物业维修基金管理论文

2022-04-20

[摘要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。今天小编为大家推荐《物业维修基金管理论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

物业维修基金管理论文篇1：

浅谈物业维修基金的管理

杭州市萧山区物业维修基金收缴工作自1993年开始启动，经过不断完善和规范，使物业维修基金缴存、管理、使用等工作逐步走向制度化、科学化、规范化。

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

陈品禄/责任编辑

作者：朱惠红

物业维修基金管理论文篇2：

物业管理维修基金的法律问题探讨

[摘要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。

[关键词]物业管理；维修基金；法律保护

我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。

一、物业管理基金现今存在的各种问题

在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面：

（一）业主方面关于物业管理维修基金存在的问题

在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。

1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。

很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。

2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。

我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。

（二）物业管理维修基金管理和使用的不规范

对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲：

1.没有合适的管理物业管理维修基金机构

由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。

2.物业管理维修基金的升值贬值问题

在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。

3.物业管理维修基金的续繳问题

在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也成为很多有一定建房时期的房地产管理部门遇到的问题。在原本业主对建房基金概念就很模糊、部分业主首期缴纳就困难的前提下，又怎样顺利使业主续缴，怎样使业主信任这笔资金的有效去向和实际使用效果，都是令各管理部门头疼的问题。资金不足影响房屋维修的顺利进行，物业维修困难又影响业主们缴纳维修基金的积极性，这个问题如果不得到有效快速的处理，将是物业管理维修基金环节的恶性循环。

二、关于如何从法律方面解决问题的一些见解

建设部《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。该法是为了加强对住宅专项维修资金的管理，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定。但是虽然制定了此办法，并未能完全避免物业管理基金在缴纳和使用等方面遇到的种种问题，笔者在此尝试简单地提出一些解决办法。

（一）尽快加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善

1.建立统一、完善的法律法规

在物业管理基金方面，出现的各项问题基础都是由于法律的不健全造成的。国家缺乏一个完整细致的法律体系，各地方各自出台的政策也有一些差异。国家应对此建立统一完善的法律法规，在国家统一的法律法规的前提下，各地方政府再根据自身情况出台符合地方实际情况的地方性法律法规。而这些法律法规要认真规划到每一条每一点，在物业维修管理基金上的每一个方面都有认真细致的规定，这样才能有效的从根本避免一些基金管理使用单位挪用或侵占这笔巨大的资金，有效地保障了业主的利益。

2.不断根据实际情况补充更定相关法律法规

在社会飞速发展的现在，房地产业更是如火如荼地进行着，然而与其相关的法律法规也应该做到和房地产业的发展一同发展。首先，从国家到地方，在国家统一制定物业管理维修基金的相关法规的前提下，各地方根据自身的社会经济发展和人口情况，在不违背国家法律法规的前提下各自制定符合自身情况的地方性法律法规。其次，在市场机制的运行下，根据物价和人力资源等外部条件的波动，或者出现基金升值贬值等问题时，物业管理维修基金的使用问题又该应如何应对。在整个维修基金发生的过程中，任何一个具体环节发生波动时，都可能产生很多连锁问题。然而在面对这些情况的变化时，法律法规可以灵活地随之产生一些变化，于物业管理维修基金有关的各方面，在法律的约束下才能更好的各尽其责。

3.吸取国外的相关先进经验，不断完善本国法律建设

我国的物业管理维修基金自1981年深圳市从香港引进以来，只有三十几年发展历史。国外很多关于物业管理维修基金的成熟机制都非常值得我们学习。比如物业管理维修基金的缴纳是我们刚刚提出的重要问题之一，而新加坡对此有详细的规定，物业管理基金主要来源于五个方面：新加坡政府对于物业管理的专项补贴；建房发展局在出售和出租房屋中获得的利润；建房发展局管理下物业管理处出租商业中心等的租金收入和服务收入；向业主和租户收取的物业维修基金费；相关物业管理单位开展的便民服务等收入。而新加坡政府对于每一项基金的来源都有详细的规定，这点是值得我们参考借鉴的。

（二）在健全法律法规的基础上，加大相关各方面加大监管力度

1.健全相关法律监督机构，加强法律执行力度

如果没有专门的法律监管机构监管物业维修基金的各项内容，那么法律法规的执行就存在非常大的问题，法律法规的执行力度将大大减弱。因此，在健全物业管理维修基金相关法律法规的基础上，应设立专门的监管部门，层层把关，全面监督，尽量全面避免在维修基金的每一个环节出现问题。如果在每一个环节设立专人专项严加监管，公正公开公平的进行各项法规实行，将会大大减少现在存在的各项问题，是非常有效快捷的方式。

2.建立业主自主管理基金的资金管理机制

笔者建议业主主动设立业主自治管理机制，参与到物业管理维修基金的监督环节中来。按照现在的国情，业主是物业管理维修基金的缴纳人，也是其使用对象。业主本身作为这笔资金的缴纳人，可是现在很多情况是这笔资金由房地产商或物业部门监管，很多业主本身并不了解这笔资金身在何处，这样一筆巨额资金由他人监管，不得不让人担心。而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，更有甚者，房地产业主并不知道这笔巨大的资金流向何处，而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，也没有表示出很关心的态度。这样的由于业主自身意识薄弱的现象，更给一些机构组织挪用甚至占有物业维修基金提供了可乘之机。成立业主大会制度，设立一个业主自治管理机构，使每一位业主都了解这笔属于自己的资金的保存和流动是十分重要的一个环节。

3.对待出现的问题设置赏罚分明的奖惩机制

在各方面加大监管力度的过程中，难免会出现很多正面或者负面的问题。这些问题如果放置不管，那可能会发展成难以掌控的局面，法律的制定实施和监管的意义也因此而减弱。因此，在制定实施物业维修基金相关的法律法规的同时，也应该随之提出奖罚分明的后续制度。在监管过程中或者在业主自治管理的过程中发现的种种问题，应该给相关部门及时处理，根据问题的具体情况结合相关法规进行公开公正公平的奖惩。这种严格有力的奖惩制度，会大大加强法律法规的执行力度，对于一些容易发生挪用滥用等情况的环节起到了震慑作用，可以避免很多不必要的损失。

（三）加大宣传力度，使物业管理维修基金的概念深入人心

前文再三提到了业主自身意识薄弱的问题，解决这个问题的重要环节是对业主宣传有关物业维修基金的基本常识和法律法规。不但是某个时期某个区域的业主，对于全体国民，每个人都应该接受这种基础知识的宣传，这可以成为法律宣传的一个部分，每个人都有自己居住生活的地方，每个人都是拥有业主的身份，所以不单单是对于新购房者的宣传，对于每个国民的宣传都是有必要的。因为物业管理维修基金是每一个人都面对的问题，再者被业主本人忽视了的情况下更应该加大力度宣传，正是亡羊补牢为时不晚。民间宣传的方式是多种多样的，政府街区，公司企业都有宣传法律法规的义务，可以把宣传物业管理维修基金这项内容列入日常普法工作中来。业主法律意识的提高不是一日就可以的，长期的宣传可以渐渐提高业主的意识，在今后的房产交易市场或基金使用的过程中，业主和物业公司的交流过程中，物业管理维修基金会成为业主们关注的一个重要问题。

（四）关于物业管理维修基金实际应用的补充

市场变化是千变万化的，在市场波动的过程中，物业管理维修基金的应用和管理应该辩证而灵活地运用。法律法规在日常运用中不是一成不变而死板的，相反同一事情在不同的环境下，使用的法律项目也不一定相同，这就需要相关部门和人员熟练掌握法律法规的内容，并根据现场实际情况灵活运用，当然这些灵活的应用的前提是不违反法律法规的。而在应用的过程中也会出现很多的问题，这个时候就应该在各个实际应用的实例中，互相交流，取长补短，虚心接受各方意见，这种集思广益的思维方式，会使我们物业管理维修基金的法律法规更加符合实际，得到有效快速的发展。

[参考文献]

[1]廖红，浅论物业公共维修基金的管理[J]，现代物业（上旬刊），2011年1期

[2]孙丽丽，物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D]，华东政法大学， 2009

[3]罗飞，我国物业维修基金管理模式法律问题[J]，中国商界（下半月），2010年08期

[4]王燕，浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J]，财经界，2013年12期

[5]赵玉梅，浅谈物业维修基金管理[J]，科技创新与应用，2012年12期

黄姗（1982—）福建福州人，硕士研究生，研究方向：民商法学。

作者：黄姗

物业维修基金管理论文篇3：

房屋维修资金管理与使用的三大难题

摘要：随着中国城市化进程的加快，城市建设正在以飞快的速度推进，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民的居住水平也得到了明显改善，但是我们还需要看到由于我国过去房屋的产权体制不太健全，发展物业的时间比较晚，专项资金维修制度的发展跟不上房地产行业发展。在具体时间中，严重影响了人民群众的居住，引起一些纠纷。本文主要阐述房屋维修资金管理及使用的三大难题，为促进房屋维修基金管理工作的健康稳定发展提供一些参考。

关键词：房屋维修资金管理;维修资金使用;房屋维修资金管理体系

随着我国住房制度的改革与人民生活水平的提高，许多居民都住上了商品房，公有住房的体系被打破，变成私有住房，原来的福利房也都进行了私有化的改革，房屋的维修改造从过去单位的主要职责变为现在个人为最主要职责。房屋维修资金的管理工作就是基于这样的社会现实开始起步的。但是，我国房地产商品化的发展时间还不长，尚处于起步阶段，一些法律法规的建设还不够完善，物业公司在进行维修资金管理时，也有着一些漏洞，在资金的交存、管理、使用等方面，出现了一些问题。经过研究和实践发现，目前我国房屋维修资金管理和使用主要存在着以下三大难题。

一、房屋维修基金收缴难

（一）老旧住宅房屋维修基金的补建，具有较大难度

我国建立房屋维修基金收缴制度的时间比较晚，这就导致了在房屋维修基金管理办法实施前的一些老旧小区的补建工作带来了一定的难度。我国有很多城市，虽然新房建设非常迅速，但是也遗留了数量庞大的老旧住宅，形成许多老旧小区，这些老旧小区由于年久失修，房屋的破损情况非常严重，但由于维修经费不足，住房条件便无法得到很好的改善，很多居民无奈自掏腰包进行维修，但由于小区居住人数较多，责任划分不明晰，这就导致在小区居民自发筹集维修资金的过程中，产生了一些矛盾^[1]。但是，我国对于房屋维修基金收缴制度的设计，并不是一种强制性的制度，这就为老旧小区房屋维修基金收缴制度的落实帶来了难度。

（二）房屋维修基金续筹难

有一些年代久远的售后公房小区以及一些商品房住宅小区已经启动了首次的维修专项基金^[2]。在使用后，一些小区便没有继续进行维修专项基金缴纳。这就导致基金已经耗用了很大部分，甚至造成了入不敷出的情形，维修基金不能及时续缴，就会导致住宅公共部分发生再次损坏后，无法继续维修。

二、房屋维修基金使用难

按照我国相关规定，使用房屋维修基金，需要全体业主进行投票表决，当三分之二以上业主同意后，物业服务企业开始就维修基金制定相应的使用方案，经过业主大会表决通过该使用方案后，物业服务企业需要向业主提供维修资金的相关支出款项^[3]。这样一个过程，持续时间较长，牵扯到的相关部门数量众多，操作难度很大。在实践过程中，很多小区就因为该程序过于复杂从而放弃了维修基金的使用计划。

（一）申请动用程序复杂

房屋维修基金的动用主要由维修范围与受益群体两方面制约。房屋维修基金的使用范围不是很明确。我国《住宅专项维修资金管理办法》对于房屋维修基金的使用，规定了严格的要求，基金使用仅限于房屋共有部分。共有的设备设施，在保修期限已满后需要再次维修的，可以使用房屋维修基金。但是，有些省份的《物业管理办法》中规定，物业企业也具有维护公共设备设施和公共部位的责任。这就导致《物业管理办法》和《住宅专项维修资金管理办法》中的相关要求具有重叠，这就导致在实践中有可能产生责任权属规定不明晰，相关部门互相推诿等情况的产生。

（二）同一物业管理范围内，房屋维修基金无法全部收缴，导致基金动用困难

房屋维修基金需要全体业主缴纳齐全后，才可以进行启动。在实践过程中，往往有一些业主不能按时缴纳维修基金，造成维修工作的延误^[4]。例如，兰州某小区发现楼外立面有开裂现象，需要启动维修基金，但是在统计过程中发现，尚有20户业主没有缴纳基金，这就导致了无法启动基金进行维修。

三、维修基金监管难

维修基金的建立，具有一系列规范的流程，但是在具体实践中，基金的启动主要是经过业主大会投票表决，如果超过三分之二的业主同意启动，维修基金就可以使用^[5]。但是这个过程缺少相关管理部门的监督和核查，这就为维修基金的不透明使用和不合理动用带来了一定的漏洞。违规使用房屋维修基金不但涉嫌违法，同时还对小区业主间带来许多纠纷，对于小区和谐稳定，造成了一定的影响。

四、针对房屋维修资金管理的相应措施

（一）完善相关法律法规和利民政策

针对基金缴纳难的问题，建议国家制定相关政策，灵活设定基金缴纳的情形，当房屋出现的问题比较小，国家可以要求房屋问题主要覆盖的业主缴纳维修基金，国家可以相应进行补贴。如果房屋问题比较大，可以由政府、开发商业主共同承担维修费用，维修基金还可以进行投资，定期给业主进行分红。

（二）规范强化基金管理体系

针对基金监管空缺导致维修基金监管难的问题，国家相关部门可以采用业主基金数目备案的形式进行监管，当需要维修时，国家相关监管部门可以首先前往小区进行核实，核实后，需要小区物业公司上报需要维修的部位和具体的维修金额，这样就可以做到业主使用维修基金，国家监管维修基金。

（三）建立住房维修基金使用规范体系

未来随着小区越来越多，小区的使用年限越来越长，小区维修基金的作用就会越发重要，这就需要国家能够出台一个统一规范的小区房屋维修基金使用体系，指导小区房屋维修基金的使用。

五、结语：

房屋维修基金的设立，是为了全体业主的共同利益，但在实践过程中，由于制度不完善，法律法规不健全，程序设计不合理等问题，造成了房屋维修基金使用难的现象，这就需要相关部门继续深入研究，努力促进房屋维修基金管理工作的健康稳定发展。

参考文献：

[1]赵丽.略谈小区住宅（房屋）工程维修资金来源与使用管理[J].现代物业·新建设，2014，13（9）：81-83.

[2]陈奕欣.住宅专项维修资金一次性交存制度研究[J].新商务周刊，2019（6）：12.