商业地产发展对策论文

摘要：近几年，我国的国民经济水平正在不断上升，而商业地产经济为我国的经济发展提供了较大的经济支持。商业地产经济在我国国民经济中也拥有了比较重要的地位，商业地产经济和人们的生活息息相关，国民经济的兴衰和商业地产行业的好坏有着非常密切的关系。今天小编为大家推荐《商业地产发展对策论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

商业地产发展对策论文 篇1：

南昌市商业地产发展现状及对策分析

［提　要］ 随着鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略，南昌正大力实施“山江湖”综合开发战略，新一轮的城市建设正在如火如荼地进行着，南昌市商业地产不断涌现。国家对南昌发展的政策鼓励、南昌交通条件的改善、商业地产从市中心区域型向郊区型发展是南昌市商业更趋向成熟、健康方向发展的表现。通过对南昌市商业地产发展进行分析，对存在的问题进行探讨，并提出相应发展建议，进一步促进南昌市商业地产平稳健康地发展。

［关键词］ 南昌市；商业地产；发展；分析

［作者简介］周美玲（１９８０—），女，东华理工大学地质资源经济与研究中心讲师，在读硕士，研究方向为区域经济。（江西抚州　３４４０００）汪春玲（１９６４—），女，中国农业发展银行绍兴市分行经济师，研究方向为金融政策及其运用。（浙江绍兴　３１２０００）

一、引言

２０１１年１０月２７日，十一届全国人大常委会第二十三次会议强调：“中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。” ２０１１年１２月２１日中央经济工作会议要求：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。”房地产住宅市场将经历更严厉考验。目前国家并没有出台限制商业地产的政策制度，商业地产以其“不限房、不限贷”的商业特性，迎合了人们“保值”的心态，投资者将目光投向了环境相对宽松的商业地产。无论是从政策走向还是市场趋势来看，南昌市商业地产发展总体看好，南昌的商业地产仍然有很大的挖掘空间。商业地产的回报率高于住宅地产，在这样的大背景下，南昌的商业地产发展正迎来众多机遇。

（一）南昌市商业地产主要分布区域和业态情况

目前南昌市拥有商业网点３万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货１０多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（百盛）、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻。南昌商业集中分布在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络及以洪城大市场为核心的洪城板块，洪城板块依靠便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业态主导，零星商业配合的格局。下表１．１列出了南昌市商业地产主要分布区域和业态分布，目前从南昌市整体商业布局看，南昌市商业地产正由市区向周边区域突破，在地域上形成多点核心的商业中心发展趋势。

（二）南昌市商业地产发展现状分析

１．商业地产的开发成为热点。

根据２０１１年南昌市国民经济和社会发展统计公报，２０１１年南昌市社会商品零售总额已经达到９１０亿人民币，可见其商业发展态势空间很大。从南昌统计局公布的数据显示，２０１０年商业营业用房施工面积同比增长１７．９９％，保持着快速高昂的发展势头，２０１０年商业营业用房销售额同比增长２．４５％，２０１１年上半年，商业营业用房销售额同比增长１８．６％。从数据上来看，商业地产被逐渐重视，更多的资金投入到商业地产中。表２为２００９－２０１０年南昌市商业地产开发建设情况表。

二、商业地产开发过分依赖银行贷款。

商业地产融资渠道过于单一，已经成为制约我国商业地产长期可持续发展的瓶颈。我国商业地产开发的资金来源渠道主要来自银行贷款和自有资金，其中银行贷款又成为其主要的资金来源，这种高比例银行贷款和低比例社会投资的融资模式，大大降低了开发商的自主性，开发商易受金融政策的影响，商业地产开发的风险相对较大。由此导致商业地产经营管理的主流模式以快速回收资金为主，将商业地产全部或大部分产权拆散进行出售。因此，会产生难以统一管理、后期无法开展统一运营及物业升值受到限制等诸多问题。

表３为２００９－２０１０年南昌市房地产企业资金来源情况表，从表３我们不难看出，南昌市商业地产开发依赖银行贷款，融资渠道狭窄。商业地产投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元，一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。从２０１１年底开始，南昌市金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到３０％以上。商业地产专家们认为大型的商业设施如购物中心，自有资本金的比例应该达到８０％是比较理想的，至少不能低于５０％。随着中央执行从紧的货币政策，主要依靠银行信贷形式也会使商业地产开发建设面临贷款限制，因此建立多元化融资模式将成为商业地产发展的融资方向。

三、开发商在商业地产开发经营思路上还存在着问题，商业地产的空置率有上升趋势

随着南昌市城市化的推进，面广量大的农业人口转入城市工作或打工，为大规模的城市化和商业化带来商机。在住宅开发商集体转“商”的冲动下，商业地产逐步迎来新一轮“大干快上”的投资浪潮。同时，我们也要注意到商业地产的空置率有上升趋势，从上表２我们不难看出，商业地产的空置率有上升趋势，２０１０年商业营业用房空置同比增长１５．９３％。导致这种现象的原因往往是开发商在商业地产开发选址不当，难以得到消费者的认同。其次是周边条件不成熟，难以形成商业聚集的人气，尤其是交通条件的不成熟。最后也是商业地产发展的致命伤，大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。纵观南昌近年来开发的商业项目，开发的失败的案例也很多，无论是专业市场还是综合百货类商业地产，无论是返租式销售还是自己出租或自营，往往项目一建完，人气就无法聚集。如早期开发的江西国际家居港、南昌化工大市场，即便是市中心有名商业项目同样也存在这样的问题，洪城大市场是目前南昌市服装鞋帽、小商品、食品最大的批发零售市场，年营业额超过１００个亿，但紧临它的盛世东方商贸城就差得多。因此如果盲目的投资和孤立的建设，以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略，势必会造成投资无回报，建成售不出，店家难经营的局面。因此，商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。

（一）促进南昌市商业地产健康发展的对策建议

１．根据城市特点，因地制宜地发展商业地产项目。

商业地产项目，尤其是大型商业地产项目与城市经济发展水平之间存在正相关的互动关系。首先城市管理部门和商业管理部门必须严把大型商业地产项目的审批关，避免重复建设。二是开发商为适应市场而做出的自行调节，就是不要盲从“跟风”，而应建立科学的商业网点规划，保证各类大型商业项目在数量和结构上的协调。三是不同城市商业地产项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，使商业地产的发展与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。

２．合理设计开发流程，开发多种类型的商业地产项目。

理想的商业地产开发流程是：市场调查—经营定位—业态设计与主力店招商—规划设计—建设与招商—运营与管理。从上述开发流程上看，通过调研得出的经营定位、业态布置和招商都放在了最开始的阶段，为规划设计提供了完全的指导，避免了设计与定位之间的矛盾，大大减少了商业的风险。此外还可以考虑引入互补型的混合开发模式。香港开发商在开发项目时，很少有单一的商业地产项目，大型的开发商可能会在一个地块上开发几种类型的产品，也可以由几家公司合力开发某个区域做不同类型的产品。事实表明最好的房地产开发配比就是：１／３住宅＋１／３写字楼＋１／３商业物业。

３．合理分配利润空间，注重商业地产的后期经营管理。

我们知道，商业地产开发由多个环节组成，“开发－销售－经营－管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，但是在追求利润最大化的同时，也要给商业地产的经营和管理环节留下足够的利润空间。否则将直接导致物业的经营管理失败，由此对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。这样的例子在商业地产的发展中是确实存在的。因此开发商应注重后期经营管理，以形成公司品牌效应。

４．拓宽商业地产的融资渠道，解决商业地产资金短缺问题。

商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，拓宽融资渠道，探索信托、海外基金、将商用物业实行“证券化”等新型的融资渠道。房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)是一个与商业地产共同成长的金融投资手段。ＲＥＩＴｓ境外上市将成为一种潮流，为商业地产提供了非常好的融资渠道，有利于地产开发商突破资金瓶颈，促进商业地产健康的发展。

５．政府正确引导，合理制定城市商业网点规划。

政府部门应该从整体上把握，对商业地产未来发展重新规划，统筹规划，合理制定城市商业网点规划规避社会资源不必要的浪费。目前开发商盲目开发，盲目跟风，缺乏专业素质，所以政府规划部门、房地产管理部门以及相关部门要采取政策加以正确引导，对未来地产进行重新规划，调整投资结构和投资节奏，使供求关系控制在合理的范围之内。及时公开商业地产成交状况，增强商业地产成交状况透明度，让公众了解商业地产成交及空置情况，进行合理投资。

综上所述，南昌市商业地产呈现了大幅度增长的趋势，南昌现正处于商业地产快速发展的时期，开发商普遍对商业地产的未来持乐观态度。２０１０年国家两次房地产调控政策的出台抑制了住宅房地产市场疯狂的发展势头，使得越来越多的开发商转战商业地产，掀起了一股商铺炒作热。而随着 ２０１１年正式进入“十二五”阶段，南昌市建设国际化大都市步伐也将进一步加快，促进经济发展、城市建设的利好政策也会相继出台，这无疑会给南昌市商业地产的发展注入极大的活力，但是我们也要注意到商业地产的空置面积有上升趋势，未来南昌市商业地产的发展可能会受政府地产调控政策的出台以及商业地产市场饱和度的影响和限制，增幅会出现一定程度上的下降。总之，南昌市商业地产市场短期内仍会出现持续增长的态势。

［参考文献］

［１］康琪雪．我国商业地产运行模式及发展对策［Ｊ］．价格理论与实践，２０１０，（３）．

［２］赵阳．我国商业地产发展的问题与对策［Ｊ］．建筑经济，２００９，（４）．

［３］李永强．我国商业地产存在的问题及发展对策［Ｊ］．北京建筑工程学院学报，２０１１，（９）．

［４］汪旭晖．我国商业地产市场分析及发展对策［Ｊ］．价格理论与实践，２００９，（１１）．

［５］从蓉．天津市商业地产的市场分析及发展研究［Ｄ］．天津：天津大学，２００６，（３）．

［责任编辑：邵猷芬］

作者：周美玲　汪春玲

商业地产发展对策论文 篇2：

我国商业地产经济的发展现状及对策研究

摘 要：近几年，我国的国民经济水平正在不断上升，而商业地产经济为我国的经济发展提供了较大的经济支持。商业地产经济在我国国民经济中也拥有了比较重要的地位，商业地产经济和人们的生活息息相关，国民经济的兴衰和商业地产行业的好坏有着非常密切的关系。目前阶段，我国商业地产经济的发展总体形势比较稳定，国家的大力支持，也因为城镇化发展的进程需要，让商业地产经济有了较好的发展前景。商业地产经济科学健康的发展，不但能提高我国的经济水平，也能让我们国家更好地防御经济危机、通货膨胀等现象。

关键词：商业地产经济 发展现状 研究与对策

商业地产经济是指商业行业在建设、开发、消费、购买等过程中，产生的货币及资金的流动。在目前状态下，商业地产经济是我国经济的主要支柱。只有商业地产保障自身的稳定发展，才能让我国的经济稳步提升。近些年我国各大房地产开发商如华润、万达、万科等知名的企业都在商业地产上加大了投入，在2011年时商业地产就已经呈现爆发增长的态势，发展至今商业地产已经变得相对成熟，但商业地产的快速发展也带来一些问题。

1 商业地产经济的发展现状和问题

1.1 目前我国的商业地产经济发展现状

商业地产，其意义就是作为商业用途的地产，我国的经济基础性产业中商业地产经济是占有较多分量的。因为商业地产的产业链条广泛，地方经济发展的优先环节就是商业地产产业，很多地区经济实体都选择把商业地产产业作为当地地区经济发展的优先产业进行发展。这种情况促进了我国商业地产产业的快速发展。

自21世纪开始，我国的一线城市经济逐渐发达，商业地产产业也随之快速兴起，然后迅速蔓延到全国的各个城市。我国的国家统计局曾发布过相关的数据，根据数据显示，自2001年后，我国的商业地产的投资不断增加，年均投资呈现高增长的趋势。住宅投资增长率已经被商业地产的投资增长率逐渐超越。商业地产的销售价格一路飙升，其年销售面积也呈逐年稳定增长的趋势。本文从年销售面积、销售价格、投资完成额三个角度来对我国的商业地产的发展现状进行分析。

（1）我国的商业地产销售面积从2000年起一直是逐年增加的状态，在2000—2010年这10年内商业地产的销售面积从1300多万平方米增加到了6900多万平方米，增长了接近5倍的销售面积，这期间还包含2008年因受到金融危机的影响而让商业地产的销售面积有所下降。除了2008年商业地产出现过销售低迷的现象，自2000年至今商业地产再未出现过较为明显的波动。商业地产一直处于快速发展的阶段。

（2）商业地产中商业用房的销售价格一直呈平稳上升的状态，从2000年到现在，商业地产中商业用房的价格已经从每平方米3000多元增长到了每平方米10000多元。价格增长了近4倍，商业地产的销售价格和销售面积一样，都呈现出逐年递增的趋势。哪怕在2008年金融危机的影响下，在我国宏观经济都出现回落的情况下，商业地产也维持了相对稳定的价格，没有明显的价格涨幅，受到的冲击非常小。近些年我国又相繼出台了一系列政策，让商业地产的前景十分可观，越来越多的投资者被商业地产的市场所吸引。

（3）我国的商业地产的投资完成额每年都在不断上涨，从2000年初到现在，每年都以接近30%的增长率逐年稳定增长。我国的商业地产一直保持着良好的发展形势。

我国的商业地产能稳定持续的发展主要还是因为国家的宏观经济整体方向比较好，随着我国世界经济地位的提升、城市化进程的加快、国家政策的商业地产的有利都让商业地产可以稳定快速的发展。

1.2 我国商业地产开发中存在的问题

商业地产不同于住宅地产，商业地产在项目运作上比住宅产业复杂很多。我国的商业地产是在2000年左右才开始逐渐发展起来的，商业地产的前身就是住宅产业，无论是运营模式还是开发模式都会受到住宅地产的影响，对商业地产本身的优势和特点造成了忽视。所以商业地产在发展的过程中还存在许多的问题。

（1）住宅产业和商业产业在运营的模式上有很大的区别，住宅地产一般都会采用出售的方式，即便是租赁也是住户在开发商购买住宅后再进行租赁，住宅地产开发商极少出现兴建住宅租赁的地产情况。而我国的商业地产多数情况下都是以租赁经营为主要经营方式，商业地产开发商通过把商业房产租赁给商业用户，来进行经济收益和补偿。目前在国际上比较通行的商业地产运营模式就是商业地产不进行销售，只进行租赁。商业地产一般都采用先招商再开发的商业流程。依据客户的需求进行运营。在稳定积累客户的基础上，保证良好的整体营销和整体管理。但我国目前的商业地产还不够成熟，和国际的经验相比，国内的很多商业地产开发商的开发流程都是按照住宅地产的投资理念进行的。先开发后销售这种模式不利于我国商业地产的长期经营和生态规划。这样的现状主要是因为我国国内的商业地产的开发商对住宅地产和商业地产没有进行有效的区分。从商业地产开发商角度看，分割销售的模式会让商业地产开发商对经营者和业主的调控能力受到限制。如果为了对整体控制力的加强而采用承诺投资回报率等方式，就会面临大量的广告费用及相关费用分担不明确的问题。如果经营不当，出现问题就会导致失去一部分业主的支持，会让商业地产开发商自己面临困境。商业地产开发商在进行租赁时不要只依据租金高低来进行客户的选择，应当考虑经营项目、商品种类及整体商业的规划等问题。这样能尽量避免商业项目出现布局或经营无序、服务功能缺乏、项目重复等问题的影响。让商业项目的口碑和形象以及持续的经营管理都能有一个较好的状态。

（2）我国商业地产的资金供给不足、融资模式单一、很难进行长期持有经营。商业地产行业是密集资金行业，对商业地产开发商的资金实力要求比较高，大多数的商业地产开发项目都处在城市的中心地带。开发项目地价高、造价高、拆迁费用大、融资规模大、回收期长这些情况对商业地产开发企业的资金要求十分严格。商业房地产开发商最关注的问题就是资金问题。我国商业地产企业主要的融资渠道就是自由资金和销售回款加上银行借贷。而银行借贷占到整体资金的70%以上，因此银行贷款是商业地产开发商的主要融资渠道。但银行贷款通常为中期贷款，周期较短，多数在3～5年之间。一些大型的商业地产开发商的资金需求周期一般需要11～15年左右，有的大型地产项目甚至需要更长的时间。银行不能满足商业地产对资金的长期需求，短期的债务融资又对企业造成了资产负债率过高的压力，银行的贷款利息会加重企业资金链的负担。银行在面临商业地产贷款是不进行长期贷款的主要原因是因为高额的贷款比例会增加坏账的风险，银行对高额的风险多数会进行规避，所以短中期贷款成为了银行的主要贷款方式。融资问题的出现制约了我国商业地产的发展，如何科学合理地解决商业地产的融资问题是商业地产面临的难度最大的问题。我国商业地产在运营模式、融资模式、开发模式上存在的问题都可能会让商业地产项目运营失败，如果不解决而任其发展可能会引发商业地产项目的混乱。对我国商业地产行业的稳定发展是有较大影响的，对我国经济的稳步提高也会造成一定程度的影响。

2 针对商业地产问题提出的对策建议

2.1 政府应当进行宏观调控

我国的政府是领导我国经济发展的主体，政府应当对商业地产进行科学统一的规划，让商业地产项目因地制宜的发展。建设建立科学的商业网点规划，商业管理部门和城市管理部门加大大型商业地产项目的审批力度。避免商业地产间的恶性竞争、重复开发、盲目开发。保证各类型的大型商业地产项目在结构和数量上协调、科学、合理。政府在审批商业地产项目时应当让商业地产项目建设结合当地的历史传统、产业优势、文化环境和风俗习惯，让商业产地的发展和城市经济、城市建设协调发展、持续发展。国外商业地产投资信托基金已经发展多年，已经形成了相对成熟的融投资运营模式，政府部门应当适时培育建立房地产投资信托基金，可以像美国、澳大利亚等成熟例子学习。政府应加强立法建设，因为缺少相应的法律，我国的房地产信托基金一直没能定型，应当通过学习借鉴国际上成熟的房地产投资信托基金模式，来建立适合我国国内情况的房地产投资信托基金。成功的建立可能让商业地产的融资问题有较好的缓解，可以让商业地产行业保持健康、稳定的持续发展状态。

2.2 对商业地产开发商的建议

商业地产开发商首要注重的问题就是一定要实施准确的市场定位，加强对市场的研究分析。要想做好商业地产一定要对市场有清晰准确的认识，只有进行充分的市场调研，确定商业地产项目的消费人群、人口流量、常驻人口等，才能让商业经营的后期人气商气问题有较好的保障。了解该地区的人群消费水平和城市发展前景能让商業档次有一个正确的定位，填补地区的行业空白或残缺，尽力避免出现恶性竞争和重复经营等现象。万达集团的“订单商业地产”模式在我国的19个城市开发了20多个购物中心，是中国最成功的开发商，这种商业地产模式和传统商铺销售模式相比更利于商业地产产业的发展，订单开发只要慎重选择主力店，达成长期合作意向，就能对后期风险进行较好的规避。在我国商业地产投资信托基金还未成型的情况下，商业地产企业应拓宽商业地产的融资渠道，像海外基金、将商用物业证券化等新型融资渠道都是值得探索的，像广州越秀开创的国内优质物业打包到国外上市融资的案例都是值得学习的例子。商业地产开发商只有突破商业地产在资金上的瓶颈限制，才能让企业有更广阔的前景，让商业地产更健康稳定的发展。

3 结语

将我国目前的商业地产情况和国外经验对比后不难发现，我国的商业地产正处于快速发展的时期，商业地产还是具有很广阔的市场空间。商业地产必将成为未来市场的主要竞争领域。从总体上来看，我国的商业地产因为有国家的支持、百姓消费的需要、城镇化建设的需要，在前景上还是很可观的。而且我国的商业地产在总体上还是处于平稳发展的态势。国家对住宅限购政策的态度，让商业地产在二三线城市有了更好的发展空间和机遇。只要商业地产在布局定位、功能性能、规模定量上做好合理科学的规划，一定可以让商业地产的经济有更好的提升，为国家的经济贡献更多的力量。

参考文献

[1] 王琳.新常态下商业地产经济发展问题和对策[J].商场现代化， 2017（6）.

[2] 朱玺.影响商业地产经济发展的因素分析[J].知识经济， 2015（21）.

[3] 范中华.当前商业地产经济存在问题及解决策略[J].商场现代化，2015（17）.

[4] 蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径和方法[J].现代商业，2011（7）.

作者：侯敏

商业地产发展对策论文 篇3：

沈阳市商业地产发展中存在的问题及对策建议

摘 要：随着城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，沈阳作为东北的中心城市，商业地产得到了长足的发展，呈现出前所未有的发展势头。但由于其发展过快，其中出现了供大于求，重发展轻经营，同质化竞争严重等问题。采取适合沈阳商业地产发展的相应策略，加强项目的全过程经营管理，注重项目之间的相互协调，准确定位，差异化发展，充分发挥现有商业项目的优势，避免盲目建设，能够促进沈阳商业地产健康可持续发展，从而推动城市经济整体水平的提升。

关键词：沈阳市；商业地产；建议

中国商业地产经历了五十多年的发展历程，从其一出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等特点，成为了房地产行业中的新贵。商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着密切关系。近年来，随着沈阳市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展。自中央振兴东北老工业基地战略的实施开始，国内外的商业企业和房地产开发商纷纷抢滩沈阳商业地产。以“金廊工程”为代表的商业项目正推动着沈阳商业地产的不断前进，沈阳商业地产飞速发展，呈现出前所未有的发展势头。

一、商业地产的概念

商业地产，是指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产为主的工业地产等。商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产，商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式。

二、沈阳市商业地产发展中存在的问题

随着沈阳商业地产的高速发展，商业项目总量的不断增加，其发展中出现了一些问题，主要表现在以下几方面：

1.商业地产增幅过快，供大于求

随着房产调控政策的不断深入，商业地产因其受政策影响较小，受到很多开发商的追捧。沈阳作为东北地区的中心城市，让越来越多的开发商将眼光瞄向沈阳，沈阳的商业项目如雨后春笋般在短短的时间内迅速生根发芽，沈阳商业地产的增幅目前处于全国的前列。沈阳常住人口不足千万，购物中心的面积却已达到800万平米，商业地产总量惊人，已经远远超出了居民的消费能力，这与沈阳二线城市的地位有一定的偏差。虽然每个项目单体看似都没有问题，但由于过快的建设速度，大量的高端物业的在短时间内集中出现，无疑超出了沈阳市民的实际消费能力和经济增长速度。有数据表明，一个金廊沿线的项目面积就比上海三大商业街加起来的总面积还要多。在沈阳市，多个建成的购物中心生意惨淡，部分闲置。沈阳龙之梦亚太城、青年大街茂业百货等项目开业几年来一直经营惨淡，客流稀少，商户经常更换，随处可见不知何时开业的“敬请期待”巨幅广告。尽管如此，新的项目却还在大规模的建设和规划中。

2.盲目投资，轻视后期经营管理

商业地产的过快发展，在项目规划期没有更多考虑后期的资金及经营方面问题，导致部分项目出现了这样那样的问题。一些项目建设阶段就出现资金不足，项目停工，中途寻求整体出售的情况；一些已投入使用的项目，由于经营管理不善，项目出现经营危机，如太原街的伊势丹、新玛特百货等先后停业；部分商业地产则采用分块出售的形式进行经营，导致整体管理水平低下，租户频繁流动；更有一些商铺长期空置，据统计沈阳购物中心空置率达17%，远远高于国内二线城市的平均空置率。一些缺乏项目经验的开发商开发超过自身管理能力的项目，导致许多经营管理方面的问题频频出现。

3.同质化竞争严重，项目定位有待思考

随着沈阳市商业地产的发展，大规模高端项目不断出现，从早期的卓展购物中心，到现在的大悦城、星摩尔、恒隆广场、万象城等，项目规模不断扩大，档次不断提高，尤其“金廊”沿线商业项目密集，大部分是中高档的购物中心，这些高端项目业态相近，缺乏特色，存在同质化竞争严重的风险。相似的项目密集，商家竞争激烈，原本商铺难求变成了品牌商难求，客户难求，这给商家的经营带来了巨大的考验。此外，沈阳新建商业项目定位在高端的较多，和沈阳的整体消费水平有一定差距，超过城市的定位。这在一定程度上导致了逛街多、购物少，休闲多、娱乐少的现状，高端项目尽管有一定客流，但看的人多，实际消费群体较少，一些高档商业成为了沈阳的软肋。另外一些中高端项目在经营困难的情况下开始销售低端商品，使其定位出现混乱。还有个别商业项目初期经营管理不善，项目定位不清晰，如北一路服装城，本应是规模化经营和发展的批发性服装商城，但缺乏统一的经营管理，各类商品鱼龙混杂，商品的质量也缺乏相应的保证。

4.集中商圈的交通问题有待解决

沈阳早期商业项目主要集中在几大商圈：太原街、中街、北行等，随着商业地产的不断发展，几个地段均出现了不同程度的交通拥堵和停车难的问题。尽管一些新建的购物中心已建设了地下停车场，但由于商业项目的总量较大，原有商业项目仍有停车困难的问题，商业项目密集地段交通状况堪忧。集中商圈的交通环境在一定程度上影响着居民的购物。

三、解决沈阳市商业地产发展中存在问题的对策

商业地产从开始的开发商到投资者，到经营者，再到商户，最终到达顾客，如此多的链条加大了其运作的复杂性。沈阳的经济总量毋庸置疑，城市化进程相对较快，开放步伐较大，商业地产市场前景较好。但大批量商业项目集中出现所带来的问题影响其健康发展，找出适合其发展的相应策略，才能确保其可持续发展。

1.注重项目全过程的经营管理

在庞大的沈阳商业地产市场中，如此大的建设总量、如此多的高端项目，必须要有专业公司运营管理。面对市场竞争的瞬息万变，需要专业化的运营团队，优质的服务才能够迅速应对，才能运筹帷幄全面掌控。如缺少规划和管理理念，缺乏专业队伍，项目的后期运营将举步维艰。在建设项目的初期就要充分考虑后期的运营，进行严格的测算和抗风险评估，不能盲目投资。面对沈阳这样一个高端项目云集，消费水平中档的城市，必须考虑适合其经营和发展的有针对性的策略，不能照搬照抄其他城市的成功经验，需要具有一定的创新思想。

2.注重区域发展，项目之间相互协调

沈阳商业项目集中，同一商圈内拥有多个相似的大型购物中心，商家竞争愈发激烈，商户、客户资源分流现象严重。在同质化竞争严重的商业市场，进行整体的商业布局规划，项目之间实现最优整合，避免恶性竞争，才能促进其良性发展。以金廊工程为例，其是沿道路两边分布的商业项目，从布局上看，不是聚集型商圈，各个商家都很难揽住大批量的客户群体，如果均单一的无序趋从发展，不互相协调，又相似度极高，很难吸引大量客户，其发展的危险系数极高。如果金廊整个商业综合体群的每个项目都具有区域集体意识，各自项目之间考虑差异化、互补性，相互联动，合理地分配资源，具有不同的类别化经营特色，错位经营，能够提高产品的附加值，可充分发挥项目的区域优势。

3.准确定位，各类项目比例合理化

一个具有发展潜力的商业项目首要任务是对投资产品进行详细的分析评估，准确定位，才能在竞争中脱颖而出。在什么区域做什么项目，要有充分的调研，如果定位失误，项目必然失败。定位包括经营业态选择、项目体量规划、项目建筑设计、目标消费人群等。真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需运营得当。通过严谨的调查、准确的市场定位，引导多重业态的商家入驻，实现资源上的强强联合和利益链上的多赢，从而让商业物业有持续升值动力。目前，沈阳商业地产项目众多，单从商业面积看已经饱和，但从商业类别看，一些专业市场并未饱和，甚至部分行业存在空缺，市场潜力有待挖掘。各类商业项目要均衡发展，避免出现某类项目过剩，而其他项目紧缺的状况。此外，沈阳商业地产不能一味追求高端，其发展必须与人们的消费能力相适应，满足人们的不同需求，这样才能吸引更多的客户，超过实际购买力的商业项目很难持续发展。准确定位，差异化发展，因地制宜、因时制宜，商业定位与客群定位有机融合，这样的项目才具有竞争力。

4.充分发展现有商业项目，适度发展社区型商业

集中商圈的发展虽便利了人们的生活，也促进了经济的增长。但过度集中的商业地产却在一定程度上带来了负面影响，尤其是集中商圈的交通问题堪忧。考虑现有商圈的可持续发展，避免再过量的建设大规模的类似项目，才能确保其周边良好的交通环境，才能确保现有项目的正常运转。目前重要的不是新建商业项目的规模、数量和档次，而是如何更好地经营现有的商业项目。除集中商圈的商业地产外，可考虑适度发展社区型商业。社区型商业与居民日常生活密不可分，能为居民生活提供便利，具有一定的发展潜力。

四、结语

对于快速发展的沈阳商业地产，解决其发展中存在的问题，才能使其健康发展。反之，如不采取有效的措施，这种飞速的发展，势必导致商业地产的集中化、同质化和过剩，最终结果缺乏消费人群和品牌资源的商业大盒子将是一堆空盒子。针对沈阳商业地产的特点采取适合的发展策略，多方入手，齐抓共管，让沈阳的商业地产焕发出新的生机和活力，让城市的整体形象得到进一步的提升。

参考文献：

[1] 岳武.商业地产的开发建设及运营管理[J].中国高新技术企业，2014，（4）.

[2] 张沈生，高云菲，田宇.辽宁省房地产市场现状与对策研究[J].沈阳建筑大学学报，2012，（4）.

[3] 朱强.探讨中国商业地产市场发展中的问题及发展趋势[J].经济研究导刊，2013，（3）.

[4] 李永强.中国商业地产存在的问题及发展对策[J].北京建筑工程学院学报，2011，（9）.

[责任编辑 吴 迪]

作者：何景梅　马云俊　王海燕