房地产业税负合理性分析论文

摘要：2011年财政部、国家税务总局联合发布了《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）文件，标志着中国“十二五”期间正式开始财税体制改革。这一重大改革，取消了重复征税，并将第二、三产业的抵扣链条打通，实现了由“道道征税、全额征税”向“环环抵扣，增值征税”的转变，对房地产企业发展将产生深远的影响。下面是小编精心推荐的《房地产业税负合理性分析论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产业税负合理性分析论文 篇1：

房地产企业税负水平的衡量与评价

[摘 要] 本文主要从3个方面分析了我国目前上市房地产企业的税负状况｡首先,在采用实际税率法的基础上,分别衡量了我国房地产企业的实际所得税税率和实际营业税税率;并着重建立一个总税负变量,从整体上衡量房地产企业的总税负水平｡然后,将房地产行业的税负水平与钢铁､汽车等行业进行比较,并检验行业因素是否显著｡最后,分析了房地产价格构成中税负､费用和成本的占有比例,从利益分割的角度分析到底是哪部分构成直接导致了房地产的高价格｡本文最后得出的结论是:不管是从本行业的实际情况来看,还是与其他行业对比,房地产行业的税负水平其实并不高;税费关系不清和费用的繁杂是造成“高税负”的主要原因｡

[关键词] 房地产;税负水平;实际税率法(ETR);利益分割

近些年房地产业快速发展｡房地产业作为国民经济的支柱产业,由于其关联度高､带动力强的特点,在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用;但同时房地产价格也水涨船高,造成老百姓买不起房的局面｡相关人士分析认为,由于我国房地产行业税制的特殊性——房地产开发流通环节的税费负担重而保有环节负担轻,对于开发流通环节的税负,开发商很容易通过提高价格转嫁给消费者,所以认为高税负是高房价的直接原因｡于是房地产税负合理性的问题被越来越多的学者所关注｡本文将选择合理的税负评价方法从多个角度对我国房地产企业的税负问题进行分析,目的在于求证我国房地产行业的高税负是否普遍存在以及它是否真的构成了我国高房价的直接原因｡

一､ 房地产企业税负水平衡量方法选择和指标确定

(一)衡量方法——实际税率法

就目前来看,关于企业税负的评价主要有3种方法,即:实际税率法､波士顿咨询集团矩阵法和税负评价指标体系｡实际税率法是最早提出和最常用的方法,它克服了理论上评价税负应税所得额难以获取的困难｡国内外很多学者曾用这种方法分析影响企业税负水平的因素以及各影响因素之间的相关关系｡在衡量企业税负水平时,学者们多用这种方法衡量企业的所得税税负,将企业的实际所得税税率和名义所得税税率相比较｡

实际税率法(Effective Tax Rate,ETR)可以分为平均实际税率法(Average Effective Tax Rate)和边际实际税率法(Marginal Effective Tax Rate)两大类｡平均实际税率法将ETR定义为税费和所得之间的比率,主要被用于对税制公平性的验证,即通过平均ETR的比较来衡量相关税收负担的轻重｡而边际实际税率法将ETR定义为某项投资活动或项目的税前投资回报率和税后投资汇报率之差异与税前投资回报率的比率,主要被用于对税制效率的检验,即通过边际ETR来对不同投资活动或项目相关的税收成本进行比较｡

(二)指标的确定和计量

对税负的研究,学者们多选择衡量所得税税负的状况｡所得税作为我国的主体税种,与增值税相比,有不转嫁等特点;并且所得税对于企业来说同样具有举足轻重的作用,所得税负担直接与企业的生存和发展相关｡所以研究者在微观层次上多对所得税税负进行衡量,而对整体税负的衡量较少涉及｡对所得税实际税负的衡量,Fullerton (1984)提供了一个简单的ETR的定义:上年的税费与上年所得之比;从经济学的角度,ETR则被定义为:ETR=所负担的所得税/税前经济收益｡

本文利用平均实际税率法作为衡量税负的基本指标,即用所得税和利润总额的比率作为所得税税负水平的衡量指标;用主营业务税金及附加和主营业务收入的比率作为营业税负的衡量指标｡对于总税负的衡量,本文建立一个总税负指标｡企业的实际所得税税负是所得税费用和企业的利润总额的比值,而实际营业税税负是营业税及附加与主营业务收入的比值,这两个税负的税基不同,本文尝试使企业的总体税负在同一个税基上衡量,故建立新变量:修正的所得税费用,它等于企业所得税费用除以当期销售利润率,实质上就是将企业所得税调整为以主营业务收入为税基来衡量｡同时为了避免时间性差异的影响,用2003-2006年4年间的平均数作为最终衡量指标｡

具体计量方法为:

1. 所得税税负衡量指标计算公式

当期实际所得税税负=企业当期所得税费用/当期利润总额;

期间内平均所得税税负=期间内平均所得税费用/期间平均利润;

2. 营业税税负衡量指标计算公式

当期实际营业税税负=本年度主营业务税金及附加/主营业务收入;

期间内平均营业税税负=期间内平均主营业务税金及附加/期间平均主营业务收入;

3. 总税负衡量指标计算公式

目前我国房地产企业涉及的税种有12项,但本文主要考察房地产经营开发企业在流通阶段主要涉及的税种,包括企业所得税､营业税､印花税､土地增值税､城市维护建设税､教育费附加等｡由于城市维护建设税､教育费附加等已包含在主营业务税金及附加里,故本文将房地产企业的总税负界定为企业所得税和主营业务税金及附加的总和｡具体公式为:

当期总税负=(修正的所得税费用+主营业务税金及附加)/当期主营业务收入

=(企业当期所得税费用/当期销售利润率+主营业务税金及附加)/当期主营业务收入;

二､ 房地产企业税负水平的统计调查与结果分析

(一)数据来源

本文选取了在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的65家房地产企业,其中7家企业的详细数据难以获得,所以最终的样本数量为58家｡研究中使用的数据均来自深证交易所和上证交易所网站中的上市公告书､上市公司年度报告等权威的公开资料｡具体包括样本公司2003-2006年4个会计年度的主营业务税金及附加､所得税费用､主营业务收入及盈余数据等｡

(二)统计分析

按照2007年企业的注册地所在省市,本文统计了58家房地产企业的分布状况,具体见表1｡

从表1中可以看出,我国目前的上市房地产企业主要集中在东部沿海地区,在58家房地产企业中,仅上海和深圳两市就占据了近一半(26家)｡这与我国改革开放近30年来,沿海地区的飞速发展是分不开的;另外由于房地产企业资金需求量大的特点,也会导致这些企业选择在资金密集度高的城市发展｡

1. 实际所得税税负统计分析

按照以上公式计算出2003-2006年间上市房地产企业的实际所得税税负,其中9家企业的平均所得税税负小于0,说明这9家企业的平均利润小于0,期间内企业发生亏损｡其余49家企业的所得税税负水平在0.001 7~0.597 6之间,具体分布见表2｡

从表2中可以看出,我国房地产企业的实际所得税税负水平主要分布在20%~40%之间,实际所得税负在40%以下的企业占86.21%,在33%以下的企业占62.07%,其中15.52%的企业所得税税负为负值,这9家企业在2003-2006年期间平均利润小于零,企业发生亏损｡除去利润为负的9家企业,实际所得税税负在40%以下的企业占83.67%,在33%以下的企业占55.10%;总体税负的平均均实际所得税税率为0.285 0｡由此可见,自2003年以来,我国房地产企业的实际所得税税率低于名义所得税税率(33%),而且相对于2003年以前有下降的趋势｡根据统计,企业所得税税负在2000-2003年期间分别为0.745 5,

0.686,0.593,0.534｡

2. 实际营业税税负统计分析

按照以上公式计算出58家上市房地产企业在2003-2006年间的平均营业税税负,其分布在0.001 0~0.275 5之间,具体分布见表3｡

从以上统计看来,我国营业税税负总体上比较合理｡与名义税率5%相比,平均实际税率0.061 5略大于名义税率,但此统计结果受统计方法的影响｡本文在营业税的统计中采用的是利润表中主营业务税金及附加的数值,它在核算中不仅包括企业主营业务的营业税,而且包含了土地增值税､城市维护建设税､教育费附加等税种,所以这一数值大于单一的营业税的数值,从而导致统计结果偏大｡不过综合考虑房地产开发企业不仅仅是房地产开发销售,还包括建筑､安装､修缮､装饰和其他工程作业,而他们适用的是建筑业的税率3%｡所以,从总体说我国房地产企业营业税税负基本合理｡根据统计,几乎所有(91.38%)企业的营业税税负在0.1以下,其中56.88%的企业低于6%,20.68%的企业低于4%｡

3. 总税负统计分析

根据以上公式计算,可得到上市房地产企业的各年度总税负状况和期间平均总税负水平｡这个指标可以反映以主营业务收入为税基的总税负率,可以直观了解一个企业的总税负与主营业务收入的关系,即每1元的主营业务收入要承担多少税负｡具体的统计结果如图1和图2所示｡

图1表示的是2003-2006年各年58个企业各自的总税负状况,可以看出,4年间我国房地产企业的整体税负状况基本稳定,但企业间存在差异｡造成这种差异的原因主要与企业的规模､经营状况､盈利能力､资本构成等自身原因和其他享受的税收优惠政策有关｡具体某个因素对企业税负的影响状况需要作进一步的分析研究｡

将各年的税负加和求平均值得到企业在2003-2006年间的平均总税负水平,如图2所示,每个点表示一个企业在4年间的平均总税负｡从图2中可以看到,房地产企业的税负大体在0~0.6之间,个别企业超过0.6,70%的企业税负低于0.4｡这58家企业的总体平均数为0.32,由此看来,我国房地产企业的总体税负水平为:大约每1元的销售收入有0.32元要拿出来承担纳税义务｡

(三)我国房地产企业的税负统计结果

通过以上分析,可以得出以下主要结论:①我国上市房地产企业实际所得税税负低于名义所得税税率,并且与前几年相比有下降的趋势｡②我国上市房地产企业的实际营业税税率基本上等于名义所得税税率｡③按照本文定义的总税负指标统计,我国上市房地产企业每1元的营业收入有0.32元承担纳税义务｡

三､房地产企业税负水平的跨行业比较

(一)跨行业税负差异的计算

本文从全国上市企业中随机选取了20家钢铁行业和汽车行业的企业,按照相同的方法对企业税负水平进行统计,并将其结果分别和房地产行业进行差异检验｡统计结果见表4｡

以上统计显示,房地产行业的税负略高于钢铁行业和汽车行业,其中房地产行业的标准差值最小,说明房地产行业税负差异最大,税负公平性较低｡3个行业中,房地产行业的所得税税负和总税负的差异较明显,这与房地产行业征收5%的营业税有关｡房地产行业所得税税负的标准差大大小于平均总税负的标准差,这个差异的原因可能与房地产企业的盈利水平､销售收入等有关,需要作进一步的分析｡

(二)跨行业税负差异的显著性检验

本文引入一个虚拟变量I,采用t检验法进一步检验行业税负的差异是否显著,如果虚拟变量的回归系数显著不为零,则说明该虚拟变量可以作为自变量指标较好地解释因变量税负指标Y｡

回归模型如下:

建立假设H:a=0,即虚拟变量I的回归系数显著为零｡

回归结果见表5｡

从表5中可以看到,该回归模型虚拟变量I的回归系数为0.094 282,t检验值为2.226 860｡查t分布表可知,t0.01(30)=2.457 3,t0.01(60)=2.390 0,t0.01(38)介于二者之间(38为该样本的自由度:40-2),那么t0.01(38)>2.226 860,所以接受假设H:a=0,行业因素对企业税负水平的影响并不显著｡

由以上分析可知,虽然房地产行业的税负略高于其他行业,但是整体而言仍相对较低,原因是房地产行业的所得税税负(0.285 0)仍低于法定税率33%,全部税金占主营业务收入的比例也仅为0.094 7;而且行业因素并不显著影响企业税负水平,所以说房地产行业并不存在“高税负”,它更不可能成为高房价的原因｡

四､ 房地产企业税负与房价结构分析

笔者从税费和房价构成的角度调查了一家房地产企业某楼盘的成本和盈利情况(见表6)｡可以看出,该项目中税金占整个房价(也就是主营业务收入)的比例仅为9.8%,地价和建筑安装成本构成了项目成本的主要部分｡但根据调查,建筑安装成本在最近几年并没有异常增长,增长较快的是地价和配套费用,地价增长较快也是政府为了防止土地资源闲置等而采取的措施｡配套费用在调查的项目中占10%的比例,它和税金构成企业20%左右的负担｡

此外,据有关部门调查统计,我国现阶段涉及房地产的税种有14种之多,涉及房地产的收费达80~200项,大约占建设成本的41%｡物价部门调查的结果表明,房地产业内合规的行政事业性收费为72项,经营服务性收费28项,各类保证金､押金10项,而更多的则是一些巧立名目的乱收费｡在72项行政事业收费中,企业开办时收费18项,征地8项,设计报建l项,建设施工17项,销售18项｡另据统计,商品房价格构成中土地费用及市政配套费用占60%左右;建筑安装费占30%左右;税金占10%左右｡从表6中可以看出,楼盘价格构成中地价及配套费用占37%左右;建筑安装费占30%左右;税金占10%左右｡可见,房地产企业税收负担并不算重,真正抬高房价,制约房地产业发展的因素是各类收费｡

五､结 论

通过本文的研究,得出两个主要结论:①房地产企业的税负水平虽然相对高于某些行业,但其并没有绝对构成该行业的高税负;同时,行业因素对企业税负水平的影响也并不显著｡②国家税收并没有显著地导致该行业商品价格(房价)的攀升,费用因素可以理解为导致“高房价”的原因之一;同时,为了解释这种市场行为,应该广泛考虑市场供求的因素､流动资金过剩以及该行业的特殊性等问题｡另外,通过本文的统计分析可知:首先,我国上市房地产企业实际所得税税负低于名义所得税税率,并且与前几年相比有下降的趋势;其次,我国上市房地产企业的实际营业税税率基本上等于名义所得税税率;第三,按照本文定义的总税负指标统计,我国上市房地产企业每1元的营业收入中有0.32元承担纳税义务｡

主要参考文献

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[9] 刘立秋,等. 我国房地产业税负评价与分析[J]. 中国软科学,2001(7):58-62.

“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文”

作者：李志学　李红敏

房地产业税负合理性分析论文 篇2：

“营改增”对房地产企业的影响及对策研究

摘 要：2011年财政部、国家税务总局联合发布了《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）文件，标志着中国“十二五”期间正式开始财税体制改革。这一重大改革，取消了重复征税，并将第二、三产业的抵扣链条打通，实现了由“道道征税、全额征税”向“环环抵扣，增值征税”的转变，对房地产企业发展将产生深远的影响。

关键词：营改增 房地产 影响 对策

一、引言

自市场经济体系构建以来，财税体制改革都是国家治理现代化过程中的重要组成部分，而其中“营改增”更是影响到社会方方面面的重大改革。《“营改增”方案》在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。（财税[2011]110号）文件指出，建筑业劳务将会适用11%的增值税税率，但该文件没有提及房地产业未来的增值税处理方式，财税部门也没有出台细则明确纳入“建筑业”税目的具体范围。而房地产问题又是关乎政府和百姓的重大问题。房地产业的“营改增”势必是“牵一发而动全身”的决策。因此，在房地产业“营改增”尚处在“犹抱琵琶半遮面”之际来研究“营改增”对房地产行业的影响以及针对其影响提出几点对策十分有意义。

二、研究背景

我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价机制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征收问题，且流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税的增值税，其数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的公平性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行“营改增”延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，相对降低了开发产品的成本。潘明星（2013）对上海等省市营改增试点地区分析了“营改增”试点的税制优化效应、结构减税效应和经济增长效应。杨卫华（2013）对上海试点结果分析发现，“营改增”运行平稳，成效初显，但也存在着一些问题，比如部分行业税负上升、增值税专用发票难以取得无法抵扣等等。马海涛、李升（2013）认为“营改增”目前已于多省市试点，并采取了一系列缓解改革难题的过渡性措施，但全面推进这项工作将会进一步触及纵向税收收益权的调整与税收征管难题，必须进一步明确改革方向并采取相应措施化解困难。张伦伦、段义德（2013）分析了“营改增”的联动效应认为，“营改增”改革涉及多方面，并提出在推进改革的同时应具有若干的配套措施以保证改革顺利推行，减轻改革震荡。魏陆（2013）基于对上海试点行业和重点企业的跟踪研究发现，“营改增”的企业减税效应比较明显，绝大多数行业和企业的税收负担是下降的。同时发现，对产业发展的联动效应正逐渐显现，从制度层面解决了影响服务业发展的税收瓶颈问题。然而在试点过程中出现了一些新情况和新问题，在税制设置、试点范围、配套政策、征收管理以及财政体制等方面都需要进一步完善。陈晓光（2013）以增值税为例，利用Hsieh和Klenow模型和企业层面数据，对由增值税有效税率差别导致的全要素生产率损失进行测算，结果显示，2000-2007年之间，全要素生产率损失年均高达7.9%，之后他结合目前“营改增”实施过程中出现的增值税多档化趋势，多档增值税率意味着税率差异以及由此造成的效率损失，为了避免效率损失，在推行“营改增”改革过程中应当尽可能减少增值税率的档次。禹奎，陈小芳（2014）从当前建筑业“营改增”面临的问题入手，结合其行业特征和征管现状认为，建筑企业适用11%的增值税税率将不会增加其税负；对建筑企业“营改增”前购进的设备、原材料等货物在“营改增”后用于新的建设项目的，应准予计算扣除进项税额；“营改增”后建筑企业应以分公司和项目部作为独立纳税人就地纳税。然而，“营改增”试点过程中出现部分企业税负“不减反增”的现象，由此对“营改增”前景产生了一些疑惑和顾虑。潘文轩（2013）从这些疑惑和顾虑出发，理论分析并结合现实情况发现，由于“营改增”对服务业企业税负的影响具有双重效应，部分试点企业税负“不减反增”并非反常现象。进行深入研究发现，适用增值税税率过高、企业中间投入比率偏低、固定资产更新周期较长、改革试点范围有限以及获得增值税发票困难是造成该现象的主要原因。李晓红，魏微（2015）基于房地产行业总体税收负担平均水平与其他行业相比较高因素，通过多元线性回归方法分析各因素对所得税税负、流转税税负及总税负的影响发现，从公司内部角度来说，会-税差异、融资结构与企业税负负相关，公司规模、盈利能力与企业税负正相关；从外部条件来说，相比于所得税税负，流转税税负对房地产行业的总体税负影响更大。流转税存在的税制问题也是使其税负较高的直接原因，但没有从房地产行业设计的各利益方出发分析“营改增”对房地产行业的影响因素，本文基于房地产行业特有的特点分析“营改增”对房地产企业各利益方的影响，并提出建议。国务院、财政部多次公开表明，“营改增”的全面改革，将于2011年至2015年的5年时间内完成。在此项改革的收官之年，研究尚未进行改革的房地产行业具有一定的现实指导意义。

三、影响分析及建议

房地产业包含围绕不动产进行的开发、销售以及后续的物业管理、中介服务等阶段和行为。以下分析是以典型的房地产开发项目为基础，涵盖房地产项目的主要交易环节：（1）当地政府部门/土地出售方。房地产建设项目通常是从有关政府部门向房地产行业出让土地使用权开始的。在目前的营业税税制下，对该交易不征收营业税。如果征税，纳税人将是政府部门，即向政府自己征税。以此推论，营改增后的法规应该也不就政府向房地产行业出让土地使用权征收增值税，因此房地产企业付出的该部分成本无法取得增值税进项税发票，也就不能进行抵扣；（2）房地产开发商。目前，银行或其他金融机构的利息收入适用5%的营业税。预计金融服务包括贷款业务也会很快被纳入营改增的范围。从国际上来看，许多国家对利息收入免征增值税。由于金融业对实体经济各行业的影响较为广泛，如果不适用一般征收政策将导致抵扣链条的断裂。加上近期财政部又倾向于对金融业按一般税率征收增值税。因此，未来金融行业增值税政策对房地产行业的影响还存在不确定性；（3）总承包商。在现行营业税体制下，建筑业劳务缴纳营业税税率为3%。总承包商收到相应的建筑发票后，可以按扣除其支付给分包商费用来计算营业税应纳税额。对于建筑企业而言，增值税率提高的同时，建筑公司可以抵扣提供劳务所需的材料和设备进项税，即使建筑业劳务的适用税率从3%营业税增加到11%增值税，但纳税人使用的材料和设备将可以按17%进项税税率抵扣，这是在营业税税制下不曾享受的优惠。由于建筑行业经营的复杂性、人工成本占比较大及其上游材料供应商多为小规模企业或个人经营等情况的存在，“营改增”也可能导致部分建筑企业税负增加，鉴于供应链的传导效应可能会引起房地产企业成本上升；（4）其他服务提供商。房地产行业在项目建造的过程中需要各种专业服务提供商的协助，如建筑师、工程师、测量师、律师、房地产经纪人和物业管理公司。目前来看，上述专业服务中，只有法律服务和部分建筑服务属于增值税试点范围，适用的增值税税率为6%。假设在建筑和房地产业营改增的同时，其他服务提供商的服务也能适用于增值税。鉴于许多专业服务已经适用增值税（税率為6%），预计上述的服务也应适用同样的增值税税率，房地产企业也可以获得上述专业服务费的进项用于抵扣；（5）商业地产出售。几乎在所有适用增值税的国家或地区，商业房产的销售被作为通常的增值税应税交易处理，即就销售缴纳增值税，而商业房产的购房者通常都可抵扣房款相应的进项。这意味着许多的购房者在获得足够的销项税之前，需要承担相关增值税占用现金流的影响。《财税[2011]110号》文件列明建筑业将适用11%增值税税率，但房地产行业适用何种税率仍未明确，考虑未来房地产行业可能的税率为17%或11%，基于当前房地产行业的上游建筑业税率为11%，假设房地产行业按同一水平即11%税率测算。根据《国家税务总局公告2011年第47号》，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应缴纳增值税；凡属于不动产的，应缴纳营业税。在整个房地产业适用增值税时，考虑到不同收入可能采用不同的增值税税率，则需要对总收入进行合理分配；（6）商业房产租赁。未来商业房产租赁将会被视同为通常增值税交易，不仅因为国际上大部分国家都这样操作，而且在现行营业税体制下，商业房产租赁和已实施“营改增”的有形动产租赁行业，均适用于5% 的营业税。借鉴有形动产租赁行业“营改增”政策，不动产出租很可能会采用17%的增值税税率。

结合以上分析，房地产企业应积极面对“营改增”带来的变化，采取有效措施，统筹多方安排，保证改革平稳过渡。结合企业实际采取以下措施：

1.密切关注国家最新建筑业及房地产行业“营改增”政策变化，根据公司经营情况，合理安排重大资产采购的时间进度，建筑施工合同的付款进度。在可能的情况下，大额资产采购安排在“营改增”后进行。有必要时，与总承包商在建筑施工合同中约定“营改增”影响条款。合理确定未来因增值税影响导致的建筑成本变化而引起的合同总价变动的承担方。

2.加强税收筹划。“营改增”改革全面完成后，各行业可能会出现适用17%、13%、11%、6%等不同税率以及适用3%征收率的情况。为公司不同交易事项及同一交易事项的不同部分进行拆分、筹划安排，为合理平衡税负提供了更大空间。

3.完善内部控制制度。由于增值税纳税和管理较为复杂，“营改增”后企业机构需要设置专门的税务岗位，增设相关专员，统一管理企业税务工作。完善增值税内部控制制度，加强增值税发票的购买、保管、开具管理；明确增值税进项税发票的取得、认证、抵扣管理。提高相关人员的税务意识，明确增值税进项专用发票取得的重要性。

4.加强内部人员培训。“营改增”税制改革由于涉及面广，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，实现“营改增”的顺利平稳过渡。尤其是对企业财税人员，相较于原营业税简单的计征方法及宽松的征管环境，增值税制度下复杂的税款抵扣环节、严厉的税收处罚措施等，都要求安排符合公司情况的专门培训以帮助业务人员积极应对。

5.完善会计核算制度。增值税的会计核算方法与营业税有较大区别，将加大财务核算的复杂程度及财务核算工作量。公司应及时修订财务核算制度，保证增值税核算的准确性。

6.充分享受财政补贴。就目前已进行“营改增”省市来看，“营改增”后为降低税收改革对试点企业的影响，各地方政府均出台了对税负增加企业的财政补贴政策，公司应做好相关补贴申报的材料准备工作，争取财政补贴资金以弥补损失。

7.在不同营业周期加强税务管理，合理应对改革。在做好上述“营改增”整体应对措施的情况下，公司在不同经营周期还需加强税务管理，应对增值税改革。在建设期，企业应考虑“营改增”在建筑业、房地产行业改革时点，合理安排建筑施工成本发生进度。考虑税务改革过渡性政策的影响，分析适用不同税法制度对税负的影响。全行业“营改增”后，合理筹划分析不同采购方式税务影响，比较融资租赁动产或不动产、售后回租、直接采购、分期付款采购对增值税税负及企业整体盈利水平的影响。在运营期，企业应重点关注“营改增”房地产行业、物业改革时点，合理安排交易结构。考虑税务改革过渡性政策的影响，分析适用不同税法制度对税负的影响。经营过程中加强增值税进项税发票的取得、抵扣管理，充分抵扣增值稅以降低税负。全行业“营改增”后，合理安排收入结构，分析租赁收入、物业收入、房屋销售收入对增值税税负的影响。测算不同收入类型、不同收款方式对增值税税负的影响后，合理安排收入确认方式。根据未来出台的“营改增”政策，考虑各种经营方式对增值税及企业整体盈利水平的影响，考虑创新经营模式的采用。

“营改增”税制改革对房地产企业的影响是系统的。增值税制度的改革过程从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。“营改增”使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，有助提高经济效率。当然，房地产行业尚未进行“营改增”，前述的研究是建立在一定的假设基础上（如税率）得出的结论，房地产行业的“营改增”仍具有未来政策的不确定性，对房地产行业、不动产租赁行业的税负影响可能是巨大的、复杂的。对具体房地产公司的增值税税负影响，根据经营特点、筹划安排的合理性等影响可能出现不同的结果。这对公司税务筹划管理能力，也提出了更高的要求。在“营改增”整体政策导向为“税负水平不增加”的改革背景下，公司应统筹安排税务事项，加强筹划应对改革，最大化“营改增”改革红利，实现企业利益最大化目标。

参考文献：

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（作者简介：韩冰，西安交大产业经济学博士，清华大学与财富软件（北京）有限公司博士后工作站，联合培养博士后，在股权投资，重组并购领域有丰富理论及实践经验；李颖慧，山东财经大学会计学硕士，精进资本基金会计 北京 100125）

（责编：纪毅）

作者：韩冰 李颖慧

房地产业税负合理性分析论文 篇3：

税收政策对新疆服务业发展的影响分析

[摘要]加快发展服务业是兵团乃至新疆加快经济社会发展的重要举措，服务业的发展离不开政府的作用，在公共财政的框架下，政府可以运用各种税收政策等手段支持服务业的发展。鉴于此，本文从财税支持的角度出发，通过对石河子服务业发展特点的分析，剖析现行税收政策对石河子服务业发展的影响，为进一步优化支持服务业发展提出财税政策建议，以支持石河子经济快速稳定持久的发展。

[关键词]税收政策;服务业;影响分析

[

[作者简介]余灿，女，中国人民银行石河子市中心支行，硕士研究生，统计师。

石河子市是新疆生产建设兵团（以下简称兵团）的最大城市，其服务业发展如何直接反映兵团服务业发展现状。加快发展服务业是兵团乃至新疆加快经济社会发展的重要举措。在19个省市对口援疆的背景下，大量的资金、项目和产业转移到新疆，可以借助这一有利条件，大力发展服务业。而在此过程中，服务业的发展离不开政府的作用，在公共财政的框架下，政府可以运用各种税收政策等手段支持服务业的发展。那么，当前的税收政策对服务业发展有什么影响，如何借助税收政策助推新疆服务业发展，本文采取实证研究方法，以石河子为例，来回答上述问题。

一、石河子服务业发展的现状分析

（一）石河子服务业的发展特征

1.产业规模不断扩大。经过多年的发展，石河子服务业规模不断扩大。2014年石河子服务业增加值134.83亿元，占生产总值比重的35.5%，较上年提高了1.2个百分点，年均增速达到19.53%。

2.带动作用逐年增强。2012～2014年石河子服务业对国内生产总值的贡献率分别为32.1%、34.3%、35.55%，对经济发展速度的拉动分别为3.45和6.16个百分点，服务业发展对经济增长的贡献率逐年提高。在三次产业对经济发展的贡献中，服务业的拉动作用明显高于第一产业。服务业的带动作用不断增强，正在成为拉动经济和社会发展的重要产业。

3.内部结构日趋丰富。目前，石河子服务业内部结构日趋丰富。批发零售、交通运输和仓储邮政、住宿餐饮等传统服务业主导地位进一步确立，房地产、金融、物流、文化、旅游等新兴服务业快速发展，总体经济、会展等新业态不断涌现，服务业产业类别不断增加。

4.投资规模稳步增长。固定资产投资规模的不断提高，有力的推动了服务业的发展。2014年石河子服务业固定资产投资达到344.16亿元，较2005年提高32.25倍，年均增速达到47.1%;服务业固定资产投资占全社会固定资产投资比重也从2005年的25.74%上升至2014年的27.75%。温州国际商贸城、中影国际文化广场、军垦机电园、天山铝业铁路专用线等一批具有较强带动作用的服务业项目顺利推进，为产业发展提供了有力支撑。

（二）石河子服务业发展存在的问题

尽管石河子服务业发展取得了较大成效，但总体看服务业仍然是国民经济中相对薄弱的产业，还存在着一些亟待解决的问题。

1.发展层次不高，整体竞争力弱，内部结构不合理。通过计算石河子各个行业在增加值及所占比重得出（见表1），2010～2014年，石河子服务业内部结构仍然以批发零售业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业、以及教育、卫生、公共管理等劳动密集型的传统服务业为主体，所占的比重高达60%，而金融业、房地产业、信息传输、计算机服务以及软件业、科研等知识密集型和技术密集型的新兴服务业所占比重较小，仅占20%，服务业发展层次偏低。相对而言，批发零售业以及房地产业的上升幅度较大，分别上升了1.56和2.45个百分点，内部结构的不合理性，使得现代服务业的发展具有滞后性，制约了产业结构的优化升级。同时，传统服务业虽然所占比重较高，但普遍存在规模小、档次低、品牌影响力小和区域特色不明显等问题，服务业整体竞争力弱，区域辐射和带动力不强。

2.空间布局分散，集聚效应不强。目前石河子服务业布局相对分散，仅有幸福路等商贸聚集区形成了一定规模，但仍存在着档次偏低、改造困难等问题。同时，由于以往的商住混建，加剧了老城区的服务业分散问题，当前的服务业集聚效应不强，范围经济和规模经济难以实现。

3.区域发展失衡，市团差距明显。目前，石河子服务业主要集中在石河子市，除总场外，其他团场服务业发展水平较低，普遍存在着门类较少、规模较小的问题，石河子服务业发展区域结构极不平衡。2014年团场第三产业增加值为50.18亿元，仅占石河子第三产业增加值的37.22%，团场服务业发展水平亟待提升。

二、税收政策影响石河子服务业发展的实证分析

（一）石河子服务业税负

从图1得出，2001～2013年间，石河子服务业的整体税负一直是高于宏观税负（除2009和2014年），从2001～2006年服务业税负与宏观税负逐年减小，2006年两者仅相差0.29%。2007～2008年又逐渐加大，而2009年服务业的产业税负比宏观税负低0.13个百分点，从2010年开始，服务业税负与宏观税负的差距呈现出逐步加大的趋势，直到2014年服务业的产业税负比宏观税负低6.24%。与第二产业相比，石河子服务业税负一直低于第二产业税负且其差距逐渐加大，直至2012年开始差距呈现逐渐减小的趋势。

图1 石河子各产业税负

税收收入能够促使服务业的发展保持一个健康水平上的原因是其能够为服务业提供相应的资金支持。所以，需要设定恰当的宏观税负和税收规模与服务业的规模相适应，进而保障服务业实现良性发展。

（二）税收政策对石河子服务业发展的影响分析

1.数据来源和指标选择。本文用石河子税收收入占生产总值（GDP）的比重来表示宏观税负，从《新疆统计年鉴》和《中国税务年鉴》中，选取2001～2014年石河子服务业税收收入以及服务业增加值作为基础数据，建立如下回归模型：Y=β+βX+βX+ε其中，解释变量X表示服务业税收收入，被解释变量Y表示服务业增加值，β为常数项，β1、β2表示回归系数，ε表示随机误差。

2.平稳性检验。本文运用eviews7.0对服务业税收收入X以及服务业增加值Y进行时间序列分析，采用ADF检验对时间序列数据进行平稳性检验，结果见表2和表3。

表2  服务业税收收入X的ADF检验

表2是对解释变量X进行带有截距项和趋势向二次差分的结果，P值小于0.05，t-Statistic 的值为-4.656302，在1%、5%以及10%的显著水平下，临界值相应的为-5.124875、-3.933364和-3.420030。经比较发现t-Statistic的值小于-3.933364（此数值为5%显著水平下的临界值），说明服务业税收收入X在5%的显著水平下是平稳的。

表3   服务业增加值Y的ADF检验

表3是对被解释变量Y进行带有截距项和趋势向二次差分的结果，在1%、5%以及10%的显著水平下，t-Statistic值均小于相应临界值，P值小于0.05，不接受有单位根的原假设，说明服务业增加值Y不存在单位根，呈现平稳性。

3.Granger因果检验。运用eviews7.0对服务业税收收入X和服务业增加值Y两个变量进行 Granger因果关系检验，结果如表3所示：

表4   X和Y的Granger因果检验

由表4可以得出，X does not Granger Cause Y 的概率为 0.03340，小于 0.05，所以X是Y的 Granger原因;X2 does not Granger Cause Y 的概率 0.02081同样小于 0.05，所以 X2（税收收入的二次方）依然为Y的Granger原因。

4.最小二乘法回归分析（OLS）。根据Granger因果检验可以得出税收收入X以及X的二次方都与服务业增加值Y存在因果关系，运用OLS对其进行回归分析，结果如表5所示。

由表5可以得出，解释变量X与被解释变量Y的线性关系为：Y=5414.42+10.99X-0.00028X2求导得出=10.99-0.00056X，因此，线性方程的极限值为1358.18，将858.18带入到回归结果式中，得到 Y的值为10045.71，相对应的是服务业税收为1358.18，服务业增加值为10045.71，此时服务业税负为13.52%。

5.回归结果分析。当税收收入X的值为1358.18亿元时，税收收入对服务业增加值发挥最大作用，Y的最大值为10045.71，这个时候X的值是一个临界点。即当税收收入X小于1358.18亿元时，服务业增加值Y将会与税收收入X呈现同方向变化;当税收收入X超过1358.18亿元时，服务业增加值Y将会与税收收入X呈现反方向变化。

当服务业的税负不等于13.52%时，税收收入X对服务业增加值Y的作用效果是负向的，即，税负超过13.52%时，服务业增加值Y将会与税收收入X呈现反方向变化。

2010～2013年服务业的税负从14.76%上升至18.25%，明显超过了13.52%，服务业的税率过高，会对服务业的发展产生抑制和阻碍。具体到服务业分行业，自2012年“营改增”的交通运输、仓储业和2013年邮电通信业的税负均较低，徘徊在9%～10%之间，而被排除在试点之外的金融业以及房地产业的税负都在20%～25%，远远超过了13.52%，税负过高，应该逐步将其纳入到以后的“营改增”扩围行业中，减少其税负，更好的促进其发展。

（三）税收政策对促进新疆服务业发展的不足

从上文的实证分析可知，石河子服务业税负总体偏高，特别是金融和房地产业。显然，这是新疆税收政策实施的结果。新疆税收政策在石河子服务业的表现，有以下几点不足。

1.税收优惠政策存在行业偏好。目前，有关服务业的税收优惠政策还着重于教育、卫生、公共管理等方面，对以信息技术为主导的高新技术密集型服务业及知识经济密集型服务业的优惠力度和支撑力较为薄弱，无法满足现代服务业的发展要求，使现代服务业发展较为缓慢。另外，对“国家邮政局及其所属邮政单位提供邮政普遍服务和特殊服务业取得的收入免征营业税”，这一税收政策巩固了该行业的垄断地位从而不利于该行业的快速发展。

2.税收优惠政策和手段比较单一。新疆目前现行的税收优惠部分基本上都是限于房产税、城镇土地使用税和企业所得税地方分享部分，基本上局限于税额减免，而没有大量采取加速折旧、投资抵免、加大费用列支等减少税基的政策。

3.财政政策支持服务业没有体现地区差异。政策单一，没有体现差异化，导致富者越富，贫者越贫。石河子服务业主要集中在石河子市区，除总场外，其他团场的服务业占石河子服务业的比重很小，地区发展极不平衡，存在明显的经济发展差异，第三产业各行业的发展土壤也各有不同，但是出台的财政政策却没有按照地区的实际情况给予区别的，有差异化的政策支持。

三、促进服务业发展的税收政策建议

（一）促进现代服务业集群化发展的税收优惠政策

在大力发展生产性服务业集群和生活性服务业集群，同时鼓励以石河子市为中心带动周边团场服务业发展，形成服务业集群发展区域。发挥税收政策组合的集合优势，充分利用各税种间的配合作用。对集群区域内的企业给予一定年限内免征营业税、企业所得税、个人所得税的优惠，还可以适当地对符合条件的企业实行房产税、城镇土地使用、土地增值税、出口退税等一揽子的税收优惠组合政策，扶持各类现代服务企业发展，打造较强的现代服务业竞争优势。

（二）促进知识密集型和技术密集型新型服务业税收政策

注重发展知识密集型服务业，发挥经济和科技力量，税收优惠重点应放在规划和发展研发、设计、创意、专业服务和信息等知识技术密集型服务业，例如可以对这些生产性服务业给予研发费用的扣除、培训再教育费用的减免，固定资产购入的抵扣，对于新办企业可以实行所得税三免三减政策，对生产性服务业亏损企业的所得税可以实行向后抵免等等。

（三）促进房地产业发展的税收优惠政策

对房地产业，不宜征收太高的税费，作为商业主体，房地产企业会把成本都转嫁给普通消费者，应根据消费者的偏好来区别不同的市场进行征税。在住房市场，对别墅等高端、豪华、大户型房地产项目应该提高征税力度，而对小户型等房产项目应该给予一定的政策倾斜，以减少居民负担。在租房市场，应降低房产税税率，让租房市场充分发展，以补充由于高房价带来的部分人只能租房的需求。

（四）促进批发和零售业发展的税收优惠政策

批发和零售是征收增值税的行业，但大部分批发和零售业的从业者是小规模纳税人，抵扣不完整，税负较重。因此，对于批发和零售业优惠政策应该是体现促进批发和零售业规模化的，比如对于扩大业务、合并、增资的批发和零售业，应将资本性支出在三年内给予税前扣除等等。

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责任编辑：彭银春

作者：余灿