第一篇：地产城市综合体范文
万达模式：订单地产及万达城市综合体价值分析
22年来，万达集团在领跑全国商业地产，造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，万达也在这个过程中不断定义、代表、诠释着中国商业地产发展的方向和与市场契合的标准。其间，曾有很多业内人士和同行媒体向万达提出问题：为什么万达广场开工之前就能完成如此复杂的主力店招商?为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期?为什么如此众多的商家跟随万达征战了一座又一座城市?
当这些问题的提出者用满怀期待和崇敬的目光望向万达时，积累了无数实践经验和成功案例的万达人的回答铿锵有力：那是因为，万达首创了“订单商业地产”模式。
“一个商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，商业地产才能健康运转。”一位房地产专家如此形容商业地产。
在每一个商业项目，能不能实现真正的旺铺经营，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”。在万达广场，仔细观察会发现，许多品牌店随着万达出现在每一个城市的万达广场里，事实说明，万达广场的发展也使他们在短时间内，积累了大量财富，并由小做大，迅速形成规模效应。
在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”，在万达广场，仔细观察你会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪，他们就跟到哪里…… 商业模式决定企业的成败，这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是中国企业决胜未来的关键所在，万达的成功便在于此。
所谓的万达第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功，更是投资模式的成功，万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓，既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折，从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础，为资产之桥构筑了预期的升值空间。
值得一提的是，万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，获得了市场的高度认可，而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的，每到一地就能把一地做热，进而拉动一个城市的经济发展和税收，这只有万达能够做到;吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场，这也只有万达能够做到;先租后建、满场开业、场场旺铺，这些，也只有万达能够做到。王健林董事长在对自己的员工进行培训的时候说，商业模式比产品甚至品牌的建立更重要，而最好的商业模式是人无我有的商业模式，作为国内唯一的全国性商业地产商，万达独创的“订单商业地产”模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可并成为各地政府邀请的对象，而也是因为万达独特的富有竞争力的商业模式，万达还获得了中国企业在国际上的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧，使得万达创造的财富神话口碑相传，流传久远。 2007年12月22日，宁波万达广场一周年庆典活动隆重举办，百家商户现场共贺万达周年庆，感谢万达为他们开启了财富大门，时光倒回到一年前，2006年的12月22日，宁波市委市政府领导、万达高管人员齐聚宁波万达广场参加在这里举办的宁波万达开盘仪式，为这次开盘能够成功举行，万达人倾注了无数的心血，并为此做出了长达一年的准备，开盘现场飞舞的彩旗、齐鸣的礼炮，是万达做了精心准备的，但是，在现场出现的近20万消费者从四面八方汇集涌入万达广场却是万达人也始料未及的，在这个项目开工建设之时，周边还是杂草丛生、荒无人烟的地处……同样的奇迹在万达的发展史上屡见不鲜，更成为投资者对万达的信心源泉，一些由万达组织到北京、上海、成都等地考察万达项目的业主看到已经开业的万达能够产生如此强大的“吸金效应”纷纷竖起大拇指，赞叹万达所创造的财富神话，更多的人，则以落单万达的实际行动参与到了神话的缔造中来。
现在的万达广场所在的区域，无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态，如宁波鄞州，无论在万达进入之前是怎样的无人问津，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的影响力之大。
万达之所以能够成功，与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系，对于选友，“国际万达”的辞典里有这样一条标准，那就是：合作伙伴是国际级。至今，以这样的标准选择合作伙伴，万达已经拥有多家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，多家国际合国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。
此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。从做订单开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而慢慢向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确性才能不断提高，甚至已经可以保证场场旺铺，在现在的商业环境中，可以做到没有拍卖拿地时就可以大约知道做什么类型的物业，容积率多少等等的，惟有万达，从中可见万达作为一个中国商业地产领袖人物的魅力所在。
在万达对商业伙伴的选择共赢中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，正式注册成立于2007年的万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才，更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。
在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经给予确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。
有人说，中国的商业地产的竞争要从低端的销售竞争向高端运营竞争发展，在这个过程中，如何提升价值并最终与资本市场取得连接价值最大化才是根本，毕竟商业地产回到其核心就是在于运营所带来的价值的提升。为什么物业投资市场称：“住宅有价，店面无价”，是因为店面这个平台后面所带来的商机决定的，而不是水泥加钢筋决定其价值的。回到加之提升这个问题上，其核心就是通过开发模式的不断创新来提升其价值，这是一个系统的成功路径，经过选点、定位、引商、开业、运营、调整阶段不断实现商业价值。万达集团就是将这种开发模式的创新从销售铺面的第一代向只租不售联合国际知名品牌主力店共同经营的第三代前进，最终取得了骄人的业绩，并以此领跑中国商业地产，在世界商业帝国的发展版图上屹立起中国的旗帜。 短短几年时间，随着万达在全国扩张商业版图，对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩，连万达人自己都半开玩笑的说，如果可以，希望我们自己也开个小店，一路跟着万达走，不出几年，一定能成为国内连锁品牌，并创出自己的知名度。
万达的商业地产模式，犹如达尔文的进化论在另一个领域内的应用，它有一个清晰的进化过程。如今可视为“第三代”模式——王健林把其称为“城市综合体”模式。
对比第一代和第二代的模式，“城市综合体”已有了相当大的改变。
第一代模式“单店”的开发很简单：“建一个大房子，第一层开精品店，第二层开超市，第三层开家居，第四层还可以搞个电影院等等，一个店大概五六万平米。”当时的概念是，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售。当时第一个项目是2003年长春商业地产的开业。王健林谈到，这个项目和沃尔玛的合同，光租金就整整谈了六个多月。“长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有6—8个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速发展。于是我们跟所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海、广州、深圳等城市为第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是我们两年多时间能在中国快速发展的决定性因素”。批量的谈判，减少了单个项目谈判的时间和精力，从2002年开始到2005年，万达按照这样的模式快速发展。
到了2004-2005年，万达开始进入“组合店”模式，“一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市、电影院，通过一个室外步行街连起来做一个广场”。
随着第一代和第二代模式的摸索，万达开始进入第三代的城市综合体模式，也是被学者认为是做加法模式——延长产业半径的开始。在第二代的管理模式上，万达只停留了短短两年的时间。“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出于对商业规律更深的认识。”王健林如是说。
一个具体的例子是，万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间，万达商业管理公司会根据业态、装修时间的不同，与万达的建设部门一起排出详细的完工进度表，来对接每一个商户的入场时间，一定要保证店铺在开业前能进场装修。如此类推，来保证同期满铺开业。“如果是外聘的管理公司，他们会选择等，达到条件再出现，这是完全不同的概念。
在王健林眼中，这正是万达模式无法复制的精髓。“我经常讲，除非你挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢?”王健林说。
在相当的一段时间里，万达的三大新兴支柱产业并非简单意义上的多元化，事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达“城市综合体”业态中必需的组成部分，借助于万达广场的发展而发展，可以说，是万达商业地产的组成部分。 “打一个简单的比喻，就像是榕树，他的根须落在地上，会长出一棵新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”
与中国大多数开发企业一样，万达实际上也是“在干中学、在学中干”。经过几年间的历练，从找地开始，万达创造了城市综合体开发的一套体系，建立起经营管理人才团队，打通了金融资本的通道，形成整个产业链上的独特的竞争优势。“城市综合体首先形态是多元的;其次在功能上互相补充，既能给居民带来方便，又增加商业的销售;第三是效益最大化，多种业态综合，优势互补，创造24小时商圈。”王健林说。
第二篇：中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛
集中的释放必将形成强劲的积极消费。这种消费成为经济快速增长的驱动力。消费拉动经济是非常重要的一方面，前提总得超过一千美元。我们新增人口的刚性需求。我们国家每年新增人口，上世纪末以来，我们人口自然增长率逐步下降，尽管如此，每年大约有700—1000万人口出生。2008年我们自然的增长率是千分之五点零八，出生了近700万人。这些人的消费需求大概是300亿，会拉动零售额大概0.5%。我们每年新增人口对于消费来说有一种刚性的拉动。
我们正处在激进消费期。尽管我们人均收入不高，但是我们消费规模是世界第一的，这和我们的人口结构不无关系。大家知道我们现在60岁以上的老人占到12%，88%在60岁以下。其中作为个人支出消费高峰期在40—50岁。我们知道70后、80后，所谓的年轻一代他们现在正进入消费和收入的高峰期。90后也逐步进入到了消费人群。我们这个年龄结构也是国家促进消费很重要的特点。
我们快速的城市化，每年大概有1000万的农村人口进入到城里。我们知道一个城镇人口的消费额大概等于三个农村人口。这一千万进入城市的农民，大概要拉动消费需求600亿。消费结构的升级会带来消费质量的提高。人均GDP超过3000美元的时候是消费结构转型的加速期，我们现在城里很多消费向高端转化。我们现在超过了三千美元。这几点理由，我们完全可以对于商业地产充满信心，这是一个非常广阔的领域。首先、我简单讲一下对于当前商业地产发展趋势的看法。
第一、一线城市的商业建筑存量在增长，有向
二、三线城市逐步转化的倾向。我们知道前几年一线城市的大批商业建筑，包括综合体集中出现，结果造成了存量的急剧增长，局部地方出现了滞销。现在转向二三线城市是一个趋势。
第二、商业趋势由原来的单中心向多中心的转化。我们以前一个城市就是一个商业中心，现在很多城市有新城区，新的开发区，大型社区陆续出现，逐渐形成多中心互相匹配的商业中心结构。
第三、商业建筑形式由原来所谓的百货公司单一的商店，现在逐步转向了多功能的综合体，向着高端形式迈进。这是今天我们论坛很重要的主题，就是城市综合体的开发问题。
第四、商业建筑的产权由原来比较多的分割结构转向了开发商持有物业来经营。因为它有一个价值取向的问题，分割以后产权不是你的了，增值是属于你的。所以现在聪明的发展商不卖了，不是分割出售，而是我掌握物权自己经营。
第五、原来都是开发商先招商，先开发，开发以后招商。现在逐步转向了开发商和投资商共同招商开发。这个也有很大的转变，不是开发商自己搞一个商业建筑出来，然后再招商。从一开始的策划，投资者和开发者结合。
第六、外资由并购转向了直接开发。外资进入到商业，开始主要是通过并购，然后取得经营权。现在逐步转向了直接搞商业开发。比如说像宜家、家乐福、沃尔玛等等，他直接那里搞大的商业开发，自己直接经营。对于当前商业地产的这种走势，我有这样一些看法。
最后，我觉得当前商业建筑、商业地产，也包括我们综合体在规划建设方面恐怕要关注这样几个问题。首先是城市。第一城市对于商业布局有一个全面的规划，包括新区的开发规划，对于商业用地和商业布点给予充分的考虑。
第二、重视商业中心，商业建筑群，也包括综合体的城市设计和单体。我们这个论坛对于综合体的设计大家有很多好的意见，包括它的交通问题、布局问题我觉得都是非常重要的。商业的集群包括综合体。
第三、在规划设计点要特别强调安全性。因为我们很多商业建筑都出现过一种安全事故，这里面特别是防火的问题、抗震的问题，一定要符合国家的强制性标准。
第四、当前节能减排国家作为大事来转，我们商业建筑也是耗能大户。怎么样在商业建筑推行绿色非常重要。一定是节能减排的，最好是被动式的节能减排。我们的商业建筑不是一种纯商业，它应该有一种商业文化的氛围。这一种上海做得比较好。这里面在其他国家也有许多成功经验，比如说日本东京的六本木，那是一个非常大的综合体。它前前后后策划搞了17年，但是它真正的建设只有3年。一个商业建筑我们感受到它有非常浓厚的文化气息。其中它最具标志性的就是大蜘蛛。
关于城镇化的问题我想再讲几句。中国人口学会说“十二五”末期，我国人口总量将达到13.9亿左右，城市人口首次超过农村人口，突破7亿。我们现在讨论的问题是这样的，城市化不断的发展，也带动了我们城市的持续发展。我们有需求，有需求就要有投资。我们在住房建设、商业地产等等都需要土地，我们每增加一平方米的建筑物，相应消耗的资源、能源是毫无疑问的。我们国家是一个人口大国，土地无论作为资源还是资本，它都是最稀缺和最珍贵的。从这个角度来说，我们的城市建设，包括我们开发，包括我们商业地产的建设都有一个怎么样集约用地，合理用地的问题。这样可能就是节约。
有专家对上海的情况做了调查。经过检测，大多数家庭的实际用电量每平方米25—30度。
第二、可持续的价值。市场价值的持续增长。一个是租金收益的增长，一个是物业资产值的增长。租金收益增长有什么基本的指标呢?我个人认为是租户销售额年增长率不低于当年全市零售消费增长率。再就是租金年增长率不低于当年全市CPI增长率。资产值的增长就是年增长不低于当年全市平均商业房产价值指数的增长。
城市升级。城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物，它有很多的名字，其中有一个非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻译成公园的。S是Shooping Mall，就是购物中心。C有两个概念。一个是Convetion Club，指会战中心、会所。A就是Apartment，代表了公寓。城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。
城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。我个人理解四个主要特征。一个是城市的引擎，因为全新的建筑群体和业态，形成这个城市的中心，形成时尚的场所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑综合体，它都成为拉动这个区域和城市的引擎。
第二个方面它也是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，可能下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，不是这么简单的综合楼，它是一个建筑群体构成的，相对而言变成了一个具有互补功能的建筑群体。它的空间都是穿插在一起，像立体的空间和地下的车场。同时，大需要有非常专业的综合运营。建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。
刚才谈到了综合体是一个城市发展到一定阶段的产物，是拉动城市升级的引擎。今天中国正在进入第二轮城市化。第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一城市已经完成了第一轮的城市化，城市化率已经超过75%。市中心很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。今天中国大规模的城市化体现在中国的二三线城市。
看这个城市是什么概念呢?美国整个人口3亿，日本是1.3亿人，俄罗斯1.4亿人，欧盟27国不足5亿人，英国、法国、意大利都是6000万，德国8000万，澳大利亚才2000万人。中国城市化也是我们房地产千载难逢的发展机遇，这带动了中国城市的快速变化。即使到了2020年我们60%不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。
所以说今天中国城市化的主战场在二三线城市。二三线城市第二轮城市化的浪潮正在来临。城市化率40%—70%期间进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。截止2008年末，中国城市化率达到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在农村。中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。今天的城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市功能升级千载难逢的时期。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。
第三篇：房地产考察【上海】标杆房企城市综合体及豪宅别墅区考察-中房商学院
房地产考察【上海】标杆房企城市综合体及豪宅别墅区考察(8月16日)
房地产考察：标杆房企城市综合体及豪宅别墅区考察
【行程安排】
8月 16日(商业综合体考察)：高尚领域、近铁城市广场、宝龙城市广场、上海绿地中心、兴宸和福广场 8月17 日(别墅考察)：绿城玫瑰园、合生前滩一号、中建大公馆、万科翡翠别墅 8月 18日(豪宅考察)：世茂佘山里、星河湾、绿城兰园 绿城玉兰花园 【考察项目】 项目一：上海绿地中心
【建筑类别】标准写字楼、写字楼、综合体【开 发 商】上海 绿地滨江置业有限公司 【均
价】 待定
【项目规模】建筑面积 100000平方米 【项目介绍】上海绿地中心一期是绿地集团09年地王项目，总建面65万方城市 综合体。产品包括写字楼、豪宅、类住宅等。项目处于政府规划的南滨江规划带 的徐汇区域，轨道交通7号线及12号线交通换乘站与项目地下层无缝对接。一期 稀缺130㎡—170㎡写字楼已经公开。 项目二：近铁城市广场
【建筑类别】塔楼
【开 发 商】上海长昭置业有限公司 【均
价】待定
【项目规模】建筑面积: 200000平方米
【项目介绍】近铁城市广场——集Shopping Mall和写字楼于一体的大型地铁上盖综合物业，总建筑面积约20万平方米，位于上海经济发展最具活力、最具投资价值的地区，是长风生态商务区的第一门户，中环线上的璀璨明珠建筑由2010年上海世博会日本国家馆的总建筑师小林利彦先生主设计，运用独特的白色音阶设计符号，形成现代简约立面风格。作为商务综合体建筑，加之周边优美的亲水环境景观， 3500平米超大标准层，超高标准车位配比，为各种办公需求带来更多的选择，独特的室外中庭形成可自然采光的内部走廊和节能换气系统，成
为写字楼中难得一见的优势。 项目三：中建大公馆
【建筑类别】别墅、类独栋
【开 发 商】华东中建地产有限公司
【均
价】 最低价1100万元/套
【项目规模】建筑面积:233775平方米
【项目介绍】中建大公馆是纯别墅社区，总占地面积11.5万方，总建筑面积23万方，坐拥9.45平方公里新江湾生态湿地，距五角场城市副中心仅约3公里，区域内著名学府林立，复旦大学江湾校区、同济附中、上海音乐学院实验学校、中福会幼儿园等。中建大公馆以1.0容积率稀缺独墅，独栋、类独栋、叠加相结合的纯别墅社区形态，全进口石材、砂岩外墙干挂的精湛工艺，富英伦建筑美感。 项目四：高尚领域
【建筑类别】板楼,高层
【开 发 商】上海长润江和房地产发展有限公司 【均
价】均价35000元/平米 【项目规模】建筑面积1140000平方米
【项目介绍】高尚领域为长江实业在真如的A3-A6地块，位于铜川路以北、曹杨路以东、规划真华路以西、规划固川路以南，北临A
1、A2地块，与后者并称真如城市副中心南北两心。该地块总面积约为117万平方米，于2006年12月被长江实业、和记黄埔联合竞得。地块拥有两条地铁线交汇站上盖和接连上海西站的交通优势，发展潜力优厚，将建浦西地区地标性综合体项目。 项目五：绿城玫瑰园
【建筑类别】别墅 独栋 住宅
【开 发 商】上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司 【均
价】最低价5000万元/套
【项目规模】建筑面积:145000平方米
【项目介绍】上海·绿城玫瑰园共规划有227幢独立别墅，其中标准别墅179栋，大别墅48栋。整个项目共分四期开发，
一、二期共有103套别墅，目前已建成交付，正在开发的是三期、四期。上海·绿城玫瑰园每户别墅的沿路庭院边界都用实体围墙，植栽来确保其私密性，整个街区塑造深宅大院，老洋房街区的感觉。游泳池、SPA、BBQ都是别墅庭院的基本配制。在建筑上，绿城玫瑰园包括了法式，意大利式，英式，西班牙等，但是每栋别墅的房型都不同，精装庭院根据建筑风格建造上海·绿城玫瑰园的重要配套玫瑰园会所是以法国卢浮宫外立面意向为蓝图，恢宏气派。是集运动、养生、社交为一体的顶级豪华会所。 项目六：绿城兰园
【建筑类别】塔楼 多层 小高层
【开 发 商】绿城集团
【均
价】待定
【项目规模】建筑面积:252761平方米
【项目介绍】绿城兰园是绿城集团的高端系列产品，与北京御园、杭州留庄、苏州御园、上海玉兰花园系出同门。用材考究，精工细凿绿城集团进军佘山版块的第一作。平层官邸——绿城2007年推出的新一代高端产品系列，借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉蒂奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的官邸式建筑群。绿城兰园地处大佘山版块，享有得天独厚的地缘优势。同时接壤松江新城EBD，松江万达广场和松江第一高楼环伺，配套极为齐全与便利 项目七：绿城玉兰花园
【建筑类别】住宅、豪华住宅
【开 发 商】绿城集团,上海绿顺房 地产开发有限公司 【均
价】均价55000元/平方米
【项目规模】建筑面积:87000平方米
【项目介绍】绿城玉兰花园·御园位于齐爱路99弄，处于上海东郊门户之地，东郊国际商务社区核心位置;毗邻东郊国宾馆，坐拥上海高端别墅区;周边规划20万平商业综合体。周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地等多个国家级重点开发园区。邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心;距轨道交通2号线唐镇站300米，2分钟车程即可达外环线，5分钟达中环线，是绿城集团在上海营造的精装平层别墅和第二代高层公寓产品。绿城玉兰花园·御园平层墅产品甄选欧洲皇室建筑专用石材德国莱姆石，美国LSI大师亲自设计景观，室内设计是著名室内设计师陈文栋先生。 项目八：宝龙城市广场
【建筑类别】板楼 高层
【开 发 商】杭州宝龙房地产开发有限公司
【均
价】均价13500 元/平方米
【项目规模】建筑面积:330000平方米
【项目介绍】宝龙城市广场，是宝龙集团的第31个大手笔项目，总建筑面积约33万㎡，项目依据“Y”型自然河道为轴心，精心布局景观规划。项目是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。 项目九：合生前滩一号
【建筑类别】住宅、公寓、别墅
【开发商】合生三麟房地产开发有限公司
【均
价】均价40000元/平方米
【项目规模】建筑面积:101401平方米
【项目介绍】合生前滩一号位于中环线以内,近济阳路。在浦东三林中央位置，距世博场馆2.5公里项目占地40900
平，总建筑面积101401平，容积率1.7。建筑产品为4栋高层公寓与9栋叠加别墅。小区公寓户数368户，叠加户数104户，车位总数458个。 项目十：世茂佘山里
【建筑类别】联排双拼别墅
【开 发 商】上海世茂佘山汇盈置业有限公司
【均
价】待定
【项目规模】建筑面积:94000平方米
【项目介绍】世茂佘山里项目是2013年世茂房地产隆重推出具有新亚洲风格的联排和双拼别墅类产品。项目利用自然山景和水景资源，重视项目地块内绿景，构建天人合一的人居环境。突出以人为本理念，强调户型设计科学合理，努力构筑和谐的健康养生社区。整个小区占地面积9.4万平方米，容积率为1.0，绿化率达40%。小区总共80栋楼，348户，精装修房比例达到30%，项目分两期开发，预计首批开盘于2013年7月，将推出40栋楼共180套房源，其中有部分精装修房源，于2014年年底交房。 项目十一：万科翡翠别墅
【建筑类别】别墅 独栋 住宅
【开 发 商】上海加来房 地产开发有限公司 【均
价】最低价2500万元/套
【项目规模】建筑面积:60000平方米
【项目介绍】中粮万科翡翠别墅是由中粮、万科联手打造的上海标杆项目，项目为意大利新古典主义风格的独栋别墅。距离市中心约15公里，27米南向面宽、天然石材立面、配送4个私家车位、超大尺度的地下室、全套房多功能设计，双会所专享服务，休闲配套与商务平台完美结合。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
第四篇：诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告
资源环境与城乡规划管理2008
当前房地产业受到社会的普遍关注，房地产发展状况以及房地产价格走势，成为社会的热点。2007年，我市房地产业在加快城市建设，提升城市品位的城市建设大舞台上，凸显出“四高三缓”的特点，房地产市场在健康、稳定发展的基础上更趋向理性。
一、房地产开发投资运行特点
“四高”：
“一高”房地产投资规模创新高。随着我市房地产市场形势的持续向好，房地产开发企业不断增多，投资规模继续扩大，完成投资额和施工面积两项指标均创历史新高。至9月底，全市共有房地产企业35家，其中有二级资质等级2家;三级资质等级5家;四级资质等级6家;其他企业资质等级暂定。前三季度，全市房地产开发企业共完成投资62289万元，同比增长17.8%，占全市规模以上投资的比重为7%，比去年同期提高了2.4个百分点;房屋施工面积77.4万平方米，同比增长11.3%。
“二高”各种类经济类型房地产企业投资热情高。随着市场经济的日益完善，我市房地产企业经济类型逐渐多元化，有私营有限责任公司、其他有限责任公司、股份有限公司三种经济类型。前三季度各类投资都有较快发展，股份有限公司房地产企业增速最快，1-9月份完成投资4045万元，同比增长88.1%，占全部房地产投资的6.5%;其次是其他有限责任公司房地产企业，完成投资21090万元，同比增长32.1%，占全部房地产投资的33.9%;私营有限责任公司房地产完成投资37154万元，同比增长6.8%，占全部房地产投资的59.6%。 “三高”房地产开发内部结构优化程度提高。近年来，我市房地产开发内部结构得到了有效的调整，优化程度逐步提高，基本满足我市城市化建设及居民购房的需要。(1)住宅开发仍占房地产开发的主导地位，上半年我市住宅投资52207万元，同比增长27%，占整个房地产开发的83.9%，住宅施工面积占房屋施工总面积的比重高达90%。(2)小户型比重提高。小户型住宅历来倍受购房者青睐，自从国家针对住房供应结构出台90/70标准后，房产商更是加大了小户型住宅的投入，1-9月份，我市90平方米以下的住宅施工面积29.6万平方米，目前销售情况极好，销售面积占施工面积的15%。
“四高”房价持续走高。从我市房地产企业调查了解到，目前市城区商品住宅销售均价已达到2100元/平方米左右，黄金地段楼盘2400元-2500元/平方米左右。房价持续走高的主要因素有：
1、土地成本加大。地价涨幅较大，按照房地产市场运作的经验，地价每上涨1个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。今年我市土地价格比去年同期上涨20%左右，地价的上涨,小高层、高层日渐成为市区房地产开发的主流,并直接对房价形成了强大的拉动力;
2、住房质量的相对提高。随着住宅综合品质的不断提升，房屋配套设施的投入加大，导致了房屋成本的相应提高;
3、资金占用成本提高。今年的几次加息，开发商的资金压力明显加大;
4、建材及其它成本上涨。随着建筑材料价格及人工工资的上涨、拆迁难度的增加、各种费用的增加等因素均加大了房产开发的投入，加大了房屋建筑成本。
“三缓”：
“一缓”房屋销售增速趋缓。1-9月份，全市房屋销售面积20万平方米，同比增长10.5%，比房地产开发投资额增速低7.3个百分点。在销售面积中，商品房住宅销售面积19.9万平方米，同比增长14%,增速比房地产开发投资额增速低3.8个百分点。自去年以来开始火爆的股市与基金市场使得投机性资金流进股市，住房按揭贷款利率的提高使得购房者承受更大的资金压力和风险，投资、投机性购房明显减少，居民住房消费趋于理性。
从商品房空置情况来看，1-9月份全市空置面积1.4万平方米，比去年同期增长了4倍，并且全部为商品住宅。
“二缓”土地供应增速放缓。随着一系列土地管理的调控政策的出台，针对当前在土地审批、用地集约管理等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。从不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限的上收，还有不断加大的耕地保护的压力及征地拆迁难度加大的压力，使得建设项目用地的管理更加严格，土地供应“闸门”缩紧。1-9月，全市房地产开发企业累计购置土地13.5万平方米，同比下降45.4%。
“三缓”资金供应放缓。2007年是房地产企业面临资金压力的一年。前三季度我市房地产企业到位资金69476万元，同比下降7.4%。其中国内贷款2270万元，同比下降66.6%，房地产行业是资金密集型行业，其资金很大程度上依赖贷款，而今年银行几次加息加大了资金压力，银行也慎对信贷风险，作为贷款主要去向之一的房地产开发贷款也必将受到影响。
二、对确保房地产行业健康发展的几点建议
一是提高房地产开发企业的竞争实力。随国家一系列促进房地产业健康发展措施的逐步落实到位，企业经济实力就成为房地产企业参与竞争的最重要砝码。我市房地产企业经过这些年的发展，房地产开发企业不断增加，但企业整体实力还须进一步加强。在35家房地产企业中，没有一家一级资质企业，四级以上资质企业共13家，占全部企业的37%。面对房地产开发企业的现状，主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩开发企业的数量，走规模化经营之路。各房地产企业在新的形势下，应不断加大改制、重组力度，强强联合，适应市场需要，增强资金的运筹能力，提高经济实力与竞争能力。
二是认真贯彻国家有关调控政策，切实加强对房地产开发的管理。近年来，国家出台了一系列宏观调控措施。应根据我市的实际情况，从土地供应、市场准入、项目审批、银行信贷等方面入手，认真贯彻落实国家各项调控措施。同时，还须建立包括投资增幅、土地供应、银行信贷、资金来源、开发结构、销售率及空置率、房屋销售及土地购置价格等内容在内的预警监管指标体系，建立相应的信息披露制度及部门监管责任制度，进一步完善房地产市场宏观调控制度，及时处理和解决行业发展中存在的问题，引导市场理性投资和消费。
三是大力规范房地产市场秩序。要深入开展房地产交易秩序专项整治，加强对房地产开发建设、销售的全程监管，继续加大房地产市场违法违规案件的查处力度，防范和制止各种规避结构调整政策，变相囤积房源行为，严厉查处哄抬房价，扰乱市场秩序的房地产交易。四是积极引导房地产开发的投向，加快住房结构调整。房地产开发“产品”要适应市场需要，主管部门要加强对房地产市场的调研工作并加以引导。在住宅开发方面，根据目前我市居民的收入水平，重点开发一些中、低档住房。根据各消费群体的需求，可适时推出小户型的单身公寓、休闲型的老年公寓、亲情型的两代人套居楼，由单一的商业住宅向生态型、健康型、人性化住宅过渡。
三、全年房地产市场展望
在经历国家一系列宏观调控政策后，我市的房地产市场趋于平稳发展状态。根据今年我市房源丰富，居民购买欲望较弱，建筑成本继续上涨，房地产价格又居高不下等特点，预计全年我市房地产市场还将保持平稳的发展态势，房价不会出现大幅度增长。
随着“三年一中变”任务即将顺利完成，我市的城市环境面貌发生了显著变化，取得了令人瞩目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大变”工作也要同步部署推进。我室在对“2010年一大变”工作进行前期调查研究的过程中，发现我市老城区的危旧房屋问题比较严重，较大影响了广州中心城市的环境面貌。为此，我室专门组织调研组，对我市危旧房改造工作情况、存在问题进行调查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市进行学习考察，研究探索进一步加强我市危旧房改造工作的政策措施。现将有关情况及我们的建议报告如下：
一、我市危改工作的基本情况及面临的主要问题和困难 从上个世纪80年代开始，我市在公房租金收入中提取一定比例实施危改工作。20年来，在市委、市政府的正确领导
下，经过各有关部门的共同努力，我市危改工作取得了一定的成绩。据统计，1990年我市完成危改投资2100万元，而2000年则达到2.3亿元，相当于1990年10倍多;1990年我市完成拆迁面积仅约数千平方米，而2000年完成拆迁面积近10万平方米，相当于1990年数十倍。1999年，市政府明确提出了力争用2年半至3年时间完成1997年登记在册的23万平方米危险房屋的排危抢险工作的目标，并制订了相应的改造工作步骤、优惠政策和具体措施。目前，32片危改责任地块的23万平方米危房(涉及改造总面积70万平方米)的改造任务已基本完成，其中，成片拆除危房12万平方米(总拆迁面积35万平方米)，维修加固危房11万平方米。仅市一级就累计投入资金约4.6亿元，全面完成了交电新村、西华路等10片地块18万平方米的成片拆迁工作，共拆除危房7万平方米，约6200户近2万人从原来低矮、潮湿、拥挤、危险程度较高的危旧房中搬出，被安置到环境优美、配套完善的棠雅苑、棠德花园、阳光花园等多处安置小区，户均面积从改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面积从改造前的9.8平方米增加到13.3平方米;同时完成了沙河墟地街等4个项目的维修加固工作，维修加固危房、严重损坏房面积共54268平方米。 据不完全统计，我市目前实有房屋面积13578万平方米，其中各级房管部门的经管房屋2011万平方米，占房屋总量的14.8%。另据市房管部门经管房屋的安全普查结果，我市在基本完成23万平方米危房的改造任务后，仍然存在危房26.4万平方米，严重损坏房80万平方米，一般损坏房402万平方米，分别占总数的1.42% 、4.3%和21.6%。此外，85.2%未列入房管部门经管的房屋中，包括绝大部分的私房、企业用房、宗教用房、学校用房等，同样存在相当数量的危旧房屋。我市危旧房屋的形势仍然相当严竣。
目前人们普遍喜欢100㎡左右的房子，更大，更高，更舒适是不变的追求。不断进行旧城改造是正确的。可过度改造只能称为浪费。我市人口有限，新的房子造的过多就是一种浪费。另外，购物的超市造的也有些多，毕竟消费能力有限，消费能力无限强的也不在诸城消费。
我们的物业也有很大问题，缺少专业和敬业精神。比如看门的仅仅在打牌上有专业精神，扫地的仅仅在捡小便宜上有敬业精神。
我们的房地产污染严重。噪音污染不在话下。虽然大型车辆22：00以后才能运输，但也不至于半夜2点多还运啊!半夜时施工更是了得。环境污染有目共睹，尘土飞扬的大街就是证据。唯一好的是所谓的光污染没有发生，而且半夜还可以给我们照明，连电费都省了。
第五篇：三线城市房地产销售心得
一、销售人员构成问题
1. 性别配比：别墅男女比例1：3住宅男女比例1：2商业男女比例 2：1
2. 销售人员区域组成
最佳方案：公司从一线城市招聘所需销售人员总数的80%，本地招聘所需销售人员总数的20%。一般方案：全部由一线城市招聘所需销售人。
最差方案：全部由本地城市招聘所需销售人。
3. 外地招聘存在的问题
缺点：一线招聘人员到达项目所在地以后，由于不熟悉当地的风土人情、生活习惯、交通动线、语言等原因，与客户不能很好的沟通。同时从一线城市招聘的人员成本高。
优点：一线招聘，挑选余地大，便于筛选可用之才，素质高;到达本地后由于人际关系较少，便于公司管理，便于项目的运作，执行力强，能不折不扣的完成公司既定目标，获取利润最大化。与本地销售人员相比，泄露项目秘密的可能性要小的多。由于没有亲朋故旧，外出时间大大减少，工作时间增加。
弱化缺点的方法：在销售人员培训结束后，进行为期一个月的市场调研和交通动线熟悉。制作完成区位图(内涵交通和物业分布即简单的本地地图)。通过市场调研和区位图的制作，销售人员会对项目所在地有个全面的认识，在后期销售过程中能够更好的接近客户，解答客户所提问题，完成成交。
调研内容：项目所在地的现有物业的业态分布，在开发项目的体量、分布、开发周期、价格、宣传方式等，当地的居住人口数、流动人口数，收入水平，高收入人群分布等。
交通动线要求：所有销售人员对项目所在地的区位、行政区划、管辖区域，城市的交通网，城市的道路等熟悉。至少要走完所在城市的大街小巷。
4. 本地招聘存在问题
缺点：由于地域性和受教育程度限制，人员素质较差;本地关系复杂，朋友多，不便于管理;已婚已育妇女，因家庭孩子等原因更是管理的难点。公司理念，项目操作理念，价格优惠等公司机密极易泄漏。容易出现私下交易，给销售方面和管理方面带来麻烦。造成公司利润的损失。 优点：人际关系广，语言相通，熟悉当地人的生活习惯和风土人情。
弱化缺点的方法：从前期招聘和培训入手，与前期广告相结合进行大招聘、大培训、大筛选，务必留给销售人员一个印象：人多粥少，公司管理非常严格。培训筛选后留下来的销售人员，在日常管理中要严格要求，按照公司制定的规章制度进行严格管理。将个人感情和管理分开。
二、销售过程中存在问题
1. 销售过程中人际关系问题
问题：三线城市由于区域小，人际关系网交织，人际关系的处理是三线城市销售的重中之重，经常会出现为了购买某套房屋，购房者会通过N道关系找到公司老总进行购买，或者是隶属管理政府部门领导的签字，批条前来购买等。
解决方法：销售部对房源有绝对的销控权。房源销控由销售部统一管理，遇到关系户购房，办公室、总经理办公室、董事长均没有权利将某套房子销售给某人，必须交由销售部负责跟踪销售，以上各部门在房价款上可以给予部分优惠，给予的优惠必须报总经理签字确认，销售部才予以承认。
对于内部员工购房和内部员工亲属购房，公司应在项目开始正式销售前制定相关政策，并按照政策贯彻执行。报总经理批准。
2. 房源、价格与优惠政策
所有房源必须上销控板，上墙公示;销售人员手中有一份面价，销售部经理手中必须有一份底价。
优惠政策方面：销售人员手中没有任何优惠权限，最好不要给予任何客户优惠，个别情况特殊处理，同时要做好优惠申请程序，严格把关，层层审批;如果稍有松懈，多米骨牌效应立即显现，残局很难收拾。设立守价奖，鼓励销售人员做好守价工作。加强守价技巧培训。
3. 客户转介绍
不要期望通过给予客户某些优惠或者好处来吸引客户，增加客户转介绍。因为城市就那么小，人就那么几个;消息传的会很快，这么操作了不但不能达到预期效果，还会搞得一团糟。因为当地人的脑子里面还没有介绍费这种概念，容易让他们感觉被朋友出卖了，他们知道后，会到销售中心闹事，不利于项目的销售。也许会有一部分客户为了部分利益转介绍一部分客户，但后患无穷。
如果公司与销售人员能够给其提供认可的产品和优质的服务，通过口碑宣传，会带来大批客户转介绍。客户认可的是产品和服务，不是那么一点点地利益。因此如果想获得更多更好的客户转介绍，必须在销售过程中树立起良好的口碑。
4. 销售模式
根据项目情况和当地风土人情制定行之有效的销售模式，将一线城市先进的营销理念与本地风情相结合;以风情销售塑造项目品牌，以激情销售来推动项目销售工作，以感情销售来开拓客户源，增加客户转介绍。
前期：通过对项目风情的塑造，给予潜在购房者以遐想的空间，抓住他们向往大城市生活的心理，告知他们我们即将赋予他们的是什么样的生活方式。
宣传模式：多以软文炒作为主，辅助以体验式活动。
强销期：抓住小地方购买者得跟风情结在销售现场营造项目热销氛围，通过激情销售加快去划速度。
宣传方式：销售中心氛围的营造和包装为主，硬广告大量投放。
持续期：以感情销售为主，通过强销期以后，前期积累的客户资源已经消耗完了，同时广告宣传攻势也进入了持续期，广告投放减少。客户到访量减少，成交量下降，销售人员容易产生疲倦心理。此时适当制造一些话题，吸引已购房客户到访，与之沟通，建立良好的关系，使之成为项目的免费宣传者，建立口碑效应。通过口碑宣传，最好的业绩能产生1：1的客户转介绍，最少也能产生5：1的客户转介绍。持续期的感情推广投入视前期销售业绩来定。销售好，少投入;销售不好，大投入。
宣传方式：制造话题，组织活动，配合少量的硬广告宣传推广。
扫尾期：分阶段性扫尾和项目扫尾。经过持续期，会有一部分房源仍未售出，对这部分房源如何销售要视项目情况来定。如果是阶段性扫尾，剩余房源可以保持原价不变，待下一期房源开始销售，通过两期间的价格差，将上期剩余房源慢慢的消化掉。如果是项目扫尾，可以通过最后一轮广告推广，争取完成一定量的销售。最后剩余部分可以分发到中介所进行销售，给予其提成，销售部取消，从而减少公司支出。在短时间内将项目结束，获得最大的利润。