商品房预售法律问题论文

[摘要]商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物,因而国家有关的法律法规尚不完善,导致实践中出现不少问题。商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同,因其订立于商品房建成之前,使之在合同性质上存在预约合同和本合同之争,为了保护商品房预购人的合法权利,宜将其看作为本合同。下面是小编精心推荐的《商品房预售法律问题论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

商品房预售法律问题论文 篇1：

论商品房预售法律制度

根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。所谓期房，又称搂花，是指正在建造中的商品房或虽已经建成但尚不具备交付房屋和产权转移条件的商品房。商品房预售通常是指这两种期房的销售。《城市房地产管理法》对这种商品房销售制度也予以确认。但是，该法对商品房预售制度仅作了一般规定，仍有许多法律问题需要探讨和廓清，因此，对商品房预售制度的有关法律问题进行探讨具有现实意义。

商品房预售的条件

根据《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售必须具备以下几个条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定这一条件的目的，主要是为了防止土地使用权人“炒地皮”而浪费土地资源。（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

商品房预售合同的性质和有效条件

作为实现商品房预售的重要方式，商品房预售合同也是该制度中极具讨论价值的方面。关于商品房预售合同，主要涉及其性质和内容两个方面。

·商品房预售合同的性质

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，因而，理论上对于商品房预售合同性质的认识，还存在着许多不同的意见。从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。

·商品房预售合同的有效条件

商品房预售合同作为一种具体的合同，其有效条件应符合合同有效条件的一般原理。所以，商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。

1、商品房预售合同的主体必须合格

根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：第一，预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。第二，预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。第三，预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。第四，预售方必须取得商品房预售许可证明。

2、商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售中预购人的利益保护

对于商品房预售中所存在的诸多侵害预购人利益的问题，有人将之归结为商品房预售制。笔者认为，我们不能仅仅把原因归因于商品房预售制，更不能因噎废食，而是应该进一步完善商品房预售的立法，赋予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理，通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，给商品房预售营造一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。

首先，商品房预售登记应当作为预售合同的生效要件。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。只有这样，才能促使房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，从根本上保护购房者的合法权益的实现。

其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管。在商品房预售中，可以考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，待商品房竣工验收合格后再将余款退还给房地产开发企业，以避免房地产开发企业携款潜逃、将预售款项挪作他用等问题，最大限度地保障工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，切实有效的保护购房者的合法权益。

最后，完善对房地产开发企业未依法进行预售登记和违反预售款项专项使用规定的惩处机制。法律的主要特征就在于其是由国家强制力保障实施的，我们应当建立健全相应的惩处机制，明确房地产开发企业违法行为的代价，包括行政、民事甚至刑事责任。

（作者单位：北京京运通科技股份有限公司）

作者：桂瑾

商品房预售法律问题论文 篇2：

论商品房预售合同的若干问题

[摘要]商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物,因而国家有关的法律法规尚不完善,导致实践中出现不少问题。商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同,因其订立于商品房建成之前,使之在合同性质上存在预约合同和本合同之争,为了保护商品房预购人的合法权利,宜将其看作为本合同。当商品房出现实体瑕疵 或权利瑕疵时,为了保障买受人获得其所期待的合同标的,主张商品房开发商继续履行合同,只有当不能履行时,再考虑其他瑕疵担保责任的承担方式。

[关键词]商品房预售合同;本合同;瑕疵担保责任

商品房出售分为现售和预售。根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房屋价款的行为。由此可知,商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

一、商品房预售合同的性质

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的,属于买卖合同的一种,但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同,如:第一,预售的标的物是尚未建成的房屋;第二,依照合同由承购人支付房价款,承购人取得的是将来的房屋使用权;第三,预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四,从合同成立到标的物交付需要较长的周期[1]。因而,理论上对于商品房预售合同性质的认识,还存在着许多不同的意见。

在合同法中,合同有预约合同与本合同之分,它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同,简称预约;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力,二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么,商品房预售合同是否为预约合同呢?对此,学者们的看法并不一致。有的学者认为,商品房的预售是预约交易行为,商品房预售合同即商品房交易预约合同。本人认为,因为商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。当然,我们并不否定在商品房销售过程中,双方当事人不能订立预约合同,而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。

明确商品房预售合同不是预约合同,在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同,那么,一方面,预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同;另一方面,在一方当事人违反商品房预售合同时,对方只能要求其承担不订立合同的责任,而不能要求其承担违反合同的违约责任。可见,上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言,都是不利的,也不利于解决商品房预售合同纠纷。

二、房屋瑕疵担保制度建立的必要性

(一)房屋瑕疵的概念

关于瑕疵的概念以及判断标准,在各国的立法上也有很大的不同。台湾著名学者王泽鉴先生认为,物之瑕疵系就物的“应有状态”和“实际状态”加以比较,而其实际状态有不利于买受人的差异而言。如桶有漏洞,不能蓄水。王泽鉴先生认为,关于瑕疵的判断应采用主观说,依照买卖契约的目的加以认定。在2002年1月1日实行的德国债法现代化法中,并没有直接给瑕疵下定义,而是通过对无瑕疵的描述以达到对瑕疵的间接说明,它明确了在判断物的瑕疵时出卖人和买受人之间就买卖物性质进行单独约定的优先地位,即带有主观色彩的约定性质成为衡量不存在物的瑕疵的首要考虑因素。仅当双方没有就买卖物的性质进行约定时,才用合同约定的用途、通常用途、买受人可以期待的性质等因素来进行衡量。这体现了新法{1}倾向于对消费者进行保护的立法精神。因为一旦就买卖物是否存在瑕疵发生争议,最直接也是最有效的证据就是双方之间的约定。将单独约定作为衡量物的瑕疵的首要因素,降低了作为买受人的一般消费者的举证难度。从另一方面而言,它考虑到了个案具体情况的丰富性,体现了私法自治原则。

商品房作为一种不动产,其预售合同中关于瑕疵之规定也有不同与其他物之瑕疵。商品房的瑕疵不仅仅包含房屋的实体瑕疵,还包含房屋的权利瑕疵,例如开发商为房地产设抵押,以换取银行之贷款,而在房屋转移之后,开发商因不能偿还贷款,从而导致银行行使抵押权,使买受人处于有房无地的尴尬境地,买受人的利益保障大大降低。预购人签订商品房预售合同是为了取得房屋的产权,满足日常生活起居之需要,以达到安居乐业之目的,因此,在商品房预售合同中,不仅要标明房屋的面积、质量标准等实体要求,还应在合同中限制开发商设置抵押权,以确保自己的利益不受侵害[2]。

(二)商品房瑕疵担保责任的两级制 :

物之瑕疵担保,系物之出卖人,就其买卖标的物的本身所存在的瑕疵,对于买受人应负担的担保责任,其旨意在维持交易的对等价值以及诚实信用。在一般的商品房预售合同中,若房屋瑕疵确实存在,买受人可以解除合同、降低价金或者请求损害赔偿。其缺陷在于忽视了大多数情况下买受人订立合同的利益所在。买受人订立商品房预售合同旨在获得他所期待的使用价值或者某种性质,当存在瑕疵时,他更希望的是获得不存在缺陷的买卖物以实现他的期待而非通过其他方式获得救济。相比之下,新法更加尊重买受人订立合同的初衷,将买受人的权利分为两级,在存在瑕疵的情况下,买受人先向出卖人主张继续履行以获得没有瑕疵的买卖物,在主张继续履行请求权未果时方得解除合同、降低价金或请求损害赔偿以替代给付。然而买受人却不能像以前一样立即解除合同从而使自己摆脱合同义务,而是原则上必须给予出卖人继续履行的机会。假使不实行两级的瑕疵担保责任,即将继续履行、解除合同、降低价金和请求损害赔偿作为平等的对买受人的救济手段,似乎能够给予买受人更多的选择自由,更利于买受人利益的保护。然而“法律的重要作用之一乃是调整和调和种种相互冲突的利益”[3],买卖合同法除了要保护买受人的利益之外,同样要兼顾出卖人利益的实现与保护。

两级制的设立恰恰体现了出卖人和买受人之间的利益平衡。假如不实行两级制,出卖人将因存在瑕疵而面临买受人轻易解除合同、价金降低或承擔损害赔偿的不利。民法的作用之一即在于促成交易,而非使可达成的交易破灭。因此,赋予买受人继续履行请求权的优先地位能够使出卖人和买受人双方遵守“合同忠诚原则”尽力履行合同义务,在买受人的利益得以保全、实现的情况下,使出卖人也能够享受到合同利益,免于遭受其他不利。这样的解决方式更符合公平正义的理念。

(三)出卖人承担瑕疵担保责任的条件

首先,权利瑕疵必须是在买卖合同成立时就存在,即权利瑕疵应当发生于买卖合同成立之前,并且在合同成立时该权利瑕疵仍然存在。如果第三人在买卖合同成立之后才发生对买卖标的的权利,则出卖人对买受人承担的是违约责任而不是权利瑕疵担保责任。

其次,买受人在订立合同时不知道并且也不应当知道买受人对标的享有的权利存在瑕疵。根据合同法的规定,买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担权利瑕疵担保责任。

第三,第三人已经向买受人主张权利。虽然合同标的存在买受人不知道的权利瑕疵,但是对合同标的享有权利的第三人没有向买受人主张权利或者第三人的权利已经自动放弃或者因法定事由而丧失,则买受人的权利实际上没有受到侵害,所以出卖人不承担权利瑕疵担保责任。

当第三人向买受人主张权利时,买受人可以请求出卖人承担责任。出卖人承担责任的方式主要有以下几种:1.继续实际履行合同。因买卖合同标的的权利瑕疵致使买受人取得的标的被第三人依法取得后,买受人可以要求出卖人重新提供出卖物,因此而引起的合同履行期限延误的,出卖人应当依照合同及法律的规定承担迟延履行合同的责任。2.解除合同。当出卖人实际不能履行或者买受人认为没有必要履行合同时,买受人可以主张解除合同,出卖人应当承担合同不能履行的责任。3.赔偿损失。如果因第三人主张权利给买受人造成损失时,出卖人应当赔偿。4.支付违约金。需要指出的是,此处所指违约金仅限于有关权利瑕疵的违约金,如果买卖合同中没有关于权利瑕疵的违约金的约定,买受人则不能主张。

总之,商品房预售合同的相关规定已经建立,然而关于预告登记以及瑕疵担保的问题,却出现了法律法规的缺位,现今主要依靠一些部门规章和地方性法规进行调整。商品房预售合同行为是符合市场经济的运行规则的,并将会继续发展下去,然而这种行为并不是不需要任何的限制,靠市场自身就能调整好的[4]。所以建议有关立法部门尽快制定这方面的法律规定,使这种行为有法可依,避免恶意的投机行为,建立健全预告登记制度和瑕疵担保制度,这对我国房地产市场的健康稳定发展和维护社会稳定无疑具有重要的意义。

[注释]

{1}此处的新法指2002年1月1日实行的德国债法现代化法。

[参考文献]

[1]郭东海,李云飞.商品房预售中的法律问题.河北企业,2007,(1):61.

[2] 吴舒昕.论商品房预售合同的效力.建筑管理现代化,2004-05.

[3]博登海默.法理学——法哲学及其方法.邓正来译.华夏出版社,1987.383.

[4]邓琼.论我国商品房预售监管体系的完善.华中师范大学研究生学报,2006-06,13(2):134-135.

作者：张雅洁

商品房预售法律问题论文 篇3：

论商品房预售制度的完善

摘要:商品房预售制度是房地产业的一项重要制度,它伴随着房地产业的发展而发展,但近几年来由于其本身的弊端而引起的对其存废的讨论日益激烈。本文首先阐述了商品房预售制度的现状,分析其存在的问题,提出其存在的必要性,以及为其进一步发展而应采取的完善措施。

关键词:商品房;预售制度;完善

一、商品房预售制度的现状

商品房预售,又称期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方,承购方交付定金或购房款,房地产开发经营企业在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为[1]。

我国商品房预售制度体现了较强的国家干预性特点。国家主要通过立法的形式来对该制度进行干预,整个制度的建立主要以以下法律为基础。

1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》是第一部规范房地产业的法律。它首次对房地产开发用地、房地产开发、交易及权属登记管理和相关法律责任进行了规定。这其中还包括第一次用立法的形式对商品房预售制度的条件、监管进行了原则性的规定。之后于1995年实施的建设部95号令《城市商品房预售管理办法》,是对《城市管理法》进一步的详细规定。1998年发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,要求从1998年下半年起停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,同时调整住房投资结构,重点发展经济适用住房,建立以经济适用住房为主的住房供应体系。2000年以后,相继出台了《商品房销售管理办法》和建设部发布了建设部令第95号、第131号令《关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、《关于修改<城市商品房預售管理办法>的决定》,分别对商品房销售过程中出现的一些问题进行了规范,加强了对开发企业的约束和监管,细化了以前在商品房销售过程中因规定不明而容易引起争议的地方,以及对申请商品房预售许可时企业提交的证件材料、程序进行了严格规定。[2]

以上的法律法规从不同的角度对商品房预售活动中的各种关系进行调整,一定程度上维护了预购人的利益,对我国房地产业的发展起了很大的推动作用。

二、房地产预售制度存在的问题

我国商品房预售制度发展了十几年,也取得了很大的成就,但由于其现实操作、本身法律规定不足等原因,使其仍存在一些问题。

(一)房地产商利用商品房预售制度侵害了消费者的权益

虽然现行法律有诸多条文对预购者权利进行保护,如法律规定在定立合同过程中预购者有对预售人和预售商品房的真实情况的知悉、有权按期获得符合交付使用条件的商品房、有权要求所购买的商品房不存在权利瑕疵、质量瑕疵等,但在实践中这些权利都不同程度上受到损害。

因房地产业是一个专业性较强的产业,普通消费者处于绝对信息弱势地位,从事经济活动的开发商会在最大限度的增进自身效用的同时做出不利于消费者的行动,预售制度则大大加剧了这种现象。因为通过预售制度购房,预购者在购房时不可能看到现房的,主要的房屋信息来源就是广告和销售宣传资料,它们对预购者起着非常重要的作用。现实中不少开发商会隐瞒房屋存在的缺陷,甚至是做出虚假宣传或是任意改变规划而不告知预购者,预购者往往只有在房屋交付使用后才发现其权利受到了侵害,加大了消费者所面临的房屋质量、建筑及面积计量、虚假宣传、规划变更、合同定金、产权、延期交房等方面的风险。另外由于信息的不对称,一些不讲诚信的开发商利用来电来访登记、排号吸筹、内部认购到签约之间的时间差制造楼市的虚假紧缺气氛,人为操控商品房的供求关系,借机囤积居奇抬高价格[3]。

(二)商品房预售的风险主要由银行和预购者承担

据最新统计资料,2008年1月—11月期间,房地产开发企业本年资金来源33404亿元,同比增长4.2%。其中,国内贷款6416亿元,增长5.2%;企业自筹资金13444亿元,增长30.9%;其他资金12942亿元,同比下降14.5%。其中,个人按揭贷款3046亿元。

以上数据分析可得,银行贷款占了房地产总的资金来源的19.2%,虽然从表面上看银行贷款占整个资金比列并不高,其在房地产中所担风险并不大,但须知,在企业自筹资金有一部分从房屋销售收入转化而来的,而房屋销售收入中绝大部分都是购房者通过银行按揭所得。如上所给数据个人按揭占到中的资金额的9.2%,换句话说银行此时要付的金额占到了总的金额的将近30%。这其中还不包括其他资金中可能涉及银行贷款资金的部分。所以相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具,在商品房的开发建设初期就将一大半风险转嫁给银行了。在其遇到危机不能继续开发时,庞大的债务负担最终都落在银行身上,从而增加银行的坏账风险。而且近几年中,商品房交易中屡屡出现欺诈行为。商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的,然而,由于预售制度的存在,无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供方便之门,可乘之机,助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。[4]

虽然商品房预售制度有其诸多缺点,但如果现阶段取消商品房预售制度,其弊将大于利。主要是由于我国内地金融创新品种的缺乏和房地产金融缺少有机的联系,所以除银行贷款和信托融资外很少有其他可供选择的融资方式,实际上商品房预售成了房地产商开发融资的主要手段[3]。若房屋预售制度取消后,一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的中小企业基本就会被淘汰出局,行业垄断局面就会出现,这对整个行业来说并不是件好事,百家争鸣的局面才更有利于行业的长远发展。而且预售制度取消后,从土地开发到封顶,有一个周期,在这个周期内很可能会出现僧多粥少的情况,即购房者远大于房屋的数量,出现求大于供,导致房价上涨。2002年上海曾经出台政策,把房屋预售制度从投资25%就可以取得预售证修改为主体结构达到2/3后才可以取得预售证,导致之后一年多的时间内房屋有效供给严重不足,从而引发了市场需求的恐慌,进一步加剧了房价的上涨。由此可见,预售制度取消之后,对消费者来说,并不完全是利好[5]。

三、完善房地产预售制度的对策

(一)建立独立的监督管理体制,使房地产预售资金专项管理

就目前中国的情况来说,基本上是采取一种模式,即预售款收取后就成为开发商的自有资金。尽管以往的条例有规定由房管局来管理,但目前这项制度也取消了。在这种不完善的监管体制下,开发商完全可以不按规则轻易挪用预售款,一旦启动一个项目,后来项目的滚动开发就可以“空手套白狼”,这也正是开发商竭力反对取消预售制度的关键所在[6]。

在德国,在购买期房情况下购房者并不是一次性将所有的钱都交付出来,而是按照分期付款的方式来付。开发商也会定期通知业主或者是业主联盟去现场察看工程进度。一般还会规定房屋价款10%左右并不立即支付给开发商,而是未来3到5年内由律师缴费给开发商。

针对我国实际,对预售资金应采取专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可以防止开发商随意挪用预售的专项资金,也可以防止其假按揭等违法行为,同时,引入担保公司加强对预售款的监管,由预售人在银行开立预售款监管专用账户,由预售人、监管银行和担保公司签订预售款监管协议,同时预售人委托担保公司向购房者出具保证商品房预售款按规定用于预售商品房建设的担保书,由担保公司承担全部的民事赔偿责任和经济赔偿义务。

(二)扩大相关法律在我国商品房预售法律纠纷中的适用

为了维护房地产市场的秩序,应该尽快修订和完善相关法律法规,为商品房预售制度提供相应配套措施,切实保障房地产权利人的合法权益。

1.健全不动产预告登记制度。在签订预售合同的同时,到相关登记部门进行不动产的预告登记,使预购者以预告的方式来对自己的权利进行公示。这样即使开发商多卖,最初的预购者也可通过预告登记来主张自己的权利。

2.着力于规范《商品房预售合同》的示范文本,使商品房预售合同的订立进一步规范化,有效地防止预购者陷入开发商设置的各种“合同陷阱”。这对处于弱势地位的预购者而言,无疑是一种有益的保护。

3.依法建立惩罚机制和相关处罚开发商的制度。对不守信誉、损害预购者权益的开发商要有具体的惩罚措施,甚至取消其进入房地产市场的资格。预购者也应该有相应的投诉、仲裁和补偿机制,用来维护自身的权益。总的来说,也就是建立争议处理机制,其中具体包括了公平契约、强制仲裁、专业鉴定等法律制度[3]。

(三)发展多种形式的房地产融资渠道

商品房预售制度造成的一个很重要的问题就是带给金融机构的风险。不光包括开发商本身正常开发中存在的风险,还包括了开发商在资金短缺时采取各种手段骗取贷款而给银行带来的风险。造成这个问题的主要原因就是中国房地产融资渠道过少,很多开发商在资金短缺所能想到的解决途径就是银行。但向银行的贷款又必须符合一定的条件。不少开发商为使项目正常进行不得不铤而走险,违法取得贷款。即使是正常取得的贷款,开发商不可避免的遇到金融风险而停止开发项目时,因主要资金都来源于银行,银行不得不承担这一风险。因此,要真正避免房价大幅起落以及化解金融风险,就要改变目前房地产业过于单一依赖银行资金的现状,在控制银行对房地产企业信贷规模的同时,建立房地产融资的多元化市场,在房地产资金供给与需求之间搭筑桥梁,其中包括股權融资、发行企业债券、房地产信托、利用外资等。我国目前的房地产金融市场不健全,制度不完善,调控功能和基础保障功能弱,及时开辟多元化房地产投融资渠道,逐步完善我国房地产投融资体系,对我国发展房地产金融市场、维护金融稳定具有现实意义[7]。

参考文献:

[1]符启林.房地产法[M].北京:法律出版社,1997:152.

[2]万卉.商品房预售制度的若干法律问题研究[D].上海社会科学院研究生学位论文,2008:4.

[3]唐迪娜.完善我国商品房预售制度的法律思考[D].华中科技大学硕士学位论文,2007:180.

[4]崔德国.我国商品房预售制度的研究[D].西南政法大学硕士学位论文,2006:20.

[5]李科.刍议我国商品房预售制度[J].时代经贸,2006,4(38):2.

[6]易宪容,黄苑.中国房地产预售制度:深层问题与对策建议[J].江海学刊,2007,(2):78.

[7]何丹,雷琼芳.重构商品房预售制度的探讨[J].长江大学学报,2007,(5):76.

(责任编辑/石银)

作者：王美娟