物业维修派工管理办法

第一篇：物业维修派工管理办法

物业维修管理办法

一、目的、原则

1)目的：为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。

2)原则：明确责任，理顺流程，编制公司修缮定额;对简易维修套用修缮定额，快速反应，及时归整;对复杂修缮明确程序，及时完成施工及支付。

二、范围、参与方

1)范围：时代新城项目;

2)参与方：综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方;

三、维修流程

确认是否修缮范围—>物业公司填报维修派工单—>综合部确认修缮方—>组织修缮—>验收—>第三方审结支付—>回访统计—>每年组织修缮定额修编、第三方考核。

见附件

一、修缮流程表

四、各方权责

1)物业公司：

建立微信维修群，当业主提出报修，物业公司组织人员现场判断是否维修范围(有争议的可邀请综合部、工程部现场判断)，并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量;

确认属于开发商的维修范围，物业公司向综合部填报《维修派工单》;属于物业公司维修范围的，物业公司自行组织维修;属于开发商范围的，物业公司提交《维修派工单》至综合部。

负责组织维修后的验收，将维修后的照片发至维修群;对维修后的情况进行回访，编制小区维修台账;每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的年度考评、选聘。

2)综合部：

判断确认是否属于开发商组织维修，判断是否保修项目，判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。

属于保修项目的，转工程部向施工方提出维修通知;属于复杂维修的，通知第三方向工程部报方案、预算;属于简易维修的，直接通知第三进行维修;属于保物业公司职责范围内的，转物业公司维修。

参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。

负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理，对其工作履约情况进行年度考核。

负责对物业公司的维修台账进行汇总， 3)工程部

对于保修项目，通知施工单位进行维修，在施工单位不能到位的情况(或多次维修不能满足要求的情况)下，负责协同物业公司，组织第三方进行维修。

审核第三方提报的复杂维修的方案，并签署意见。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。

参与第三方的年度考评、选聘。 4)审计部

每年年初编制简单维修的修缮定额，参与第三方年度考评、选聘。 经工程部确认的复杂维修方案，对其预算进行审核。

依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件，每月进行结算审核。 5)第三方：

及时按综合部、工程部的指令组织维修;

对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。 维修完毕填写验收单，汇总验收资料，按月申请计量支付。 6)施工单位

施工单位接受到工程部通知后，及时组织人员进行保修。 保修期满，先组织工程部、物业公司检验，取得质保期保修完好证明，再按合同退出保修金。

对于保修期外的复杂维修提出建议;

五、第三方管理

1)考评、选聘：由综合部牵头，每年对第三方进行一次考评、比选，与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。

2)资料：所有维修结算均以签证的形式(并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书)。 3)计价方式：

简易维修：直接按内部修缮定额的项目价格表执行，直接以签证工程量乘以固定包干单价计算，不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。

复杂维修：由工程部最终确认工程量，审计按照审计规则进行审计。

4)工程维修完工后，每月办理结算一次，办理结算后，工程款支付至95%(外墙、屋面防水须经二次大雨后，验收合格无渗漏方可办签证)，剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算：每月结算一次。

5)质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，物业公司、综合部、工程部。

六、定额修订

每年年初由审计部发起，工程部、综合部配合修编本年度常规修缮定额。

七、反馈编档

维修验收完成后，物业公司组织对维修情况进行反馈，作为第三方的考评依据。

物业公司每季度将小区的维修情况建立台账(应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等)，报综合部备案。

八、其他事项

1)施工合同约定内容：保修期内，经业主多次通知不能维修到位，业主方有权安排第三方维修，并按实际发生金额，加收100%的维修管理费。

2)保修金到期约定内容：保修金退还，需要工程部、监理、物业公司现出具保修合格证明，再行支付。

九、表格附件

维修派工单、维修验收单、内部修缮定额、

十、发布执行

套话

第二篇：物业维修基金管理办法

参考资料一

关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施

意见

各有关单位:

为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)(以下简称《办法》)，进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定本实施意见。

一、维修基金归集范围

新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业维修基金。

新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。

二、维修基金缴交标准

1、自2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的维修基金标准缴交;

2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交;未明确的则按原规定缴交;

3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字(97)058号、宁财综(97)85号、宁房管(97)78号三局联合发文中的规定缴交，即：房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元(多层)或45元(高层或设有电梯的多层)标准缴交;购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交;

4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交;

5、经济适用房项目建设单位按每平方米建筑面积50元，购房人按每平方米建筑面积30元标准缴交;

6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交;属于1998房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交;属于199

5、199

6、1997房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998房改房政策缴交维修基金。

7、出租公有住房的，产权人应按上年实收租金的20%缴交维修基金;

8、开发建设单位自用、出租商品房的，开发建设单位应按照《办法》第八条第

(二)项规定，比照本开发建设项目同类房屋售房款的2%(多层)或3%(高层)缴交维修基金。

三、维修基金缴交方式

(一)维修基金缴交时间、地点

1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金;

2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交维修基金;

3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。

(二)缴交维修基金应提供的资料

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房

(1)《南京市商品房买卖契约》;

(2)《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议

(二)》;

(3) 经济适用住房批复;

(4) 1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。

2、已购公有住房、集资建房

(1)《南京市已购公有住房维修基金测算表》;

(2)《南京市公有住房出售审批表》;

(3)《南京市出售公有住房价格评估测算表》;

(4)《公有住房售房款缴存单》;

(5)集资建房的批复。

3、开发建设单位自用、出租房

(1)立项批复;

(2)国有土地使用证;

(3)房屋权属登记备案证明。

(三) 维修基金缴交程序

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房维修基金缴交程序

(1)缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》;

(2)缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》(如需要还应提供《南京市商品房买卖契约(副本)》)在缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

2、已购公有住房、集资建房维修基金缴交程序

(1)售房单位按要求填写《南京市已购公有住房维修基金测算表》;

(2)售房单位将《南京市已购公有住房维修基金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验;

(3)售房单位持审核过的《南京市已购公有住房维修基金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

四、开设帐户的条件和程序

(一)开设帐户的条件

1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认;

2、维修基金已按规定缴交;

3、售房单位已按房改政策建立维修基金。

(二)开设帐户的程序

1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同;

2、提交业主分户清册(业主分户清册格式由市物业办统一印制);

3、市物业办审核后，出具开户证明;

4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修基金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米;正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米;字体均为正楷。

五、维修基金的使用

维修基金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

维修基金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目，不得挪作他用;保修期满后的小修和日常维护费用不从维修基金中列支，已实行物业管理的，从物业管理费中列支，未实行物业管理的由相关受益产权人按各自建筑面积比例均摊。

维修基金按幢建帐，核算到户。

六、维修基金使用范围

1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位(人)或主管部门负责维修养护。

2、具体维修基金使用范围见附件。

3、附件未涉及的，由市物业办负责解释。

七、维修基金申请使用的条件和程序

(一)申请使用必须具备以下条件

1、物业维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围;或符合维修基金使用范围，且有部分物业维修基金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修基金专户;

2、共用部位、共用设施设备保修期届满后;

3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意;业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意;涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主(代表)大会批准或授权;

4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

(二)申请使用的程序

1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修基金使用申请表和房屋及设施设备维修基金使用预算计划书;

成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下维修计划和基金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章;

业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修基金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意;

2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等;

3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用;

4、使用单位凭市物业办开具的维修基金使用凭证到承办银行办理划款手续;

5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修基金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额基金划拨手续。

八、维修基金分摊办法

(一)维修基金的分摊

1、房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，基金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

2、已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，基金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

3、已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

4、同一物业未缴交维修基金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。

(二) 维修基金分摊使用比例

维修基金本金以按规定足额缴存的为基数，最高只能使用其基数的70%。分摊到户后，部分业主使用本金70%还不敷维修费用的，由业主委员会及时续筹，续筹维修基金标准由业主委员会按业主拥有的房屋建筑面积比例制定，并提交业主(代表)大会通过。原则上相关业主续筹后的维修基金余额不得少于其首次应缴的维修基金额。续筹标准自大会通过之日起7日内报市物业办备案，并将续筹基金缴至市物业维修基金专户。

维修基金分摊使用具体比例见下表：

使用年限

房屋等级 10年 20年 30年 40年 50年

钢结构 10% 50% 70% 续筹 续筹

钢混结构 20% 50% 70% 续筹 续筹

混合结构 10% 30% 50% 70% 续筹

砖木结构 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、维修基金的帐务管理

(一)维修基金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主账户,用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动;二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于具所辖维修基金的使用;

(二)开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将维修基金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。维修基金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布; 未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。

(三)业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对维修基金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次：

1、维修基金缴交、使用和结存的金额;

2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况;

3、维修基金的其他情况。

(四)承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印维修基金帐户对帐单。

(五)市物业办每年向业主委员会或使用单位打印维修基金汇总数据余额单和利息凭证。

十、有关问题的补充说明

1、维修基金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。已购公有住房维修基金须纳入所在物业管理区域的，售房单位应遵守此原则，先按首次缴交标准对已购公有住房维修基金分摊到户，并将相关购房人的维修基金从本单位剥离。剥离后的维修基金，纳入物业管理区域统一管理，其使用申请、增值申请等日常业务不再由售房单位负责，转由业主委员会负责。

2、电梯维修问题在《南京市电梯维修基金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。

3、高层楼宇(含小高层)或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,维修基金缴交标准不予区分。

4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其维修基金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。

5、物业管理区域内，经营性车库和产权面积之外的地下室，维修费用由使用人承担，不在维修基金列支范围。

6、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。

7、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确;申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。

8、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，维修基金依然按原契约签订时的政策执行。

9、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳维修基金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售(销售)许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。

10、已购公有住房维修基金未归集到已购公有住房维修基金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付维修基金，售房款已使用完或将维修基金挪作它用的，原售房单位应予以补交。

11、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约(或房地产权证)的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理维修基金退款手续。

12、因房屋灭失办理维修基金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人;若已动用过本金的，则退余额部分。

13、单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

14、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的维修基金不予返还。卖方个人原缴交的维修基金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

15、商品房二次上市后，原缴维修基金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

16、换购已购公有住房的，分别按不同购房的房改政策规定计算维修基金。原购房的单位维修基金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位维修基金的不足部分;由换购单位退还购房人原购时缴交的个人维修基金，同时购房人缴纳现购房个人维修基金。

17、在宁省级单位的房改房维修基金，执行统一政策，单独管理。

附：《南京市物业维修基金使用范围》。

附件

南京市物业维修基金使用范围

第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

(一)房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，恢复承载能力。

修缮屋面渗漏部位(超过整幢屋面面积20%以上)，重铺、新换隔热板。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。(铝塑板墙面参照执行)

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

(二)公建配套：

1、道路(路幅宽7米以下)：整体修复路面、路牙。

2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

3、公益性文体设施(亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等)：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

第二部分 共用设备维修基金使用范围

(一)垂直电梯

1、机房部分：

1)曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承;减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2)限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。 3)控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4)选层器：整体更换。

5)终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分：

1)轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱(内召)、超满载装置、安全钳。

2)自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3)导轨：更换变形损坏部件。

4)导靴：整体更换。

5)曳引钢丝绳：全部更换。

6)对重：更换导靴。

7)缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分：

1)召唤按钮箱(外召)：各层全部更换。

2)层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

(二)中央空调

1、空调压缩机部份：

1)活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2)离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

3)螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

3、冷凝器：更换阀门、管道。

4、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

5、膨胀阀：更换。

6、控制系统：更换主控板。

7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

8、风机盘管：更换风机、盘管。

9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

(三)锅炉

1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

5、供热设备：更换分汽缸、换热器。

(四)电气系统

1、强电：

(1)高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

(2)变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

(3)低压电器：电动机整机更换(5kw以上)，转子、定子绕组修换(10kw以上)，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器(100A以上)、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2、弱电：

1)电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2)广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

3)电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

4)火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

5)安保监控：更换电视监控控制台、监视器(多画面)，小区周边防范的远红外探头(5米以上)和彩色摄像头(多方位、多焦距)，修换入侵报警系统。

6)综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

(五)消防设备：

1、 整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上(含Φ150)管道、阀门。

(六)给排水：

1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

(七)质量要求：

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试

第三篇：物业维修管理制度

为了加强物业公司维修管理，更好的为小区业主提供服务，填补公司服务缺陷，提升物业服务品质，根据物业实际情况，特制定本制度： 第一条

维修管理流程

1.1 客服部接待人员负责接收维修事项，并对维修过程进行跟踪，针对每个报修项目进行回访，维修主任每周对日常维修结果进行汇总统计，报管理处经理。

1.2 由品质部负责不定期派工单抽查回访，监督维修效率、服务质量及业主满意度。

第二条 紧急报修(告)事件处理流程

遇紧急报修(告)事件(如跑水、火灾、人身安全受到威胁等情况)前台人员需仔细倾听事件情况、详细记录报修(告)人的联系方式及具体位置，并立即用对讲机呼叫相关责任人赶往现场，同时报部门主管，听从指示进行妥善处理。

第三条

可立即进行维修的报修处理流程

3.1 遇可立即进行维修的简单维修项目，前台人员可先通过对讲机通知维修人员25分钟赶往现场维修，并将报修记录、维修人员登记到客服中心值班记录，开出派工单。维修人员赶到现场维修完毕后，必须通过对讲回复前台人员维修完毕。前台人员得到回复后立即告知房管员回访(特殊情况酌情处理)，在顾客沟通记录上填写业主意见。针对此类维修项目原则上必须当天报修、当天修复、当天回访，房管员在确认当天无未回访内容后方可下班。

3.2 如维修人员到现场查看无法立即修复的，通过对讲告知前台人员，并说明未完成原因及预计修复时间。前台人员在客服中心值班记录上进行仔细登记，并预约业主上门服务时间执行“正常报修工作流程”(见下) 3.3 客服部负责建立投诉报修电子档案的建立和输入存档工作。

第四条

正常报修工作流程

4.1 前台人员接到业主报修后，准确记录客户住址、联系方式、报修时间、报修内容到客服中心值班记录，业主所介绍的报修事项确认已报修次数

及之前处理进度并再次录入本次报修时间及内容。(前台人员务必问清业主在家时间)。 4.2 如属于首次报修：

 添加到客服中心值班记录的同时，前台人员接修后告知区域房管员，房管员联系业主查看现场确认报修是否属实，在报修时填写派工单一式三份，客服留存白联、维修留存蓝联、库管员留存绿联。  上述流程必须在报修后30分钟之内完成。

 前台人员认真将信息录入到客服中心值班记录内。并要求在每天上班后现行查看当天“派工单”，提醒区域房管员注意跟进。如当天下班前返单未归，询问并登记“未返单原因”，并上报部门主管跟进。

 之间如有业主询问维修情况时，如在约定的时间范围时，则答复业主耐心等待，若接近结束时间则汇报至部门主管及房管员，提示维修部加紧维修进度，若超过约定时间，则按第

二、三次报修流程处理(见下)。  如无特殊情况，避免出现

二、三次报修情况，区域房管员有责任时时跟进维修进展，并争取保证在原计划修复时间内完成修复工作。

 当维修事项完毕后，维修人员请业主在“派工单”签字确认维修结果的满意度及处理完毕时间返单交前台存档。

 前台人员随即告知房管员进行电话回访，询问业主报修项目实际修复情况，征求其他意见或建议，填写完整后录入客服中心值班记录并按派工单编号存档备查。  前台人员将维修情况在客服中心值班记录、返单存档完整不缺失，原则为前台人员必须一直负责跟进本人接报项目的全过程，包括客服中心值班记录录入、下单、提醒、接返单、存档等后续工作。  品质部不定期检查，发现单据缺失的，追究责任人失职责任。

4.3 如属第

二、三次报修：  第

二、三次报修定义：凡属未在规定的时间内处理完第一(二次)次报修的问题，凡属第一(二次)次处理完后所报修问题依然存在，致使业主第

二、三次向客服部报修第一(二次、三次)次报修的同一个问题的，均为第

二、三次报修。 

前台接待人员通过客服中心值班记录和业主所介绍的报修事项确认为

二次(或三次)报修后，查看二次(或三次)报修原因，应给予业主责权范围内的简单答复。结束通话后立即在将报修事项添加到客服中心值班记录上。在业主报修后10分钟之内，必须再次开出“派工单”(必须注明第几次报修)一式三份，管理处经理在白联上签字确认与维修主任进行沟通并根据是实际情况分清责任人，属某位工作人员失职造成的，追究责任人责任;属疑难问题的，两人共同负责跟进及支持协调该项维修项目，直至修复完成。  进行二次(或三次)维修工作时，重复初次报修流程，“派工单”及“客服中心值班记录”上同样要标注预计(修复)返单时间，与前台的工作沟通务必在业主二次(或三次)报修后的24小时内完成。

第五条

夜间报修流程

5.1 每天晚上物业公司各管理处有1名总值人员在办公区域值班，接到业主报修后，填写到“夜间值班记录”上，可直接进行处理的，通过对讲机呼叫值班维修人员立即赶往现场查看及维修，修复进展情况由维修人员随时与值班人员联系，直至修复。值班人员将维修进展最终状况填写到“夜间值班记录”上。夜间无法修复的报修项目，值班人员仔细记录，并必须在次日8：00前将情况告知前台及区域房管员，以便跟进。 5.2 前台人员每日上班需要检查“客服中心值班记录”，了解晚间发生的报修或其他突发事件，并依照上述流程完成报修工作。

5.3 如因工作衔接问题造成业主报修问题延误，公司将追究相关人员责任，视情节严重情况处以50~200元罚款。

第六条、有偿维修操作流程

6.1 前台人员接到业主有偿报修后，准确记录客户住址、联系方式、报修时间、报修内容到客服中心值班记录本上，同时根据服务项目告知收费标准，并做好有偿服务方式及维修人员姓名的解释工作(有偿服务用料耗材业主自行购买)，并在派工单上注明有偿服务及收费金额。

6.2 维修人员接到派工单后，根据维修内容准备相关工具，在15分钟内到达维修现场，勘察现场核实派工单有偿服务内容，经业主确认后进行维修事宜，

维修完毕后，清理现场，按照收费标准进行收费，并请业主在派工单业主签字栏签字确认后返回，将派工单和现金交回前台，由前台将现金上交财务部门。

6.3

前台接待在维修完毕后，2日内做好有偿维修服务的回访工作，回访重点为服务质量、服务满意度、收费金额，同时做好有偿服务回访记录及电子文档的录入工作。

6.4 维修人员提供有偿服务时，收取费用必须开具财务正规收据，并由前台存档或归还业主，严禁收钱不开票或打白条现象，所收款项最迟在次日上交财务部门，禁止挪用。

6.5 维修人员不得私自承揽有偿维修服务，不得直接或变相索要小费，严禁接受红包礼品，否则一经发现严肃处理，必要时追究相关法律责任直至开除。 6.6 维修主任、客服主任要做好有偿维修服务的监督和检查工作。 第七条、维修工行为规范及奖罚

7.1 工作时间一律按管理处规定着装，佩带工作牌，违者每次扣罚50元。

7.2 维修人员应礼貌待人，使用文明用语，不得与公司员工及住户争执，违者罚款100元，情节严重者，给予辞退或开除处理。

7.3 维修人员应按管理处规定，根据日工作内容认真填写派工单，以备公司管理部门查验。

7.4 维修人员不得以任何理由拒绝或推诿监控总值班室和维修部分配的各项工作，违者扣罚200元。

7.5 维修工作时间不得与住户谈论与维修项目无关事项，非经住户同意不得使用住户物品，违者扣罚30元。

7.6 维修工作时间不得在住户家庭闲坐和做与维修项目无关的事，违者罚款100元。

7.7 维修前应事先做好住户物品和地面等的保护措施，维修完成后应及时清理现场，违者罚款100元。

7.8 如发生住户等对维修工行为的投诉，一经查实，确属维修工行为失当，视情节扣罚当月工资30%-100%，直至除名。

7.9 如维修工作需延续超过正常工作时间，非经住户主动提意，不得半途撤离，维修项目未完成将影响住户正常生活工作的，则必须坚持完成，中途撤离现场也应做好现场清理工作，违者罚款200元。

7.10 班组负责人应严格监察所辖人员行为，如有员工连续二次发生同种行为，视情节扣罚班组负责人工资10%-50%。

7.11 工作时间不得从事与工作无关的事情，违者扣罚50元。

***物业管理有限责任公司

年 月 日

第四篇：物业维修资金管理问答

为什么要设立物业维修基金?

物业维修基金的设立可以保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。物业维修基金是住房的“养老金”。

物业维修基金是怎样缴纳的?

《杭州市物业管理条例》第四十八条规定：“物业维修基金由建设单位在房屋销售 (预售)时向购房人代收，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县(市)物业管理部门统一缴纳。”

物业维修基金缴交的具体标准是什么?

《杭州市物业管理条例》规定，物业维修基金的缴交标准为„不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例‟。根据杭房局[2005]251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层(中高层)、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。

物业维修基金的用途是什么?

根据《杭州市物业管理条例》第四十九条的规定，物业维修基金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新，禁止挪作他用。

在《杭州市物业管理条例》施行前已建成的物业，其物业共用部位、共用设施设备的维修费用如何 解决?

(1)已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支;(2)公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支;

(3)未出售的公有住房，从房屋租金中列支; (4)不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。

物业维修基金使用的程序是怎样的?

一、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后 ,再报杭州市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用;

二、维修更新工程完工后 ,由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额： (1)经审计的工程决算单;

(2)业主委员会审核签章的施工承包合同; (3)工程维修更新的发票原件; (4)业主委员会验收合格证明。

第五篇：派工单管理制度

派工单管理办法(试行)

一、派工单流程

1、经营科收到派工单后，先和项目部协商好工期、工时，安排好人员，然后进行信息登记，并正式下单。

2、项目部接到派工单后，应根据手里派工单的缓急，合理安排人员施工。

3、项目部每完成一个派工单，要及时返给经营科，由经营科组织生产经营部和相关部门做好项目验收工作。验收合格，三方签字后办理结算，并做好信息登记。

二、维修工期

(一)派工单已明确工期的

1、所有维修工程必须在派工单上的工期以前完成。

2、项目维修过程中，项目部对无法按期完成的维修任务要马上提出，由经营科和经营部沟通重新调整工期。若维修中无困难提出，派工单却没有按期完成，则追究项目部责任。

(二)派工单无明确工期，需要查看具体故障情况再确定工期的

1、必须在接单后48小时内派人查看设备故障。

2、接单后，项目部应立即与报修部门沟通，了解故障详细情况，提前判断，根据经验提前准备好配件和工具并派人查看，能当场维修的即可当场维修。不能马上维修的，作出维修方案并与经营科联系，协商好工期和工时，正式派单。对查验故障时便立即维修好并验收通过的，不满半天工时的按半天计算，超出半天不满一天的按一天工时计算。

三、派工单工费说明

一个维修项目为一个单位核算总工费，每次正式下单前由经营科与项目部协商好工期和工费，再加上验收结果作为最终结算三要素。

验收合格情况下，若按期完成则发全额工费;若延期完成，每拖一天，扣除总工费的10%，直至扣完为止。

若项目验收不合格，则限期整改，直至整改合格。每整改一次扣发总工费10%。

三、其他事项

1、项目部应根据派工单中的维修内容结合日常维修实际情况需要，提前做好维修物料储备，以免因物料短缺延误工期。仓库管理员要定期向项目部出具《维修用物料库存清单》，以供项目部参考。

2、经营科要根据登记的派工单工期，及时跟进，确保工期。