商品房按揭中法律问题分析论文

2022-04-30

【摘要】抵押预告登记是现在商业银行在预售房贷款中常用的担保措施，但在司法实践和司法理论中对预购商品房抵押的法律性质及法律效力理解不一，银行的债权及担保权存在一定法律风险，文章对预抵押相关法律问题进行简要分析，并提出相关注意事项及法律建议。下面是小编精心推荐的《商品房按揭中法律问题分析论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

商品房按揭中法律问题分析论文篇1：

浅谈预售商品房按揭贷款的法律问题

【摘要】20世纪90年代初，按揭由香港传入内地各城市，随着我国住房制度的改革，按揭作为一种重要的购房融资担保形式，受到了广大购房者的青睐。然而，由于按揭贷款方面的法律法规不健全，操作经验不足，导致各方当事人在操作中的纠纷屡屡发生。本文主要从预售商品房按揭概念、合同法律关系，风险及防范方面出发，通过分析对比来认识我国现阶段实行的预售商品房按揭制度和探讨与之相关法律问题。

【关键词】预售商品房按揭；法律问题；风险防范1预售商品房按揭概述

预售商品房按揭通俗的讲就是期房贷揭贷款，它最初起源于西方国家，于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场，现在就是人们熟称“个人购置商品房抵押贷款”。在我国内地，按揭一般是指置业者以所购房产作为担保向银行取得贷款，分期还本付息，并由相关房产商承担还款担保责任的融资购楼方式，其主要特征包括：

11预售商品房按揭合同不是一个单独的合同，而是由购房合同、按揭贷款合同、抵押担保合同、保证担保合同、委托代理合同、商品房回购合同和保险合同组成的合同组合。

12预售商品房按揭期间，购房人向银行提供的作为贷款抵押物的商品房不是现房，且不事先转移房屋所有权，因此抵押不是物权抵押，而是权益抵押，即期待权抵押。

13对按揭贷款实行“抵押加保证”的双重担保，即由借款人以所购住房提供给贷款银行作抵押，在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前，同时由房产商承担连带保证责任。

2预售商品房按揭贷款纠纷成因及处理原则

21住房按揭贷款纠纷成因。

211购房者与开发商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。比如开发商延期或质量问题等方面与购房者沟通不到位引起纠纷，购房者维权往往以开发商违反房屋买卖合同为理由不履行还款义务。

212因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。购房者因工作变动、下岗、经营失败，等无力偿还按揭贷款引发纠纷。

213因楼市行情变动等原因，购房者恶意拖欠或拒绝偿还按揭贷款引起纠纷。

22住房按揭贷款纠纷的处理原则。

221购房者不履行还款义务时，应查明其原因，如果是因为与开发商产生的纠纷而非因银行的原因，则购房者都应依据按揭贷款合同的约定来严格履行合同并承担相应违约责任。

222购房者不履行还款义务，开发商承担保证责任。

3预售商品房按揭贷款存在的风险及防范

31预售商品房按揭贷款存在的风险。商品房按揭的风险涉及到与购房者，银行，开发商。预售商品房按揭因其特殊性对三方的风险更显而易见。

311对购房者来说，由于信息的不对称相对于开发商而言仍处于弱势地位，在现实遇到的风险主要表现为：

3111开发商取得银行划给的购房人的贷款后，挪作它用，或卷款潜逃。

3112开发商资金链断或经营不善原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房。

3113房产商开发程序违法拿不到房屋产权证。

3114开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格。

3115开发商对购房者隐瞒实情将土地或房产抵押，一旦抵押解除，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利。

312对开发商来说，开发商在按揭贷款中负有担保责任，在现实生活中因业主与开发商矛盾、购房者因还款能力下降造成拖欠甚至直接“断供”等种种情形，开发商不仅面临被追究保证责任，而且因房屋被查封，业主人去楼空，面临承担保证责任后无法追偿的危机。

313对银行来说，银行的风险主要来源于开发商和购房者。房地产行业作为资金密集，技术密集，劳动密集型的产业，如果开发商因实力不足，启动资金欲“空手套白狼”，利用“假按揭”“零首付”等方式骗贷或直接携款潜逃，这个风险就转移到商业银行头上。

32预售商品房按揭风险防范。

321对于购房者来说，把所购买的预售商品房抵押给银行，每个月定期向银行还本息，如因客观原因无力偿还贷款，将造成违约，承担相应负责的风险。避免这种风险的发生应该在购房前充分分析和规划自已的财务状况量力而行，不要攀比或盲目跟风投机或投资。另外，建委、房产局等管理部门应尽快建立和完善保护相应制度，严格把关预售资格堵住管理漏洞保护购房者的利益。

322对开发商来说中，遇到业主违约导致承担连带责任的，按照《担保法》和《物权法》的相关规定，开发商只须对抵押房屋被执行后的不足部分向银行承担担保责任。对于代还部分月供款的，应当立即向业主催收，如业主拒绝偿还的，应当立即通过诉讼方式解决，尽快通过司法强制程序实现欠款的追回。对于银行须提前收回借款的情况，应当充分利用银行对该房屋的抵押权這一优势，开发商此时应当与银行充分沟通，银行暂不直接扣划保证金帐户或者要求公司立即代为偿还，而是以银行名义直接申请对购房业主予以强制执行，通过对该房屋的拍卖或者变卖来实现债权。

323银行的风险防范应从以下几点出发：

3231对借款人应加强对借款人的收入证明审核，以便对借款人的履约能力作出客观评价。特别要注意借款人收入的稳定性，信用记录，逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。

3232对开发商应加强对它的资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；并要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。银行应规范信用评估尺度，对评估等级较低的公司，要提高其保证金交纳比例，以提高抵御金融风险能力。

居者有其屋，是人们安居乐业，健康，幸福生活的前提，好居住和生活条件是衡量小康标准的指标之一。改善人居环境有赖于房地产业健康快速发展和法律法规的完善。商品房预售制度实现了很多人改善居住的梦想，但也暴露了一些缺陷，应引起了业界和各阶层有识之士的广泛关注，借鉴国内外先进经验，修改法律制度，弥补不足。使我国的商品房预售制度更加完善。参考文献

［1］参见许明月《英国法上的按揭》，见《民商法论丛》第11卷，法律出版社，第279-280页。

［2］参见程信和，刘国臻《房地产法》2006年版，北京大学出版社，见第216—221页。

［3］《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定。

（作者单位：广东省电子职业技术学校）

作者：黄泽斌

商品房按揭中法律问题分析论文篇2：

预购商品房抵押登记相关法律问题分析及建议

【摘要】抵押预告登记是现在商业银行在预售房贷款中常用的担保措施，但在司法实践和司法理论中对预购商品房抵押的法律性质及法律效力理解不一，银行的债权及担保权存在一定法律风险，文章对预抵押相关法律问题进行简要分析，并提出相关注意事项及法律建议。

【关键词】预告登记；预抵押；优先受偿权

一、问题的提出

近几年随着商品房交易市场的发展，个人住房贷款成为银行的一项重点业务，特别是一手房按揭贷款业务占比较高。据央行的数据显示，2016年新增个人住房贷款总额约为4.96万亿元，是2015年的1.86倍。截至2016年末，个人住房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%。而个人贷款中，个人按揭贷款占比较高，如上海市2016年新增个人住房按揭贷款3350亿元，占全辖区新增贷款的50%。上海银行个人住房按揭贷款在个人贷款中占比则高达70%以上。其中，一手房按揭贷款余额为331亿元，占住房按揭贷款总额的76%。

预购商品房抵押是各家商业银行按揭贷款业务中通常采取的一项担保措施，不动产登记机关向银行出具“不动产登记证明”，证明权利或事项为“抵押权”。预购商品房抵押是指预先购买建设中的商品房，尚未办理产权证书，购房者为购买房屋与银行签订商品房抵押贷款合同，以预购商品房作为抵押标的。由于我国法律法规对预购商品房抵押规定不明确，实践中涉及预购商品房抵押的纠纷较多，严重影响了银行的资金安全。2017年3月7日在中国裁判文书网以“预售商品房抵押”关键字搜索到的案例就达1686件。为更好地保护银行的合法权益，减少风险的发生，现对预售商品房抵押的相关问题进行简要分析。

二、预购商品房抵押相关法律问题

（一）预购商品房抵押的法律性质

预购商品房抵押时，银行是否享有抵押权。法律理论界和司法判例中多引用《物权法》第180条第5款将预购商品房视为“正在建造的建筑物”，从而认定预购商品房抵押成立抵押权。该解释实为对该条立法本意的误解，理由为：第一，《物权法》第180条明确规定作为抵押的财产需为债务人或者第三人有权处分的财产，预购人对预购商品房无处分权。第二，该条规定的正在建造的建筑物抵押人實为建筑物开发商，《不动产登记暂行条例实施细则》第75条、76条对此已经予以明确，其中第75条规定“当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”

《不动产登记暂行条例实施细则》第24条规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”现有法律法规未规定预购商品房可以作为抵押财产，故，预购商品房不是法律规定的抵押财产，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第78条规定，预购商品房抵押登记实际为预购商品房抵押预告登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权请求权而进行的登记，预告登记与终局登记相对应。抵押预告登记是预告登记的一种，是预告登记的子概念，其实质是签订抵押合同当事人将抵押请求权进行预告登记的行为。

（二）抵押预告登记的效力

依据《物权法》第20条之规定，抵押预告登记仅产生一种法律效力，即限制现实登记权利人的物权处分权，保全抵押预告登记权利人的请求权。根据《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》第4条之规定，限制处分权的范围为：转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权。需要注意的是，抵押预告登记并无设立抵押权的法律效力，抵押预告登记权利人和预购人之间的抵押合同关系不变，抵押预告登记权利人无法对预购商品房进行物权处分，也无优先受偿权。

三、预购商品房抵押存在的法律风险

（一）预购商品房合同被解除的法律风险

抵押预告登记仅能限制预购人初始产权登记后的物权处分行为，无权限制预购人与开发商之间的买卖合同行为，以及预购人与第三人对预购房的合同行为。预告登记法律效力不是限制开发商“一房二卖”，而是限制后一买卖合同的物权效力。在预购人对于购房办理产权初始登记前，其与开发商之间存在的商品房买卖合同，存在约定解除或法定解除的情形。买卖合同解除后，抵押合同目的将无法实现。

（二）查封导致正式抵押不能的法律风险

《物权法》第184条第5款规定“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”，且目前法律法规并未作出例外规定。依据该条之规定，如预购房被第三人申请预查封或查封之后，抵押预告登记当事人办理的正式抵押将有可能被法院宣判无效。如第三人对预购商品房进行拍卖处置，抵押预告登记权利人将失去优先受偿权。虽然国土资源部印发的规范性文件《不动产登记操作规范（试行）》中的审核要点规定“有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记”。该规范使得抵押预告登记转抵押权首次登记具有可操作性，但抵押权首次登记的效力是否受法律保护，尚存争议，因该规范仅为国土资源系统内部规范文件，无普遍法律效力。

（三）抵押预告登记被认定无效的法律风险

《物权法》第20条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定的3个月为法定除斥期间，不适用中止、中断、延长的规定。司法实践中，通常将预购人办理初始产权登记作为预告登记除斥期间的起始点。而抵押权登记需要抵押权人和抵押人双方共同申请，《不动产登记操作规范（试行）》规定“抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请”。但在现实中，确实存在预购人无故拖延或失联的情形，导致在预告登记期内无法办理正式抵押手续，从而使预告登记丧失效力或被判决无效。

（四）阶段性连带保证人脱保的法律风险

在预售房借款合同中，银行通常与开发商签订阶段性连带责任保证合同，保证期间至办妥正式抵押登记止。但如果抵押预告登记权利人长期怠于办理正式抵押登记手续，不仅导致预告抵押登记失效，对预购人（或办理所有权证后的实际登记人）转让预售房（或办理产权初始登记后的房屋），导致正式抵押办理不能时，法院有可能以抵押预告登记权利人存在过错为由，判决免除开发商的连带保证责任。

四、抵押预告登记时应注意事项及法律建议

（一）增加其他担保措施

虽然法学界将抵押担保被称之为“担保之王”，但预购商品房抵押在转为正式抵押前不具有物权担保功能。为更好维护抵押预告登记权利人的债权利益，建议增加或强化如下担保措施：第一，银行与开发商签订保证合同，由开发商提供阶段性保证责任，担保期限至买受人办理产权登记或银行与买受人办理正式抵押登记止。第二，由购房人提供其他担保，如权利质押、其他财产抵押。第三，由第三人提供连带责任保证，或权利质押、财产抵押。第四，由有担保资质的金融机构提供保函，或由保險机构出具保险单。

（二）及时办理正式抵押登记

抵押预告登记权利人必须在法定的预告登记除斥期限内尽快办理正式抵押登记手续，特别是在涉及诉讼的过程中，尽量在第一审法庭辩论终结前办理正式抵押登记。如果预告登记权利人不积极行使自己的请求权，将会导致抵押预告登记失效，其基于抵押合同产生的物权设立请求权不再受物权法保护。同时，应注意积极通知预购人办理正式抵押手续，并保留相关督促证据。

（三）完善个人住房借款合同条款

现有的个人住房贷款合同中，借款人义务、借款人违约情形中均未涉及抵押预告登记相关内容。建议在借款人义务处增加借款人办理产权登记后一定期限内，积极联系贷款人，前往不动产登记机关办理正式抵押登记，并将借款人违反上述义务的行为作为其违约情形。

（四）通过银行业协会提交立法建议

建议在出台《物权法》司法解释或完善《不动产登记暂行条例》时，考虑增加如下内容：第一，进一步明确预告登记除斥期间起算点的界定标准，建议为抵押预告登记被申请人向抵押登记机关提交正式抵押登记申请之日，将3个月期限留给抵押预告登记权利人，同时抵押登记机关按预告登记预留联系方式通知抵押预告登记权利人，这样更加符合预告登记制度的立法目的。第二，建议明确规定转抵同步制度，即对抵押预告登记的商品房，在买受人办理与开发商办理产权过户（或为所有权初始登记）时，不动产登记机关应当在不动产登记簿上载明预购商品房抵押已转为现房抵押，向抵押人颁发房屋所有权证，并同时向抵押权人换发正式抵押不动产权登记证明。第三，建议对《物权法》第184条第5款“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”明确例外情形，即已抵押预告登记的财产除外。

作者：孙文超蓝雯斐

商品房按揭中法律问题分析论文篇3：

和谐城市下房地产市场中假按揭的防范与管理

摘要:文章就假按揭现象展开讨論,首先介绍了中国按揭贷款发展状况,包括假按揭在中国的产生,同时介绍了按揭贷款制度、假按揭犯罪的含义以及假按揭犯罪的形式。进而通过对北京“森豪公寓”案件的详细分析,揭示了假按揭犯罪的种种特点以及呈现的发展趋势,介绍可供借鉴的国外惩治“假按揭”的相关经验。最后,根据中国国情,通过系统分析总结出了适合我国金融体制现状的若干改进意见。

关键词:按揭贷款制度假按揭 “森豪公寓案件” 社会诚信机制金融监管机制贷后管理

一、绪论

1.我国按揭贷款制度的基本情况。按揭制度在我国发展起来已经有将近20年的历史,最早的按揭制度是在20世纪90年代传入中国,按揭之风最早兴起于香港特区,因为香港一直以来作为英国的殖民地,耳濡目染受到了英美法系的很大影响,“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译,而按揭就是英美平衡法系的一种法律关系。在香港实行之后,很快传到了深圳,深圳建设银行在当地试行。进而又传入到中国内地,并且很快为大家所接受,成为房地产交易的文本中出现的高频词汇。久而久之,在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。

伴随着按揭制度在我国的兴起,房地产市场的不法行为也逐渐兴盛起来,产生了诸如“假按揭”这样的骗取银行商品房贷款的行为,严重地扰乱了我国的社会主义市场秩序。假按揭的产生在我国有自己深层次的根源,归结起来主要包括两个方面:一是我国社会主义市场经济法律体系不完善。市场经济在中国的正式建立可以推算到上世纪80年代左右,至今有30年的发展历史,整体看来经验仍旧不足,法律制度的建设远远落后于市场经济发展的步伐,很多领域缺乏足够的监督,让不法行为有机可乘。二是房地产市场自身存在的不可规避的风险。当房地产开发商将大量的钱投入到土地的购买中,往往难以有足够的资金进行房地产的开发建设,这样给房地产开发商就带来了无形的危机,一旦没有新的资金注入,往往面对的是被迫停产的危险,不少开发商便选择了铤而走险,骗取银行商品房贷款。

由上述可见,按揭制度的发展在我国不是一帆风顺的,面临各种各样的风险,如何在现阶段有效地避免假按揭这样的欺诈行为,引起了当今经济学家、法学家的热切思考。

2.相关概念阐述。按揭制度,指以房地产等实物资产或契约、有价证券等作抵押,目的是得到银行贷款并依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还抵押物。按揭即为按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权{1}。

假按揭,是开发商假借各种关系人的名义或虚拟其他人,虚构购房合同、伪造贷款资料申请银行按揭贷款,套取银行信贷资金的行为。目前,各商业银行在办理住房按揭贷款的过程中都面临着日益严重的假按揭问题{2}。

3.假按揭在我国的表现形式。假按揭现象在我国表现形式各异,概括起来主要有如下四种形式:一是虚假提升房价、虚假增加购房面积;二是返租按揭;三是一栋房多次售,重复骗取按揭贷款;四是内部伪造虚假的购房合同,从而骗取银行贷款。

二、森豪公寓骗贷案件分析

目前我国最大的一起虚假贷款欺诈银行案件就是著名的“森豪公寓骗贷案”。这起发生在北京的案件,引起了全国上下极大的反响。

1.“森豪公寓骗贷案”案情介绍。森豪公寓位于北京市朝阳门大街,其地理位置优越,紧邻东二环路市区快速路,同时连接三环、四环,位于外交部办公楼对面,该项目1993年交由北京市住宅开发建设集团总公司承建,在楼盘从动工就开始了自己漫长的盖盖停停的阶段,期间持续了10年的时间。而2002年是最后一次停工,4年分毫未动。可是这样的一座楼盘当时居然起价2500美元/平方米,而且开盘不久,就对外宣称已经全部销售完毕。这样的情形引来了诸多业内人士的关注,也成为了京城售房的一大热点问题。然而,国家审计署于2005年开具一纸审计报告,揭露了森豪公寓事件的真相,原来森豪公寓开发商利用虚假按揭进行骗贷活动,一共骗取银行6.45亿元贷款。经过调查发现,森豪公寓并未卖出一套房子。这起案件引发了房地产界的巨大震动,假按揭犯罪越来越多地引起了人们的注意。

2.“森豪公寓骗贷案”案情分析。在该起案件中,突出反映了“假按揭”操作成功的深层次原因,不仅仅是表面现象官员贪污腐化,更多的是法律制度建设的不合理,这是值得我们深思的。(1)一些政府官员贪污腐化,甚至沦为骗贷案件的幕后操作者。这些官员对于法律心知肚明,在犯罪时更能懂得如何去钻法律的空子,所以导致森豪诈骗案屡屡难以被发现,如何防止官员与犯罪分子合谋作案,甚至充当幕后主使,这是假按揭防范的重点之一。(2)金融行业的制度不健全,为假按揭行为提供了难得的契机。金融系统、信贷系统、信用系统都是建立在信用的基础上,即便是担保也是要建立在担保人的信用基础之上。国内的房地产市场本质上来看就是建立在信贷制度的基础上。当个人或是企业失去信用时,整个金融市场难以有效地避免损失。同时,即便是有良好的机制,在该起案件中我们还是可以发现,很多管理条则并未得到真正的执行,这些规则往往被人为地“变通”所取代,制度的不健全以及相关潜规则的运行,使得“假按揭”行为大行其道。(3)开发商违法造成的成本较低,与之相取得利益相比,微不足道。开发商造假所受到的惩罚与造假可能获得的收益相比微不足道,开发商为了逃避惩罚经常选择退出房地产市场。目前看来,在大量的案件中,虽然假按揭行为严重地扰乱了金融市场的秩序,破坏了国家信贷市场的有效运行,但是银行追究责任的方式却往往还是停留在对其民事责任的追究中。通过民事诉讼追究开发商的责任,惩罚力度较小,给了大量不法分子可乘之机,相较所获得的高额利润,所获得的惩罚微不足道。所以,在本案件中,对于刑事法律责任的逃避思想以及侥幸心理,也是促使一些官员走向犯罪道路的思想动因之一。但是骗款7.5亿元,而追缴回收数额过少,使得主要涉案人最终走向了无期徒刑的道路。

三、国外惩治“假按揭”相关经验借鉴

1.美国惩治假按揭——多管齐下。美国作为世界金融大国,早期也存在着诸多假按揭的现象,后来美国在各方面采取了多种措施,取得了积极有效的结果,其中有相当一部分可以为我们所借鉴。(1)扩大对于假按揭的定义,从立法角度坚决杜绝各种违法行为。中国对于假按揭的定义仅仅局限于开发商假借各种关系人的名义或虚拟其他人,虚构购房合同、伪造贷款资料申请银行按揭贷款,套取银行信贷资金的行为,重点在于贷款资金的获取。而美国政府从源头抓起,对于那些在申请按揭贷款时在提供的材料或者陈述中存在虚假的行为即定义为假按揭,这样一来,可以有效地遏制源头的申请材料的作假行为。这是假按揭防范体制的第一关。界定犯罪概念,可以有效地采取措施。(2)金融机构提高自身的风险防范能力。美国全国的大型金融机构目前都相对来说建立了比较完善的风险防范机制,这种机制是全面的,包括培训员工、慎选合作伙伴、进行风险评估和报告、尽职调查以及做好审计等。目前,各信贷机构还加强与相关企业公司的合作,希望通过合作可以遏制高新技术的犯罪行为。比方说,为了应对按揭业务的自动化与规模化的特点,很多银行积极加强与专门的信贷风险控制的软件公司的合作,希望可以为自身的风险防范提供技术支持,最为典型的就是与社会保障部门一级税务部门联网,通过网络加强对于借款人身份和收入的了解。甚至是专业的数据库的运用,自动识别借款人提供的申请资料里面的虚假信息。

2.英国惩治假按揭——猛拳出击。英国的假按揭现象也多出现在二手住房的买卖中,在住房买卖过程中,英国政府为了杜绝假按揭现象的发生,采取了强势政策,不仅多管齐下,而且出手强劲。(1)金融机构强力监管。英国成立金融监管局,专门从事对于金融业务犯罪行为的监管。2004年间,金融监管局颁布了《按揭经营指引》。这项指引旨在保护借款人的正当权益以及维护市场的公平竞争为目标,规范了按揭机构以及金融贷款机构的经营行为。同时,对于假按揭的犯罪的变化,金融监管局也给予了很大的关注,并且采取了诸多行动来抑制假按揭行为。主要体现在几个方面:一是对引起居民和社会广泛关注的问题进行侦查。二是加大对于假按揭事件的鉴别,同时加强与金融贷款机构的联系。(2)执法部门猛拳出击。英国最早于1988年成立了严重欺诈办公室,这一机构组织主要负责对国内大量的金融欺诈案进行侦查并且负责法律起诉,其中包括涉及国际犯罪、社会影响广泛的案件以及诈骗金额超过特定限额的案件。同时国家赋予了严重欺诈办公室强有力的调查权限,它可以向任何人提出疑问,并且要求他们作出回答,同时也可以要求其配合自己的调查。在这样的情况下,严重欺诈办公室办事效率极高。

我国的金融改革势在必行,假按揭现象的抑制有大量的国外经验可以借鉴。当然,针对本国金融市场的若干问题,我国应对假按揭的斗争过程还很漫长。

四、应对我国假按揭犯罪的改进意见

1.银行加强内部管理,对待“假按揭”采取严格的防范措施。目前银行内部缺少对于假按揭的有效防范措施,从国内近些年的案例来看,相关银行审贷不严,对借款人的资格、收入情况、借款用途、抵押情况等等没有严格按照操作章程来执行,这是造成假按揭屡屡无法被识破的主要原因。而造成这一现象的原因有各种各样,包括职业操守意识低、监管力度不严等。银行人员的审查是防范假按揭的第一关,而针对上述情况,我们需要做好如下几个方面的工作:(1)对开发商的开发资质进行审查,同时加强对于期房(房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房)按揭项目的管理。(2)对借款人的资信要进行严格审核,对借款人要与其面谈,当面签订合同。目前,根据全国的假按揭案件来看,大部分借款人来源于开发商或是开发商员工的家属,这些人往往一人购买多套,由开发商进行统一组织,组织性很强。所以,加强对借款人的身份以及资金情况等相关资料的审核显得尤为必要。(3)加大处罚力度,对于在相关假按揭案件中负有刑事责任的银行工作人员要秉公处理,对那些触犯刑法的人员要坚决移送到相关部门进行惩处。一旦处罚懈怠了,往往会造成相关法律一再被触犯。

2.完善我国的立法制度,加大对于假按揭案件的打擊力度。目前我国法律对于假按揭的相关规定处罚力度较低,往往开发商对待法律判决“有钱就还,无钱就赖”,法律在一定程度上成为了姑息养奸的工具。因此,从立法角度上严格要求,加大惩治力度是十分有必要的。

总的来看,立法上要扩大犯罪主体的范围,同时将假按揭定义扩大化,使得更多的不法行为可以被法律监管,从而也提高法律的效率与权威。

3.大力发展住房融资中介机构,完善金融市场的中介环节。我国假按揭的现象产生很大程度上是因为我国住房买卖过程中,缺乏诸如律师楼的中介机构的参与。我国香港地区,律师楼中介在住房资金的流通中起到了至关重要的作用。当借款者从银行取得了按揭贷款的款项时,往往不是直接交到开发商手里,一般是委托律师楼对款项进行监督与管理,这样开发商手中的权限就得到了最大限度的规制。当开发商想利用这笔款项时,必须得到相关的建筑监理机构出具的工程进度和用款需求证明,在此基础上才可以向律师楼进行申请,才有可能得到这笔贷款款项。这样的措施举动,可以有效地防治开发商擅自挪用贷款,从而维护了资金流通的环节,减少假按揭犯罪的发生。

五、结束语

加入WTO以来,中国以更加积极的姿态迎接经济全球化的挑战,接受市场经济就意味着要努力制定一套完善的机制去应对所带来的种种经济问题,当然也包括按揭制度在中国扎根以后带来的假按揭犯罪。同时,我们有理由相信中国作为社会主义国家可以充分发挥其在制度上的优越性,加强国内金融制度的改革与发展势在必行。

在按揭贷款的制度建设中我们需要加强对于典型案例的学习,比如说森豪住宅骗贷案件,我们看到了一些银行官员是如何逐步腐化的过程。另外,看到了我国的贷款审核机制还有许多漏洞,很多银行竞相上当,却都没有察觉。由此可以看见我们的金融机构对于相关骗贷行为反应迟钝,同时也能看到目前中国金融中介机构的责任缺失,一方面是本身所附权力有限,另一方面是一部分人职业道德丧失,往往沦为犯罪分子的帮凶。这是我们应引以为戒的。

通过本文的系统探讨我们发现中国的假按揭防范还有相当长的一段路要走,这需要我们充分发挥社会主义制度的优越性,加大对房地产市场中假按揭的防范与管理,严格规范金融机构中的货款审核制度,特别是要加大反腐力度,从而保证我国按揭货款健康、和谐地发展。

注释:

{1}百度百科.http://baike.baidu.com/view/2047.htm?fr=ala0_1_1

{2}司徒瑞芳.浅谈房地产假按揭的成因及其法律责任.法制与社会,2009(11)

参考文献:

1.http://blog.law-star.com/blog/cac/2400035426.htm

2.http://bj.fundon.cn/20090520/47C60F63_4.html

3.http://www.law-star.com/cgi/show_kuaizhao.jspID=950002307&

RECID=1513970&TITLEHREF

4.http://blog.law-star.com/blog/cac/2400035378.htm#

5.司徒瑞芳.浅谈房地产假按揭的成因及其法律责任.法制与社会,2009(11)

6.陈涛.“假按揭”法律风险防范.中国集体经济,2009(4)