住宅工厂化装修论文

摘要：本文阐述了装配式住宅下江阴室内装饰市场发展趋势及必要性，分析了江阴室内装饰市场当下存在的问题，提出了针对基于装配式住宅的“精装修”和未来装配化装修需要的应对策略与方法，以期为江阴本地室内装饰企业应对新环境，研究新方法、新思路提供借鉴与参考。今天小编为大家推荐《住宅工厂化装修论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

住宅工厂化装修论文 篇1：

积极推进贯彻《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》

《办法》出台的原因

从国家层面说，在2013年的时候，国家发展改革委和住房城乡建设部的《绿色建筑行动方案》里就提出了要推动建筑工业化，积极推进住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或者采用菜单式的装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。

2017年住房和城乡建设部发布了《建筑业发展“十三五”规划》，提出到2020年，城镇新建民用建筑全部达到节能标准，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。所以推进全装修绿色建筑和工业化装配式装修是大势所趋，也是一种新的生产方式。为了提升住宅的品质，从省级层面上来说，也是为了推动绿色发展，加快房地产业的转型升级，保证房屋的质量安全，在2017年5月份，经过省政府同意，我们印发了《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》，从 2017年7月1日以后，我省取得施工许可证的商品住宅工程全面施行全装修，我省的房地产市场正式进入全装修的时代。当时为了做好全装修的工作，我们在比较短的时间里面，大概也就是半年的时间，配套出台了一系列的管理的规范性文件，这里面包括了对设计的要求、对验收的要求、对污染控制的要求，具体来说就是：《海南省全装修住宅室内装修设计标准》，这个是指导设计单位的;《海南省全装修住宅装修施工图设计文件图审要点》，这是给图审机构用的;《海南省全装修住宅装修工程质量验收规范》，这个是对工程的竣工验收进行把关的;《海南省全装修住宅室内装修污染控制技术规程》，因为我们海南生态环境非常好，我们的住宅必须是绿色住宅、健康住宅，所以我们专门制定了污染控制技术规程，加上当时修订的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这些规范文件配套起来之后，明确了全装修质量的要求和住宅的使用说明，规范了全装修住宅质量，应该说这些管理办法和相关的技术标准，都为我们省2017年开始推进全装修打下了良好基础。从2017年到2019年全省全装修住宅工程建设量逐年递增，这个增长速度是非常快的，同时涉及到全装修质量房屋问题的投诉也时有发生。尤其是在去年，随着越来越多全装修住宅交付，渗漏的问题、开裂的问题、空鼓的问题、材料质量等的相关投诉已经成为了一个热点，引起社会和我们建设主管部门的高度关注，在这个阶段，我们感觉到必须要进一步加强管理。所以我们对存在问题进行了专门分析、归纳、总结。针对性研究制定了系统、全面、可操作性强的分户验收管理规定。这个管理办法就是《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》。它从分户验收程序、装修材料透明化、质量监督等方面做出明确的规定，提出相关要求、细化的要求，加强工程的质量管理，落实参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平将会起到很重要的作用。那么可以这么说，我们要解决这些涉及全装修的质量管理问题，这个管理办法和2017年发布的全装修管理办法，还有包括之前出台的一系列规范性文件，形成了一整套配套管理规范性文件体系，从本质上为了解决当前商品房全装修交付存在的一系列问题，真正把全装修质量得到有效提升，针对性解决目前市场投诉发生的问题。

为起草办法所做的工作

为了起草好《办法》，海南省住房和城乡建设厅派出相关的人员前往南京、厦门等地考察调研，结合先进城市的做法和海南的实际情况，在2019年11月形成《办法》的初稿，先后召开两次讨论会，2019年12月12日召开全省监督系统内部讨论会，相关市县质监站和相关责任人员一起参加了讨论;12月24日，我们又专门邀请参建各方相关人员组织专题研讨，对初稿进行补充完善，形成《办法（征求意见稿）》。然后，在今年的1月20日，面向社会公布并进行为期2周征求意见。到今年的3月5日-31日，又到各市县开展全省全装修住宅装修工程质量监督相关工作的调研，面向各建设单位开展全省住宅工程质量维保热点调研，从质量投诉、维保热点和质量管理薄弱环节等方面进行全面调查、分类统计和汇总。采取了书面调查、上门听取汇报、电话访谈、查资料、奔现场等多种形式。同时，我们也将《办法（征求意见稿）》用在了多个全装修住宅项目中进行试点。根据收集到的意见，调研和试点的情况，我们组织专人认真进行研究，廣泛吸收和采纳各方合理意见，对《办法》做进一步的修改完善，直到最后形成了我们现在正式发布的《办法》。

《办法》的作用

第一方面，切实加强工程质量的监督管理，通过分户验收，尤其是全装修的分户验收。一户一户的验，不是整栋楼进行竣工验收，而是每一套房子都要进去一户一户得验，包括对外面公共部位进行验收。因为我们现在看很多公共部位装修完后也出很多问题。所以我们分户验收不是只管户内，户外的公共部分就不管了，这里也管了的。我们通过一户一户的验，加强工程质量的监管，这样就可以比较务实地保障购房者的权益。《办法》明确市县的住建主管部门负责管辖范围内的分户验收监督管理工作，市县是由建设工程质量监督管理机构具体实施分户验收的日常监督管理工作。在这个办法里面，我们明确在分户验收工作中监督机构和监督人员具体工作内容和工作职责，这是给他们提出了更高的要求，也是给市县监督机构和监管人员形成一个压力。

第二方面是倒逼各个参建单位来认真履行工程质量的主体责任，严格执行分户验收的管理制度。在这里面建设单位不能只管整个建筑主体有没有问题，每一户都要进行质量验收，形成验收意见。建设单位是第一责任主体，对全装修的质量负首要责任，由建设单位组织勘察设计、施工、监理等相关单位进行分户验收，各负其责。同时我们在办法里也很明确分户验收如果不合格，不得组织竣工验收，也就是说在竣工验收之前增加了分户验收的这一道环节。分户验收过不了，竣工验收就不要弄了。这就使得在竣工验收之前，建设单位得把分户验收质量抓好。我们现在就是要搞分户验收，一户一户搞明白，这里面实际是有很多考虑的，比如设计，在分户验收里面，我们对于设计单位做了特别的强调，为什么呢？主要的基于两个考虑，第一，是2017年出台全装修管理办法的时候，已经非常明确，我们这个全装修不是两张皮的全装修，而是一体化的全装修，我们强调的是设计施工一体化的全装修，所以这个设计单位参加分户验收，也是为了落实设计施工一体化到底有没有达到设计原来的要求。第二，我们国家现在推行的建筑师负责制。以后对设计师和建筑师赋予更大责任，设计师不认可你最后做出来的产品质量也不能够那么容易过关。所以这里面我们都做了比较多的考虑在里面。

第三方面，我们执行“样板先行”的質量管理模式。全装修使用的物品、物料、设备要与样板房一致。对样板房户型我们引导要有各种风格各种档次，主要材料的变更，包括样板房保留时间我们做了规定，要样板先行，使得后面施工也能够按照样板的要求来做。通过样板形成装修工程操作工艺及质量控制措施方可展开施工，也可以说样板也是一个依据。我们甚至把样板相关完工图，也纳入了相关竣工资料里面。

第四方面，在全装修住宅工程里面，也就是在装修施工前，制定一个交接验收方案。我们都知道，土建与装修施工有可能是不同单位完成，因为我们在2017年全装修管理办法里面很明确，谁来施工呢？只有两种情况搞全装修：一种总包单位自己干，总包单位，比如我是房建一级总承包单位，或者是二级总承包单位，你作为总承包单位就覆盖了装修;第二种是必须请专业装修公司去干。这个装修公司必须取得建设主管部门颁发资质，否则是不行的。所以在这种情况下，有可能土建是总包单位做完，装修可能是另外一个有资质的装修公司做完。我们为了防止施工脱节及工序间的交接存在漏洞，专门规定了交接验收要求，也就是装修之前对土建完成的，包括屋面、地面、墙体、管道、渗漏等等进行核查，交接验收，做好记录，做好交接验收记录并形成书面验收意见。交接验收划清了各方质量责任，确保工程质量。

第五方面，也是《办法》的一个非常大的特色，我们大力倡导装配式内装修。大家可以看到在2017年的《办法》里面我们也强调了绿色装配式概念，包括专门制定了污染控制规程。在这个《办法》里面，为了进一步落实设计施工一体化，实施标准化的设计、工厂化的生产、装配化的施工，进一步提升工程品质，提升建造效率，按照装配式建造的要求，我们引导要采取装配化的装修、装配式内装修。要采用绿色、环保、防火、阻拦的材料物品和设备，要确保室内空气质量，严禁室内空气质量超标。我们都知道，省委省政府高度重视发展装配式建筑，现在已经把在全省装配式建筑作为推进“三区一中心”，海南建设国家生态文明试验区新的标志性工程。前天，我陪同沈省长去定安调研新竹装配式生产基地，沈省长专门再次强调对装配式建筑的大力推广是经过深思熟虑的。装配式建筑可以减少建筑垃圾，实行绿色建造，这是大家公认的。装配式建筑和装配化装修是密不可分的，在我们国家的装配式建筑认定标准里面装修是装配式建筑非常重要的组成内容。所以，我们只有大力推进装配式内装修才能顺利推进装配式建筑。可以这么说，装配式建筑在海南能不能顺利推进很大程度上取决于我们与全装修住宅装配式装修做得怎么样。因为装配式建筑绝对不是仅仅一个骨架做装配式那么简单，不是建筑主体结构做装配式就行了。我们打个比方，我们做一个汽车，这个汽车光有一个底盘，一个骨架是远远不够的，还得有发动机、变速箱、方向盘、内装饰、车灯、转向灯等等，后面这一大堆东西基本都与我们的全装修密不可分。所以呢主体结构要努力得往装配化、装配式走，全装修更要往装配式走。因为装修的装配化是不会影响到结构的主体安全的，尤其是厨房卫生间的全装修。大概在20多年前，我们在装修房子的时候都去建材城买木板，木工在房间里切割刷油漆，做成柜子做成门，一房间都是垃圾，尘土飞扬，味道大得不得了。现在厨房、门、卫生间、吊柜已经没有人去买木板了，那一种生产方式已经被淘汰了，现在都是相关人士去房间里量尺寸，海南的厨房、门、卫生间、吊柜有可能在广东、浙江生产，生产好后都是装配化工厂生产，模式化产品运到家里很快装好，也就两三个小时，全部装得干干净净，精度非常高，都是标准化生产。我们现在的厨房卫生间都是整体化的在工厂生产好，然后直接装进厨房卫生间。所以，我们未来的发展也要往这个方面去走。近一两年在全国范围内装配式全装修和装配式建筑发展是非常快的，我来给大家看一个数据，2019年全国全装修建筑面积2.4亿万平方米，2018年是1.2万亿平方米，增长了一倍;2018年装配化全装修的建筑面积全国才699万平方米，2019年是4529万平方米，2019年是2018年的5.5倍。海南作为国家生态文明试验区，绝对不允许再用落后的、建筑垃圾大量产生、人海建筑这种精度不高的建筑方式，应该推装配式建筑。

第六方面，《办法》进一步加强将参建各方责任管理，对于存在质量问题的，包括有违法违规、失信行为的责任单位和责任人，我们要予以处理的，要记入不良行为记录，甚至要列入黑名单，那么也就是说要形成诚实守信，质量第一这样一种理念，对于违反要求的要给与严肃处理，要让他要付出比较大的代价。

以上就是对《办法》概括性说明。我们认为对进一步规范全装修工程质量验收行为，对于目前全装修遇到的质量问题起到积极作用，下一步我们还会将对全省在建商品住宅项目建设单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目负责人和技术负责人、监理单位总监理工程师进行宣贯培训，对市县监督站进行指导，确保《办法》的全面落实。（本刊编辑 林凤鸣整理）

作者：刘联伟

住宅工厂化装修论文 篇2：

装配式住宅下的江阴室内装饰发展探索研究

摘 要：本文阐述了装配式住宅下江阴室内装饰市场发展趋势及必要性，分析了江阴室内装饰市场当下存在的问题，提出了针对基于装配式住宅的“精装修”和未来装配化装修需要的应对策略与方法，以期为江阴本地室内装饰企业应对新环境，研究新方法、新思路提供借鉴与参考。

关键词：装配式住宅;江阴;室内装饰

住建部于2017年3月印发了《“十三五”装配式建筑行动方案》。装配式住宅因绿色环保，节约资源等特性，江苏省针对其制定了装配式建筑目标：预计到2020年，江苏省装配式建筑占新建建筑的比例达到30%及以上。[1]无锡地区全面推广装配式住宅，2019年上半年，无锡市新开工住宅项目中，装配式部件比率已占到新建建筑面积的30%。[2]在房地产市场的政策性转变下，室内装饰市场势必会发生创新与变革。

江阴位于全国百强县前列，其室内装饰市场容量是非常可观的，大众对室内装饰需求巨大，江阴室内装饰单体造价在周边县市中也趋于前列。截至2018年，江阴全市注册装饰企业为376家，装饰企业众多，房地产新模式会给本地装饰企业和相关配套行业带来新变革和新机遇。

1 发展趋势和必要性

1.1 “装配式住宅+精装修”是当下建筑装饰行业的创新模式

“精装修”相比传统装修，具有批量化、成品化、装配化特色，有利于工业化生产，能够实现对资源的节约利用，是一个环境友好型的建筑装饰新形式。2018年，我国精装修成品房在住宅装饰总工程产值中占比达到41.87%，同比2017年提高2.4个百分点。[3] 在江阴地区，截至2019年8月，全市在建商品房采用“精装修”模式的房企在市场中占比超过30%（数据来源于江阴510房产网），特别是大型房企如碧桂园、恒大，他们在江阴的在建、在售楼盘“装配式住宅+精装修”模式已经成为常态化和标准模式。地方性房企也正在建设“装配式住宅+精装修”模式的住宅小区，同时江阴市政府在构建节约型社会的过程中，在保障房建设上也着力建设推广“装配式住宅+精装修”的房产新政策。

1.2 装配式装修是未来室内装饰市场的发展趋势

装配式装修是工业化装修的形态，其技术手段、条件和配套供应正日益完善，同时也带来了行业变革。不同于以往传统的“定制式”或“改造型”装饰手法，装配式装修的流程是模块化设计、工厂化生产、装配化施工及信息化协同的产业化装饰方式。[3]在未来规模化、工业化装修发展后，装配式装修必然会在室内装饰市场占据重要地位。[4]

2 当下江阴装饰市场存在的问题

2.1 传统室内装饰市场萎缩

随着“精装修”在室内装饰市场中的比重增加，传统室内装饰市场容量萎缩是当下江阴室内装饰企业遇到的最大也是最关键的问题。如何开拓市场，提升室内装饰质量，是本地室内装饰企业急需解决的问题。

2.2 缺乏联合机制

江阴本地室内装饰企业众多，单体容量和企业总体工程量不大。在应对外地大型“精装修”企业的过程中，缺乏从业人员素质、新材料、新工艺等方面的核心竞争力。江阴本地装饰企业在多年发展过程中，融入、学习与借鉴相当多的国内外前沿的新材料、新工艺，在装配式装饰构件生产、新材料产业研发上也具有一定的优势。但每个优秀的本地装饰企业只在某个局部具有优势，县级市的市场容量限制了其向全方位体现优势的装饰企业方向的发展。因此，联合装饰集团在江阴本地装饰市场并不常见。

2.3 无法形成资源整合与共享

由于江阴本地装饰企业缺乏联合机制，因此无法形成资源整合与共享，限制了本地室内装饰企业的纵深发展。当下，资源整合和资源共享正在成为各行各业推进节约型社会的必经之路。分散型的传统室内装饰模式无法形成强效合力，更无法应对房企新政策带来的室内装饰市场变革。

2.4 室内设计能力相对薄弱

由于人才培养和人力引进等方面的原因，江阴本地装饰企业的室内设计能力相对薄弱。在以往的市场中，由于体量庞大，需求旺盛，本地装饰企业在施工质量与设计效果权衡中，一般选择施工质量。江阴本土设计师设计能力低于苏州、无锡等地级市，江阴本地具有影响力的室内设计师匮乏，设计效果不尽如人意。

3 应对策略与方法

3.1 培育基于装配式住宅的装饰人才培养新模式

人才培养和备后人才库打造是江阴本地装饰企业亟须解决的问题。江阴本地装饰企业需要打造能够胜任未来装配式装修工作的新型人才，应在与本地大中专院校的校企合作中加大投入，通过创新手段，深化校企合作项目内容，依托信息化技术课程、“现代学徒制”“三制融合”等创新手段，[5] 从源头上打造适合企业发展的人才，适时组建适应本地装饰企业发展的人才梯队。

3.2 室内设计与施工机构分离发展

“精装修”模式需要大量装饰施工人员，而现地化开发是最节能的方式。因此在未来的发展中，江阴装饰企业可以把设计单位与施工单位分离发展，培育适合“精装修”和装配化装修的施工人员。本地室内设计师可以着重探索优质设计资源，江阴近来年成立的江阴南国之风设计研究所和尺度设计机构，整合了苏州、江阴、常州、无锡的设计力量，在高端装饰“个性定制”市场中占据了一席之地，同时也收获了包括筑巢奖等在内的国内一系列奖项，提升了江阴本地室内设计水平。

3.3 科技引领

科技创新是国家的大政方针。室内装饰企业需要科技创新，引入科技手段，提升企业在装饰材料、工艺等方面的科技含量和科技水平。未来，纯劳力性施工企业也需要基层员工理解信息化的标准操作程序和指令。科技发展水平直接影响到本地装饰企业的未来规划与发展。提高室内装饰企业的科技含量是装饰企业增强核心竞争力的手段之一。

3.4 企业联合体

依托行业协会形成符合“精装修”市场以及未来室内装饰发展需求的企业联合体。相比以往传统的室内装饰市场，企业联合体具有以下几点优势：第一，体量上形成合力，在资金使用调度、人员调配、员工培训等方面具有竞争优势;第二，质量监控更加规范;第三，能够形成规范的室内装饰验收标准。制定并调整业主满意的室内装饰验收内容，高质量完成室内装饰工程，提高了“精装修”房的合格率与业主对其的满意度。

4 结语

2019年，“江阴生态绿色建筑和装配式建筑创新发展高峰论坛”在江阴召开，南京工业大学高明副书记、龚延风教授，扬州大学曹大富教授，解放军理工大学徐志军教授为江阴的室内装饰企业展示了本领域最新的发展理念及创新成果，为江阴本地的装配式住宅及室内装饰发展提供了政策性依据和理论性指导。未来，“装配式住宅+精装修”和装配化装修新模式会给企业人才培养模式、配套模式等带来变革，江阴室内装饰企业需要抓牢机遇、大胆创新。

参考文献：

[1] 2018江苏省装配式建筑最新扶持政策和补贴标准[EB/OL].中国装配式建筑网，http：//www.eserexpo.com/kong/？show-128-2.html，2018-06-21.

[2] 无锡市全面推广装配式住宅[EB/OL].无锡日报，

http：//www.zgjssw.gov.cn/shixianchuanzhen/wuxi/

201908/t20190816_6301097.shtml，2019-08-16.

[3] 中国住宅装修装饰业：2018年实现产值2.04万亿元  同比增长6.3%[EB/OL].乐居财经，http：//news.leju.com/2019-07-28/6561095057355882243.shtml，2019-07-28.

[4] 吴颖，林观祥，黄劲.装配式装修系统概述[J].四川建材，2019（09）.

[5] 佘昉.三制融合下工作室校企合作信息化课程研究——与江阴南国之风装饰产教课程为例[J].艺术科技，2019，32（02）：49+51.

作者簡介：佘昉（1979—），男，江苏江阴人，讲师，主要从事艺术设计研究。

作者：佘昉

住宅工厂化装修论文 篇3：

城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略

导读：随着我国社会经济的进步和住宅建设的不断发展,全装修住宅正逐渐进入人们的生活，并引起日益增多的重视和关注。但由于我国住宅全装修起步较晚，相关验收标准、制度法规、保障服务等尚不完善，因此，房产企业在全装修住宅的开发建设中遇到了不少瓶颈，也缺乏内在动力，而购房者则因认知差异、信任危机，还不很愿意接受全装修住宅。为此，必须在借鉴国际先进经验、完善体制机制法制、破解质量税收服务等瓶颈的基础上，努力推进我国全装修住宅开发的部品化、标配化、系统化、产业化和市场保障化。

一、城市住宅全装修化及其多元瓶颈

（一）我国城市住宅全装修化的基本概念

2002年7月18日，建设部下发的《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号）中明确：商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

（二）我国城市住宅全装修化的历史回眸

我国住宅全装修的法规政策最早始于1999年8月22日，国务院办公厅转发了建设部等7部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见》的通知，首次以政府文件的形式提出了加强住宅装修管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费建材和扰民等现象。2002年7月18日和2008年7月，当时的建设部和后来的住建部，先后两次行文，对住宅全装修加以明确，并鼓励和推进一次性装修住宅，确立和落实装修人、装修企业及物业服务企业等住宅建设管理单位的责任。2008年9月19日，北京印发的《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》规定，廉租房、经济适用房、两限房均宜装修一次到位。《上海市新建住宅节能省地发展指导意见》则明确提出：到2010年，在保障住宅工程质量的前提下，全市全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区达到60%-70%，其他地区力争达到30%-40%。2011年上海建交委工作会议透露，十二五期间上海新建住宅的全装修比例将力求达到70%以上。

据了解，2009年前三季度上海、北京、广州、深圳四大一线城市全装修房预售率分别达到22.5%、20%、47.6%和19.7%，其中，高档住宅占比更高。另据了解，上海近几年全装修房年竣工量约250万平米，占商品住宅竣工量的15%（不含配套商品房），在建量约500万平方米。全装修房主要集中在市中心区域，其中新开发住宅全装修房高达50%以上，并已呈现由中心区域向外拓展的态势。在此推动下，2009年国内全装修行业营业额达到1000多亿，占住宅装修产业近10%的份额。

（三）我国城市住宅全装修化的现实瓶颈

虽然我国全装修住宅发展已近十多年，但在住宅全装修的认知理念、制度政策、实施举措和市场保障等方面还存在诸多瓶颈。一是认识上有差异：消费者认为住宅全装修建设单位在装修上赚钱，不如自己装修划算；建设单位认为住宅全装修投入大、工期长、售后烦，不如不搞。二是制度政策跟不上：住宅全装修目前尚无明确统一的操作细则，包括配置和质量验收标准，一旦出现开发商与购房人的纠纷往往较难评判。三是实施过程难度大：诸如全装修住宅的质量控制和消费者的质量投诉应对。四是市场保障缺乏：目前国内对于全装修住宅在保险、法律和税务财政支持等方面的保障力度远远不够。

二、城市住宅全装修化的国际借鉴

（一）国外城市住宅全装修化的主要形式

目前，欧美等发达国家交给客户的住宅一般都是包含了室内装修的成品房。

美国住宅建设已实现产业化，市场上出售的都是全装修房，基本没有为个体服务的装修企业。法国多层和高层集合式住宅基本上没有毛坯房，其装修特点是轻硬装、重软装。德国虽然仍有少量毛坯房出售，但住宅的节能却处于世界领先水平，开发商对出售或出租的房屋，往往会应客户的要求出具一份“能耗证明”。韩国基本上也都是全装修房，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行，购房者只要进行家具等软装配置即可入住。日本现有在售住宅也都是全装修房，其住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处还设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房从设计开始到产品生产，都有统一标准，标准部件组装应用十分普及，是亚洲最先进的全装修产业。

（二）国外城市住宅全装修化的制度保障

以日本为例，1969年颁布了《推动住宅产业标准化五年计划》，随后在调研的基础上，又制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定，使住宅有了统一的装修标准。七十年代，日本住宅工厂化装修的技术进一步推广，住宅产业化进入成熟期，大企业开始联合组建集团进入住宅产业。八十年代，日本又推出住宅的优良部品认证制度。到九十年代，已经有一千多个住宅部品通过了优良部品认证，完全实现了住宅的部品化生产。现在，日本所有在售住宅都是全装修房，同时针对楼盘的质量问题，监管部门也有一套标准化的处罚方法。

（三）国外城市住宅全装修化的技术支撑

仍以日本为例，在几十年确立的住宅全装修制度的保障下，各种新的工业化施工技术被广泛采用，住宅成套技术的工业化发展迅速。只要厂家是按标准生产的构配件，在装配建筑物及装修时都是通用的。全套的卫生洁具，如浴缸、坐厕、洗脸盆，包括地板、墙面，都是由一个整体部件安装而成，没有混凝土和瓷砖，所用材料都是复合塑料材料，全部在工厂生产，达到了经济、舒适、节简而又有现代化的效果。一座三层的别墅式住宅，两三天便可以完成钢结构的框架安装，一般房屋的龙骨现场装配包括所有的精装修和设备安装，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右时间。可见日本住宅全装修方式的高效和产业化的发达。

三、城市住宅全装修化瓶颈破解的我国对策

（一）我国城市住宅全装修化的认知理念更新

要推进住宅全装修化，必须使住建双方在认知上统一、互信上加强、制约上透明，并使大家都懂得其内在的经济、技术、保障上的益处，包括：节材环保降本（降本10%、节材30%）、结构安全保障（消除拆墙、毁柱的风险）、邻里纠纷减少（杜绝干扰、纷争的矛盾）、更多售后服务（强化甲方、物业的责任）；还包括：国家税收优惠（减免和补贴奖励）、个人少花精力（直接入住）、装修质量可控（大型名企保障）、小区统一美观（样式一致）。只有这样，推进住宅全装修化才能真正具有开发方的内在动力、购房者的接受意愿，全装修住宅才能真正走向产业化、市场化。

（二）我国城市住宅全装修化的政策市场保障

从1999年我国出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》至今，我国住宅全装修的进程虽然有了明显的发展，但在制度上还存在一些问题，急需完善住宅全装修化的政策和制度保障。

1、出台装修细则

针对全装修住宅尚无明确统一的操作细则，包括配置和质量验收标准的情况，政府应尽快出台强制性的全装修住宅验收标准。在实行强制验收标准、强化质量责任追究的同时，完善质量评定标准，把部品、设备的质量以及节能减排的效益等纳入全装修住宅的质量评定范围。

2、出台税收新政

由于全装修成品住宅的造价和销售价格高于同类型的毛坯房，导致购房者多缴契税、建设单位多缴营业税，容易使消费者和建设单位选择毛坯房。因此很有必要针对目前税收政策中不利于住宅全装修推进的有关规定进行调整，出台税收激励政策。可以借鉴上海、江苏等地剥离装修款的方法，对全装修住宅的装修部分费用，单独按照装修企业营业税标准计税，以鼓励建设单位开发全装修住宅。对于不贷款的购房者，按毛坯房价计税，以减少全装修住宅的个人税负。

3、进行强制约束

目前我国各级政府推出的关于全装修房的政策多以鼓励、倡导为主，缺乏约束性，因此可以考虑将现行的各种政策进一步提升到法律的层面，通过立法明确今后的新建住宅必须全部一次性装修到位。

4、实行部品标化

应大力推进全装修住宅的构件与部件的工业化、标准化、系列化生产。政府主管部门要针对目前全装修住宅一体化设计和施工力量薄弱，标准化、系列化的部品种类和生产企业少，全装修住宅质量控制难等现状，发挥政府部门和行业协会的协调作用，搭建合作平台，通过产业联盟等形式，把有信誉、有实力的建设单位、设计单位、科研单位以及相关部品生产企业、施工企业组织起来，形成产业链，明确各方责任与利益，通过产业链上的全程参与，形成一种新的机制，推动全装修住宅构件与部件的工业化、标准化、系列化生产和应用，使全装修住宅的材料和设备逐步实现工厂化制造，以达到节料节能、高效环保的目的。

5、给予补贴奖励

为积极鼓励建设单位开发全装修住宅，政府可以考虑对实行全装修住宅开发的项目给予全装修住宅补贴，以减轻企业负担，降低全装修住宅的企业成本。

6、引入市场保险

为了确保全装修住宅建设质量和售后保修、理赔得以真正落实，可以借鉴国外的做法，由开发企业在住宅全装修项目建设中引入市场化保险机制，不仅可以提高购房者对建设项目的信心，保障购房者的利益，也可以减少开发企业的风险。在这个过程中，开发商可以作为委托人，保险公司和工程建设咨询风险管理公司作为风险管理人，后者将根据保险合同的约定，组建被保险全装修住宅项目的风险管理机构，并委派总风险管理工程师和风险管理人员参与全装修住宅的建设、售后以及理赔的管理服务过程。

（三）我国城市住宅全装修化的实施流程控制

在建设单位和购房者理念更新与市场政策保障逐步建立的基础上，要真正搞好住宅全装修，还在于建设单位对全装修住宅项目从设计、施工、销售、交付到售后服务全过程的精细化管控。

1、推行设计一体化

全装修住宅项目一体化设计的范围不仅包括规划建筑、室内装修，还包括园林景观、固定家具等的设计，其中室内装修设计与土建结构设计一体化是关键。装修设计要在土建规划时提前介入，并根据建筑设计的总体要求，重点解决土建结构、机电设备与室内装修的衔接问题，避免后期不必要的拆墙改线。装修施工图应达到相应的深度，装修设计应实行模块化，施工应以现场标准化部件装配为主，尽可能减少现场湿作业。

2、实行总包负责制

全装修住宅项目的施工应采用土建、装修一体化的管理模式，其中室内装饰装修工程应和主体工程一起，按照国家规定合成招投标，由符合资质的建筑施工单位实行总承包。总包管理的范围应包括甲供材料和甲方指定分包单位。总包单位应在房产开发建设单位的充分授权下，整合各类资源，对项目的工期、质量、安全、文明施工、成品保护等统一管理协调，全面负责，直到保修期结束。

3、材料设备慎选择

住宅全装修工程的装修材料和设备选择是保证住宅质量的一个非常重要的环节，必须严格筛选。首先，质量应符合国家标准并节能环保；其次，在成本许可的条件下选择知名品牌和成熟产品，使客户有安全感；第三，尽量选用标准化、工厂化生产的构件和部品，以减少施工现场湿作业；第四，对于大宗或重要材料进行实物封样保存，保存时间要持续到交房后半年；第五，开发企业可以通过评选机制和动态管理建立合格的材料设备供应商名单，并与优质供应商订立长期合作协议，用集中采购的方法有效降低成本。

4、监理工作全程化

全装修住宅项目必须实行全过程监理。建设单位要委托具有相应资质的监理单位，严格按照《工程建设监理规定》和各地方的全装修工程监理标准进行监理。监理单位应以投资、进度和质量控制为目标，认真编制监理大纲，严格执行每道工序，特别是隐蔽工程的签字验收制度。全装修住宅项目还应进行分户验收，合格后出具由建设、施工、监理单位确认的验收表，并在交房时一并交给小业主。另外，全装修住宅项目还要进行强制性室内环境质量（空气质量）检测，时间是在施工完成并验收7天后，内容包括外购家具和布饰，主要检测指标是甲醛、氨、苯、氡和总挥发性有机物。只有在室内环境污染物指标的浓度全部检测合格时，才能判定全装修住宅的室内环境合格。

5、销售管理人性化

全装修住宅项目的成功，还取决于销售工作的人性化。销售团队至少要在项目正式开始销售的半年前进场，熟悉了解项目情况和特点，做好针对性的项目销售培训，并适时进行有效的客户积累。通常，为形象地宣传和介绍住宅项目，很多开发企业都会做华丽的样板房让购房者参观。但值得注意的是，样板房往往会有家具、窗帘、灯饰甚至包括墙纸等软装，这与客户实际得到的全装修房是有差异的。因此，在可能的情况下应设立完全符合交房标准的实样房供购房者参观，这是避免日后买售双方产生纠纷的有效办法。有条件的开发商还可以设立材料和设备展示厅，更可以人性化地剖解材料与设备的特性和功能。此外，在住宅的销售中要按规范的标准和流程签订合同，并在合同中明确毛坯和装修房的不同价格、装修标准、装修材料设备的品牌和型号，以及保修时间、条件和方法等内容，以免产生销售承诺方面的投诉。

6、物业公司多介入

相对于毛坯住宅，物业在接管全装修住宅项目后的工作量要大的多，因此不仅要早介入，还要多介入。物业公司介入全装修住宅项目分为三个阶段：一是前期咨询。在早期设计阶段，可以就小区的总体布局、交通组织、将来物业人员的配置和服务标准等听取物业意见，以便小区物业申报相应的管理定价。同时，还可以请有全装修项目管理经验的物业公司就全装修材料设备的选择给开发企业提供资讯。二是中期验收。在中期施工阶段可请物业熟悉隐蔽工程情况，为将来的服务做好准备。在交房前，则请物业参与分户验收，对全装修住宅的细部问题提出整改意见，并保存相关资料，以有利于交房工作的顺利进行。三是后期服务。物业管理公司在全装修住宅交付后的服务，对于项目最终的客户满意度关系重大，因此，选择有实力、重信用、负责任物业对于全装修住宅项目的成功至关重要。

7、售后服务要到位

开发企业是住宅全装修质量、售后服务的第一责任人，因此，在交房时必须向购房者提供全装修住宅的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。全装修住宅硬装和电器的保修期限一般为两年，保修期自全装修住宅交房之日起计算。因项目全部涉及的施工单位和材料供应商众多，为做到及时有效地保修服务，防止重复维修，售后服务要从多方面入手：首先，要建立一站式保修的售后服务机制，做到维修人员专业、维修流程清晰、维修信息齐全、维修质量保证。其次，充分利用质量保证金制度制约施工单位和材料供应商的售后服务行为，其中，既要建立物业和开发企业质量保证金支付联合签字制度，又要对违反保修承诺的单位在做好相关取证和知会同时，由第三方维修队伍及时替代维修，费用则从质保金中扣取。第三，建立富有经验的法律顾问团队服务售后工作。由于全装修住宅的质量问题有些会比较复杂，目前相关法规和标准又不尽完善，因此，开发企业在提供售后服务的过程甚至和小业主发生住宅质量纠纷时，借助法律顾问团队的意见，更有利于得到小业主的理解，也能更好地依法依规、有理有节、和谐人性地处理问题。

责任编辑：王震国

作者：陶詠新