物权法定位探讨论文

摘要:在物业管理活动中，业主、业主委员会与物业管理公司三者的定位一直是一个悬而未决的问题，借《中华人民共和国物权法》颁布实施之机，本文主要探讨了物业管理活动的权利基础、新法律对物业管理活动的主要影响以及业主和物业管理企业应采取的对策。今天小编为大家精心挑选了关于《物权法定位探讨论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

物权法定位探讨论文 篇1：

“法眼”看物权

《物权法》是基本的财产法，其制定填补了我国立法的空白；《物权法》是社会主义民主法制建设的伟大实践，它为社会主义市场经济的发展和和谐社会的构建提供了相应的法律保障——

时下，如果你在google上搜索一下“物权法”三个关键字，你会看到416万条查询结果，可见《物权法》已经成为最热门的话题之一。实际上，我国民法学界关于《物权法》的讨论从上个世纪90年代初就开始了。1997年国家开始着手起草《物权法》。其间先后提出了6个草案稿，最终经过了立法机关的8次审议。这样的立法历程不仅在我国，即使在世界范围都是不多见的，真可以说是“十年磨一剑”。在全民热议《物权法》之际，本刊记者走访了法学界权威人士——省社科院院长侯水平，借助他的“法眼”，帮助读者客观、准确、理性地了解这部法律。

百姓对《物权法》的关注

就是对切身利益的关注

记者：2007年3月19日《物权法》正式出台，并将于10月1日正式施行，这部法律的制定为什么会受到如此大的关注?为什么会引发如此大的争论?

侯水平：我看主要有以下几方面的原因。首先，《物权法》通过国家立法的形式对改革开放成果加以确认，全面正确地反映了我国现阶段的基本经济制度，为我国经济持续发展提供了坚实的制度保障。换句话说，也是改革的继续和深化。在新旧体制转换、社会转型、利益格局调整、思想观念变化的现阶段，围绕改革出现的问题和争议反映到了物权立法中，例如国有资产管理与流失、贫富差距扩大以及如何处理城乡关系等。《物权法》既然是人对物的权利之法，规范对象是国家发展、人民生活的物质基础，势必要与这些问题和矛盾交织在一起，导致在如何制定、制定什么样的《物权法》上的多层次、多视角的复杂争议。其次，《物权法》涉及到我国基本经济制度的一些根本性问题，如国家所有权、集体所有权等。这些问题的认识和改革本身仍在深化中，有不同的看法也是很正常的。第三，《物权法》还涉及到社会每一成员的切身利益。因此人民群众对《物权法》的关注实际上就是对切身利益的关注。

记者：您对“物权”这个法律术语是怎样理解的，请给我们一个生活化的解释?

侯水平：您提出了一个很重要的问题。“物权法”这个概念对老百姓来说很抽象，这需要将其生活化、通俗化。“物权”的概念中，一是“物”，二是“权”。人们对“物”是熟悉的，“物权”的“物”和我们日常生活中的理解并没有什么本质的差别。“物”就是看得见、摸得着的东西，柴米油盐、电视、桌椅等都是“物”，《物权法》上将其称为“动产”；土地、房屋是“物”，《物权法》上将其称为“不动产”。“物权”中的“权”对一般人来说比较难以理解，这“权”是指人对物的权利，用行话说，就叫“对世权”、“支配权”。是权利人对物的直接占有、使用、收益和处置的权利。举个生活化的例子讲，如果一个杯子是您的，您就可以占有、使用或者决定出卖它。这就是物权；如果别人打坏了您的杯子，杯子没有了，物权就没有了，这时，您可以找打坏您杯子的人请求赔偿。要求别人赔偿，这就是与物权相对应的一个法律概念——债权。如果是别人拿了您的杯子，您可以要求别人把杯子还给您，因为您对这个杯子有物权。总之，物权是对物的权利，而债权是对人的权利。

《物权法》

体现了平等保护的原则

记者：我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，公有制经济和非公有制经济在国民经济中的地位和作用是不同的，《物权法》为什么要体现平等保护的原则?

侯水平：市场经济是天然的平等经济，物是市场经济的物质基础，如果不能平等保护人对物的权利，就不可能有市场经济。《物权法》属于《民法》，《民法》是规范平等主体之间的财产、人身关系的法律，《民法》的一项重要原则就是对权利人的权利实行平等保护。《宪法》也明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”因此这种平等保护符合市场经济和民事法律的基本要求。

平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。对关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，但这和《物权法》的平等保护原则不是同一层面、同一范畴的问题，二者并不矛盾。同时，确保国有经济的控制力需要借助《经济法》、《行政法》等的规定。

再者，不同的利益主体有不同的法律诉求，如何规范现实生活中群众最为关注的问题，如何更好地体现对国家、集体和私人的物权实行平等保护原则，不仅有许多认识问题需要解决，也需要制度安排上的设计和创新。因此，为配合《物权法》的颁布实施，我和几位学者合作写了一本书——《物权法争点详析》，对公众普遍关心的问题进行了探讨。书稿已交法律出版社。近期有望和读者见面。

记者：祝愿您的专著早日出版。那么公共利益如何界定呢?

侯水平：《物权法》既规定为了公共利益，可以征收个人的动产和不动产，以满足公共利益的需要；同时又明确征收集体和个人的动产和不动产要依照法律规定的权限和程序，且要给予补偿，并要保障被征收人的居住条件等，以维护被征收人的合法权益。因此《物权法》的规定体现了以人为本的精神，强调了公共利益和个体利益的平衡。

但要处理好公共利益和个人利益的关系，正确实施《物权法》，还需要完善相应的法律法规。首先需要进一步界定“公共利益”的界限，使其在实践中具有可掌握、可操作性，避免适用的“扩大化”。但这一问题非常复杂，期待有体系化的“公共利益”的内涵和外延，是不切实际的。在我看来，更重要的解决之道，可能不是什么利益是或不是“公共利益”，而是谁有权认定什么是“公共利益”，是“公共利益”的认定主体问题，是程序问题。在个案中，让有利害关系的公众参与“公共利益”的论证，引进法院对“公共利益”的裁定，可能有助于合理、科学的“公共利益”定位；其次是要进一步细化补偿的标准；第三还要完善权利受到侵害时的救济机制和发生争议时的纠纷解决机制。

《物权法》是一座里程碑

记者：这部法律给老百姓带来了哪些好处?我们应该怎样运用《物权法》来维护自己的权利?

侯水平：您提的是一个很重要的问题。维权，关系到民生。《物权法》明确了人民群众长期关注的与切身利益有关的一些问题，如明确了土地使用权的内容和土地承包期限，稳定了农村土地承包经营关系，维护了农民群众的利益；确立的善意占有制度，可以起到维护交易安全的作用：规定即使以集体的名义作出的决定也不得侵害集体成员合法权益，更是体现了维护人权的立法精神。这些制度的确立，将会进一步激发人民群众投资创富的热情，促进经济发展，实际上就是为人民群众进一步拓展了奔富求发展的途径。总之，《物权法》在定分止争、发挥物的效用、保护权利人的物权等方面的作用，为维护人民群众的切身利益，提供了更加坚实的法律保障，能够促进和谐社会构建。

谈到如何运用《物权法》维权，我想首要的是需要了解《物权法》，树立“物权”意识，这需要进行广泛的《物权法》普法宣传。其次，在了解有什么权利的前提下，如果与他人发生物权争议，首先应当有理有据地协商解决。通过协商解决争议，是最具有效率和最符合根治问题要求的。最后，如果协商不成，应当依法仲裁或诉讼。

记者：从1986年通过《民法通则》以及后来《合同法》出台，据悉今后还会制定《民法典》，这反映了我们国家怎样的价值取向?

侯水平：这反映了社会发展对法制的要求。市场经济必须要有相应的法律作配套。《民法》是市场经济的基本法，是老百姓的权利之法，《合同法》和《物权法》的先后出台，为《民法典》的制定奠定了坚实的基础。《物权法》对我们国家影响更是相当大，有些影响还会更加深远。比如直接推进了市场经济的发展；对思想观念、法律意识产生潜移默化的影响；以人为本，重视公民权利保护和受到侵犯时的救济等等。一句话，这反映了“民权”、“民生”和“依法治市(场)”的价值和法律精神。

记者：有媒体文章认为《物权法》的制定与颁布，标志着“中国正在寻找新坐标与起点，重新定义与丰富自己的文明”，您怎么看?

侯水平：法学讲究规范、严谨。我不想用抽象的概念和文学语言来描述一部法律。社会的发展导向不可能放在一部法律上，不能说《物权法》是权利的启蒙，社会主义法律要靠整个体系来承担。因此我认为《物权法》的意义就是一座里程碑，是我国社会主义法律体系走向完备的一个重要的阶段性标志。同时，又是一个新的起点。因为它是一次开门立法、民主立法、科学立法的成功实践，是尽可能协调各方意见、兼顾各方利益的成功实践，是我国社会民主进步的表现。

作者：舒　雨

物权法定位探讨论文 篇2：

《物权法》对物业管理的影响

摘要:在物业管理活动中，业主、业主委员会与物业管理公司三者的定位一直是一个悬而未决的问题，借《中华人民共和国物权法》颁布实施之机，本文主要探讨了物业管理活动的权利基础、新法律对物业管理活动的主要影响以及业主和物业管理企业应采取的对策。

关键词:物权法;物业管理;权利基础 影响

一、物业管理权的物权法基础分析

管理权,本身并不是私法上一个独立的权利概念，一般都是包含于某种权利之中的一项权能。如物之所有人基于所有权对所有物进行的管理，仓储人基于债权对仓储物进行的管理等。那么对物业进行的管理必然也要基于某种权利，这种权利究竟为何？下面笔者试做分析。

根据传统的物权理论，管理权是所有权的一项权能，所有权人或其他物权人在行使物的管理权时，这种权利具有物权的性质，如支配性、排他性等。在传统的物业管理下，物业所有人对其所有物业享有的所有权是完整的，涉及专有物业整体的，物业的管理权与其他物的管理权没有不同。物业所有权本身就包含了对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置的权利。当所有权人取得某物业的所有权时，理所当然地也就享有了对该物业的管理权。物业管理的权利基础即是物业所有权，物业管理权的行使不需要他人的配合、同意，并且具有排他性，物归谁所有、占有，就由谁来行使物业管理权，谁获得相应的收益。同样，在一物之上只有一个物业管理权，物业管理权具有对世性，权利人对物业的管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉[2]。

随着人口增长和城市化进程加快，现代物业管理产生于业主不仅独立享有专有空间而且还存在共有或公用部分，产生于物业之间相结合成为一个整体或相互关联的整体。对于这种既有自有部分，又有共有公用部分的物业权属，即称之为区分所有。区分所有是一个复合型所有权，在每一个业主均拥有特定建筑空间的所有权意义上，业主享有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地不可分割及其共有设施的存在使得每一个业主必须负担共有部分的维护。在这个意义上区分所有权人义务要比一般独立所有权人的义务更加复杂。

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。本条从根本上明确了现代物业管理的权利基础，明确规定了建筑物区分所有权，认可了“三元说”，即建筑物的区分是由专有部分所有权、共有部分的持分权和成员权构成的一种特别所有权。现代物业管理权从实质上来说，它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。

二、《物权法》对物业管理活动的主要影响

（一）促进物业管理的法制化及责任的明晰

《物权法》从民事基本法律的层面，将物业管理活动相关的基本概念以法律形式予以确认。《物权法》的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了《条例》的内容，而且将《条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修基金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。

此外，《物权法》第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这一规定首先从法律上明确了业主对这些部位的共同所有权;其次，举证责任倒置，如果开发商不能举证自己具有所有权，就表明归业主所有，而不像以前那样由业主举证是属于业主的。

（二）促进物业管理纠纷的有效解决

《物权法》第八十六条明确规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”同时规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

从这里可以看到几个效果：首先，业主会议和业主委员会，可以用自己的名义直接起诉无公德业主，这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面，也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬，能够有效地遏制这些人不讲公德、损人利己的行为；其次，把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为，有利于法院审理判决；再次，明确了诉讼请求可以多样化，有利于提起诉讼后的胜诉面。

（三）促进业主自我管理、自我约束

经过短短二十几年的发展，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广、对群众生活产生重要影响的行业。对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中，对于选聘物业公司等一般事项，必须经过半数以上的业主同意，不仅如此，这半数以上的业主的住宅建筑面积总和也要超过整个小区建筑面积总和的一半以上。如果换作“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施”，就是要动钱的时候，面积总和和人数总和都要超过整个小区的2／3。

物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

（四）引入竞争机制，促进物业管理服务质量的提高

《物权法》第八十一条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”业主委员会或业主大会权衡各方利益关系，可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作 。也就是说，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择，会给物业管理带来一定的压力。另外一方面，我们应该看到，经过20多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择。物业管理已经深入人心，允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。

此外，《物权法》第八十一条还规定：“对建设单位聘请的物业服务机构或者其它管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”这对物业管理服务质量的提高、服务态度的端正将起到进一步的促进作用。

三、认真贯彻《物权法》，促进物业管理的法制化

胡锦涛指出，要在全社会深入宣传制定和实施《物权法》的重要性和必要性，深入宣传《物权法》的立法主旨、基本内容和各项规定为实施《物权法》营造良好舆论氛围。要突出把握好以下几个重大问题：一是要牢固树立物权观念；二是要全面坚持国家基本经济制度；三是要切实维护广大人民群众的权益；四是要加快完善相关法律制度。

（一）政府部门要研究完善物业管理相关法规制度

《物权法》是以法律的形式总结、深化和升华物业管理相关法规，规制物业管理各方关系，但不能包含物业管理的方方面面。所以各级政府部门应按照《物权法》的有关规定及时修订《物业管理条例》。修改完善业主大会制度，规范业主大会和业主委员会的成立及运行；制定住宅专项维修基金管理办法，规范专项维修基金的缴存、管理和使用。

（二）物业管理企业要全面规范自身行为

物业管理企业应从法律和法规的层面全面加强自身经营活动的管理和各项规章制度的建设。从企业服务质量、抗风险能力、专业管理和技术水平等方面着手，加快培养企业核心竞争力，应对多种管理物业模式的并存以及业主维权方式的多样化给企业所带来的经营风险。努力提高企业内部的管理水平和服务质量，增强自我竞争能力，进而推动整个物业管理行业的健康发展。

（三）重视不动产各项权利的明晰对于物业管理企业的影响

《物权法》对住宅小区道路、绿地、车位、车库和共享设施的归属做出了明确规定，很多长期争议不休激化矛盾的问题迎刃而解。但是，对管理区域内共享部位、共享设施设备产权归属的明确，将对部分企业的管理与收益分配带来的影响。物业管理企业要抓紧对在管项目共享部位、共享设施设备产权情况的清理，并注意对新接管项目共享部位、共享设施设备产权归属的正确把握。此外，物业管理企业也要清晰物业权属区分的显性指标与隐性指标，才能很好地把握向业主解释的原则，也才能使物业管理人员所说的每句话符合法律依据。

（四）大力促进业主自我管理、自我约束机制的形成，加强对业委会的监管

业主大会以会议制的形式，在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本物业管理区域内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题，同时，《物权法》第八十三条也明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害。赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，这一规定在一定程度上为物业管理企业松了绑，可以从以往承担的大量民事调解事务中得到部分解脱。因此，在实行业主自治管理的过程中，应加强对业主委员会的监督，防止出现个别业主委员会成员利欲熏心，掌控业主委员会后，实施侵害业主利益的行为。

（五）大力宣传、学习《物权法》有关内容

让广大业主深刻学习领会《物权法》的精神，正确行使自身拥有的所有权、共有权和共同管理权，自觉履行相应的义务和责任。并通过建立健全相应制度、普及法律法规、依法引导业主等方式减少邻里纠纷，建立和谐的相邻关系。对发生的邻里纠纷应尽量通过政策宣传和劝解等方式妥善处理，一旦出现难以调解的纠纷，可以引导他们通过法律途径加以解决。物业管理企业要在市场冲击中经受全体业主的考验，必须认真学习《物权法》，深刻领会其立法本义，规范物业管理行为，要清楚明白“物业管理怎样练成的”，那就是要注重企业管理、人文服务、社区文化等方面提高，打造物业管理品牌，在市场的打拼，靠的是自己的资本、文化、优质服务去赢得业主和客户的信任，以达到业主或相关单位共赢的目标，真正体现物权法立法理念上的最大特色。

参考文献：

[01] 钱明星. 物权法原理[M].北京: 北京大学出版社，1994.

[02] 高富平，黄武双. 物业权属与物业管理[M]. 北京: 中国法制出版社, 2002.

[03] 梁彗星，陈华彬. 现代建筑物区分所有权制度研究[M]. 北京: 法律出版社，1995.

[04] 王秀云, 吕迎春. 物业管理论与实务[M]. 北京: 清华大学出版社, 2006.

[05] 物权法下的物业管理权[EB/OL]

[06] 《物权法》与物业管理相关条文解读[EB/OL]

作者：林德钦　黄　姗

物权法定位探讨论文 篇3：

浅析《物权法》实施后的房地产拆迁评估

【摘要】 伴随我国经济的高速发展和城市化进程的加快，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段，而房屋拆迁评估是房屋拆迁工作中的重要内容，同时也引发了一系列的问题。文章基于《物权法》的实施，针对拆迁评估中存在的不足，进行了分析研究，力求使拆迁评估结果适应房地产市场发展的要求。

【关键词】物权法 房地产拆迁 评估

随着我国城市化进程的推进，城市房屋拆迁工作作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设中的和谐因素和拆迁人、被拆迁人的切身利益。近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开，而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据。这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁评估的问题，随着《物权法》的实施，其对城市房屋拆迁评估提出新的要求，需要我们思考与研究。

一、《物权法》中的房屋拆迁浅析

《物权法》是一部规定有形财产归属关系的法律，实施《物权法》对于发展社会主义市场经济意义重大。《物权法》有两点基本思想：一是对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。《物权法》所指的“物”，就包含了房屋；《物权法》所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。可见房屋拆迁与《物权法》关系密切。因此，探讨《物权法》对房屋拆迁的影响有十分重要的意义。

1、《物权法》强调房屋拆迁的强制性

《物权法》规定的是征收拆迁，与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中的房屋拆迁有所不同。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性。而在《条例》中所规定的拆迁是由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此，《物权法》出台后对房屋拆迁给予了新的定位，强调了房屋拆迁的强制性。

2、《物权法》使房屋拆迁工作“有法可依”

根据《中华人民共和国立法法》的有关规定：对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或者由全国人大及其常委会做出决定授权国务院制定行政法规。而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据。因此在《物权法》出台前很多社会人士认为房屋拆迁“违宪”，《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。

二、现阶段房地产拆迁评估存在问题

1、公共利益需要作为房屋拆迁前提的界定比较困难

公共利益在现实生活中难以界定，而在《物权法》中也没有明确界定“公共利益”的概念，这样就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难，而使拆迁矛盾更加突出。比如一些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应在拆迁管理部门等。在公共利益概念难以界定的现实条件下，城市房屋拆迁的实施主体由目前的多元化结构变为以政府拆迁为主的格局。《物权法》实施后，由于非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致这种局面将更加明显，拆迁工作将很难实施。

2、拆迁评估秩序混乱，缺乏独立性

在评估机构的资格管理问题上也存在着不足。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。有的城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等多家机构都在从事房地产拆迁评估。拆迁评估过程中，不管评估机构确定的方式如何，最后结果都是拆迁人出资委托。因此，在众多评估机构竞争的情况下，难免会出现有些评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，而我国目前现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定不能从根本上扼制串通评估的现象。

3、房屋拆迁评估政策执行不到位

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而这些规定在实际执行过程中有许多困难：一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督的部门而无法顺利实施；二是初步评估结果公示制度由于被拆迁人担心暴露家庭财产隐私而不配合；三是拆迁当事人对评估报告有异议另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。

三、房地产拆迁评估改进建议

1、准确掌握《物权法》拆迁法规，确保评估的合法性

《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收，征收的前提必须是为了公共利益的需要，征收必须依照法律规定的权限和程序进行，征收的主体是国家，政府之外的任何组织、单位和个人无权征收。

2、依据市场行情确定合理补偿价格

《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”同时还规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。这样房屋拆迁补偿范围将有所扩大。在《物权法》实施后，如何确定在拆迁安置补偿中补偿安置标准是体现《物权法》平等保护原则的重点。从拆迁条例实施的具体实践来看，我们依然采取以房地产市场评估为依据，同时遵循从优原则即应当在房地产市场评估价格的基础上，充分考虑被征收人的实际困难及房屋的实际使用情况；公平原则即在同一个项目的同一拆迁期限内，同等状况实行统一的补偿标准；客观原则即补偿标准应以对被征收房屋的自然属性进行房地产市场评估为依据。现阶段，处理拆迁安置补偿标准的突出矛盾，还是应该采取以房地产市场评估价格作为补偿依据和以合理补偿为限度并行的方法，而且应尽量减少自由协商因素，以消除不平衡现象。

3、选取公平可行的评估方法

针对城市房屋拆迁评估的特殊性，其评估方法在城市拆迁评估中都有其适应性和局限性，没有绝对的最佳评估方法，只有相对较好的评估方法，应此要具体问题具体分析。而要保障拆迁评估方法的高效率和精确率，一方面要提高专业人员的专业素质，注重平时市场资料的积累，并建立专用于拆迁评估运算的计算机应用程序；另一方面要加强评估人员的责任心训练，要站在被拆迁人的角度换位思考，真正体会到我们计算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。我国房地产评估经过十余年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。随着《物权法》的实施，城市房屋拆迁安置工作将不断深入，拆迁安置工作中存在的现实问题和矛盾会更多的引起各级地方政府的重视。随着社会的发展，房地产拆迁评估技术会越来越科学和规范。

【参考文献】

[1] 肖元真、胡俍、王晓菁：论我国颁发《物权法》的深远意义和社会影响[J].中国住宅设施，2007（6）.

[2] 雷斌：从“史上最牛钉子户”看《物权法》[J].现代物业，2007（10）.

[3] 李毅：透视《物权法》：谁动了我的“物权”？[J].中国市场，2007（16）.

[4] 袁利琴：城市房屋拆迁估价方法探讨[J].南方论刊，2007（4）.

[5] 李宏伟：城市房屋拆迁的土地使用权补偿问题[J].学术交流，2005（11）.

作者：洪海薇