赁资格证》顺序号由信息系统在区住房保障部门审核后自动生成；

（二）公共租赁住房按照属地化管理原则进行配租，各辖区住房保障部门可根据房源筹集情况，自主确定具体的配租对象和数量；房源公布后，各辖区的住房保障家庭应在规定时间内向房源所在辖区的住房保障部门提出申请，逾期未申请的视为放弃此次轮侯配租。

（三）第三次轮候到位仍选择放弃的，原轮候顺序号失效，其轮候顺序号在现有轮候家庭之后重新排序确定。

（四）满足辖区内租住需求后多余的公共租赁住房，可实施跨区域配租，跨区域配租对象的申请条件及原则，由市住房保障部门指导房源所在辖区住房保障部门制定并向社会公布后执行。

公共租赁住房配租标准

公共租赁住房保障面积标准为20平方米/人，取得公共租赁住房租赁资格证的市级以上（含市级）劳模家庭按25平方米/人实施保障。

单人户的中等偏下收入家庭按1.5人标准予以保障，2 人户以上家庭按实际人口予以保障。

公共租赁住房保障面积原则上不超过60平方米／户。

已取得廉租住房保障资格或取得经济适用住房购房资格且自愿放弃购买经济适用住房的，申请入住公共租赁住房的，原有住房面积应计算在住房保障面积标准之内。

具备公共租赁住房租赁资格的家庭只能承租一套公共租赁住房。保障人口2人（含）以下的家庭，原则上申请一居室住房。保障人口3人（含）以上的家庭，可申请二居室住房；

二居室剩余房源优先解决保障人口为2人且属代际关系的家庭住房困难； 仍有剩余的，可用于解决其他家庭的住房困难。

公共租赁住房租赁期限

公共租赁住房租赁合同期限原则上不超过5年。承租人应严格按照合同约定条款履行。合同期满前3个月，经复查仍符合保障条件的家庭，可重新签订租赁合同。不符合保障条件的，应按规定腾退住房。

公共租赁住房补贴方式

公共租赁住房租金收取实行住房保障卡制度，采用“先补后缴”的办法，市住房保障部门应每月5日前将补贴金额拨入住房保障卡，承租人应于每月10日前将公共租赁住房租金通过银行代收系统缴入市级财政国库。

对公共租赁住房保障对象根据家庭人均月收入（含新就业职工、来郑务工人员月工资）情况分四个层级进行补贴。持有《城市居民最低生活保障金领取证》的，住房保障面积标准内的租金补贴系数为0.97。

持有《郑州市城市低收入家庭救助证》或经民政部门认定的2至2.5倍最低生活保障标准家庭，住房保障面积标准内的租金补贴系数为0.9。

家庭人均月收入低于最低生活保障金4倍的其他公共租赁住房保障对象，住房保障面积标准内的租金补贴系数为0.5。

家庭人均月收入介于最低生活保障金4倍—6倍之间的，住房保障面积标准内的租金补贴系数为0.3。

家庭人均月收入在最低生活保障金6倍以上的或申请对象提供的收入证明及印证资料不能准确比对的，不再发放补贴。

市住房保障、市财政部门可根据房源供应、住房需求、资格申请情况以及经济社会发展状况，适时对家庭收入补贴水平、住房困难水平作出相应调整。

持有《城市居民最低生活保障金领取证》的，超保障面积标准部分租金补贴系数为0.9。其他住房保障家庭超保障面积标准部分按照政府公布的公共租赁住房市场租金标准缴纳租金。公共租赁住房保障面积按建筑面积计算。

公共租赁住房动态管理

对取得《郑州市公共租赁住房租赁资格证》的家庭，实行动态管理。各区住房保障部门应不定期进行审查核实，对于不再符合条件的，予以取消，并报市保障性住房办公室备案。

申请人家庭人口、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况发生变化的，申请人应当自发生变化之日起30日内如实提交书面材料，并规定的程序进行审核。经核准仍符合条件的，对补贴系数进行调整，《资格证》顺序号不变；不再符合条件的，予以取消。并报市保障性住房办公室备案。

承租人在复查中收入状况发生变化的，对补贴系数进行调整；不符合条件的，合同终止，按规定腾退租赁的住房，并报市保障性住房办公室备案。

公共租赁住房各级职责

（一）社区负责公共租赁住房租赁资格的申请受理工作，主要负责申请资料的受理、核对工作，协助做好信息公示工作，并负责建立社区内住房保障家庭的电子档案等日常管理和服务工作。

（二）街道办事处或乡（镇）政府负责公共租赁住房租赁资格的初审工作，主要负责保障性住房申请人的户籍核查及保障资格的初审、动态审核、公示及提供政策咨询服务；管理辖区内的保障性住房保障档案，统计上报有关情况和数据；指导社区保障性住房保障工作。

（三）区、管委会民政部门负责公共租赁住房租赁资格的复审工作，主要负责申请家庭的收入情况以及婚姻状况的比对工作，共同负责保障性住房保障资格的动态核准工作，并提出保障调整的复审意见，受理本辖区有关保障性住房家庭收入方面的咨询和投诉。

（四）区、管委会住房保障管理部门负责公共租赁住房租赁资格认定的核准工作，主要负责保障家庭的动态审核，以及保障方式调整的核准；公共租赁住房的租金的收取；编制公共租赁住房补贴资金的预算；负责辖区内租赁补贴资金 的发放和使用；受理辖区内有关保障性住房保障的咨询和投诉，负责辖区内住房保障统计汇总、档案管理工作。

（五）市住房保障管理部门负责全市公共租赁住房资格的备案工作，主要负责全市住房保障工作的综合协调，制定住房保障政策；负责汇总保障性住房补贴资金预算，指导和监督检查全市保障性住房补贴资金的落实、发放，受理全市住房保障的咨询和投诉；负责全市住房保障对象动态分析、测算保障标准、补贴资金额度等工作，负责保障性住房信息计算机网络管理。

公共租赁住房办公地点及联系方式

1.郑州市保障性住房办公室→建设路与百花路交叉口房地产大厦3楼→67883316；

2.金水区保障性住房管理部门→东三街与同乐路交叉口金水区房管局7楼→63923107；

3.二七区保障性住房管理部门→齐礼闫中街95号二七房管局1楼→68811100； 4.管城区保障性住房管理部门→城东路80号行政服务大厅1楼→66218625； 5.中原区保障性住房管理部门→市场街71号中原区房管局1楼→67633710； 6.惠济区保障性住房管理部门→开元路8号惠济区房管局5楼506房间→63639393；

7.高新区保障性住房管理部门→瑞达路与樱花街交叉口樱花街5号1楼→67990017；

8.经开区保障性住房管理部门→经北一路30号经开区房管局308房间→86126212；

9.郑东新区保障性住房管理部门→民生路与祥盛路交叉口东南角房地产交易中心1楼→86121026；

篇6：住房调整申请范文

申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件，下面我们来详细解析：

1.贷款对象应当符合以下四个条件：

(1)只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

(2)参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。

(3)配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种“住房保障型”的金融支持。

(4)贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。

2.贷款用途必须专款专用：

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。

3.具备一般住房贷款应具备的条件：

篇7：住房调整申请范文

有关问题的通知》

青岛市国土资源和房屋管理局

关于调整保障性住房和限价商品住房申请标准有关问题的通知

青土资房发〔2011〕148号

市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛、高新区建设局（房地产开发管理局、住房保障中心）：

根据市政府办公厅《关于印发<青岛市住房保障发展规划（2011-2013年）>的通知》(青政办发〔2010〕31号)的有关规定，现将调整我市保障性住房和限价商品住房申请标准的有关问题通知如下：

一、调整申请标准

自4月1日起，市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛、高新区（以下简称市区）申请保障性住房和限价商品住房统一执行以下标准：

（一）申请廉租住房保障的家庭或年满35周岁单身人员户籍应具有市区常住户口，其中至少一人达到5年以上；家庭人均月收入不超过760元；家庭人均住房建筑面积不超过13平方米；家庭财产不超过家庭年收入标准上限的4倍。

（二）申请经济适用住房和面向低收入家庭配租的公共租赁住房的家庭或年满35周岁单身人员户籍应具有市区常住户口，其中至少一人达到5年以上；家庭人均月收入不超过1864元；人均住房建筑面积不超过13平方米；家庭财产不超过家庭年收入标准上限的6倍。

（三）申请限价商品住房的家庭或年满35周岁单身人员户籍应具有市区常住户口；人均月收入不超过2796元；人均住房建筑面积不超过20平方米，家庭财产不超过家庭年收入标准上限的6倍。

二、加强资格审核

申请保障性住房和限价商品住房，全体家庭成员为共同申请人，申请人应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。保障性住房和限价商品住房申请实行日常受理，申请人代表持规定的证件和材料统一向户口所在地街道

办事处提出申请。申请家庭成员有两个以上户籍地的，向申请人代表的户籍地街道办事处提出申请。各相关部门应严格按照《青岛市保障性住房申请资格审核实施细则》（青土资房发〔2010〕120号）等规定的程序和职责分工进行资格审核，切实提高资格审核的准确性。

三、有关工作要求

（一）提高思想认识。本次调标工作是贯彻落实我市住房保障发展规划（2011-2013年），建立健全我市住房保障和供应体系的重要措施之一，各区有关部门要充分认识到这项工作的复杂性，着眼大局、开拓创新，全面推进这项工作。各区在执行新标准过程中遇到的新问题、新情况要及时向市住房保障中心反馈。本次调标工作将作为对各区住房保障工作目标责任考核范围，并进行专项考核，考核结果纳入到全市的目标绩效考核中。

（二）做好新旧规划政策衔接和宣传解释工作。因工程建设周期的限制，2008-2010年规划期开工建设的保障性住房和限价商品住房，将优先对符合此规划期申请条件的家庭实施配租配售。各区在受理审核以及轮候配租配售过程中，要切实做好按新标准申请家庭的政策衔接和宣传解释工作。

篇8：住房调整申请范文

关键词：房地产,住房金融政策,楼市波动

1 国内外住房金融政策

对于中国房地产业来说, 如果没有金融政策调整和金融产品的创新, 房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。对于美国的房地产开发企业, 不仅有便利融资渠道进入金融市场, 而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说, 则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法, 不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房, 并对购买住房者提供各种优惠, 包括降低贷款利率和免税。同时, 对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房, 形成以市场机制为主导, 政府参与为辅助的房地产金融市场体系。

2 住房金融政策对楼市的影响

在这样的房地产金融体系下, 房地产融资单一, 对商业银行信贷依赖程度过高;政策性住房金融发展滞后, 更为重要的是, 尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济引入, 但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。例如, 中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹, 从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险, 而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险, 从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预期制度是一种单边风险承担机制, 从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度, 2004年央行提议要取消这种住房预售制度, 但遭到房地产开发商激烈的反对, 从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。

中国的个人收入证明的真实性与其他市场经济国家相关十万八千里。特别是, 在中国人诚信不足的条件下, 这种个人收入证明的真实性更是可信度低。正因为, 个人按揭贷款市场准入门槛低, 也为制造房地产泡沫创造的条件。可以说, 前几年房地产泡沫四起, 就是与这种房地产按揭贷款市场准入标准宽松有关。当然, 中国房地产金融政策所面临的困难可能比这还多, 这里仅举出一点。正因为, 中国房地产金融体系存在严重的缺陷, 因此, 房地产中长期规则就得重新检讨当前的房地产金融体系, 找出其问题所在, 这样才能找到解决问题的办法。

3 房地产中长期规划的金融政策

首先, 要围绕房地产业发展之目标, 研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度, 比如, 以359号文件把投资与消费区分, 就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展, 又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。

其次, 改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场, 利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场, 来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样, 通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标, 而且可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作提高效率。再次, 加快建立现行住房贷款风险分担制度, 针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时, 要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析, 并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。

总之, 住房金融政策是房地产市场得以健康发展的关键, 它应该是房地产规划最为核心的方面, 因此, 要保证房地产市场健康持续发展, 就得对当前中国现行的房地产金融政策进行全面的调整与改革, 以此建立起一套符合中国国情的住房金融支持体系。这才是房地产规划核心部分。而且, 政府要借助这次房地产市场的调整, 加大房地产金融市场立法的力度, 通过法律方式来界定房地产金融市场的功能及利益关系, 而不是让房地产金融市场成为少数人谋利的工具, 对此监管部门要足够的关注。

参考文献

[1]李晓东, 闫凯鹏, 贺英男, 吴治典.住房金融服务现状分析与对策研究[J].理论观察, 2011 (01) .

[2]刘妍.宏观金融政策对房地产市场的影响及对策[J].经济研究导刊, 2011 (21) .

[3]黄飞鹏.浅析我国金融政策对房地产业影响弱效应的原因[J].中国城市经济, 2011 (18) .