退房可以要求双倍赔偿论文

2022-04-25

2017年元旦小长假在即，不少人已经开始跃跃欲试准备出行了。从以往的经验看，每次放假，总会或多或少出现一些游客被骗的事件发生，游客也不知如何维权，只好吃哑巴亏。在出行过程中遇到被骗的情况，懂得如何维护自己的权利才是最关键的，这需要我们拿起法律武器保护自己。下面小编整理了一些《退房可以要求双倍赔偿论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

退房可以要求双倍赔偿论文篇1：

论双倍赔偿在商品房交易中的适用

[摘要] 《消法》第四十九条规定的双倍赔偿是否能适用于商品房交易一直都有争议。本文通过法理分析,原则上肯定了双倍赔偿可适用于商品房交易,并从建筑的技术经济特点出发,分析了适用的原则、范围和方式。同时指出双倍赔偿适用于商品房交易对规范我国房地产业的积极意义,以及最高法院新近的司法解释关于双倍赔偿的规定的不足。

[关键词] 双倍赔偿商品房交易双刃剑

一、问题的提出

商品房交易中是不是应该适用《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第四十九条关于双倍赔偿的规定,在理论上一直都有争议,在司法实践中,也不尽统一。最高院新近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),虽然必将有助于商品房交易中的双倍赔偿在司法实践中的统一,但未必能避免理论上的争议。

另一方面,直观地看,如果商品房交易适用《消法》第四十九条关于双倍赔偿的规定,则有助于规范房地产业及保护商品房购买者的权益,但可能不利于房地产业的发展;如果不适用,则有利于房地产业的发展,但其中的泡沫必然增多且不利于保护商品房购买者的权益。

问题的原因,在于《消法》第四十九条所规定的双倍赔偿可称上是我国房地产业的双刃剑。这把双刃剑是否应该应用于商品房交易?又如何运用这把剑的双刃?此二问题不仅影响商品房开发商及购买者两者的利益平衡,而且关涉我国房地产业规范稳定的发展,因此是值得探讨的。本文试图对此作些许经济法律分析。

二、《消法》第四十九条能否适用于商品房交易

《消法》第四十九条的规定如下:

“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受的服务的费用的一倍。”

司法实践中,多数法院在商品房交易上不适用《消法》第四十九条,最主要的原因是,商品房买卖合同金额巨大,动则数十万、上百万,判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。但也有个别法院适用,毕竟,在商品房买卖中,被骗几十万、上百万的消费者大有人在,不适用《消法》第四十九条仍将导致双方利害关系失衡。

在学理上,反对在商品房交易上适用《消法》第四十九条的学者,比如民法学家梁彗星教授,所给出的最强有力的理由是:“消法制定时,所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题,所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物,可作参考。”梁是《消法》的起草者之一,他所说的也许是真的,但其之所以能是真的,绝不是因为梁本人是起草者之一,因为其他起草者及讨论者完全有可能持不同意见,而是因为从法条解释看,《消法》第四十九条所包括的商品倾向于把商品房排除在外,具体分析如下:

按《消法》第四十九条前半部分的规定,双倍赔偿应该是消费者“受到的损失”的加倍,我想这也是《消法》第四十九条的本意。但《消法》第四十九条后半部分规定“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受的服务的费用的一倍”,这即意味着《消法》第四十九条认为消费者“受到的损失”等于“消费者购买商品的价款或者接受的服务的费用”。换言之,《消法》第四十九条认为,消费者购买商品或者接受的服务全部为假冒伪劣,毫无价值,全部是消费者的损失。这对于其他商品也许是真的,但对于商品房而言,则往往不是真的。因此,梁说《消法》“所设想的适用范围的确不包括商品房在内”是有道理的。-这实际上也是最高院的《解释》在说明其制定依据时,并未指明包括《消法》在内的原因。

但是,虽然商品房不太可能全部为“假冒伪劣”(工程质量不合格实际上是可能的),但其中的“缺斤短两”仍是存在的,部分为“假冒伪劣”也仍是存在的。-这与普通商品并无实质上的不同。况且,如果严格推定《消法》第四十九条适用的前提是消费者“受到的损失”等于“消费者购买商品的价款或者接受的服务的费用”,则几乎没有任何商品可以适用《消法》第四十九条,因为任何商品即便全部为“假冒伪劣”,也有其废物价值。

更加主要的是,既然《消法》没有像《产品质量法》那样将建筑工程明文排除在外,那么除非出台相应的有权解释,就没有任何理由假定《消法》的其他条文所规定的消费者的权利可以适用于商品房的买受者,独第四十九条不适用。(最高院的《解释》可作“事实上”的反证。在此强调是“事实上”的,即不排除可能会出台相应的立法解释,将商品房交易中的双倍赔偿明文排除在《消法》之外。但此时应注意,最高院《解释》中关于双倍赔偿的规定仍然有效。)因此,笔者以为,《消法》第四十九条原则上应是适用于商品房交易的,仅是适用的原则及具体的适用范围还有待廓清。

三、商品房交易中双倍赔偿的适用原则和范围

适用《消法》第四十九条,前提是经营者有欺诈行为。关于欺诈行为,最高院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第68条的规定如下:

“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”

现房交易中的欺诈行为的认定较之期房交易,相对来说,应该比较简单,因此,本文主要立足于期房交易来讨论商品房交易中的欺诈行为。但在期房交易中,因开发过程中(特别是其中的施工)“计划不如变化”,如果一概认定期房变现时与合同不符均为欺诈,则不免失之偏颇。依笔者的研究,认定期房交易中的欺诈行为宜立足于如下原则:开发商按合同应该兑现而实际没有兑现,且按一个有经验的开发商在房地产市场中的经验能够保证而实际未能达到保证事项的,可认定为欺诈行为,除非开发商能够出具反证,证明自己作为一个有经验的开发商已恪尽职守,责任不在自己。

这一原则应该是非常公平的。该原则的确立实际上参考了FIDIC合同条款中关于业主与承包商风险划分的原则:即在土木施工过程中,承包商是否对相应的事件承担责任或风险以一个有经验的承包商是否能够预见为限。FIDIC合同条款风险划分的原则与我们确定欺诈的原则应有内在的联系,因为两者实立足于共同的物理基础:土木工程施工。但将纯粹的风险划分转化欺诈的问题,还涉及到举证责任的分配及证明程度的问题,-我们的原则实际上已兼顾了这一点。

有了此原则,再加上前述双倍赔偿应以买受人“受到的损失”为基,商品房交易中的双倍赔偿是可以合法展开的。具体体现在如下四方面:

1.商品房使用功能缺陷。(1)商品房的使用面积明显改变或超出合同约定范围的;(2)开发商改变建筑其他平立剖设计(不包括详图设计)致使合同标的有所改变的;(3)各分部工程(包括采暖卫生煤气、电气、通风与空调、电梯安装等)或因设备材料改变,或因设备材料有问题,或因施工质量问题达不到法定或约定的使用要求或标准的。此三者对于商品房买受方而言,不一定都意味着使用功能的缺陷,但考虑到买受方的个人偏好,则有必要推定为缺陷。如果开发商在此缺陷出现时或应该预计缺陷出现时未通知买受方有解约或退房的权利,而买受方仍在按约如期付款或在按开发商的要求付款,则可认定开发商有欺诈行为。此时双倍赔偿的计算基础应立足于买受方已付不该付的房价款。

2.质量缺陷。有了上述商品房使用功能缺陷的讨论,此处的质量缺陷仅包括两方面:(1)商品房质量不合格但以合格产品出售的,(2)质量评定等级为合格但以优良产品出售的。对于前者,开发商应以买受方已付房款作为计算基数进行双倍赔偿。对于后者,一般而言,合格与优良在工程造价上的差距是难以准确计算的,因此,要精确地确定买受方的损失也是困难的,但双方可以约定损失而进行双倍赔偿。另外,虽然由买受方(委托有关机构)举证证明工程质量等级不符合合同的要求有困难(开发商可能在隐蔽工程上做假),但至少,在房屋结构未出现明显问题时,有关委托机构还是可以通过审核质量保证资料是否齐全,以及重新评定观感质量来作出否定证明。

3.权利瑕疵。(1)开发商因证件不全或因其他可以预见的原因(比如划拨的土地未缴足土地出让金)致使自己不能办理大产权证而影响商品房过户的;(2)开发商有其他欺诈行为,比如,因过户时间较长,开发商在此期间又将商品房买给他人,致使原买受人权益受到损失的。此两者可以以买受人的实际损失作为双倍赔偿的计算基础,实践中应按具体情况而定。比如,开发商将商品房重复卖给第三人已过户,第三人因善意取得产权致使原买受人受损的,双倍赔偿的计算基数有必要是原买受方已付的全部房款。

4.公建设施问题。开发商进行小区开发时,就涉及公建设施问题。对于外销房而言,公建设施实质上为房地产购买人全体所有。如果开发商在公建设施上未达到设计或合同的要求,房地产购买人必然遭到损失。此时房地产购买人全体应有权通过业主管理委员会或物业管理委员会向开发商作出双倍赔偿的要求,其计算基数可以是开发商未完成部分的造价(买受方应已付该造价,未付时为单倍赔偿),也可以是物业管理委员对公建设施进行修复至合同要求而发生的费用。

应该说明的是,以上几方面在具体的个案中可能会有所重复,比如,质量缺陷就可能包括某些使用功能缺陷。在具体计算双倍赔偿的基数时,应作技术鉴别,剔除重复计算部分。在任何情况下,开发商累计赔偿的总额均不宜超过房价款的二倍。

四、双倍赔偿适用的方式

《消法》第四十九条是否适用于商品房交易,之所以会出现见仁见智的局面,归根结底是因为这把双刃剑容易导致交易双方的利益失衡。但是,如果我们肯定适用《消法》第四十九条在法律上并无障碍,原则是可行的,同时按上述,严格遵循《消法》第四十九条的本意而确定其在商品房交易中的适用范围,那么,在商品房交易中适用《消法》第四十九条就应该是合法合理的(不再有利益失衡)。具体的适用,无非以下两种方式:

1.由有关部门立法或给出司法解释,按前面论述的方向具体确定《消法》第四十九条在商品房交易中的适用原则及范围,强制性地进行双倍赔偿。

2.由商品房交易双方按前述确定的原则和范围,在合同中约定双倍赔偿的具体事项。此时,《消法》第四十九条的效力通过合同的约定而得以适用。

最高院的《解释》关于双倍赔偿的规定(第八条、第九条关于欺诈及隐瞒的双倍赔偿,第十四条第(二)项关于建筑面积误差超出约定范围的双倍赔偿),沿用的就是第一种方式。虽然《解释》在阐明其制定依据时,并未指出《消法》是依据之一,但其实《消法》必是其依据中的重点,因为依民法原理,惩罚性的双倍赔偿在法理上是很难说得通的。而《解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定,实已说明最高院已充分意识到《解释》的双倍赔偿并不来自民法原理或正在适用的民法性法律。

《商品房买卖合同示范文本》关于双倍赔偿的规定(第五条第二款关于建筑面积误差超出约定范围的双倍赔偿,第十三条关于装饰、设备不符合约定的双倍赔偿),沿用的是第二种方式。在《关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》中,建设部与国家工商行政管理局还明确地说:“各地要以推行新的《示范文本》为契机,加强房地产市场的管理,规范商品房销售行为,切实解决老百姓购房的后顾之忧。”这说到底,就是要达到《消法》关于双倍赔偿的规定的目的。

最高院的《解释》和《商品房买卖合同示范文本》关于双倍赔偿的规定的范围,各有侧重。将两者结合起来,倒能弥补彼此的不足。但两者的互补反过来也说明两者关于双倍赔偿的规定缺乏对法律和建筑做统一的梳理。这就决定了两者的不足:(1)即便两者相结合,其范围与我们论述的双倍赔偿在商品房交易中可以适用的范围相比,偏窄;(2)无统一的原则致使两者缺乏对双倍赔偿的实现做程序性的考虑,因而某些地方不免失之偏颇。比如,《解释》第十四条关于面积超出约定范围的规定与《商品房买卖合同示范文本》第五条第二款大致相同(前者实际上是参考后者制定的),似并无不合理之处,但是,如果开发商在商品房面积小于3%时已通知买受方有解约的权利,买受方并未解约也没有支付不该支付的价款,此时让开发商承担双倍赔偿的责任实际上是不公的。当然,在具体的合同的签订中,这种不足是可以通过约定纠正的。

应该说明,藉合同的方式约定双倍赔偿,对商品房开发商而言,看似不公平,实则不然。因为我们所讨论的双倍赔偿的适用原则和范围,其实质无非是要求开发商加强规范内部管理罢。如果开发商能够做到这一点,主动给予买受方以双倍赔偿,则买受方付款无疑会更加积极,开发商无疑也有更多的诚信。如此,开发商应更具有市场发展潜力。

另应强调说明,藉合同的方式运用双倍赔偿这把双刃剑,实则是将规范房地产业的驱动力由国家移交给市场,由外在转向内在,因而对规范发展房地产市场应该更为根本。(最高院《解释》中关于双倍赔偿的规定本身可以视为启动这种市场机制的驱动力。)也正因为如此,从建筑的技术经济特点出发,对如何公正地适用双倍赔偿作经济法律探讨,就显得十分必要。

作者：鲍明晖

退房可以要求双倍赔偿论文篇2：

旅行过程中权益受损律师说依法维权

2017年元旦小长假在即，不少人已经开始跃跃欲试准备出行了。从以往的经验看，每次放假，总会或多或少出现一些游客被骗的事件发生，游客也不知如何维权，只好吃哑巴亏。

在出行过程中遇到被骗的情况，懂得如何维护自己的权利才是最关键的，这需要我们拿起法律武器保护自己。

廉价航班不能改签？

案例：在南方航空定了往返联程机票，纽约经转广州到北京，然后再从北京返回纽约。纽约到广州以后，因天气原因，广州飞北京的航班第二天也不一定能飞，并且表示不能退，要求我交1500块钱的改签费，理由是这一程飞机我没有坐，属于跳票，如果我不交这1500元的改签费，我返回纽约的机票也会作废。航空公司说这个是“惯例”。

这样的情况，消费者可以怎么维权？当遇到飞机延误所造成的损失，消费者如何维权？航班延误，航空公司应承担的赔偿责任有哪些？乘客的可期待利益因航班延误而造成的损失是否可以得到赔偿？

律师：在现行的民航法律法规体系中，与机票相关的只有《中国民用航空旅客行李运输规则》，其第22条第一款和第二款规定，旅客在航班规定离站时间24小时以内、两小时以前要求退票，收取客票10%的退票费；在航班规定离站时间前两小时以内要求退票，收取客票20%的退票费。

在航班规定离站时间后要求退票、按误机处理。持联程客票的旅客要求退票同样按上述规定处理。第23条规定，航班取消、提前、延误、航程改变或承运人不能提供原定座位时，旅客要求退票，始发站应退还全部票款，经停地应退还未使用航段的全部票款，均不收取退票费。

然而，随着航空公司完全市场化，其亦有权自己制定许可航线范围内的客票票价以及客票条件。一旦消费者购买了机票，根据《合同法》通常即被认为接受了相关条件。如果消费者认为其权益受到了侵害，可以向消费者权益保护部门投诉，或直接起诉，要求赔偿其相关损失。

经营者不给发票？

案例：2016年7月27日，我从张家界到长沙，原订了南航的机票，后来因行程更改只能退票，退票手续费171元。回到北京后要求南航寄送发票，结果寄来了一张退票收费单，后打电话告知南航，这张收费单不能报销使用，必须重寄发票。南航回复我，他们给退票的客户寄得都是这张单子，有人就可以报销，如果你不能报销，想要正式发票的话，必须先将这张收费单寄回南航，而且还要向上级申请发票，再过N个工作日才能寄给我。南航是否可以不提供发票，这样的做法是否合法？

律师：《消费者权益保护法》第22条规定：经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。

购货发票或者服务单据的内容一般包括：商品的销售者或服务的提供者（一般应加盖公章）、所销售商品或提供服务的名称、数量、产地、规格、质量等级、价格、售货或提供服务的时间等等。

消费者购买商品或者接受服务，享有向经营者索取消费凭证的权力，有关经营者应及时出具，不得以任何理由加以回绝或拖延。

旅行社私自修改路线

案例：我与母亲八月初在携程旅游网站报了深圳市皇朝国际旅行社有限公司的港澳6天5晚跟团游纯玩团。却被安排在购物团到达珠海，在珠海购得9千多块钱的玉石后怀疑是假货，至今退货无门。在报团旅行时，游客怎么维权？旅行社有什么责任？

律师：首先，旅行社在出行之前应当与您签订好服务合同，确定服务项目、旅游路线、时间、费用等事项，如果因其他事由导致原合同项目无法履行的，应当至少提前一周时间与您协商变更或终止合同，旅行社不得擅自变更旅游路线，如在征得您同意的情况下，是可以将该“港澳6天5晚跟团游纯玩团”变更为“购物团到达珠海”的。

根据《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十七条“旅游经营者违反合同约定，有擅自改变旅游行程、遗漏旅游景点、减少旅游服务项目、降低旅游服务标准等行为，旅游者请求旅游经营者赔偿未完成约定旅游服务项目等合理费用的，人民法院应予支持。

旅游经营者提供服务时有欺诈行为，旅游者请求旅游经营者双倍赔偿其遭受的损失的，人民法院应予支持”的规定，如您因旅行社擅自改变旅游行程受到损失的，可要求旅行社承担赔偿责任。

另外，根据《旅游法》第三十五条“旅行社不得以不合理的低价组织旅游活动，诱骗旅游者，并通过安排购物或者另行付费旅游项目获取回扣等不正当利益。旅行社组织、接待旅游者，不得指定具体购物场所，不得安排另行付费旅游项目。但是，经双方协商一致或者旅游者要求，且不影响其他旅游者行程安排的除外。

发生违反前两款规定情形的，旅游者有权在旅游行程结束后三十日内，要求旅行社为其办理退货并先行垫付退货货款，或者退还另行付费旅游项目的费用”。如您购买的9000多的玉石是在旅行社指定的购物场所购买的，可要求旅行社代为办理退货并先行垫付退货货款，如果不是旅行社指定购物场所，则您应当直接找卖玉商家办理退货事宜。

旅游者与旅行社发生纠纷时可根据我国《旅游法》第九十二条“旅游者与旅游经营者发生纠纷，可以通过下列途径解决：

（一）双方协商；

（二）向消费者协会、旅游投诉受理机构或者有关调解组织申请调解；

（三）根据与旅游经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；

（四）向人民法院提起诉讼”规定的途径采取维权措施。

导游强迫消费者购物

案例：中秋小假期出游，我们一家三口在当地旅行社选择了一个三日游的套餐，旅行社承诺不会强求购物，但在旅行过程中，核心景区的游览时间都不超过两小时，其他时间都被导游安排在购物店和自费景区，像这种旅行社给出的口头承诺，如果没有兑现的话是否属于欺骗消费者的行为呢？

律师：首先，劝各位在选定旅行机构准备出行之前，最好与旅行机构签订好书面的旅游服务协议，对旅行时间、地点、费用等问题均作详尽仔细的书面约定，这样才能避免在发生纠纷时“口说无凭”的尴尬，同时，在出行之前还可要求旅行社向您提供旅游行程单。

相关法律依据见我《旅游法》第五十七条“旅行社组织和安排旅游活动，应当与旅游者订立合同”及第五十九条“旅行社应当在旅游行程开始前向旅游者提供旅游行程单。旅游行程单是包价旅游合同的组成部分”。

“旅游者有权要求旅游经营者按照约定提供产品和服务”及第三十二条“旅行社为招徕、组织旅游者发布信息，必须真实、准确，不得进行虚假宣传，误导旅游者”的规定，旅行社应当按照事先约定提供相应的服务，并不得进行虚假宣传，误导旅游者，如旅行社实际提供的服务未能达到宣传或事先约定的效果，则旅行社的行为属于欺骗消费者。

预订酒店

案例：5月我在携程上定了去日本的自由行套餐，去日本的前一天晚上携程来电告知我酒店满房了，明天不能入住。其后我要求携程更改其他酒店入住，没想到贵公司的客服人员态度极其恶劣，更让我们通过其他渠道预订酒店。最后只能我先垫付24000元的酒店费用，且我在携程上购买的拼车服务直接把我们从机场带到了原先那间订不到的酒店，我要求携程帮我取消，却被携程拒绝了。

这项服务本因携程的操作失误导致我酒店位置更改，现在居然要我花费480元拼车费去承担携程错误的后果？作为消费者，我们在提前两个月付了全款的情况下，在合同履行前的24小时内被携程单方面违约。

律师：针对第一点酒店费用的承担问题，如果您两个月前支付的“全款”中已经包含了酒店住宿费用，后因携程原因未能给您预订到原定酒店，则携程仍应当在您入住之前为您预订好其他住宿酒店，在携程拒绝为您重新预订酒店的情况下，您通过其他途径预订到的酒店产生的费用应当由携程承担；如果您的“全款”中并不包含酒店住宿费用，则后预订酒店的费用由您自行负担。

针对拼车费用480元由谁承担的问题，《中华人民共和国旅游法》第七十五条“住宿经营者应当按照旅游服务合同的约定为团队旅游者提供住宿服务。住宿经营者未能按照旅游服务合同提供服务的，应当为旅游者提供不低于原定标准的住宿服务，因此增加的费用由住宿经营者承担；但由于不可抗力、政府因公共利益需要采取措施造成不能提供服务的，住宿经营者应当协助安排旅游者住宿”。

因该480元拼车费用的产生是由于携程未能依约预订好原定酒店，导致您需要另行选择其他酒店入住，而产生的多出于原定计划的费用，在此事件中携程是存在过错的，根据《中华人民共和国旅游法》第七十五条的规定，携程作为提供住宿服务的平台，其作用地位类似于该条款中的“住宿经营者”，且因其接受了您的订单，却未能依约提供相应的服务，故该480元拼车费用应当由携程承担。