商品房售楼广告法律效力论文

Note:销售人员所有的口头承诺都要求他具体确认并录音留证。补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音，并保留到交房以后。涉及自己利益的合同约定内容必须要求具体、精确表述。下面是小编整理的《商品房售楼广告法律效力论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

商品房售楼广告法律效力论文 篇1：

警惕房产中介侵吞订购金的“霸王条款”等

警惕房产中介侵吞订购金的“霸王条款”等

房地产中介常常利用不平等格式条款侵吞购房者订金。工商部门由此提醒消费者，警惕不法房地产中介用这种“霸王条款”坑害消费者利益，

一些法房地产中介在格式《房产中介协议》中做出这么一种条款约定：“本《房产中介协议》签订后，乙方(买方)支付丙方(中介方)房屋承购意向金1万元，并同意以约定的房价、付款方式，在丙方通知成交后当日内签订房屋买卖合同，如乙方反悔，不予退还。”

专家解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，意向金(或认购金、预订金、订购金)是乙方与甲方(卖方)就订立商品房买卖合同的担保金，且应由甲方收取，如因乙方原因未能订立买卖合同的，该意向金应作为定金由甲方取得，而不应由丙方取得。房地产中介利用不平等格武条款侵吞意向金的做法也明显违背《合同法》第三十九条第一款规定的公平原则。属于违反法律规定，限制一方消费者获得违约金及其他合理赔偿权利。消费者如果遇到这种情况，可以向工商行政管理部门投诉。

如何规避购房风险

1、怎样避免被广告误导?

专家解答：对开发商在售楼书或是广告中承诺或描述的内容，一定要向开发商或销售人员进行核实。对于能够影响您作出购买决定的因素或内容需要坚持签入合同的补充协议之中，方能使该内容具备合同效力。

2、如何了解开发商的信誉?

专家解答：购房前应了解开发商的信誉和所开发的楼盘，实地查看他们开发的楼盘，了解已入住业主的意见，必要时可以自己或委托律师到相关部门对开发商的工商登记情况、房屋的抵押登记情况进行查询和了解。

3、售楼书的内容是否有法律效力?

专家解答：售楼书在法律上的定义是要约邀请，而要约邀请的内容不构成法律上的约束力，因此，建议您将售楼书上对您至关重要的内容签入买卖合同或其补充协议，以使该内容具备合同效力。

4、与开发商签了认购书，并交了订金，如因合同谈不妥，能退房要回订购金吗?

专家解答：如因买卖双方对合同条款未能达成一致而不能签署买卖合同的，不视为买卖双方的任何一方违约，开发商应将收取的订金或订购金全额退还，但业主在此过程中一定要注意保留好谈判不成而不能签署合同的证据，必要时可聘请公证机关对此进行公证，进行证据保全。

5、没有业主入住，只在工地公示的小区规划更改公示是不是有效公示?

专家解答：公示的本意是公之于众，保证业主对小区的规划更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，业主并未入住的前提下，工地是不允许非施工人员进入的，因此在小区工地的公示并不能起到有效告知的作用，其公示的效力有极大瑕疵

怎样从条款内容来鉴别购房合同是否无效

一般消费者如何从购房合同内容来鉴别购房合同是否无效?

专家解答：无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效，因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。购房者鉴别自己所签的合同是否无效，可以从以下方面来鉴别：

1、从购房合同的条款来鉴别。如果合同的某些条款违反国家法律法规，则此条款对房屋买卖双方没有约束力，必须加以纠正。

2、从购房合同的标的来鉴别，即楼盘是否为法律政策所允许买卖的项目。在房屋开发阶段，如果开发商所建房屋属于越权批地、非法占地，所签合同无效：在建阶段，如在建房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等，所签合同无效；在销售阶段，如没有房地产管理部门的销售许可证，以这样的房屋为标的的，所签合同无效。

商品房售楼广告法律效力论文 篇2：

楼市不景气预售合同仔细看

Note:

销售人员所有的口头承诺都要求他具体确认并录音留证。

补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。

从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音，并保留到交房以后。

涉及自己利益的合同约定内容必须要求具体、精确表述。

以降价为理由要求退房，多半不会得到法律支持，但规定了“无理由退房”的除外。

石奇峻

性别：男

年龄：33岁

行业：会展广告

职业：项目经理

年收入：10万元至12万元

楼盘和广告宣传完全两样，车库变成储藏室，精装修房的材料、电器档次变低⋯⋯不要认为“货不对板”不会发生在你身上。从法律角度讲，买期房时，商品房预售合同应该规定房屋交易的所有细节，也是最具有法律效力的文件。你签字之前真的了解合同里各种条款代表什么吗？在这个卖方市场，你本来就处于不利的位置，如果再在合同上马虎怕麻烦，受损的一定是你。

明知不公平，还是签了

2010年底，石奇峻被上海嘉定新城地铁站附近的一个楼盘广告吸引，电话咨询售楼处的时候，销售人员热情地推荐了145平方米的四室两厅的精装修房，有四个阳台。

石奇峻很快就去售楼处看了沙盘和样板房。另一个吸引他的地方是公寓区和别墅区共享的35%的绿地，销售人员还强调这是“无间过渡”绿化带，而且这种房型只剩几套了。

他第二个礼拜就来签合同。40多页的合同，售楼人员说看和不看没什么差别，反正一个字都不能改。但石奇峻还是花2个小时看完了合同。

房屋质量的条款规定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要甲方除免费维修外，需要按照修复费的0倍给予赔偿。”也就是说，房屋出现质量问题，即使在保修期内开发商也是只修不赔。

合同里还写明，购买人已经知道并同意包括绿地、道路、公园、学校等规划的变化。如果出现粉尘、废气、高压线等不利因素，购买人完全悉知认可。

事实恰恰相反，正是楼盘内外学校、公园、绿地的规划促使石奇峻下决心买这套房子，从咨询、看房到签合同之前，没有一个销售人员提醒他可能发生的变化，怎么可能就被他认可同意？

关于精装修的内容都在补充条款部分，只有粗略的描述。厨房配置标准：橱柜、台面、五金配件。厨房电器（吸油烟机、燃气灶、消毒柜）：西门子或同等品牌。卫生间配置标准：洁具（座便器、台盘、浴缸）科勒或同等品牌⋯⋯看房时销售人员介绍的2500元／平方米的装修标准，合同里没有提及。什么样的品牌是同等品牌，价格标准是多少，谁也不知道。

看完还是一个字没改地签了，不是他傻，而是之前已经交了10万元的定金。如果不买，这笔钱就归了售楼处。他只能祈祷房子别出什么问题。

临近交房时间，公寓区和别墅区的“无间过渡”绿化带上筑起了高高的铁栅栏，一半以上的绿地被划到别墅区那一边了。售楼处的解释是：“栅栏也属于绿化中的一部分”。

石奇峻签字的预售合同能保护他的利益吗？在弄清楚这个问题之前，你要先了解商品房预售合同。

补充条款＞格式合同

商品房预售合同是格式合同。合同范本由各地房屋资源管理局统一，上面有很多空白填空项目：地块信息、买卖双方基本信息、房屋信息、交付时间、付款方式、违约赔偿金额、物业公司等。签合同前销售人员填好大部分，买房者能做的，就是填上自己的姓名、身份证号、地址等个人信息和在落款处签名盖章。

补充条款是补充约定格式合同里没有的事项，法律效力高于格式合同。对买房者来说，补充条款比格式合同更重要。因为这是买房者唯一可能用来维护自己利益的条款。如果按法律效力排队，补充条款＞格式合同＞相关法律规定。

在楼市行情好的时候，补充条款被开发商用来规避责任，买房者没有更改的余地。而现在的楼市惨淡，实际上有利于你争取到更多有效的谈判机会，可以趁这个时候和开发商协商，在补充条款里加入有利于自己的条款。

Attention!看房时

别空着手去看房

你不可能在看房的时候就知道将来要为了这房子和开发商打官司，等走到那一步再搜集证据就晚了。所以应该从看房开始，就保留好所有的证据。相机、DV、录音笔、智能手机都可以。要拍下来的有宣传单页、沙盘、广告片、楼书、样板房装修中承诺安装的实物的品牌和外观。

从事商品房买卖纠纷的执业律师总结，有4个地方最常发生更改：绿地规划改变，公共活动的空间被用作商业或办公，承诺的超市、小学、幼儿园配套改建住宅楼，车库尺寸不达标或数量减少。销售人员的介绍要录音，口头承诺如果既没有写在合同中，又没有录音为证，一旦有纠纷，对方矢口否认，很难再取证。

所以，对方做出的承诺都要求落实到合同上，如果不能写在合同里，保留好录音。

多提问，问细节

录音过程中要多问细节，把对方承诺的内容重复一遍，让他确认，问题包含越多细节越有利。比如“交房时，我的吸油烟机也是现在看到的西门子xxx型号的黑色款，是吗？”“如果换同等价位的吸油烟机有哪些品牌可供选择，价格范围是多少？以什么为标准？”等。

如果你也和石奇峻一样，在购房合同上看到了类似“乙方（购房人）已经被提醒告知并且同意，如果出现变动，甲方（开发商）不承担责任”的表述，要询问清楚。包括更改的告知方式、更改的范围。如果不接受怎么办？询问内容也要录音。

大多数情况下，如果因为广告宣传内容和现实情况不符而打官司的，即使开发商认定已经告知对方并且得到同意，也需要由开发商一方举证。此时，如果买房者保留了有关证据，会对自己更有利。

Attention!买房前

交定金时约定反悔期

定下买这个楼盘的房子了，就要签商品房认购协议并交定金。如果签完协议、交完定金，又不想买了，开发商不会退还定金的，打官司也多半会败诉。

要避免这种情况，可以在认购协议里的补充协议中约定，在交纳定金多少天以内，购房者可以要求无条件返还定金。如果是买房者过了期限再反悔，开发商有权不退还购房定金，如果是开发商不和买房者签商品房买卖合同，应双倍返还定金。如果因为某些条款协商不成导致最后合同没签成，不属于违约，开发商应该原数退还购房定金。

买房时改不了合同？

继续保留证据

其实很多人签购房合同时都发现了不合理之处，但要更改非常困难。

北京的广告销售郑丹在排队等着签合同时，看见购房者带来的律师提出合同中有问题，要求修改合同。售楼人员就把对方手中的合同拿回来：“改合同是吗？下一位。”房子不愁卖的时候，卖房就这么强势：要么签，要么别买。

这个时候，你除了保留看房时的证据，还要等到交房的时候，继续收集小区的照片资料并公证。在法律上，这种做法叫作证据保全，能让你在要求开发商履行承诺和广告宣传内容时，掌握更多的筹码和胜算。

证据的优先级别是：书面合同＞录像＞录音。

Attention!交房时

面积变了房款也要变

商品房的面积计算方式有套内面积、建筑面积、使用面积、公摊面积。在2011年3月最新修订的北京市商品房预售合同的合同样本中，采用4种面积计价方式。但在购房合同中一般只有套内建筑面积和建筑面积两种计价方式。

期房允许合同约定的面积和实际面积有3%以内的误差，在正式交房之前，开发商会再做一次面积实测，如果有3%以内的面积误差，将按照房屋单价计算差额房款，多退少补。如果面积误差超过3%，买房者可以要求解除买房合同或者多退少补差额房款。但是，公摊面积在约定了一定比例后，是不允许出现误差的。

公共空间被占用

绿化条件最容易被更改，特别是别墅和公寓混合的小区。如果绿化是决定买房的重要因素，一开始就在这些环节上尽可能取证。社区活动中心，邻里中心最终成为商铺或办公室的情况也很多。

期房的沙盘要拍照、公证，销售人员对绿化带、社区活动中心等设施的介绍要录音，向销售人员确认绿化带和社区配套建筑的具体位置，以及将来有没有任何东西遮挡和分割等事项。交房时，继续在绿化现场拍照公证。开发商有没有履行承诺，就很明显了。

北京良乡的一个楼盘卖房时宣传，小区内外会造起青山绿水、湖泊花园，交房时却一个也没有，买房者多次拍照公证收集证据并起诉，最后开发商不得不妥协，把广告宣传和楼书上面的配套设施全部落实。

装修标准和材料变了

北京的广告销售郑丹在收房时发现，合同里写明使用某知名品牌的电梯，安装的却是另一个不知名品牌的电梯，写明安装双面断桥铝窗户，实际安装的是普通塑钢窗户。

郑丹和其他买房者找开发商谈判了几次，但是合同里只明确规定了窗户材质，对电梯品牌的表述却非常模糊，而郑丹和邻居们都没有保留对方承诺电梯品牌的证据，最后开发商在电梯的问题上不了了之，只以600元／平方米的单价赔付了窗户的差价。

要退房？只有五种情况可以！

合同有关于退房的规定

以房价下跌为由要求退房几乎不可能实现。2005年，上海大华水岸蓝桥的89户业主通过诉讼，以总房款3%的赔偿金为代价，退房成功。业主胜诉的关键是补充条款中“无理由退房”的约定：若购房者因自身原因提出解除合同，应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。

2005年之前，不少开发商在补充条款中都有类似表述。但在大华水岸蓝桥退房案之后，纷纷把这一项删掉了。

要识别是真保价还是假承诺，一看有没有落实在合同里，二看有没有具体执行方案，包括保价承诺生效的具体时间范围、价格下跌的具体参考范围和样本、谁来举证、赔偿的具体形式、赔偿到位的具体时限等。否则，即使开发商把保价承诺写进合同，但用模糊的字眼来规定，买房者仍然可能得不到补偿。

厨房、卫生间、门厅有质量问题

房屋有质量问题不一定能退房。根据法律规定，因为房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要退房或赔偿，法院应予支持。

哪里的质量问题会严重影响正常居住？厨房、卫生间、门厅。这三个地方功能性强，出现质量问题可以被视作影响正常居住，比如漏水、地面不平整、结构变化等。

房屋结构改变了

如果签订合同后，开发商变更设计规划，影响房屋结构、户型、空间尺寸和朝向，又没有书面通知买房者，买房者有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。

房屋与样板户型的结构比例发生变化，也可以视作改变建筑主体结构。

面积误差超过3%

合同里写明的面积和交房时的实际面积的误差达到一定比例。合同里如果没有规定具体的比例，误差超出3％时，买房者就有权要求退房。

交房延迟超过3个月

除非自然灾害、政策改变等不能预见、不能避免、不能克服的客观事实导致的延迟交房，否则开发商延迟交房达到3个月，买房者可以要求解除合同。

作者：王丹丹

商品房售楼广告法律效力论文 篇3：

武汉万科被诉“忽悠”消费者

很多人在买房时，都会青睐大的品牌开发商的楼盘，以求放心。不过，最近湖北武汉一些买房的业主没想到，他们购买了“万科”的房子后，还是被忽悠了一把。

住房面积被“缩水”

开发商称图纸“失误”

“本来我是买的两室一厅的，现在却只相当于一室一厅了。”在武汉万科城小区，“准业主”叶桦郁闷地对记者说。

武汉万科城小区位于武汉市机场高速路与三环路交叉口。一下机场高速，就可以看到“万科城，领誉汉口”的大广告牌。

“我们当初买万科的房子就是看重万科这个品牌，谁知道万科做这种事情。”叶桦说。

去年3月，叶桦以每平米9800元的价格购买了万科城一期一套建筑面积71平米的期房，合同约定交房时间是今年的12月31日。今年4月，叶桦突然接到了开发商的电话。万科方面在电话中告诉他，房子的一个房间少了0.58个平方，希望来签一个双倍补偿协议。“我当时接到这个电话之后，觉得万科还真不错，但是实际看房之后，我发现不是那么回事。”

在叶桦购买的万科城G2栋905房间，叶桦告诉记者，按照当初开发商的宣传，除了朝向不一样，他的这个房子和同楼层的03号房属于同样大小，同样户型的房子。但是经过他的测量，他的这个房间的长度，足足比隔壁的03号的同一房型缩水了30厘米。“当初，我看重这个房间是因为这个房间足够做一个次卧，但是目前来看，这个房间不能充当卧室了，只能充当一个书房。”叶桦说，别小看这30厘米，它对这间房的使用、范围或者说用途、功能来说，发生了一个很大的改变。“冲着两室一厅去的，现在只有相当于一室一厅了。”

叶桦购买的是71平米的紧凑户型，他手指一张购买时的户型宣传图说，出问题的这个房间，从图上看，其实就是储藏间、阳台和花池。但开发商当初宣传推介这个户型的时候，这里被改造成了一个小卧室。“样板房的照片，房间里摆上了床、柜子还有书桌。”叶桦说，71平米的房子被打造成了两室一厅，房子虽小，但功能齐备，当时觉得还是比较划算。“他们宣传的时候就说这个房间完全跟样板间是一模一样的，不管是大小还是样子都是完全一模一样，他们销售人员是这样跟我说的。”

据了解，在万科城，出现面积缩水的业主总共约60户，分别在G2和G3单元，而且都是和叶桦一样的户型，出现的问题也都一样。业主们表示，一个本来就小的房间，结果长度减少了30公分，导致使用功能大打折扣，这让他们很难接受。“消费欺诈，骗我们，从买房子开始一直到后来存在问题，整个都在骗我们。”有业主愤愤地说。

面积缩水问题实际是在去年12月，一位业主丈量家具尺寸时发现的。此后，业主们多次找到开发商交涉但都没有结果。今年4月27号，小区开发商——万科旗下的武汉王家墩现代城房地产开发有限公司，给业主们发了一份名为《合同附图制作失误的函》，称万科在工地检查过程中发现部分房型合同附图存在制作失误，即合同附图中次卧室面积尺寸较规划蓝图以及在规划局报批的施工图纸尺寸宽约30厘米，并承诺按照实测建筑面积与合同约定建筑面积差异进行补差处理。但是，对于这种制图失误的说法，业主们并不认同。“这么大的一个房地产公司，怎么会出这样的低级错误？”

在给业主发这张函的同时，开发商还分别给每个业主打电话，提出按照0.58平米给予业主双倍赔偿，也就是赔偿业主1.16平方米面积的房款这样一个解决方案。“赔偿1万多块钱，万科放话说，如果业主有更多的要求，可以走法律途径。”一位张姓业主告诉记者。

对于万科提出的这种解决方案，业主们同样不能接受。他们认为，“0.58平方米”是开发商单方面提出的一个面积差异数字，并没有给出这个数据的合理来源。更为重要的是，本来他们买这个房子的初衷就是想要一个两居室，现在因为面积缩水，本来可以当作次卧的房子，现在可能失去了部分的使用功能，这不是简单用钱能解决的问题。

“我现在很纠结，退房，我儿子要结婚；不退房，这个房子没办法住，我不知道怎么办？”一位业主痛苦地说。

按照万科城开发商的说法，导致业主房屋面积缩水，是因为他们合同中附图制作失误造成的，合同附图中的次卧比施工图纸宽了30公分。商品房买卖合同，是具有法律效力的合同文本，并且要报房管部门备案。合同中如此重要的图纸，开发商怎么会出现失误呢？

记者调查发现，万科城房屋面积缩水的所有业主，在当初签订房屋买卖合同时，同时还签订了一个委托改造协议。通过与购房合同上的图对比发现，其实这个改造协议的内容，就是将储藏室和阳台改造成了一个小卧室，也就是业主们反映的出现面积缩水的房间。就“合同附图制作失误的函”中的说法，记者采访了武汉万科房地产有限公司助理总工程师段世忠。

段世忠对记者表示，做合同附图的时候，是随机人员笔误搞错了，“所以从我们这个意义上也就是说，多写了30公分上去，我们感觉这的确是很低级的一种错误。”段世忠承认，制图失误，他的确有很大责任，但是对于这种失误是如何产生的，并没有更多的解释。他表示，他们当初的样板房确实是按照合同上的附图做的，但是合同附图的制作失误，是他们在房子盖成之后才知道的。

武汉市盈科律师事务所律师耿志宏认为，从推介的样板间到要求业主签订改造协议，将本来规划的阳台改造成卧室，万科城的开发商从一开始就有违法的嫌疑。“这个合同我们看了一下，它的使用的面积是非常小的，它为了把这个房子更好地卖出去，显然要增加它的使用功能，增加使用功能比较可行的办法也就是改变它的使用用途，将阳台作为卧室，这样才会让消费者觉得买这个房子是合算的，甚至是优惠的。”

耿志宏告诉记者，一些开发商之所以敢于这么做，其中一个很重要的原因在于，很多时候，处于强势的开发商违约成本非常低。“我们的市场监管部门，对于虚假宣传、虚假广告的打击力度不足，开发商之所以能够进行一系列的不切实际的宣传、误导，原因主要是利益驱使，另一方面则是违法成本比较低。”

住宅楼层被“置顶”

开发商玩数字“猫腻”

和万科城59位业主同样苦恼的，还有万科金域华府小区的业主牛小岚女士。不同的是，她遭遇了一出“狸猫换太子”闹剧。

万科金域华府小区位于武汉市武昌区友谊大道，2009年9月底，武汉市民牛小岚以96万的全款在这里购买了一套期房，合同约定，2011年10月31号正式交房。在等待了1年半之后，也就是今年的5月份，看到房子已经盖起来，牛小岚按捺不住对新房的憧憬，就偷偷跑去了工地。

牛小岚购买的是32层住宅，但当她坐电梯来到32层的住房时，却发现32层的房子和合同约定的“朝向”不一样。她满腹疑惑地分别又去了31层和33层查看，结果发现31层和33层房子的朝向和她住房的朝向是一样的，但楼层不对，到底怎么回事？

被开发商挪到了顶层33层，而层数却依然被标注为32层，开发商究竟施展了哪般“腾挪转移大法”呢？

一头雾水的牛小岚赶紧到售楼部门，想找当初卖房的售楼员，但她被告知，当初的售楼员早就已经调到了外地。牛小岚说她电话联系了当时的销售员，对方说“跟你讲过这个情况，32楼就是33楼”，牛小岚否定后，对方又说“反正这个事情怎么样子都说不清楚”。牛小岚说，“我合同上面是32层，我有合同”，对方只好说“现在又没房给你换，我们后期的物业会比较好，到时候物业这个方面可能会给你一些关照……”

牛小岚告诉记者，购房合同上写得非常清楚，他们所在的这栋楼总共34层，合同约定房号是32层03号房。她认为，无论如何她的房子不可能到顶层。合同上约定的32层的房子，怎么突然变成了33层呢？牛小岚告诉记者，不仅仅是楼层的变化，更为关键的是她家的房子的主卧部分成为了顶层，将来会有隔热和防水的隐患，而这些情况她在买房时也并不知情。

记者跟随牛小岚夫妇来到了金域华府小区，他们吃惊地发现电梯的楼层号都发生了变化。

牛小岚告诉记者，就在几天前他们来这里的时候，电梯上还是1到34层的标号，但是现在变成了1到33层的标号，中间多出了一个2A的楼层。而在被指定是牛小岚家门口的墙上，记者注意到，依然还写着3303的标号。“这个数字应该是当初最开始的时候，开始修这个房子的时候，标定了真正的层数，写的是3303，我家合同是3203，但现在却要把这一家交给我。”

记者了解到，牛小岚购买的这套房是一个错层结构，但现在主卧的位置变成了顶层。牛小岚认为，按照购房合同标明，他们家是3203号房，这个错层的主卧也应该是33层，顶上应该还有一个34层，而不应该是顶层。“我应该是在下面的一家，就是3103的那家。”

从今年5月份发现这个问题之后，牛小岚多次找到万科金域华府的开发商，想讨个说法。但是对方一直坚称不存在问题。

当着记者的面，牛小岚拨通了武汉万科房地产有限公司的一位姓赵的客户经理的电话。她在电话中指责：“你合同明显地在欺骗消费者，我买的不是顶楼，你现在不能交顶楼给我……” 对方反问：“那你为什么买的时候不说，到现在才说呢？”

牛小岚说：“一个有信誉的企业会要业主亲自到房子里一个个地去审核我的房子到底在哪一层吗？合同不能说明问题吗？要合同干什么……”

经过交涉，牛小岚和这位万科的客户经理约定下午在武汉万科总部见面。牛小岚很想搞清楚，本来是34层的房子，为什么非要加一个2A的楼层呢？

对此，赵经理承认“从合同上看不是顶层”。但他解释，楼层34层写得清清楚楚，肯定没有问题，因为有2A层。他强调“2A层合同上不可能写”，他坚持销售人员在卖房时肯定告知过。牛小岚则表示，销售员并没有就这一情况告知过她。

耐人寻味的是，赵经理建议“走法律程序”。牛小岚气愤地说：“我付了96万买了房子，还要拿钱请律师打官司？”

这一次的协商，最终还是无果而终。牛小岚告诉记者，如果当初知道是顶层，她肯定不可能买这个房子，一般情况下，顶层的房子不是很好卖。所以她一直怀疑开发商是在用玩数字游戏的手段，欺骗她买了本该不是顶层的房子。

律师：强势开发商伤害社会公平与诚信

事实上，近年来房屋面积缩水、购房合同欺诈、房屋质量问题，以及绿地消防被占等房地产领域的问题日趋尖锐，专家认为这背后既是房地产领域商业诚信的迷失，又说明房地产领域的法制建设亟待完善。

多年从事房地产法律研究以及房地产维权的知名律师秦兵认为，大企业出现欺诈的概率可能低一点，但是并不等于没有。秦兵介绍，他们接触的案件中，90%以上的开发商就面积问题存在欺诈行为。“在北京只要给测量公司每平方米多20块钱，测量公司就给他多测很多，我们叫公摊面积的数字面积，物理上尽管不存在，测量公司每平方米多挣了十几块钱，但是开发商多挣了几十万。”

秦兵调侃，万科旗下的开发商说图纸出现失误，“这已经算是很自谦的了，人家大部分都不说图纸出现失误了，都说建筑公司施工出现问题，我们现在正在诉讼建筑公司，然后把所有责任全部都推出去。能够自谦地说自己图纸出现失误，那已经是，我认为道德很高尚的开发商了。”

“开发商都是行家，他可以找出100个理由，就自己违约进行解释。”秦兵说，因为开发商如果不会解释，他就没法生存。“所以他除了会欺诈以外，还要会对欺诈的内容进行解释。但是无论你怎么解释，违约是个事实，是个客观的事实，对于消费者来说，你必须就这个违约的客观事实，要求开发商承担责任。第一个是简单的违约责任，第二是欺诈的责任，第三可能还有其它责任。”

但记者了解到，大部分业主从现实角度考虑，不到万不得已，他们并不打算走诉讼程序，他们还是希望同开发商协商解决问题，尽管他们已经对于万科失去了最初的信任。

武汉盈科律师事务所律师耿志宏对此表示理解，他认为，面对强大的开发商，处于弱势的购房者维权途径和维权效果，通常都很不理想，而开发商的一个所谓小失误或是违约行为，给购房者带来的可能是永久的伤害。“当然，开发商的这些行为，也大大降低了企业自身的信誉度。”

不过，秦兵建议业主们还是应该拿起法律武器，“业主最有效的方法就是一个单元组织起来，甚至说一层业主组织起来都行，共同聘请律师，就这个问题和开发商进行谈判、进行协商，或者进行诉讼。单个的业主基本上很难让对方履行应尽的责任。”

耿志宏更为担心的是，万科“忽悠”消费者的情况会大大伤害社会公平与诚信。“万科有品牌，有良好的社会美誉度……但在获得了更多资源更好回报的情况下，没有相应的付出，甚至还有欺诈，还有一些违约，事后也不采取积极的处理措施，这样会导致我们普通的民众，对于我们整个社会的大型企业、民营企业、信用良好的企业没有信心，也会导致民众对整个社会里的正义、公平、秩序都会丧失信心。”

而现实中更棘手的问题是，监管难。监管难的背后是立法质量不高。“规划部门、建设部门、土地部门，基本上是这三大部门来监管，但是有个问题，监管也要依法监管，只要你法律质量低了，监管也没有办法。”秦兵表示，“行政部门想去监督开发商，前提是必须有监督的法律，但是我们的法律现在立法质量太差，非常粗糙，监管部门拿到法律都没法去操作。”他认为，中国的房地产法律是全世界最多的，但都缺少针对性和实用性。

要想改变这种局面，就得让更多的人大代表参与房地产领域的立法，这样才能写出相对完善可行的法律。

作者：刘畅