物业管理法律关系论文

摘要：房屋租赁行业与人们的生活密切相关，但也是纠纷不断，矛盾频发的行业，租赁合同中关于物业费的争议也是针锋相对。本文立足于实际案例，将从合同相对性，获利，费用三方面进行阐述租赁合同解除后，已缴纳的物业费是否退还的问题。下面是小编整理的《物业管理法律关系论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

物业管理法律关系论文 篇1：

论物业管理的法律关系

摘要：物业管理中的法律关系错综复杂，既存在物权关系，也存在债权关系，同时还存在人的行为。本人就物业管理中的法律关系谈几点个人看法。

关键词：物业管理；法律关系

物业管理中的法律关系是错综复杂的，既存在物权关系，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的专有所有权及共有所有权的支配权，以及排除他人不法侵害的权利等；也存在债权关系，即通过合同关系约定各方当事人之间的权利义务，平等协商地处理物业管理中的各项事务；同时还存在人的行为，即建筑物区分所有权人对区分所有的建筑物中的成员权的行使及进行的管理，以及各区分所有权人之间内部自治管理的行为等。综合归纳起来主要存在以下几种基本的法律关系：

1 物业管理当事人之间的合同关系

物业管理合同主要有两种表现形式，一是开发企业与物业管理企业之间签订的前期物业管理合同，二是全体业主与物业管理企业之间签订的物业管理合同。对于合同关系的处理，主要是依据《合同法》的规定以及合同约定的权利义务的内容来确定。在前期物业管理中，存在两个合同法律关系，即开发企业与物业管理企业之间的物业管理合同关系，开发企业与业主之间的房屋买卖合同关系，其中也包含有物业管理的内容，即开发企业与业主之间签订的临时业主公约、服务合约等。在成立业主大会并选举产生业主委员会后，即应由業主大会决定，并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同关系是物业管理中最基本的一种法律关系。对物业公司与业主关系的认识上存在一些误区：

1.1 物业管理与服务理解上的误区

有的物业管理抱着以我们是管理者的地位，与业主之间是管理与被管理的关系，而没有真正认识到自己的真正角色。物业公司与业主应该是一“服务与被服务的关系”。就像家里的主人与保姆的关系，物业不是管理者的身份，而是服务者的身份。所以，物业应该正确理解和认识这个的关系。根据《物权法)的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。目前仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。物业公司不能只强调“服务”了，特别是对小区内的秩序要严格管理，以保障大多数业主的权益。

1.2　服务地位不平等

物业公司是企业，企业的目的是赢利，许多的物业公司不但不赢利甚至还亏本。有人会问：亏本的事，有人肯做吗?有些物业公司是开发商旗下的公司，是房产公司品牌的重要组成和延伸部分。为了房产公司品牌，物业公司亏本也得做下去。往往这类物业公司在物业管理中注重服务和品牌形象。物业管理费收不来，不计个人面子上门做工作，经常要看业主的脸色。服务应该是平等的，物业管理费，应该说是业主自觉交到管理处——物业，而不是物业公司上门索取，完全把角色颠倒了，就像自己家里请的保姆一样，到了时间就应该给人家发工资，而不是保姆向你天天哀讨。所以，物业公司自己也应该认真反思，正确定位。

2 物业管理中的行政管理法律关系

国务院《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可见，国家行政机关也是物业管理活动中的一个重要主体，负责对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等方面进行的指导和监督。

其行政管理职能主要体现在以下几个方面：确定物业管理区域的划分；指导业主成立业主大会及选举产生业主委员会；确定业主在首次业主大会会议上投票权的多少；对业主委员会进行登记备案管理；对业主委员会违反法律、法规的行为进行监督和纠正；对选聘物业管理企业中的招投标活动进行管理；对物业管理企业的资质及从业人员的资格进行管理；对物业管理中的服务收费办法进行指导和监督；对物业专项维修资金的收取、使用进行管理；协调处理物业管理当事人之间的纠纷；对违反国家法律、法规的行为进行处罚等。

在实际的工作中，政府的职能部门对物业的管理存在很多问题：①有些地方政府职能部门对物业管理的态度是一“谁家的孩子谁家抱”，对物业管理的行政监督和支持不得力。②政府职能部门责任不清，相互推委。例如，某住宅小区大门口，一个业主无视小区车辆管理规定，不配合小区保安的工作，把车停在小区大门口中间扬长而去，小区保安苦口劝说反招辱骂，无奈之下拨打交警电话请求支援，可交警却说小区门口不是他们管辖范围。保安又拨打110，110接警说应该找城管大队，于是保安再拨打了城管值班电话——他们说应该找派出所处理。最后，还是没有一个部门肯出面处理。请问：物业公司管不了的事，到底应该由谁来管呢?

3 业主之间的民事法律关系

业主之间属于乎等的民事主体，全体业主共同构成了物业管理活动中的一个重要主体。业主之间的民事法律关系主要是指业主之间根据《物业管理条例》的有关规定，通过民主协商，制定业主公约、业主委员会章程、物业管理基本制度等，共同遵守，实现物业小区的自治管理。对于业主间的法律关系，应以业主协商自治为原则，在不违反法律的前提下。允许业主通过制定业主公约、业主委员会章程的形式，通过协议约定增加或放弃有关权利义务，以实现对物业的有效管理。

作者：王成川

物业管理法律关系论文 篇2：

租赁合同解除，物业费何去何从

摘 要：房屋租赁行业与人们的生活密切相关，但也是纠纷不断，矛盾频发的行业，租赁合同中关于物业费的争议也是针锋相对。本文立足于实际案例，将从合同相对性，获利，费用三方面进行阐述租赁合同解除后，已缴纳的物业费是否退还的问题。

关键词：合同解除;违约责任;利益取得;物业管理法律关系

作者简介：张晔，女，中国政法大学，硕士论文，民商法专业。

案例：2018年8月17日，王先生把自己的一套房屋出租给了某房屋中介公司，由中介公司以自己的名义对外出，合同的租赁期限为三年，同时为其预留四个月的免租期，第一年度两个月，其余每年度一个月，房屋租金由中介公司按季度预。次日，王先生收到了一个月的租金，作为第一季度的房屋租金。2018年11月16日，中介公司预支付了第二个季度的租金。但2019年1月17日，中介公司电话通知王先生，告知他中介公司要提前解除租赁合同，通知王先生司办理房屋交接手续。王先生与中介公司进行面谈后，被告知租赁合同解除，以剩余一个月的租金作为违约金赔付王先生，但要求王先生退还已经缴纳的剩余7个月的物业费。

经核实，物业公司规定，小区的住宅用户于每年十月份缴纳当年的物业服务费用。租赁双方签订的合同中约定，由承租人负责承担该房屋租赁期间的物业费用，但合同提前解除后，出租人是否退还承租人剩余物业费，并未作出约定。

随着城市化的发展，多层建筑和住宅小区的出现使得物业管理成为必要，物业管理法律关系由此衍生，国务院颁布的《物业管理条例》也明确了“物业服务费”这一法律概念。在当前的租赁市场中，物业费的承担在租赁合同签订之初就会做出明确约定，但是物业费缴纳时一般都会是以年度来计算，因而出现了如果房屋租赁合同提前解除，物业费是否退还的问题。《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因为无法达成补充协议，也没有既定的交易习惯可供参考，双方各抒己见，争论不休。

一种观点认为：本着“谁受益谁负责”的原则，因为承租人不再承租房屋，租赁期间已经结束，由出租人实际占有了房屋，同时享受了物业服务，物业费的受益人为出租人，故应当退还。且其余七个月的物业费属于预交款项，物业管理合同处在尚未履行阶段，依据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，应当返还。

另一观点认为：承租人租赁房屋的目的是为了对外转租获得收益，其将房屋出租时一般会将物业费摊派给次承租人，承租人实际并无损失，而且承租人缴纳的物业费是其租赁房屋使用的附属条件，既得利益的归属人应为承租人。且承租人违反合同约定，提前解除合同，也对出租人的利益产生了损害，符合《合同法》第107条规定的情形，应当承担责任。

笔者同意第二种观点，认为物业费可以不退还。理由如下：

1.依据合同相对性的原则，由于合同关系是特定主体之间的法律关系，只能由合同双方当事人相互提出请求、享有权利和承担义务。承租人与物业公司之间存在物业管理法律关系，物业管理法律关系指物业管理活动中业主、使用人、开发商、物业服务企业、其他专业服务机构由一系列合同规约而发生的民事法律关系①。承租人为非业主使用人，即实际使用物业的人，具有独立存在的地位，其权利和义务不仅来源于与业主签订的租赁合同约定也出自法律法规的规定，《物业管理条例》第47条就明确了其地位。承租人通过缴纳物业费，享受物业公司提供的物业服务，合同效果并不及于第三人，因而承租人应与物业公司协商退费的问题。其次，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人②。本案中，承租人因中途违约致使合同不能继续履行，需承担违约责任，其违约的后果亦应由其自负，不能将违约后果转嫁给出租人。

2.在本案中，虽然剩余的物业费是出租人一个实质上的获利，但是这个获利是建立在承租人违约解除合同的基础之上的，如果承租人不存在先期的违约行为，这个获利并不会产生。且基于合同约定，出租人在第一季度让与承租人两个月的利益，是为了保证剩余利益的取得，但承租人提前解除合同，致使合同目的落空，出租人的实际利益与预期利益都受到了损害，承租人的行为符合《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，故租赁合同解除后，物业费应作为对出租人利益损失的另类赔偿，不予退还。

3.从另一方面看，承租人為获取收益而租赁房屋，物业费是从属于租赁行为而产生的费用，属于承租人用于获得营业目的而产生的合理支出。因从事经济活动所导致的费用的流失，应计入承租人自身的当期损益中，不能认定为是出租人的获利而要求退还。

在司法实践中，因违约行为造成的纠纷不胜枚举，仅依《合同法》第61条并不能完整的消除和解决矛盾。而随着社会的发展，越来越多的新型法律关系随之出现，现存的法律法规并不能合理有效的解决争议，因此笔者倡议国家立法机关、司法机关等职能部门能够更加注重社会实践，出台相应的法律支持，解决矛盾争议，促进社会和谐、交易稳定。

[ 注 释 ]

①符启林.房地产法[M].法律出版社，2009.

②郑炜.浅议合同相对性原则[EB/OL].中国法院网，2008-11-24.

作者：张晔

物业管理法律关系论文 篇3：

物业与小区关系浅析

【摘要】 国家提出全面建设和谐社会，社区作为社会的“细胞组织物”在其中起着非常重要的作用，社区中物业服务企业与小区业主的关系就显的尤为重要，本文试对双方关系实践中出现的问题进行一些探讨。

【关键词】 物业管理 物业服务企业 小区业主

物业服务企业与小区业主之间存在着三种关系类型。第一种，前期物业管理中，物业企业与业主的协议关系。第二种，物业企业与业主的合同关系，是业主委员会成立以后，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同的法律关系。第三种，物业企业与业主的服务关系，一种关于合同履行和服务质量的民事关系。

从与开发商签订购房合同开始，业主与物业企业进行较量便随之开始，频繁更换物业企业的现象时有发生。本文从双方矛盾入手，论述物业企业与业主之间关系的改善机制。

一、对双方关系可能产生的问题及其出现的原因进行分析

1、“先天不足”带来的矛盾

业主在购房入住后，往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。本文认为产生这种现象的原因是在前期物业管理中，存在着三个“先天不足”。其一，虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售，做出夸大甚至不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、物业服务质量等等，给后续物业管理带来了被动局面，如果处理不当，或业主表现激进，就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二，前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的，开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业，或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同，开发商为了销售宣传和成本的考虑，就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三，建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业服务企业根本无力解决。建设和管理脱节造成了物业管理先天不足，开发商与物业服务企业之间的责任不清。

2、物业管理收费难的问题

业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就是“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：收费难度大，收费成本高。分析其原因，主要有二点。一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主，同时又服务于全体业主，但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等，分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施，形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利，更勿用提停水停电等违反行为，业主委员会同样也只有劝导的义务，对于拖欠物业费的顽固业主，只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小，导致物业收费诉之于法的效率低，成本高。

3、物业服务质量不高

关于物业服务质量，在有些地区，服务标准没有一个明确的定义，也就无法在合同中很好的界定服务质量。业主也就对物业服务质量有不同的理解，这样服务质量就很可能满足不了所有业主的需求。如果业主感觉服务质量和水平并不像自己理解的或物业服务企业所保证的，必然造成一些业主的抵触情绪，从而使双方之间的信任度降低，在物业服务的配合上就会出现罅隙，进而有可能导致物业管理费收交率低。而在面对业主的拖欠费用时，企业做的最多的就是降低服务质量，以最低限度的控制成本，这使物业服务企业与业主的关系更加恶劣。

4、物业管理主体的不确定

目前，我国物业管理尚不是很成熟，影响物业管理企业和业主关系的另外一个关键角色就是居委会。业主面临的是物业企业与居委会的双重管理压力，没有明确规定，物业企业会和居委会一起管理小区，致使业主很是迷惑。在社区居民委员会、业主委员会与物业管理企业之间的关系中，社区居民委员会缺位现象较为严重，业主委员会与物业管理企业积极性发挥不够。

二、对双方关系存在的问题可以从以下几方面探讨的解决思路

1、物业管理早期介入的制度化、前期物业管理的透明化

对于物业管理中“先天不足”的问题，本文认为可以主要从物业早期介入的制度化，前期物业管理透明化两方面进行着手。一直以来被提倡的物业早期介入可以很好的解决开发遗留问题、虚假的承诺等问题。物业管理早期介入是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平等或交叉管理的方法。项目可行性研究阶段与规划设计阶段物业服务企业介入提出专业意见与建议，建设施工阶段介入，扮演监理角色。前期物业管理，是介于房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在这个阶段存在着较多的程序不透明性，且物业管理工作也具有一定的复杂性，较容易在业主与物业服务企业之间产生矛盾。

以法律法规的形式对物业管理早期介入进行制度化约束，以强制力保证其得以实施，并且对前期物业管理的招投标、物业接管等程序过程进行透明化，通过建立和完善物业管理前期介入制度和前期物业管理接管验收制度，明晰物业管理各方面的职责权利，可以有效的减少物业管理“先天不足”的情况。

2、针对物业管理收费难的思路

物业管理收费难，作为业主与管业服务企业矛盾的集中表现，本文认为可以从以下几个角度进行入手。第一，增加物业管理收费的透明度，定期对物业管理费用的使用情况进行明细公布，以便业主了解物业费用的去向。第二，成立权威的仲裁机构。由于法律诉讼的方式成本过高且效率较低，所以有必要成立权威的仲裁机构，“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。第三，充分发挥业主委员会的作用，更好地协调业主与物业服务企业间的关系，既可以让物业服务企业主张知情权，又可以对业主形成舆论约束。第四，扩大物业管理费用来源，解决物业管理费负担过重的问题。例如可以用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用。

3、培育物业管理的中介机构

培育物业管理的中介机构，引入物业管理的第三方，包括物业管理的咨询机构、评估机构、顾问机构和研究机构。物业管理第三方的引入有利于物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程。物业管理第三方的介入，在项目的公开招投标、选聘、规范物业管理等方面能够起到有利的作用，为业主提供专业的物业管理知识咨询服务，规范物业管理企业的服务标准，对物业管理行业的整合和成熟提供借鉴。

4、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业，不久的将来，当国际上一些从事物业管理的企业进入我国,抢占我国物业管理市场时，每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

5、促进双方沟通交流，建立相互信任

沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。作为物业管理活动中共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，应共同经营维护良好沟通氛围，创造相互沟通的条件，以融洽和谐的双方关系，增进彼此间的了解，消除彼此间的陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。建立一种互信机制是十分必要的，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。业主要强化物业管理消费意识、法治意识、公众意识。

6、业主委员会要规范自身的管理服务行为

业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。既然是业主的代表，就必须规范自身的行为，做好业主与物业服务企业之间协调的纽带作用。制定完善的业主委员会章程和普遍认可的业主公约，能够起到事半功倍的效果，即避免让物业管理企业无所适从，又可以最大限度的避免内部成员的分歧。

7、完善物业管理法制建设

物业管理作为新兴行业，要想得到快速健康的发展，必须依靠法律法规对物业管理行为进行引导，规范和制约，否则，物业管理行业难以向深层次高水平发展。物业管理的法律法规尚不完善，物业管理基本法立法之后，法律法规不配套，甚至有些规范性文件之间存在着不协调或矛盾，在某些方面，物业管理仍处在无法可依，无章可循的状态。因此，要从根本上改变这种状况，必须逐步提高物业管理法律法规的效力等级，细化物业管理法规条例，建立物业管理法律体系。

三、结束语

随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。

【参考文献】

[1] 陈瑛：物业管理公共关系[M]．重庆大学出版社，2005．

[2] 胡杰等：物业管理与业主实务全书[M]．中华工商联合出版社，2002．

[3] 邹经宇、许溶烈：永续和谐[M].中国城市出版社，2007．

[4] 梁柱：中国物业管理理论探索与实践[M].中国经济出版社，2003．

（实习编辑：胡冬梅）

作者：胡大见