我国发展房地产投资信托基金的必要性和可行性分析

2022-09-10

1 引言

房地产投资信托基金最早出现在美国, 经过几个阶段的发展, 最终于1960年美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》 (Real Estate Investment Trust Act of 1960) , 房地产投资信托基金由此正式成立。房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, 简称REITs) 同证券投资基金概念相似, 是一种风险共享、利益共担的集合证券投资方式, 即通过发行股票或者受益凭证, 集中投资者的资金, 有基金托管人托管, 基金管理人管理和运用资金, 从事房地产行业投资。由于房地产投资信托基金能够盘活不动产, 将固定资产转化为权益类可流动投资工具, 因此房地产投资信托基金是一种创新型的资产证券化工具。我国目前尚未正式发行房地产投资信托基金, 但是国际上房地产投资信托基金的发展已经逐步成熟。因此, 我们可以借鉴国际上发展房地产投资信托基金的成熟经验, 结合我国的国情探索房地产投资信托基金的发展模式。

2 我国发展房地产投资信托基金的必要性分析

由于房地产行业投资具有周期长, 流动性小, 金额较大等原因, 中小投资者一直无法直接进行投资, 并且一般投资者也缺乏专业的投资管理能力。房地产投资信托基金以不动产为基础设计产品, 将缺乏流动性的不动产转换为在金融市场上可以流动的证券产品, 满足了投资人的多元化需求, 为实体经济拓宽了融资渠道, 促进住房租赁市场发展, 是成熟资本市场的重要组成部分。

2.1 拓宽我国房地产业的融资渠道

从房地产开发企业的资金来源数据来看, 我国的房地产开发企业更倾向于国内贷款和自筹资金。目前来看我国房地产企业的融资渠道相对单一, 一旦出现突发情况难以解决, 结果可能会导致资金链断裂, 影响房地产购买或者投资者以及上下游企业, 甚至发生经济动荡。因此, 对于大部分的房地产开发企业来说, 在银行借贷、民间借贷、信托、发行债券、IPO等途径之外, 房地产投资信托基金为房产开发企业提供了新的融资渠道。另外, 房地产行业关联行业非常多, 房地产投资信托基金加入市场也可以对多个行业带来有利的融资影响。

2.2 缓解银行信贷的压力

据银监会网站数据统计显示, 2017年3月末全国商业银行不良贷款率为1.75%并呈上升趋势。由于经济下行导致的房地产企业资金状况恶化, 偿债能力不足, 部分商业银行的不良贷款率由此上升。且房地产企业贷款通常具有金额大, 期限长的特点, 企业运营过程中一旦出现资金缺口就容易产生资金链断裂的情形, 更加剧了银行信贷的压力。房地产投资信托基金的发行为房地产企业融资提供了新的渠道, 以此缓解银行信贷的压力。

2.3 使我国房地产宏观调控更加行之有效

针对居高不下的房价, 我国政府推出一系列的房产政策。从连续加息和提高存款准备金率到二套房首付比例的提高, 从房产税政策到公积金政策, 我国政府致力于做好房地产市场调控工作, 逐步解决城镇居民住房问题, 促进房地产市场平稳健康发展。房地产投资信托基金的设立可以优化政府在房地产金融市场上的资源配置, 并使宏观调控政策更加行之有效。

3 我国发展房地产投资信托基金的可行性分析

3.1 市场环境成熟

随着中国私人财富的积累以及理财观念的转变, 越来越多的投资者进入金融市场寻求财富保值增值。受近几年房地产市场的投资红利的影响, 非理性的投资者更倾向于投资房地产市场。虽然中小投资者则由于金额门槛以及期限的原因止步房地产市场投资, 更多的理性投资者寻求合理、专业化的投资房地产市场的方式。我国最早于2005年开始房地产投资信托基金试点业务, 早期的房地产投资信托产品基本投向市政建设领域, 为房地产投资信托基金的产生提供了充分的实践基础。

3.2 政策环境成熟

积极推进房地产投资信托基金工作, 在近几年得到了从国务院到相关部委的政策支持。住房城乡建设部于2015年1月印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以及国务院2016年10月发布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》都支持房地产投资信托基金的发展。在2017年初举办的“陆家嘴资产证券化论坛”上, 证监会、上交所、深交所以及中国证券投资基金业协会等相关负责人均表示, 将通过多种方式大力的促进房地产投资信托基金发展。由此可见, 我国发展房地产投资信托基金的政策环境已经成熟。

4 结语

目前, 我国发展房地产投资信托基金既可以拓宽房地产业的融资渠道, 又可以缓解银行信贷的压力, 还使得我国房地产宏观调控更加行之有效, 推动了我国房地产业的发展朝着更加健全和健康的方向发展。而我国发展房地产投资信托基金的市场环境和政策环境都已成熟, 房地产投资信托基金终将得以设立, 并推动金融市场投资工具多样化的发展。

摘要:本文从发展的角度来论述我国发展房地产投资信托基金 (REITs) 的可行性及必要性。房地产投资信托基金 (REITs) 的建立极大地拓宽了我国房地产业的融资渠道, 这在一定程度上不仅缓解了银行信贷的压力, 使得我国房地产宏观调控更加行之有效, 也推动了我国房地产业的发展朝着更加健全和健康的方向发展。

关键词:房地产投资信托基金,必要性,可行性

参考文献

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[3] 朱清.浅谈我国内地引入房地产投资信托基金的必要性[J].品牌, 2014 (9) .