商业房地产项目后评价指标体系研究

2022-09-10

就工程项目后评价而言, 由于商业房地产项目具有其一定的特殊性, 其经营方式多种多样, 风险更大, 经营管理要求高, 经营内容多种多样等特点, 所以在构建评价指标体系的时候必须考虑到其特性, 根据商业房地产项目的实际情况设置系统、科学、合理的评价指标。

一般说来, 对于普通的项目评估必须考察的因素主要包括项目的实施效果、经济效益、社会效益、环境影响, 管理体系等因素, 其中实施效果主要考察项目的完成进度以及完成的效果;经济效益可以考察内部收益率、投资利润率、回收期、净现值等因素;社会效益可以考察提高城市化水平、带动经济发展、产业关联度等因素;环境影响可以考察污染的控制, 对周边景观的影响等;管理体系指标可以考察项目的机构完善程度, 管理模式, 人员配备等情况。而可持续评价因素则隐含在了上述指标中。

1 经济效益后评价指标

经济后评价是工程项目后评价的核心内容, 是指对投产运营的工程项目投资经济效益的再评价, 它是以项目建成投产后的实际数据为基础, 重新预测项目生命期内各项经济数据, 计算出各主要投资效益指标, 然后将它们同项目前期评价预测的有关经济效益指标进行对比, 其目的是分析和评价项目投产后重新计算的项目经济效益指标与预测指标的偏差程度及其原因, 吸取经验教训, 为提高项目投资实际效益和制定有关投资计划、政策服务。

项目经济后评价包括项目财务后评价和项目国民经济后评价。项目财务后评价是从企业角度出发, 根据项目投产后的实际财务数据, 如产品价格、生产成本、销售收入、销售利润等重新预测整个项目生命期的财务数据, 计算项目投产后实际的财务评价指标, 然后与项目前期评价中预测的财务效益指标进行对比, 分析两者偏离的原因, 以对财务评价重新做出评价, 吸取其经验教训, 提高今后项目财务预测水平和项目决策科学化水平。项目国民经济后评价是从整个国民经济乃至全社会角度出发, 根据项目有关的实际数据和国家新近颁布的影子价格和有关参数, 计算出项目国民经济评价指标, 比较和分析重新计算的国民经济评价指标与前期评价时的国民经济评价指标的偏离程度及其原因, 为提高今后的宏观项目决策科学化水平提供依据。从宏观经济角度考察项目投产后的经济效益情况, 既要考虑项目的直接成本, 又要考虑项目的间接成本。

一般来说, 商业房地产项目经济后评价指标包括以下内容:项目的总投资和负债情况;重新测算项目的财务评价指标、经济评价指标、偿债能力等。根据项目的不同, 指标设置的侧重点也有不同。

2 社会效益后评价指标

社会效益评价从狭义来说就是分析项目对国家 (或地方) 社会发展目标的贡献和影响, 包括项目本身和对周边地区社会的影响。从广义来说, 还包括项目对环境方面产生的效益和影响。就广义概念而言, 工程项目社会效益后评价就是指分析评价工程项目建成投入运营后的对社会、环境、文化等多目标影响和贡献, 其评价内容包括:环境效益与影响, 社会发展目标, 分配效益, 就业效益, 政治、社会安定, 人们受教育状况, 文化水平, 健康, 人们心理精神状况以及其他社会福利目标等多方面内容。在设置一般商业房地产项目后评价指标时, 我们主要从环境效益与影响, 社会发展目标, 就业效益, 社会安定, 人民生活水平和社会福利角度出发。

增加就业机会指标是考察项目的实施有无为当地的就业状况提供机会, 提供岗位的程度;提高城市化水平指标是评价项目的开展对当地的城市化进程有无贡献;提高居民生活质量指标主要考察项目的实施有无为当地的居民生活提供便利, 有无提高居民生活质量;促进经济增长指标是考虑项目对当地的经济增长, 税收, 财政收入有无贡献的角度考察;对社会文化的适应性指标是考察项目的操作是否符合当地的社会文化习俗, 定位是否与当地的发展水平相适应;对污染的控制处理, 对景观的影响指标则是从自然环境的角度出发, 考察项目对自然环境的影响程度;对交通环境影响和征地拆迁状况指标则是考察项目对人类社会环境的影响。该类指标主要考察项目对社会环境的相容性, 从项目长期发展, 可持续发展的角度来衡量地产项目的成功性。

3 管理状况后评价指标

作为商业房地产项目的特点决定了它的投资回收期更长, 甚至持续到整个地产的存续期。而地产收益主要是租金收入, 租金收入受到多种因素的影响, 如地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌信誉等。所以, 商业房地产项目对开发和运营水平要求很高。科学地进行业态配置, 及时进行商业布局调整是商业经营发挥集聚效应的首要条件, 也有利于其顺利度过商场培育期。同时商业房地产的盈利状况与其经营管理水平密切相关。为了降低经营不善带来的风险, 目前的商业房地产开发商一般采用请专业的商业管理公司或引进具有丰富商业经验的高级人才进行商业管理的办法。因此, 在商业房地产项目后评价中, 对经营管理模式的评价也显得格外重要, 这也是商业房地产项目后评价明显区别于其他建设项目后评价的地方。

商业房地产项目后评价指标体系应本着科学性、一致性、实用可行性、可持续性的原则, 建立行之有效的项目后评价指标体系。由于具体的商业房地产项目形式多种多样, 如酒店, 写字楼, 购物中心, 商铺等, 而且不同形式的工程项目差别很大, 其经营方式和管理要求也是千差万别。即使是同一种类型的商业房地产项目, 在不同的时段不同的地点, 其后评价考察的指标也有不同的侧重点。因此, 在对商业房地产项目进行后评价的时候, 必须针对不同的项目对指标体系进行调整。以上的指标体系只是对各种类型商业房地产项目后评价来说, 基本都会涉及到, 局部的指标增减调整需要具体项目后评价的工作人员根据项目的实际情况来进行操作。

摘要：由于商业房地产项目具有其一定的特殊性, 所以在构建评价指标体系的时候必须考虑到其特性, 根据具体的工程项目的实际情况设置系统、科学、合理的评价指标。本文从经济效益后评价指标、社会效益后评价指标、管理状况后评价指标三个方面论述了商业房地产项目后评价指标体系应本着科学性、一致性、实用可行性、可持续性的原则, 建立行之有效的项目后评价指标体系。

关键词：商业房地产项目,后评价,指标体系