老旧小区现状

老旧小区现状（共8篇）

篇1：老旧小区现状

老旧住宅小区物业管理

摘要：

物业管理近几年发展越来越快，很多新建小区的物业管理相对越来越完善。但那些老旧住宅小区，尽管政府加大对老住宅小区综合整治和推进开住宅小区物业管理的力度，单效果不太理想，难度较大。本文从高档小区到普通小区来讲述现在物业管理的大体情况。重点从旧小区硬件设施，居住人群等方面分析了旧小区物业管理为什么这么难，难在何处，并提出一些可行性方案，及一些自己建议。

关键词：

物业管理，老旧住宅小区，业主，硬件设施，对策

一、物业管理现状

（一）高档小区物业管理情况

（二）普通小区物业管理情况

1、新建小区物业管理情况

2、老旧小区物业管理情况

二、目前物业管理普遍存在的问题

（一）物业管理存在的普遍问题

（二）对策

三、老旧小区物业管理现状分析及对策

（一）老旧住宅小区物业管理分析

1、硬件设施分析

2、居住人群分析

（二）老旧商住两用小区物业管理分析

（三）老旧小区物业管理的对策

1、老住宅小区物业管理方案

2、其他旧小区物业管理方案

结束语：

通过对老旧小区物业管理难问题的研究，发现老旧小区尤其是老住宅小区由于其硬件设施落后，居住人群的特点，导致没有物业公司愿意去接手。即使有物业公司接手，服务质量相对也不会太好等现实情况出发。从国家方面人手，国家应该加大对老旧住宅小区的政策扶持，对于居住在老旧住宅小区居民给予一定的补助等方式减轻物业管理成本，促使物业管理公司愿意接手老旧住宅小区，并且服务有一定的主动性和积极性。从业主方面入手，应该加大对业主的物业管理服务方面的宣传。改善老旧小区物业管理的现状，为我市物业管理发展提供好的环境。

篇2：老旧小区现状

解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。

要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。

一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。

二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。

三是尝试引入物业管理职业经理人(如注册物业师)，在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。

此外，要借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。解决老旧小区物业管理问题，是巩固创建成果、推动规范化管理的重要举措。选择一家好的物业公司，能够让老旧小区环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。

篇3：老旧小区现状

一、城区老旧小区停车难产生的主要原因

当前, 老旧小区集中的中心城区在停车设施的规划、建设、管理等方面还存在着诸多问题, 亟需解决。

1. 交通规划欠账较多, 停车资源缺乏

由于中心城区老旧小区较多, 原先的小区规划从总体上讲对机动车停车问题考虑不够, 停车位严重不足。一是停车位配建标准不足。由于历史原因, 中心城区很大一部分老旧小区本身未配建停车场;即使是房龄较短的小区, 配建的停车位也远未达到供需平衡的要求。二是公共停车位稀缺。由于中心城区原先设计格局上的限制, 配套的公共停车资源非常缺乏;即使后来临时规划开辟的停车场所, 也有分布不均匀、停车位供给不足等缺陷。

2. 综合协调难度较大, 停车资源利用不足

一是停车资源未充分利用。目前老旧小区现有停车位多为后期改造设置, 由于小区自身内部管理上的不完善, 还存在着停车设施的闲置, 小区内部自有车位尚没有达到充分合理利用等情况。二是综合利用协调难度较大。停车资源错时利用、闲置用地开辟为临时停车场等工作, 缺乏政策保障, 在牵头主体上也并不明确。当前, 主要还是由公安交通部门进行协调, 难度较大且效果十分有限。

3. 小区停车矛盾突出, 道路停车配套有限

夜间和节假日是小区停车的高峰时段, 集中的车辆停放需求, 以及不断增长的车辆保有量, 使得老旧小区内部的停车供需矛盾进一步激化。城内许多房龄较短的小区也存在停车需求在短期内超出配建停车泊位的情况。配建车位的不足和缺口的不断增大, 将很大一部分停车需求都挤向了道路停车, 而道路可利用资源则有限。开辟小区周边道路供居民车辆夜间停放, 确实有利于缓解小区“停车难”问题;但是受城区原本道路条件的限制, 可以被开辟利用的道路停车资源相对有限。

二、破解中心城区老旧小区停车难的对策建议

在当前规划不足、机动车快速增长的背景下, 如何结合实情, 从不同途径入手, 多措并举, 就缓解城区老旧小区停车难、停车乱象问题, 提出几点建议。

1. 内部挖潜, 增加车位供应量

一是在小区内部合理改造现有绿化及景观, 在尽量不影响绿化覆盖等情况下, 通过采用草地式车位、绿化车位等方式增加停车位的供应量。二是通过改变车位的设置方式, 如改变原有的竖列式车位为斜向式车位设置, 以最大限度地提高单位面积泊位供给数量, 在现有停车空间的情况下, 尽量增加停车位的设置。

2. 提升管理, 提高车位使用率

目前许多小区对于内部车辆停放的管理水平还处于粗放的模式, 因而出现了小区内部整体车位供给不足, 但还有车位空置较多的怪相。一要切实提高现有停车位利用率, 提升小区物业管理水平, 改变现有的小区内部车位管理模式, 通过精细灵活的措施来做好小区内部停车管理工作。例如小区内要采用固定加临时的车位管理模式, 特别是单户拥有2辆车及以上的, 不应该都给予固定式的车位。同时, 应鼓励拥有2辆车以上的居民采用自家车辆在单一停车位上前后停放, 这样既能在不增加停车位的情况下增加车辆的停放, 同时也不会产生陌生车辆前后堵车的状况。二要提高小区车辆的信息采集和登记, 保证物业管理部门对小区内部车辆信息的掌控, 便于物业对小区内部停放车辆的灵活管理, 提高小区车位的使用, 尽量避免小区内车位的空置, 尽可能多地消化小区的自身停车供需矛盾。三要优化小区内部通行方式, 尽可能在保证小区主通道通行条件的前提下, 多采用区域性单行道通行方式。这样可以尽可能多地留出空间设置停车位, 也能保证小区有序流畅的通行。

3. 深入协调, 强化周边资源共享

小区停车需求与社会停车需求往往在时间段上存在一定的差别。社会停车需求的高峰期大都在白天, 而小区停车需求的高峰期则往往在夜间, 这就给协调周边单位开放社会停车场供小区业主停放提供了可能。虽然在此过程中, 由于车辆的停放、内部设施的折旧和车辆管理等多个方面会给场所拥有单位带来一定的成本投入, 但是相较于停车场所的空置、小区内部停车收费较贵等方面, 通过收取一定的费用与周边单位共享停车资源, 可以给相关单位带来一定的停车收益。同时, 相较于小区其停车费用较低, 也可以提高车主停放的积极性。但周边资源共享需要街道职能部门、居委、小区物业积极与停车场所有单位进行沟通协调, 化解资源共享的后顾之忧, 提高各单位配合的积极性。

4. 道路开发, 科学配置停车位

道路停车位以其便利的使用性长期以来得到广大车主的青睐, 但由于路面资源的有限性, 导致了该类车位在设置过程中必须特别慎重。同时, 务必充分兼顾其他车辆及行人的通行畅通与安全, 尽可能地降低其设置后对其他交通方式造成的影响。可以通过对老旧小区周边道路网络条件、交通组织和交通流量等情况进行分析, 合理利用支路、背街小巷、建筑物间空当施划夜间临时停车泊位;对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车位供居民停放, 缓解一部分的供需矛盾。

5. 强化管理, 促进车辆规范停放

老式小区周边的道路多数属于机非混合道路, 原本通行路幅有限, 在设置了道路停车位后, 基本只能保持正常的道路交通需要。如果再出现车辆在停车位外违法停放, 乃至于单侧设置停车位后存在另一侧车辆违法停放的, 都将对道路的通行产生很大的影响。一方面, 对于小区周边道路设置停车位的区域需要加强日常的管理, 采取集中整治和加强日常巡逻相结合的方式, 对于比较突出的区域重点进行查处和打击, 形成严管氛围, 促进车辆规范停放。另一方面, 在管理中要结合日常工作情况的汇总整理, 对于长期性占用道路停车位的车辆, 特别是明显处于停驶状态的“僵尸车”等情况, 要及时进行管理整治, 避免车主将公共资源作为私家车位使用, 使道路车位的使用率最大化, 切实发挥缓解小区停车矛盾的作用。

6. 广泛宣传, 提高群众参与积极性

篇4：老旧小区排水管网改造工程研究

摘要：目前，由于社会经济迅速进步，城市排水管网也得到了一定程度的完善。本文分析了非开挖技术在老旧小区排水管道建设及改造工程中的应用，并且对以后一些工程中的类似改造项目进行了研究，以实现技术可行、经济合理的目标。

关键词：非开挖技术；排水管道；工程设计；应用

一、老旧小区排水管网的现状

在我国现阶段，社会经济迅速地发展，这大大地推动了城镇化进程。新建小区随之建设，伴随着小区的建设，市政配套设施，特别是与居民生活密切相关的排水管网随之建设。与之相对应的是，建设年代久远的老旧小区排水管网随着时间的推移，逐渐暴露出一些问题，影响小区居民的正常生活。因此，相关管理部门对辖区内老旧小区进行了排水管道现状的普查，主要对地下管线事故隐患进行排查，辖区内的老旧管线、管线事故多发区段都成为排查重点。通过调查，发现小区内部主要存在以下问题：

（1）现有排水管网建设年代久远，结构老化，排水能力不足。由于老旧小区排水管网建设年代久远，设计标准低、已使用年限较长，并存在私接乱接、管线占压问题，造成管网结构变形、损坏严重，塌帮断盖问题较多，容易造成断管塌陷等事故；随着管道使用时间增加，管道内存在不同程度的淤积，排水管道断面小，造成管道排水能力不足，排水不畅，严重影响居民生活和环境卫生。

（2）污水渗漏，污染环境。由于管道老化、渗漏严重，污水渗漏造成对地下水的污染，对环境保护造成一定的负面影响。通过现场调查、走访小区内居民，发现以上问题已经严重影响了居民的正常生活环境，同时对河道造成严重的污染，也增加了污水处理厂的负担，因此解决上述问题已经迫在眉睫。

（3）现有排水系统多为雨污合流制。老旧小区排水系统多为雨污合流制，每当雨季，大量雨水通过污水管道流入污水处理厂，增大了污水厂处理压力；另一方面，部分污水通过雨水管道直接排入河道，污染了水环境。

针对这一现状，管理部门根据辖区内排水管道建设年代、管道淤积及管道渗漏情况，按照轻重缓急，安排对老旧小区排水管线进行排水改造。

二、老旧小区排水管网改造的重点

（1）对于缺少雨水管道的小区，按现行规范标准，适当新建雨水管道，将小区内的雨水顺利排除。

（2）对于小区内的雨污合流管道，通过分流污水，彻底截断污染源，让污水、雨水按其各自路径分别排入污水处理厂、河道。

（3）对于老化、腐蚀及渗漏的排水管道进行管道改造或修复。

三、合理地选择改造方案

针对项目区排水系统主要存在的三个问题，分别提出解决方案。

（1）现有雨污合流系统的改造方案

现有雨污合流系统管径普遍偏小，每到雨季小区内雨水不能及时排除，经常积水，严重影响居民生活质量。为此提出新建雨水管道的解决方案，将原合流管道作为污水管道利用，同时根据合流管道的破坏程序，决定是否需进行修复或新建。

（2）现有排水系统老化的解决方案

老旧小区多数建设年代久远，当时的建设标准偏低，人民生活水平不高，居民用水量也不大，随着人民生活水平的提高，各种卫生设备日趋完善，原有的排水系统管道管径已经不能满足排水需要。根据现场调查，用水高峰时段许多管道充满度已经达到100%，因污水不能及时排除，每到夏季经常散发异味，居民意见很大。为此提出两个解决方案，一是按照现行排水规范全部重新设计，将现有的排水管道全部挖开、更换，为此需要破坏小区内几乎所有路面，严重影响居民出行，同时，小区内狭窄的道路下埋设有燃气、热力、电力、电

信、给水等多种市政管线，开槽施工排水管线需对其他管線进行保护，施工难度大，整体工程费用高。第二个解决方案是采取非开挖技术，通过拉管或胀管，利用现有检查井，减少对现状路面的破坏，将对居民出行的影响降到最低。从工程实际出发，在有条件开槽施工的小区采用开槽施工，条件不允许的小区采用非开挖技术进行施工。

（3）污水渗漏的改造方案

因污水管道渗漏造成的污染已经影响到地下水的安全，造成浅层地下水已不能饮用，未经处理的污水随意排放及污水管道渗漏是主要原因。为此将老化的排水管道进行更换。通过以上分析，并结合以往工程的实施经验，本工程根据项目实际情况和特点采用两种施工方案相结合的方式：对于人流量小、地上物简单、管道埋深浅的地段，采取大开挖作业；对于人流量大、地上物复杂、管道埋深大的地段，采取拉管工艺进行施工，把施工对居民生活及交通的影响降到最低。

四、具体的改造工艺

（1）开槽施工

在有条件的小区内，采用开槽施工新建或改造排水管道及附属构筑物，保证小区排水的顺利排除。

（2）非开挖施工工艺

小区内道路是居民出行的重要通道，一般小区道较窄，现状管线较密集，且管线间间距较小，开槽施工难度很大，对居民正常生活影响较大。非开挖技术的出现，使排水管网改造可以在对小区居民影响较小的情况下顺利完成。国内工程中普遍使用的非开挖技术较多，根据老旧小区排水管网老化、腐蚀的具体情况及需新建的排水管道的具体情况，选择适用于老旧小区排水管网改造的非开挖技术：

1）拉管工艺

在没有开槽施工条件的小区内，采用拉管工艺进行雨污分流，新建雨水管道。拉管法又称定向钻进拖拉法，是定向钻进敷设排水管道的施工方法之一。定向钻机设在地面上，在表层开槽、清除杂填土后，采用雷达探测仪导向，控制钻头按管道设计轴线钻进，经多级扩孔后，将管道回拉就位，完成管道敷设的施工方法

2）胀、扩管工艺

非开挖静压胀管技术是一种先进的非开挖铺管技术，具有不影响交通，不污染环境，不破坏路面永久平整，铺管精度高，施工安全性好，周期短，成本低，社会经济效益显著等优点，是一种值得推广的绿色建筑技术。它主要用来更换、修复和扩大城市各种地下旧有管线，利用先进的胀管技术在原有管线路径不变的情况下进行地下管线的更换、扩孔，已经成为当今城市管线建设的必要手段。

五、结束语

综上所述，本文通过研究不同的现状问题制定出不同的工程技术方案，选择合理的管材及接口。这具有极大的优势，一方面考虑了工程的技术性因素，另一方面，也保证了其在经济上的合理性。这就要求工作人员在改造老旧小区排水管网时按照严格的施工工艺步骤进行指导施工，最终解决项目存在的问题，更好地促进老旧小区的发展。

参考文献：

[1]杨林梅.浅议旧城区排水管网的改造[J].科技情报开发与经济.2001（05）

[2]卢丽娟，高键磊，周容敏.利用遗传算法进行排水管网优化设计[J].光盘技术.2006（04）

[3]刘琼.遗传算法在排水管网优化中的应用研究[J].微计算机信息.2011（05）

[4]杨云龙，张计宏，陈启斌.排水管网常用管材技术经济比较[J].科技情报开发与经济.2004（01）

[5]童刚，申庆花，张城.基于MapInfo的排水管网管理信息系统的建立与应用[J].青岛科技大学学报（自然科学版）.2007（05）

[6]陈琪.浅论城市排水管网GIS系统的数据质量控制[J].市政技术.2010（01）

[7]田相森，晁会军.市政排水管网工程的施工技术[J].科技传播.2011（13）

篇5：老旧小区火灾范文

现象

消防通道不畅造成隐患

由于这些老旧小区在建设初期没有规划停车位，车主大多将车辆停放在小区道路两旁，使原本就不宽敞的道路仅能容一辆轿车单向通行，一旦发生火灾，消防车难以通过，影响救援。去年我市某小区发生的两起火灾事故，均因小区内道路旁停满车辆，消防车无法通过，延误了救援时间，造成严重的人员财产损失。由于老旧小区内普遍没有储藏室，使得一些居民乱搭乱建、楼道内乱堆乱放杂物，极易造成火灾隐患。

对策

扩大道路宽度 方便消防车出入

教育引导居民树立“防范胜于扑救”消防意识。利用电视、广播、科普宣传栏、报刊等多种宣传形式加强对全市居民火灾安全知识的教育，普及消防知识，让安全防范意识深入到每户居民家中。加大对老旧居民小区内乱停车、乱搭乱建及在街巷、通道堆放杂物等行为的查处力度。同时，对现有老旧小区道路进行改造，尽可能提高小区道路使用效率，扩大道路宽度，方便消防车出入。

现象

线路管道老化腐蚀严重

老旧小区大多为高架线路，长时间风吹日晒，老化现象严重，安全隐患突出；由于电容量低，不适应现代化家电需求，住户私自接线，容易引发火灾；老旧小区电力设施大多未设置接地系统，造成一些高危险的家电如电暖气、热水器等容易漏电，危及人身和财产安全。小区内架设的天然气(煤气)管道由于维护不及时或不到位，个别管道锈蚀严重，极易发生漏气事故；管道与建筑物连接处虽有保护网，但因设置不坚固或不合理容易被损坏。

对策

彻底排查 及时更换

彻底排查老旧电线、天然气管道等危险设施。尽快制定规划，对老旧小区的电力线路、天然气管道进行安全改造，增添安全坚固的天然气管道防护设施，及时更换老旧电线，加装接地装置。对于条件具备的小区，高架电线应改为地下电缆，并加强巡查，确保安全。积极完善消防设施，着力解决消防车水源不足等老大难问题，为广大居民创造良好的安全环境。

现象

火灾隐患隐蔽性强

很多商家为节省经营成本，往往使用自己的住宅或租赁经营地旁的住宅作为仓库使用，“居民仓库”隐蔽性强、缺乏相应的消防配套设施、商家消防意识差、消防执法难，已成为威胁居民生命安全的一大火灾隐患。

对策

加强消防安全巡逻

篇6：老旧小区改造现场解说

老旧小区换新颜

欢迎各位领导莅临**街道办事处检查指导工作：

**街道共有6个开放式小区，全部为建成于上世纪90年代。基础设施不完善，小区内无储藏室、无人管理，楼道内杂物堆积、脏乱差现象严重。按照区委、区政府总体部署要求，**街道紧紧围绕“彰显老城特色、提升生活品质”的工作思路，坚持“天上地下、楼上楼下、院里院外”的工作原则，整体推进，高标准、高水平开展老旧小区整治提升工作。自2015年以来，累计投入2212万元，先后对明湖小区6个小区、16处省直机关单位宿舍进行改造提升，整治面积33.9万平方米，涉及68栋楼、302个单元、4517户居民。通过开展整治工作，安装单元门302个，楼宇对讲3115套，路面硬化8682平方米，信报箱3709户，建设绿地7090平方米，建设景观木亭9处、风景石4组、花架3处，新增监控168个，建设微型消防站1处，消防栓75个，在楼道内增加灭火器等完善了基础设施，改善了居住环境，成功实现“破旧立新、一步一景”的华美蝶变。

破除积弊，强力攻艰，全面拆除违法违章建设，通过摸排楼顶加层、楼道加盖、房屋插建、扩建、侵占绿地、道路、楼道等公共空间的建筑，全面拆除开放式小区内违法违章建筑12万平方米。细处布新，强力推进，老小区变成“后花园”。按照“一区一景、一步一景”标准，对施工质量严格把关，在进行楼体美化、路面硬化、园林绿化、安装防盗门窗的基础上，修建主题休闲广场，增设健身路径和休闲座椅。在拆出的空地上设计打造了一批文化墙，并按照“四季常绿,三季有花”标准,建设7处口袋花园，增加绿化体量1100平方米。

同时，按照市、区对杆线专项整治工作的安排部署，街道站在“政治任务”“民生福祉”“城市形象”三个高度，提前考虑，超前谋划，开展一系列“破网行动”，掀起了“杆线整治风暴”，将杆线整治工作与老旧小区整治、安全惠民工程等工作同步规划、同步实施，不等不靠，久久用功，精细作业，弱电入地5.99万余米，梳理线缆9400米，剪除线缆6.15万米，修建弱电检查井105座，移除大小线杆301根，实现小区线缆“全入地”。

老旧小区整治与“双气进家入户”同步进行，为符合条件的5000余户居民安装燃气，3236户居民安装暖气，彻底告别20多年的“寒冬时代”，居民感受在身，温暖在心。

建的好还要管理好。**街道从建立长效机制入手，通过引入专业物业公司当“管家”，由物业公司安排保洁员对小区楼道、院落进行8小时不间断卫生清理，彻底解决小区楼道内无人管的难题。合理规划停车位，安装车辆识别系统10套、岗亭8个，物业公司增加保安服务，道闸值班，引导车辆停放，缓解外来车辆乱停乱放造成车位紧张的矛盾，探索出一条“开放式小区封闭式管理”新路子。同时，成立“家家帮”社区物业服务站，向辖区居民免费提供水电维修等物业服务1200余次，满意率100%。

篇7：老旧小区改造规划方案

一、总体要求

到xxxx年，已纳入xxxx年全市城镇老旧小区摸底调查范围的老旧小区改造基本完成，重点解决老旧小区建筑物破损、环境条件差、配套设施不全、社区治理体系不完善等问题。

二、基本原则

（一）坚持基层组织引领原则。充分发挥街道办、社区（居委会）、业委会等基层组织战斗堡垒作用和模范作用，创新社会治理，引导小区居民主动参与老旧小区改造工作，充分激发居民热情，汇聚民众智慧，共同参与到老旧小区改造工作当中，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（二）坚持问题为导向原则。按照“先民生再提升，先功能后景观”的要求，因地制宜，科学合理确定改造重点和改造内容，以完善老旧小区市政公用配套设施为切入点，重点解决困扰居民基本生活的问题，把成效体现在群众满意度和幸福感的提升上。

（三）坚持因地制宜原则。结合社区街道和小区居民的实际情况，本着“花小钱、办实事”的原则，建立老旧小区改造工作机制，制定具体工作方案，充分发挥社区组织协调功能，精准施策，有的放矢地去改造老旧小区，确保改造各项工作能够顺利有序推进，力求小区改造有实效、有特色。

（四）坚持县（市、区）主体责任原则。各县（市、区）人民政府是本辖区内老旧小区改造工作的责任主体，对辖区内老旧小区改造各项工作负总责，各县（市、区）须制定具体工作方案，明确目标计划，充分发挥街道、社区等基层组织的力量开展各项工作；市级各相关部门要明确责任人，积极主动做好各项配合工作，加强协调指导和督促考评。

三、工作内容

（一）改造对象。xx市、县两级城区范围内，居住环境条件差、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、近x年未实施过综合改造且未纳入今后x年规划征迁和危旧房改造范围的住宅小区。其中，重点考虑xxxx年以前建成，社区组织工作能力强、居民改造意愿高的老旧小区。

（二）改造内容。应结合海绵城市、治安防控的建设要求，重点改造老旧小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等方面内容。

x.小区环境及配套设施:包括供水、供电、供气、弱电管线（通信、有线电视等）、排水、通行、停车、消防、安防、环卫、路灯、无障碍设施、文体活动、绿化美化等改造项目。老旧小区周边市政道路及水、电、气等配套不完善的，可视情况一并改造。

x.建筑物本体。包括屋面防水、楼道修缮、楼道照明、单元门禁、立面整治等项目。鼓励有条件的小区结合实际加装电梯。

x.公共服务设施。具备条件的，可在严格控制规模的前提下，统筹完善功能用房（物业用房、无人超市、快递驿站）等公共服务设施。

（三）工作模式。按照“市级指导协调、县（市、区）级统筹推进、社区动员实施”的机制开展老旧小区改造各项工作。市级负责协调指导、督促检查全市老旧小区改造工作，具体包括制定政策、提供技术支持、落实监督考评；各县（市、区）人民政府负责统筹推进辖区内老旧小区改造工作，确保各项改造工作落到实处，完成各项目标任务；街道社区负责组织和发动小区居民、相关联单位参与到改造工作的各个环节，指导建立健全共建共管的长效机制。

（四）资金筹措。老旧小区改造资金通过中央预算内投资、社区组织居民筹集、管线等设施的产权单位出资、财政补贴等多种方式解决。涉及小区内建筑本体的改造内容，根据“谁受益谁投资”的原则多方筹集资金参与改造，小区红线范围内属于居民共有部分的改造内容，主要资金来源为中央预算内投资，可通过住宅专项维修资金、个人住房公积金、小区公共收益、社区惠民资金、社会捐赠等进行补充。鼓励探索引入社会资本或专业机构参与建设安装智能充电桩、停车场、广告牌位、快递驿站、养老托幼等设施。公共停车、广告等小区公共收益来源资金，依法经业主委员会或居民自治小组同意，可用于小区改造和改造后的长效管理。

（五）长效管理。根据小区的规模、环境、配套设施和产权情况，结合居民意愿需求和承受能力等因素，确定改造提升后小区的管理模式，建立健全后续长效管理机制。主要模式有:

1.居民自治管理。通过“居民缴费+公共收益补充”等方式筹措自治管理经费，实现小区自治共管的“造血功能”。探索依托物业管理协会等物业组织或企业，向小区居民和社区提供自治、改造、后期管理等方面专业指导和服务，推广菜单式购买社会服务与自治相结合的半自助自治管理模式。

2.物业公司管理。按照专业化、市场化的要求，选聘物业管理服务公司，由其提供专业的物业管理服务。

四、实施步骤

（一）宣传动员阶段。

1.成立xx市推进老旧小区改造领导小组及其办公室（以下简称：市领导小组办公室），召开全市老旧小区改造提升工作动员布置会，部署老旧小区改造工作，建立市级工作协调机制，明确工作考核办法。

2.各县（市、区）成立相应组织机构，制定工作实施方案，选定前期工作准备充分的老旧小区改造项目报送市领导小组办公室。市领导小组办公室根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等方面，组织对申报小区进行审查，结合财政承受能力，按照“实施一批，谋划一批，储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则，区分轻重缓急，统筹安排改造计划。

3.各选定小区所在社区组织开展人员培训、宣传动员等工作，指导小区成立业主委员会或居民自治小组，建立完善居民自治共管机构。

（二）前期准备阶段。

1.各县（市、区）制定各小区项目改造方案，完成项目立项审批等各项前期手续，确定改造项目的建设（代建）、施工、监理、设计单位，完成项目方案设计。

2.各社区组织小区居民或居民自治组织对项目改造方案和设计方案进行评议，发动居民参与项目改造各项前期工作。改造方案和设计方案公示无异议后，报市领导小组办公室备案。

（三）组织实施阶段。

1.各县（市、区）人民政府根据实施方案组织开展老旧小区改造的各项工作，合理制定各单项改造任务的时间计划，统筹协调、同步推进，确保完成当年度各项改造工作。纳入国家年度任务的项目如无特殊原因应于当年x月xx日前开工建设，水、电、路、气等市政配套基础设施改造内容要力争于当年xx月xx日前完工。

2.各社区组织发动小区居民参与监督各项改造工作，收集反馈居民意见，督促改造方案的优化调整，解释协调改造中涉及居民切身利益的各种问题。

3.市领导小组办公室建立例会制度，研究协调改造过程中的重大问题，指导督促小区改造各项工作落到实处，定期将改造工作进展情况报送市领导小组和自治区住建厅。

4.通过广播、电视、报纸等新闻媒体跟踪报道小区改造进展情况，宣传改造工作中涌现出来的先进典型，对于影响阻碍改造工作进度的单位和个人给予曝光和批评。

（四）验收评价阶段。

各县（市、区）人民政府负责组织街道办、社区居委会和业主委员会或业主自治小组进行初验。市领导小组办公室组织相关部门、专家、居民代表对全市实施改造的小区进行综合考核。

五、职责分工

各县（市、区）人民政府：作为辖区内老旧小区改造工作的责任主体，负责各项改造工作的统筹推进和组织实施，协调处理项目改造中发生的各类纠纷矛盾；指导街道社区宣传发动居民群众积极参与改造工作，组织社区居民筹措改造资金，指导成立小区业主委员会或居民自治小组，建立健全长效机制管理机制；及时向市领导小组及其办公室汇报需协调解决的问题，落实市领导小组及其办公室布置的各项工作要求。

各街道办、社区：宣传发动小区居民积极参与相关改造工作，调查、收集、汇总相关居民改造意愿，协助老旧小区或所在社区居委会或居民自治团体准备改造申报材料，共同做好居民群众的思想工作。

市住房和城乡建设局：负责市领导小组办公室的日常工作，按照工作目标建立工作机制和考核机制；负责组织协调、督促推进、通报考核等工作；牵头做好全市老旧小区改造项目年度计划申报、争取上级补助资金等事宜。

市发展和改革委员会：负责指导老旧小区改造项目的立项审批、可研、初设及核准等前期工作，合理简化各项审批手续和前期工作流程。参与年度改造计划编制，协助争取上级补助资金；指导创新方式，拓宽筹资渠道。负责指导未成立业委会的老旧小区制定前期物业服务收费相关标准，检查监督并规范收费行为。

市工业和信息化局：负责协调弱电（通信、网络、有线电视）管线单位做好所属管理改造相关工作。

市公安局：负责指导、协调老旧小区防盗门、监控、停车位及停车管理系统、小区交通组织的改造。

市财政局：负责统筹安排老旧小区改造中央预算内投资资金用于老旧小区改造，并指导各县（市、区）做好财政资金监管及拨付工作。

市自然资源局：负责老旧小区改造新改扩建项目的不动产登记等工作，支持有条件的老旧小区完善功能用房等公共服务设施，确保改造方案符合城市规划要求。

市生态环境局：负责指导各县（市、区）生态环境部门对住宅区餐饮、娱乐场所和工业生产等环境噪声问题进行整治。

市广播电视台：负责做好老旧小区改造工作的宣传报道，正确引导社会舆论。

市城市管理局：负责指导各县（市、区）依法处置未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证擅自搭建的违法建筑和临时建筑，重点处理侵占公共利益、存在安全隐患、严重破坏小区环境秩序的违法建筑；负责指导老旧小区绿化改造、环境卫生、地下管网改造管理等工作；督促燃气单位做好供气等改造工作。

市文化广电和旅游局：负责做好老旧小区改造工作涉及违法安装无线卫星接收器的拆除。

xx国有资本投资运营集团公司：作为市本级老旧小区改造项目主要的实施主体，负责获得中央预算内补助资金支持老旧小区改造项目的前期组织开展、施工建设等具体执行工作；负责地方政府专项债券申报的有关工作。

市消防救援支队：开展消防监督检查，组织开展消防教育培训和应急疏散演练。

市公安局交警支队：负责指导、协调老旧小区周边施工期间的交通组织相关事宜。

市供电、供水、燃气、弱电（通信、网络、有线电视）等管线单位：负责配合开展老旧小区的管线改造工作，指定专人负责协同设计审核及施工检验。

各老旧小区：组织住户对改造内容进行调查摸底，根据资金筹集情况提出改造需求，并以书面形式向市领导小组提出改造申请，由街道或社区进行确认；小区业主共同确定改造后的物业管理目标，明确小区居民自治、物业公司进驻、单位托管等小区管理方案，确保改造移交后的建设成果得到小区居民的共同维护。

六、保障措施

（一）强化组织领导。加强对老旧小区改造工作的领导，成立以市人民政府分管领导为组长的xx市推进老旧小区改造工作领导小组，领导小组成员为老旧小区改造工作相关单位的分管领导；领导小组下设办公室，办公室设在市住建局。各成员单位要根据职责分工，认真做好各项工作的落实；各成员单位分管领导，特别是各县（市、区）人民政府分管领导要亲自抓，充分发挥总揽全局、协调各方的核心作用，确保工作有力有序有效推进。

（二）优化审批流程。加快城镇老旧小区改造项目前期手续办理、项目施工准备等各项工作，精简审批事项和环节。不涉及土地权属变化、不改变用地性质和对环境影响小的项目，无需办理用地规划许可、环评、可研等手续；不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，无需办理建设工程规划许可手续和施工图审查；对已列入国家年度改造计划的政府投资城镇老旧小区改造项目，可合并审批项目建议书和可行性研究报告；企业或居民自筹资金建设的老旧小区改造项目批复实施方案即可。既有住宅加装电梯有其他规定的，应从其规定。

（三）严格考核任务。建立监督考核制度，市领导小组办公室负责组织开展检查考评。健全激励约束机制，对工作成绩突出、任务完成情况好的县（市、区）按照有关规定给予项目资金分配的适当倾斜；对工作不力、任务完成情况不佳的县（市、区）予以通报批评。

（四）加强资金监管。充分发挥中央、财政资金的杠杆作用，激发群众参与热情，调动相关联企业积极性。积极落实老旧小区改造地方政府配套资金。

（五）加大宣传引导。加大宣传力度，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重要意义、步骤方法和改造成效，及时总结推广工作中的好经验好做法，加快形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。

篇8：老旧小区管理委员会组织之构成

一、准业主组织的妥当性

从全国范围来看, 老旧小区的管理主体主要有三类:业主大会、物业服务中心 (站/公司) 和小区管理委员会或者类似组织。

(一) 业主大会作为管理主体的妥当性分析

对于老旧小区来说, 改造后条件比较好的, 适合采用专业化物业管理的, 在当地政府物业管理部门的指导下, 由小区全体业主成立业主大会进而推举业主委员会, 由业主大会或业主委员会作为物业管理主体委托物业公司进行物业管理。实行这种物业管理的小区不但基础设施较好, 而且产权也比较清晰, 大部分是已经完成住房改革的房改房, 小区居民对于房改房拥有所有权。而对于基础设施和条件不好、产权比较复杂的老旧小区, 一般采用准物业管理, 而没有采用业主大会或者业主委员会作为物业管理主体决定或负责准物业管理的做法。

需要分析研究的是, 为什么大部分城市在老旧小区的物业管理中都没有选择业主大会或业主委员会作为物业管理的组织者和决定者呢?老旧小区成立业主大会和业主委员会有没有可行性呢?按照物权法的一般原理, 业主作为物业的所有权人, 对于物业具有全面的权利, 而所有业主的集合体业主大会作为小区所有物业的权利人具有决定小区物业管理的绝对权利, 因而业主大会及其推举的业主委员会作为小区物业管理的主体是顺利成章的。但是这种模式是以全体或者绝大部分物业占有使用人就是法律意义上的业主为前提的, 而老旧小区由于其特殊性无法满足这一前提。

由于历史上计划经济时期城镇居民住房政策的原因, 同一老旧小区内的房屋所有权结构非常复杂, 除了有购买人拥有完全所有权的成本价房改房的情况外, 也有公有住房租给居民使用和居民拆迁回迁房, 及单位具有部分产权由职工购买使用的标准价房改房的情况。特别是公有租房承租人因单位职工等特定身份获得承租资格, 继而通过分期支付房租获得了永久承租权, 公有住房的承租权甚至可以继承, 也就是说公房承租人对于房屋已经具有了不同于一般承租人的特殊使用权。正是这一特殊状态造成了真正法律上的所有权人不使用这些住房而现实的使用人却并非法律上的所有权人的困境。法律意义上的所有权人虽然可以作为业主组成业主大会或业主委员会进行物业管理, 但是由于这种所有权仅是一种历史上计划经济的遗留物, 是一种形式意义上的所有权, 所有权人对于房屋的权利非常有限, 也并不居住使用这些房屋, 因而其根本不具有进行物业管理的动力, 而且也不愿意承担物业管理的费用。因此, 除了个别产权改革比较彻底且基础设施比较好的老旧小区可以成立业主大会开展物业管理外, 对于大多数老旧小区而言, 将非法律意义上所有人的诸多老旧小区房屋的实际使用人排除在管理组织之外并不妥当。从这种意义上说, 大多数老旧小区不具备成立业主大会进而推举业主委员会的现实条件。这样一来, 业主大会不适合作为大多数老旧小区准物业管理的主体。

(二) 物业服务中心 (站/公司) 作为管理主体的妥当性分析

根据老旧小区准物业管理的规定和实践经验街道社区以及其成立的服务中心、服务站或物业服务公司作为管理主体, 是一种被普遍采用和接受的做法。北京、杭州、南京、郑州、合肥、淄博、哈尔滨等城市采用了这种做法。街道或社区作为老旧小区物业管理主体的正当性在于老旧小区物业管理本身具有一定的社会性。由于老旧小区是一种建筑物、道路、治安等的综合体, 具有一定的社会性, 因而物业管理在不同程度上承担了某些社会管理的职能, 如环保卫生、保安、消防以及因群居生活关系而产生的社区建设、社区秩序管理等。事实上老旧小区的物业管理活动也超出了业主个人利益而直接影响到社区的公共事务, 因此街道或社区介入具有一定的合理性。从这种意义上说, 街道或社区作为老旧小区管理主体是其履行社会服务或管理职能的体现。

街道或社区作为老旧小区物业管理主体, 成立物业服务中心 (站/公司) 实施准物业管理, 仅收取低廉的物业服务费, 节省了老旧小区居民的组织协调等方面的成本, 同时也具有高效、便利、廉价的优势, 因此为老旧小区普遍接受和采用。客观而言, 这种模式在一定程度上解决了老旧小区管理难的问题。不过, 这种模式虽是历史遗留问题, 但与住房货币化的房改政策不符, 长此以往将加重政府的财政负担, 对于未享受此种福利的商品房小区居民来说也是不公平的:政府为何动用财政资金为特定居民而不是全部居民提供社会服务?同时, 从物权法角度审视, 老旧小区的专有部分基本上转化为私人财产, 私人财产当由私人进行管理, 而不应交由政府管理。哈尔滨市在实施社区物业服务站过程中, 已经意识到这一问题。虽然社区物业服务站现在受到居民欢迎, 但它并不是一个物业管理的普遍模式, 它是为了解决老旧居民楼的卫生、治安、消防安全及对低保户等弱势群体的关怀等问题成立的非商业的组织。政府给予属于低收入阶层老旧小区部分居民物业服务费补贴具有一定合理性, 但不能不加区分的对老旧小区居民全部给予物业服务费补贴, 更不能因此替代老旧小区居民自身承担的管理义务。从这种意义上说, 街道或社区服务中心 (站) 作为老旧小区准物业管理的实施主体只能是权宜之计, 否则老旧小区管理的长效机制难以建立。

(三) 小区管理委员会作为管理主体的妥当性分析

除上述做法外, 北京、天津、沈阳等城市还采用以小区管理委员会以及类似组织作为老旧小区管理主体的做法。这种做法主要发挥老旧小区居民的积极性, 实行居民自治。即:针对老旧小区产权状况复杂的特点, 在街道或者社区居委会的指导下, 召开居民代表大会选举产生本小区管理委员会, 管理委员会的委员基本是热心公益、愿意为小区服务的社区居民。居民代表大会和小区管理委员会自主决定物业服务的提供方式及收费标准, 并通过居民公约实行自治管理, 定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。由于老旧小区居民作为老旧小区物业的实际使用人, 物业状态和小区环境与其具有直接的利害关系, 因此, 由社区居民组成小区管理委员会能够切实负责地进行老旧小区的物业管理。此外, 由老旧小区居民组成的小区管理委员会对于老旧小区物业管理的事项进行具体决定, 确定物业管理费用标准, 有利于小区居民自觉缴纳物业服务费。居民自治管理委员会相当于业主委员会, 它是居民自发组织的管理团队。

从老旧小区的产权结构方面看, 除了商品房所有人属于法律意义上的业主外, 房改房所有人、回迁房所有人、原售房单位或者产权单位基本上属于法律意义上的业主, 公房承租人则几乎等同于法律意义上的业主, 由他们全体组成老旧小区的管理人组织符合建筑物区分所有权的法理和相关法律规定。只是这一管理人组织的成员并不都是严格法律意义上的业主, 因而该管理人组织其实是准业主组织。据此, 需要适当改进目前实践中小区管理委员会制度。实践中, 老旧小区的小区管理委员会通常由居民代表大会选举产生。根据北京市朝阳区的做法, 目前小区管理委员会的产生方式, 有的是在社区层面由社区居民代表大会选举产生小区管理委员会, 有的是直接在小区层面推举居民代表选举产生小区管理委员会。而居民代表大会往往没有包括原售房单位或者产权单位, 根据老旧小区产权结构的特点, 这种做法有所不妥, 忽视了一定条件下原售房单位或者产权单位的业主地位。这里所谓的一定条件主要是指两种情形:一是老旧小区存在标准价房改房或者公房承租的情形, 原售房单位作为标准价房改房共有人或者公房的所有人理应参与其财产的管理;二是原售房单位对老旧小区共用设施设备享有所有权的情形, 理应参与其财产管理。

二、小区管理委员会的法律地位

老旧小区准业主组织的妥当性分析只解决了小区管理委员会可以作为老旧小区的管理主体问题, 但并没有解决其法律主体资格问题, 即小区管理委员会是不是法律主体的问题。实践中, 小区管理委员会缺乏法律主体资格的问题会使小区准物业管理的合法性受到一定挑战, 在收费时可能会受到居民的质疑, 物业收费可能会面临“名不正、言不顺”的困境。

小区管理委员会作为非营利性的组织, 其承担老旧小区的管理职责, 必须明确其法律地位。如前所述, 小区管理委员会相当于新型住宅小区的业主委员会。而业主委员会的法律地位也存在争论, 《物权法》、《物业管理条例》均含糊其词, 仅确认了其民事主体地位, 即可以进行民事活动。《物权法》第78条规定:“业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第15条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构, 履行下列职责: (一) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四) 监督管理规约的实施; (五) 业主大会赋予的其他职责。”第16条:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”上述规定确认了业主委员会的民事主体地位。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条和第10条确认了业主委员会的诉讼主体资格, 即可以进行民事诉讼。由此可见, 业主委员会的民事主体资格当无疑问, 只是它为何种民事主体存在争议。这种争议同样存在于小区管理委员会。

(一) 小区管理委员会系其他组织

我国民事主体有三种类型:自然人、法人和其他组织。小区管理委员会作为自治组织只能在法人和其他组织中作出选择。

1. 小区管理委员会不具有法人团体地位

老旧小区准物业管理实践中, 不少人士主张赋予小区管理委员会法人资格。从小区管理委员会的现状出发, 主张就必须使其成为民办非企业单位或者社会团体, 从而获得法人资格。我们认为并不妥当。《民法通则》第36条规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力, 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”它的特征可以概括为:独立人格、独立财产、独立责任。法人的成立, 必须具备以下条件:第一, 依法成立, 即欲成为法人的社会组织的设立必须合法, 它的设立目的和宗旨要符合国家和社会公共利益的要求, 它的组织机构、设立方式、经营范围、经营方式等要符合国家法律和政策的要求;第二, 有必要的财产或者经费, 这是法人享有民事权利和承担民事义务的物质基础, 也是其得以独立承担民事责任的财产保障;第三, 有自己的名称、组织机构和场所;第四, 能够独立承担民事责任。

成立民办非企业单位 (以下简称民非) 对小区管理委员会来说存在很多困难。根据我国的相关法律规定, 成立民非需要符合一定的条件:要经过业务主管单位审查同意;有规范的名称和必要的组织机构;有与其业务活动相适应的从业人员;有与其业务活动相适应的合法财产;有必要的场所。由此可见, 成立民非有着严格的法律规定, 每个小区的小区管理委员会都登记成为民非, 既不现实, 也比较困难。我国对于社会团体成立条件的规定是:有50个以上的个人会员或30个以上的单位会员;个人会员和单位会员混合组成的, 会员总数不得少于50个;有规范的名称和相应的组织机构;有固定的住址;有与其业务活动相适应的专职工作人员;有合法的资产和经费来源, 有三万元以上的活动资金;有独立承担民事责任的能力。由于社会团体成立的审批程序严格, 如果让每个小区管理委员会都登记成为社会团体也是不现实的。

赋予小区管理委员会法人资格存在诸多优点。温州市赋予业主大会法人资格, 其优点就是小区管理委员会法人资格优点的最好注脚:第一, 维权方便, 具有诉讼主体资格, 可以独立打官司;第二, 可以开设银行账户, 自己管钱;第三, 可以把车库、电梯、会所等公用设施都登记在其名下, 以避免开发商和物业公司把业主共有财产据为己有, 侵占业主的利益, 进一步实现“自己的小区自己管”。尽管 (准) 业主自治团体法人化将会带来一定的益处, 但是小区管理委员会与法人在特征和成立条件等方面存在差距。主要表现在以下两方面。

第一, 小区管理委员会无独立的财产和经费。老旧小区作为区分所有建筑, 专有部分归业主所有, 共有部分归业主共有, 当然也不排除某些共有部分归原售房单位或者产权单位单独所有。这就意味着从老旧小区的专有部分和共有部分都存在所有人的角度而言, 老旧小区的产权人也是清晰的, 不存在无主的专有部分或者共有部分, 小区管理委员会不是共有部分的产权人。物业维修基金也是全体业主为了有效管理房屋, 按照购房款的一定比例缴纳的费用, 是全体业主的共有财产。那么小区管理委员会从哪里获取独立的财产和经费呢?

第二, 小区管理委员会不能独立承担法律责任。小区管理委员会没有完全独立所有的财产, 故不能独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条指出, 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的, 人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。这一规定表明业主委员会无法独立承担民事责任, 与之地位相类似的小区管理委员会也应当如此。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 (1994年) 第16条规定:“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后, 取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。”该规定在2004年修订时被删除, 管委会无法独立承担民事责任恐怕是重要原因。由此可见, 小区管理委员会与法人在特征和成立条件方面都存在本质的区别, 不宜将小区管理委员会纳入法人范畴。

2. 小区管理委员会可纳入其他组织范畴

从我国现行法律制度和现实国情出发, 可以将小区管理委员会定性为非法人组织, 并归入我国法律规定的“其他组织”, 赋予其相对独立的法律主体地位和当事人能力。具体而言, 小区管理委员会具备“其他组织”的基本构成要件。

第一, 合法成立。从北京市老旧小区管理委员会的实践来看, 均是在政府相关部门的引导下, 老旧小区产权人和使用人通过选举等方式产生的代表组成。这说明小区管理委员会是依法成立的组织。虽然北京市老旧小区管理委员会的成立均未履行登记程序, 但登记并非一个组织合法成立的必要条件。各种组织的成立要求和法律依据并不一样, 企业成立需要办理工商登记;社会团体成立需要办理民政登记;而有些组织, 如业主委员会, 根据《物业管理条例》的规定, 只要履行备案程序。因此, 法律并没有要求所有的组织必须履行登记程序才能合法成立。尤其像业主委员会、小区管理委员会这样的组织机构, 在现行法律并没有要求对其进行严格登记的情况下, 我们不能以登记作为判断其是否合法的依据。

第二, 有一定的组织机构。在构成上, 非法人机构应为多人的集合, 依一定的目的成立和存在, 并拥有名称、机构及相应的代表人和管理人, 表现为团体形态。根据《朝阳区老旧小区准物业管理工作指导手册》的相关规定, 小区管理委员会由9人组成, 其中主任1人、副主任1人、委员7人。同时, 对小区管理委员会委员的任职资格、权利义务、产生办法、工作职责以及小区管理委员会的议事规则等作出了较为详细规定。因此, 小区管理委员会的组织机构是健全与完备的。小区管理委员会可以形成独立于其成员个人意识的团体意识, 通过小区管理委员会主任对外代表团体, 以团体的名义进行民事行为。

但是, 独立财产和独立承担法律责任最多只是一个团体或组织具有法人资格的标准, 而并不是非法人组织或“其他组织”的必备要件。非法人组织并不要求有独自所有的财产或经费, 甚至允许其没有财产或者经费, 并因其财产的非独立性而由与其有法定责任关系的组织或个人承担相应的责任。因为自然人之外的组织能否成为民事主体, 也应当以其是否具有独立意志这一标准进行衡量, 而不问其能否独立承担民事责任。因为责任承担形式作为意志表示的一种后果, 其要解决的是, 一个主体实践其意志的后果是由一个还是一个以上的主体来承受的问题, 这本身是一种法律设计, 包含着立法者的主观因素在里面;而是否存在独立意志要解决的是一个组织是否具备形成独立意志的机制、是否能为其他主体所辨识、能与其他主体区别开来、能被特定化的问题, 是一个事实判断, 因而与责任承担形式根本不同。

就法理而言, 小区管理委员会完全可以归入我国法律规定的“其他组织”, 即非法人组织 (团体) 。同时, 我国关于业主委员会法律地位的司法实践, 也佐证了小区管理委员会的非法人组织地位。2003年8月20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 可以以自己的名义提起诉讼。2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出, 根据《物业管理条例》规定, 业主委员会是业主大会的执行机构, 根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动, 所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的, 可以作为被告参加诉讼。究其原因, 赋予业主委员会当事人地位, 可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。既然组织的法律地位选择属于法律设计的范畴, 我们就可以借鉴司法实践中业主委员会的定位界定与之相似的小区管理委员会的法律地位。

三、结论

综上所述, 将小区管理委员会纳入其他组织的范畴不仅在理论上成立, 在司法实践中也是可行的。因而, 建议通过相关立法确认小区管理委员会的其他组织地位, 建立健全小区管理委员会的法律规则, 为开展老旧小区管理工作奠定良好的法律基础。

参考文献

[1].梁慧星.民法总论.法律出版社.2001