物业维修基金效用管理论文

【摘要】在社会不断发展的过程中，城市住房逐渐趋于紧张，中低收入家庭的住房问题逐渐受到了社会各界的关注。住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题，近年来我国不断加强社会保障性住房的建设，但这仅是完善保障性住房体系的开端，改革发展依然任重道远。文章提出了当前保障性住房特别是拆迁安置房在质量方面存在的问题，并针对问题提出了有效的预防对策。下面小编整理了一些《物业维修基金效用管理论文(精选3篇)》仅供参考，希望能够帮助到大家。

物业维修基金效用管理论文 篇1：

浅析物业管理企业的营销策略

摘要：物业管理是集服务、管理为一体的新兴服务行业，其本质是服务，物业管理服务产品的营销不同于普通有形商品的营销。随着相关法律法规的不断健全，市场环境的不断规范，消费者对物业服务的需求也在提升。做好物业管理服务的营销，对物业管理企业而言具有至关重要的作用。本文分析了物业管理营销现状和营销环境，对于物业管理企业如何做好营销提供了一些参考策略。

关键词：物业管理；营销；策略

一、物业管理市场营销概述

1.物业管理市场营销的内涵

所谓物业管理市场营销，是通过对物业管理市场营销环境影响的分析，针对企业特定的物业产品，采用适当的物业管理市场营销策略，通过为广大业主提供满足其需求的物业服务，并不断地对营销过程进行管理，以最终实现物业管理市场营销战略目标。其内涵如图1所示。

2.物业管理市场营销的过程

物业管理市场营销活动具有与一般营销活动相似的工作环节，即具有普遍性，它也要经历制定战略计划、可行性分析、制定战术计划、实施、评价、反馈等环节。但是物业管理市场营销活动在各个工作环节上还具有专门的工作内容，即具有特殊性，其工作过程如图2所示。

二、物业管理企业营销现状分析

1.物业管理企业的市场水平低

物业管理行业进入中国大陆只有短短的20多年，国内不少物业管理企业的成立和发展，都是随着房地产开发商的发展而产生的，一些老的物业，特别是小区至今还只是沿用门卫和保洁这仅仅具有简单功能的模式，新的小区虽然业主有权力通过业主委员会来选择物业公司，但是从日前现状来看，由于业主比较分散及其他客观原因，业主委员会的权力经常被架空，很难真正实现由业主来选定物业公司，而实际上，都是由开发商选定物业公司，导致了很多物业公司不重视市场营销。因此，从整体上讲，我国物业行业的水平还很低，管理落后、缺乏市场研究能力。能否改变观念，将现代营销理念和策略顺利引入到企业运营当中是物业管理市场营销在物业管理企业中发挥效用的前提和关键。

2.不少物业管理企业对市场的敏感度很低，管理理念落后，尚未认识到物业管理市场营销对企业发展的作用。因此行业内不少企业不具备独立的市场研究能力，缺乏市场信息的收集和组织，没有策划过良好的营销活动，没有设立专门的机构和组织进行营销活动计划和管理。除此之外，即使是某些已经形成规模的，具有一级资质的大型物业管理企业，往往也存在着物业管理市场营销体系不完善、缺乏专门的营销组织和缜密的营销计划的现象。能否改变观念，将现代营销理念和策略顺利引入到企业运营当中是物业管理市场营销在物业管理企业中发挥效用的前提和关键。

3.物业管理企业对物业管理服务产品认识不全面

由于我国物业管理行业发展较晚，与国外成熟的物业管理行业相比还处于物业管理的初级阶段，因此，国内的物业管理企业少有涉及房地產顾问服务、投资分析服务和房地产经营服务等，即使涉及这些，也尚处于摸索和探索阶段，并没有成为企业的主营项目。事实上，上述服务项目与物业管理服务共同构成了成熟的物业管理企业的业务范围，可以说当前国内的物业管理企业所提供的简单的管理与服务并不能被称之为真正的物业管理。

4.物业管理企业与业主的相互信任关系薄弱

当前的物业管理企业营销中确实存在着一些欺诈行为，这些行为有的是与物业管理企业直接相关的，如乱收费，谎报维修、装修成本谋求差价，挪用维修基金专款，不履行或变相更改物业管理合同中的绿化服务承诺等。有的并不与物业管理企业直接相关，如房地产开发商在售房时对物业管理的不实宣传等。这些诚信缺失的行为严重危害了消费者的利益，损害了物业管理企业和行业的信誉，而这正是物业管理企业与业主之间相互信任关系薄弱的关键原因。

三、物业管理营销环境分析

1.物业管理市场营销微观环境分析

企业的微观环境是指对企业服务于顾客的能力构成直接影响的各种力量，包括企业的供应商、顾客、中介机构、竞争者和公众等。对于物业管理企业而言，其微观环境包括企业的管理部门、房地产的设计施工单位、中介机构、业主、竞争者、和公众。可以表示为图3所示。

2.物业管理市场营销宏观环境分析

物业管理市场营销活动也是在一定的外界条件下进行的，为实现物业管理市场营销目标。物业管理企业必须加深对物业管理市场营销宏观环境的分析和研究，促使物业管理市场营销观念不断发展，这不仅能促进物业公司营销水平的提高，还有助于解决业主与房地产开发商之间的矛盾。其宏观环境包括政治环境、法律环境、经济环境、人口环境、自然环境、技术环境、社会文化环境等。

四、案例分析

本文以陕西省地方电力物业管理有限公司作为研究案例，公司成立于2007年，具有物业管理二级资质，注册资金500万元，是从事物业管理和服务的专业公司。公司与戴德梁行精诚合作，已经成为一家能够胜任多种服务，集租赁、修缮、营运、饮食等综合型的物业管理公司，类型涵盖公寓、写字楼、办公大厦、宾馆等多种类型。经过积极的努力，所服务的秦电大厦在2009年获得陕西省节能监测中心颁发的“节能示范单位”证书，2010年获“全国物业管理优秀示范大厦”称号。

从上述案例不难看出，陕西省地方电力物业管理有限公司不单纯追求规模上的拓展，更注重在现有的服务项目上做精、做优，做出品牌，做出影响力，体现集团公司服务是第一品牌的高尚理念。必须警惕成长期快速增长有可能影响公司的稳步发展，因此，必须对公司成长进行有效的管理，在促进公司成为一个大规模企业的同时，必须以更大的努力完善自身的管理。始终保持品牌影响与开拓创新的协调发展。

五、物业管理企业营销策略的选择

1.基于产品组合的物业管理营销策略

产品组合状况直接关系到企业销售收入和利润水平，企业必须对现行产品组合做出系统的分析和评价，并决定是否加强或剔除某些产品线或产品项目，以扩大或者缩减产品组合。优化物业管理服务产品组合的过程，通常是分析、评价和调整现行服务产品组合的过程，它包括如下两个步骤。

(1)产品线销售额和利润分析

产品线销售额和利润分析主要是指分析、评价现行产品线上下不同产品项目所提供的销售额和利润水平。进行这项分析的目的是了解各产品项目对产品线和产品组合的贡献程度及其所处地位，在此基础上，结合预计的产品项目发展前景，制定优化产品组合的决策。

(2)产品项目市场定位分析

产品项目市场定位分析是指将产品线中各产品项目与竞争者的同类产品作对比分析，全面衡量各产品项目的市场定位。物业管理企业进行服务产品项目市场定位分析的目的在于分析服务产品市场竞争状况，寻找市场空白点或竞争程度低的市场，以避免直接与强者交锋或进入饱和程度高的市场，导致无利可图。

2.基于生命周期理论的物业管理营销策略

物业管理行业在中国发展了几十个春秋之后，已经有一些企业经受住了市场的考验，突破了初进市场的瓶颈，通过不断地拓宽服务领域、扩张管理面积实现了初步的规模经营，较好地控制了成本；通过管理水平和服务质量的提升，赢得了消费者的认可，使物业服务的销售量大幅增加，企业的知名度不断提高。这些表现都符合产品生命周期中成长期的特征，但由于物业服务的成本并非较低、物业服务仍然供不应求、其市场仍有加剧的趋势，与成熟期的特征相差甚远。可以说，物业管理服务已经进入了整个生命周期的成长阶段，可以参考如下营销策略。

(1)努力完善物业管理服务

一种产品为市场接受的阶段，是广大消费者对产品形成影响的阶段，随着购买人数的增加，就会出现“众口难调”的问题，个性化需求日渐突出，有的消费者开始挑剔，物业管理企业应该努力提高服务的质量和档次，满足消费者的需要。

(2)宣传企业服务的特色

产品处于成长期的特征之一就是竞争者逐步增多，此时物业管理企业要突出宣传自己的特色以给消费者鲜明的印象，以便能在众多竞争者中取胜。

(3)进一步细分市场

在物业服务产品的成长阶段，购买该服务的消费者就会表现出日益明朗的差别需要，物业管理企业可以根据经济实力、管理能力和服务水平等方面的差异，进一步进行市场细分，选择适合自己的目标市场，使营销工作更加具有针对性。

(4)适当调整价格

由于物业管理行业的经营利润有限，在服务产品的成长期不必大幅降低价格，甚至可以维持原有的价格不变，以便在成长阶段能尽快收回投资，但该阶段经营成本毕竟已经降低，为促进市场占有率的提高，赢得更多的客户，企业可以酌情尝试较低的定价。

作者：白振华

物业维修基金效用管理论文 篇2：

保障性住房质量问题分析与预防

【摘要】在社会不断发展的过程中，城市住房逐渐趋于紧张，中低收入家庭的住房问题逐渐受到了社会各界的关注。住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题，近年来我国不断加强社会保障性住房的建设，但这仅是完善保障性住房体系的开端，改革发展依然任重道远。文章提出了当前保障性住房特别是拆迁安置房在质量方面存在的问题，并针对问题提出了有效的预防对策。

【关键词】保障性住房；质量问题；预防对策

保障性住房是指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准， 具有保障性质的住房。具体包括社会保障性商品房（含经济适用房、限价房）、社会保障性租赁房（含廉租房、普通租赁房、租赁公寓）、安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。但不容忽视的是，保障性住房项目大量开工，也出现了不少质量问题，特别对于拆迁安置房由于小业主心态等主观因素，其质量投诉的比例已经超过普通商品住房，且极易引发群访事件。认真梳理并解决保障性住房建设与质量方面存在的问题与不足，进一步完善有关政策、机制与措施，是当前各级政府面临的重要课题。

一、我国保障性住房质量存在的问题

1、保障性住房前期质量存在的问题

前期设计阶段的工作对保障房的质量有着重要的影响，然而目前的保障性住房在设计质量上却存在着一定的问题，具体可以从以下两个方面分析。首先是当前保障性住房投资金额有限，建设单位为了进一步压缩成本，设计费用十分有限，对设计单位的要求不高，对设计方案管理不够严。在设计方案的制订过程中缺乏对方案的反复研究，所以设计方案对项目所处的地理位置，周边环境没有充分考虑，没能充分体现项目与自然和谐、与环境和谐、与人和谐的宗旨；也不能充分利用现有地形，因地制宜，导致景观空间内部园林与周边自然环境不能有机结合，方案设计存在缺陷。

其次设计单位对保障性住房质量的重视程度不够，认为保障性住房的住户是拆迁户家庭，大部分住户原来都居住在农村民房或者棚户区。在接到设计任务后，对地质勘察的质量要求不高，同时因为工业开发的原因，住户需立即拆迁，所以将设计时间压缩，对住房的外观、立面、室内功能布局、细部设计照搬照套，由于时间紧，有时一项修改指令发出后，设计部门内部各工种间未及时协调，将会造成建筑与结构、结构与设备安装之间的设计出现矛盾，因此设计质量得不到保障。设计质量问题没有处理好，最终当然会导致住房建设好后出现质量问题。

2、建筑原材料质量规制制度缺陷

目前建筑材料质量规制制度并未很好的建立。建筑材料质量的规制由国家质量监督检验检疫总局负责监管。但建筑原材料较其它商品不同，其主要应用领域都集中在建筑业，建筑材料质量问题往往在已制成建筑构件或者形成整体结构时才被发现，对其质量监管参考一般原材料的做法，不符合建筑业技术专业性、行业特殊性的需要。

3、监督体系上互动性与时效性不足

目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。导致拆迁安置房一部分流入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中。

4、质量问题投诉受理制度缺失

普通商品房出现质量问题，消费者可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉，消费者协会依照程序对纠纷进行调解，人民法院则根据法律对纠纷予以判决。但是这种处理方式并不包含保障性住房。保障性住房的质量投诉至今未有一个统一明确的受理单位，一些地区由当地住建部门受理，一些地区设立官方和非官方的投诉热线、电子邮箱等等，直接导致拆迁户一旦遇到房屋质量问题直接至信访部门，未见规范化的投诉受理办法。

二、预防对策

1、加快推进多渠道资金筹集机制和激励政策

通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施，发挥财政资金杠杆作用。鼓励社会资金投入保障性住房建设，推动社会企业参与公共租赁住房建设，补充地方财政在安置房建设方面的投入不足。

2、提高保障性住房的前期工作质量

承建单位要重视地质勘察和场地测量等基础工作。在方案设计时要从“以人为本”的理念出发，最大化挖掘项目所处位置的环境资源，依照现有地形，因地制宜，创造优美的内部园林与周边自然环境有机结合的景观空间。功能和面积，要求舒适实用，各功能分区明确。在设计过程中应派经验丰富的专业设计管理工程师阅读、分析图纸，发现并解决问题。充分体现设计质量具有直接效用和间接效用双重属性。同时，积极回访已建区域的住户反馈意见，结合当地住户及安置部门意见，不断优化户型设计，重点突出质量通病部位的节点设计，对小业主经常装修改造部位及时优化。

3、建立并完善质量问题发生后的处理制度

质量问题处理制度，应重点建立和完善两个方面：一方面，建立保障性住房质量投诉受理制度。商品房如出现质量问题，可以选择投诉消协由消协仲裁，或者起诉到地区人民法院由法院调解和判决。安置房出现质量问题，首先需要在物业或者社区设立专门的房屋质量投诉受理点，配备专业的工程技术人员进行踏勘登记，确属保修期内的质量问题应制定维修方案，并做好专业解释工作；其次在承诺期限内责令参建单位进行维修，并由原工程监理单位做好验收记录，对于已经损害住户利益造成实际损失的由参建单位分摊赔偿；最后，做好维修回访及统计工作，使小业主满意售后服务，避免群访事件，消除社会矛盾隐患。

另一方面，建立保障性住房维修基金管理制度。应扩大住房维修基金政策的覆盖范围，建立满足保障性住房需求的维修基金制度。使得保修责任以外的房屋维护得到有效处理，避免因年久失修造成住户的损失。中央和地方政府应颁布相关法律法规，及时处理具有公共危害性的质量问题，预防经济纠纷衍变成社会问题。

4、全过程加强监管力度，确保工程质量

一是提高保障性住房建设管理效能。规范审批行为、简化申报材料、完善项目审批“绿色通道”。二是切实履行保障性住房建设基本建设程序。落实项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制等规定。三是严格执行工程质量管理法律法规。全面落实住宅工程质量管理责任、住宅工程质量分户验收等规定。严格按照工程建设强制性标准的规定进行勘察、设计、施工、监理、验收，确保工程符合有关标准规范。四是全面落实保障性住房质量责任。大力推行工程质量安全终身制，涉及工程项目的规划部门，建设、勘察、设计、施工、监理单位的法人代表以及参建个人，都对所承担的保障性住房项目在设计使用年限内负责，并将责任单位和责任人员的名字留刻建筑铭牌。五是将工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法查处违法违规行为。建立健全质量投诉举报制度，主动接受社会监督。

三、结束语

随着住房保障时代的到来，如何更好地提供保障性住房成为一个重要的理论和现实问题。保障性住房唯一的功能是保障基本居住权，因此投资功能应被屏蔽。政府应通过适当的方式防止保障性住房的平民窟问题，实现社会的和谐发展。保障性住房的工程质量，直接关系到社会和谐和稳定的大局。为让中低收入住房困难家庭住上满意放心的住房，需进一步加强保障性住房工程质量监管力度，确保保障性住房工程质量。

参考文献

[1]陈小安：《保障性住房建设亟需解决的几个问题》，[J]，特区经济，2008（6）

[2]王芳洁. 保障性住房应依脱困为目标[N] . 第一财经日报，2007-08- 24.

[3]黄波. 我国保障性住房建设中存在的问题及建议. 魅力中国，2011（2）.

[4]冯念一，陆建忠，朱嬿.对保障性住房建设模式的思考[J].建筑经济，2007，（8）：27-30.

作者：陈轶

物业维修基金效用管理论文 篇3：

论区分所有权建筑物社区中物业管理企业的定位

摘要：明确物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的定位，对于理顺物业管理企业与建筑物区分所有权人的关系，根本解决物业管理企业与建筑物区分所有权人的矛盾具有重要意义。本文在分析物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的正确定位的基础上，探讨了物业管理企业对建筑物区分所有权人的诚信义务。

关键词：物业管理企业； 建筑物区分所有权人组织； 诚信义务

建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，推定由各所有人共有。①在区分所有权建筑物社区中，通常都由物业管理企业对区分所有权的建筑物实际进行管理。明确物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的定位对于确定物业管理企业与建筑物区分所有权人的关系及权利义务具有重要意义。

一、物业管理企业定位的探讨

（一）建筑物区分所有权人组织

由于相邻关系和共有关系的存在，为维持和谐生活秩序，必须对区分所有的建筑物进行共同管理。为实现这一目的，通常由全体建筑物区分所有权人组成建筑物区分所有权人组织，②对建筑物及其附属设施进行管理。③

建筑物区分所有权人组织内部机构包括意思机构和执行机构。意思机构是建筑物区分所有权人会议，它是建筑物区分所有权人组织的最高权力机构，通常对涉及全体建筑物区分所有权人利益的重大事宜作出决策，包括制定和修改管理规约，选举或聘任执行机构，在聘任的情况下决定其报酬，决定其它机构的设置；批准年度活动方案，包括年度预算，以及建筑物区分所有权人分担费用的方案，批准年度财务报告和工作报告；给与执行机构特别授权，对区分所有建筑物的重大改变做出决策，对区分所有建筑物的重大维修更新做出决策等。建筑物区分所有权人组织执行机构负责执行管理规约以及意思机构的决议，并对区分所有建筑物进行日常管理，包括从事为管理和维护区分所有权建筑物共有财产所需要的活动；在紧急情况下，采取减少共有财产损失的行动，向建筑物区分所有权人收取其应分摊的共同支出和维修基金，以及在必要时采取法律手段强制执行；对维修基金及其它资金进行管理和使用，制作和保存财务账簿，准备和向意思机构汇报年度财务报告，年度活动计划，包括年度预算；召集建筑物区分所有权人会议等。

（二）物业管理企业应当定位为建筑物区分所有权人组织的执行机构

区分所有权建筑物的管理方式可分为自主管理方式和委托管理方式。自主管理就是由建筑物区分所有权人或建筑物区分所有权人组织自行对区分所有建筑物进行管理。委托管理就是建筑物区分所有权人或建筑物区分所有权人组织委托他人对区分所有的建筑物进行管理。这样，建筑物区分所有权人组织执行机构也就分为两类。在自主管理方式下，建筑物区分所有权人组成的机构作为建筑物区分所有权人组织执行机构；在委托管理的方式下，专业管理人作为建筑物区分所有权人组织执行机构。

建筑物区分所有权人组织执行机构由建筑物区分所有权人组成，在美国、我国香港地区，台湾地区等采用这种类型。执行机构通常由建筑物区分所有权人在建筑物区分所有权人年度大会上选举并从建筑物区分所有权人中产生。执行机构拥有广泛的管理权利，对区分所有建筑物的日常管理进行决策。

建筑物区分所有权人组织执行机构为专业管理人，德国、法国、瑞士、意大利等国均为这种类型。联合国欧洲经济委员会《转型国家住宅类建筑物区分所有权指南》也建议采用此种类型。④建筑物区分所有权人组成的建筑物区分所有权人组织常设机构，一般没有管理权利，主要是作为建筑物区分所有权人组织意思机构、执行机构以及建筑物区分所有权人之间的沟通桥梁，并监督建筑物区分所有权人组织执行机构的行为，确保其为建筑物区分所有权人的利益服务，是建筑物区分所有权人组织的咨询和监督机构。⑤建筑物区分所有权人组织执行机构为专业管理人的情况下，建筑物区分所有权人组织一般要与专业管理人签订区分所有建筑物管理合同，以发挥建筑物区分所有权人组织管理共有财产的职能。专业管理人依据区分所有建筑物管理合同的规定负责对区分所有建筑物的日常管理。⑥建筑物区分所有权人组织与专业管理人之间是委托代理关系，建筑物区分所有权人会议可以通过决议随时解聘专业管理人。

根据我国现行法律法规的规定，建筑物区分所有权人组成的机构——业主委员会是建筑物区分所有权人组织的执行机构。⑦根据这一规定，我国应该是由建筑物区分所有权人组成的机构作为建筑物区分所有权人组织执行机构。但是具体分析我国法律赋予业主委员会的权利：召集建筑物区分所有权人会议，报告区分所有建筑物管理的实施情况；代表建筑物区分所有权人与建筑物区分所有权人会议选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解建筑物区分所有权人、专有部分占有人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施。⑧不难发现，业主委员会的主要职能是监督和协助物业管理企业对区分所有建筑物的管理。业主委员会的职能与建筑物区分所有权人组织的执行机构的职能大相径庭。

我国台湾地区建筑物区分所有权人组织执行机构称管理委员会，管理委员会具有广泛的管理区分所有建筑物的权利：执行建筑物区分所有权人会议决议事项，对共有部分进行清洁、维护、修缮及一般改良，维护区分所有建筑物及其周围的安全及环境，对住户共同事务应兴革事项提出建议，对住户违规情事予以制止以及提供相关数据；对住户维护、修缮专有部分、约定专用部分或行使其权利时，妨害其它住户之安宁、安全及卫生进行协调；对收益、公共基金及其它经费进行收支、保管及运用；保管规约、会议纪录、使用执照复本、竣工图资料、水电、消防、机械设施、管线图资料、会计凭证、会计帐簿、财务报表、公共安全检查及消防安全设备检修之申报文件、印鉴及有关文件；委任、雇佣及监督管理服务人；提出及公告会计报告、结算报告及其它管理事项；点收及保管共享部分、约定共享部分及其附属设施设备；执行依规定应由管理委员会申报之公共安全检查与消防安全设备检修之申报及改善。⑨显然，作为执行机构的管理委员会与我们的业主委员会职能有重大不同。

由此可见，我国法律虽然将业主委员会定位为建筑物区分所有权人组织的执行机构，却没有赋予其相应的职能。业主委员会空有建筑物区分所有权人组织的执行机构之名，却无执行机构之实。另一方面，被定位为管理服务人的物业管理企业却被赋予对区分所有建筑物的广泛管理权利。物业管理企业与建筑物区分所有权人组织签订的区分所有建筑物服务合同的内容包括：区分所有建筑物管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、区分所有建筑物管理用房、合同期限、违约责任等内容。⑩物业管理企业负责对区分所有建筑物共有部分的使用管理和维护，包括选聘专营公司承担区分所有建筑物的专项管理业务；对区分所有建筑物使用中禁止性行为采取管理措施，包括对违反管理规约及其它规章制度的行为进行劝阻、制止；对区分所有建筑物维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；对区分所有建筑物档案资料的保管；向建筑物区分所有权人收取管理费用，并对逾期不交的建筑物区分所有权人采取通过法律手段强制执行；向建筑物区分所有权人会议报告区分所有建筑物管理实施情况。物业管理企业作为管理服务人应由建筑物区分所有权人组织执行机构选聘、解聘，而法律却规定物业管理企业由建筑物区分所有权人会议选聘、解聘。(11)

我国法律对业主委员会、物业管理企业的定位存在严重错位，被定位为执行机构的业主委员会扮演的是建筑物区分所有权人组织咨询监督机构的角色，被定位为管理服务人的物业管理企业却行使着建筑物区分所有权人组织执行机构的职能。这直接影响了业主委员会、物业管理企业的权利、义务和责任的落实。一方面，业主委员会职能的发挥受到影响；另一方面，物业管理企业拥有执行机构的权利，却没有承担执行机构相应的义务。

笔者认为，解决上述问题有两种途径，一种是加强业主委员会作为执行机构的职能，赋予其执行机构的相应权利，限制物业管理企业的权利，使其符合管理服务人的定位。另一种是在立法中明确将物业管理企业定位为建筑物区分所有权人组织的执行机构，将业主委员会定位为建筑物区分所有权人组织咨询监督机构。这样做有利于业主委员会、物业管理企业各司其职，各行其事，正常发挥职能，承担与其之职能相适应的责任，也有利于建筑物区分所有权人、国家行政机构和司法机构对业主委员会、物业管理企业的监督。根据我国目前区分所有建筑物社区的现状，显然后一种解决途径更为可行。

二、物业管理企业对建筑物区分所有权人组织和建筑物区分所有权人的诚信义务

（一）物业管理企业诚信义务的法律分析

物业管理企业作为建筑物区分所有权人组织的执行机构，其对建筑物区分所有权人组织和建筑物区分所有权人的义务可以从三个方面分析：

首先，物业管理企业与建筑物区分所有权人组织是合同关系。建筑物区分所有权人组织与物业管理企业签订区分所有建筑物管理合同，以发挥建筑物区分所有权人组织管理共有财产的职能。专业管理人依据区分所有建筑物管理合同的规定负责对区分所有建筑物的日常管理。双方的权利义务由区分所有建筑物管理合同和相关法律来确定。管理服务人按照管理合同行使其权利，履行其义务，对其违反合同的行为负责，由此给建筑物区分所有权人或建筑物区分所有权人组织造成损失，要承担赔偿责任。

其次，物业管理企业与建筑物区分所有权人组织是委托代理的关系。物业管理企业接受建筑物区分所有权人组织的委托对区分所有建筑物进行。根据代理法的原则，物业管理企业在其授权范围内对建筑物区分所有权人组织承担诚信义务。

再次，从组织法的角度，物业管理企业作为执行机构之于建筑物区分所有权人组织，类似于董事会之于公司。为确保物业管理公司为建筑物区分所有权人的最大利益服务，物业管理企业要对建筑物区分所有权人承担诚信义务。

（二）物业管理企业诚信义务的内容

1．谨慎义务。

（1）在管理区分所有建筑物财产和处理区分所有建筑物财政事务时尽到一般的注意和谨慎。这一义务包括两个内容，一是在对共有财产进行管理时，要在合理的范围内避免对建筑物区分所有权人的人身或财产造成损害。二是对共有财产提供长期的保护和维护，在合理的范围内避免对区分所有建筑物的财产价值造成损害。为此，物业管理企业必须代表建筑物区分所有权人组织持续维护共有财产，并管理财务，以使区分所有建筑物的维护、修理和更换设施有资金支持，还需要针对建筑物区分所有权人执行管理文件的规定，避免不遵守管理文件的行为对区分所有建筑物财产价值或对建筑物区分所有权人在区分所有建筑物社区的生活品质产生负面影响。相较于传统的住宅，建筑物区分所有权人更依赖于其它建筑物区分所有权人对区分所有建筑物维护的投资，以及其建筑物区分所有权人组织的管理技能和尽到的注意。建筑物区分所有权人的合理期望包含着建筑物区分所有权人组织实施其财产管理职能时尽到应有谨慎以维护区分所有建筑物的持续效用。

（2）公平对待建筑物区分所有权人。建筑物区分所有权人组织影响建筑物区分所有权人生活的权利在不同的区分所有建筑物社区有很大区别。建筑物区分所有权人组织行使管理职能对建筑物区分所有权人生活的影响越大，就越需要公平对待建筑物区分所有权人。物业管理企业对区分所有建筑物的管理与建筑物区分所有权人在区分所有建筑物社区的投资和生活戚戚相关。从经济学层面看，住宅常常是个人的一项主要的投资，甚至是个人一生中所作的最大投资。建筑物区分所有权人的合理期望是其投资价值得到维护和提升，而不是减损。物业管理企业公平对待建筑物区分所有权人，就不会产生对建筑物区分所有权人投资价值再分配，从而减损部分建筑物区分所有权人投资价值的效果。(12)从社会学层面看，在区分所有建筑物社区生活，建筑物区分所有权人需要为全体利益牺牲一些个人自由。住宅越邻近，社区内的关系越相互依赖，个人就要牺牲更多自由。物业管理企业公平对待建筑物区分所有权人的义务的重要意义在于给建筑物区分所有权人一定的保证：自由的牺牲是公平分配的。

（3）合理行使执行权。执行管理规约和建筑物区分所有权人组织制定的规章制度对于确保区分所有建筑物社区正常运转是十分重要的。但是过度的行使执行权和频繁的通过诉讼行使执行权，可能造成严重的经济负担和社区的分裂。因此，物业管理公司应合理行使执行权。物业管理企业就对建筑物区分所有权人违反管理文件规定的行为予以处罚，应制定一套给于被认为违反规定的建筑物区分所有权人合理通知和陈述机会的程序，并且进行的处罚轻重应与违反规定的行为的严重程度相适应。

（4）向建筑物区分所有权人提供合理途径了解信息的义务。建筑物区分所有权人有权了解物业管理企业的工作，以及物业管理企业管理共有财产的情况及其财务状况。物业管理企业有义务向建筑物区分所有权人提供关于建筑物区分所有权人组织财务状况或共有财产状况的重要信息，但可以就查阅记录的时间和了解其它建筑物区分所有权人的信息加以合理的限制，以确保建筑物区分所有权人组织的正常工作秩序和保护建筑物区分所有权人的隐私。建筑物区分所有权人还有权查阅管理规约、规章制度等区分所有建筑物管理文件，以及了解建筑物区分所有权人组织控制范围内其它有关建筑物区分所有权人权利义务的信息。(13)

2．忠实义务

物业管理企业对区分所有建筑物没有像建筑物区分所有权人一样的重大投资利益。由于切身利益的缺乏，专业管理人在区分所有建筑物管理方面就缺乏内在约束。审视建筑物区分所有权人组织的机构设置，建筑物区分所有权人会议通常一年只召开一次，只能对涉及区分所有建筑物管理的重大事宜作出决策。物业管理人实际掌握着对区分所有的建筑物日常管理的控制权，其权利可以对建筑物区分所有权人的财产价值和生活品质造成巨大影响。

鉴于物业管理企业一方面缺乏内在约束，另一方面却掌握着对区分所有建筑物日常管理控制权，为保护建筑物区分所有权人的利益免受物业管理企业滥用权利行为的损害，就必须要求物业管理企业对建筑物区分所有权人组织、建筑物区分所有权人承担忠实义务，不得利用其职位中饱私囊，不得使用建筑物区分所有权人组织的财产和机会为自己谋利。

①我国物权法（草案）第266条对建筑物区分所有权的定义是：指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。关于建筑物区分所有权，大陆法一般认为其包括三项主要内容：对区分所有建筑物专有部分的所有权，对区分所有建筑物共有部分的共有权，以及因建筑物区分所有权人之间的共有关系而产生的成员权。根据英美财产法的理论，建筑物区分所有权是一种混合性的财产权益，包括对区分所有建筑物专有部分的排他的完全所有权（fee simple），以及就区分所有建筑物专有部分以外的部分与其他区分所有建筑物专有部分的所有权人共同共有（tenant in common），见Andrews v. City of Greenbelt, 441 A.2d 1064, 1068 (Md. App. 1982)。

②我国《物业管理条例》将建筑物区分所有权人组织称为业主大会，我国物权法（草案）将建筑物区分所有权人组织称为业主会议。

③如果区分所有建筑物社区中建筑物区分所有权人较少也可以不成立建筑物区分所有权人组织，由建筑物区分所有权人共同履行管理共有财产的职责。美国《统一共有利益所有权法》UCIOA: §1-203对此有规定，中国《物业管理条例》对此也有规定。

④见Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition, at 53-59, U. N. Doc. ECE/HBP/123 （2003）.联合国欧洲经济委员会于2003年颁布的《转型国家住宅类建筑物区分所有权指南》，旨在为中东欧经济转型国家建筑物区分所有权法律制度确立过程中遇到的问题提供指导，其中大量篇幅涉及建筑物区分所有权人组织法律制度，对从计划经济向市场经济过渡的我国建筑物区分所有权人组织法律制度的完善有重要的借鉴意义。

⑤参见本章第二节第二部分。

⑥《指南》也提供了区分所有建筑物管理合同的示范文本供转型国家参考，该示范文本的主要内容包括：管理人的职权和义务，管理人与建筑物区分所有权人组织的关系，管理人的报酬以及责任保险。见Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition, supra note 5, at 60-62.

⑦⑧见《物业管理条例》第15条。

⑨见台湾《公寓大厦管理条例》第36条。

⑩见《物业管理条例》第35条。

(11)见《物业管理条例》第11条。

(12)Stewart E. Sterk, Minority Protection in Residential Private Governments, 77 B.U. L. Rev. 273, 333,340 (1997).

(13)台湾《公寓大厦管理条例》规定建筑物区分所有权人组织应定期将公共基金或建筑物区分所有权人、住户应分担或其它应负担费用之收支、保管及运用情形公告。建筑物区分所有权人组织拒绝公告，经催告于七日内仍不公告时，得报请主管机关或诉请法院命其公告。见台湾《公寓大厦管理条例》第20条。

（责任编辑 顾 锦）

作者：薛　源