房屋登记错误成因及其救济渠道

2022-09-11

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。随着近些年房地产市场的迅猛发展, 各种利益主体之间的经济、法律关系日趋复杂。在现实中时有房屋权属登记错误发生, 本文根据实证调查, 对造成房屋权属登记错误的原因进行分析以提供借鉴。

1 房屋登记错误成因分析

造成房屋权属登记错误的原因有很多, 根据实践经验, 进行归纳总结, 这种错误主要产生于以下四种原因。

1.1 房地分立

现在虽然上海、天津等大城市采取了房地管理机关合署办公、统一登记的管理模式, 但在大多数城市仍然是房地分立, 各自登记, 这种多头管理带来很多管理上的混乱。例如, 在我市城中村改造过程中发现了一宗错误登记, 就是由于房地分立造成的, 由于城中村的房屋坐落名称不规范, 一户居民用同一个土地证办理了两个房屋所有权证, 之所以造成上述情况固然有登记部门审查不到位的因素, 但房地分立、相互不能做到信息共享也是其中原因之一。

1.2 缺乏统一的操作规程

由于没有统一的房屋登记操作规程大多数中小城市仍然凭借习惯和同行的经验交流来确定登记程序和要件形式, 致使同一宗房屋登记业务在办理过程中可能出现不同的人办理要件就不同的情况。如办理夫妻房屋约定为一方所有, 有的登记官认为应办理公证, 有的认为夫妻到场签订协议既可。这样的登记程序未经过立法机关通过法定程序进行合法性检验, 成为不完整系统地公布于众的“潜规则”, 这种“潜规则”确定的登记程序很容易被人为地跨越和省略, 该公告的不公告, 该询问的不询问, 多人多次审查的模式流于形式, 从而造成工作失误。此外, 由于有的城市审核和记载于登记簿未能同时进行, 信息系统升级前后数据难以做到无缝对接等等问题, 容易给登记工作带来失误。

1.3 审核人员责任

当前河北省建设厅倡导房屋登记“立等可取”, 为了提高工作效率, 一些审核人员由于个人素质不高、工作不认真、粗心草率, 比如原个人自建的房屋办理增建却办成了新建, 未能及时收回原有房产证, 造成一个房产有两个房产证。“可以毫不夸张地说, 让局促于窗口的登记人员从提交的申请材料中证明客观事实与法律事实的尽量靠近是目前登记模式中最大的难题。”[2]又由于不动产登记的公示作用不像动产交付那样马上能为权利相关人所察觉, 所以登记错误的发现具有一定的滞后性, 等权利相关人有所察觉和醒悟时, 往往损失已经不可弥补。如果滞后数年才发现, 由于时间久远, 人员流动等原因, 在登记机关内部也无法正确区分责任人。这就要求登记部门完善内部的责任追究规则, 建立房屋登记过程中和归档后的质量检查, 制定过错追究制度。

1.4 申请人的欺诈行为

在房屋登记工作中, 由于利益驱动个别申请人持各种假证件、假证明来登记机关办理房屋登记。如在城市拆迁过程中, 申请人为了增加赔偿额, 持假规划许可和竣工验收等办理了增建房产证。这就要求房屋登记机构积极与相关部门沟通, 对申请人所提供材料的真伪做出判断, 以实质审查的态度来对待登记工作。《物权法》第二十四条对登记错误的赔偿问题作了原则性的规定:当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

2 减少房产登记错误的救济渠道

为了减少因登记错误给权利人及利害关系人带来的损失, 我国《物权法》和《房屋登记办法》[3]也作了相应的规定。《物权法》第十九条规定, “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的, 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正”。“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效。异议登记不当, 造成权利人损害的, 权利人可以向申请人请求损害赔偿”。由此, 减少房产登记错误应主要从以下几个方面着手。

2.1 更正登记

更正登记可分为申请人原因和登记机构原因。更正的前提应当是登记确有错误, 无论登记的权利人是否同意, 都必须有充分的证据证明登记确有错误, 否则不能办理更正登记。“对于登记簿记载的权利人, 有三种情况不得由其提出更正要求:一是权利人不能对归属自己的权利提出更正要求, 二是不能对所有权内容提出更正, 三是权利人不能因买卖合同无效或被撤销而提出更正登记。”[3]登记机构主动发现登记错误的, 可先通知权利人、利害关系人申请更正登记, 如果无人申请或者无法通知的, 应当直接进行更正。

2.2 异议登记

异议登记是暂时中断登记簿的公信力, 维护真正权利人合法权益的一种临时性措施。对登记记载的权利人而言, 异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利, 如处分房产等;对第三人而言, 异议登记可以暂时排除第三人依据登记簿的公信力以取得物权;一旦法院受理案件, 该异议登记也就不仅只有十五天的效力。

2.3 明确登记机构审查职责和赔偿责任

以往的法律、法规并没有直接规定登记机构的审查职责, 在司法实践当中, 登记机关的审查应当是实质审查还是形式审查, 以及何种程度的审查是实质审查, 何种程度的审查是形式审查, 也一直存在争议。《物权法》第十二条规定了登记机构的审查职责, 而登记机构审查的职责范围和审查原则紧密相连。笔者认为, 登记机构在登记过程中审查的具体范围和审查的程度应当是有限度的, 也就是说应当是有限的实质性审查, 或者是适当必要的审查。登记机构对于申请人提供的不同材料的审查能力有所不同, 所以审查职责也应有所区别。比如, 对于登记机构掌握的档案或信息中可以查阅的资料, 应当是尽全面审查义务, 而对于身份证件、结婚证、户口本、公证书、司法文书等一些职能机关出具的证件文书, 则只能尽形式审查义务。登记机构在具体的登记工作中, 应当制定规范性文件, 根据不同的登记类别规定不同的审核标准。

《物权法》第二十四条对登记错误的赔偿问题作了原则性的规定:因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的责任人追偿。

总之, 建立规范安全的不动产交易秩序是我国经济发展的必然诉求, 从体制上、制度上不断完善房屋登记规则是减少房屋登记错误的根本保证。

摘要：近年来, 随着房产交易量急剧增加, 房产行政诉讼案件也随之增加, 本文详细分析了产生房屋登记错误的原因, 并就《中华人民共和国物权法》实施后房屋登记错误之救济渠道进行了研究。

关键词：房屋登记,错误成因,救济渠道