老旧小区管理工作

第一篇：老旧小区管理工作

老旧小区物业管理方案

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律;在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢

失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访 保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复;属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、

建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 (2)积极支持参与社区文化建设。

(3)无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。

(4)避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐;

我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安

置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。

三、管理模式

四、环境清洁卫生管理

五、保安及消防管理

六、公用设备、公共场所等管理养护

七、各种车辆管理

八、消防管理

九、外墙清洗、修补方案

十、物业管理费用构成明细报价分析表

第二篇：老旧小区现场管理制度

工地安全文明施工管理制度

1、施工单位应严格遵守国家及地方政府颁发的安全施工、文明施工等规范、条例，遵守建设单位的现场管理规定。建设单位将不定期邀请有关部门按《建设工程现场文明施工检查评定标准》等要求进行检查，达不到文明工地标准的，建设单位即可勒令其停工整改。

2、施工现场必须按要求设置“七牌一图”，标牌的内容及形式必须符合相关规定要求。

3、施工现场应有恰当的标语和安全警戒标志。标语标牌由施工单位拟定，交甲方现场代表审定批准后付诸实施，切勿乱写乱画以及随意张贴悬挂。

4、施工现场实行封闭式管理，各施工单位制定相应的门岗管理制度并严格执行，施工现场的管理人员、施工人员必须佩戴证明身份的证卡进出，非施工人员不得擅自进入施工现场。证卡由施工单位拟定内容及形式，交由甲方审定批准后实施。

5、本工程施工场地，以该项目总平面红线范围内及临时租用地作为施工场地，施工单位在施工前，必须在甲方规定的区域内布置临设，并将总平面布置图交由甲方审定批准后，方能付诸实施。

6、施工单位在施工现场周边设立围护设施，属临街和居民居住区在建工程的，应当设置封闭式围护设施作业，工地周边50米、出入口100米内无垃圾、污水，保持工地周边整洁。

7、施工现场应确保进出道路通畅、平整、坚实，有回旋余地，施工现场应有可靠的排水措施，施工污水沉淀排入甲方指定的地方，排水系统处于正常的使用状态。

8、施工单位应当按照施工总平面布置图合理布置各项临时设施，堆放大宗材料、成品、半成品和施工机具设备，减少二次倒运与搬迁，不得侵占场内道路及安全防护等设施。建筑物内外的零散碎料和垃圾渣土应及时清理。楼梯踏步、休息平台、阳台处等悬挑结构上不得堆放料具和杂物。在施工作业面，工人操作应做到“活完料净脚下清”。

9、施工单位应重视和加强施工现场的卫生防病工作;职工食堂应符合《中华人民共和国食品卫生法》规定的标准，并办理《卫生许可证》;食堂工作人员必须先体检、培训合格后方可上岗;发现传染病人和疑似传染病人，及时救治的同时向甲方告知。

10、遵守国家有关环境保护的法律规定，采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。

11、严格按照《中华人民共和国消防条例》的规定，在施工现场内建立和执行防火管理制度，设置符合要求的消防设施，并保持完好的备用状态。在容易发生火灾的地方施工或者储存、使用易燃、易爆器材时，应当采取特殊的消防安全措施。贯彻“谁施工谁负责安全、防火”的原则。

12、在施工现场内必须加强社会治安综合治理工作，施工组织设计应有保卫措施方案，落实社会治安综合治理工作责任制;遇有治安突发事件，必须立即向公安机关汇报，不得延误和隐瞒。需要招用外来务工人员的，必须立即按有关规定办理《用工证》、《外来人员就业证》和暂住证。施工现场应明确划分施工区和生活区，严禁在建工程内安排人员住宿，做好宿舍的卫生及安全管理，做到窗明地净，生活用品叠放整齐，并做好宿舍安全用电及消防预防措施。

13、施工单位管理人员及工人在施工现场必须戴安全帽，安全帽的颜色应便于区分;高空作业，必须系安全带，做到高挂低用及牢固，设置必要的警戒;安全平网必须隔层铺设并及时清理，严防高空坠物。所有人员特别是操作工人不得从柱子箍筋上下，钢筋骨架无论其固定与否，不得在上行走，特别是板筋，必须要“安全第一”。

14、施工单位操作工人必须穿着统一的标准建筑背心上班，且必须定时清洗，不得有明显大面积污垢。

15、施工单位在土方开挖中如发现管道电缆及其它埋设物应及时报告，不得擅自处理。在不放坡、挖深超过1.5米的土方施工中必须采取正确的经甲方现场代表批准的护壁措施;外运土方时，应办理“渣土弃置许可证”，并作好周边环境的清洁卫生;在出入口20米内应铺设草垫;在施工中，必须派员清洁污染路面，在施工后必须对路面进行彻底的清洁。如在现场堆码土方，应距离围墙50米，距离操作人员100米以上，垂直堆放高度不能超过1.5米;电缆等管线两侧1米范围内应采用人工挖掘。

16、施工单位在主体及装修施工时，必须作好外架的搭设和安全网的悬挂，其作法应以书面形式在施工前两天上报甲方，经批准后方能实施，脚手架的搭设应遵照《脚手架搭设的安全要求》，特别需注意对只图施工方便随意拆除外架连墙杆及外架基础松动等影响脚手架安全的情况进行监管。

17、施工单位应对现场机具进行正常维护和定期保养。使用垂直运输机械(如塔吊、门字架、吊篮等)，必须有劳动局颁发的使用许可证，方能使用。相邻工地的塔吊，各施工单位应相互协调，制定防碰撞措施，严防发生塔吊碰撞事故。

18、每天施工单位项目经理或责任工长应准时到施工现场，如有急事，应向甲方现场代表请假批准，施工现场应随时有负责人，如施工负责人不在，必须指定有资质的临时负责人。我公司现场代表对其的考核结果，将作为衡量施工单位管理水平的一个重要依据。

19、在夜间施工时，施工单位必须有管理人员值班，管理人员值班名单应上报甲方。

20、在施工前，各施工工长应以书面形式向施工工人作好安全技术交底，并作好文字记录，随时接受甲方现场代表的督查。

21、施工单位必须加强对其现场人员的管理约束，合同履行期间严禁发生任何性质的打架斗殴事件。若施工方人员参与打架斗殴，每发生一次除赔偿由此给建设单位造成的直接经济损失外还需按规定视情况进行罚款1000-10000元。

22、为了维护建设场地周边的花园、环境等公共设施，施工单位必须教育工人爱护一草一木，严禁践踏、污染、破坏。

工地现场质量管理制度

1、施工单位必须按设计图纸，设计变更、规范规程，验收标准、以及地方的有关规定、建设单位要求进行施工和验收，工程质量必须达到优良标准。

2、 各施工单位在开工前，施工现场必须配备合格、齐全的管理人员、建立完善的质量、进度保障体系，且必须有经甲方审查批准的总体施工组织设计和各项专项施工方案;未有针对性的施工组织设计不能开工。

3、在施工过程中，工地上的负责人和技术人员必须向工人进行认真的技术交底，并存有相应的文字记录待查。

4、建筑物在开挖之前，施工单位必须向甲方提供《放线记录》，经甲方现场代表复核字认可后方可开挖。

5、分部分项工程隐蔽验收必须严格执行“三检”制度，经施工单位自检合格后，于正式验收前24小时通知甲方、监理和物业单位，并提供有关合格的资料，验收合格并签字后方可进行隐蔽。经施工单位进行“三检”后的验收项目，在甲方、监理检查过程中若发现三处以上不合格的有权不予验收，同样情况出现三次以上的有权要求更换管理人员。

6、施工单位在验收合格后严禁对合格部分做任何改动，一经发现必须进行重新验收;重要隐蔽部位应通知质量监督和设计单位共同参加验收。

7、甲方、监理对施工质量有疑问，而要求施工单位复测时，施工单位应于积极配合。对隐蔽工程提出质量疑问要求重新检验的，无论建设单位是否进行验收，施工单位都应按要求进行剥离或开孔，并在检验后重新覆盖或修改。检验合格的，建设单位承担由此发生的全部费用并应顺延工期。检验不合格的，施工单位承担发生的全部费用，工期不予顺延。

8、关键工序施工完毕后，须经监理、甲方代表验收合格签字后(施工单位应在验收前向甲方及监理提交三检记录、施工交底记录等资料)，方可进行下道工序施工，直至确认该部分工程合格为止。

9、混凝土浇筑过程中除必须有值班工长外，还必须保证每个工种(如水、电、模板、钢筋等)有人值班。

10、为保证施工质量，施工难点以及容易发生的质量通病的地方，施工单位应先报施工方案经建设单位确认，建设单位可根据实际情况要求施工单位做施工样板(包括砌体、抹灰、涂料、门窗安装、防水、瓷片等)，样板经甲方验收合格后施工单位可按照样板进行大面积施工;砌体工程开始后，施工单位应按建设单位提供的户型图完成砌体和水电定位施工标准间，经建设单位确认后可大面积施工。

11、若施工单位多次不按合同约定施工，或违反正常施工程序、施工工艺进行野蛮施工，或施工质量、安全、环保等达不到有关要求，或施工用材料设备不合规定，甲方有权勒令施工单位暂停施工，施工单位必须立即整改，一切责任由施工单位负责。

12、如因施工单位原因，造成所建房屋面积与施工图不符，由此产生的相关责任与费用由施工单位承担。作为有经验的施工单位，施工单位理应及时发现施工图纸中明显错误或矛盾(如建施图与结施图不符，尺寸错误，照图施工房屋使用功能明显不合理等)并及时告知甲方，若施工单位未及时发现而导致费用与工期损失概由施工单位承担。

13、所有进场材料均需提供材质合格证明文件进行报审，要求送检的材料必须经当地质量监督站认可的试验室试验合格后方能应用于现场，各施工单位应提前做好材料的送检试验工作，并保持相应的质量记录待查，届时若因未及时送检而造成工期延误的，全部责任由施工单位承担。对违反上述规定或虽经甲方许可而中途偷梁换柱者，除责令其返工外，还将视情况处经济处罚5000-20000元。

14、各施工单位应在收到甲方现场代表整改通知后2小时内开始整改，在限期内整改完毕，如有特殊原因的，应以书面形式向甲方现场代表提出，经允许后方可延期。

15、各施工单位在现场使用的混凝土或砂浆，必须按规定使用商品混凝土或商品灰。

16、各施工单位必须做好厨房、卫生间、屋面的防水施工工作，在与物业公司交接房屋时，如发生有渗漏，将按每处处以10000元人民币的罚款。

17、施工单位在现场施工中如遇到现场实际情况于施工图纸不符，需采用变更洽商的形式上报甲方，经同意后方可施工，别更部位施工结束后，在三日内完成该部位竣工图纸。未按要求执行所导致的工程量不清，有施工单位自行承担。

工地现场协调管理制度

1、各单位包括各施工单位和监理单位进场前，应向甲方提供现场各级管理人员及班组负责人的详细名单及联系方式，各项目管理班子人员名单，经甲方考察认定进入施工补充协议，方可安排进场。各单位更换管理人员必须事先通知甲方工程部，甲方有权根据施工和监理单位现场管理人员的实际能力和水平，决定其是否留退。

2、各施工单位进场时必须在现场办公室安装电话或报送手机号，并保证每日24小时畅通，工地有人值守。

3、监理公司人员必须保证每日8小时以上现场工作时间，保证每天24小时通讯畅通。如遇工程施工特殊阶段或紧急施工问题，应保证及时到工地解决。

4、各施工单位应在临设施工前向甲方提交相应临设安排方案，在正式开工前15天应向甲方报送有关施工组织设计，经甲方工程部签字认可后方可进行施工安排，正式动工前一天必须提交开工报告。

5、各施工单位必须服从甲方现场代表的协调安排，服从监理公司的技术指导和监督。

6、施工现场内各单位之间包括建设单位、施工单位、监理单位等所有协调安排事项，均应以书面形式传达，如有特殊情况需立即口头处理时也必须在12小时内完善正规手续。

7、现场所有往来文件均以标准打印文本为准，并妥善保存。如非标准打印文本各单位有权拒绝签收，相应产生的影响和责任由发出方承担。所有发出的文件均应有签收回执。

8、现场内各种往来书面文件、通知，施工单位必须在规定的时间内由甲方认可的管理人员签收。签收后如有异议必须在当日内提出，否则视为认同，并应严格按照文件内规定时限内执行完成。

9、在施工过程中，各单位如有管理或技术问题需协调解决，须立即直接向甲方提出，在经三方协商并得到甲方书面答复后方可按书面决议执行，切忌擅自行事。

10、施工单位制定的各项现场管理制度、条例均不得与甲方制定的作为施工补充协议附件的各项管理制度有抵触或冲突，并应在进场前随施工组织设计报交甲方审核完善后方可执行。

11、经建设单位或监理单位下发通知施工单位认可但不执行将给予500-2000/项.次。

工地现场会议管理制度

1、为了便于衔接，甲方实行现场周例会制度，以及不定期安排临时现场专题会，时间、地点由甲方届时通知，施工单位参加人员必须是项目经理或项目执行经理或技术负责人，所有人员不得无故迟到、缺席。迟到者罚款50元/人，缺席者罚款100元/人。

2、与会人员手机均调为振动或关机，会场中手机不能发出声响，不得在会议场中接听手机，否则罚款50元/人。

3、甲方及监理对施工单位的管理实行目标责任制，即每周例会时由施工单位提出下周计划(包括质量、进度、安全、文明施工)，同时检查本周计划完成情况。配合协调情况、约定事项的执行情况、材料供应情况、违规通报、各种材料、设备准备、重大问题的论证解决等。

4、会议记录由与会各方各自进行记录整理，会议当日之内必须形成正式文本报甲方进行汇总整理。

进度管理制度

1、施工单位进度严格按照合同工期执行：

1.1开工日期：单栋工期以甲方现场代表签发的开工令为准。

1.2施工单位和建设单位双方在确定竣工日期及各项竣工控制工期时，已充分考虑：

A、可能出现的各种规模的下雨、大风、高低温天气、停水、停电、节假日因素。

B、建设单位分包工程的合理工期。

2、各施工单位必须在甲方总体工期控制节点前提下，于每月25日前报下月进度计划，每周工地例会前报上周工作完成情况及下周工作计划。所有报送的进度计划文件必须由项目经理及责任工长签字并加盖项目章。

3、甲方另行安排的刚性进度指标必须按时完成。

4、施工单位上报甲方的月进度计划应按时完成，并参考月进度计划分解成为周季度计划，每周应当按周计划执行。

5、按照合同，以及双方对工期控制节点的约定，乙方无正当理由使工期延误将处于1000-5000/天的罚款。

现场施工临时用水用电管理制度

1、施工单位在工地上统一设置配电房，并指定专职人员负责，任何人未经施工单位项目负责人许可不得私自接近及开启动用。

2、施工单位进入现场需根据自身用水用电量的大小自备水电表，并准确记录起始数字，报交甲方、监理、物业公司现场代表核定。

3、临时水电表安装位置应经甲方指定，不得随意安装。

4、水电线路的敷设应符合施工现场安全管理规范。

5、水电抄表应于每月25日完成并报交甲方现场代表核定，施工单位负责人给予签字认可。

6、按照合同约定，施工单位按时向有关部门缴纳费用。否则造成一切经济损失自付。

第三篇：老旧小区的管理现状123

老旧住宅小区物业管理

摘要：

物业管理近几年发展越来越快，很多新建小区的物业管理相对越来越完善。但那些老旧住宅小区，尽管政府加大对老住宅小区综合整治和推进开住宅小区物业管理的力度，单效果不太理想，难度较大。本文从高档小区到普通小区来讲述现在物业管理的大体情况。重点从旧小区硬件设施，居住人群等方面分析了旧小区物业管理为什么这么难，难在何处，并提出一些可行性方案，及一些自己建议。

关键词：

物业管理，老旧住宅小区，业主，硬件设施，对策

一、物业管理现状

(一)高档小区物业管理情况

(二)普通小区物业管理情况

1、新建小区物业管理情况

2、老旧小区物业管理情况

二、目前物业管理普遍存在的问题

(一)物业管理存在的普遍问题

(二)对策

三、老旧小区物业管理现状分析及对策

(一)老旧住宅小区物业管理分析

1、硬件设施分析

2、居住人群分析

(二)老旧商住两用小区物业管理分析

(三)老旧小区物业管理的对策

1、老住宅小区物业管理方案

2、其他旧小区物业管理方案

结束语：

通过对老旧小区物业管理难问题的研究，发现老旧小区尤其是老住宅小区由于其硬件设施落后，居住人群的特点，导致没有物业公司愿意去接手。即使有物业公司接手，服务质量相对也不会太好等现实情况出发。从国家方面人手，国家应该加大对老旧住宅小区的政策扶持，对于居住在老旧住宅小区居民给予一定的补助等方式减轻物业管理成本，促使物业管理公司愿意接手老旧住宅小区，并且服务有一定的主动性和积极性。从业主方面入手，应该加大对业主的物业管理服务方面的宣传。改善老旧小区物业管理的现状，为我市物业管理发展提供好的环境。

第四篇：老旧小区管理与治理调研报告

关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告

——以天桥湾小区为例

第八组人员：米 妍 卢银萍 陈海涛 代丽艳 王晓丹 执 笔 人：米 妍 陈海涛 PPT 制 作：陈海涛

前 言

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。

基本情况

天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

一、相关概念

（一）、老旧小区

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没

1 有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。

（二）、社区服务

在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。

二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策

（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。

名词解释： 物业管理恶性循环

物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。

针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座

2 谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（二）小区物业管理的突出问题及对策

社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理

多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。

1.治安管理问题

由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。

2.车辆道路管理问题

严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商

3 量安排值守人员，但由于资金问题未果。

为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。

3.环境维护问题

长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。

近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了2名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。

4 4.违法建设问题

由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。

5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。

三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议

（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。

（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。

5 街道物业督导中心主要职能

1、物业危机应对

本辖区居住小区发生物业服务停止或者其他重大、紧急物业管理事件需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项时，启动物业危机应对机制， 对不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处及时向区政府汇报，请示对小区物业危机启动办事处、住建委、公安局三方协作接管机制。

2、指导业主成立业主大会和选举业主委员会

对居住小区占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向督导中心书面申请成立业主大会的，由督导中心负责进行成立业主大会的全程监督与协助。

3.组织召开物业管理联席会议

督导中心可以组织召开物业管理联席会议。由区房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。 4.建立与公安、城管、消防、工商、住建等部门的沟通协调机制，梳理与小区物业相关的职责分工。在街道层面建立起物业监督巡查机制，对物业管理中存在的各项问题及时解决。其中重点做好以下方面的工作：

①对小区内停车管理不到位的情况，及时检查取证，将信息反馈给消防部门，负责协调对违法行为的查处整治监督；

②协调处理小区内治安环境恶化问题，对小区的治安问题汇总，定期进行治安环境检查，对存在的问题及时联系公安部门进行整治；

③建立小区违法建设巡查机制，定期对小区内是否存在违法建设行为进行检查，对发现的问题及时制止查处，并向督导中心及时上报违法建设报告书，对需要由城管部门查处的及时联系城管部门进行联合执法；

④对物业内的经营项目进行定期巡检，建立起小区经营台账，对存在的无照经营、违法出租等情况，制作违法经营报告书及时反馈给工商、住建部门进行查处，彻底根除小区存在的综治隐患。

（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧

6 小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；根据《北京市物业管理办法》第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。

（四）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题 根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》文件，社区公益事业专项补助资金使用范围主要用于公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。

（五）积极在实践中摸索网格化管理与服务工作，通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。分层次确定公益服务内容，积极搭建服务平台，增进居民之间的互助，促进社区各项事业发展。

一个城市发展水平，一个城市的文明程度，归根到底都要通过作为城

7 市主体的人的形象来体现，最终都具体到社区建设上。天桥湾小区是典型的老旧小区，我们力图通过街道办事处、居委会和小区居民的共同努力全面提升小区管理和服务水平！进一步把服务社区居民、为居民排忧解难、创建人民满意社区作为我们工作的重点，用实际行动拓展精品社区的内涵。

第八调研小组 年6月21日

2012

第五篇：老旧小区物业管理表态发言稿

老旧小区工作表态发言稿

尊敬的各位领导、各位物业公司的同仁：

大家好!

开展“秦淮区住宅物业小区优质服务劳动竞赛”活动，是“两学一做”活动的延展和深入。作为老旧小区物业管理组的代表，白下物业有决心、有信心按照区建设房产和交通局、区总工会的要求，积极参与，紧紧围绕“六比六赛”，团结动员公司职工立足岗位、努力工作，不断提升老旧住宅小区管理服务水平，为积极打造和谐社区建功立业，为全力打造秦淮“微幸福城”作出应有贡献。为此在竞赛中，我们将结合老旧小区物业管理的特点做出以下表态和承诺：

一、增设并固化各项便民服务项目

“群众的需求就是我们的追求”小区物业对已有的便民项目如代收快递、代订牛奶等加强服务。另一方面，结合老旧小区业主需求，针对老小区业主年龄普遍较大，儿女没有时间照顾的特点，新增室内水电维修、管道疏通、搬家服务、垃圾清运、理发预约等多项上门服务，让业主体会到及时、方便、满意，感受到老有所依。

二、检查并消除小区安全隐患

小区内的公共设施，特别是关系居民切身利益及人身财产安全的，管道网络、楼道照明灯、消防栓灭火器等设施，定期维护及时维修，而对于相关的历史遗留问题，物业公司也会责无旁贷并不计得失地予以积极妥善处置。

三、加强小区公共秩序管理

小区出入口做到24小时站岗值勤，每天按规定进行巡逻。老旧小区地少车多，停车难是不争的事实,为小区增设门禁系统，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件应急到位，事发后及时采取相应措施，分析研究，不找出问题症结不放过。

四、改善小区内部环境

面对老旧小区绿化覆盖率仅15%以上的情况，有针对性制定植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作方案，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。老旧小区的业主或使用人喜欢将家中不用的物品摆放在楼道内，废旧自行车舍不得扔一直堆放在车棚内，这不仅影响小区环境，也影响周围业主的正常生活。我们通过与公安、街道城管、社区联合行动，对小区内楼道、车棚杂物逐一清理，小区内的乱张贴、楼道广告定期清除粉刷。为业主创造一个舒适、整洁的居住环境。

五、提高自身队伍形象。

通过这次的竞赛活动，我们要提升工作人员的整体形象，不仅要求他们着装整齐规范，挂牌上岗，还要求他们接待业主时使用文明用语，微笑服务，处理业主反映问题主动热情，耐心周到。坚持热心、细心、耐心、诚心“四心”服务。定期对员工进行培训，加强理论知识学习的同时提高专业技能水平，以优质的服务展现白下物业人真诚为业主的服务宗旨和良好形象。

六、加强与业主的沟通，邀请业主参与监督。

真诚为业主服务、使广大业主满意是公司的第一宗旨，坚持把劳动竞赛活动与打造和谐团队、提高服务质量、提高业主满意度结合起来。加强与业主的沟通，与社区联系定期召开座谈会，掌握业主和使用人的需求，倾听业主的意见与建议，了解物业在管理上的不足，从业主最需要的地方做起，从业主最不满意的地方改起。督促街道、社区成立业主委员会或管委会，让业主真正成为小区的主人参与到小区的管理工作中来。让广大业主切身感受到变化，使业主切实感受到实惠。

各位同仁：劳动竞赛的号角已经吹响，我们将统一思想，提高认识，坚定信心，振奋精神，以本次劳动竞赛为契机，自觉做好物业管理服务，努力提升物业管理技能，积极开展“规范服务、高效服务、优质服务” 踏实认真做好每一项物业服务工作，提高物业服务的人性化、及时性与满意率，进一步发挥公司在推动科学发展、促进社会和谐中的重要作用。

最后预祝劳动竞赛活动取得圆满成功，预祝所有参赛单位取得优异成绩。

谢谢大家。