全装修商品住宅问题分析论文

摘要：淘汰毛坯房、推广精装房渐渐成为中国房产市场的主要走势，面临着新的机遇和挑战。本文分析了金华市精装房开发的现状，开发商费力难讨好，购房者对精装房存在忧虑。同时分析了金华精装房开发面临新的契机和发展趋势,最后提出精装修住宅开发的对策。下面是小编为大家整理的《全装修商品住宅问题分析论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

全装修商品住宅问题分析论文 篇1：

关于规范商品住宅全装修管理的建议

摘要：随着社会经济的不断发展和人们生活水平的不断提升，人们不仅追求物质生活的精致化，同时也开始注重生活模式的低碳化。住宅是人们生活的主要场所之一，为了适应人们不断发展的生活需求，商品住宅进行全装修不仅是社会发展趋势的必然产物，也是我国房地产开发的未来方向。本文通过阐述对商品住宅进行全装修的积极意义，分析现今商品住宅全装修管理的现状及问题，进而提出规范商品住宅全装修管理的意见建议，以供参考。

关键词：商品住房;装修管理;意见建议

引言：

在我国装修装饰行业发展进程中，随着人们对商品住宅功能性以及舒适性需求的提升，商品住宅全装修逐渐进入大众视野并成为建筑住宅开发建设的重要内容之一。商品住宅全装修不仅能够适应人们的发展需求，也促进了房地产建筑行业的发展。所以，人们对如何规范商品住宅的全装修管理给予了更多的重视。由于我国商品住宅全装修行业起步较晚，在管理方面还不尽完善，所以人们对全装修住宅的施工质量以及材料使用也有着一定的顾虑。因此，规范商品住宅的全装修管理势在必行。

1.商品住宅全装修的重要性

商品住宅全装修即是在商品住宅最终交付使用前，完成住宅中的功能空间、固定面及管线的作业，并且水、电、卫生间内的各项基础配套设施全部完成，让房主可以直接拎包入住。这样进行全装修的商品住宅比较完整，有着非常大的优势，具体表现为：

首先，商品住宅全装修使顺应产业发展趋势的，弥补了现代商品住宅的不足。可以促进商品住宅逐步走向现代化发展道路，促进了房地产行业的向前发展，对提升商品住宅质量起到了非常重要的作用;

其次，可以使消费者对商品房的装修投入有所减少。由于人们对装修的认识不够全面，且家装行业的质量水平参差不齐，现今的住宅装修存在许多不足之处。而对商品住宅进行全装修正好能改善这一情况，通过大量规模化装修的行业行为，降低装修材料成本，保证装修质量，为住户提供实惠。

最后，商品住宅全装修有助于提升住宅设计的整体水平。住宅设计水平是实现住宅现代化的基础，而全装修通过土建和装修的一体化，促进了住宅装修设计水平的提升。所以要逐步构成成品化的住宅设计理念，注重一体化全装修设计，进而实现商品住宅的功能性和舒适性得到提升。

2.现今商品住宅全装修管理的现状及问题

现今的大部分城市如北京、上海、重庆、长沙等等都开始尝试推广全装修商品住宅，且短期内实施效果良好。但是对商品住宅全装修的全面推广还需要很长一段时间，且由于管理体制的不统一以及各地经济发展的实际情况，所以还难以对商品住宅全裝修进行行政立法层面的统一管理。这也就导致了现今商品住宅全装修管理中仍存在不足之处，具体表现为以下几点：一是，全装修施工中的工作人员整体素质仍处于较低水平。由于商品住宅的全装修是一个复杂庞大的工作系统，为提高施工效率，进行全装修的过程中往往会承包给多家单位联合作业。且每个单位的工作人员数量较多且素质水平参差不齐，这不仅对装修的质量安全有所影响，也增加了管理的难度;二是，装修验收没有统一严格的标准。现今常用的装修检验标准不尽完善且不够细致，所以在实际验收应用中往往效果并不理想。在全装修管理方面容易忽视细节问题，再加之部分住户对装修缺乏专业性的认识，所以难以发现装修中的问题，也就导致了交房后投诉问题频发;三是，室内装修和室外建筑设计缺乏关联。在商品住宅全装修过程中，往往将全装修设计与整体建筑设计区分开来，忽视了二者之间的关联性，这样会使施工的效率有所减低，也会造成重复作业，进而影响整个装修的质量与安全。

3.规范商品住宅全装修管理的意见建议

3.1设计合理的装修方案，做好前期准备

为了使商品住宅的全装修能够符合人们需求，进一步提高全装修住宅的管理水平，就需要根据住宅的整体设计来制定科学合理的装修方案，并对方案进行全面科学的评估，使装修方案得到有效完善。要加强住宅整体建设与装修施工的沟通交接，结合整个施工过程的进度，做好全装修的施工计划。要严格按照装修方案和施工计划开展全装修工作，加强对各装修部门的有效安排管理，以保证全装修工作能够顺利的开展和有效的落实。要针对不同的装修项目选择具备相应能力的装修团队，使商品住宅全装修的施工进度和质量得到有效保证。

3.2对全装修的整体质量进行严格管理

要加强对全装修整体质量的管理，首先要对装修材料进行严格把关。装修材料的选择是保证商品住宅全装修质量安全的重要环节之一。住宅装修材料与人们的生活息息相关，所以在管理商品住宅全装修时要注重严格把控装修材料的选择，以为全装修住宅的品质与安全提供有力保障。现今的装修材料种类繁多且功能多样，所以为了满足人们对商品住宅日益提升的要求，就要严格按照标准来选择装修材料，保证装修过程的节能与环保，降低装修造成的室内污染，以商品住宅在保证舒适的同时更加。

同时，也要注重对这个装修过程的严格监监管。在装修内容完成后，要注重对其整体的质量、功能进行检查和测试，对装修过程中的细节问题要认真检查，并对检查过程中发现的问题进行及时的处理，以保证商品住宅全装修的质量品质，进而为人们提供更为优越的居住环境。

3.3完善商品住宅全装修的验收程序

为了使全装修商品住宅的安全性有所保证，品质有所题提升，更符合人们的需求，就需要加强商品住宅全装修的验收环节：首先要制定一个较为完整严格且操作性强的验收标准，许多地区都出台了相应的商品住宅全装修验收标准，对其验收内容、验收方法以及验收质量标准都有了具体的规定。但是验收标准在适应和推广程度上还有所欠缺。这就需要在全装修住宅的不断发展进程中，对验收标准进行逐步的完善，进而实现验收的有效推广和应用;其次可以通过第三方验收机构与施工方一同对全装修住宅进行验收，加强验收的准确性，及时发现全装修中的问题，以保证全装修住宅的质量安全，也可以有效降低住户投诉问题的发生。通过两方机构共同出具的验收合格报告，能够增强住户对商品住宅全装修的认可及满意程度，使全装修商品住宅能够更满足人们的需求。通过验收程序的完善和强化，使商品住宅全装修管理的整个过程更为完整和严格，进而提升了商品住宅全装修的整体质量。

3.4加强对施工人员的管理

商品住宅全装修过程中的施工团队的选择也是管理过程中的重要环节。施工团队质量的好坏以及施工人员整体素质的高低，直接影响了商品住宅全装修的整体质量与安全。所以，在施工的策划和前期准备阶段，就要结合具体的装修项目来选择具有相应专业能力的、资历丰富的以及有良好施工资质的单位进行全装修工作。要严格按照施工技术标准和装修设计对施工团队进行严格要求和管理，以保证商品住宅全装修的顺利进行。

结语

对商品住宅全装修进行规范化管理是非常重要的。所以为了使商品住宅全装修能够更符合人们对住宅的需求，使装修质量得到有效的保证，就需要建立严格的商品住宅全装修管理体制，科学推进全装修管理工作，出台相应的全装修房建筑规范和验收标准，不断优化提升商品住宅全装修的管理制度，切实提升商品住宅的服务功能。通过对商品住宅全装修更为规范的管理，逐渐形成完整的全装修管理系统，并在不断的完善过程中，使商品住宅全装修的质量和功能得到认可，进而促进整个商品住宅全装修产业走向成熟。

参考文献

[1]马冲.住宅精装修管理的现状问题与优化对策应用探析[J].住宅与房地产，2019（19）：114+123.

[2]梁志长.全装修在新建商品住宅中的应用实践[J].山西建筑，2009，35（19）：240-241.

作者：徐文超

全装修商品住宅问题分析论文 篇2：

金华市精装修住宅开发的现状趋势和对策研究

摘要：淘汰毛坯房、推广精装房渐渐成为中国房产市场的主要走势，面临着新的机遇和挑战。本文分析了金华市精装房开发的现状，开发商费力难讨好，购房者对精装房存在忧虑。同时分析了金华精装房开发面临新的契机和发展趋势,最后提出精装修住宅开发的对策。

关键词：精装修房产；金华市；现状；发展趋势；对策

精装修住宅，是指用户拿到房屋钥匙前，住宅功能空间的固定面已经铺装或粉刷完成，基本设备如厨房和卫生间等全都安装完毕。精装修住宅有利于建筑节能、降低消耗，避免用户二次装修造成结构破坏和材料浪费，以及装修时间不一致造成的扰邻现象等。据中国室内装饰协会披露，每年我国住宅二次装修浪费的费用达300多亿元。从长远看，淘汰毛坯房、推广精装房作为住宅产业化是大势所趋。

一、商品住宅精装时代已经到来

2008年，住房和城乡建设部出台了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地政策扶持，引导、鼓励新建商品住宅一次装修到位或者进行菜单式装修模式，逐步取消毛坯房。近几年来，广州、深圳等地已多半采用精装修的模式进行住宅开发，去年广州开发的新楼盘中，精装房就占了近6成。精装修住宅的市场比例在北京、上海等城市越来越高，在浙江省也成为一种销售趋势。随着房地产市场的进一步成熟，精装房将逐渐取代毛坯房。目前世界上大多数发达国家基本上都是精装修商品住宅，并且严格管理二手房的再次装修。业主购房后添置家具和家居用品，略作装饰即可居住了。

二、金华市精装房开发的现状

金华市是浙江省的一个地级市，是浙江省重要的交通枢纽、浙江中部的中心城市，著名的历史文化名城和旅游城市，建城已有1700多年历史。虽然近年来金华经济发展迅速，但是目前的金华房地产市场上，绝对主角仍是毛坯房，精装修房的开发和销售在我市几乎仍被忽略，精装房时代似乎只是一种传说。精装修住宅低碳开发为何在一些大城市十分普遍，而在金华市推行起来却遭遇举步维艰的现状？可从目前精装修房存在的缺点进行分析。

（一）精装房成本高，周期长，开发商费力难讨好

目前金华市的房地产市场，毛坯房的销售普遍较好，开发商深度介入装修全过程也是一项巨大而复杂的工程,开发商不愿意花费精力去开发精装房。不仅要努力降低成本，还要花费大量的精力。并且入住后也可能面临投诉、维修等问题。为了避免与业主可能产生纠纷，不少有实力的开发商也望而却步，放弃精装修房的开发尝试。金华市区最早推出精装房的是众信房产的蝶景湾楼盘，据众信房产丁总经理介绍，精装房比毛坯房的价格高，增加了开发成本和周期，同时也考验了开发商的实力，更面临市场购买力的考验。房价的整体水平拉高，在楼市调控政策下无疑是个敏感的问题。

（二）購房者对精装房存在忧虑，接受需要过程

从金华人的购房消费观念来看，房子装修得按自己的想法、思路和个人喜好来，比较难以接受由开发商统一开发装修这一作法。目前金华房地产开发商的品牌信任度参差不齐，购房者担心装修猫腻和开发商的装修设计能力。不少购房者担心装修有问题而拒买精装修房。质量问题反复出现、装修风格千篇一律、定价不透明及长期售后服务缺乏等原因，让购房者充满疑虑，最终放弃了精装修成品房。

1、精装修质量难保证

住宅精装修涉及工程内容众多，稍有不慎就会造成装修质量问题。近年来精装修住宅出现质量问题的情况屡屡在媒体中出现负面报导。2009年北京郊区纳帕溪谷别墅里发生大理石壁炉砸中5岁女童致其身亡的事件，引起了关于住宅精装修施工质量问题的多方关注。即使是习惯做精装修的大品牌万科，新闻上也报导出现大面积发霉、墙面涂料脱落，衣柜、鞋柜等装修材料遭遇“纸板门”等装修问题。金华众信房产两年前做精装修房尝试，也被已交付入住的业主投诉。据众信·蝶景湾14幢2单元的一位业主反映，精装修房的天花板上开始出现裂缝，后来掉下一块粉刷的石灰。入住1年后，天花板粉刷涂料开裂脱落，有的住户更惨，整块天花板的涂料都掉下来，小区共有24套精装修房有不同程度的涂料开裂问题。

2、个性化需求难满足

个性化需求是现在消费者的追求，每个人喜欢的风格都不一样，房产企业忧虑千篇一律的装修风格不能吸引客户，担心打造出的成品住宅没有市场。购房者在选择全装修成品房时会犹豫不能按照自己的喜好和个性设计，在网络调查中也发现超过两成的购房者因雷同装修未选择精装修房。

3、装修报价不透明

装修定价不透明，很大一部分购房者认为开发商台下操作的空间太多而放弃精装修房。精装修的材料、施工工艺不确定因素多，选材不同价格差别很大，这成为提价的常用手段。大部分购房者认为精装修报价不透明大大提高了开发商的利润空间。

三、金华市的精装修房开发面临新的契机和发展趋势

（一）金华人越来越讲求高效率。从金华人的作息时间表看，越来越注重提高生活和工作效率，精装修房适应了当代社会快节奏的生活。省时、省力又省事的精装修房受到了许多工作繁忙、无暇自己搞装修的上班族的青睐，精装修房开发在金华的市场前景也越来越光明。

（二）对于开发商而言，是抢占金华精装修房市场先机的好时机。目前金华市的房地产开发基本上属于毛坯房，购房者早就已经产生审美疲劳，多元化的消费需求市场越来越大，精装修房也是适应了市场的需要。开发精装修房不仅提升了项目品质而且增强了项目的竞争力，开发精装修房不仅可以使人眼前一亮，也抢占了市场先机。

（三）房产调控使精装修房渐渐成为房地产的发展趋势和契机。中国这一轮房地产调控于2010年4月启动，是2004年以来持续时间最长的一次，目前调控还在持续。房地产市场相对低迷，成交相对冷淡成为金华楼市这一时期内的主基调。购房者越来越关注产品的内涵，消费渐趋理性。开发商在不断考虑如何迎合市场的需求，精装修房则顺理成章地成为最受关注的类型之一。精装修房一旦空置，即使房产交易冷淡，也可以灵活变化，随时转售为租，以适应市场趋势。在新的转型期间，金华市的精装修房面临着很多机遇和挑战，渐渐成为房地产的发展趋势和契机。

四、金华市精装修住宅开发的对策

分析金华市住宅产业化和精装修推广的难点，一是金华地区虽然有大量的中小房地产开发企业和建筑企业，但这些中小企业的实力和技术力量有限，难以推广住宅精装和产业化；二是成本提高阻碍了住宅精装和产业化施工的推广，企业缺少积极性；三是装修项目繁多，技术相对比较复杂。因此对金华市精装修住宅的开发提出以下对策。

（一）利用政策支持进行推广

政府对实施住宅产业化的建设成本的提高通过财政补贴或税收优惠支持，产业化技术可在政府投资的保障性住房中率先应用，同时引导和鼓励消费者购买精装修住宅等措施。

成熟国家的大量经验表明，住宅产业化发展离不开政府、政策的支持。从精装房开发较好的国内其他地区现有优惠政策上也可以看出，只要国家给予一点点补贴、优惠，开发商就很愿意做住宅产业化和精装修。

（二）借鉴国外精装房的模式

欧美、日本等地早在上世纪中叶已经开始推行商品住宅全装修模式，目前已发展到较为成熟的阶段。美国：个性化全装修，定制式体验。美国出售的都是全装修房，住宅及装修产业化达到较高水平。一些简装房是为了满足购房者个性需求，房屋只经过基本装修，如墙面粉刷、地面找平等，用户再进行精装修。一些高级公寓进行精装修，装修技术和质量很高。可由购房者和设计师共同确定装修设计方案，再由开发商施工，业主可以阶段性地提出修改意见。欧洲：简约化全装修，软装是重点。欧洲的新建住宅一般可以直接入住，但装修非常简单。卫生间和厨房的装修很精致，但其他房间多是简装，主要靠大量的软装饰来体现装修风格和主人的个性需求。日本：标准化全装修，工业化统一标准。日本的住宅全装修与住宅产业化同步，始于20世纪60年代初期。从建筑结构到室内装修都由开发单位统一建造和装修，实行部件化、批量化生产，并对标准制订了硬性规定，使得装修标准统一。

（三）提出共性和个性共存的装修理念

为避免千篇一律，可在住宅产品的必要功能和共性的基础上，体现住宅产品的附加情感和个性。精装房可只对共性部分精心设计、施工，如吊顶、地面、门、瓷砖、洁具等；对个性化部分或细节装饰让业主自由发挥，如壁纸、灯具、电器等，形成如欧式、中式、现代等不同风格。既节省了综合成本，又符合市场需求的规律。总而言之，是求大同、存小异。

（四）解决装修规范化、标准化等问题

为加强对住宅装修的管理，应制订本地技术标准，在各方面加以限制。一是在成本方面，可限定精装房所用的材料和施工技术。二是制订装修规范合同，将装修水平分为多个档次，供业主自行选择。三是为保证质量，装修全过程由第三方监理，开发商必须提供空气质量检验合格报告等。四是由开发商提供装修售后服务。

（五）发展住宅产业化衍生品

装修成品房带动了装修部品的规范化、规模化生产。要取得房地产业和装修行业的共赢，装修业只有把生产、销售、安装和房地产业紧密联系在一起。家居配套产品往工业化、集约化方面生产，被市场和消费者广泛接受，如整体橱柜、整体淋浴房、成品门窗、整体家具等，可以直接在建筑施工中安装或现场装配即可。配套部件生产基础成熟，不仅可以节约装修用材，而且大大缩短了施工工期。

综上所述，精装成品房为大势所趋，不仅符合了市场发展、国家产业化发展的需要和方向，而且是建设节能型社会的发展方向。在大势下实现多元化的品质生活将是金华未来房地产市场之主旋律。

作者单位：浙江广厦建设职业技术学院

参考文献：

[1]孟伟,王芳.浅谈房地产住宅精装修[J].建材发展导向,2011,23.

[2]邓伟栋.大规模的住宅精装修探究[J].新建设(现代物业上旬刊),2011,11.

[3]夏涛.精装修住宅的发展趋势[J].中华民居(学术刊),2010,09.

作者：施汴彬

全装修商品住宅问题分析论文 篇3：

绿色商品住宅经济激励机制与运行保障研究

摘 要：绿色商品住宅作为实现环境保护与节约资源的新型住宅模式，将形成未来住宅产业发展的主流方向。从绿色商品住宅的市场失灵出发进行分析，通过建立对绿色商品住宅开发的财政补贴政策、税收优惠政策、金融政策等激励政策，形成了绿色商品住宅经济激励机制，并提出了该机制运行的组织机构保障、政策法规保障、财政经济保障、知识科技保障、文化意识保障等保障措施，以期为政府大力支持绿色商品住宅发展提供决策依据。

关键词：绿色商品；住宅经济；激励机制；运行保障

随着我国城镇化进程的进一步发展，建筑总量将不断增加，建筑能耗总量和占全社会能耗比例都将持续增加。绿色商品住宅是秉承可持续发展理念，实现环境保护与节约资源的新型住宅模式，受到世界的认可和重视，同时也将形成未来住宅产业发展的主流方向。房地产企业试图打造绿色品牌，消费者对绿色商品住宅也有了初步的认识。然而，我国当前绿色商品住宅的发展表现为推广进程缓慢，各方的参与性和积极性不高，传统的住宅仍占主体地位。主要体现在：其一，绿色商品住宅作为我国住宅市场上新兴的产品类型，相关的法律体系和技术规范尚不完善，政府缺乏对绿色商品住宅行之有效的扶持政策。其二，消费者环保意识薄弱，对绿色商品住宅的认可度普遍偏低，害怕其开发的额外成本和风险会转嫁给自己。

一些学者对绿色建筑的激励政策进行了分析[1-7]，政府也开始着手制定相应的激励措施[8]，但是这些研究和措施还主要是针对绿色建筑技术或公共建筑，没有充分调动开发商和消费者的积极性。本文从绿色商品住宅的外部经济性出发进行分析，通过对绿色商品住宅开发过程中的主体进行经济激励来推动其发展。

一、绿色商品住宅市场失灵分析

经济主体在进行决策时，只考虑对自身利益有影响的成本和收益，而对自己没有直接关系的主体的成本和收益不关心，就导致了在外部性的情况下，市场的部分失灵，使资源的配置在个体与主体的各自的成本和收益间存在差异。

绿色商品住宅同其他具有外部性特征的行为一样也存在着“市场失灵”，可大致概括为完全的市场机制作用下，自由的资源配置导致的私人生产活动水平远没有达到社会所要求的水平。外部性作为绿色商品住宅本身固有的特征普遍存在于世界各个国家的绿色商品住宅市场，解决这一问题的本质是通过各种措施使外部性内部化，考虑到绿色商品住宅本身的代际外部性和公共外部性特征无法通过谈判的方式消除外部性，外部性内部化的主要力量就集中在利用经济政策进行激励。这时要利用国家的相关政策的引导，来调整开发商和绿色商品住宅消费者的绿色行为，才能平衡市场资源分配的不均，使绿色商品住宅市场在市场机制和政府调控的双重作用下健康的发展。

由于绿色商品住宅具有外部性的特征，使得市场无法达到资源的平衡配置，从而阻碍了绿色商品住宅本身的发展，因此需要政府进行经济激励，调整资源配置，促进绿色商品住宅的发展。

二、绿色商品住宅经济激励政策

政府对绿色建筑的经济激励政策包括财政补贴政策、税收优惠政策、金融优惠政策等。

（一）财政补贴政策

财政补贴政策的对象是开发商和消费者。对开发商实行财政补贴，可以减少开发商的增量成本，引导开发商的投资方向；对消费者实施补贴可以降低相对价格，改变消费者的消费偏好和消费习惯。

财政补贴的效果明显，无论是对开发商补贴还是对消费者补贴，最终目标都是引导绿色商品住宅市场发展。财政补贴的关键在于调节消费者的需求和偏好。由于绿色商品住宅市场是的开发商数量远小于消费者，如果对开发商实施补贴会弱化财政补贴的效果，不如直接对消费者财政补贴直接有效。

财政补贴具有直接有效，但是政府财政压力大、监管成本高。因此，财政补贴适合在绿色商品住宅市场的起步阶段，快速推动市场发展，引导投资方向转向绿色商品住宅市场；在绿色商品住宅市场发展成熟阶段逐渐减少和退出。财政补贴的重点应该放在增量成本较高、社会效益和环境效益好的绿色商品住宅技术上，市场对例如：节能、节水、运营等。

（二）税收优惠政策

税收优惠的对象是开发商和消费者。政府利用税收政策，减轻参与推动绿色商品住宅开发商和消费者应履行的纳税义务，间接进行补贴提高开发商和消费者的收益，税收优惠的形式有免税、减税、加速折旧等。

税收优惠与财政补贴政策效果相似，通过补贴和优惠，影响绿色商品住宅的相对价格，调节市场需求量，引导建筑市场的生产者的生产、投资方向向绿色商品住宅倾斜，不需要直接支付资金，不会给政府增加财政负担，成本较小，而且具有不确定性的特点。

在绿色商品住宅发展的起步阶段由于启动资金缺乏，税收优惠政策的不确定性等因素，税收优惠政策的激励效果相对较差；但是在绿色商品住宅市场发展成熟阶段，开发商的投资热情和消费者的需求旺盛，确定性的财政补贴收益相对于不确定的税收收益而言激励效果较差，税收优惠政策激励效果好。政府可对节能、节水、运营等特色项目和难以吸引投资的技术实行高强度的税收优惠政策。

（三）金融政策

金融类激励手段是建立在金融创新的基础上的，对绿色商品住宅开发商提供贷款支持、贷款贴息、适当放宽贷款额度、延长贷款期限、降低贷款利率、优先贷款等优惠措施；对消费者实行贷款优惠。由于房地产开发一次性投入巨大，大多数企业需要依靠银行贷款才能完成工程顺利开发建设。

对消费者来说，面对高昂的绿色商品住宅价格、和相对房价而言较低的收入水平，政府提供贷款优惠政策降低绿色商品住宅与非绿色商品住宅的价差，会极大的刺激消费者的购买欲，起到很好的激励效果。

对于政府而言，对开发商和消费者投入的激励成本同样可以分摊到将来的一定时期内，例如，贷款贴息优惠，政府只需在每个计息期补贴相应利息即可。这种方式可以明显减轻政府的财政负担。同时，贷款优惠政策的间接投资引导机制，通过杠杆原理达到“以小拨大”的效应，是较为理想的激励工具。

（四）其他经济激励政策

1.设立专项基金

从国外经验来看，绿色建筑的专项资金应以财政支出为主，因此，中央和地方财政设立绿色建筑专项资金的资金来源应主要依靠财政投入。应将绿色建筑列入国家和地方财政预算中，根据每年绿色建筑工作计划，在财政年度预算中列支，统一划拨到绿色建筑专项资金中，作为专项资金的稳定来源用于绿色商品住宅建设。同时，由于我国的财政能力有限，而社会闲散资金较多，可以考虑设立绿色建筑投资基金，吸纳社会资金促进能效提高。可以通过将国债中的一部分资金投入绿色建筑专项资金、将征收的墙改基金部分用于绿色建筑、实行电费附加、征收能源消费税等措施来增加绿色建筑专项资金的来源渠道。

2.标准变更类激励手段

通过放宽建筑的规划审批标准的方式，来实现开发商的利润增长。例如密度奖励允许开发建筑校区可以设计更高的单位居住密度，增加总建筑面积等。在我国目前这种供小于求的房地产市场，无疑会增加房地产开发商的收益，为其带来更高的利润。

政府在选择上诉各类经济激励手段时，可以通过第四章的激励水平测算得出对开发商和消费者的激励水平，根据政府的财政能力选择适时有效的单独激励政策或激励政策组合。

三、绿色商品住宅经济激励机制的组成

绿色商品住宅经济激励机制是在可持续发展的前提下，基于绿色商品住宅中各主体间相互关系，通过经济手段解决绿色商品住宅开发过程中开发商增量成本与社会成本的重合与对应问题，建立投入与成本之间相对准确的反应机制，实现企业个体利益与公共利益相互促进的绿色商品住宅调整与控制模式。本文以经济激励理论为基础构建绿色商品住宅经济激励机制，机制的运行体系如下图：

经济激励机制目标是整个机制的运作导航，政策的制定，政府的决策，开发商对政策的执行都依赖对机制目标的理解。政府经济激励政策的制定：如果政府积极推动绿色商品住宅的发展，通过市场将绿色商品住宅的外部不经济损失内部化，即开发商开发绿色商品住宅的增量成本可以通过政府补贴和绿色商品住宅收益得到补偿，那么在原有资金约束下，利润不但没有减小，反而可能增加，这样一来，将能够极大的刺激开发商开发绿色商品住宅的积极性，这是政府所希望的，因此政府愿意制定各项有效的经济激励政策。同时，政府政策制定的有效性来源对开发商实施经济激励政策后的一个考察评价，需要相应监管人员的监督控制、信息收集等。

绿色商品住宅经济激励的政策制定，政策的配置规则是让开发商在执行对政策执行后会有一个自我分析和决策的过程，即通过房地产开发商的自我判断，决定是否有必要继续进行绿色商品住宅的开发。

四、绿色商品住宅经济激励机制运行的保障

绿色商品住宅经济激励机制是一个复杂的系统。经济激励的手段并不是万能的，且不是孤立和分割的，只有通过同其他机制的相互配合和管理，绿色商品住宅的经济激励效果才能达到最佳效果。其相互关系如图2所示。

绿色商品住宅经济激励机制是建立在市场经济条件下，通过对经济激励组织组建，基于健全法律法规的前提下，在政府的监管和监察工作保障下，运用先进科技和文化手段，展开的推进绿色商品住宅发展的手段。绿色商品住宅经济激励政策有效实施是以相对成熟的外部社会条件为基础，相对我们目前较为欠缺的市场机制和落后的法律环境难免会影响到现阶段的绿色商品住宅经济激励机制的运行。

（一）绿色商品住宅经济激励组织机构保障

绿色商品住宅经济激励组织机构保障必须具有专门的组织机构来为绿色商品住宅的发展服务。在绿色商品住宅经济激励组织机构保障中要强化各级政府组织的目标责任，保障机制的有效运行。政府作为推进绿色商品住宅发展的主要发起者，同时也是绿色商品住宅经济激励的激励主体，要将绿色商品住宅行动的目标任务科学分解到省级人民政府，将绿色商品住宅行动目标完成情况和措施落实情况纳入省级人民政府节能目标责任评价考核体系。要把贯彻落实绿色商品住宅经济激励机制情况纳入绩效考核体系，考核结果作为领导干部综合考核评价的重要内容，实行责任制和问责制，对做出突出贡献的单位和人员予以通报表扬。

（二）绿色商品住宅经济激励政策法规保障

在构建绿色商品住宅经济激励政策法规保障中，政策法规是经济激励机制得以实施的法律基础和权威保障。市场机制与法制相互依存，各自运行都需要相互支持。健全、完善绿色商品住宅推广法律法规体系。引导和鼓励各地编制促进绿色商品住宅地方性法规，建立并完善地方绿色商品住宅法规体系。开展《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的修订工作，明确从规划阶段抓绿色商品住宅，从设计、施工、运行和报废等阶段对绿色商品住宅进行全寿命期监管。加强对绿色商品住宅相关产业发展的规范管理，依法推进绿色商品住宅。

同时，完善技术标准体系。住房城乡建设等部门要完善绿色建筑标准，科学合理地提高标准要求，健全绿色建筑评价标准体系，加快制（修）定适合不同气候区、不同类型建筑的节能建筑和绿色建筑评价标准。尽快制（修）订绿色商品住宅相关工程建设、运营管理、能源管理体系等标准，编制绿色商品住宅区域规划技术导则和标准体系。住房城乡建设、发展改革部门要研究制定基于实际用能状况，覆盖不同气候区建筑能耗限额，要会同工业和信息化、质检等部门完善绿色建材标准体系，研究制定建筑装修材料有害物限量标准，编制建筑废弃物综合利用的相关标准规范。

（三）绿色商品住宅经济激励财政经济保障

研究完善财政支持政策，继续支持绿色商品住宅及绿色生态城区建设，研究制定支持绿色建材发展、建筑垃圾资源化利用、建筑工业化、基础能力建设等工作的政策措施。对达到国家绿色建筑评价标准三星级及以上的绿色商品住宅给予财政资金奖励。财政部、税务总局要研究制定税收方面的优惠政策，鼓励房地产开发商建设绿色商品住宅，引导消费者购买绿色住宅。改进和完善对绿色商品住宅的金融服务，金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。国土资源部门要研究制定促进绿色商品住宅发展在土地转让方面的政策，住房城乡建设部门要研究制定容积率奖励方面的政策，在土地招、拍、挂出让规划条件中，要明确绿色商品住宅的建设用地比例。

（四）绿色商品住宅经济激励知识科技保障

经济激励手段的有效使用需要政府及社会公众能够大致了解经济手段运行的过程和机制，这就要求对绿色商品住宅的经济属性有较为全面的认识。住房城乡建设部要会同有关部门建立健全建筑能耗统计体系，提高统计的准确性和及时性。加强绿色建筑评价标识体系建设，推行第三方评价，强化绿色建筑评价监管机构能力建设，严格评价监管。要加强建筑规划、设计、施工、评价、运行等人员的培训，将绿色建筑知识作为相关专业工程师继续教育培训、执业资格考试的重要内容。鼓励高等院校开设绿色建筑相关课程，加强相关学科建设。组织规划设计单位、人员开展绿色建筑规划与设计竞赛活动。广泛开展国际交流与合作，借鉴国际先进经验。

（五）绿色商品住宅经济激励文化意识保障

采用多种形式积极宣传绿色建筑法律法规、政策措施、典型案例、先进经验，加强舆论监督，营造开展绿色建筑行动的良好氛围。将绿色建筑行动作为全国节能宣传周、科技活动周、城市节水宣传周、全国低碳日、世界环境日、世界水日等活动的重要宣传内容，提高公众对绿色商品住宅的认知度，倡导绿色消费理念，普及节约知识，引导公众合理使用用能产品，转变公众传统消费的观念。

参考文献：

[1] 金占勇，孙金颖，刘长滨，张雅琳.基于外部性分析的绿色建筑经济激励政策设计[J].建筑科学，2010，（6）：57-62.

[2] 林敏.新农村发展绿色建筑激励约束机制设计[J].生态经济，2011，（8）：84-86，89.

[3] 安娜.绿色建筑需求端经济激励政策的博弈分析[J].生态经济，2012，（2）：107-110.

[4] 刘玉明.北京市发展绿色建筑的激励政策研究[J].北京交通大学学报：社会科学版，2012，（2）：46-51.

[5] 林敏，张福生，陈敏佳.发展绿色建筑的激励约束机制研究[J].建筑经济，2012，（8）：16-18.

[6] 张仕廉，李学征，刘一.绿色建筑经济激励政策分析[J].生态经济：学术版，2006，（1）：312-315.

[7] 闫瑾.发展绿色建筑的政策激励研究[J].统计与决策，2008，（10）：119-121.

[8] 财政部，住房城乡建设部.关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见：建立绿色建筑财政政策激励机制[J].建设科技，2013，

（6）：14.

[责任编辑 仲 琪]

作者：施萌田