保障性住房审计论文

想必大家在写论文的时候都会遇到烦恼，小编特意整理了一些《保障性住房审计论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。[摘要]关于保障性住房建设笔者认为主要有以下功能：它能够有效地改良人民群众的住房问题，推进了房地产业的和谐稳定向前发展。我国现在的保障性房屋设施重点组成部分是经济适用房、廉租房、公共租赁房以及限制价格的房屋构成。

第一篇：保障性住房审计论文

我国保障性住房的思考

摘要：近年来，我国针对中低收入者提出了建设保障性住房这一惠及民生的重大工程，力求住有所居，但在实施过程中出现了政府部门、房地产商、保障对象的寻租现象。本文从寻租理论出发，阐述了出现此现象的原因，并提出加强保障性住房立法、监督等建议。

关键词：保障性住房；寻租；监管

一、　研究综述

对于保障性住房建设、分配中出现的寻租行为，雷光辉（2011）提出寻租行为导致行政效率降低，市场紊乱，由此提出了两点应对措施：加强公众参与及多方监管和保障性住房建设体制和机制的创新。马靓（2011）提出要推动保障性住房项目良好发展，必须从规范政府职能、建立法律法规制度等方面努力。

综上所述，对我国保障性住房项目中的寻租行为的研究并不多，但已取得初步成果，本文在对保障性住房寻租行为原因分析的基础上，提出了改进措施。

二、　我国保障性住房实施中的寻租行为

（一）“寻租”的含义

经济学的基本假设之一是“经济人假设”，认为社会中的每个人都是追求自身利益最大化的。这里所讲的寻租活动也是以“自利”为出发点来解释人类行为的。

所谓“寻租活动”，从广义上讲，是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代更为常见的也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法。寻租现象广泛存在于现代市场经济中，对于保障性住房的建设、分配也不例外。

（二）保障性住房开发建设中的寻租行为

目前，保障性住房的房源主要分两大类：新建房屋和收购房。新建房屋分为出售的经济适用房和出租的廉租房和公租房等；收购房通常包括空置楼盘、老旧公房、改造危房等。对于经济适用房的开发和建设来说，主要是政府间接出面，通过招投标选择房地产开发商，给予其一定的优惠政策，比如间接补贴，通常是土地行政划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放等，这些优惠政策对开发商来说是不可或缺的。另外，经济适用房是具有商品房性质的，虽然国家规定经济适用房项目利润率不超过3%，但实际利润率却是相当高的，这也是吸引开发商进入的因素。因此，开发商为获得经济适用房的建设，竞相向权利主管部门负责人寻租，腐败衍生。而当这些负责人意识到自己手中权利的市场价值时，“造租”活动也迅速蔓延。一方面某些通过寻租获得经济适用房建设项目的开发商为了获取利润，想尽办法突破政府的政策约束，提高房屋建设档次，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。为使这些违规“活动”合法化，向主管部门负责人行贿，权利寻租蔓延，因而“高档”、“豪宅型”经济适用房频现；另一方面某些开放商通过降低成本来获取利润。他们在房屋质量、相关设施方面做文章，偷工减料，出现了诸如“楼脆脆”等质量问题，带来安全隐患，造成公众的不满。

廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是针对的对象有所不同。这两种制度下，即使是新建房屋也是出租，房地产开发商几乎没有获利空间，而同时政府的土地出让金收益也会减少，因此导致推进缓慢。但是，这在一定程度上较好地避免了新建房屋中的寻租行为。对于新建的廉租房和公租房，建造者为了创造更多的利润，在房屋质量方面下手，通过偷工减料“创租”，为了通过有关部门的检查验收，不免向相关部门管理负责人行贿。

（三）保障性住房分配的寻租行为

保障性住房分配的对象是中低收入、住房困难的家庭。目前，我国尚未建立全面有效的信息化统计系统，社会诚信系统缺失，如何界定中低收入者的范围、确定保障性住房的适用对象一直都是难点。在申请保障性住房过程中，大量“欺瞒”、“套利”行为存在，申请人、购房者、开发商与政府权力主管部门负责人之间相互串通，通过隐瞒家庭真实收入信息，伪造、购买资格而骗取政策享受待遇，同时“转租”、“转售”行为也盛行。据有关调查，经济适用房出租率高达48%。

对于廉租房和公租房也存在套利空间。大量具有申请廉租房、公租房资格的人群通过“走后门”，向政府官员寻租，私下又将住房转租，从中获利。而不具备资格的人隐瞒真实情况，通过权利寻租获取资格，骗取政策优惠。正是这些寻租行为的存在，造成目前许多城市保障性住房的“高租售率”，一边是“一房难求”，一边是大量闲置“豪宅”。

三、保障性住房中寻租行为产生的原因

（一）　根本原因：制度的缺陷

在决定一个社会大多数成员经济行为方式的众多因素中，经济体制总是起着决定性的作用。目前我国的市场经济体制尚不健全，法律制度亟需完善。制度的缺陷对保障性住房的建设、分配中出现的寻租行为创造了有利的条件。

（二）　直接原因：寻租收益大于寻租成本

经济活动的发生几乎都要经过成本——收益的分析，寻租行为的产生是寻租者寻租收益和寻租成本比较分析的结果。在保障性住房的建设过程中，房地产开发商不满足于政府的优惠政策，通过向政府部门寻租，以保障性住房行商品房之实，必将产生收益大于成本，获得巨额利润的结果。在保障性住房分配过程中，没有资格的申请者隐瞒个人真实情况，用几乎为零的寻租成本获得经济适用房的所有权或廉租房的使用权，其寻租收益相对寻租成本翻了几番，不可估量。

四、结论与建议

保障性住房的实施，是一件利国利民、关注民生的宏伟工程。但在实施过程中出现的一系列寻租现象，使得其保障性效果大打折扣。我国保障性住房建设过程中，房地产商把保障性住房用于商品房的销售，减少了被保障公民行使权利的机会，使真正需要保障的居民住无其所；而且房地产商以次充好、偷工减料的行为将造成居住保障性住房的人们的安全隐患，使得保障性住房得不到真正的保障。另外，在保障性住房的分配过程中，那些不具备申请保障性住房资格的高收入人群，在寻租行为下得到了保障性住房的所有权或者使用权，挤占了真正需要保障公民的名额，也造成了道德上的缺失。因此，必须要完善我国保障性住房制度，减少寻租行为的发生。

（一）深化市场经济体制改革，减少租源

建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源。在保障性住房实施过程中，具有创租能力的政府部门要深刻认识到创租是导致市场经济扭曲、资源配置低效以及社会总福利损失的重要原因。加强政府部门人员的职业道德建设，尤其要提高其政治责任感，使他们能够正确认识和对待手中的权力，自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想，提高法纪观念和廉政意识，从根本上遏制寻租活动的产生。

（二）加强保障性住房的建设、分配过程的监督

从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。

（三）加强监管，建立个人收入申报机制和信用制度

保障性住房制度能否达到预期的目标，很大程度上依赖政策的执行，因此必须完善监管机制，对保障对象实行动态管理，进行跟踪调查和检测。建立个人收入申报机制和信用制度，使政府部门的调查成本逐步降级，提高工作效率，从根源上解决保障对象的界定问题。

（四）借鉴美国经验，颁发“税收优惠证”

保障性住房建设中由于房地产商的寻租行为，暴露出严重的质量问题。根据这种情况，建议地方政府可以给承建的开发商以其他方面的优惠。美国在1986年推出的税收优惠证，它要求承建的开发商必须保证至少20%的住房给予低收入家庭，这样就可以获得税收优惠证。同样我们也可以采取这种办法，并且实行税收优惠证的等级评分制，越高等级的给予税收优惠的越多。而等级的划分要依赖于其在建设中的质量达标情况，达标越近等级越高。这样，不仅可以提高开发商对保障性住房建设的积极性，也可以尽量避免开发商由于利益趋向，出现的“楼脆脆”现象。

参考文献：

[1]　雷光辉.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].现代商贸工业，2011，（20）.

[2]　郭航婷.我国保障性住房思考[J].现代商贸工业，2011，（18）.

[3]　宋佳、赵新奎.寻租活动的经济行为分析及治理[J].甘肃社会科学，2012，（01）.

[4]　马靓.我国保障性住房项目实施中的寻租行为[J].合作经济与科技，2011，（18）.

[5]　王俏荔、杨立宏.寻租理论及其成本收益分析[J].内蒙古科技与经济，2009，（22）.

作者：王淑贞

第二篇：保障性住房跟踪审计存在的问题

[摘 要]关于保障性住房建设笔者认为主要有以下功能：它能够有效地改良人民群众的住房问题，推进了房地产业的和谐稳定向前发展。我国现在的保障性房屋设施重点组成部分是经济适用房、廉租房、公共租赁房以及限制价格的房屋构成。保障性房屋是采用跟踪审计的方式通过对各级政府的保障性住房设置进行以事实为基准的判断，这样可以促进房屋保障措施的有效执行，同时可以保障民生、袒护民意，与此同时也可以促进审计转型。

[关键词]保障性住房；跟踪审计策略；民生建设

1 我国保障性住房及其建设体系

保障性房屋是目前我国中小城镇建设中相对更非同寻常的一种住房类别，它由政府制定规划、修建和配置，主要供给给城镇住房紧张的人群居住，而且针对这种房屋的修建准则和营销价格或者租金标准进行了限制，真正达到了维护社会、保障社会住房的作用。

目前我国现在的保障性房屋设施重点组成部分是经济适用房、廉租房、公共租赁房以及限制价格的房屋构成。个别特殊地区还增加了人才专用公寓等。

2 保障性住房跟踪审计及其现实意义

21 保障性住房跟踪审计定义

保障性住房跟踪审计是指审核部门根据相关的条令、规矩和制度，针对保障性房屋修建项目的所有经济管理内容的有效性、合法性和效益性进行审查监管、研究和议论的程序。保障性房屋跟踪审计是在有效映射和判断各级政府保障性房屋修建的基础上，突出审计“无敌系统”的作用，保证各项保障性房屋制度的真正运行及工作目标的有效完成，让保障性住房平等配置、稳定管理，加快我国房屋居住条令的创新，这也是国家审计为国家治理提供方便的实际表现。

22 開展保障性住房跟踪审计的现实意义

221 方便房屋保障制度的开展

随着中央保障性房屋制度的不断发布，房屋保障手段从开始的“经济适用房”保障手段渐渐演变到了“廉租房”、“公租房”、“限价房”等，但是审核管理从未撤出，总是不断进行审核工作，有效促进了保障房修建向规范化、高质高效化方向发展，保证了保障房建设和更新规矩、有方向、有时效的进行。

222 有利于保障民生、维护民意

保障性房屋修建重点是保护大部分经济来源少和住房有难度的居民，采用跟踪审核的手段，确保保障性房屋资金用到实处，确定经济的多少、用处、管理和概率情景，把矛盾的地方展现出来；通过修建经济的整顿及用处、工程的规划及效率、房屋的配置及未来规划直至从机制撤出，都必须确保达到顶级领导的配置及条件，把保障广大人民的经济利益放在第一位。

223 有利于加快审计转型

保障性房屋跟踪审核关系到工程整顿、制度研究、互联网、经济等各个方面，它不但要求审核员有较广的阅历，思维方面还要有发展的余地，不然根本不能进行跟踪审核工作。所以，我们需要采用保障性房屋跟踪审核以迅速提高审核员综合能力，迅速提升审核员的大力转换。

3 保障性住房跟踪审计的内容

31 投资立项阶段的保障性住房审计

审核保障性房屋工程的有效性、合理性。采用验收保障性房屋修建工程的立项及审核内容，在问询、研究的基础上搜索和保障性房屋修建工程有关联的全年规划、表格等，探索并收集各机构使用的保障性房屋修建规则及审查规则。审核保障性房屋修建的全面性、正当性。在审核保障性房屋修建工程的探索、规划、资料、管辖及操控等有联系的项目的基础上，保障工程招标项目和标底的规划全面、公开。审核保障性房屋工程的经济来源、规划及使用符合法律要求。采用审核及研究保障性房屋修建的主管机构、财政机构的经济标准及大概核算、账单证明等形式，熟练掌握工程的经济命脉、多少及条例，掌握各机构经济的来源、规划及用处，确保能够满足合理的途径及稳定的经济条件。

32 开工建设阶段的保障性住房审计

审核保障性房屋修建工程的基本修建过程要符合规范。采用现场审核及场外研究，考察工程、规划、建设、管理等部门能不能承担起对应的责任，能不能确保每个工程都能找到专业的负责人、项目管理人及合同制度等标准，审核工程修筑机构能不能拥有和谐健康的内控规则及坚决实施。审核工程修筑机构能不能负责任的实施规定的内容，总、分包相互关系是否清晰明了，它们能不能负起相应的责任，有没有不符合制度要求把分包的项目再次转手的情况；有没有获得修筑用地“四项证明”、也就是开工修筑，审核项目规划的转化是否符合要求、切合实际、起到关键作用。研究并审核相应的经济来源，研究顶级领导及省级补贴资金是否到位、规划和用途确保符合要求，审核它能不能依据制度从土地出让净利益及住房公积金增加的效益中拿出相应的一部分供给廉租房保障经济，地方政府相匹配的经济能不能依照使用规划有效稳定的用到实处，查看有没有出现经济不足导致项目修筑缓慢的情况和强抢强占、中途挪用、滞留等不合法的状况。

33 竣工验收阶段的保障性住房审计

勘测完工检测的实效性、合法性。采用验收比例图和实际审核交相辉映的形式严格关注修筑使用的图纸和规划使用的图纸是否相同，重点是项目的规划、核心及素材的更新、签证程序是否全面有效，不显眼项目是不是事实。采用审核施工合同及招标说明的形式明确标底格式，确保关系到造价更新的地方有所改进，依照实际情况勘测工作程度的审核实效性、数据蓝本使用的非错误性、规划收费的有效性、素材收费标准能不能满足合同要求等。

34 后续分配管理阶段的保障性住房审计

勘测保障性房屋配置的全面性、条理性，估测高效性。通过审阅及探讨的方式，勘测所有地区保障性房屋修筑的留底文件，探测它有没有修筑标准的勘测手段，有没有按时整顿保障目标、坚决实施公开性原则，采用每年审查的规则通过互联网勘测的形式，把非常规的住房用户通过编造的资料获得住房保障、得到福利房屋、用权力谋私利等不好的风气展现给大家。审核保障性房屋后期的管辖方式。

4 保障性住房跟踪审计策略

41 制度跟踪审计策略

我们需要紧追保障性房屋制度，查看规章有没有实行；上级领导确立的规矩能否满足要求，各地区有没有乱定制度的情况；制度有没有底层无实施的状态。

42 建设过程跟踪审计策略

修筑阶段追随审核穿插于保障性房屋修筑的整个阶段里，重点是保障性房屋投资过程中追随审核、建设过程追随审核、完工验收和未来配置追随审核等。

完工检验阶段重点查看有效性，审核完工总汇的全面性及规范化。在未来的配置层次上考核保障性房屋的平等性、有效性及探讨价值性；勘测保障性房屋的未来管辖机构，讨论保障性房屋从规划和实施状态中撤出。

5 保障性住房跟踪审计的重点

51 重点关注政策执行情况

我们需要查看政府和基层机构有没有实施国务院、省级政府、市级政府等相应要求，提高保障性房屋修筑的经济渠道；有没有规划指导性说明，指定最终任务，将任务实施好，看它们有没有颁布相应的资金补贴制度；保障房屋修筑任务能够依照规定实施；确立有关的条例规则，直到保证工程修筑的公开、公平、公正、条理分明的进行。

52 重点关注项目前期工作情况

主要查看工程地址选取及规划能不能满足可靠、经济、绿色等硬性指标；设计的地方能否实际使用，占地设计、土地划分等会不会发生不合理的情况；工程有没有正常开始建设，有没有阻碍保障性房屋修筑工程的。

53 重点关注审核程序规范情况

我们需要在意保障性房屋是不是符合标准，工作进程是不是合理，有没有出现非困难人群受到保障的情况，我们要重点查看有倾向的恃权寻租方式，违反保障要求的家庭和人群应该被严格清理出去，控制勘察管理条令；配置督查需要公平、公开、公正。

54 重点关注保障性住房建设及配套设施完善情况

主要注重保障性房屋修筑和附带设备不充足、区域和通行不便利等缺陷，格外注意小片收购、刚修的保障性房屋建设大小规划得是否符合实际，有没有户型大小不准确的缺点。

55 重点关注保障性住房分配情况

房屋保障规定最重要的是提高民生，让人有房子住，而合理配置就是保障性项目的重中之重。假设配置不够公正，不仅制度会表现出误差，还有可能让经济投入背向而驰，导致不同的缺点和问题。我们采用审核方式确保保障性房屋配置平等。

6 结 论

我们要逐步提升国家房屋保障制度的实行，加速城乡一体化的发展，帮助让住房中的“中高经济来源人群有市场、低经济来源人群有保障”的房地产结构，为我国的终极目标共产主义和共同富裕而奋斗，同时我国关于保障性房屋的制度一步步趋于成熟，勘测员要增加知识了解面，提升本人的综合素质，进行思维模式的转型，把审核中查出的问题细致研究，促进我国及各地政府保障性房屋建设的美好进行及稳步发展，充分发挥审核的“抗体能力”，为国家的长治久安作出贡献。

参考文献：

[1]白日玲审计机关强化跟踪审计的若干思考——基于大连市审计机关开展跟踪审计的实践[J]审计研究，2009（6）.

[2]王扬浅析建设项目跟踪审计的重点[J]现代物业（中旬刊），2010（4）.

[3]张丹青建设项目全过程跟踪审计应关注的重点[J]现代经济信息，2010（3）.

[4]崔毅浅论建设项目全过程跟踪审计的内容与方法[J]建筑经济，2011（6）.

[5]阮明越谈建设项目跟踪审计方法全过程控制工程造价[J]中国招标，2009（49）.

作者：林春英

第三篇：保障性住房退出机制探讨

摘要：通过建立、健全和完善保障性住房退出的收入申报和核对、资产动态监管、对象公示、政策立法、舆论宣传、管理部门、优惠政策和激励机制，有利加强保障性住房动态监管，促进资源有效流动，科学的保障性住房退出机制对于有效利用公共资源，维护低收入住房困难群体的居住权益具有重要意义。

关键词：保障性住房 退出机制 对策

保障性住房政策是一项针对低收入群体保障民生的住房福利政策，它在保障低收入家庭的居住权发挥着重要作用。它是政府向居民提供的一种公共产品，其效用就是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，使广大低收入家庭也能够享受经济发展的成果，从而保持分配公平和社会稳定。从原则上讲，政府提供的保障性住房是一个定量，而低收入阶层却是动态的，要使保障性住房真正帮助无力购买居所的人士解决住房问题，保证政府巨额资助的保障性住房资源得到有效利用，必须强调提供动态有序、流动使用的保障性住房管理制度。从政策趋势看，保障性住房的退出情况包括两种：一是随着准入门槛的不断调整，不符合条件的对象要退出保障性住房保障范围;二是即使不改变保障范围，由于已享受保障性住房家庭的实际情况发生了变化，从贫困到脱贫，也应该有规则地退出保障性住房。目前，我国很多地区已经规定保障性住房的退出情况，并且针对不同的情况规定了相应的退出操作办法，但由于存在家庭收入难以核实、管理机构未能理顺及相关的管理配套措施不健全等问题，造成目前的保障性住房退出规定成为一纸空文，无法保证保障性住房的動态使用。

一、曲靖市保障性住房基本情况

随着保障性住房大规模建设的完成，管理工作显得尤为重要。曲靖市住房和城乡建设局先后出台了一系列政策文件，对各类保障性住房的准入条件，受理程序，申请、审核、公示、准入、退出、合同管理等内容进行了规范，确保保障性住房分配、管理工作有序进行。2005年以来，我市已建成和在建各类保障性住房820万平方米12万套，其中：廉租住房180万平方米，36617套;公共租赁住房260万平方米53300套;经济适用住房251万平方米31378套;各类棚户区改造130万平方米17059套，完成投资161亿元。截止到2013年10月，全市已累计实物配租廉租住房32000余户;公共租赁住房12000余户;发放廉租住房租赁补贴42484户，7000余万元;经济适用住房保障31000余户。2014年我市将有3万余套高层建筑将完工分配，明年我市城镇保障性住房将覆盖保障20%以上城镇人口。经过长期不懈的努力，曲靖市保障性住房建设已经走上良性发展的轨道，建立了从中心城区到各县、各县区到各乡(镇)的保障性住房建设网络体系，极大满足了低收入家庭的住房需求。按照曲靖市保障性住房“十二五”要求，到2015年可解决曲靖市80万人住房困难家庭的住房困难。通过这些数据和事实说明：1、保障性住房政策是保障民生的一项重要工作，符合社会需求和人民意愿，深受广大群众，特别是住房困难家庭的欢迎和肯定。2、各级政府在保障性住房政策的制定和实施上，随着经济发展和社会的需求，不断进行调整，扩大受益面，切实改善低收入家庭的住房问题。3、保障性住房政策是一项长期的 、系统的民生工程，要与社会经济发展水平和政府财力相匹配，尽力而为、量力而行。

二、保障性住房存在问题

保障性住房制度的推行，众多城镇低收入家庭圆了住房梦。但是，全市保障性住房制度执行的现状并不乐观。主要表现在一是出现了少量保障性住房转租、转借现象，有的住房甚至还将保障性住房当做自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以住”;二是开轿车住保障性住房的情形时有发生，损害了政府的公信度;三是存在保障性使用者对保障性住房的管理不到位的现象;四是收入审核难，由于劳动者就业渠道和收入来源多元化，社会信用体系的缺失，家庭隐性收入形式多样，给收入核定带来了很大的难度。五是退出机制尚待健全，相对于廉租住房租赁补贴，实物配租的退出机制更是难上加难。目前，所依据的法律法规还比较少。由曲靖市人民政府于2005年4月26日出台的《曲靖市城区最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、2006年8月28日出台的《曲靖市经济适用住房管理实施细则》、即将出台的《曲靖市公共租赁住房暂行办法》、曲靖市住房和城乡建设局颁布的《曲靖市保障性住房管理暂行规定》对保障性住房的退出作了相关规定，但还没有通过以正规的法律形式加以规定，也缺乏具体的操作办法。保障性住房政策若被不符合条件的家庭钻了空子，不仅是对真正有需要的人的一种剥夺，也是对保障性住房制度的严重亵渎。

上述问题说明保障性住房退出机制的日益完善已成为保障性住房制度推进的一大瓶颈，各地在保障性住房管理普遍面临退出难的问题。如果退出渠道不顺畅，将增加政府的负担，可能会影响整个保障性住房政策的可持续发展。

三、保障性住房保障“退出难”原因浅析

(一)无法准确核实家庭收入。家庭收入情况是是否进入保障性住房保障范围的关键因素。准确核实保障家庭收入、资产信息难度大，在当今社会收入来源多元化的情况下，个人及家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分有记录(甚至某些单位出具家庭成员工资不真实的收入)，其它收入几乎无从核起。同时，目前我国的户籍关系较为混乱，挂靠情况相当复杂，这样就更难核准家庭的真实收入情况，使得落实正常性退出政策缺乏可靠依据。

(二)缺乏有关保障性住房管理的法律法规体系。健全的社会法制体系和政策体系是形成完善的住房保障及退出机制的重要保证之一。保障性住房的管理情况复杂，必须要有健全的法律法规作为管理依据。我国关于保障性住房的完整法规只是2007年9月26日建设部第139次常务会议讨论通过《廉租住房管理办法》及2007年十一月十九日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、国税总局联合通过的《经济适用住房管理办法》，还没有专门的法律来规定保障性住房管理，更不用说保障性住房退出管理的法律，这也是导致退出机制难以形成的重要原因之一。没有相关法律，对不符合条件又拒不退出包长相住房的家庭，政府就没有直接有效的强制管理手段，其结果是福利资源未能用在最需要的居民身上，制度的福利成效较低。

(三)缺乏专门的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保人员的资格审查、补贴资金的测算及被保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，但如果不全面掌握保障性住房的具体情况，所有的规定都可能成为一纸空文，没有可控性。

(四)缺乏相应的后续配套制度。相应的后续配套制度是推动保障性住房退出的重要因素。目前，我国的保障性住房保障制度只保障被纳入到保障性住房保障范围的对象，而一旦被保障对象生活水平提高，不再属于保障性住房保障的范围时，就你没有任何补助或后续措施与之承接。对于一个长期处于贫困线的低保家庭而言，从享受保障性住房保障到脱离低保线享受不了保障性住房保障，需要一个过程。在这个转变过程中，如果没有相应的后续配套措施，管理部门收回保障性住房后，刚刚脱贫的家庭又会因为要将收入的一大部门用于住房，导致实际生活水平比享受保障性住房时还低，那么这些人要么宁愿停留在享受政府保障的层面上，不愿意提高自己的收入水平;要么收入提高后，不愿意自动申请退出保障性住房。因此，国家必须与退出制度同步推出相关的配套制度，让那些因收入提高而脱离保障性住房保障范围的家庭的实际生活水平不至于下降。

四、保障性住房退出机制的探讨

(一)建立收入如实申报制。我国还未能建立个人收入监管制度，诚信就成为保障性住房退出的关键所在。要求享受保障性住房保障的最低收入家庭按年度向相关主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些“连续六个月以上未居住保障性住房、转租转借保障性住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况;家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准;因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地保障性住房政策确定的住房标准”的原保障对象，一经查实，申请人必须退回有关补贴款，按规定取消其享受保障性住房保障的资格，且今后不得享受住房保障优惠政策。对出具虚假证明的，应追究相关人员的法律责任。

(二)完善收入核对机制。收入核对的内容主要包括工资性收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入和过去收入的结余资产，包括家庭金融资产、房产、机动车等。通过各部门的信息共享来掌控相关申请人的收入信息。对于未建立劳动合同关系的隐性就业以及其它现金收入则很难核查。如果能将金融部门、工商部门等更多的部门整合进来，将大大提高信息核对的准确率。依照相关法律明确弄虚作假、恶意骗租当事人所应承担的法律责任。并且可以通过召开听证会、结果公示等方式引入社会监督机制。

(三)建立资产动态监控机制。家庭收入、资产动态监控机制是住房保障退出制度的核心，只有清楚掌握保障家庭的收入、资产情况，才能使退出有据可依，才能有效地贯彻执行推出管理工作。建立多部门联动、跨地区的家庭收入、资产动态监控机制，将地区性、以部门为主的居民经济情况调查与全国性的个人信用管理进行整合，建立全国联网的包括个人信用档案、个人信用评估等内容在内的个人诚信管理体系，实现全国性、全省性、全地区性多部门间的信息共享与合作，全面客观评价家庭的经济负担能力，将各类收入、资产全面纳入审核范畴，有关部门要定期(如每年一次)对享受保障性住房保障的家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果作出继续享受、调整标准或取消资格的决定。保障性住房保障家庭领取廉租住房租赁补贴前，要对其相关情况进行复核，并按照复核结果，调整保障水平或取消保障资格。房管部门可以建立一户一档的保障性住房电子信息库和申请材料档案，并及时更新，同时定期与民政部门、总工会进行沟通，根据低保户、特困户的变化适时增减，动态管理，对新增的住房困难户，出现一户，解决一户。同时，通过更多的渠道，收集社会上住房困难家庭的资料，存入信息库，做到有的放矢，目标明确。

(四)完善保障性住房保障对象公示制度。对于保障性住房保障对象的低收入者的认定，应采取社会认同的方法，经社区民主讨论通过，再公示和确认。同时，还应向社会公布包括保障对象名单的时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。此外，政府每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受保障性住房条件的，要停发廉租住房租赁补贴;实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租的保障性住房的，购房者不再作为保障性住房保障对象，必须退出保障范围;对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。

(五)坚持正确引导舆论宣传。对于保障性住房等敏感的社会保障政策，媒体的过早和片面的宣传，提高了群众的预期标准，反而降低了对政策真正落实的满意度，并且给具体操作带来了干扰和难度，也给政府公信率带来了一定的负面影响。媒体的适度宣传可以起到提高知晓度和正确引导的功能。除了为保障性住房政策叫好之外，可以通过媒体引导市民对保障性住房面临的困难和问题进行思考，如何建立收入核对体系、畅通的退出机制等瓶颈问题进行探讨和献策，增加群众的社会责任感和公共意识。

(六)建立保障性住房退出法律保障制度。制定符合我国国情的专门的住房保障法规，为建立动态的保障性住房保障体系提供法律保障。整合现有的住房保障政策，可制订“保障性住房退出条例”，以使住房保障的退出有法可依。建立在法律法规监督下的保障房退出机制，通过法律确保退出工作的开展，并通过规范的执行程序确保惩罚措施得以落实。强化处罚力度，加大针对弄虚作假等严重的骗保行为的罚款(最大可以让违规者倾家荡产)和刑事处罚力度;明确曲靖市各县区住房保障部门每季度对保障性住房家庭的收入、人口和住房情况进行复核，对不再符合条件的实物配租家庭给予3个月的退出期限，对退出期满仍不退出住房的承租家庭，按市场租金计租。加大责任追究和处罚力度，对以欺骗等不正当手段获得保障性住房实物配租的，由住房保障部门取消其保障资格，责令退出配租的住房，并按市场价格补交租金，5年以内不得申请保障性住房;对情节恶劣的，依据有关法律法规进行处罚。对保障性住房管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。在主管机构下达搬离的过渡时间内，住户可以向司法仲裁机构提请申诉。当租约终止后或发出迁出通知书后有效期已过仍拒不搬出着，房管机构有权强制收回房屋。

(七)建立专业的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算及保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，设定审核保障性住房保障对象的资格、退出标准，执行相关政策和实务工作。譬如，可以成立专门的非营利物业管理公司，在负责物业管理和服务的同时，对保障性住房的使用情况(包括是否出租、出借、转让及空置)进行管理。建立规范政府保障职能的考核机制，将住房保障制度的实施情况、动态管理作为政府政绩考核的重要内容，做好基础材料的核查及动态管理工作，建立健全的保障性住房资料数据库，并及时更新，强调保障性住房要有“进”有“出”。将合理有效的退出机制作为判断住房保障制度完善性的标准之一。

(八)制定可行的优惠政策，帮助退出保障性住房的家庭解决住房问题。因地制宜制定优惠政策，鼓励条件转好的保障性住房住户自行置业，自主申请退出保障性住房。即保障性住房住户自觉主动退出保障性住房后，能得到政策性优惠，诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等;若不主动退出，由管理部门强制通知退出，不仅得不到置业优惠，而且要承担相应的法律责任。

(九)建立保障性住房退出激勵机制。将保障性住房家庭按经济能力不同划分为若干等级，按经济实力由弱到强实行租金标准或补贴标准梯度递减原则，从而迫使较高收入户因获益少而自行退出。对于长期依赖保障性住房保障确实无支付能力的家庭，当其经济状况出现改善时，政府有义务有责任通过提供优先购买权、以租代购、降低首付比例、较低售价、收入减免等方式“助推”其购买商品住房，加快房屋退出和减少行政成本。对于经济实力相对强点的家庭，可以采取提供低价经济适用房、调高住房公积金的缴交额和存款利息率、放宽购房贷款贴息条件和加大贴息额度、减免购房税费等措施“引导”租户“自愿”退出。

总之，打破保障性住房租住“终身制”，实行动态跟踪管理，切实加强监管，用弹性手段建立和完善保障性住房租赁管理体系，即：困难了政府补助，脱贫了应自动退出，保障性住房退出机制才能真正落实，最终形成动态的保障性住房使用系统从而使更多真正困难的家庭居有其所。

作者：胡萍