老旧小区整治样板社区

2023-01-14

第一篇：老旧小区整治样板社区

老旧小区综合整治室外工程规划方案

大慧寺路8号院综合整治室外工程规划方案

大慧寺路8号院综合整治室外工程整体施工规划思路主要依据现场实际调查情况及相关设计、勘探文件来进行施工改造规划。

一、室外工程道路路面调查情况及改造建议：

(一)调查情况

1、道路面层：现况路面为混凝土路面及沥青混凝土路面，路面局部存在破损情况。

2、道路宽度:主路宽5m--8m;部分楼前道路宽度1.9m--4m。

3、道路路缘石：路缘石存在损坏，主路路缘石高出路面尺寸不一致。

4、道路坡度：道路纵坡、横坡和原有雨水篦子之间存在反坡现象，在雨季容易造成路面积水。

(二)道路施工改造建议方案

1、道路改造建议及原因分析

(1)改造建议：原有道路改造施工采用旧路加铺沥青混合料面层施工工艺进行施工，面层采用AC-13沥青混凝土;新扩建道路采用设计图纸要求参照12BJ1-1路20做法。

(2)原因分析：采用上述方法改造施工从技术上属于旧路改造，技术方法较成熟;从质量上借助原有面层作为基层，符合设计强度;从施工进度上沥青混凝土摊铺完成后能在较短的时间内达到通行目的，减少影响居民出行时间;从经济方面上考虑能节省大量资金。

2、道路宽度确定方法及原因分析

(1)宽度确定：按原有路面宽度进行施工;新扩建道路宽度定为4m。 (2)原因分析：原有道路宽度符合相关设计及消防要求;新扩建道路宽度主要考虑满足消防设计宽度不小于4m的要求。

3、道路路缘石改造建议及原因分析

(1)路缘石改造建议：对所有路缘石进行更换，重新栽设施工。

(2)原因分析：现场路缘石破损较多且标高不一，为了使新栽路缘石离新修路面距离符合设计规范并达到与新修路面一致的效果而进行全部更换施工。

4、道路坡度做法及原因分析

(1)道路坡度做法：在路面施工时纵坡坡度的确定主要依据雨水收集口位置来进行设计，小区道路纵坡按照0.3%进行施工(分段设置);横坡为两面坡，坡度按照1.5%进行施工。

(2)原因分析：小区原有道路年久失修，部分存在下沉现象，造成原有雨水收集口与道路存在反坡状况，故对小区纵坡、横坡重新调整设计。

二、室外工程现况管线调查情况及部分管线改造建议

(一)调查情况

1、现况地下管线主要有电力、弱电(监控)、燃气、热力、给水、污水。

2、根据勘探单位提供的地下管线相关数据，各种管线在多部位存在交叉现象，其中污水管线埋深最大。

3、院区多个路灯杆根部存在锈蚀现象。

4、院区安防监控摄像头和安防电气线路已经出现老化或者无法使用。

(二)管线施工改造建议方案

1、强电(路灯)管线及路灯杆改造建议及原因分析

(1)强电(路灯)管线及路灯杆改造建议：对现况埋地管线路灯电缆全部更换;小区路灯杆全部换新。

(2)原因分析：小区内路灯及路灯杆损坏较多，并且多个路灯杆根部存在锈蚀情况，从小区行人安全方面考虑必须进行更换。

2、弱电(监控)管线改造建议及原因分析

(1)弱电(监控)管线改造建议：弱电管线采用地下布设穿线套管方法进行施工，并在相应位置加设检查井;监控线缆全部换新。

(2)原因分析：从小区整体形象和安全方面考虑，弱电管线必须入地。 3其它管线施工改造建议及原因分析

(1)其它管线施工改造建议：考虑新增雨水管线为无压管线，施工过程中未知情况较多，特别针对有压管线进行改移施工。

(2)原因分析：雨水管线遇有压管线阻碍要遵循“有压管线让无压管线”的施工原则进行施工。

三、新做雨水管线施工及选材建议

(一)雨水管线位置、埋深确定

1、雨水管线现场施工位置主要参照《大慧寺路8号院综合地下管线探测图》、《大慧寺院区管线平面图0710-布局》及现场实地详细调查和后期施工中采用探坑先行的原则进行。

2、雨水管线埋深以管顶覆土500mm以上才能用机械进行碾压的原则进行确定，设计先从雨水端头井位置开始，初始管径为300mm，管材下部100mm砂垫层，最终确定初始开挖管线沟槽深度不能少于1000mm。

(二)雨水管线坡度选择

1、雨水管线坡度选择根据相关排水管道设计规范确定，φ200管排水坡度定为4‰，φ300管排水坡度定为2.5‰，φ400管排水坡度定为1.5‰，φ500管排水坡度定为1.2‰，φ600管排水坡度定为1.0‰。

2、考虑到原有地下管线种类较多，雨水管线排水坡度的选择根据现场实际施工情况进行微调，φ300管--φ600管的排水坡度调整范围1.0‰--3.0‰。

(三)雨水管材及雨水井材质的选择

1、雨水管材选用HDPE双壁波纹管。

双壁波纹管主要具有以下优势：抗压能力强，摩阻系数小、通过能力强，施工便捷、重量轻、易安装、节省施工时间，化学稳定性佳、使用寿命长。

2、雨水井采用目前流行的塑料检查井。塑料检查井的主要优点：

(1)耐酸碱腐蚀耐老化、使用寿命长。 (2)安全环保，密封性好，防渗漏。

(3)均匀沉降、抗压能力强。管道与井座柔性连接，管道与井座的粘土共同运动、很好的解决了传统检查井与塑料管道连接所产生的不均匀沉降问题，有效防止地面塌陷。

(4)施工方便快捷。采用分体组装结构、井筒可现场切割、调整，适应各种安装深度要求，有效降低成本，大大提高施工进度，缩短工期是传统检查井的10-20倍以上;并可全天候施工，砖砌检查井和其他水泥砖砌井与之无法相比。 (5)高效排水。内壁光滑流畅，设有导流槽，污物不易滞留，减少了堵塞的可能，有着出色的排水性能，雨污排放率是传统检查井的1～3倍。

(6)重量轻，易于运输和安装，性能可靠，承载能力强;适配性强品种齐全，可任意调节井筒高度及在筒体上打孔，调节方向，满足工程安装的一切需求。 (7)综合造价低，维护费用少，比传统检查井更具优势;可以回收循环利用，有着巨大的社会效益。 (8)、密封性能好、防渗漏。

四、活动广场、景观绿化、停车位分布现况调查及改造建议

(一)调查情况

1、小区活动广场功能基本能满足居民活动需求，在景观协调上有待提升。

2、小区住宅楼前绿化层次感不强，草坪绿化较少，略显突兀。

3、原有停车位在数量不足，造成小区车辆在主要消防车道上停放;部分停车位位置设计不合理，距离住宅太近，影响居民日常生活。

(二)改造建议

1、活动广场改造建议及原因分析

(1)活动广场改造建议：在活动广场中心位置增加喷泉设施;在活动场所周边扩大草坪面积;增加夜间景观照明。

(2)原因分析：增加喷泉设施可以达到中心游园和文化活动相结合的目的，并且喷泉用水可以利用雨水收集池中的雨水，真正做到节能减排;扩大草坪绿地使居民活动感官空间更大，更加舒适;增加夜间景观照明是为了给居民营造一种温暖、舒心的效果。

2景观绿化改造建议及原因分析

(1)改造建议：设备用房西侧道路与5#住宅楼部位道路顺直，减少原有拐弯道路角度，改造后原有停车场保留部分停车位，增大设备用房西北角部位绿化面积，具体改造范围参照总平面布置图;在1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、9#楼增加电梯一侧部位改为铺装道路加绿化，铺装道路与小区道路顺接，绿化主要采用草坪加小型花木(月季、迎春、丁香)，具体改造内容及范围参照总平面布置图;2#楼西南角部位垃圾清理完毕后，改造为小型花坛，南侧位置改造为绿地;3#楼北侧道路较窄，因采用沥青路面铺装较为困难，所以此处全部采用透水砖铺装，具体做法参照12BJ1-1路5;4#楼与5#楼之间恢复原有绿化，在靠近4#楼部位建议取消原有停车位增加自行车棚;8#楼东侧与9#楼西侧位置自行车棚取消，增加绿化面积，原有铺装路面改为沥青混凝土路面。

(2)原因分析：采用以上绿化改造建议主要遵循“绿化结构合理、层次分明、功能多样、和谐统

一、以人为本”的原则。 3停车位改造建议及原因分析

(1)改造建议：小区原有停车位按原有规划留设，停车位位置和数量上进行调整，减少靠近小区主要道路及住宅楼停车位，加强小区地面停车管理措施;采用绿化和停车位相结合方式进行改造，绿化设置采用灌木(黄杨、龙柏、桧柏)绿化隔离带;停车位采用嵌草水泥砖铺设。

(2)原因分析：减少靠近小区主路停车位主要从道路行驶和行人安全角度考虑;采用停车位和绿化相结合方式主要通过绿化带作为停车位分割带来考虑，这样既保证停车位位置又能满足小区绿化率。

第二篇：综合整治老旧住宅小区困难与问题对策

城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治，城市才能和谐发展。作为我国的首都北京，更应该高度重视这个问题，不惜人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制和配套的法规政策，切实把城市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都北京的老旧住宅小区现状谈一些思考和建议。

一、老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性

1.加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。

目前，我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一般建于20世纪90年代以前，约有1580多个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3 。由于受历史的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足首都居民日益增长的住房需求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反差，已经成为首都城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老旧小区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

2.加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区大

1 都先天不足，后天营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响居民出行;私搭乱建挤压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患;小区雨水污水混流，房屋前后下水管道破损，堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安全渡汛，成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治，努力改善住用和环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从首都城区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。

3.加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适和睦的生存空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行;私搭乱建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。

4.加强老旧小区的综合整治是展示首都城市良好形象的需要。

小区是城市的细胞。随着首都城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为展示首都城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到首都城市形象。可以这么讲，没有老旧住宅小区居住面貌的根本改观，提升首都城市内涵和整体形象就是一句空话。从已完成综合整治并实行规范管理的老旧住宅小区情况看，都达到了整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了首都现代化的城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示首都城市形象锦上添花。因此，我们在加强社会主义精神文明建设、创建文明城市和现代化国际大都市的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。

二、老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题

1.老旧住宅小区管理现状。一是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”，如房屋外墙粉刷面起壳风化;内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明;多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理;小区道路老化，路面破损甚至没有路灯;绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低，高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，造成很大的消防安全隐患。二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”

3 现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。几乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑，一些个人、单位、街道未经规划部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出;有的小区由于没有围墙和门卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多方面的原因，房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多，甚至是“三无”人员聚居地。三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设臵过少，有的地方甚至是空白。大多数小区原有公建配套设施规划配臵比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府加大了投入改造力度，部分老旧住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况，需要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。

2.老旧小区综合整治必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以承担这项任务的，必须条块结

4 合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的合力，才能确保老旧小区整治工作的强力推进。二是整治经费的筹措问题。首都城市老旧小区1000多个，整治经费动辄数亿元。如果全部由政府或部门承担，财政将无力承受，如果全部由企业承担，既不现实也不合理。再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化，因此，不能再揪住开发单位或原产权单位不放，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲臵土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。三是综合整治完成，后续管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，政府应通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对老旧住宅小区整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。同时，要让广大街道、社区干部懂得，老旧住宅小区的维修养护及其他管理服务也应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位工作，把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强监督管理。否则，整治成果将前功尽弃。四是一些相关部门或单位的利益调整问题。整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广大

5 业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府对老旧住宅小区综合整治的社会效益。

三、老旧住宅小区综合整治的对策和建议

采取渐进式，逐步推进试点的方式，实施和加强老旧住宅小区的综合整治是一项顺民心、得民意的利民工程。针对当前面临的许多困难和问题，笔者建议采取如下对策：

1.发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区综合整治。对老旧住宅小区整治进行整体规划，制定专项计划，列为“折子工程”。按照政府组织、居民参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，延长房屋使用寿命，改善房屋使用条件。老旧住宅小区整治每年由区(县)提出计划，编制预算，并组织街道(乡镇)具体实施。要进一步加大投入，安排专项资金，保证整治资金来源;同时，要积极引入市场机制，调动社会资金、力量共同参与老旧住宅小区整治。

2.政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。老旧住宅小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常设领导机构，作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规划方案，研究落实产权产籍清理、整治资金筹措、小区硬件设施建设等重要事项，解决工作进展中出现的困难和问题，确保老旧小区综合整治顺利进行。

3.因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制，保持老旧住宅小区综合整治成果。老旧居住小区整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合老旧居住小区特点的管理模式、机制，杜绝整治后的反复情况，保持整治成果，从根本上改变老旧小区的居住环境。政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血”，更在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手，引导小区提升自己的“造血”功能;在管理模式上，可以根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求情况照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施相对独立，较为完善，又有一定规模的老旧小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业企业，对小区进行物业服务。对于不具备实行物业企业服务条件的小区，可以由社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同的约定提供服务和收取报酬。也可以由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务。

4.加快完善相关配套政策和法规，为老旧住宅小区综合整治工作提供政策和法规保障。对新建小区，国家和地方都有各种建设、管理方面的法规条例;但对老旧小区综合整治及后续管理，各地均没有具体的法律规章和管理办法。从近几年全国各地对老旧住宅小区综合整治的经验与教训来看，首都老旧住宅小区综合整治，同样面临与各地类似的重重阻力与困难，不仅需要落实整治的大额资金，也需要治理历史“积淀负债”，如整治势必牵涉到原有利益格局的

7 调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化法律和政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府老旧小区整治工作的社会效益。

老旧小区综合整治并非几个部门简单的短期突击工作就能达成目标，也并非简单对小区面貌予以临时性的修补，而是对旧住宅小区居住秩序与居住环境的修复与重建。这样一项综合系统的整治工程，需要制定相应配套的政策和规范性文件来加以规范，需要制定相应的完整周密而又科学的整治方案，需要建立一个统一的指挥和配合管理机制，才能有效推进。

总之，要通过对北京市老旧小区的综合整治，把“老旧小区”建设成为一个个各具特色的环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区，建设成为首都居民的幸福家园。

第三篇：海淀区老旧小区综合整治实施方案

为改善老旧住宅小区居住环境，提高群众生活水平，保障人民群众生命财产安全，根据•北京市实施†中华人民共和国节约能源法‡办法‣、•中华人民共和国防震减灾法‣、•北京市“十二五”时期建筑节能发展规划‣、•北京市“十二五”时期首都城乡环境建设规划纲要‣、•北京市房屋抗震节能综合整治实施意见‣、•北京市既有非节能居住建筑供热计量及节能改造项目管理办法‣，结合海淀工作实际，制定本实施方案。

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“人文北京、科技北京、绿色北京”发展战略，以实现“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”为目标，坚持以人为本、安全第

一、统筹兼顾、综合治理，深入推进老旧小区综合整治工作，着力维护居民生命安全，着力改善居民生活环境，着力营造宜居生态环境，为建设宜居平安海淀和中关村国家自主创新示范区核心区创造良好的环境。

二、工作原则

(一)整体规划，突出重点

统筹部署和规划改造方案，集中精力分阶段实施，重点改造大街两侧、社会影响较大的小区，改造安全隐患严重、弱势群体聚集区域的小区。

(二)统筹兼顾，综合改造暂停老旧小区正在进行的专项改造，结合实际情况，建立各老旧小区综合整治台账，统筹抗震加固、简易楼、节能及热计量、供热、用电、供水、雨污水等改造内容，实行综合改造，以减少入户次数，降低改造扰民影响。

(三)严格标准，构筑精品

制定老旧小区综合整治工作流程、改造路线、技术标准，并按照综合整治内容分类分项制定施工标准和验收规范，加强工程监管，严把设计、质量关，严格验收条件。

(四)以人为本，遵从民愿

老旧小区综合整治采取产权单位或居民申请制，充分尊重广大业主的改造意愿，通过政策引导、宣传和细致的思想工作，充分发挥产权单位、物业公司、居委会、业主委员会作用，调动业主积极性，与业主签订综合整治自愿协议，避免粗暴强行改造，造成社会不稳定。

三、组织保障

(一)成立老旧小区综合整治领导小组

成立“海淀区老旧小区综合整治领导小组”，区长任组长，主管城建、城管、街道、镇、维稳工作的副区长任副组长。成员单位为区住房城乡建设委、区委宣传部、区发展改革委、区财政局、规划海淀分局、国土资源海淀分局、区市政市容委(区交通委)、区农委、区社会办、区维稳办、区信访办、区房管局、区监察局、区审计局、区水务局、区园林绿化局、区质监局、区环保局、区城管监察大队、海淀交通支队、公安海淀分局、海淀消防支队、区政府督查室、区残联、区环卫中心、区房屋土地经营管理中心、各街镇，邮政、电力、电信、燃气、自来水、排水、热力、有线电视等单位。

(二)成立老旧小区综合整治指挥部和分指挥部参照2008奥运环境整治模式，成立“海淀区老旧小区综合整治指挥部”。区住房城乡建设委负责统筹、协调指挥部日常工作。各领导小组成员单位抽调专人到指挥部工作。

指挥部总指挥：区住房城乡建设委主任(负责综合整治工作的全面指挥)。

指挥部副总指挥：区发展改革委主管副主任(负责综合整治项目立项、评估等工作);区住房城乡建设委主管副主任(负责非节能居住建筑节能改造及综合整治工作统筹协调等工作);区市政市容委主管副主任(负责综合整治项目公共设施及环境整治等工作);规划海淀分局主管副局长和区住房城乡建设委主管委员(负责简易楼改造等工作);区房管局主管副局长(负责抗震节能综合改造等工作);区财政局主管副局长(负责综合整治项目资金筹措、拨付和监督管理等工作)。

指挥部下设8个工作组：

1.综合组(负责会务、文件收发、统计、信息报送及统筹协调各组之间工作)。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区房管局。

2.计划组(负责调查、鉴定检测、编制总体及工作计划)。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区房管局。

3.工程前期组(负责勘察设计、资金测算、立项、招标等相关手续办理)。组长单位为规划海淀分局、区发展改革委、国土资源海淀分局、区住房城乡建设委、区市政市容委。

4.工程指导组(负责工程技术指导、检查、验收及工程资料管理)。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区园林绿化局、区水务局。

5.宣传维稳组(负责信息搜集、宣传报道、维稳工作)。组长单位为区委宣传部、区维稳办、区信访办。

6.政策研究组(负责研究整治后的运营管理政策)。组长单位为区房管局、区市政市容委。

7.资金管理组(编制资金使用计划、统筹资金筹措、拨付及监督管理)。组长单位为区财政局、区审计局。

8.督察组(负责对综合整治工作进行督促检查及行政监察)。组长单位为区政府督查室、区监察局。

老旧小区综合整治实施主体为各街镇和区房屋土地经营管理中心。各街镇和区房屋土地经营管理中心要设立分指挥部，由各单位行政一把手负责指挥，抽调人员专门负责此项工作。各专业公司与各分指挥部对接，协助开展综合整治。综合整治任务一旦确定，参照市里模式，由区政府与各街镇及区房屋土地经营管理中心签订责任书。

四、职责分工

(一)综合整治领导小组

根据市、区政府要求，定期召开会议，研究相关政策，制定实施方案和工作计划。听取综合整治指挥部和各分指挥部关于综合整治工作情况汇报，协调解决老旧小区综合整治实施过程中的重要问题。

(二)综合整治指挥部

负责指挥调度我区老旧小区综合整治日常工作，制定综合整治工作流程、改造路线、技术标准、规范，对综合整治工程提供技术支持。协调各街镇和区房屋土地经营管理中心，把握工程进展，确保工程质量，组织改造工程检查验收等。

(三)各街镇及区房屋土地经营管理中心分指挥部负责在区综合整治指挥部的统筹安排下，制定本指挥部辖区工作方案，具体组织落实辖区内老旧小区综合整治工作。负责辖区内老旧小区综合整治调查摸底工作。积极做好综合整治工作的日常宣传和辖区居民的动员、维稳工作，确保综合整治工作落实。

(四)区发展改革委

负责对综合整治项目概算进行核定，将项目纳入政府投资建设方案。建立便捷的立项程序。

(五)区财政局

负责落实区级资金，并协助市级补助资金对口责任单位协调市有关部门落实市级补助资金。制定综合整治专项资金使用管理办法。

(六)规划海淀分局

按照审批权限，办理综合整治工程规划审批手续，并对设计方案和审批内容进行监督。

(七)国土资源海淀分局

负责综合整治工程涉及国有土地和集体土地使用手续办理工作。

(八)区住房城乡建设委

负责对综合整治工程的检测、鉴定、施工、监理单位执行法律法规、工程建设程序和工程建设标准的情况进行监督管理。

(九)区城管监察大队

负责制定老旧小区违章建筑拆除方案，开展违法建设整治工作。

(十)海淀消防支队

负责对老旧小区改造中涉及的消防车通道、消防水源、消防设施和建筑外保温材料的燃烧性能的改造工作，依照现行国家技术标准和强制性规范进行监督管理。

(十一)区残联

负责对老旧小区综合整治中涉及到的无障碍设施建设制定相关标准。

(十二)其他各成员单位

协助做好本单位正在进行的老旧小区改造数据梳理和移交工作;配合开展职权范围内的老旧小区综合整治其他相关工作。

五、主要工作任务

(一)抗震加固改造对全区1980年以前建成抗震防灾能力差的、具有改造价值的居住建筑进行抗震加固，在进行抗震加固同时进行节能、热计量改造、平改坡，视情对室内外管线进行改造。

(二)既有居住建筑节能改造

对全区1980-1990年建成的既有居住建筑进行外墙、屋面、外窗、单元门和热计量改造。视情对室内外管线进行改造。

(三)简易楼改造

对全区抗震等级低、配套设施简陋、居住环境差的简易楼进行全面改造。

(四)环境整治

按照•2011年北京市老旧小区平房区环境整治工作意见‣要求，主要包括：

1.美化建筑立面。依据•北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定‣要求，清洗粉饰建筑楼(墙)体外立面，清除屋顶积存物，清除门窗不干胶贴字，及时清理小广告。

2.拆除私搭乱建。拆除违法建设、逾期临建;拆除破旧建筑;拆除废弃线网、废弃线杆、废弃烟囱;规范广告牌匾。

3.补建绿化植被。应在绿地中留有适当供市民活动的场地和设施;绿化欠完整、树木缺株的要补植;绿化以人为本，不阻挡行人通行，可进入绿地设臵齐备完好;做好拆除后的环境建设，对裸露土地及时进行绿化。

4.清理乱堆物料。清理大件废弃物及房上杂物、清理卫生死角等;清理清运生活垃圾和建筑渣土;楼道(街道)、休闲场所、道路等公共区域环境整洁，无积存垃圾、无乱堆物料、无设施破损。

5.改造老旧管线。对老旧管线进行改造，原则上应先地下后地上;完善雨污水管线，改善路面排水设施;各种井盖、雨蓖应当与路面齐平、保持完好。

6.完善公共设施。修整破损道路，保持道路畅通;翻修自行车棚，根据小区、平房区内及周边地区条件，合理设臵机动车停车位;完善无障碍设施;完善公共照明等市政设施;增补必要的消防设施。

(五)老旧供热管网设施改造

按照•北京市老旧供热管网设施改造方案‣要求，老旧小区供热管网设施改造内容包括：

1.供热设施改造：大型区域锅炉房的供热系统、配电系统、水处理及环保系统的更新改造;热力站更新换热器、水泵、阀门、管道、过滤器、仪表等设备，补水系统及附件保温改造，加装控制系统(如气候补偿器)、流量或压力平衡设备、计量表、调速泵等节能设备。

2.供热管网改造：在管网更新项目中要改变敷设方式、重新敷设更换新管网、加装平衡阀及楼栋热量表;在管网改造项目中，更换保温、补偿器及阀门等设备、加装平衡阀及楼栋热量表。

3.户内采暖系统改造：更新采暖设备、用户直管改跨越管，加装温控阀，使户内采暖系统具备温度调控条件。

(六)电网配电设施改造主要对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的配电室、变压器、开关柜、线路及电表计量装臵等配电设施进行改造，部分楼房需要同步实施楼内线改造。

(七)其他

应业主单位申请，对部分有条件的老旧小区进行停车楼建设、更新补建信报箱、加装无障碍设施和电梯等。

六、实施步骤

(一)启动准备阶段

1.召开全区动员大会，形成正确舆论导向

2011年12月下旬召开全区动员大会，部署工作，提高认识，把此项工作当作一项重要的政治任务来抓，当作一项重要的民生工程来抓，定位要高，要求要严，责任要明，工作要细，思想要稳。充分利用广播、电视、报刊、网络等手段，加大舆论宣传，形成正确的舆论导向，让全区人民和驻区单位充分了解综合整治的意义和好处，积极配合支持工作。

2.组建工作组，开展调查摸底工作

由于老旧小区既有专项改造内容繁杂、进度不一，为了便于统筹安排，从2011年12月下旬至2012年1月上旬，由区综合整治指挥部组织各分指挥部，进行全区老旧小区调查摸底工作，摸清底数，研究政策。按老旧小区名称建立台账，做到底数清、情况明。根据综合整治任务量拟定总体和工作计划、测算改造费用、编制实施方案。

3.下发工作任务，制定属地工作方案在做好调查研究基础上，以区综合整治指挥部名义制定各任务书，下发到街道、镇和区房屋土地经营管理中心，并由区政府与各街道、镇及区房屋土地经营管理中心签订责任书。2012年2月上旬，各街道、镇及区房屋土地经营管理中心根据辖区内老旧小区的具体情况制定综合整治方案和维稳工作方案。

(二)组织实施阶段

各分指挥部负责统筹组织辖区内老旧小区综合整治工作。市、区政府直接投资的项目，实施主体为各街道、镇和区房屋土地经营管理中心，要严格按照相关规定办理相关手续。产权清晰，且产权单位有出资改造意愿的项目，实施主体为产权单位，由产权单位按照相关建设程序办理相关手续。对产权单位按要求改造并通过验收的项目，政府视情给予一定奖励。

优先选取大街两侧、社会影响大、安全隐患重的小区进行综合整治，改善小区环境。要在党的十八大召开前树立一批综合整治典型，积极推动我区老旧小区综合整治的全面实施。力争用5年时间把辖区内老旧小区全部改造完毕。

(三)总结验收阶段

区综合整治指挥部对照工作台账和任务指标，对街道、镇、区房屋土地经营管理中心的任务完成情况进行检查验收。验收过程中可邀请相关专家和被改造小区居民代表参加。对于未完成综合整治任务或改造工作未达预期效果的，限期整改。将综合整治阶段性成果及时上报区综合整治领导小组和市主管部门，不断总结工作经验，完善长效机制。

七、工作机制措施

(一)综合协调和集体研究决策机制

完善综合整治领导小组会议制度，加大协调力度，促进老旧小区综合整治工作开展;重大问题通过集体研究决定，提高综合整治工作决策的科学化水平。

区综合整治指挥部每月组织召开一次工程进度质量调度例会，各分指挥部对辖区内老旧小区综合整治整体情况进行汇报，对于改造过程中存在的困难和问题，由区综合整治指挥部进行协调推进，并及时向区综合整治领导小组和市主管部门提交工程进度和质量报告。

(二)工程监管机制

建立工程监管机制，加强对改造项目的跟踪与管控，严格履行项目申报、审批等手续，依法开展工程招投标工作，加大资金使用和项目监管力度，严把质量和安全关，确保工程质量和施工安全，合理安排工程进度，保证工程按时完工。鼓励国有施工企业讲政治、重民生，积极参与老旧小区综合整治。

(三)宣传维稳机制

区综合整治指挥部和各分指挥部以及各产权单位，要以维护社会稳定、争取居民配合为目标，对老旧小区综合整治开展全面宣传，重点突出综合整治前的舆论引导、改造过程中的阶段报道和改造后工作成效，并加强信息报送，及时总结，积极推广典型经验，营造良好的综合整治舆论氛围。

(四)长效管理机制

区综合整治指挥部要组织研究改造后小区电力设施、供热管网设施、新增电梯、新增停车位等资产的归属和运行管理办法，并及时移交相关职能部门，落实运行维护管理职责，确保综合整治成果，将综合整治工程建设成为得民心、见长效的民生工程。

七、工作要求

(一)提高认识，加强领导

老旧小区综合整治是一项系统工程，涉及面广、任务艰巨，各单位要把老旧小区综合整治作为改善民生、实现可持续发展的重要任务，进一步统一思想，选派精干人员充实综合整治指挥部力量，深入推进老旧小区综合整治工作，并逐步形成以区综合整治领导小组为决策主体，指挥部为管理主体，街道、镇、房地中心及产权单位为实施主体，社区积极参与的综合管理模式。

(二)积极稳妥，维护稳定

老旧小区综合整治涉及结构、墙体、屋面、门窗、供热、用电、管道等多个方面，会给居民日常生活带来不便，难免出现居民不理解、不配合的现象，各街道、镇、房地中心及产权单位要认真制定综合整治工作具体方案和应急工作机制，妥善处理综合整治过程中出现的矛盾和问题，消除不稳定因素，确保综合整治过程中的和谐稳定。

(三)细化方案，保障进度

由于小区改造内容不尽相同，每项改造工作时间要求不一，各街道、镇、房地中心及产权单位要根据每个老旧小区的实际情况，制定具体实施计划，对每一个老旧小区、每一项改造内容制定工期表，明确目标、严把进度，保质保量完成各阶段工作任务。

建平县老旧住宅小区整治改造实施方案

我县城区现有老旧住宅小区30个(包括弃管小区)，区内住宅楼101栋，建筑面积约49万平方米。由于这些住宅小区建设时间较早，配套设施建设不齐全，当时又未建立专项维修资金制度，长期无人管理，造成房屋共用部位和配套设施失修失养严重，环境脏、乱、差，居民生活不便等问题。为加强老旧住宅小区环境综合整治，为居民创造良好的生活环境，提升城市文明形象。根据•关于印发†朝阳市老旧住宅小区整治改造实施方案‡的通知‣(朝政办发„2011‟17号)和市政府对县政府工作目标考核的相关要求(今年我县的整治改造任务为15万平方米)，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

老旧小区整治改造工作以“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以进一步提升和推进我县住宅小区总体水平，提高整体人居环境质量为目标，以治理小区环境“脏、乱、差”，完善小区功能为重点，对城区老旧小区进行全面整治改造，基本形成基础设施齐全、整洁优美、秩序井然的人居环境。

二、工作目标

老旧小区整治改造工程从2011年起至2015年止，在5年内全部完成。改造工程应在城区统一规划的前提下，综合考虑小区房屋建设年限、建设位臵、建设规模、小区环境等条件，有计划的逐年分批实施改造。对已列入新城区规划拆迁范围的老旧住宅小区不在改造范围之内。2011年将计划改造小区3个，建筑面积约178000平方米。

三、整治改造内容

综合考虑目前老旧各小区存在的主要问题和不同情况，确定各小区整治改造项目主要包括：

(一)小区面貌改观工程

1、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法建设;

2、清理房屋外墙、楼道内乱堆乱放杂物以及各类小广告;

3、整治“脏、乱、差”，取消垃圾道，居民生活垃圾实行袋装化。

(二)房屋共用部位修缮工程

1、维修屋面防水以及落水管;

2、对房屋外墙及楼道内墙面进行维修和粉刷;

3、对房屋台阶、楼梯踏步、扶手、散水坡和雨篷进行维修。

(三)基础设施改造工程

1、住宅与商业网点混用的排水管线重新分设;

2、清掏、维修排水管线和化粪池，排水检查井井盖维修，必要时可增设或更换;

3、更新老化严重的供电线路，供暖、供水和供气管线;

4、安装和修复楼道灯、路灯、庭院灯;

5、安装和修复小区安防监控设施、车辆出入管理设施;

6、维修或翻新小区内的破损道路、硬覆盖，小区围墙、大门等，有条件的小区可适当增加停车位。

(四)居住环境完善工程

1、对具备条件的小区，完善绿化设施，增建公共绿化地，合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗;

2、整治改造小区周边街、巷道路环境。

四、实施步骤

(一)调查摸底、拟定计划阶段(4月末之前)。各街道办事处按照总体改造计划，进入各小区摸底调查，落实改造工程的具体小区，统一上报到县物业管理处，经住建局审核后，申请县政府立项改造。

(二)成立业主自治组织和征求意见阶段(4月--5月)。对已列入改造项目的小区，由所在街道办事处和社区在物业管理处的指导下组织成立业主大会，并选举产生业主委员会。由县物业处牵头，就改造方案向业主委员会和社区居委会征求意见。

(三)确定方案、组织实施阶段(4月--11月)。县老旧住宅小区整治改造领导小组办公室负责改造工程的设计、施工和大宗材料的采购工作。并负责施工过程中，施工企业与社区、业主间的协调、配合工作。

(四)竣工验收阶段(11月-12月)。改造工程竣工后，实行二级验收。首先由县物业处组织街道办事处、社区和业主委员会或业主代表进行初验。初验后，由县老旧住宅小区整治改造领导小组办公室组织相关部门进行竣工验收，并准备迎接市房产局的全面验收，对改造规模大，投资额高的项目上报市参加 “朝阳市市民满意改造工程”的评选活动，同时组织审计工作。

五、资金的筹集和管理

(一)老旧小区改造资金本着“政府投入为主、社会集资和业主出资为辅”的原则筹集落实。

(二)老旧小区整治改造工程按建筑面积折算，单位造价应控制在每平方米20元。具体标准可根据各小区实际改造内容来调整。

(三)县财政负责对小区改造预算、竣工决算进行的审核。在资金使用过程中，县财政、审计部门负责进行全程监督，对违规使用的严肃追究责任，确保专款专用。

六、责任分工

为加强此项工作的领导，成立由政府县长任组长、常务副县长为副组长、相关部门为成员单位的建平县老旧住宅小区整治改造领导小组，负责整治改造工程的组织领导工作。领导小组下设办公室，办公室设在县物业管理处，具体负责整治改造工作的协调、指导、督查和日常管理等工作。

此次改造工程的实施主体为县住建局，各相关部门应按照各自职责协调，加强指导和监督。

(一)各街道办事处组织社区负责本辖区老旧小区的摸底调查，填报改造项目计划，组织成立小区业主委员会，组织居民讨论整治改造方案，协调解决改造工程中的各类矛盾纠纷，参加改造工程竣工的初验，落实小区改造后的物业管理等工作。

(二)县财政局负责改造工程项目的工程预算、竣工决算的审核，将改造资金列入财政预算，并按工程进度拨付改造资金等工作。

(三)县住建局所属单位规划处负责老旧小区是否在城区规划的审核工作;市政处负责对老旧小区周边的街、巷、路灯、道路等环境设施的整治改造工作;环卫处负责老旧小区地下垃圾池(或垃圾清运点)的建设和完善。

(四)县综合执法局负责老旧小区内违章建筑的拆除工作。

(五)县环保局负责对老旧小区内餐饮、娱乐场所和工业生产等产生的环境、噪声污染及扰民现象进行整治。

(六)县审计局负责整治改造工程在实施过程中的资金审计工作。

七、工作措施

(一)老旧住宅小区的整治改造是惠及百姓的民生工程，是提升我县城市文明形象的主要举措，涉及面广，施工组织难度大，投资力度高，各部门要提高认识，密切配合，形成合力确保按时保质保量完成老旧小区改造任务。

(二)老旧小区在改造过程中，县物业管理处做好改造工程档案的整理归档工作。要做到改造前、改造中、改造后均留有影像资料，绘制图纸，并标清各项数据，要有监理人员签字验收。涉及到居民的改造项目，要有居民签字认可，共用部位应由业主委员会或社区居委会签字认可。所有资料均应在工程竣工后统一交由县物业管理处存档备案。

(三)严把质量关。改造工程竣工后，县老旧住宅小区整治改造领导小组办公室应按规定程序组织有关部门验收，对达不到验收标准的，责令施工单位返工。县物业处留取工程款的8%作为质量保证金。工程交工一年后无质量问题，由整改办主任签字，向施工单位返还保证金;如出现质量问题，施工单位不履行保修责任的，保证金予以扣留。

(四)监管并举，重在管理。整治改造后的具备规模的小区应根据实际情况，可以采取市场化运作的方式，由业主委员会聘请专业化物业服务企业实施管理;对规模较小、业主不情愿聘请专业化物管企业的小区，要充分发挥街道办事处、社区等自治组织的作用，积极鼓励街道(社区)成立物业管理办公室和物业企业，并将整治改造后的小区和今后弃管的小区统一纳入社区建设，实施统一管理，县政府视情况给予一定的资金补助。

(五)在小区整治改造工作中，各街道办事处、社区要深入小区，做好向居民的宣传工作，争取居民的支持和理解，提高居民主动参与意识，积极参加小区的改造和管理，共建美好家园。

附：

1、建平县老旧住宅小区整治改造领导小组成员名单

2、城区老旧小区基本情况表

3、2011年计划改造老旧小区

为切实搞好我市辖区居民小区的基础建设，提高辖区居民的生活质量，促进社区和谐进步，根据•郑州市人民政府关于印发老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划的通知‣(郑政„2011‟61号)，结合我市实际，特制订本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以改善人民群众居住环境、提升城市管理水平为宗旨，坚持“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，发挥产权人的主体作用，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，建立物业管理全覆盖长效机制，促进我市人居环境的健康发展。

二、目标任务和改造标准

(一)目标任务。物业基础配套设施不健全不完善，缺乏基本的物业管理条件，以及零星分布的老旧住宅小区列入整治改造范围。2012年确保老旧小区物业管理覆盖率达25%，约100个老旧小区、家属楼院，总面积约38.3万m2，其中京城路街道62个，索河街道38个;完成6个老旧小区整治改造工作，分别是京城路街道辖区的泰安小区(11栋楼，335户，总面积5.5万m2)、向阳小区(11栋楼，468户，总面积6万m2)、花园街小区(24栋楼，864户，总面积12万m2);索河街道辖区的绿苑小区(9栋楼，234户，总面积4.5万m2)、教委小区(6栋楼，124户，总面积3万m2)、民政小区(15栋楼，455户，总面积7.3万m2)。

(二)改造标准。针对区域整合后老旧住宅小区存在的管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等问题，要根据小区不同情况因地制宜进行整治改造，把长期困扰老旧住宅小区居民安居乐业的基本问题逐步解决到位，达到“八有”或者“四有”要求。基本内容为：1.改造、疏通上下水;2.整修路面;3.改造供电设施，维修、增设路灯;4.合理设臵非机动车库(棚)，因地制宜设臵小区机动车停车场地;5.封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭;6.配建监控房，完善视频监控设施;7.拆除小区违法建(构)筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施;8.合理配臵小区绿化;9.合理配建物业管理用房和社区管理用房，老旧小区物业管理用房按照物业管理区域总建筑面积1‰的标准建设，总建筑面积低于2万平方米的按照不低于20平方米标准建设，社区管理用房按每百户10平方米的标准配建，不足100户不配建;建成后进行简单装修，水、电可以独立计费，满足基本办公和生活要求;10.规范设臵小区总平面示意图、门牌号;11.安装邮政信报箱。

三、管理模式

2012年纳入物业管理全覆盖范围的老旧小区、家属楼院以社区为单位按照相对集中、便于管理、整合后物业管理区域建筑面积以不少于3万平方米的原则，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的物业管理，达到全覆盖目标。

(一)专业化公司进驻。按照专业化、市场化的要求，在市物业管理主管部门指导下，在辖区街道、社区居委会的组织下，成立业主大会，由业主大会或社区居委会选聘物业服务企业，提供专业物业管理服务，达到“八有”要求。

(二)后勤式管理。由房屋管理(产权)单位负责，对本单位家属院楼院实施过渡性物业管理，引导和鼓励房屋管理(产权)单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务，达到“八有”要求。

(三)社区介入。对暂不具备专业化管理条件、业主委员会未组建成立的，由社区居委会组织力量为小区居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道实施区域整合划分，可选择专业公司进驻、分项委托服务、组织区域内低收入人员从事服务等方式为小区提供基础性的有偿物业服务，达到“四有”要求。

四、改造程序和项目验收

(一)宣传发动，营造氛围(2012年1月-3月底)。老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。各街道及有关部门通过利用横幅、宣传栏进行宣传，并要制作宣传版面在列入改造计划的小区进行长期宣传，大力宣传整治改造和物业管理覆盖工作的重要意义。把整治改造给居民带来的好处具体化，把整治改造后和引入物业管理的效果直观化、形象化，推动整治改造工作顺利开展。各街道要积极发挥疏导、协调作用，引导辖区居民树立大局观念，配合好整治改造和物业管理覆盖工作。

(二)指导成立协调委员会或业主委员会(2012年2月20日-4月30日)。市物业管理领导小组办公室指导各街道物业管理办公室以及相关社区，组织拟改造小区和纳入物业管理全覆盖计划小区成立业主委员会或者协调委员会，合理划分小区物业管理区域，街道负责组织协调业主委员召开拟改造小区业主大会完成整小区整治改造预算30%的资金筹集。

(三)因地制宜制订改造规划方案(2012年3月20日-4月20日)。由市城乡规划部门负责制定拟改造6个小区的改造规划方案，市住房和城乡建设部门依据改造方案制定预算方案，由各街道组织市房管、公安、城乡规划、住房和城乡建设、发展改革、城市管理、原产权单位、拟改造小区业主委员会共同评审，并在拟改造小区进行公示，公示结果报市物业管理领导小组办公室备案。

(四)组织施工建设阶段(2012年5月1日-10月31日)。按照改造规划方案要求，由街道负责，市房管、住房和城乡建设、城市管理等相关部门配合，完成6个拟改造小区违法建筑的拆除和杂物的清理清运工作;街道牵头进行整治改造工程招标，市房管、住房和城乡建设、拟改造小区原产权单位和业主委员会代表参与，对招投标结果在拟改造小区公示;公示无异议的，街道负责监督组织施工建设进度，按照施工进度申请改造资金，完成6个老旧小区改造工作。

(五)竣工验收阶段(2012年11月1日-11月20日)。由街道牵头，市房管、公安、城乡规划、住房和城乡建设、城市管理等部门和原产权单位参加，实施检查验收工作，并报市物业管理领导小组办公室备案。市房管、街道协助小区业主委员会选聘物业企业进驻小区，建立长效机制，实施正规化物业管理。

(六)物业管理检查考核(2012年11月21日-12月20日)。市物业管理领导小组办公室对各街道完成老旧小区物业管理基础设施整治改造工程和物业管理覆盖工作进行检查考核。

五、强化监督管理，确保工程质量

物业基础设施整治改造和管理覆盖事关广大居民的切身利益，反映政府形象，要加强领导，明确责任，强化监督管理。

(一)资金管理及拨付。市物业管理领导小组办公室协调相关部门组织做好城区老旧小区改造项目资金拨付工程施工建设、竣工验收。城区老旧小区改造资金实行专户管理，专款专用。并实行改造工程进度拨付制度，改造施工企业工程进度达到50%拨付单项总量资金的30%，工程进度达到80%由街道拨付拟改造小区业主自筹的30%部分，工程全部完成经验收合格后拨付单项总量资金的30%，剩余10%资金作为质保金1年后无质量问题拨付。市各有关部门强化资金使用跟踪监管，确保整治资金用好用实。

(二)强化现场管理。街道对老旧小区改造项目要落实专人负责，实行工程招标和监理，加强对现场施工队伍的监督检查，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。

(三)倡导业主参与。在老旧小区改造项目的监督管理上，大力倡导业主参与，确保业主、居民的“知情权、参与权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务和职责。

六、具体工作要求

(一)加强组织领导，明确工作职责。为确保整治改造和物业管理覆盖工作取得显著成效，各街道要成立物业管理工作机构，加强组织领导，落实工作措施;市政府相关部门要主动配合整治改造工作，履行物业管理和整治改造工作中的责任;水、电、气、暖、消防、电信等相关单位要按照职责同步完成整治改造中的对应任务，并依据相关政策优惠或减免整治改造所需费用;市政府督查办要把整治改造和物业管理覆盖工作列入重要工作内容，实施全程督查;各相关单位要按照市政府的统一部署，各司其职，协同配合，共同解决、妥善处理整治改造工作中出现的问题，确保整治改造和全覆盖工作有序推进。

(二)完善工作机制，提高整治成效。整治改造和物业管理覆盖涉及面宽，业务性强，要从项目实施开始，采取有效措施，加强管理，提高整治成效。

1.实行目标管理。街道要严格按照市本方案组织实施整治改造项目，对确有特殊原因需要调整方案、增减项目的，报市物业管理工作领导小组办公室予以确认和调整。

2.坚持规范运作。为实现公开公平和规范运作，整治改造和物业管理覆盖工作实行统一评定方案、统一整治标准、统一组织验收、统一决算审计。

3.实行专报制度。各街道物业管理办公室要制定工程进度计划安排表，及时反映整治改造工程进度，开工、竣工比例，并将统计报表和信息简报每月25日前报送市物业管理工作领导小组办公室。

(三)加强监督管理，严肃工作纪律。老旧小区整治改造项目实施进程中应加强监督管理，坚持公开透明，严格程序，严明纪律。整治改造资金，实行专款专用，严禁截留、挤占和挪用;定期对资金管理和使用情况进行监督检查，发现问题，及时纠正，严肃处理;同时，对弄虚作假、虚报瞒报、套取、贪污、挤占、挪用、截留整治改造资金、建筑质量不达标以及组织配合不力完不成整治改造任务的，一经查实，将追究相关负责人的责任。

老旧小区环境综合整治实施方案

老旧小区环境综合整治工作是“暖房子工程”的一项重要内容，为了又好又快地完成此项工程，切实改善老旧小区基础设施条件和生活环境，适应现代化城市建设与管理的需要，特制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面落实县委、县政府“暖房子工程”会议精神，巩固国家级卫生城成果，创造舒适、整洁、安全、方便的居住环境。

二、整治范围

在充分征求相关单位、社区和业主委员会意见的基础上，结合我县老旧小区实际情况，以满足居民最基本最迫切居住需要为目的，充分考虑我县老旧小区投诉多、问题多、环境脏乱差的现状，遵循轻重缓急的原则，确定整治范围为工行小区、教委小区、水利农电小区、自来水小区、庆余小区、人大小区、国税小区、县医院小区、劳建小区、防腐厂小区等10个小区。

三、整治项目

绿化工程、硬化工程、亮化工程、美化工程及环境改善工程。

四、整治内容

(一)工行小区。整修混凝土道路300平方米;增辟绿地、栽植树木1180平方米;建休闲凉亭1座;安装休闲木椅4个;建庭院灯9盏;安装健身器材6件;规划停车位40余个;粉刷门式房400平方米;补建楼道灯196盏;粉刷楼道8180平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(二)教委小区。整修混凝土道路130平方米;铺设方砖100平方米;建休闲凉亭2座;补建楼道灯119盏;粉刷楼道4970平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(三)水利农电小区。整修混凝土道路3200平方米;栽植、修剪树木6000平方米;建休闲凉亭1座;铁栅栏粉刷20延长米;建路灯6盏;维修排水管线70延长米;规划停车位30个;砌边石100延长米;补建楼道灯140盏;粉刷楼道5840平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(四)自来水小区。整修混凝土道路1000平方米;铺设方砖800平方米;维修花坛2座;清运垃圾170立方米;粉刷铁栅栏230延长米;粘贴外楼梯瓷砖120平方米;补建楼道灯86盏;粉刷楼道3700平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(五)庆余小区。整修混凝土道路1400平方米;粉刷门式房2700平方米;补建楼道灯140盏;粉刷楼道6000平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(六)人大小区。补建楼道灯35盏;粉刷楼道1600平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(七)国税小区。整修混凝土道路950平方米;粉刷仓房240平方米;卫生清理120立方米;补建楼道灯98盏;粉刷楼道3000平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(八)县医院小区。铺设方砖1070平方米;修剪树木1000平方米;卫生清理150立方米;规划停车位20个;补建楼道灯154盏;粉刷楼道6430平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(九)劳建小区。仓房外抹灰、粉刷涂料3500平方米;铺设方砖150平方米;清理排水沟55延长米;污水井加高8座;补建楼道灯77盏;粉刷楼道3300平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

(十)防腐厂小区。整修混凝土道路9400平方米;铺设方砖8130平方米;清理违章建筑20处;安装路灯18盏;安装健身器材50件;建排水沟450延长米;补建楼道灯340盏;粉刷楼道9800平方米;安装防盗监控1套;清理散乱布线。

五、整治标准

道路平整且与小区外道路连接，界、边石、方砖铺设完整，围墙、栏杆无缺损，封闭或半封闭住宅区;绿地面积增加;路灯设施、楼道灯齐全;无违章建筑，无散放垃圾，无堆放杂物，环境美观;管线布线整齐划一，无安全隐患;居民有休闲、健身器材。

六、工作要求

(一)成立组织机构。为加强领导，明确责任，充分发挥各部门的职能作用，成立由相关部门、单位组成的老旧小区综合整治工作领导小组。

(二)职责分工。

县财政局负责国家和省补助资金的及时拨付和使用监管。

县政府督查室、县监察局、安监局负责老旧小区环境综合整治工作实施过程中各环节工作的监督检查，并制定具体监督检查方案。

县发改局负责老旧小区环境综合整治工作工程项目的立项、审批，向上争取国家和省对改造项目的补助资金。

县审计局负责对国家和省、县各级补助资金使用情况的审计和监督。

县住建局负责工程实施中相关政策、规划、计划的制定以及工程项目建设的推进、监管和各成员单位协调、调度工作。

县公安局、城市管理监察大队负责老旧小区环境综合整治工作推进过程中工程秩序的维护，处理解决妨碍工程建设的各种障碍物、违章建筑的移除。

镇赉镇工作组负责组织督促小区成立业主委员会或组织业主自治，或选聘物业服务企业，建立落实长效管理机制，高度重视老旧住宅小区改善之后的后续管理。社区设臵专人专职负责落实老旧小区整治后的物业管理工作。

县电力、通讯、广电网络等有关部门负责进行本行业及本相关工作任务的落实。

(三)实施主体。针对老旧小区改造项目比较分散、工程量不能准确预测的实际，聘请专业部门进行资金测算，监理和施工单位通过招投标的形式确定。

(四)改造资金。计划改造的10个老旧小区，整治面积共15.15万平方米，改造资金454.5万元(计划每平方米30元，此费用为工程估算资金，以财政、审计部门审计后的资金数额为准)。资金来源主要有以下几个方面： 1.申请国家和省奖补资金。

2.列入县财政支出预算，在“暖房子”工程项目资金中列支，或从城市维护费中列支。

3.公共事业经营单位承担，供电、供气、广电及通讯等设施的更新改造，各经营单位可以直接承担相关工程，也可以承担相应数额的资金。

4.原产权人或居民自筹。根据受益人负担人相一致的原则，由受益居民承担。共有部位和共用设施设备维修改造，需要个人合理分担，个人负担部分可以以更换维修专用专有设施设备和现金出资等多种方式分担。已经缴存的物业专项维修资金，可以从个人分户账中拨付。原产权单位在责任范围内适当承担补建和维修责任或缴纳相应数额的资金。已售公房房屋维修和改造可以使用房改时售房单位缴存的物业专项维修资金。

(五)改造时间。2011年8月初至10月末。

七、后续管理

老旧小区综合整治后，根据小区实际情况，应采取专业化管理，巩固改善工程成果，维护良好的居住环境，通过业主自治、街道和社区组织等多种方式实施物业管理，制定公约、管理规章、议事规则，优化社区服务功能，建立长效管理机制。

八、工作安排

老旧小区环境综合整治是“暖房子工程”重要项目之一，时间紧、任务重、标准高。各相关部门、单位要切实加强协调与合作，各司其职，各负其责，形成合力，认真落实各项工作，确保按时完成老旧小区环境综合整治任务。

第四篇：安徽省老旧小区(环境)综合整治技术导则

本整治方案基于《安徽省老旧小区(环境)综合整治技术导则》上做出规划设计，整治过程中应遵守该导则并参照执行。

为加快推进安徽省老旧小区环境综合整治，改善老旧小区居民的生活环境和居住条件，提升城市形象和文明程度，制定本实施导则。

第一章小区(环境)综合整治的重要性

一、老旧小区改造范围

(一)2000年12月31日以前全部建成交付使用;

(二)建筑面积达到5000平方米以上;

(三)未列入近五年旧城改造和棚户区(危旧房)、城中村改造计划;

(四)小区土地性质为国有;

(五)房屋标准成套。(建议80年代以前的单体建筑不参加改造)

二、老旧小区的现状特征

我省城市和县城中符合上述条件的老旧住宅小区尚有5100多个，建筑面积约1.2亿平方米，涉及150万户居民。在这些老旧住宅小区中，居住拥挤，小区道路破损，排水不畅，绿化水平低，配套设施不全，停车场地、公共服务和休憩活动场所普遍缺乏的小区4473个，占86.8%。此外，经排查存在安全隐患的老楼危楼110万平方米，占0.92%;未达到节能50%的建筑面积为1.02亿平方米，占85%;未进行无障碍改造的建筑面积为9871.3万平方米，占82.3%;抗震能力不足的建筑面积4987万平方米，占41.6%;无厨卫配套设施的建筑面积1692万平方米，占14.1%。早期房屋建筑普遍未达到节能设计建造要求，无障碍设施缺乏，环境质量普遍较差。随着保障性安居工程的实施，需要改造的棚户区、城中村的住房问题逐步解决，大量现存的老旧住宅小区问题日益突出，已成为城市居民安居的主要矛盾和“短板”，急需进行整治改造提升。

第二章小区整治指导思想

一、指导思想

围绕新型城镇化试点省建设主线，突出人的城镇化为核心，以改善民生为重点，结合“两治三改”三年专项行动，着力解决我省城市老旧住宅小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、环境质量较差等问题，改善居住条件，提高居住品质，优化城市人居环境。

二、小区整治主要目标

力争在“十三五”期间，基本完成我省城市和县城老旧住宅小区改造提升工作，老楼危楼安全隐患基本消除，老旧住宅小区配套设施进一步完善，居住综合环境明显改观。同时逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

三、小区整治指导原则

(一)坚持以人为本、安居惠民。把人的需要放在突出地位，立足小区居民最关心、最迫切的实际需要，改善居住环境，提升居住品质。

(二)是坚持试点示范、统筹推进。突出示范引路的方法，每个市县都要结合实际分类开展试点，在总结试点经验做法的基础上，逐步推开。

(三)是坚持整治改造为主、兼顾提升改造。各地重点组织对老旧住宅小区进行以水电气讯、市政道路排水、绿化环境、停车场等设施进行整治改造，兼顾“适老化”和节能等提升改造。

(四)是坚持多管齐下、合力推进。充分调动区、街道和社居委积极性，有效动员组织单位参与，凝聚各方合力，有序推进。

(五)是坚持规范要求，严格实施。切实加强项目组织实施管理，抓好项目设计、招投标、施工、监督和验收环节，严格控制工程造价和变更，规范实施。

第三章小区整治主要内容

一、完善基础设施

(一)修建小区道路

1、设计标准

路面设计标准轴载为BZZ-100KN，设计车速≤20km/h，交通等级为轻，设计年限10年。

2、道路形式及范围

(1) 本小区道路(单元入口路除外)均采用沥青路面;

(2)本小区单元入口路、人行道及停车坪均采用红色透水砖铺装路面;铺装样参见附图

3、新铺路面结构组成和材料要求结构(1)小区沥青路面做法参见附图

压实度、强度要求：沥青上、下层压实度≥96%;沥青混合料动稳定度，上面层改性沥青≥2800次/mm,下面层(普通沥青)≥1000次/mm。水稳碎石：压实度≥94%，7d抗压3.0～3.5MPa; 结构(2)人行道透水砖路面做法参见附图

强度要求抗压Cc35，抗折≦Cf35，防滑R3，相应抗滑指标BPN≥65。结构(3)停车场透水砖路面做法参见附图

强度：抗压Cc50,抗折≦Cf50，防滑R2防滑指标BPN≥70。

透水砖路面和停车场，透入底基层的水必须封住，必须在底层夯填粘土，有条件铺在缘石外侧预埋排水、收水的透水管，接入附近雨水井最好。 C20砼必须采用透水砼，技术要求7d抗压≥15MPa，28d抗压≥22MPa，空隙率18-22%。其配合比：42.5石灰岩水泥，集料：水泥：减水剂：水=5:1:0.0075:0.25。另外，水稳碎石的透层油PC-2乳化沥青，必须在水稳矿压成型后，表面稍变干燥后进行，深度≥5mm，避免透不下去情况发生。其次沥青路面，下封层(稀浆封层)，宜采用ES-2型，厚度6mm，矿料级配见CJJ169-2012路面规范P90页B.3表。粘层油宜采用沥青洒布车喷洒，并选择适宜的喷嘴。气温低于10℃时不得喷洒粘层油。粘层油宜在当天洒布，待乳化沥青破乳、水分蒸发完成，或稀释沥青中的稀释剂基本挥发完成后，紧跟着铺筑沥青层，确保粘层不受污染。

4、施工技术要求

(1)地下水位较高或土质湿软地段的路基的压实度达不到规定时，可采用晾晒、换土、石灰处理、设置砂垫层、砂桩等措施。

(2)路基填土不得使用腐植土、生活垃圾土、淤泥、冻土块和盐渍土。路基填土不得含草、树根等杂物，粒径超过10cm的土块应打碎。路堤基底原状土的强度不符合要求时，应素土压实。

(3)管、涵顶面填土厚度，必须大于30cm方能上压路机。管道沟槽、检查井、雨水口周围的回填土应在对称的两侧或四周同时均匀分层回填压(夯)实。填土材料宜采用砂砾等透水性材料或石灰土。车行道下的管、涵、雨水支管等结构物的埋深较浅，回填土压实度达不到规定的数值时，可掺灰处理。

(4)土基回弹模量E ≥25MPa(沥青路面)，E ≥35MPa(砼路面)，E ≥20MPa(人行道)，若实测值小于设计值，应采取补强、固化等处理措施。 (5)水泥稳定碎石施工应符合规范规定，具体如下：

1)、配料应准确，洒水、拌和均匀，应严格控制基层厚度和高程，其路拱横坡应与面层一致。

2)、应在混合料处于或略大于最佳含水量(气候炎热干燥时，基层混合料可大1%~2%)时进行碾压，直到达到下列按重型击实试验法确定的要求压实度(最低要求)。

3)、水泥稳定土结构层应用18~20t三轮压路机和振动压路机碾压， 4)、水泥稳定碎石基层施工时，严禁用薄层贴补法进行找平，施工应该避免纵向接缝，

5)、必须保湿养生，不使稳定土层表面干燥，也不应忽干忽湿。养生期一般为7天。

6)、为了减少基层裂缝必须做到三个限制：满足设计强度的基础上减少水泥用量;在减少含泥量的同时，限制细集料、粉料的用量;根据施工时气候条件限制含水量。具体要求:水泥剂量不大于5.5%，集料级配中0.075mm以下颗粒含量不宜大于5%，含水量不宜超过最佳含水量1%。 (6)粘油层铺设要求: 粘层油的洒布应满足下列要求

粘层油采用乳化沥青在基面验收合格后，方可进行粘层油的洒布。洒布前，应认真检测乳化沥青的质量，合格后方可进行施工。沥青层之间粘层油的洒布量为1-0.6L/m ，不能污染环境。

5、其它

(1)老旧小区环境整治工程的原则为：不改变原有高程系统。因原有室内外高差已经确定，不宜增大纵坡，施工时尽量保持原有高程系统。

(2)施工时需严格按设计图纸要求施工，并满足国家、省市有关施工验收规范，确保施工质量。

(二)小区给排水管网整治

1、给水管网整治：

(1)按防火规范要求增补小区室外消火栓 (2)完善小区水表出户率达100%。

2、排水管网整治

(1)调研小区现有排水现状，会同市政排水办确定小区雨、污水市政接口位置。 (2)制定雨污分流排水方案：拆除现有混凝土排水管、窨井、雨水口，清通所有单元楼污水出户管、化粪池，对小区污水系统进行翻新设计.，新增小区雨水系统。室外排水管均采用HDPE双壁波纹管，管材应符合国标GB/T18477.1-2007和GB/T19472.1-2004的要求，管材环刚度等级为S2≥8KN/㎡;雨、污水检查井采用砼模块检查井。

管道基础和接口：HDPE双壁波纹管管道基础采用砂基础，接口采用橡胶圈接口。采用球磨铸铁井盖。机动车辆行驶和停放的道路、场地采用重型井盖;非机动车道、人行道、绿化带采用轻型。 (3)屋面雨落水管更换

单体楼原有接阳台排水的雨水立管保留、并改为阳台排水管，破损部分更换，断开与原有雨水斗的连接;新增屋面雨落水管一套，与原有雨水斗相连，所有雨水立管及阳台排水管全部入地、分别接入雨污水管网，连接管管径为De315更换破损落水管;原有接阳台洗衣机排水管接入小区污水管网。

(三)、小区电气整治

1、路灯照明系统：

(1)小区内增加路灯照明系统，采用高效节能的荧光灯，防眩光灯罩，保证照度的均匀性并有效限制眩光。

(2)修整更换楼道灯：现状大部分住宅楼道灯老旧损坏，整治建议修整。 (3)增设充电桩：有条件的小区预留电动汽车充电桩管线。

(四)、改造三表出户管网

水、电、气三表未出户的小区，实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。

(五)、修整规范杆管线设施

修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

(六)、改造新建停车设施

新建、改扩建和整修公共非机动车库(棚)，尽量满足小区内居民非机动车停放需求;整顿机动车库(位)使用秩序，恢复车库停车功能;增设交通标志，选择小区合适区域，划设机动车停放位置;有条件的小区可改建、补建机动车停车位。

(七)更新环卫设施

增设标准化垃圾桶(箱)，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

二、完善功能，提升小区生活环境质量

(一) 拆除小区内部违章建筑

老旧小区违章搭建是指违反行政、民事法律规范或者业主公约等自治规约，在已建成的住宅小区内利用公共部位、公共设施擅自新建、改建、扩建建筑物、构筑物或者其他附着物的行为。对占用小区绿地，堵塞消防通道的违章建筑必须坚决拆除。

(二)改造提升绿化环境

优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物(构筑物)，恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。保留小区原有高大乔木，补种灌木。改造后硬化地面处的树木预留树池。树池做法参见附图

(三) 完善配套休闲设施

维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施。有条件的小区新建休闲设施。

(四)规范文化宣传设施

在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局;合理配置宣传栏、公示牌、广告栏等设施，力求美观整洁。

三、修整小区建筑物

(一)屋面防水整治

1、根据安徽省住房和城乡建设厅《安徽省住房城乡建设厅关于组织力量对房屋使用安全情况开展排查的紧急通知》(皖建房明电【2014】9号)文件精神，在屋面防水施工前，请街道社居委及住户会同施工单位对所有单体楼逐一排查，如发现存在墙体、屋面、楼板开裂等安全隐患现象，暂停施工。立即上报甲方并与设计单位取得联系。

2、施工单位在施工前应对原结构裂缝等缺陷做记录，并通知设计方处理。对发现的影响结构安全的问题，应在评估后确定是否需加固处理。

3、因本小区建设年代久远，甲方一般无法提供各单体楼原始图纸设计资料，施工前现场勘察，多孔板屋面及现浇板屋面做法分别参见附图。图中所涉及的有关单体楼的平面尺寸等数据，仅供参考。

4、防水施工时应注意对屋面原有结构层保护，避免施工对原结构层产生破坏;严禁大锤夯除、机械拆除等野蛮施工，采用人工小锤凿除。

对屋面现有防雷带破损处进行修复，按原防雷网格,屋面设置∅10镀锌圆钢避雷带,修复办法参见国标《99D562》(建筑物防雷设施安装);

5、屋面防水和保温工程施工时，拆除后的垃圾禁止在屋面上集中堆放，应及时清除、外运。

7、屋面防水和保温工程施工时，应先移除太阳能热水器，待施工完毕后重新回位，采用C25砼块料400*400*200(h)用作太阳能支架;太阳能复位安装距女儿墙不得小于1.5m，做法参见附图。

8、屋面原太阳能水管应按单元统一收集 ,采用半面直径为160的UPVC雨水管,固定于住宅外墙面，参见附图。

9、屋面施工时需注意不得破坏住户雨棚及外晒衣架等; 屋面施工时需注意对屋面原有违规搭建及废弃杂物等的拆除。

10、屋面水落管全部更换，破损雨水斗更换，施工详见01S302第5页87型水落管及配套落水斗，承插口、泄水管、管箍等均采用硬聚氯乙烯材料(PVC-U)。

11、高跨屋面落水管出口处的底跨屋面上，设400*400*40的C20混凝土接水管(水簸箕)。

12、屋面人孔盖板及其配套装置均新做，做法参照国标11J930第J24页-1(H=400)。

13、屋面防水施工时应按屋面做法要求，分步实施，确保楼下住户不得有渗漏，并做好防水处理及防范措施。

14、屋面防水施工时，新旧混凝土连接处，应凿毛并清理干净。

15、屋面施工时，应做好建筑周边的安全防护，以及人行道的防护措施，确保施工及行人安全。

16、下水管道通气管伸出屋面部分，若有损坏应做好修复处理，以免影响使用。

(二)整治提升建筑物外观

1、小区建筑物外墙饰面均重新粉刷，做法参见附图。

2、对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。

3、增设空调冷凝水管，每单元增设4根De50的UPVC排水管，长度实际测量。

4、所有外墙雨水管更换为UPVC排水管，管径为De110，原有雨水斗保留、破损雨水斗更换。

(三)改造提升楼道环境

1、所有单体楼的楼梯道墙壁重新粉刷，做法参见附图。

2、小区原有楼道灯老旧损坏，修整更换新型节能灯(带灯罩)。

3、小区单体楼单元入口处增设成品奶报箱，由建设单位选型。

四、完善公建配套用房

(一) 改造提升配套用房

对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

(二)规范设置公共服务设施

根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。

(三) 配置物业用房

有条件的小区，配置物业管理用房。条件不具备的小区，采取在小区内(或附近)置换、回购房屋等多种方式配置物业管理用房。新配置的物业管理用房，按规定办理报建、验收及产权归属等手续。

五、改造小区技防设施

(一) 实行封闭管理

对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点;零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。

(二) 添置电子防护系统

在小区主要进出口、主要道路交叉口及道路末端安装监控摄像头。监控主机设于小区警卫室内。根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。

(三)完善楼宇安全系统

修缮、添置单元防盗门。

六、完善消防设施

(一) 疏通消防通道

1、改善疏通小区原有消防通道和登高车操作场地，保障消防车辆顺利通行和操作。

(二)增添消防设施

1、按规范要求设置室外消防栓。

2、对原有的已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养。

3、按相关标准在楼道等公共部位和场所配置移动式灭火器材

七、节能改造(有条件小区)

(一)屋面墙体节能改造

有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造，屋面保温改造与屋面防水修缮同步进行。

(二) 建筑门窗改造

有条件的小区住户更换具有节能保温性能的门窗。

八、小区“适老化”改造(有条件小区)

(一) 小区“适老化”改造

居住小区道路、游园、公共场所一律增设无障碍通道等设施。

(二)住宅整楼改造(可行性细节需要协商)

(三) 推广“居家养老”试点(有条件小区)

随着老龄化社会的来临，推广“居家养老”模式，让孤老优抚对象、城市“三无”老人、农村五保老人、中低收入失能或半失能老人老有所养、老有所安。居家养老服务是由社区和社会帮助家庭为居家老人提供生活照料、医疗护理和精神慰藉等方面服务的一种社会化养老服务形式。选择小区配套设施完善，综合配套面积满足要求的小区建立社区居家养老(日间照料)服务中心。