资产证券化瓶颈问题解决论文

摘要：政策扶持、资本加持、投融活跃等多方红利消退，长租公寓进入到瓶颈期、平静期，部分企业开始退出或剥离，部分专项轻资产输出。同时，发展中的“痛点”也暴露无遗，表现在租金上涨但服务品质未提升，成熟稳定的盈利模式、可持续发展模式，并未浮现出来。今天小编给大家找来了《资产证券化瓶颈问题解决论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

资产证券化瓶颈问题解决论文 篇1：

七大军工集团混改路线图曝光

2017年被称为“军民融合落地年”。

李克强总理在今年两会期间作政府工作报告时明确提出，“要加快推进国企国资改革”、“要求今年基本完成公司制改革”、“深化混合所有制改革，在电力、石油、军工等多个领域迈出实质性步伐”。

多方信源证实，有关部门也将出台一揽子政策加速推进军民融合深度发展。顶层设计方面，全面推进国防工业军民融合指导意见和军民融合“十三五”规划已经制定并有望年内出台。随着军民融合深度发展的推进，军工混改成为国企混改的重点领域，军工的火热行情可能贯穿2017年一整年。

为什么要改？

“800万元以上的决策就要报国家相关部委，现在随便买一台设备的价钱可能都不止800万元了。这是造火箭、卫星、飞船的央企面临的现状。”中国航天科技集团公司党组成员、副总经理张建恒日前在接受采访时表示，“作为事业单位，财产不是企业法人财产，我们对它没有处置权。这样的企业效率怎么能高？”这是军工企业普遍存在的问题，也是军工科研院所改革的必要之处。

军工资产证券化可以拓宽军工企业融资渠道，减轻政府的财政负担、解决制约军工产业发展的资金瓶颈；通过并购重组进行产业整合、降低发展成本、减少重复建设的浪费。据新华社报道，截至2016年，我国十大军工集团实际控制各类上市公司近80家，总体资产证券化率约25%。

改革空间很大

其实，25%的资产证券化比率是非常低的，难以比拟欧美军工企业动辄70%的资产证券化比率。以美国为例，军工企业正是借助资本市场实现了大跨越，诞生了波音、洛克希德·马丁、雷神、通用动力等军火巨头。

目前中国已有十二大军工集团，资本市场最新注入的军工概念属于中国动力。中船重工董事长胡问鸣曾公开表示，未来仍有不少相关资产将陆续整合进去，空間很大。目前，中国动力已经500多亿了，千亿市值指日可待。中船重工副总经理、中国动力董事长何纪武强调，未来还可能将“电磁动力”（包括航空母舰上的电磁弹射以及未来电磁炮等火器系统）注入中国动力，形成囊括“八大动力”的上市公司。

改革方案已经基本确认

目前，国家正在推进军工科研院所体制改革，鼓励军工体制改革后将军工资产注入相关上市公司，以实现军工资产证券化，并扩大军工资产的融资和经营。

据张建恒透露，“目前，各个军工企业的改革方案已经基本确认。各个单位、各个集团把自己怎么改都想明白了，同时上报给国防科工局。但是在改革‘动真格’之前，还需要配套政策落地，包括离退休人员安置，税收政策等方面。”

明确深入推进装备竞争性采购

2016年7月，军民融合纲领性文件《关于经济建设和国防建设融合发展的意见》印发。2017年1月，军民融合的最高领导机构中央军民融合发展委员会设立。

全面推进国防工业军民融合指导意见，作为军民融合方面的整体性政策文件，在军转民、民参军、军民资源共享和扩大军工开放等方面都提出了具体举措。前期有关部门领导也明确提出了扩大军工集团外部配套率和民口配套率的要求，并明确深入推进装备竞争性采购。

国防科工局总工程师龙红山此前曾表示，目前军工集团的产业经济结构可以用三个“三分之一”来概括，即军品产值占1/3，军工高技术产业产值占1/3，其他民品产值占1/3。目前军工行业的利润主要来源于前两个三分之一，除少数单位外，与军工不相关的民品大部分利润较低甚至是亏损。

2017年4月1日，军民结合、寓军于民武器装备科研生产体系建设部际协调小组第六次会议在京召开。会议审议并原则通过《国务院中央军委关于建立和完善军民结合寓军于民武器装备科研生产体系的若干意见》，总结了2016年工作进展情况，部署了2017年工作要点。

工信部部长苗圩指出，随着军民融合从初步融合向深度融合过渡步伐的不断加快，原有的一些问题解决了，新的问题又出现了，一些长期存在的问题发生了新的变化，变得更加复杂。由此，我们不仅可以看出军民融合的推进程度，也可以看出其中的艰难程度，解决老问题，又有新问题。那么这些问题该怎么解决呢？

苗圩表示，要坚持问题导向，注重辩证思维，深入研究遇到的新情况新问题，区分问题种类，找出背后原因，系统研究解决，不断提高精确发力和精准落地能力。

七大军工集团确定混改“路线图”

一直以来，军工混改和军工科研院所改制是驱动军工行情的主线。据国防科工局网站消息，军工科研院所改革取得了重要的阶段性进展，已经形成了军工科研院所初步分类方案，明确了首批转制院所名单，将加快制定和出台军工科研院所转制实施意见。

中国电科集团在2017年工作会部署中首提“全面深化改革总体方案，全面推进事业单位企业化改革”，明确提出“资产证券化率达到35%，实现外部权益性融资超过100亿元，投资超过150亿元”的目标，并再次强调推进核心业务资产专业化重组和市场化运作，新建若干家子集团和专业公司。

中国航空工业集团2017年将落实国家军民融合发展战略，研究出台集团《关于加快军民融合发展的决定》，启动一批军品市场化配套试点，起草上市公司资本运作规划及市值管理方案。另外，中国航空工业集团副总经理吴献东会见了美的集团董事长方洪波及其所属企业KUKA公司高管，双方围绕工业机器人、智能制造和混合所有制改革等内容进行了广泛而深入的交流，并希望在上述领域进一步加强合作。

中国航天科技集团的混改将遵循先试点、后推开的原则。今年主要尝试在民用领域，或者非总体单位、型号的业务单位中，尝试混合所有制。航天科技集团将把股份制改造和上市作为实现混合所有制的重要方式，包括独立IPO、分板块注入旗下上市公司等，此外，也不排除合资。去年，航天科技集团已提出，“十三五”期间集团的资产证券化率要从15%提高到45%。目前，集团的证券化率还不到20%，这意味着未来将加快资产证券化进度。

中船重工集团2017年将以继续深化造、修船资源的军民融合式重组整合削减造船产能；资本经营方面，将坚持混合所有、军民融合一体运作，深入推进资产证券化。方案提出通过股权交换、可转债等方式引入外部资本。此外，中船工业旗下广船国际资产已完成重组，并更名为中船海洋与防务装备股份有限公司，中国船舶后续也存在资产整合预期。

中船工业集团已初步提出若干混改实施原则：优先选择在纯民品、竞争性强的业务领域进行积极混改；持续做好资产证券化工作，把握好时机和节奏、提高净资产收益率；优先支持人力资本和技术要素占比較高的相关单位开展员工持股试点工作。按照“十三五”规划，中船集团将以改革为动力，以资本为手段，按照完善治理、强化激励、突出主业、提高效率的要求，在混合所有制改革上迈出实质性步伐。

中国兵器工业集团将在子集团开展混合所有制改革试点，通过资产重组上市和新三板挂牌上市加快推进混改。推动完善公司现代企业制度，健全公司法人治理结构，放大国有资本功能。

中国兵器装备集团制订了军工企业混合所有制改革试点初步方案，确定了4家试点单位，并探索实施汽车产业股权激励计划；同时，围绕“2+4”先进军工和现代产业体系，有针对性地开展资本运作。并在上市公司长安汽车中推行中高管持股试点等。

他山之石

印度去年出台了一项法律，允许外资100%拥有当地国防企业。任何一个国家如果不是对本国企业极其失望，绝不会将国防工业这个关乎国运的项目交给外国人，不过这件事发生在印度还真不突然，种种迹象表明，印度总理莫迪已经对长期被垄断的军事工业失望透顶，在他提倡的“印度制造”推动下，国防企业不仅对国内民营企业放开，外资的持股比例也从49%提到了100%。各大战斗机制造商肯定希望能分一杯羹（如洛克希德·马丁公司、波音公司和萨博防务公司），争相提出要在印度建立生产线。

前苏联解体后，俄罗斯也曾长期推动其先进的军工技术与民营企业融合。1990年起俄政府多次制定出台专项的国防工业“军转民”纲要和计划。1998年俄罗斯国家杜马通过了《俄罗斯国防工业“军转民”法》，使国防工业“军转民”工作以法律形式确定下来。国家杜马随后还通过了“国防工业企业无偿债能力的认定”的反破产法草案，旨在使军工企业在“军转民”过程中免遭破产，以保留军工生产能力和生产线。在《1998至2000年国防工业“军转民”和改组专项规划》中，俄政府对军转民经费和军民两用技术应用等提出新的要求。2001年7月，普京政府批准了《2001年至2006年俄罗斯国防工业改革和发展规划》，要求在经济转型过程中，不仅要关注两用技术的开发与应用，向美国及西方发达国家看齐，而且要确保高技术武器装备的研制生产能力。

不仅如此，俄罗斯政府在组织机构、生产和管理等方面进行一系列“军转民”的改革，将数个相关设计局、研究所、工厂、企业联合起来再加上金融、贸易等集团，成立集科研、设计、试验、生产、销售和融资等紧密结合为一体的金融一工业集团。这类集团自筹资金、自负盈亏、自主经营、独立核算，实行专业化生产。目前，已建立的这类集团有：莫斯科航空生产组织一军事工业综合体、“伊柳辛”和“雅克夫列夫”航空综合体、“苏霍伊设计局”科研生产联合体等，并且专门成立了“军事工业进出口银行”和“生产、科研、商业及改革风险保险公司”，调配8个专业银行为建立金融一工业集团筹集资金。

据环球网援引俄媒报道，中国希望打破军工业的垄断地位，国有军工企业和先进民企将拧成一股绳儿。俄科学院远东研究所主任研究员瓦西里·卡申说：“军民融合此前就被赋予重要意义。在经济改革之初，国防部门向民间转移过技术。当时，一系列军工企业转型为汽车制造公司、电子公司。与俄罗斯失败的军转民不同，中国成功了。”

目前军工集团的产业经济结构可以用三个“三分之一”来概括，即军品产值占1/3，军工高技术产业产值占1/3，其他民品产值占1/3。目前军工行业的利润主要来源于前两个“三分之一”，除少数单位外，与军工不相关的民品大部分利润较低甚至是亏损。

作者：ME战士

资产证券化瓶颈问题解决论文 篇2：

长租公寓进入瓶颈期，突破口在哪里？

摘要：政策扶持、资本加持、投融活跃等多方红利消退，长租公寓进入到瓶颈期、平静期，部分企业开始退出或剥离，部分专项轻资产输出。同时，发展中的“痛点”也暴露无遗，表现在租金上涨但服务品质未提升，成熟稳定的盈利模式、可持续发展模式，并未浮现出来。未来，长租公寓进入突破瓶颈期，一是要解决用地成本高的问题，闲置的商业办公、工业厂房，集体建设用地入市迫在眉睫;二是教育、医疗等公共配套要赶快落地;三是要加快破除REITs发行的各种限制，促进社会资金投资住房租赁。最后，长租公寓行业要告别金融化、加杠杆的资本炒作，要回归房地产服务的本源，迎合“房住不炒”背景下快速崛起的租赁需求。

关键词：瓶颈期;租金上涨;居住体验;降低成本;公共配套;资本风口

正处内外交困的长租公寓，近期因为乐伽公寓停止运营，万科坦承长租公寓出现亏损，开发商系部分开始剥离长租业务、创业系转向轻资产运作，多数平台房源扩张步伐放缓甚至收缩，政策也告别了从上到下的多方扶持等，而让前景更蒙上一层阴影。2019年，长租公寓行业继续处于前期过热后的平静期、整顿期。目前，长租公寓面临的最大问题，一是租金提高了，但服务和体验并未跟上;二是成熟稳定的盈利模式未浮现出来。未来，长租公寓行业可持续发展，还得从源头上降成本、补管理的短板。降成本，就是闲置的商业办公、工业厂房，集体建设用地等如何有效利用，这是探索盈利、可持续运营模式的关键;补上管理短板，就是顺应包括租赁、二手房交易等在内的存量时代到来，各地政府管理部门的职责，应调整趋势并转向存量监管。租赁秩序不稳定，根本上是因为政府监管不到位。

1 长租公寓进入平静期、整顿期

进入2019年，对长租公寓而言，形势发生了很大变化。首先，政策导向从不间断的扶持政策，转向稳定和规范。这是因为，2018年以来，租赁市场出现了很多乱象，比如有的长租公寓平台“跑路”、爆雷、质量问题（甲醛房）、秩序问题（炒租金、针孔摄像头等）、金融风险问题（租金贷）。据统计，近一年来有20多家长租公寓公司资金链断裂或跑路。

其次，长租公寓市场也开始从过热转向平静。2016年以来，由于国家及各地扶持租赁的政策红利不断，加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺，住房租赁备受资本青睐。2017-2018年，各类机构大举进入租赁市场，开发商、创业系、中介、酒店等四大主体系列“收房拿地”的力度很大，导致租金明显上涨。根据贝壳研究院统计，2018年年中机构房源扩张最快的时候，热点一二线城市租金同比上涨10%左右，部分城市同比涨幅超过20%。

进入2019年，租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时，2018年以来国家强调要建立两个住房体系（市场+保障），政府公共租赁住房也开始发力。加上近年来楼市火热，商品房、各类公寓（商住房和“类住宅”）也大量投入租赁市场。于是，租金趋于稳定甚至下降。今年7月，一线城市租金很稳定，深圳北京同比仅上涨1%，而热点二线城市租金普遍下跌3%左右。

再次，长租公寓平台告别快速扩张，进入重构期。近年来，开发商TOP100有30%进入租赁市场，TOP50有一半进入租赁市场，房源扩张计划都很宏伟，多数计划到2020年实现在管房源套数“10万+”，有的甚至提出20万间收储房源（旭辉，2016-2020年）、45万套（万科，2016-2018）、100万套（碧桂园，到2020年）。但现在来看，前期政策红利的边际效应减弱，在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下，政策转向对行业整顿。同时，租金上涨减缓，公租房及人才租赁分流需求，叠加资本不再大举投入，长租公寓平台也开始分化和重组。

一是开发商系部分企业剥离租赁业务，而未提出剥离的，也停止了扩储房源。比如，万科无限期停止“万村计划”，远洋地产和朗诗地产明确表示，2019年内剥离长租公寓。二是中介系从重资产持有运营转向轻资产管理输出。比如，笔者调研的世联红璞公寓，作为中介系最大的租赁平台，红璞2017年房源收储达到10万套，2020年计划达到50万-60万间。但现在，红璞在珠三角多数城市，已停止房源扩张，转向输出租赁管理的轻资产业务。同样，最会讲情怀故事的创业系（YOU+、魔方公寓等），开始“避实就虚”，也开始转型为轻资产运营商，并将重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上。三是行业并购重组开启。今年上半年，蛋壳公寓、湾流国际社区、麦悦等品牌公寓都有收购行为。未来，兼并收购的趋势不改，头部企业的经营优势已开始显现。8月，我爱我家、龙湖集团相继发布年中财报。财报显示，我爱我家旗下“相寓”实现初步盈利，平均出租率达到94.7%，空置率为9.7天，当前在管套数达到29.24万;而龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓，2019年上半年实现收入达到4.3亿元，已经超过2018年全年收入4.25亿元。

2 长租公寓发展面临两个“痛点”

目前，长租公寓行业存在的最大问题有两个，一是长租公寓普遍抬升了租金，但服务和用户体验并未同步升级，反而爆发出一系列问题。根据调研，长租公寓对房源区位要求高（一般要在中心区或地铁站点），收房成本高，贴着市场租金走，部分公司为扩大市场份额，甚至高于市场租金收房（如近期爆雷的乐伽公寓）。同时，收房后装修升级、管理运营和IT办公等方面，投入资金也很大。因此，长租公寓的租金一般要比周围散租房源高出10%-20%，有的甚至高出50%。但是，长租公寓并未体现出其标榜的客户体验和人性化服务标签。

2018年全年，上海市消费者权益保护委员会共受理长租公寓类相关投诉3167件，同比增长2.2倍。投诉最为集中的就是资金问题，违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款，极易造成租客面临个人资金或征信风险。智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告》中显示，目前，80%的长租品牌都在做中端市场，竞争白炽化。虽然有不少房企开始布局高端长租公寓，但与真正的高端服务式公寓相比，大多数房企做的高端公寓，其实是介于白领公寓和高端服务式公寓之间的折中产品。

根据笔者调研，品牌长租公寓的软硬件设施较同类型商品房确实有改善。比如，有的配置了健身房、书店、咖啡店、自助厨房、社交区等;有的提供24小时送餐，随叫随到的贴身管家，快递收发服务等。集中式长租公寓小区，环境也确实改善了。但是，还是存在很多“硬伤”。比如，重形式不重服务，图片与实物差距大，公共设施不够齐备，且损坏常态化，维修也不到位，保洁人员素质参差不齐，室内生活设施老化等，甚至存在乱收水电费的情况。笔者碰到的一个案例是，马桶等室内设施出现损坏，居然没有规则判别是自然损坏还是租客所为，维修费租客买单还是平台负责。特别是，有的长租公寓停留在“二房东”基础上。从根本上讲，长租公寓这个住宅的细分行业，还处在粗放发展阶段，行业管理标准还未形成。

长租公寓行业存在的第二个大问题是，尽管多方政策扶持，业内也积极探索，现在开始孵化龙头企业，但仍未像衣食住行中的其他领域（比如出行、餐饮、购物等）一样，出现大家认可的行业稳定成熟的盈利模式、可持续发展路径。根据南方日报对广州市房地产租赁协会的调研，扣除拿房成本（占比均超过60%），裝修成本（占比约10%-20%），税收成本（占比10%-20%，包括增值税、租赁综合税等），多数长租公寓企业反映其严格规范经营下，利润率低至3%-4%，比一般的银行理财收益还要低，出租率低于90%时，还会亏损。

目前，租赁市场和长租公寓发展，无论是政策体系、行业管理、企业运营等，都已经到了瓶颈期。笔者认为，随着“一个定位（房住不炒）、两个体系（市场+保障）”的建立和完善，随着“租购并举”住房新制度的建立和完善，房价快速上涨将成为历史。当房价上涨预期减缓了，租房的人口自然会增加（大家不用急着买房了）。另外，未来人口将向大都市和城市圈迁徙，特别是90后、00后等新生代进入社会，高房价下住房租赁需求必然会迅速崛起。长租公寓能提供稳定、标准的服务，会像发达国家一样，占市场30%的份额（目前不到10%）。

3 降成本、补“管理短板”是两个突破路径

6月份，新华网与长租平台自如联合发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示，到2021年，各城市长租公寓占比将有2-5倍的增幅，北京、上海、深圳3个城市机构化占比将达到甚至突破30%，即未来每3个租客中将有1个是与长租公寓直接签约，机构化长租将成为越来越多租赁人群的选择。但是，再宏伟的目标，还有待改革层面的突破。目前，关键是要解决长租公寓发展的痛点。解决盈利模式、可持续发展的问题，关键还是要从源头上降成本、补管理上的短板。

国家已经明确规定，闲置的商业办公、工业厂房，集体建设用地，可以用来建设租赁住房。这部分土地和房源的成本最低、区位优势也比较突出，这也是长租公寓告别“靠差价、涨租金、打隔断”等传统渠道盈利模式，解决盈利难、不可持续的重要突破口。但根据笔者调研，上述存量盘活的路径，存在几大难题，一是改造涉及到规划调整。根据国家的政策，存量改造的前提是要符合规划，规划调整涉及到用地主体的意愿，公共配套落地等。但不管是用地主体的意愿，还是公共配套落地，都存在很多障碍，比如用地主体希望发展商品房，不希望搞租赁;比如，教育、医疗等公共配套根本无法落地，或者落地的资金解决不了。对于这个问题，如何建立长租公寓与原用地主体之间的利益共享机制，政府如何在规划和配套上给予扶持，这是最关键的。二是消防“难过关”的问题。住宅的消防要求，比商业办公和工业厂房的消防要求高很多，除了拆除重建（按住宅标准重建），存量盘活难以得到消防部门的认可。笔者调研了部分类似长租公寓项目，管理人员均表示消防是最大阻碍之一。

目前，有的城市的做法是，以政府会议纪要的形势变相解决，或邀请消防部门一起来参与改造和设计。笔者认为，最关键的还是要从上到下建立存量改造的相关标准，特别是规划调整、配套落地、消防验收等关键节点，并要求各地在租赁发展规划中，明确此类问题解决的政策保障、相关部门的职责。另外，长租公寓租用的土地或房屋，并不是金融部门认可的物权，抵押融资存在障碍。修订相关规章，赋予租赁物权，也是解决长租公寓企业诉求的一个方面;房地产进入存量时代，考虑新市民、外来务工人员、青年群体，热点城市租赁占比50%左右，深圳、东莞、广州、佛山等珠三角城市超过60%。因此，住建部门的职责应调整，转向包括租赁、二手房交易等在内的存量监管上。租赁秩序乱，最大的问题就在于，地方政府监管缺位、失位、不到位，这也应该是地方主体责任的一部分。

4 鼓励REITs发展，助推租赁投资活跃

房地产属于重资产、资金密集型，现金流回笼周期长，尤其是租赁这类长期持有型物业，现金流“投入-产出”期限错配严重，这是制约市场机构投资租赁的最大障碍。REITs 具有解锁效应，通过发行基于住房租金、物业增值的受益凭证，将租赁资产打包出售给投资者，包括地产商在内的投资机构，获得了资金补充现金流。同时，住房租赁项目投资周期长、需求大，必须拓展多元融资渠道，以REITs对接资本市场，可疏通投资和退出，循环补充新的投资资金介入。

更重要的是，REITs运营模式能够盘活存量物业，提升物业价值。住房租赁供给的主体是存量物业，既包括存量商品租赁住房、公租房，也包括盘活低效空间，比如旧改、存量工商业办公“改租赁”。REITs发起人会聘请受托机构和专业的物业管理机构，后者基于物业租金最大化和物业增值最大化，对REITs底层产品——租赁住房开展社区物业服务，配套的非住宅物业招商或运营，公共设施维护和更新（加装电梯或养老设施），智能化升级以及衍生服务（如社区教育等）。这是解决我国当前住房租赁投资吸引力低、供给渠道匮乏的关键。

根据Wind数据，自2014年中信启航REITs推出首单产品以来，目前全国也只发行了30多单，总额不到1000亿元。目前，国内REITs发展，一是以证券投资基金为载体（主要是私募基金），通过投资不动产或不动产项目股权，发行基金份额;二是以资产支持专项计划为载体，以证券化方式，通过结构化设计持有不动产权益或相应租金请求权，间接达到开展REITs的目的。因此，我国目前REITs仍以私募为主，并界定投资人范围，或有到期回购、限定规模约束，或多重税负和收益形式（区分优先和劣后）等问题，严格讲属于“类REITs”，规模和参与投资有限。

目前，REITs发行，有很多限制。比如，《公司法》《证券法》没有认定REITs是证券品种;《基金法》禁止公募基金投资未上市公司股权或不动产;《保险资金投资不动产暂行办法》《全国社会保障基金投资管理暂行办法》《基本养老保险基金投资管理办法》《住房公积金管理条例》等对保险资金、社保基金、养老保险基金、住房公积金等投资不动产金融产品或有禁止性规定、或有限制、或有投资比例规定。因此，建议修订《证券法》，将REITs作为与股票、债券等传统证券一样，并列的新设券种，并在沪深证券交易所试点，或作为科创板推进注册制的改革试点内容;允许在沪深证券交易所试点公募基金投资未上市公司股权或REITs等不动产金融产品;取消或扩大保险资金、社保基金、养老保险基金、住房公积金和企业年金等投资REITs等不动产金融产品的禁止或限制性规定、提高投资比例，并在沪深试点。

5 长租公寓发展，要回归核心基础

长租公寓的核心就是房地产业务，而不是借“分享经济”、创投风潮来骗钱，需要“投融管服”（投资、融资、管理、服务）完整的循环链条。国有企业低价拿地，品牌开发商专业造房，长租公寓优质运营，个人或房产中介选择平台来租房，政府做好行业监管，这就是各方角色最好的分配。作为美国最大的集中式长租公寓公司代表，EQR（EquityResidential）的年报长达150页左右，每年的报告都会在第一部分，用大量的篇幅，反复强调自己在服务品质、租客互动、IT技术等等方面，提升客户体验和运营效率方面的努力和创新。随着“房住不炒”落地，房价快速上涨将成为历史，加上都市圈快速崛起，租房人群将快速增长。

同时，随着新兴群体进入职场，成熟的、高薪的、单身主义者和丁克族们的数量变得足够多，优质需求将崛起，长租公寓市场爆发真正来临。同时，市场对长租公寓运营效率和服务品质的需求是主导的，但这恰恰是目前多数长租公寓所欠缺的，也就是需求买不到合适的服务。因此，长租公寓要告别金融化、杠杆化，告别资本风口和分享经济下的过度炒作，回归到房地产服务。它不仅包括优质的用户体验，齐备的物业管理，及时的故障报修，还包括“租购同享”“租购同权”，让租房享受到的服务，与买房不断趋同，这才能促进租赁壮大。

作者：李宇嘉

资产证券化瓶颈问题解决论文 篇3：

众说纷纭的艺术品金融化

资本进入艺术品市场势头持续而强劲，艺术品信贷、艺术品产权交易相继出现。今年以来，天津文化艺术品交易所、深圳文化产权交易所、上海文化产权交易所、郑州文化艺术品交易所、陕西文化艺术品交易所、北京文化产权交易所或运营或筹建。这些交易所纷纷以权益拆分的模式将文物艺术品改造成股份形式投放市场，即艺术品份额或俗称的艺术品股票。天津画家白庚延的《黄河西来决昆仑咆啸万里触龙门》和《燕塞秋》两幅作品在天津文化艺术品交易所定价600万元和500万元，拆为600万个份额和500万个份额，于2011年1月26日上市，至3月24日的32个交易日中，分别升至18.70元和18，50元，收益率17.5倍!这意味着两幅作品的市价达2亿元!3月11日上市的白庚延《沧海浪涌》《太行秋收》《声喧乱石》《河汉无极》《龙吟老藤》《喷薄风雷》《浩浩不息》和4.34克拉天然粉色钻石，10个交易日的涨幅达380％以上。

4月26日，由中国拍卖行业协会主办、中国拍卖行业协会艺术品专业委员会承办、江西省拍卖行业协会协办的“2011年中国文物艺术品拍卖专题研讨会”在江西上饶三清山举行，探讨“拍卖业如何因应艺术品金融化”。

可行性

西安交通大学东方管理研究院院长雷原是“国家文化软实力

文化艺术品交易所”重点课题组首席专家，也是天津文化艺术品交易所发起人。他认为，艺术品份额化是实现文化与金融结合的最有效的途径，“通过鉴定、评估、保险、托管等环节后，对艺术品进行等份化地分割，就可以变成类似文化艺术股票一样的虚拟凭证，然后向社会公开发行，从而使一件艺术品或由若干件构成的艺术品资产包就被很多人共同拥有。投资者就可以在艺术品交易所方便地从事艺术品份额交易，从而使艺术品份额交易市场成为一种连续不间断类似股票买卖一样的持续交易市场。”

雷原说，“传统的拍卖交易方式或者画廊方式是单头对多头，参与群体是钱多的人或有一定文物艺术品鉴赏能力的人，而大批钱少的大众群体，甚至钱多而缺乏鉴赏力的人群由于投资风险大，一般也被排除在外，当然排除在外的原因还在于传统交易方式变现能力差、交易成本高。而文化艺术品通过鉴定、评估、保险、托管，然后进行份额化发行与上市交易恰恰解决了上述障碍，从而真正实现文化艺术品的大众化。份额化使单头对多头变成了多头对多头，投资者不需要购买一件完整的艺术品。鉴定与保险解决了鉴赏能力不高人的困扰，一旦发现是假货，最终由保险公司进行赔偿，即使这种赔偿是按照发行价进行赔偿，也大大降低了投资者的入市风险。连续交易增强了艺术品份额的流通性，变现能力增强了。托管在一个共同认可的地方，减少了收藏难度，也降低了买一件完整艺术品的保管风险与交易成本。”

股票与艺术品份额化有许多差异，“但这并不影响文化艺术品份额化发行与交易的成立与活跃。”雷原解释：“股票的标的物是企业，艺术品份额化的标的物是某件或若干件艺术品资产包。企业因受经营业绩的变化而产生变动，存有经营风险，艺术品却始终不发生明显的变化，普遍认为时间越长增值越明显，不存在经营风险。企业股票有现金流，有盈亏变化，年度投资者还可以分到红利。艺术品份额不存在有现金流，也无红利可分。当然，不是绝对的，如果一件艺术品由于影响非常大，市场上有喜好复制品的购买者，持有该艺术品份额的投资者也会因复制权产生利润而得以相当于红利的分配，即使这种红利是没有固定期限的，仍会对份额化交易价格产生巨大的影响。企业股票因为有盈利而产生了许多如市盈率等指标，可作为判断分析股票优劣的手段，而艺术品份额因没有现金流，几无可借助的分析工具。但艺术品份额价格波动还是可用供求关系、货币符号的发行量与信贷规模及增长速度或稳定程度、宏观经济政策与文化产业政策的影响、文化偏好、投资主体力量的多元化与实力规模、艺术品份额交易市场支撑体系的完善、监管机构的确立及监管政策的导向、税收制度、艺术品交易市场体系的健全等根本因素来分析的。”

北京匡时国际拍卖有限公司董事长董国强将艺术品股票喻为“一场飞鸟和鱼的恋爱”，“对于一件精良的艺术品来说，它所蕴含的艺术价值是一种自由精神和审美意志的体现，个人偏好是艺术收藏的灵魂。而作为现代金融制度重要代表的有价证券却刚好相反一一量化评估标准与有效监管才是它的关键。对于面向社会首次公开发行的公司股票来说，任何可以自由发挥的空间，都将被投资人和金融机构视为潜在风险。”但艺术品与金融产品仍有结合的可能，“这是基于二者的一个共同特征：亲资本，在条件匹配时可产生丰厚的投资回报。这一共同特征使得飞鸟和鱼在巨大的获利预期下，能够实现像天津文交所这样的不可思议的结合。”

海南物资拍卖有限公司董事长、中南财经政法大学兼职教授汤炎非态度谨慎，“艺术品份额化首先必须保证艺术品的真实性。而至今尚无公认的行之有效的甄别真伪艺术品的标准和方法。艺术品份额的购买者往往缺乏足够的鉴赏经验和能力，盲目相信发行人和文交所对艺术品真实性的鉴定结论，要求发行人承诺其艺术品的真实性、可信性是值得怀疑的，也不具操作性。而文交所不是艺术品份额的实际购买者，也不一定具备甄别真伪的能力。一旦为赝品，份额就会一文不值，文交所并不会因此对份额持有者进行补偿。其次，艺术品份额化必须对艺术品实物进行科学合理的等额切割或按艺术晶价值进行等额划分。艺术品具有不可分割性，因此不可能将艺术品实物分割并以此来确定份额价值。艺术品价格由买卖双方依据个人的评估与判断共同决定，每件艺术品的价格都缺乏可比性。再次，艺术品并不适合多人共有，更不适宜众多人按份共有。”

意义

“艺术品证券化具有重要的社会意义”。雷原说：“第一，对复兴中华传统文化具有重大的现实意义。文化产业是推进文化事业的重要手段，文化艺术品份额化又是推进文化产业发展的关键，因为它解决了让更多人进入的瓶颈，即钱少的问题、缺乏鉴赏力及变现难的问题。这必然产生‘伦理艺术化、艺术投资化、投资生活化、生活文化化、文化大众化’的结果，从而使中华文化在人们日常投资生活中得以传播与发扬光大。第二，促进文化艺术品的收藏、保管与研究工作，同时减轻财政压力，变包袱为财源。同时因为艺术品份额化投资的需要，对该艺术品的研究工作不仅持有单位会投入资金与人力研究，其他学者也会研究，并以某某艺术品的研究投资分析报告的形式发售给投资者，如同今天股票市场的各种投资分析报告。从而直接间接地提高我们对文化艺术品的了解、消化与继承。第三，增加投资渠道，平衡投

资市场，关爱民生。在符号经济时代，货币的放大在所难免，纸币保值功能日益减弱，公众投资渠道选择极其有限，不外乎存银行、买房产、买股票，唯有投资艺术品份额，尤其购买原始发行份额，风险相对小，最适合大众投资，并且有文化乐趣，对提升生活质量与幸福指数有益处，对改变人的生活方式、远离异化有积极作用。此外，还有调整产业结构和盘活文化资源的存量财富，增加税收等功用。”

北京大学文化产业研究院文化金融研究中心主任喻文益认为，文化交易即是文化传播，因此，促进交易就是促进传播。要促进艺术品交易就必须充分发育文化交易市场。只有多市场的竞争，才能使交易更规范，保障不同交易环境下文化资产的保值升值，保障不同交易环境下拍卖行业的避险。因此，充分运用交易工具，才能使艺术品的交易价格和艺术品交易市场走向健康持久的发展轨道。

艺术品证券化降低了艺术品投资门槛，给了普通人投资机会。董国强指出，“这种艺术品金融创新是有意义的。一场以艺术品为由头的投资盛宴最终并不会什么也不留下。有人指出，艺术市场急剧膨胀的资金很难直接落入艺术创作者的腰包，但事实上，资本的介入带来了新的商业和消费基础，并且能够在社会上培育艺术收藏的意识和风气，若干年后，将对社会的精神与物质双重文明起到积极作用。”

艺术品份额化交易不具社会效益，汤炎非分析：“艺术品份额发行的收入归发行人所有，如何使用发行资金完全是他个人的事，与艺术品事业的发展和艺术品市场本身没有直接关系；艺术的收藏和欣赏不能分配，并且一般中小户很难获得回报，可能蒙受经济损失，造成社会不稳定；发行人可能操纵艺术品的市场价格，庄家可能肆意炒作份额等，会扭曲艺术品市场价格和价值观，误导艺术家和艺术品爱好者与收藏者。”从社会角度来看，“开发艺术品份额交易对艺术品市场的发展没有积极意义，反而会起到扰乱市场，误导投资者的后果，成为社会不稳定因素。天津交易所推出份额交易以来，离奇的市场价格，暴涨暴跌现象值得深思与警醒。”

问题

“艺术品份额化交易存在很多问题。”雷原坦承：“艺术品份额化其内在机制仍然依靠利益机制在驱动人们对文化事业的追逐，并且这种利益驱动在很大程度上是一种转嫁危机文化的传播，这种利益驱动、转嫁危机的文化必然会影响人们是非观念的树立、道德素养的提高。艺术品份额化市场既有将多余资金疏导到文化产业这个蓄水池的泄洪作用，同时因文化艺术品的资本化又具有放大货币符号，制造新‘洪水’的作用。当今世界，货币符号的发行已经成为分配世界财富的工具，谁发行的符号多谁对世界财富就占有的多，这种趋势已势所难免。另外，艺术品份额化工具性具有双刃剑的作用，如有不慎，艺术品份额化交易平台很可能成为宣传西方文化的平台；历史上已有定论的腐朽文化，也有可能被某些地方政府或某些企业家视为文化历史资源，借助文化艺术品份额化交易平台得以变现、传播，从而使这些腐朽的文化死灰复燃。”天津文化艺术品交易所存在的问题是“标的物单一，文化资源太少，档次不够；没有走间接交易，文交所提供的应该是一个平台，而交易活动应该由会员单位来完成；发行市场与交易市场同行，导致价格控制不住；支撑体系欠缺公信力；人才准备不足；监管不力。”

艺术品金融化有操作难度。北京天问拍卖有限公司董事长季涛说：“鉴定评估是主要障碍，而金融资本的投资周期与艺术品增值周期难以很好吻合，包括艺术品投资的长期性、涨跌的不定性、投资时机把握、交易成本考虑等。”

“艺术品行业缺乏统一、权威的真伪鉴定与估值标准古已有之，中外皆同。”董国强说：“股票首次公开发行及上市交易受到严格监管，但却没有任何机构能够对艺术品上市的尽职调查、资产评估与定价负责；股票的定价方式通常包括现金流折现法和可比公司法，决定股价的参数如收入、利润、增长率等方式，这些方式具有客观性和可验证性，然而，持有艺术品本身并不带来现金流，且每件艺术品都是独一无二的，对其价值判断具有主观性，不同艺术家之间、同一艺术家的不同作品间的交易价格很难比较，特别是难以量化，投资银行所擅长和依赖的种种数据模型在艺术的领域没有用武之地。”在投资者的投机行为下，被拆分的权益来源于什么样的艺术品被完全忽略了，“二三流当代艺术家作品的市值远超齐白石和张大千作品的真实成交价格，所谓的艺术品证券化投资，变成了一场击鼓传花的赌博游戏。”

汤炎非认为，“艺术品份额发行收入与持有者无关，持有者难以获得艺术品增值的收益。艺术品份额投资者还面临着无法克服的赝品、艺术品毁损、流动性有限、交易所倒闭等不可控风险。而现行艺术品份额化交易存在制度性的合谋激励与可能，容易导致人为操作。”

“不要低估投资者的智慧。”喻文益认为，经历了20多年证券教育、期货教育和炒汇教育的中国人，对市场风险的理解和承受相对成熟。天津文交所现象之所以引起社会关注，“一是中国文化产业交易制度和金融体系还非常保守和滞后；二是艺术品价格的混乱，只说明市场发育不成熟而已，并非文化金融创新导致的问题；三是需要提高金融产品的认识，已经作为公开交易的准金融艺术品，它甚至作为某种阶段标志性的产物，不要认为它还是原来在文物商店、拍卖行或画廊里的那件艺术品。它已经加上金融和时代的烙印。所以，对其价格的理解就不能理解为原来的价值，而是集艺术价值、金融价值、宣传价值、时代价值等为一体。”

发展

国投信托有限公司总经理吕益民认为，艺术品市场金融化大体需要经历四个阶段：“第一阶段是散户市场，交易方式表现为个人或机构在没有专业机构指导下直接购买；第二阶段是机构化市场，即客户组合投资，通过机构购买代为理财，投资者的利益只能通过卖掉艺术品后分红实现；第三阶段是艺术品金融化，标志是金融机构参与，金融资本注入，艺术品成为金融资产，艺术品金融产品如艺术基金、艺术品抵押融资、艺术品保险等的出现；第四阶段是艺术品证券化一一这在发达国家仍属空白。艺术品证券化以艺术品基金上市、艺术品指数上市和艺术品指数期货为标志，需要注意是艺术基金上市，而非某件艺术品上市。发达国家艺术品市场处在第三阶段，中国艺术品市场处于第二阶段和第三阶段之间。”吕益民强调，当务之急是扎实地将艺术品机构化的工作做好，艺术品评估是制约艺术品金融化的最大障碍，因此，应尽快“建立艺术品财产登记制度、艺术品鉴定评估诚信体系。提升艺术品拍卖准入门槛，大力推进拍卖机构的兼并和重组。使艺术品成为金融资产，扶持艺术品金融化，牢牢把握中国艺术品的定价权。”

董国强赞同艺术品金融创新需要继续论证与摸索：在专业权威缺失的情况下，建立制度权威；灵活运作，在诚信的基础上共担风险、分享收益。“近两年，不断有商业银行和信托公司把艺术品投资作为理财产品和信托计划来运作，据悉至本年度已有近20亿元规模。这些艺术品投资产品尚以单一的债权式融资模式为主，股权式的投资模式较罕见。一个想实现公募的证券化艺术投资产品必定要通过重重风险控制手段的审核。相比之下，阳光私募基金未尝不是一个可采纳的折衷方式，投资人在被充分告知的前提下，可与基金管理人在信任的基础上共担风险并分享收益。美国好莱坞电影第三方融资的模式，既有债权式的，也有股权式的，更能满足多样化的投资偏好和风险分散需要，可资借鉴。”

“改革与创新必须符合经济学、法学等科学揭示的基本规律。”汤炎非表示：“艺术品份额化交易面临着艺术品份额化的经济和社会功能、艺术品价值及其份额价值评估的科学化等一系列尚未解决的理论问题，也面临着诸如防止份额恶性炒作、保护中小型份额持有者利益等现实问题。在这些问题解决以前，不宜进行艺术品份额交易。”

中国拍卖行业协会副秘书长、《拍卖报》主编、上海财经大学人文学院兼职教授郑鑫尧梳理的白庚延作品交易数据，佐证了人们对艺术品评估的担忧：2002年1月至2011年3月，上拍655件，成交327件，总成交额2019.7894万元，成交均价6.1743万元。其中，2010年12月4日至2011年3月19日，有《千峰接云图》(392万元)、《巍巍太行》(198万元)、《山昏塞日斜》(176万元)和《残荷图》(138万元)4件作品突破百万元，致使其拍卖指数在2010年底以来直线上涨。“我发现，白庚延先生一些同名、尺寸、创作时间和构图基本一致的作品的交易记录相差甚远，甚至有百倍差距。”

陕西师范大学历史文化学院副教授、国家文物进出境审核责任鉴定员徐涛认为，文物艺术品的“拍假”和“假鉴定”现象，只能通过政府及行业协会的共同努力方能将其限制在一个局限的范围，而不至于泛滥成灾。“只有通过广泛搜集文物艺术品的相关资料，建立完善的文物艺术品著录登记制度，这才是根本解决赝品横行的方向。作为国内文物艺术品拍卖行业的自律管理者，中国拍卖行业协会可以成为实施拍卖行业文物艺术品登录体系建设的组织者，以促进该体系的形成。”

雷原建议组建中国文化金融管理监督办公室，“作为文化艺术品份额化交易的最高领导管理监督机构，使正在尝试的文化金融创新步入健康发展的轨道。现阶段负责备案与审核、协调与服务和调查研究与政策制定工作。”

未来

对拍卖业而言，资本涌入艺术品市场是利好。“投资机构理性的投资理念和规范的评估、鉴定、投资程序，会要求拍卖业具备更高的服务水平和诚信程度，促使拍卖业更诚信、规范地运作。”吕益民说，“无论艺术品市场发展处于何阶段，拍卖业在发达国家的发展历程证明，市场主导永远是拍卖公司。国家应考虑如何围绕拍卖市场建立良好的艺术品交易市场，而不是再搞新市场，以免将培育近20年的拍卖市场搞乱。”

在竞争环境下，拍卖行应该通过制度创新避险。喻文益建议拍卖业实施SCF发展战略，即扩大业务规模(s)、提倡艺术品全渠道交易(c)和艺术贸易金融化(F)。“我们应该支持文化资产证券化、支持骨干拍卖企业改制上市(包括由合伙改为股份有限公司)，提升拍卖行业的融资能力与投资能力及金融产品与业务开发能力。企业有更大的融资能力才可能有市场开拓能力。”

作者：游勒