物业维修基金使用管理规定

物业维修基金使用管理规定（精选8篇）

篇1：物业维修基金使用管理规定

物业维修基金使用管理规定（样本）

1.0 目的

规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。

2.0 适用范围

适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。3.0 职责

3.1 出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。

3.2 公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。

3.3 会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。

3.4 管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。

3.5 公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。4.0 程序要点

4.1物业维修基金的分类。4.1.1 公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。

4.1.2 房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。4.2 物业维修基金的使用范围。4.2.1公用设施维修基金的使用范围： a)小区内的道路； b)小区内的路灯； c)小区内园林绿化地； d)小区内的地下排水管； e)小区内的文化体育场所； f)小区内的停车场； g)其他公用设施。

4.2.2房屋本体维修基金的使用范围： a)房屋的承重墙的结构部位； b)抗震结构部位； c)外墙面； d)楼梯间； e)公共通道； f)门厅；

g)公共屋面； h)电梯；

i)机电设备； j)本体消防设施； k)公共天线；

l)本体上下水共用管道； m)共用防盗监控设施； n)其他房屋本体共用部分。

4.3 物业维修基金的收取标准。

4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

4.3.2房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）： a)多层房屋(不带电梯):----外墙涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墙贴瓷砖、马赛：0.20元/平方米/月。b)高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月。4.4 维修基金的收取程序。4.4.1公用设施维修基金的收取程: a)发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金； b)发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。< br>4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。

a)公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。b)财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。

c)明细表交财务部经理审核：

----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

d)财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。

e)收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。

f)公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。

g)已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项帐户上。

h)出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。i)住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。

j)出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。k)出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。

l)财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。m)对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。

n)对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。o)对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

4.5 物业维修基金的使用程序。4.5.1公用设施维修基金的使用程序。

a)管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；----相关项目的有关图纸、预算资料；----施工承接单位或人员资质资料。

b)小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。----同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划到公司帐户。----不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

c)业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行。

d)业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。

e)公用设施维修基金帐目，应由下列单位每三个月张榜公布一次：----业主管理委员会；----管理公司或管理处。4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修；70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程；特殊情况可另行处理。

b)管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；----该项目的预算资料；----其他相关资料。

c)申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

----如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。d)整个小区的本体基金不够支付时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊。e)单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊。

f)公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

----业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复，逾期则视为同意；----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日内应予以答复，逾期则视为同意。

g)公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证；

----中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或20%以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。

h)财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。4.6物业维修基金的管理程序。

4.6.1公用设施维修基金和管理程序。

a)公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

b)公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。c)财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。

d)小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：----业主管理委员会；

----管理公司或下属管理处。

e)管理公司或下属管理处接到质询后：----原则上应在七日内予以答复；----特殊情况可另行处理。

4.6.2房屋本体维修基金的管理程序。

a)财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理，并设立专用帐号存储各栋物业的本体维修基金。

b)经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续。

c)财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。

d)如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意；r>----将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。e)小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

----向业主管理委员会查询；----向公司财务部查询。

4.7 物业维修基金资料的保管。

4.7.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。4.7.2 财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。

4.8 物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

5.0 记录 5.1《公用设施维修基金申请表》。

5.2《公用设施维修基金使用情况公布表》。5.3《房屋本体维修基金应收明细表》 5.4《房屋本体维修基金申请使用表》。5.5《房屋本体维修基金收支情况公布表》。5.6《房屋本体维修清单》。6.0 相关支持性文件

6.1《现金管理标准作业规程》。6.2《银行存款标准作业规程》。6.3《服务收费标准作业规程》。6.4《费用报销审核标准作业规程》。6.5《会计核算标准作业规程》 6.5《应收帐款标准作业规程》。7.0 附录

7.1 《市房屋本体维修基金指导标准》。

公用设施维修基金申请表

编号： NO申请人： 住址： 系电话： 申请用途及金额

年 月 日 初审意见

签名： 年 月 复审意见

签名： 年 月 验收情况

签名： 年 月 确认

签名： 年 月 ： 日 日 日

联

日公用设施维修基金使用情况公布表

NO： 使用时间 主管部门 工程内容 项目数 基金支出 余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 人：

房屋本体维修基金应收明细表

房屋本休维修基金申请使用表

编号： NO申请人： 住址： 电话：

申请用途及金额 月 日

初审意见 签名：年 月 日

复审意见 签名：年 月 日

验收情况 签名：年 月 日 确认

签名： 年 月 日

房屋本体维修基金收支情况公布表

制表： 联系年

年 季度 NO： 栋号 主要工程内容 项目数 上季结余 本季支出 本季余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 制表： 日期：

房屋本体维修清单

NO： 日期 栋号 维修内容 维修金额 申请表编号 备注 单位 数量 单价 合计

维修负责人: 主管: 审核:

附录:

市房屋本体维修基金指导标准

依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准,发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:

一、测算标

多层房屋（9层及以下，不带电梯）：0.63元/平方米/月;

二、实际标准

考虑到目前住(用)户的实际承受能力,暂按测算标准的24%-35%收取,作为最低标准,以后逐年到位,即:

1、多层房屋（不带电梯）：

----外墙涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米/月米。

2、高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月米；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月米。

各类商品房房屋经业主管委员或多数业主同意，标准可以适当止浮；超高层房屋可以上浮50%-80%。

以上标准均不包括中央空调系统。

市住宅局

一九九七处三月

年 月

NO：

业主姓名 房屋面积 基金单价 应收基金 备注

财务审核： 制表： 日期：

篇2：物业维修基金使用管理规定

制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。

一、维修基金的使用范围

１．公用设施维修基金的使用范围：

①物业区域内的道路；

②物业区域内的路灯；

③物业区域内园林绿化地；

④物业区域内的地下排水管；

⑤物业区域内的文化体育场所；

⑥物业区域内的停车场；

⑦其他公用设施。

２．房屋本体维修基金的使用范围：

①房屋的承重墙的结构部位；

②抗震结构部位；

③多墙面；

④楼梯间；

⑤公共通道；

⑥门厅；

⑦公共屋面；

⑧电梯；

⑨机电设备；

⑩本体消防设施；

⑾公共天线；

⑿本体上下水共用管道；

⒀共用防盗监控设施；

⒁其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

１．发展商按本小区建设总投资的２％交纳公用设施维修基金。

２．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：

①多层房屋（不带电梯）

--外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米o月；

②高层房屋（含多层带电梯）：

--使用国产（含合资）电梯：０．３０元／平方米o月

--使用进口电梯：０．３５元／平方米o月

三、维修基金的收取程序

１．公用设施维修基金的收取程序：

①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的２％计算公用设施维修基金；

②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

２．房屋本体维修基金的收取程序：

①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；

②财务部会计应在每月的２０日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；

③明细表交财务部经理审核：

--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；

⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；

⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；

⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上；

⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；

⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；

⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对；

⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴；

⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳；

⒁对催缴３次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；

⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

１．公用设施维修基金的使用程序：

①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；

--相关项目的有关图纸、预算资料；

--施工承接单位或人员资质资料。

②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：

--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；

--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；

④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；

⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；

--业主管理委员会；

--管理公司或管理处。

２．房屋本体维修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；

②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；

--该项目的预算资料；

--其他相关资料。

③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：

--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；

④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；

⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；

⑥公司财务部应在每年１２月３１日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。

⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

１．公用设施维修基金的管理程序：

①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；

②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；

③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；

④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：

--业主管理委员会；

--管理公司或下属管理处。

⑤管理公司或下属管理处接到质询后：

--原则上应在７日内予以答复；

--特殊情况可另行处理。

２．房屋本体维修基金的管理程序：

①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；

②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；

③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；来源：

--将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

--向业主管理委员会查询；

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

篇3：浅谈物业维修基金管理

物业维修基金, 又被称之为住宅专项维修资金, 物业维修基金或者物业储备基金。它是按照一定的法律规定, 商品房业主们缴纳的用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金, 可以说是房屋的“养老金”。其中的共用部位维修基金是主要用于物业共用部位大修、更新的资金, 共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金。根据我国物权法的相关规定, 物业维修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基金, 对于保障房屋的安全使用, 维持与提高其使用功能, 确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。在进行管理的过程中, 物业维修基金常常是专项筹集、独立核算的基金, 在物业管理企业的财务上属于专项代管基金, 作为长期的负债管理。

2 物业维修基金管理现状及存在的问题

我国房地产市场的不断发展, 使得物业维修基金越来越受到多方面的关注, 其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的问题。按照物业大修基金相关规定, 在业主委员会成立之前, 维修基金主要为政府相关部门管理, 而在业主委员会成立之后, 维修基金要么就是1998年规定的物业管理企业代管, 要么就是2008年规定的业主大会自行决定管理模式。这些规定无论如何, 都产生了一些问题, 主要表现在:

2.1 首先是物业维修基金的缴纳问题

按照相关规定, 物业大修基金的缴纳主体应该是业主, 业主们应该共同承担共用部位, 设施设备等的维修、更新和改造的责任, 并不应该是由开发商承担;物业大修基金从理论上来讲, 完全可以一次性收取, 也可以随物业管理费用按月收取, 或者在实际维修, 更新和改造的时候, 再向业主随时收取, 但是, 我国目前法制建设并不健全, 很多地方的物业维修基金拖欠现象严重, 因而, 我国物业大修基金尽可能的采用业主购房时一次性交纳的方式来收取, 一旦金额不足再续筹;就物业维修基金的金额, 应该按照建安造价一定比例来收取。

2.2 物业维修基金的管理问题

由于物业维修基金的管理主体不一致, 很多时候是开发商强行收取的, 这样, 在进行实际管理的过程中, 容易发生维修基金流失或被挪用的情况, 很大程度上损害了业主的权益。

2.3 物业维修基金的使用问题

开发商往往把本应该物业公司承担的费用转嫁到物业维修基金当中去, 使得业主承担了不该承担的责任。总之, 目前我国物业维修基金的管理问题不在少数, 主要就是相关法律制度不到位, 维修基金保值、增值不善, 业主自治机构履行职责不利, 维修基金监管存在漏洞以及维修基金严重不足。

3 物业维修基金创新管理

目前我国的物业维修基金管理主体主要有三种, 即政府代管, 物业管理企业代管以及业主委员会自管。这三种管理模式, 无论是从安全性来分析, 还是从使用效率和监督等方面来分析, 都有一定的局限性。首先是政府代管模式, 一般来说, 代管的单位或部门有公积金管理中心, 房地产行政主管部门, 房改部门, 财政部门等。虽然说政府代管安全性更高, 但是, 容易出现资金被挪用的情况, 而且由于政府代管模式审批程序较为繁琐, 导致了“维而不修”的状况, 还有维修基金不能被合理使用, 并且监督不够得力。物业公司代管模式, 其安全性得不到很好的保障, 也有不合理使用甚至违规或损坏业主利益的操作, 而物业公司代管模式又容易逃避政府和业主的监管。至于业主委员会自管模式, 由于业主委员会不是独立的法人组织, 而且无任何财产担保, 维修资金一旦出了问题, 不容易找到相关责任人来承担责任。针对以上这三种物业维修基金的代管模式, 我们应该提出比它们更为科学、合理、安全便捷的代管模式。具体来说, 我们可以从以下几个方面来试行:

3.1 我国当前的物业维修基金相关法律制度等都不是太完善,

还存在着不少问题, 我们要有选择性的借鉴国外先进成功的经验和理论来不断建立和完善物业维修基金法律制度体系, 对于物业维修基金的缴纳时间、主体、管理者、使用方式、监管方式以及法律责任等进行进一步的明确, 还要不断加强管理的透明化和监管力度。

3.2 我国的业主委员会只是一个机构, 不具备法人的地位, 也就

不承担一定的法律责任, 因而, 针对这种状况, 我们应该结合我国的实际情况, 适当的借鉴国外业主委员会作为独立法人并具有法律地位的做法, 明确业主委员会的财产权的主体地位, 还要建立以业主自治管理为主的一系列物业维修基金的管理运作机制, 着力培育物业维修基金在业主自治管理下专业化、市场化的经营运作机制。

3.3 我们还要借鉴国外发达国家的经验, 按照《信托法》的相关

规定, 使得维修基金成为把业主大会作为受益人的信托基金, 建立并不断完善物业维修基金信托管理模式, 可以让业主大会委托业主委员会与物业管理公司签订信托合同, 物业维修基金在银行开设专户存储, 维修基金专户存储的银行印鉴卡上加盖三个公章, 即物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章。物业管理公司在管理维修基金时必须恪守信托受托人的忠实义务和诚信义务, 可以把闲置的维修基金从事风险较小的投资活动, 也可以委托专业的投资机构进行保值增值。

3.4 政府应当加强对维修基金的监督管理, 相关行政主管部门

应当明确审批程序, 重视社会专业机构的监督作用, 建立和完善物业维修基金审批制度和定期审计制度维修基金在使用和管理上要有严格的审批制度和定期审计制度, 采用由物业管理公司和业主委员会的共管模式, 确保开发商及施工单位履行品房保修义务, 在立法中要求, 每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示, 得到多数相关业主书面签名同意后方能实施, 对于额度较大或较为频繁的维修计划, 还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。

3.5 要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务

的方式、违约责任, 先负担保修义务, 后规定维修基金。当维修基金数额巨大时, 要争取产生最大的增值效益, 闲置时, 可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道, 维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理, 使得这些维修基金在操作的过程中, 达到安全性高, 风险性为零;流动性强, 可随时变现, 方便资金的灵活使用, 收益率较高等特征。

4 结语

综上所述, 我们要在微观层面上尽快确立物业维修基金的各项具体制度, 形成一套系统的专项维修资金交存的程序, 加大对专项维修资金的宣传力度, 完善业主大会和业委会制度, 强化政府房地产行政主管部门的管理和监督职能, 发挥全社会的监管力量, 加强对专项维修资金的审判和对违法犯罪的打击力度, 从而不断加强对住宅专项维修资金的监管工作。

摘要：最近几年来, 由于物业维修基金的归集规模呈现出越来越大的趋势, 使得其收取和使用都成为一个较为棘手的问题, 从而引起了对于物业维修基金管理的问题。本文阐述了物业维修基金管理现状, 对存在问题进行分析, 并提出物业维修基金创新管理措施。

关键词：物业维修基金,管理,问题,创新管理

参考文献

[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.

[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187

篇4：浅谈物业维修基金的管理

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

篇5：物业维修基金使用管理规定

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第一条 为了加强城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理，保障业主使用人的利益和物业安全，根据《陕西省城市居住区物业管理条例》和建设部、财政部《关于印发<住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>的通知》以及《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》（试行）等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城区、独立工矿区、大、中专院校已建成和新建商品住宅（含经济适用房，以下简称“商品住宅”）、公有住宅和非居住区写字楼、经营用房、商住楼出售后的共用部位共用设施设备维修基金的缴交使用管理。

第三条本办法所称共用部位是指物业主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指物业区域内全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益文体和共用设施设备使用的房屋等。

下列各项不属于物业共用部位共用设施设备：

（一）物业区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；

（二）物业区域内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等；

（三）物业区域内不属于业主共有产权的其它设施设备。

第四条 物业区域内物业共用设施设备与城市市政公用设施供电、供水、通讯、有线电视设施设备的划分，以市人民政府的界定为准。

第五条 咸阳市房产管理局是全市物业共用部位共用设

施设备维修基金的行政主管部门，并负责城区物业维修基金的缴交、归集和统一管理工作。

第六条 物业共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的商品住宅、已出售的公有住宅和非居住区写字楼的多层和高层的不同比例缴交。前款所称多层物业是指七层（含七层）以下物业，包括平房。高层物业是指八层（含八层）以上物业，且不得将高层物业整体分割划为多层物业。

经营用房和商住楼中营业用房的维修基金，由物业买受人按购房款千分之五的比例交纳。

物业买受人交纳的维修基金和公房出售单位提取的维修基金不计入销售收入，归业主共有。

第七条 物业买受人交纳的维修基金和公房出售单位提取的维修基金，一律以购房款和售房款为基数交纳和计提。购房款是指物业买受人实际支付的价款；售房款是指公房出售单位实际收取的价款。

第八条 维修基金由售房单位代收，商品住宅、商住楼、非居住区写字楼和经营用房交付买受人之前，公有住房出售单位在为购房职工办理房产权属登记时，售房单位应将代收和提取的维修基金，及时存入市房产管理局在专业银行开设的维修基金管理专户；同时，售房单位将代管银行出据的维修金缴款证明和《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交清单》报市房产管理局。《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交清单》由市房产管理局印制，任何单位和个人不得自行印制。

第九条 市房产管理局根据售房单位提供的维修基金缴交清单，按照业主所在的物业座落区域、楼牌号、所处单元、楼层，以单幢楼为单位设置维修基金明细户，实施统一管理，确保专款专用。维修基金的管理要接受业主、业主大会的监督。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作它用。

第十条 凡已经收取了物业买受人维修基金和公有住房已经提取了维修基金的售房单位，应当按照本办法的有关规定将已经收取和提取的维修基金全额划转到市房产管理局维修基金管理专户。

第十一条 售房单位和物业买受人凭维修基金缴交证明

办理公房转售、交易过户和产权登记手续；未取得维修基金缴交证明的，市房改办不予办理公房转售批文、产权明晰通知单和分户产权申报表，市房地产交易管理处不予办理交易过户手续，市房地产产权产籍管理处不予办理房产权属登记发证。

第十二条 维修基金的增值收益转作维修基金滚存使用和管理。维修基金的管理费用，参照《住房公积金管理条例》的相关规定，经市财政局批准后，从维修基金的增值收益中列支。

第十三条 维修基金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造。

前款所称的中修、大修、更新、改造是指为了保证共用部位的安全和共用设施设备的功能，对自然损坏的承重结构所进行的部分修缮，以及对水、电、气等管线进行全系统拆换、改装、更新等。不包括物业共用部位共用设施设备的日常养护性维修。

维修基金的支付原则按照建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》有关精神执行。

第十四条 商品住宅、公有住宅、非居住区写字楼、经营用房和商住楼出售后，业主大会成立前且物业保修期已过，需要使用维修基金的按下列程序办理：

(一)售房单位或售房单位委托的物业服务企业提出维修基金使用计划和维修项目预算;(二)充分征求业主和使用人的意见,经该维修项目涉及的50%以上的业主和使用人认可;(三)采取招标或其他形式选聘维修单位,签订维修工程合同;(四)市房产管理局根据(一)、（二）、（三）项进行审核，符合规定的按维修工程进度拨款；

（五）维修工程竣工后，作出决算，结清账款，建立维修档案。

第十五条 物业管理区域的业主大会成立后，且物业保修期已过，需要使用维修基金的，应当按下列程序办理；

（一）由业主大会委托的物业服务企业提出维修计划和维修项目的预算；

（二）业主委员会提交业主大会或者业主代表大会审议通过；

（三）采取招标或其他形式确定维修单位，签订维修合同；

（四）由业主委员会将

（一）、（二）、（三）项报市房产管理局审查，符合规定的，按工程进度拨款。

（五）维修工程竣工后，作出决算，结清账款，建立维修档案。

第十六条 维修基金不敷使用时，未成立业主委员会的，由售房单位将维修基金续筹方案报市房产管理局经核准后，再由售房单位负责续筹；已成立业主委员会的，维修基金续筹方案经业主大会或业主代表大会研究决定，报市房产管理局备案后，由业主委员会负责向全体业主续筹；续筹维修基金按业主房屋所有权证法定的建筑面积计收，空置房和未使用房屋的所有权人，也应当承担续筹维修基金的义务。

续筹的维修基金按照本办法的有关规定管理和使用。

第十七条 业主转让物业所有权时，结余的维修基金不予退还，随物业所有权同时过户。

第十八条 因物业拆迁或其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者业主代表大会讨论通过，将业主维修基金账面余额，按业主交纳的比例退还业主。

第十九条 建立维修基金定期和交接审计监督制度。市房产管理局每年要向全体业主公布维修基金使用情况，按受业主的查询；市财政局和市房产局可委托审计单位定期进行审计监督。

第二十条 公有住房出售单位未按规定足额提取维修基金的，市财政局和市房产局管理局应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应按规定处以自提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第二十一条 维修基金管理单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由责任人赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 本办法由咸阳市房产管理局负责解释。

第二十三条 本办法自公布之日起实施。

关于加强我市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交管理工作的通知

咸政房发（2003）65号

城区各开发建设单位、各物业管理企业，市房改办、秦都区房改办、渭城区房改办、市房地产交易管理处、市房地产产权产籍管理处：

为了认真贯彻落实《关于印发<咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法>（试行）的通知》（咸政房发[2002]230号）精神，切实加强和规范城区物业维修基金的缴交管理工作，维护广大业主的合法权益，鉴于目前物业维修基金缴交工作中存在的问题，依据《咸阳市城区物业共用部位共用设施设备维修基金缴交使用管理办法》（试行）（以下简称《基金管理办法》）的规定，现就有关事项通知如下：

一、城区各开发建设单位售房时，必须依法代收物业维修基金，并按照《陕西省城市居住区物业管理条例》第三十八条规定的标准严格执行，不得降低或提高标准，具体标准为：

（一）商品住宅中多层住宅按购房款2%收取，高层住宅按购房款3%收取；

（二）公有住宅按购房款2%收取；

（三）公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层按20%，高层按30%从售房款中提取维修基金；

（四）经营用房按照《基金管理办法》的规定执行。

售房单位收取维修基金时，要向业主出据收款收据并加盖公章，款项名称统一填写“物业维修基金”，且不得乱取名目，业主凭维修基金缴交证明办理房产交易过户手续。

售房单位在收取维修基金后，要及时填制《咸阳市城区物业共用部位

共用设施设备维修基金缴交清单》（以下简称《清单》）并将收取的款项存入维修基金管理专户，然后将清单和银行出据的缴款证明报市房产局审核，审核无误后方可办理维修基金移交手续，其中移交《清单》的第一联作为业主办理房产权属登记发证的依据。

二、根据《基金管理办法》有关规定，市房改办及两区房改办在受理公房出售单位申请公房转售时，要严格审验申请单位是否已经按标准收取了本单位职工的物业维修基金，是否按标准从售房款中提取了物业维修基金。凡未收取和提取维修基金的单位，市房改办及两区房改办不得办理公房转售批文，产权明晰通知单和分户产权申报表。

三、根据《基金管理办法》有关规定，市房地产交易管理处在受理售房单位代业主或业主个人申办商品房、二手房交易过户手续时，要严格审验申请人是否持有售房单位出据的物业维修基金交款证明，凡未出据维修基金缴交证明的，市房地产交易管理处不得办理房产交易过户手续。

四、根据《基金管理办法》有关规定，市房地产产权产籍管理处在受理公房出售单位代职工、商品房出售单位代业主或业主个人申办房产权属登记发证时，要严格审验申请单位或个人是否将代收、提取和交纳的维修基金办理了移交手续。并逐一核对申办的业主是否在办理了移交手续的《清单》中，凡不能出据维修基金移交手续的单位和办理了移交手续的《清单》中无申办业主姓名的，市房地产产权产籍管理处不得办理房产权属登记和发证（含房屋他项权证）。

五、凡开发建设单位将物业维修基金移交给委托的物业管理企业代管的，代管维修基金的物业管理企业应按照《基金管理办法》的有关规定及时填制《清单》，并将代管的基金按《基金管理办法》的有关规定全额划转到基金管理专户后，方可到市房产局办理移交手续。凡不按规定办理维修基金移交手续的物业管理企业，不予进行资质年检，不予受理资质晋级申请，不得评选优秀物业管理企业，其管理的住宅小区不得评选为物业管理先进小区。

以上通知事项望各有关单位和部门认真落实。

咸阳市房产管理局

篇6：物业维修基金申请使用流程

• A.业主委员会或物业服务企业申请登记

• B.申请人制订方案并公示（公示期5天），公示期间通知所在地区房地产行政部门查勘前期现场。

• C.方案公示后进行业主签字，原则为所在物业双三分之二（及业主人数及面积）业主签字通过并公示。

• D.申请人递交前期现场勘察报告、更新改造方案及预算清单，由市房地产行政机关委托第三方审计部门进行审价，并出具审价报告。（一周左右）

• E.终审项目预算10万元内申请人可自行进行施工单位比选，并对比选结果进行公示，公示期不少于5天。超出10万由房地产行政机关委托招标采购单位进行招标。

• F.比选或招标评选施工方签订合同。前期申请资料交由房地产行政机关进行核准，核准通过后由申请人提交房屋专项维修资金使用首款划转申请，支付施工单位，施工单位收到首付款后组织施工。

• G.工程竣工由申请人、施工方、业主代表对工程进行验收，验收通过公示竣工结算报告并通知区房地产行政部门进行后期现场查勘验收。

篇7：业主该如何正确使用物业维修基金

经常有业主到律师事务所咨询关于商品房物业维修基金的问题，问什么叫物业维修基金，什么时候可以用物业维修基金，该怎么用物业维修基金等等。前日就有一位马小姐来电说她家监控门坏了，问律师，修此门的费用可以在物业维修基金里开支吗？可见，业主对物业维修基金缺乏必要的了解，只知道有物业维修基金，但不知道该如何使用，这不利于业主行使和维护自己的合法权益。

2004年11月起实施的《物业维修基金和物业管理用房管理办法》对商品房物业维修基金的筹集、管理、使用等方面作了较为全面的规定，现结合《物业管理条例》、《物业管理条例》，让广大业主对物业维修基金有个初步的认识。

一、物业维修基金的筹集

首期物业维修基金是由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金，续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过,续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。

二、物业维修基金的管理

物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行物业维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行。市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴纳、使用、增值收益、结余情况等。

三、物业维修基金的使用

1.物业维修基金是为了维修物业的共用部位和共用设施设备而设立的基金。根据《物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于物业共用部位和共用设施设备。

2.物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。

3.物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。

4.物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。

四、物业维修基金的使用应当履行下列程序:

(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额。

篇8：物业维修基金使用管理规定

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1. 收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴,当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定,在公房出售时,由售房单位按售房款的10%缴交,个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时,由售房单位按售房款的20%缴交,个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始,分三个阶段:第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日,根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定,由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费,购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%;第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区,根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定,统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米,高层、别墅为60元/平方米;第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目,建设单位不再预缴物业维修基金,在办理房屋产权初始登记前,由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴,待物业交付时向业主收取。

2. 收缴情况

多年来,杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下,采取强有力的措施,确保物业维修基金归集到位。至2015年底,全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金,累计缴交物业维修基金本金12亿元,增值收入1.6亿元,增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用,无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1. 物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业,由建设单位在办理产权初始登记前,向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴,待物业交付时向业主收取:公有住房出售时,由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交;分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行;对以前按规定应缴而未缴的房屋,在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2. 物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据(见表1)。

三、物业维修基金的管理和使用

1. 强化信息管理,促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日,以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金,每年按一年期定期存款计息,存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息;业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式,公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作,同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况,以更多渠道落实业主的知情权,进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2. 完善内控机制,保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作,杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单,新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续,确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》(杭州市政府令第209号)第十条的规定是,物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计,审计肯定物业维修基金管理规范,符合相关规定。

3. 业主决策,建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,对有业主委员会的小区,由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定,已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区,原则上不动用物业维修基金,如确实需要动用,则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见(书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额),并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用,由相应业主或所属社区提出申请,并在小区进行为期七天的公示,最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用,在业主决策基础上,业主委员会和社区居民委员会进行监督,切实维护住宅区业主合法权益,使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1. 物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章,尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时,虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假,愿承担相应的法律责任”,但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题,极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2. 物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定,当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大,很难续筹成功。资金续筹不到位,势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1. 加强宣传,普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权,业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会,开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况,自主地参与到小区的物业管理中去,推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2. 扩大公告范围,增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度,在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上,结合萧山区各小区物业管理实际情况,向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单,并以电话回访的形式,了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议,以便更好地落实业主的知情权。

3. 优化审批流程,提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程,即服务前移至征求业主意见之前,提前察看现场,指导物业服务企业规范填写申请材料,提前审核要件,避免申请单位多次返往,提高申领业务的服务效率。

4. 启动物业维修基金简易申请程序,提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行,第五十六条规定,电梯、消防设施设备严重损坏,危及公共安全的,经业主委员会书面同意,可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料,即可申请物业维修基金,无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序,将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金,提高使用效率。

5. 制定配套政策,推进基金续筹工作