老旧小区物业管理

第一篇：老旧小区物业管理

老旧小区物业管理方案

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律;在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢

失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访 保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复;属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、

建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 (2)积极支持参与社区文化建设。

(3)无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。

(4)避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐;

我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安

置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。

三、管理模式

四、环境清洁卫生管理

五、保安及消防管理

六、公用设备、公共场所等管理养护

七、各种车辆管理

八、消防管理

九、外墙清洗、修补方案

十、物业管理费用构成明细报价分析表

第二篇：老旧小区现场管理制度

工地安全文明施工管理制度

1、施工单位应严格遵守国家及地方政府颁发的安全施工、文明施工等规范、条例，遵守建设单位的现场管理规定。建设单位将不定期邀请有关部门按《建设工程现场文明施工检查评定标准》等要求进行检查，达不到文明工地标准的，建设单位即可勒令其停工整改。

2、施工现场必须按要求设置“七牌一图”，标牌的内容及形式必须符合相关规定要求。

3、施工现场应有恰当的标语和安全警戒标志。标语标牌由施工单位拟定，交甲方现场代表审定批准后付诸实施，切勿乱写乱画以及随意张贴悬挂。

4、施工现场实行封闭式管理，各施工单位制定相应的门岗管理制度并严格执行，施工现场的管理人员、施工人员必须佩戴证明身份的证卡进出，非施工人员不得擅自进入施工现场。证卡由施工单位拟定内容及形式，交由甲方审定批准后实施。

5、本工程施工场地，以该项目总平面红线范围内及临时租用地作为施工场地，施工单位在施工前，必须在甲方规定的区域内布置临设，并将总平面布置图交由甲方审定批准后，方能付诸实施。

6、施工单位在施工现场周边设立围护设施，属临街和居民居住区在建工程的，应当设置封闭式围护设施作业，工地周边50米、出入口100米内无垃圾、污水，保持工地周边整洁。

7、施工现场应确保进出道路通畅、平整、坚实，有回旋余地，施工现场应有可靠的排水措施，施工污水沉淀排入甲方指定的地方，排水系统处于正常的使用状态。

8、施工单位应当按照施工总平面布置图合理布置各项临时设施，堆放大宗材料、成品、半成品和施工机具设备，减少二次倒运与搬迁，不得侵占场内道路及安全防护等设施。建筑物内外的零散碎料和垃圾渣土应及时清理。楼梯踏步、休息平台、阳台处等悬挑结构上不得堆放料具和杂物。在施工作业面，工人操作应做到“活完料净脚下清”。

9、施工单位应重视和加强施工现场的卫生防病工作;职工食堂应符合《中华人民共和国食品卫生法》规定的标准，并办理《卫生许可证》;食堂工作人员必须先体检、培训合格后方可上岗;发现传染病人和疑似传染病人，及时救治的同时向甲方告知。

10、遵守国家有关环境保护的法律规定，采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。

11、严格按照《中华人民共和国消防条例》的规定，在施工现场内建立和执行防火管理制度，设置符合要求的消防设施，并保持完好的备用状态。在容易发生火灾的地方施工或者储存、使用易燃、易爆器材时，应当采取特殊的消防安全措施。贯彻“谁施工谁负责安全、防火”的原则。

12、在施工现场内必须加强社会治安综合治理工作，施工组织设计应有保卫措施方案，落实社会治安综合治理工作责任制;遇有治安突发事件，必须立即向公安机关汇报，不得延误和隐瞒。需要招用外来务工人员的，必须立即按有关规定办理《用工证》、《外来人员就业证》和暂住证。施工现场应明确划分施工区和生活区，严禁在建工程内安排人员住宿，做好宿舍的卫生及安全管理，做到窗明地净，生活用品叠放整齐，并做好宿舍安全用电及消防预防措施。

13、施工单位管理人员及工人在施工现场必须戴安全帽，安全帽的颜色应便于区分;高空作业，必须系安全带，做到高挂低用及牢固，设置必要的警戒;安全平网必须隔层铺设并及时清理，严防高空坠物。所有人员特别是操作工人不得从柱子箍筋上下，钢筋骨架无论其固定与否，不得在上行走，特别是板筋，必须要“安全第一”。

14、施工单位操作工人必须穿着统一的标准建筑背心上班，且必须定时清洗，不得有明显大面积污垢。

15、施工单位在土方开挖中如发现管道电缆及其它埋设物应及时报告，不得擅自处理。在不放坡、挖深超过1.5米的土方施工中必须采取正确的经甲方现场代表批准的护壁措施;外运土方时，应办理“渣土弃置许可证”，并作好周边环境的清洁卫生;在出入口20米内应铺设草垫;在施工中，必须派员清洁污染路面，在施工后必须对路面进行彻底的清洁。如在现场堆码土方，应距离围墙50米，距离操作人员100米以上，垂直堆放高度不能超过1.5米;电缆等管线两侧1米范围内应采用人工挖掘。

16、施工单位在主体及装修施工时，必须作好外架的搭设和安全网的悬挂，其作法应以书面形式在施工前两天上报甲方，经批准后方能实施，脚手架的搭设应遵照《脚手架搭设的安全要求》，特别需注意对只图施工方便随意拆除外架连墙杆及外架基础松动等影响脚手架安全的情况进行监管。

17、施工单位应对现场机具进行正常维护和定期保养。使用垂直运输机械(如塔吊、门字架、吊篮等)，必须有劳动局颁发的使用许可证，方能使用。相邻工地的塔吊，各施工单位应相互协调，制定防碰撞措施，严防发生塔吊碰撞事故。

18、每天施工单位项目经理或责任工长应准时到施工现场，如有急事，应向甲方现场代表请假批准，施工现场应随时有负责人，如施工负责人不在，必须指定有资质的临时负责人。我公司现场代表对其的考核结果，将作为衡量施工单位管理水平的一个重要依据。

19、在夜间施工时，施工单位必须有管理人员值班，管理人员值班名单应上报甲方。

20、在施工前，各施工工长应以书面形式向施工工人作好安全技术交底，并作好文字记录，随时接受甲方现场代表的督查。

21、施工单位必须加强对其现场人员的管理约束，合同履行期间严禁发生任何性质的打架斗殴事件。若施工方人员参与打架斗殴，每发生一次除赔偿由此给建设单位造成的直接经济损失外还需按规定视情况进行罚款1000-10000元。

22、为了维护建设场地周边的花园、环境等公共设施，施工单位必须教育工人爱护一草一木，严禁践踏、污染、破坏。

工地现场质量管理制度

1、施工单位必须按设计图纸，设计变更、规范规程，验收标准、以及地方的有关规定、建设单位要求进行施工和验收，工程质量必须达到优良标准。

2、 各施工单位在开工前，施工现场必须配备合格、齐全的管理人员、建立完善的质量、进度保障体系，且必须有经甲方审查批准的总体施工组织设计和各项专项施工方案;未有针对性的施工组织设计不能开工。

3、在施工过程中，工地上的负责人和技术人员必须向工人进行认真的技术交底，并存有相应的文字记录待查。

4、建筑物在开挖之前，施工单位必须向甲方提供《放线记录》，经甲方现场代表复核字认可后方可开挖。

5、分部分项工程隐蔽验收必须严格执行“三检”制度，经施工单位自检合格后，于正式验收前24小时通知甲方、监理和物业单位，并提供有关合格的资料，验收合格并签字后方可进行隐蔽。经施工单位进行“三检”后的验收项目，在甲方、监理检查过程中若发现三处以上不合格的有权不予验收，同样情况出现三次以上的有权要求更换管理人员。

6、施工单位在验收合格后严禁对合格部分做任何改动，一经发现必须进行重新验收;重要隐蔽部位应通知质量监督和设计单位共同参加验收。

7、甲方、监理对施工质量有疑问，而要求施工单位复测时，施工单位应于积极配合。对隐蔽工程提出质量疑问要求重新检验的，无论建设单位是否进行验收，施工单位都应按要求进行剥离或开孔，并在检验后重新覆盖或修改。检验合格的，建设单位承担由此发生的全部费用并应顺延工期。检验不合格的，施工单位承担发生的全部费用，工期不予顺延。

8、关键工序施工完毕后，须经监理、甲方代表验收合格签字后(施工单位应在验收前向甲方及监理提交三检记录、施工交底记录等资料)，方可进行下道工序施工，直至确认该部分工程合格为止。

9、混凝土浇筑过程中除必须有值班工长外，还必须保证每个工种(如水、电、模板、钢筋等)有人值班。

10、为保证施工质量，施工难点以及容易发生的质量通病的地方，施工单位应先报施工方案经建设单位确认，建设单位可根据实际情况要求施工单位做施工样板(包括砌体、抹灰、涂料、门窗安装、防水、瓷片等)，样板经甲方验收合格后施工单位可按照样板进行大面积施工;砌体工程开始后，施工单位应按建设单位提供的户型图完成砌体和水电定位施工标准间，经建设单位确认后可大面积施工。

11、若施工单位多次不按合同约定施工，或违反正常施工程序、施工工艺进行野蛮施工，或施工质量、安全、环保等达不到有关要求，或施工用材料设备不合规定，甲方有权勒令施工单位暂停施工，施工单位必须立即整改，一切责任由施工单位负责。

12、如因施工单位原因，造成所建房屋面积与施工图不符，由此产生的相关责任与费用由施工单位承担。作为有经验的施工单位，施工单位理应及时发现施工图纸中明显错误或矛盾(如建施图与结施图不符，尺寸错误，照图施工房屋使用功能明显不合理等)并及时告知甲方，若施工单位未及时发现而导致费用与工期损失概由施工单位承担。

13、所有进场材料均需提供材质合格证明文件进行报审，要求送检的材料必须经当地质量监督站认可的试验室试验合格后方能应用于现场，各施工单位应提前做好材料的送检试验工作，并保持相应的质量记录待查，届时若因未及时送检而造成工期延误的，全部责任由施工单位承担。对违反上述规定或虽经甲方许可而中途偷梁换柱者，除责令其返工外，还将视情况处经济处罚5000-20000元。

14、各施工单位应在收到甲方现场代表整改通知后2小时内开始整改，在限期内整改完毕，如有特殊原因的，应以书面形式向甲方现场代表提出，经允许后方可延期。

15、各施工单位在现场使用的混凝土或砂浆，必须按规定使用商品混凝土或商品灰。

16、各施工单位必须做好厨房、卫生间、屋面的防水施工工作，在与物业公司交接房屋时，如发生有渗漏，将按每处处以10000元人民币的罚款。

17、施工单位在现场施工中如遇到现场实际情况于施工图纸不符，需采用变更洽商的形式上报甲方，经同意后方可施工，别更部位施工结束后，在三日内完成该部位竣工图纸。未按要求执行所导致的工程量不清，有施工单位自行承担。

工地现场协调管理制度

1、各单位包括各施工单位和监理单位进场前，应向甲方提供现场各级管理人员及班组负责人的详细名单及联系方式，各项目管理班子人员名单，经甲方考察认定进入施工补充协议，方可安排进场。各单位更换管理人员必须事先通知甲方工程部，甲方有权根据施工和监理单位现场管理人员的实际能力和水平，决定其是否留退。

2、各施工单位进场时必须在现场办公室安装电话或报送手机号，并保证每日24小时畅通，工地有人值守。

3、监理公司人员必须保证每日8小时以上现场工作时间，保证每天24小时通讯畅通。如遇工程施工特殊阶段或紧急施工问题，应保证及时到工地解决。

4、各施工单位应在临设施工前向甲方提交相应临设安排方案，在正式开工前15天应向甲方报送有关施工组织设计，经甲方工程部签字认可后方可进行施工安排，正式动工前一天必须提交开工报告。

5、各施工单位必须服从甲方现场代表的协调安排，服从监理公司的技术指导和监督。

6、施工现场内各单位之间包括建设单位、施工单位、监理单位等所有协调安排事项，均应以书面形式传达，如有特殊情况需立即口头处理时也必须在12小时内完善正规手续。

7、现场所有往来文件均以标准打印文本为准，并妥善保存。如非标准打印文本各单位有权拒绝签收，相应产生的影响和责任由发出方承担。所有发出的文件均应有签收回执。

8、现场内各种往来书面文件、通知，施工单位必须在规定的时间内由甲方认可的管理人员签收。签收后如有异议必须在当日内提出，否则视为认同，并应严格按照文件内规定时限内执行完成。

9、在施工过程中，各单位如有管理或技术问题需协调解决，须立即直接向甲方提出，在经三方协商并得到甲方书面答复后方可按书面决议执行，切忌擅自行事。

10、施工单位制定的各项现场管理制度、条例均不得与甲方制定的作为施工补充协议附件的各项管理制度有抵触或冲突，并应在进场前随施工组织设计报交甲方审核完善后方可执行。

11、经建设单位或监理单位下发通知施工单位认可但不执行将给予500-2000/项.次。

工地现场会议管理制度

1、为了便于衔接，甲方实行现场周例会制度，以及不定期安排临时现场专题会，时间、地点由甲方届时通知，施工单位参加人员必须是项目经理或项目执行经理或技术负责人，所有人员不得无故迟到、缺席。迟到者罚款50元/人，缺席者罚款100元/人。

2、与会人员手机均调为振动或关机，会场中手机不能发出声响，不得在会议场中接听手机，否则罚款50元/人。

3、甲方及监理对施工单位的管理实行目标责任制，即每周例会时由施工单位提出下周计划(包括质量、进度、安全、文明施工)，同时检查本周计划完成情况。配合协调情况、约定事项的执行情况、材料供应情况、违规通报、各种材料、设备准备、重大问题的论证解决等。

4、会议记录由与会各方各自进行记录整理，会议当日之内必须形成正式文本报甲方进行汇总整理。

进度管理制度

1、施工单位进度严格按照合同工期执行：

1.1开工日期：单栋工期以甲方现场代表签发的开工令为准。

1.2施工单位和建设单位双方在确定竣工日期及各项竣工控制工期时，已充分考虑：

A、可能出现的各种规模的下雨、大风、高低温天气、停水、停电、节假日因素。

B、建设单位分包工程的合理工期。

2、各施工单位必须在甲方总体工期控制节点前提下，于每月25日前报下月进度计划，每周工地例会前报上周工作完成情况及下周工作计划。所有报送的进度计划文件必须由项目经理及责任工长签字并加盖项目章。

3、甲方另行安排的刚性进度指标必须按时完成。

4、施工单位上报甲方的月进度计划应按时完成，并参考月进度计划分解成为周季度计划，每周应当按周计划执行。

5、按照合同，以及双方对工期控制节点的约定，乙方无正当理由使工期延误将处于1000-5000/天的罚款。

现场施工临时用水用电管理制度

1、施工单位在工地上统一设置配电房，并指定专职人员负责，任何人未经施工单位项目负责人许可不得私自接近及开启动用。

2、施工单位进入现场需根据自身用水用电量的大小自备水电表，并准确记录起始数字，报交甲方、监理、物业公司现场代表核定。

3、临时水电表安装位置应经甲方指定，不得随意安装。

4、水电线路的敷设应符合施工现场安全管理规范。

5、水电抄表应于每月25日完成并报交甲方现场代表核定，施工单位负责人给予签字认可。

6、按照合同约定，施工单位按时向有关部门缴纳费用。否则造成一切经济损失自付。

第三篇：老旧小区物业管理表态发言稿

老旧小区工作表态发言稿

尊敬的各位领导、各位物业公司的同仁：

大家好!

开展“秦淮区住宅物业小区优质服务劳动竞赛”活动，是“两学一做”活动的延展和深入。作为老旧小区物业管理组的代表，白下物业有决心、有信心按照区建设房产和交通局、区总工会的要求，积极参与，紧紧围绕“六比六赛”，团结动员公司职工立足岗位、努力工作，不断提升老旧住宅小区管理服务水平，为积极打造和谐社区建功立业，为全力打造秦淮“微幸福城”作出应有贡献。为此在竞赛中，我们将结合老旧小区物业管理的特点做出以下表态和承诺：

一、增设并固化各项便民服务项目

“群众的需求就是我们的追求”小区物业对已有的便民项目如代收快递、代订牛奶等加强服务。另一方面，结合老旧小区业主需求，针对老小区业主年龄普遍较大，儿女没有时间照顾的特点，新增室内水电维修、管道疏通、搬家服务、垃圾清运、理发预约等多项上门服务，让业主体会到及时、方便、满意，感受到老有所依。

二、检查并消除小区安全隐患

小区内的公共设施，特别是关系居民切身利益及人身财产安全的，管道网络、楼道照明灯、消防栓灭火器等设施，定期维护及时维修，而对于相关的历史遗留问题，物业公司也会责无旁贷并不计得失地予以积极妥善处置。

三、加强小区公共秩序管理

小区出入口做到24小时站岗值勤，每天按规定进行巡逻。老旧小区地少车多，停车难是不争的事实,为小区增设门禁系统，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件应急到位，事发后及时采取相应措施，分析研究，不找出问题症结不放过。

四、改善小区内部环境

面对老旧小区绿化覆盖率仅15%以上的情况，有针对性制定植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作方案，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。老旧小区的业主或使用人喜欢将家中不用的物品摆放在楼道内，废旧自行车舍不得扔一直堆放在车棚内，这不仅影响小区环境，也影响周围业主的正常生活。我们通过与公安、街道城管、社区联合行动，对小区内楼道、车棚杂物逐一清理，小区内的乱张贴、楼道广告定期清除粉刷。为业主创造一个舒适、整洁的居住环境。

五、提高自身队伍形象。

通过这次的竞赛活动，我们要提升工作人员的整体形象，不仅要求他们着装整齐规范，挂牌上岗，还要求他们接待业主时使用文明用语，微笑服务，处理业主反映问题主动热情，耐心周到。坚持热心、细心、耐心、诚心“四心”服务。定期对员工进行培训，加强理论知识学习的同时提高专业技能水平，以优质的服务展现白下物业人真诚为业主的服务宗旨和良好形象。

六、加强与业主的沟通，邀请业主参与监督。

真诚为业主服务、使广大业主满意是公司的第一宗旨，坚持把劳动竞赛活动与打造和谐团队、提高服务质量、提高业主满意度结合起来。加强与业主的沟通，与社区联系定期召开座谈会，掌握业主和使用人的需求，倾听业主的意见与建议，了解物业在管理上的不足，从业主最需要的地方做起，从业主最不满意的地方改起。督促街道、社区成立业主委员会或管委会，让业主真正成为小区的主人参与到小区的管理工作中来。让广大业主切身感受到变化，使业主切实感受到实惠。

各位同仁：劳动竞赛的号角已经吹响，我们将统一思想，提高认识，坚定信心，振奋精神，以本次劳动竞赛为契机，自觉做好物业管理服务，努力提升物业管理技能，积极开展“规范服务、高效服务、优质服务” 踏实认真做好每一项物业服务工作，提高物业服务的人性化、及时性与满意率，进一步发挥公司在推动科学发展、促进社会和谐中的重要作用。

最后预祝劳动竞赛活动取得圆满成功，预祝所有参赛单位取得优异成绩。

谢谢大家。

第四篇：推行老旧小区物业自治管理的建议

笔者，通过走访了解和组织问卷调查，发现老城区居民小区由于修建时间长，原有的设计规划不能满足住户日益增长的需求，矛盾突出，主要表现在以下方面：一是基础实施陈旧和不完善，如下水道设计时过于狭小、弯道多，同时因无人管理，造成淤积;原有的水、电为总表计费，要改造为一户一表时，部分住户不愿承担改造资金;二是原有的设计规划无停车场、无体育健身设施、缺少绿化设施，不能满足住户变化的生活要求;三是物业管理费收取困难，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业等弱势群体比例较高，生活较困难。居民自我管理和服务意识，特别是花钱买服务的意识尚未形成，许多居民认为物业管理是政府或单位提供的福利，不应当由个人承担，产生物业交费的抵触情绪。四是出租房屋比例大，暂住人员由于文化水平和自身素质等多方面原因，不配合小区管理，而小区又没有相关制度进行约束，造成管理困难。

目前，在对于老旧小区的管理中有以下三种较为普遍的模式：一是聘请专业的物业管理公司、二是业主聘请值班人员，附带进行部分管理工作，三是社区直接参与小区管理。这三种方式各有长处，但都存在不足之处。

专业的物业管理公司的人员在上岗前都进行过相关业

务的培训和学习，提供的服务较为专业，但老旧小区的部分业主一方面不配合物业公司的管理，导致物管公司无法完成合同上的服务项目，另一方面部分业主不愿意支付较高的物业管理费用，导致物管公司收不到物业管理费，难以实现其经济利益。大多不愿意接手管理或管理一段时间后，出于公司自身发展考虑，相继退出。

业主聘请值班人员的方法中，存在聘请人员年龄偏大，自身的文化素质和安全防护都较为薄弱，没有能力为业主提供完善的服务。同时，由于没有合同的制约，出现问题后双方都无法很好的协商解决问题，例如停放在小区的车辆丢失，值班人员因无力赔偿，往往采取一走了之的做法，业主只能是只认倒霉。但因为费用较低，这种方式在老旧小区中还较为普遍。

社区直接介入小区的管理，由于社区对辖区情况比较熟悉，在与政府职能部门联系也较为方便，可以借助一些行政力量，协助解决小区居民提出的下水道清淤、噪声、油烟扰民等问题。但是也存在社区工作人员人手少、没有受过专门培训等的制约，同时也出现了小区居民因对社区其他工作不满意而对小区管理产生抵触的情况。

南城街道涌泉社区在南城街道办事处的支持下，对如何进行小区管理进行了尝试，在部分小区进行试点，试点小区75%左右的居民认可居民自主管理小区的模式(物业自治的

物业管理模式)。通过对部分小区进行试点，实行老小区物业自治管理有以下优势：一是节省管理费用的支出。物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制，街道负责政策指导、社区负责小区的日常事务的监督、小区业主委员会由业主组成，直接参与小区管理。由于物业管理小组成员大多是小区业主，他们对小区人员和事务较熟悉，使的小区居民对物业自治管理的认可度提高。

二是增强居民的参与意识。物业自治组织充分发挥和调动居民参与小区管理的积极性，在涉及小区的治安、卫生等方面实现自我服务、自我管理。同时，通过积极宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。

三是提高物业费的收取率。物业自治服务“质优价廉”，再加上扩大居民参与度，从而提高居民对物业自治管理的认可度。充分发挥党员、居民代表、积极分子的作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常上门做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知，确保物业费的收取。

老旧小区实行物业自治管理虽然取得一定成效，但是影响小区物业管理正常运转的问题依然存在，其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。加快老旧小区改造，尽快改善老旧小区基础设施建设，各职能部门在老旧小区整治阶段就努力为小区创造管理条

件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。其次，政府相关部门应该出台更为切合实际的物业政策，比如让物业自治组织在开展工作中“有法可依、有据可查”。我们认为，推行老旧小区物业自治管理模式，不仅使小区环境卫生差、绿地无人管护、公共设施无人维护、治安堪忧等问题得到解决，同时提高了居民的自我管理、自我服务、自我教育意识，是一条促进社区和谐稳定的可行之路。政府相关部门应鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，最终使无人管理小区走上自我管理、自我服务的良性循环状态。

第五篇：老旧小区的管理怎样让百姓满意

老旧小区的管理是百姓呼声很高却又难以满意解决的顽症。近年来，在创建和谐社区活动中，鼓楼区社区充分发挥居民的主体作用，探索出“共驻共建聚合力、民主自治促和谐”的道路，较好地激发了社区居民的自我教育、自我管理、自我服务、自我监督意识，并取得了明显成效，但在居民小区的自我管理方面，尤其是没有物管的老旧小区的管理，仍在探索之中。鼓楼区各级人大代表急百姓所急，深入社区，深入民众，将现存的问题、成功的典型、路径的思考，在代表论坛中和盘托出。

老旧小区管理难的症结所在

鼓楼区是南京市老中心城区，现有住宅总建筑面积约为1640万平方米，其中老旧小区、非物业管理小区总建筑面积约在840万平方米。这些老旧小区管理困难有几大原因。

硬件先天不足，后天失修失养，使得物业管理“想管管不了”。老旧小区开发建设之初，规划一般比较简单，配套基础设施不齐全，管理养护不及时，造成了公共环境的老旧和设施设备的严重老化。楼体老化变形，内部结构及住宅功能落后，小区甬道水泥路面老化，绿化面积缩水和斑秃，消防通道的封堵和占用，电梯、消防监控、给排水等系统设备需要更新改造却因种种原因迟迟得不到维护„„面对如此大范围的公共义务责任和矛盾，加之物业公共服务收费标准普遍偏低，费用收缴困难，资金筹集难度大，物业管理企业收支难以平衡，管理不足现象普遍存在。

产权界定不清，需求各式各样，使得物业管理“能管管不清”。一方面，老旧小区产权存在多种形式，地下室、地下车库、公共绿地等产权不明晰，涉及到收益就纠纷不断，涉及到出资又无人理睬。另一方面，因为老旧小区产权的多样化，居住者根据受教育水平不同，对公共事务的参与性和各自需求也不同。老干部要求小区舒适安静有活动场所，而年轻人希望有娱乐场所等等。众口难调，结果就是物业管理无论提供什么服务都不能达到较高的满意率，从而造成了双方纠纷不断。

管理方式单一，服务质量偏低，使得物业管理“管了管不好”。当前，老旧小区物业管理企业主要有原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业和在本地发展起来的物业管理企业，包括国有企业和多种所有制企业，还有很多是由房地产开发企业派生的物业管理企业，从业人员多为下岗、内退人员、专业化水平不高，流动性很大，服务意识不强，很多从业人员自己本身对物业管理都不甚了解。受先天因素的影响，导致部分老旧小区物业管理企业的服务专业化程度不够，管理方式和内容单一，多种经营和特约服务开展不起来，物业企业不能通过优质的服务让业主在安全、有序、舒适的环境中，形成“共有家园，共管共享共维护”的物业管理理念，也不能通过优质物业服务换取利润。 “业主自治委员会” 趟出居民自己做主之路

在老旧小区管理一片叫难声中，代表们在调研中发现了不少令人欣喜的成功典型。马台街社区就是其中之一。

始建于1988年的马台街社区地处湖南路全国文明商业一条街，0.31平方公里内居住了2600多户7000多居民。区内居民楼约有2/3属多个机关、单位的自管房，1/3为房管部门直管的拆迁户住房。房改后，70%左右的住户购房成为业主。随着时间的推移，不少业主移居他处，将自购房或出售或出租，小区居民构成越来越复杂。小区改造出新后，尽管房管部门也曾派来过物业管理人员，但住户与物管之间矛盾重重，物管人员无奈撤走。小区无人管理，车辆乱停乱放，路旁挤满小摊小贩，垃圾遍地，污水漫溢，消防通道被堵，治安案件频发，成了鼓楼区最难治理的脏、乱、差小区，湖南路文明街的阴暗面。

马台街社区党总支积极探索小区自治管理办法，与小区党员、群众共谋治理对策，采纳了业主“自我管理、自我服务”的建议，对小区业主实行自治管理。

社区在推进小区安全自治之前，考虑的首要条件之一就是群众是否有自治的愿望和积极性，向小区内所有居民发放调查问卷，主要涉及三问题：是否赞成小区封闭;是否同意设立门卫;是否愿意缴费。最后综合群众反映和书面调查结果，确定能否实施小区安全自治管理。

另一个重要前提是多方筹措资金，尽量减轻群众负担。小区下岗工人、残疾人和外来务工人员等低收入群体集中，由居民担负全部费用不现实，采用院内泊车低偿服务，酌量收取小区安全管理费等方式，解决了至关重要的资金问题。然后选举出小区安全自治委员会，具体负责自治工作的组织实施，制定安全自治方案，选聘门卫，制定《小区安全规定》、《小区停车规定》、《门卫职责》等规章制度，定期召开安全自治代表会，公示安全管理费收支情况。

自治委员会成立后，一切事务由居民自行做主，聘请了小区内4名失业人员作门卫。院内泊车低偿服务，收取较少的停车费，作为门卫的报酬。小区内划定车位，当班门卫指挥停车，让出消防通道;借助市容管理的力量，将外来的摊贩清理出小区;从停车收入中每月提留100元补助小区环卫工，净化小区环境，彻底改变了小区面貌。业主自治委员会成立半年以来，尚未发生过一起治安案件，居民都满意。

“两站一中心” 构建物业矛盾大调解格局

根据成功的案例，代表们提出很多建议，除了马台街模式可供借鉴之外，最具建设性之一的是在街道成立“物业管理办公室”和“两站一中心”。 “两站一中心”，即街道物业管理矛盾投诉调解站;街道物业应急维修服务站;街道物业服务中心。物业管理矛盾投诉调解站由街道提供便于开展工作、相对独立的固定办公地点，并配备必要的办公设备。物业应急维修服务站负责对辖区内无责任单位管理的房屋应急维修工作。选择街道辖区内2–3个信誉好、实力强的物业企业或区房产维修中心、街道物业服务中心作为维修加盟单位，专设报修电话，承诺服务时限，实行有偿服务。物业服务中心性质为保本微利企业，由街道办事处选聘工作人员，办理工商注册登记。服务范围是向暂不具备市场化物业管理条件和无人管理的住宅区提供有偿的基本物业服务。服务内容：公共秩序维护，清扫保洁，绿化养护，公共部位、公用设施设备日常维护管理，下水道疏通、化粪池清理等。经费来源一是收取物业管理服务费(低保户先收后返)、停车管理服务费，二是市、区财政补贴。

从先行试点的两个街道来看，“两站一中心”管理模式的建立，可以区街联动，为主动、有效调处物业矛盾在机制上提供保证。一是区、街可以随时通报物业区域情况，掌握物业难点，对倾向性、涉及面大的问题，早掌握、早参与调解。二是可以发挥街道物业管理属地管理优势，进一步形成社会矛盾大调解网络并有效发挥社区矛盾调解的作用。保证了对小区物业矛盾预先掌握、事态可控。三是可以进一步完善由街道城管主任牵头负责，物业矛盾调解工作站主导，社区民警、社区人民调解员、小区道德观察员等参与的物业矛盾调解工作新机制，有效调解物业矛盾。四是可以充分发挥社区议事会的作用，利用小区内物业公司、业委会、业主代表熟悉小区的优势，将一些涉及物业管理的小矛盾小纠纷尽可能化解在小区内部，减轻街道矛盾调解工作的压力。五是整合了居民调解、行政调解、司法调解三种调解手段，可以妥善处理、钝化物业矛盾，初步形成物业矛盾的大调解工作格局。

在深化文明城区创建过程中，老旧小区的管理一直是个老大难问题。为此，燕山街道深入实践、积极探索，以三项措施，大力推进街道“两站一中心”建设，加大对非市政设施养护投入力度，较好地提升了辖区内老旧小区物业管理水平。一是积极推进老旧小区成立业委会和换届选举。为能从根本上解决老旧小区无人管理等问题，在多方论证、调查摸底的基础上，街道采取政策宣传、筹备动员等方式，一季度，成功实施了小市新村42号大院、和燕园等多个老旧小区业委会成立和换届选举工作，为老旧小区管理建立了组织机制。二是加强托管老旧小区化粪池及下水道清理，加大非市政设施养护投入。一季度以来，小市街道“两站一中心”投入了大量的人力物力财力，共为居民清理化粪池和下水道153处，赢得了老旧小区居民群众的普遍赞誉，使老旧小区居民能切身感受到“两站一中心”带来的便利。三是加强成熟老旧小区物业服务，积极探索老旧小区物管创新模式。为切实推进地区住宅区物业管理，街道以汽轮七村小区为试点，积极推行社区管理委员会与小区业委会联合管理小区物业的新模式。采取物业费收一点、小区停车位收一点、街道贴一点等方式，对老旧小区进行绿化和美化，安装门卫电动起落护栏和小区技防摄像探头，积极提升老旧小区物业管理水平。

望海楼街探索老旧小区居民共建自治管理新

近两年来，河北区望海楼街道办事处针对辖区内一些老旧小区规模小、住户少、收费低，物业公司退出而影响和谐社区建设的状况，探索出了小区自治管理之路，取得良好效果。辖区内涌现出了金田花园小区、春柳公寓小区、金兆园小区、金波里小区等一批自治管理小区。目前这些小区环境质量不断提升，邻里关系日趋和谐，基本实现了文化型、平安型、和睦型、环保型的小区创建目标。 燕山街道辖区内老旧小区居多，以燕山小区为例，该小区113栋居民楼，共有5260户13603人。其中很大一部分是上世纪八十年代初一些单位自建的职工住宅楼，后因改制、破产等原因成为弃管楼，结果导致小区环境日显脏乱，盗窃案件时有发生。针对这种情况，街道两委班子经多次研究，提出支持小区自治管理的四条举措：一是建立党组织覆盖小区，在小区内成立党支部、党小组，把160名党员组织起来，在小区自治中承担起组织、引导和协调工作。二是成立小区业主委员会，选择老中青15名志愿者为业委会成员，制定了治安、卫生、财务、车辆四项管理制度和一个自治公约。三是制定社区建设三年规划和年度实施计划。四是街党工委将小区党建工作、街道办事处把小区管理分别纳入各自重点工作范围，明确专职科室全力抓好，并列入年度考核。

业委会受肯定居民主动缴费

金田小区于2009年4月1日实施自治管理之初，就致力于解决社区管理的一些难题，刚开始大多数业主持怀疑和观望态度，收缴管理费用时有难度，15名业委会成员就带头缴纳了一年的“公摊费”(物业费)，带动了部分积极分子缴费。利用这笔启动资金，重点解决了4个难题：完善了小区照明设施和防盗设备;使小区停车位由80个增加到120个，基本解决了停车混乱问题;解决了小区污水外溢;成立“街道服务窗口”，对业主反映的屋顶漏雨等问题进行登记，并及时协调相关部门解决。业委会成员的工作效能，赢得了小区居民的理解和信任，激发了居民“小区是我家，共建共管靠大家”的积极性。许多居民开始主动缴纳“公摊费”，在2010年度的收费中，299户业主除不在小区居住的3户外全部按规定缴了费。

居民志愿服务社区和乐融融

更为关键的是，业委会成员大部分在单位担任不同职务，他们在工作之余投入社区管理，不收取任何报酬，一些居民被这种志愿精神打动，也自发加入到小区管理中来。比如一名居民志愿承担起了小区的电控设备管线、电缆等维修工作。90%以上的家庭参与每月末周日不开车、每月一次楼栋和院内卫生清洁等公益行动。如今居民参与自治的意识不断增强，自治活动不断丰富，小区自治管理效果不断提升。

狮山街道大力整治环境 老旧小区幸福指数提升 中广网珠海8月1日消息 地处老城区，市政设施残旧，居住环境落后，大多数老旧小区没有正规物业管理公司，这是狮山街道辖区存在的实际问题。在这次我市实施的“净畅宁美”行动中，如何让老旧小区尽快“变身”，狮山街道围绕“破难题、出亮点”的目标，全力进行整治，成效明显 新建的街心公园、整洁的老街老巷、补种的绿树绿草，居民的积极参与，这些即可说明一切。

近日，记者先后走访了南香里小区、幸福街、南厦三街等处，切实感受到了老旧小区、老街老巷环境的明显变化以及居于其间的居民幸福指数的提升。 大力整治环境难点黑点

老旧小区、背街小巷除了公用设施、设备老化问题在近些年来凸显外，环境的脏乱差经常遭到居民的诟病，曾经有人形容珠海的城市环境是“脸面挺干净、耳后藏污垢”。

为此，狮山街道通过深入摸底，首先将辖区363600平方米的背街小巷保洁面积纳入财政，为辖区环卫保洁全覆盖打下坚实基础。根据实际情况，该街道逐步分批将原先无物业管理的老旧小区和背街小巷区域移交清扫队保洁，，像香柠一街、胡湾路外围开放式住宅等效果就比较明显。

同时，狮山街道大力整治辖区背街小巷环境卫生难点。据了解，实施“净畅宁美”行动至今，街道每周坚持组织社区、辖区单位、清扫单位、清扫队人员进行集中清扫行动，各社区也结合实际发动辖区单位开展环卫清扫活动，重点对开放式老旧小区、背街小巷等环境卫生薄弱区域进行全面整治和清理。

行动至今，该街道共修复破损路面并进行硬底化近6000平方米，疏通地下管网并改建垃圾池4个，补种树苗156棵，新建街心公园1个。 街道社区联动群策群力

在小区环境改善的基础上，保持和巩固整治成果，社区力量不可小觑。

“在南香社区有这么一支主要由党员义工、退休老干部自愿组成的近百人义工队伍，进行市容环境监督、治安巡逻、对困难人员帮扶、开展活动等内容。”南香社区居委会书记程海珍说，每天安排有2个班巡逻，上午9点至11点，下午3点至5点。在巡逻的过程中发现问题及时向物业公司、居委会、派出所汇报，同时对环境卫生实施监督，并配合清理。

义工王素文介绍，义工队员无论是刮风下雨都坚持巡逻，小区环境的改善让他们的行为得到了居民的认可。 狮山街道党工委书记欧阳雄鹰告诉记者，街道已争取到资金，下半年将在南香社区推行居民自治、开展社区特色互助服务，即在南香里小区建立南香社区自治服务站，以社区自治为核心，在培育社会组织上下功夫，充分调动社区居民自我管理、自我服务的积极性，着力打造民主自治、管理有序、服务完善、文明祥和的新型社区。