城市综合体案例分析

第一篇：城市综合体案例分析

县级城市综合体可行性分析

一、现阶段县级城市商业中存在的问题

1、国内县级城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以小百货、超市、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布分散，自然形成的商业中心垄断地位较难打破;由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

2、县级城市(地级)城市，尤其四线(县级)城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。

3、县级城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。

二、县级城市商业地产与众不同的特点

1、一般而言，县级城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。

2、当地商业发展处在较低水平，大型商业机构(如知名百货、大型超市)相对较少，对商业地产的运营招商存在一定推广限制。

3、消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可一般，对国内

一、二线品牌认知度反而较高。

4、当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。

5、县级城市，近五年来商业物业供应量突然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达城市;处处可以见到商铺林立，而且很多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。

6、产权式商铺返租营销模式盛行，目前，有些商业项目统一运营托管到期后遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。

7、地区商业经营形态发展良莠不齐，各类商业万马奔腾，与购物中心开发的盲目上马相比，大多数的专业市场相对比较成熟。

8、购物环境较差，品牌档次相对较低，因此零售市场存在巨大的空间。

三、开发商心态、专业、管理存在缺憾

随着经济危机的逐步复苏，房地产宏观调控持续进行，大批的房地产开发商欣然迎来商业地产的投资热潮。以大型综合商业项目购物中心为代表的商业地产之风逾刮逾劲。“商业+地产”联姻获得诱人的利润回报之后，商业地产相继在全国各地面世，但商业地产开发和一般住宅开发是截然不同的两个领域，商业地产经营回报期长，投资大，风险更大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失。

1、开发心态不成熟

县级城市商业地产，目前存在的最大问题是做地产还是做商业，大部分开发商在县级城市只是做地产，商铺卖了就跑，从思维上就已成败局。在项目产权商铺售罄之时，就给当地政府埋下了不稳定之祸。

2、专业能力有待提升

许多进入县级城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。

3、管理遭遇瓶颈

部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面!更有甚者，开发商内部的东郭先生将项目营销策划与销售代理，私下瞒着老板交给自己的朋友打理，造成隐患重重。

四、县级城市政府行为

县级城市政府的行政部门，往往存在工作效率低下，重复工作，人情关系钱权交易比较严重，更有地方保护主义特色，外来开发企业和本土企业区别对待，增大外来企业投资的“灰色政策”风险。职能、职责部门不注重市场监管和服务甚至不作为，形成上有政策，下有对策的普世现象。

1、开发流程错位

放眼国际城市的发展历程，借鉴大中型城市的成长过程，不难得出城市发展从规模上“先集中扎堆旺商，后扩张发散带动”的商业规律。

目前大部分的县级城市，都还没有完成商业集中的发展过程，却已经开始向外扩张发散，出现了传统商业中心开发与新城开发并举的“超前做法”，分散了商源客源，淡化了商圈感召力，无法让新城商业如火如荼。

2、注重形象工程

商业地产开发受政策制约较大，如某些政府为提升城市形象做出“限低不限高”的规划，要求开发商沿街建大规模商业综合体。这在县级城市尤为突出，尤其在商业市场不成熟的情况下，商业项目受政府引导与政策诱导的影响极大，往往简单了项目的商业定位与业态规划及运营模式。

五、县级城市客户群体及消费心态

由于县级城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这一点来看，品牌的口碑在县级城市更加重要。商业项目开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。

1、终端消费者：有钱人向上游城市分流

县级城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。有一句话很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。这说明一个道理，本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。一个县级城市的富户，完全可以一年数次去上海购物，因此所谓的差异化、个性化消费在县级城市是行不通的。

2、经营者受经营理念的限制非常严重

一般都可以发现在

三、四级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是一个较大的限制。

3、需求差异导致业态不均衡发展

在很多的县级城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就一定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。

4、县级城市的商业项目开发，开发商一定要根据当地经济发展的现状与行业分布特点，结合当地的商业零售格局与历史商脉延续，充分尊重当地人们的消费与购物习惯，慎重选择商业地产的开发模式和价值取向。

零售商业地产：购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场

主题式商业地产：奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业、儿童主题商业、家庭主题商业、单一品类主题商业

城市综合体：融购物中心、百货、超市、步行街、专卖店、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体

复合式商业地产：以休闲公园、温泉疗养、高尔夫、旅游度假、文化艺术等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展

5、商业地产项目可考虑的发展方向

应根据当地的发展状况与经济特点、零售市场现状及商业分布、人口结构、人均收入及消费状况，结合商业项目所处的地域规划特点等来研究、判断合定位。

六、具体问题具体分析

县级城市，大多仍处于传统且自然形成的商业模式，住宅底商加社区型超市。现阶段，各地产商因为

1、2线城市商业竞争过于激烈，纷纷开始进入县级城市。于是，各县级城市出现了很多所谓的商业综合体项目。

那么是应该走传统的百货加超市，还是专业市场加超市，或者与

1、2线城市一样，购物中心的模式?购物中心建成后面又面临很多

1、2线城市销售很好的零售品牌未拓展到县级城市，现实和理想总是有差距。

那么，县级城市的商业综合体该何去何从?

我们来做一个宏观的分析。

首先我们考察，确定哪些县市是政府重点开发，具有发展前景的县级城市。

其次我们考虑修建综合体的目的，以目的为导向明确其方向。

1：销售回款为目的

A、根据当地情况，以自持物业招商大型超市、影院为卖点，地下规划超市，顶楼规划影院。

B、根据项目地块形态来考虑步行街设置，这样在同样商业体量的情况下，能分割出更多的临街商铺用于销售。

C、3C专业卖场和儿童乐园对于以回款为目的县级城市来说不太适合，IT数码城是不错的选择，规模由市调摸底后确定，IT数码同样属于专业市场，但档次明显高于传统的家具建材市场，通过销售返租的模式运作，现阶段以该形式销售的商铺在县级城市中发展势头较好，但需要解决后期专业运营团队的组建问题。

2：现阶段以持有为主，待商业完全打造出来后，再考虑销售

可以考虑超市加百货或购物中心的形式，这样可销售面积减少，但后期商业运作成功后，可销售商铺价值成几何倍提升，总收益更多。可操作业态主要有，超市、百货、院线、电器、餐饮、娱乐、 零售、美容美体等等。定位的档次和业态必须建立在本地市场真实有效的市场调查后确定。

县级城市的商业综合体要适应当地市场需求来规划，以超市替代原来的农贸市场，以百货替代原来小百货店，以专卖店替代原有商业街，以多品牌餐饮店替代临街小吃店，以大型娱乐替代原有散乱差娱乐，以专业电器店替代原有百货电器专柜，以现代星级酒店替代原来小型招待所;以酒店式公寓替代原来散租房，以星级服务替代原来三无服务等，就是说商业综合体是一个全面升级换代的新型生活方式，不是简单的业态组合。

目前大多数城市综合体位于新老城区连接带或老城区边缘，因此该城市人均消费能力和该项目周边交通是否便利成为了能否在该县级城市开发综合体的主要原因，分析如下：

A、在发展较慢的县级城市，消费水平不高，而且他们追求的只是最“单调”的购物，满足生活的需要简单购物，不在乎享受，对价格敏感。所以即使出现一个购物中心，环境好，种类全，但是消费者却不愿为此买单，如果商家把购物中心档次和价格水平调整到与普通超市一样，那么该商业项目一定无法持续经营且毫无意义。

B、酒香不怕巷子深的年代已经过去了，交通便利因素一直是综合体成功与否的关键因素。

综合体中最核心的一块就是购物中心。那么如何建立与县级城市匹配的购物中心? 一般情况，依据县级城市实际特点，量体设计与之匹配的业态组合，以如下组合为例：

1、 餐饮：主打特色小吃，取代高档餐饮连锁、这些相对消费水平适当，而且有足够的

吸引力。

2、 娱乐：主打平民娱乐，比如量贩式KTV，桌球，电影等。

3、 零售：以县级城市的消费水平为基准，当地居民熟知的品牌为主打，配上少量相对

中高档次的品牌。

换句话说，也就是建立一个县级城市水准的购物中心，慢慢地随着县级城市经济发展，再对业态进行升级。

县级城市购物中心关键在于居民买得起，享受得起，不是越高档越好，匹配度很重要。 世界上没有两片完全相同的树叶，县级城市与

1、2线城市的市场环境与商业氛围有着巨大的差异，往往使

1、2线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在县级城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在县级城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从县级城市的客观存在入手。最后，通常一个县级城市，不可能在短期内建立两个城市综合体，那么先到者很有可能就是王者。

第二篇：城市垃圾场的综合治理分析

周伟，城市垃圾场的综合治理分析，干旱环境监测，1999年3月第1 3卷第1期36-39

摘要通过对乌鲁术齐市新市区垃圾场存在问题的剖析，结舍国内垃圾处理的状况，提出了解 问题的建议

关铀词 处理处置 堕 ￡ ，

有人类生活的地方就有垃圾产生，随着经济的发展，城市规模的不断扩大.人口高度集中，、们消费水平的提高.城市垃圾将不断增加，特别是近二三十年来，随着高分子台成材料、塑粒、干电池及各种包装材料的大量使用，垃圾成分日趋复杂，其危害也越来越严重 垃圾消幼的矛盾日益突出，城市垃圾已成为世界性的一太公害。

l 我国城市垃圾的处理现状

我国是世界上人口最多的国家，现有城市640多个，城市人口已达4.7亿多.我国的城市垃圾平均 每年8.98 的速度增长，1996年我国城市垃圾清运量已达10 825万t.预测到2000年垃圾年产生 量将达1.2～ 】.4亿c。目前我国城市垃圾粪便处理厂900多座，处理率为43.7 我国垃圾处理工作起步较晚.水平低，基础设施差，垃圾治理仍处于初级阶段，因此，垃圾已成为我国城市最严重的污染之一。城市垃圾的处理处置问题已成为城市可持续发展中非饵决不可的重大问题。

? 我国城市垃圾处理的特点

垃圾处理与垃圾的成分有密切的关系，要研究适合我国国情的垃圾处理方法.首先必须了解我国垃圾的特点

我国是一个发展中国家，垃圾成分归纳起来有 下特点：无机粪物质古量高，可燃物质含量低，垃圾中煤渣、土砂等无机物古量高;有机粪物质中，纸张、橡胶等高热值物质少，因此垃圾热值较低;有机类垃圾中主要以厨余为主体，因此可燃垃圾含水量高。另外我国垃圾大多采用露天容器收集.一旦下雨.垃圾被雨水淋湿，则含水率更高自1960年以来.国外投入了大量的人力、物力、财力进行垃圾处理和处置技水的研究.并取得了一定的成功经验。主要处理处置方法有焚烧、堆肥、卫生填埋和热解等。国内外各种处理方法的处理费用见表l、表2。 收稿日期：1 998—11—09;修回日期：1999—01—26

表2 目内城市垃玻处理费用概论 从表2可看出，填埋法运转费用较低。我 国城市垃圾中，纸、金属、塑料含量很少.而且又被人多次挑拣，可再利用物资较少，因此对我国目前的垃圾在有条件的地区进行填埋处理是符合我国当前国情的处理方法之一。另外，我国的垃圾中菜皮物质等较多，这些物质水分高、热值低，不能进行焚烧，但适宜于堆肥。鉴于我国壤埋、堆肥投资和运转费远比国 外低，所以逸2种方法是比较适合我国国情的城市垃圾处理方法。

3 新市区垃圾场的现状

位于鸟鲁木齐市文光火车站附近的新市区垃圾场，原为市北郊的一块筛沙空地。近年来，随着城市的发展，该地已由市郊变为市区，在该地周围2 km。内有人口近三万人，分布着众和铝业公司、文光水泥厂、河东污水处理厂、东戈壁农场、新疆生物药品厂、新疆有色建筑公司、市第24中学、有色公司教育培训中心等数十家工厂企业和单位。该垃圾场作为新市区内最大的固体度弃物堆放点.每天都有大量来自新市区和其它区的生活、建筑、工业等城市垃圾倾倒在这里。目前，此处年吸纳垃圾量已逾5万t，且逐年递增。每年4月份，垃圾的倾倒量最大一每天平均都在200t以上.垃圾场目前占地近2O 000m ，已由以前的垃圾堆变成

了现在的垃圾山一且每年都在以50 m的速度向前延伸，吞噬着大片的土地该垃圾场由于露天堆放，只进行简单的压实，加上离2条污水沟很近，使垃圾场及附近垃圾遍布、蚊蝇孳生、臭气熏人，对周围的大气、土壤、水体环境都造成了严重污染。

目前.该垃圾厂在管理上也存在着一些问题，垃圾盲目倾倒，无组织挑拣出的许多带菌垃圾流向不明，成为潜在的污染源，特别是垃圾场时有生畜放养，以猪居多，可以想象，这些生畜的最终去向将构成对部分人群身体健康的危害，造成社会隐患。如1993年夏季，在垃圾场发现了5号病带菌猪，自治区防疫站和乌鲁木齐市防疫站等有关部门采取了积极有效的措施，迅速制止了病毒的扩散。这次事件的发生，应足以引起有关部门的高度重视。

4 对城市垃圾场的几点建议

通过对新市区垃圾场现状调查、各种处理方法的比较及对城市发展的综合考虑.主要提出2点建议。

4.1 搬迁现有垃圾场

随着城市的发展，目前有许多垃圾场的位置已逐渐从市郊变为市区，垃圾场周围人口的不断增加，已使垃圾场由一个环境问题变成社会问题，近年来，围绕着垃圾场的纠纷不断。垃圾场临近市区，不仅严重影响着市容市貌，而且一旦发生严重流行病，将很快危及市内人群。垃圾场的存在对周围的大气、土壤、水体环境都造成了严重污染。如新市区垃圾场地处乌鲁木齐市石化总厂水潭地和米泉县地下水的上游补给区，长期下去，垃圾场将构成对上述地区地下水的严重威胁。 随着城市的发展，许多垃圾场周围的环境已发生了很大变化。如新市区垃圾场地处文光火车站旁，与新建的吐一乌一大高速公路和拓宽的喀什东路相距不到1 km，交通十分便利，且四周基本上为砂砾层平整地面，随着乌鲁木齐市最大的河东污水处理厂的建成，该地将极适合投资兴办企业和进行农业开发。而垃圾场的存在，不仅侵占着大片土地，而且将使投资环境遭到破坏。

4.2 加强现存垃圾场的管理并对垃圾进行无害化处理

城市垃圾问题是涉及产生、收集运输、处理处置及消纳、管理、政策和技术多种因素的复杂问题。因此要解决城市垃圾问题，必须充分注意管理和政策方面的改善城市垃圾场作为一个社会遗留问题，既受经济不发达和交通不便的制约，同时也受管理上得不到加强和政策无法到位的影响，使之由环境问题逐渐演变成社会问题。目前，许多垃圾场离市区太近，加上其周围人口有增无减，因此，加强管理和垃圾无害化处理是非采取不可的措旖，要加强城市垃圾场的管理和垃圾的处理，就要在现有的基础上投入更大的人力、物力和财力。根据前述垃圾几种处理方法的比较和目前乌鲁木齐市经济条件及地缘上的特点，选择填埋法较符合实际。在垃圾场的管理上应首先严禁放养生畜。同时，在垃圾填埋前，应有组织的对垃圾进行倾倒和分捡，使各种垃圾能最大限度地互相消纳，分捡出的有用物质经集中消毒后再利用在垃圾的填埋过程中，由于垃圾渗沥水的产生，会严重污染地下水源。因此，在设计垃圾填埋场时，必须采取防渗措施，同时还应考虑垃圾渗沥水的收集和处理处置系统。如乌鲁木齐市新市区垃圾场由于地处砂砾结构层，防渗要求高，加上附近几乎无土可取，势必将增大垃圾填埋处理的投资和运行费用。需要指出的是，垃圾经填埋处理后，虽对其周围的环境污染有所减轻.但对环境的二次污染和远期影响依然存在因此.从社会、环境、经济三方面来看，目前加强城市垃圾场的管理和对城市垃圾进行综合治理已到了刻不容缓的地步。 5 参考文献

1 国家环境保护总局污染拉1旨I司.中国环境悔染控制对策.北京 中国环境科学出版社.1998

第三篇：城市地下综合管廊建设和运营管理模式分析及咨询试卷

城市地下综合管廊建设和运营管理模式分析及咨询试卷用户答卷预览

一、单选题 【本题型共5道题】

1.缆线综合管廊的主要特点为( )。A.空间断面大 B.设有通风、监控等设备 C.埋深浅 D.维修检测要求高

用户答案：[C]

得分：6.00

A.蒙特利尔地下城 B.日本临海副都心地下综合管廊 C.台湾高雄地下综合管廊 D.北京天安门广场下综合管廊

用户答案：[A]

得分：6.00

A.100 B.150 C.50 D.75

用户答案：[A]

得分：6.00A.甲，二，一 B.甲，一，二 C.乙，二，一 D.乙，一，二

用户答案：[A]

得分：0.00

A.钢筋混凝土，矩形 B.钢筋混凝土，圆形 C.钢结构，矩形 D.钢结构，圆形

用户答案：[A]

得分：6.00

二、多选题 【本题型共5道题】

1.综合管廊日常维护和管理应包括( )。用户答案：[ABCD]

得分：8.00

A.收费标准区分化机制 B.使用率分担机制 C.社会资本退出机制 D.衡工量值原则

用户答案：[ABC]

得分：8.00

A.国家政策 B.建设技术 C.建设资金 D.管理模式

用户答案：[BCD]

得分：8.00

4.主线综合管廊的特点为( )。A.断面大 B.维修管理简单 C.输送量大 D.施工方便

用户答案：[AC]

得分：8.00

5.我国综合管廊发展过程中所面临的主要问题有( )。A.项目建设投资大 B.建设项目投资模式单一 C.收费定价政策不确定 D.各方认识不足 用户答案：[ABCD]

得分：8.00

三、判断题 【本题型共3道题】

1.在欧洲国家，综合管廊的简易和运营维护费用由政府承担，但政府向管线公司租赁综合管廊中的空间而获得收益。Y.对 N.错

用户答案：[Y]

得分：10.002.综合管廊工程建设应遵循“规划先行、适度超前、困地制宜、统筹兼顾”的原则，充分发挥综合管廊的综合效益。Y.对 N.错

理。 用户答案：[Y]

得分：10.003.上海世博园区综合管廊属于政府管理部门，松江新城综合管廊属于城市道路管理部门，浦东张杨路综合管廊属于各开发公司管Y.对 N.错

用户答案：[N]

得分：10.00

第四篇：台州中心城市发展城市综合体发展模式选择

相对于

一、二线城市而言，台州作为三线城市，经济总量和消费人口相对有限，对于“城市综合体”的开发经验非常缺乏,并且占地面积相对较大，所涉及物业类型多、开发周期长、投入巨大、开发及商业运作难度高，同时又关系到台州中心城市区域的地标形象和区域发展，所以必须要用新的商业地产开发思维进行精心策划，以期实现社会效益的最大化和商业开发效益的最大化。

台州中心城市的城市综合体功能空间组合选择及规模，应与城市的经济发展水平及规模相适应。大型城市综合体适合经济发达的区域中心城市和省会(即

一、二线城市),这些大型的城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成，而与地级市等三线城市相适应的城市综合体，其功能空间组合相对少一些，规模也会小一些。一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是城市综合体最基本的组合,但考虑到台州这个城市综合体是在一个相对人口集中度不高，且位于三个城市中间的位置，因此如何汇聚人气应该成为最关键点。

商业地产的金科玉律：“人气定生死。”结合城市综合体位于台州绿心核心地带，配合东山湖——飞龙湖区块整体的建设规划和台州市重点打造旅游城市的规划，可以重点发展以自然景色和购物公园结合，集休闲、居住区为主要载体的城市综合体，而不去建设一般

一、二线城市重点打造的，以高星级酒店和高档写字楼为主的大型城市综合体。一般而言，休闲为主的购物公园的建成，可以吸引更多的台州中心城市各区域市民来此购物、休闲和居住，这样不仅实现商业价值的最大化，也可以满足融合台州中心城市发展的社会价值，真正发挥这个城市综合体在中心城市相向建设，融合发展中的作用。

第五篇：城市综合体专题

城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。

城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。

值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险;另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。 城市综合体遍地开花

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。

日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。

南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。

但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。

《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属

的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五

年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。

东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。

对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”

据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。

这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”

“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。(