物业维修基金分析论文

摘要：住宅维修基金是建筑物的养老保险金，近年来，住宅维修基金归集规模越来越大，引起了社会广泛关注。本文梳理和分析了目前我国住宅维修基金运行中存在的主要问题，提出了住宅维修基金的创新管理措施。关键词：住宅维修基金，基金管理一、住宅维修基金概述住宅维修基金包括住宅共用设施专用基金和住宅本体维修基金。今天小编给大家找来了《物业维修基金分析论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

物业维修基金分析论文 篇1：

多方调控下房地产市场风险暴露隐患

上半年，中央继续坚守“房住不炒”的定力，保持着房地产政策的连续性和稳定性。土地出让“两集中”政策的推出，加上“三道红线”的降杠杆要求，对房地产企业融资进一步限制;房地产集中度政策随后跟进，从银行资金供给端加快了房地产去金融化的脚步。重拳之下，房地产市场得到了有效调控，但也暴露出了不少风险点。调查显示，岳阳市房地产市场呈现出“市场软、融资难、压力大”的特点。对购房者、房企、银行业、政府等相关市场主体均产生一定的影响，潜在风险值得高度关注。

市场软：房地产销售降温，开发市场低迷疲软

受棚改政策拉动因素影响，岳阳市房地产市场在2017年和2018年销售火爆，2018年末开始降温，2020年至今一直处于销售低迷的平稳阶段。

从销售市场看。2021年6月末，全市银行机构购房贷款590.35亿元，同比上升20.9%，增速下降5.7%。县域房地产市场如岳阳县，2018年单月住宅销售量在300套以上，但2019年下半年至今单月住宅销售量均在150套左右徘徊，销售量减半。2021年1～5月没有新开工项目。某国有银行县支行是岳阳县物业维修基金存缴的主要机构，全县70%的物业维修基金存入该行。2018年该行物业维修基金的金额为7000万元，而2020年末不足1800万元，物业维修基金大幅缩减，从侧面反映了该县房地产销售遇冷的现状。

从房地产开发市场看。2021年6月末，全市房地产开发贷款为19840亿元，同比下降3.8%，增速同比下降19.6%。预售发证减少，2021年1～6月，岳阳市中心城区新商品房预售累计发证85.08万平方米、7769套，同比分别下降29.6%和29.7%。商品房市场库存减少，截至2021年6月末，中心城区商品房累计可售面积为206.24万平方米、29023套，同比分别下降29.7%和15.2%。部分大型房地产商暂时没有在县域拿地开发的打算。2020年至今，恒大、碧桂园、保利、美的等大型房地产企业没有在岳阳的县域拿地，主要原因是难以从银行获取融资。

融资难：房地产企业融资难，购房者贷款难度增加

三道红线、房贷新规、集中供地、房住不炒等调控政策的出台，使房地产行业受到前所未有的严格监管。

大型房地产企业部分因资金链紧张率先降价，并引发群体性事件。部分大型房地产商资金链紧张，土地出让金未交齐。据調查，前期恒大地产在岳阳县麻塘拿地筹建岳州学府楼盘，拍地价格为3.5亿元，但只交付了5000万元，主要是恒大资金压力较大，目前岳州学府楼盘暂时搁置。部分大型房地产商在县域率先降价，引发群体事件。调研了解到，受近年来房地产市场下行压力影响，进入县域的部分大型房地产商资金链趋紧，主动降价。如地处岳阳县麻塘的江河颐景城，是上市公司江河集团开发的楼盘，2019年1月开盘均价为每平方米6200元，销售火爆，需现场排队摇号，现在均价为每平方米4700元，每平方米降价约1500元，以100平方米计算，购房者损失15万元。因此，约有100人联名前往政府机关上访闹事。部分大型房地产商在市区也全线降价，并且要求全款支付。2021年5月以来，恒大华府、恒大养生谷、恒大未来城相继推出大量特价房源，大面积的特价促销拉低了不少购房者的心理预期。全方位调控政策的合力，叠加涉房信贷持续收紧，使房地产企业资金链显现出脆弱性。如恒大养生谷开盘价从每平方米6800元降至每平方米4400元，且要求购房者全款支付。恒大华府部分房源降至约每平方米5300元，且需要一次性支付全款，并且暂时不能网签。岳阳碧桂园做销售活动，房价降至每平方米约5500元，车位每个仅售1.8万元，既有现房尾楼，也有期房。

中小房地产企业经营出现困难。2021年上半年，岳阳市产生商品房销售数据的楼盘共有177个，其中商品房销售前十的楼盘累计销售面积就占了整个市场的49.8%。本地的中小型房地产企业在2019年、2020年房地产转冷的这两年经历了洗牌。例如，岳阳县的本地中小房地产企业在2018年有12家，到2021年5月只剩下4家。中小房地产企业表示，房地产开发贷款门槛高、融资难。有房地产开发商表示，商业银行对中小房地产企业基本没有政策支持，目前以经营房地产的名义不能贷款，项目贷款、股东个人贷款都不予支持，只能通过经营酒店等其他渠道进行融资。

购房者申请住房按揭贷款比之前更严格。受房地产集中度政策影响，银行房地产贷款额度紧张，对购房者的工作、收入、征信等条件卡得更加严格，同时住房按揭贷款审批时间大幅延长。有开发商反映，目前商业银行的住房按揭贷款额度紧张，以前能顺利贷款，现在至少要拖延一至两周，有时甚至没有额度，进一步加剧了房地产企业回款困难。

压力大：地方政府偿债压力大，银行机构资产质量下降压力大

地方政府偿债压力大。一是土地出让收入增长受到影响。2021年1～6月，岳阳市土地出让收入为127.70亿元，同比上升63.8%。受调控政策的影响，房地产企业在岳阳市拿地意愿下降，但土地出让收入却不降反升，背后隐藏着增长动能的不稳定性和不可持续性。

据近期调研，区域性房地产开发商对于辖内住宅类用途土地投资出现“缺位”，地方城建投公司成为市场“补位”主力军。长沙市在6月初的首轮“两集中”土拍中，共推地36宗，成交33宗，成交额逾381亿元，其中9宗熔断。最高楼面价达到每平方米14157元，超过2016年的最高值。另据Wind金融统计，2021年5月湘潭市、岳阳市、常德市主城区的单月住宅土地出让均为零成交。事实上，自从2021年3月新政策颁布后，区域性大中型房企就开始暂停在岳阳市的资本扩张，以便集中资金参与目标试点城市的优质住宅用地竞拍。为了防止市场过快降温，地方城建投公司成为住宅类土地储备主力。2021年3～5月，岳阳市全辖住宅类土地成交16宗，同比增长45.5%;成交面积为62.78万平方米，同比增长53.5%;成交金额为22.46亿元，同比增长23.5%。其中，地方城建投公司购地投资额占总金额的76.4%，其余购地参与者均为像华容富华房地产开发有限公司、汨罗楚越置业有限公司等这类本地小型房地产开发商。

由于地方城建投公司购地资金大部分源于地方政府的土地出让安排支出的转化，而2021年岳阳市的与土地开发有关的地方政府专项债务转贷收入推迟至7月初才调拨到位，且金额同比下降73.2%。可以预计下半年地方城建投公司能够获得的地方政府土地开发资金也会大幅缩减。届时，地方政府来自城投公司的土地出让收入也将逐步减少。2021年6月末，土地依赖度（土地出让收入占地方政府自有财力之比）达58.1%，同比增加6.7个百分点。土地出让收入的减少，加之偿债高峰期的到来，将对地方政府化解债务产生较大影响。

二是地方财政收支平衡压力大。财政税收方面主要存在以下困难：其一，收入减少。截止2021年6月末，全市税收同比下降2.9%，较上年同期回落3.5个百分点。其二，县级财政自给率过低。受上级转移支付减少因素影响，部分县级财政出现较大收支压力。2020年6月末，全市财政自给率为35.1%，县级财政的自给率均值为27.3%，低于全市均值7.8个百分点。其中，华容县、岳阳县、平江县的财政自给率分别为23.4%、14.1%和20.4%。其三，支出压力较为突出。2020年以來，全市加大了对“六稳”“六保”的支出力度，民生支出保障力度加大，2020年全市民生支出同比增长10.7%，其中农林水事务、教育、社会保障和就业、城乡社区事务占民生支出总额的79.4%。其四，预计后期财政形势可能会更加困难。2021年抗疫国债等一次性政策已经取消，赤字率可能会降低，转移支付总量与2020年相比极有可能减少。在财政没有明显增收因素的情况下，2021年的财政形势可能会比2020年更加困难。2021年2～4月辖内两厂检修，预计损失10亿元的财政收入。同时，为响应国家守护好一江碧水环保政策，除汨罗市外，五个县市已被禁止开采东洞庭湖砂石资源，县域财政优质税源锐减，县域财政收支压力加大，均会对地方政府的偿债能力造成影响。

银行机构资产质量下降压力大。截至2021年6月末，岳阳市金融机构贷款余额为2703.97亿元，房地产贷款余额为788.76亿元，占全市贷款总额的29.17%。房地产市场的冷暖对银行资产质量影响很大。从贷款集中度分析，全市28家银行，有12家贷款集中度超上限，其中12家法人银行中有5家超标。某村镇银行的房地产贷款、个人住房贷款两个指标分别超出标准49.29个百分点和43.86个百分点。目前该行已暂停房地产贷款、住房按揭贷款业务。同时，该行表示，由于房贷以外的大额贷款客户资金充裕，出现大额贷款提前还款现象，造成房地产指标不降反升，进一步加大了该行压降难度。该行表示，后期将继续加大消费信贷的支持力度，扩大分母，以期降低超限比例。某国有行县支行表示，该行已暂停房地产贷款业务，但近期住房按揭贷款质量值得关注。该行出现了1笔65万元的不良、26笔1600万元关注类住房按揭贷款。

（作者单位：中国人民银行岳阳市中心支行）

作者：兰红梅 蒋小佳

物业维修基金分析论文 篇2：

浅谈住宅维修基金管理

摘要：住宅维修基金是建筑物的养老保险金，近年来，住宅维修基金归集规模越来越大，引起了社会广泛关注。本文梳理和分析了目前我国住宅维修基金运行中存在的主要问题，提出了住宅维修基金的创新管理措施。

关键词：住宅维修基金，基金管理

一、住宅维修基金概述

住宅维修基金包括住宅共用设施专用基金和住宅本体维修基金。住宅共用设施专用基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。其中，共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金，包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅维修专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋新的产权所有人。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

二、住宅维修基金管理中存在的问题

1.部分住宅维修基金处于空白状态。旧式的商品住宅和已出售的公房维修基金收取率低，基本上还处于空白状态。广大业主观念上没转变，认为房子买了维修的事属于国家或单位负责。

2.住房维修基金部门的核算不合理或不公开。由于住房维修基金关系到产权单位、开发单位、广大购房者和物业公司等利益，因此各地住宅维修基金的管理主体由上述情况的不同也不尽相同，这些必将影响到住房维修基金核算的及时、准确。《住宅专项维修基金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当根据本地情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”这意味着要求各地要定期公布当地住宅建筑安装工程每平方米造价。这就存在不合理之处，众所周知，建筑安装工程每平方米造价和地基地质状况、地段交通环境、楼层屋数、楼层层高、景观标准、气候环境、施工企业的施工能力、建设单位的管理水平等因素有关，以地方定期分布的住宅建筑安装工程每平方米造价为基准进行缴纳，显然将上述因素都视为相同，这就会导致不同地基地质状态的住宅、不同小区的住宅、不同施工单位承建的住宅、不同建设单位开发的住宅都要交纳相同的维修基金，而它们每平方米造价显然是不同的，甚至同一小区不同两栋同层高同层数的住宅由于地质状况的不同，每平方米造价会相差很大。由于以上因素的不同，它们的致损因素、机会与实际维修成本都会相差很大，这显然是吃大锅饭的方式。

3.目前住房维修基金的财务会计报告不统一、不规范。而规范的财务会计报告，不仅是国家有关部门对住房维修基金营运进行监督的需要，更是企业内部加强管理的需要。

4.住房维修基金的审计监督及查询、对帐制度还需待加强。住房维修基金来源于百姓，而不是来源于财政，因此其应真正用在百姓的住房维修上。

5.住房维修基金利息结算未落实好。住房维修基金存入住房维修基金专户之日起按规定计息，而住房维修基金计息收益转作住房维修基金滚存使用和管理，但不少住房维修基金的管理主体，哪怕结算了也未将计息净收益转作住房维修基金使用和管理，或者并没有按规定将住房维修基金利息按年度结算，这都对广大业主的利益造成一定的损失。

6.住房维修基金挪用现象存在。在政策还有被修改之前，住宅开发商可以代收代缴住房维修基金。一些开发商在帮助业主办理住房维修资金手续时不经允许就擅自截留或挪作他用，开发商代收住房维修基金，在完全办理完房产证之后才将资金转到专项帐户上，就导致了资金的不确定性和不安全性，有时甚至导致住房维修资金和银行实际存款之间存在较大数目的缺口。

7.住房维修基金监管力度不够。使用不容易，而大量的闲置资金，又给贪污腐败留下了巨大的隐患，一些内部机制不完善的机构将住房维修基金用于投资风险大、安全性低的项目，给住房维修基金能否安全使用带来很大的隐患和威胁。

三、住宅维修基金管理措施

1.完善相关专项法律法规。购房者交纳了维修基金才准许购房者办理产权证明，这样才能保证新售商品住宅维修基金收取率。法律法规还应完善到房屋產权转让、过户手续办理也要看维修基金是否达到规定标准，包括老式的商品住宅和已出售的公房根据所在地房管部门核算情况交存维修基金，保证住宅的使用寿命。

2.加强维修基金监管。行政主管部门应减少对住房维修资金使用的行政干预，着力培育业主自治管理机制，同时建立以业主、业委会、主管部门多层面的监管制度，并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。引入第三方监管机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。

3.有效实现住宅维修基金的保值增值。住房维修基金要得到更好的保值增值不仅取决于一个国家资本市场的发育程度，而且还与管理机构的投资决策水平息息相关。根据经济形势，住房维修基金可用于国债的现货和国债回购、新股认购等。

4.简化住宅维修基金的申报程序。政府制定相关法规，简化在住宅维修基金的申请程序，以方便居民使用住宅维修基金，同时政府应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。

随着住宅维修基金归集规模越来越大，引起广泛关注，申报程序繁琐，欠缴迟缴，监管力度不够，保值增值得不到有效实现等问题日益凸显出来，应引起高度重视，尽快出台相应专项法规，设立统一的机构等加强对住宅维修基金的管理，使之发挥应有的作用。

邮箱：378989981@QQ.com 手机：13903757781

作者：郭涛

物业维修基金分析论文 篇3：

物业公司收支管理体系的构建

物业管理收费问题是当前业主和物业公司最突出的矛盾。也是实施物业管理的难点。收费偏高，业主难以承受；收费偏低，则物业公司不能维持。为了扩大收入来源，使物业不断保值增值，必须不断提升物业管理服务水平，不断强化成本控制的手段。规范物业公司的收支行为，构建物业公司收支体系，使物业管理逐步纳入良性循环的轨道。

一、日常收支管理体系的构建

物业公司属于微利性企业，日常收支管理是物业公司赖以生存和发展的基石。现阶段大部分物业公司处于亏本经营状态，日常收支管理问题成为物业公司发展的“瓶颈”，所以物业公司在日常资金收支运行过程中，不仅要采用先进的管理方法提高服务水平，还必须实行低成本管理运作模式进行核算。

(一)日常收支管理现状分析

物业管理费，是物业日常收支管理收入的重要组成部分，是长期稳定的收入来源。按现行《物业管理条例》规定。主要执行政府指导价，政府按照小区规模、档次以一刀切的办法来确定价格，虽然定价简便，但执行后果是物业公司无法发展，直接导致大多数物业公司长期负债经营，物业公司只能不顾企业整体形象使用低素质员工和降低物业服务水平来维持生存。业主在物业管理中。一直属于“弱势群体”。除了一纸漏洞百出的购买合同外根本没有与物业公司谈判的资格。即使是《物权法》出台之后，业主行使自己的权利仍然会受到这样那样的制约。业主切身利益难以获取。导致以拖欠物业管理费的办法进行反抗。

(二)日常收支管理的变革

在市场经济条件下，日常物业管理费作为市场化的产物，应完全由市场来决定，物业管理企业和业主根据所提供服务的性质、特点、档次、内容、质量等特点。按照“结构简单、服务专业、质价相符、优质优价”的原则确定物业日常管理收费标准。只要物业公司以招投标方式将收费预算提交业主委员会审核通过之后，就可签订合同进行管理服务。不必由政府部门规定指导价。物业管理公司只是一个被雇佣的对象。收多少钱，办多少事。一切照章行事。如果物业公司表现欠佳，引起“民愤”，业主委员会有权让其立即走人，解除合同。合同到期由业主委员会重新招聘或续聘物业管理公司。只有这样才能做到物业公司有发展、业主物业保值增值的双赢格局。

二、维修专用基金

维修专用基金是保修期满后进行房屋共用部位和共用的设备、设施维修的前提条件，是由资金形态表现的。有人形象地把它比喻成房子的“养老金”。在物业管理中，需要用最少的基金使物业获得最大的使用价值和经济效益。

(一)维修专用基金的筹集　维修专用基金数额巨大，不能靠日常管理收费来解决。应以基金的形式提取。对于商品房、经济房、公有住房销售。都要按购房款的一定比例缴交维修基金，不计入住宅销售收入；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，也必须用于补充维修专用资金。如因特殊原因维修基金不敷使用时。经业主委员会研究决定，可按业主占用的建筑面积比例向业主续筹。

(二)维修专用基金的现状

维修基金属于代管基金，由物业公司代为专户存储，专款专用。接受业主委员会监督。维修基金归全体业主所有，但是现在大多数维修基金的管理都存在监管不力的情况。政府部门因实行政府指导价，对物业公司的挪用情况不便阻止。相互推诿；业主委员会程序不规范，形同虚设。无人问津；售房单位按建房价卖房。暗中把维修基金转嫁到业主身上，使业主的权益受到侵害。

(三)维修专用基金管理的建议

维修专用基金是业主物业增值保值的坚强后盾。建议政府部门将物业维修基金及基金净收益集中到专业部门管理。维修基金使用时，由物业公司提出年度使用计划和预算，经业主委员会批准核定后进行监控。委托物业公司实际操作使用。严禁挪作他用，使之保值、增值，解决业主的后顾之忧。

三、物业多种经蕾的创收

物业公司不能再像过去一样将着眼点仅限于收取物业管理费，而应该广开思路，结合市场的需要，走市场化道路。通过针对性的专项服务和委托性的特约服务。开辟物业管理收费渠道。由委托与受托双方议定，根据提供服务的要求。按不同的管理水平确定不同的收费标准，由住户与受托物业公司自行商定。另外，开发建设单位应给予物业公司大力支持。向其提供启动资金或按成本价或较低的租金为物业公司提供商业服务用房，增加物业公司经营性收入。物业公司还可以利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务，在一定程度上激活房地产市场，增加物业公司的造血功能，减轻业主的负担。多种经营是物业公司筹集资金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向。

在市场经济的大环境下，优胜劣汰的法则显得尤为突出，物业公司之间服务、管理、规模等综合质素距离的逐渐拉大，物业公司即将告别过去“物业市场圈地运动”，要想把业主满意度由量变提升到质变的高度，巩固市场占有份额，必须变革企业内部管理制度，不断创新提升物业公司收支管理体系。为业主提供低值高效的服务。只有这样才能稳健拓展物业市场。

作者：武华伟