城市综合体研究范文

第一篇：城市综合体研究范文

《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨

一、案例索引

1、东京城市副中心 —— 新宿

2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心

3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场

4、香港IFC

5、香港太古城

6、纽约洛克菲勒中心

7、加拿大多伦多伊顿中心

8、东京的阳光城

9、新加坡新达城

10、上海新天地

11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头

12、法国拉德方斯

13、日本横滨港未来21区

14、泰国长春广场

二、城市综合体定义

所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。

中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。

城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

三、城市综合体商业模式

3.1开发体量

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。

一二线城市综合体的开发体量存在差异。

北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右 ，体量大、

规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。

杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。案例：香港IFC。

3.2 开发周期

城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。

城市综合体的开发周期长， 一般需要3～5年的开发周期 ，新城区开发相对快些，例如杭州万象城;而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地(整体开发约15年)。

前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。

案例：香港太古广场。

3.3空间布局

在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件(可达交通方式、停车位、货物运输等)的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。

在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间 。为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。案例：纽约洛克菲勒中心 、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。

3.4功能协同

城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。

城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求;市场状况;项目整体定位;开发商预期收益平衡。

城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。

■在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等。

■在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广 。

■在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。

案例：新加坡新达城。

3.5运营模式

■城市综合体开发运营模式

大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用

对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：

(1) 出租持有经营为主

深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。

一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。

(2)出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合

这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。

随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。■都市综合体中运营管理模式

都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。

都市综合体中运营管理模式共有以下三种

开发商自行管理

由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理。该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心。

国外的管理机构参与合作管理

由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场。

专业的物业管理公司进行市场管理

商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。

专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。

3.6开发模式

根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：

■独立开发模式

这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。

最典型的例子：美国纽约的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一(多为财团或政府)、合作机构比较少(主要是建筑承包商、设计公司)、功能也相应比较简单。

■合资-公共财政补贴模式

这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。

■合作链开发模式

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。

四、城市综合体城市价值

城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。

都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。

从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。

从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏。

都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。

4.1商业价值案例：法国拉德方斯

拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。巴黎拉德方斯区改造(1958-至今)既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区。

目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人;在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。

建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 。

4.2社会价值案例：日本横滨港未来21区

横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市。

项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区。

摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区。

横滨港的21区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合体。占地面积达186公顷的横滨港未来21世纪地区，日常工作人员数为190000人， 常住人口10000人。港区以一个21世纪的环保都市为基本方针，环保先行，1/4面积建了公园。横滨21世纪未来港位于邻接横滨市区中心部的滨水区域，包括填海造陆区的76公顷土地，共计达186公顷的用地。作为横滨最有代表性的城市街区建设群，在展示海港城市魅力的同时，也是一片购物、美食、娱乐的综合功能服务区域，是去横滨旅游必去之地。

紧靠港口有高度在296米的超高建筑群，这是横滨市最大的商务楼区，港区伫立着“地标大厦”、“横滨皇后广场”、太平洋横滨会议中心等现代化的建筑代表，有许多购物中心、娱乐场所、博物馆和公园。会议中心包括圆形的横滨格兰洲际酒店，酒店与附近的摩天轮成为横滨最典型的观光地之一。“横滨皇后广场”设立了许多专卖店，是民众逛街购物的好去处，许多大楼像环太平洋大饭店、横滨港未来大厅以及写字楼，都是让人们感受新生活样式的空间。“船舶博物馆”以横滨港和船作为主题，常设展览，每年还会举办特别的展览会，昔日被称为“太平洋白鸟”的日本丸号也在这里展示。

第二篇：城市综合体“万达广场”价值研究报告

侯伟 2016/5/26

一.经济“新常态”下的商业地产新模式

在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。

城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。

二.万达广场特色显著，发展态势势如破竹

创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由6个方面组成，包含酒店(Hotel)，写字楼(Office)，公共空间(Publicplace)，购物中心(Shoppingmall)，文化娱乐休闲设施(Culture&Recreation)，公寓楼(Apartment)等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1. 定位中端市场

依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。 2. “订单地产”招商模式

万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星KTV、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3. 专业管理团队

万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

4. 2015年报相关简要分析

根据万达商业地产2015财年年报显示，2015财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。

从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。 三.“万达广场”城市综合体盈利分析

万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。 1. 以售养租形式把握现金流平衡和持续

万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。 2. 完整的经营价值链

从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。 3. 地方政府对万达集团的支持和信任

地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。

地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 2008 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。 4. 拥有大量优质商业资源

万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂

除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。

5. 2015年报相关简要分析

表格截取自2015万达商业地产公司年报 2015年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。

从数据中能够看到，2015年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。2015年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。

四.万达广场城市综合体的价值研究 1. 特殊的功能复合性

城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性 、整体功能复合型 。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。 2. 物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。 3. 辐射力巨大，规模效应明显

以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。 4. 2015年报相关简要分析

截至2015年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。2015年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。2015年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。2015年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。 能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。 五.城市综合体面临的主要问题

城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。 六.结论

城市综合体创新商业地产模式的出现，为商业地产的发展带来了新契机，城市综合体将是未来商业地产的主要发展模式。万达集团构建的万达广场全新城市综合体商业地产模式，以给人全新感受的姿态出现在中国各大城市，城市综合体的未来将对一个城市的未来产生巨大影响，不久的将来，万达城的遍地开花将会对整个万达商业地产的发展锦上添花。

第三篇：某城市综合体项目可行性研究报告

第一章 宏观经济分析4 -

1.1.1 江夏区区位概况4 -

1.1.3 GDP发展概况6 -

1.1.5 江夏区在武汉市的经济地位8 -

1.2.1 江夏区房地产投资发展状况8 -

1.2.3 江夏区房地产行业发展前景分析9 -

2.1 项目基本情况9 -

2.1.2地理位置10 -

2.2 项目周边10 -

2.2.2 环境11 -

2.2.4 商业及其它配套12 -

2.3.1优势——Strength13 -

2.3.3机会——Opportunity13 -

第三章 市场调查分析13 -

3.1.1 参考楼盘的选取15 -

3.1.3.现阶段可能的销售价格28 -

3.1.5项目预期销售价格28 -

3.2 江夏区商业调查与分析29 -

3.2.2江夏区商业布局34 -

3.2.4 本项目商业入市价格36 -

4.1社会效益36 -

4.1.2提供更多就业岗位37 -

4.2经济效益38 -

4.2.2 开发商经济收益(详细分析见第七章)38 -

4.3.1 片区现状39 -

4.3.3 提升城市环境质量和居住质量40 -

5.1总体发展战略40 -

5.1.2 本项目着力打造成为新城市综合体41 -

5.2 产品规划及开发建议42 -

5.2.2 用地规划建议44 -

5.2.4 商业街规划建议46 -

5.2.6项目开发建议——总体规划、分期建设、滚动开发48 -

第七章 项目收入与投资估算49 -

7.2 项目收入与投资估算49 -

7.2.2 投资成本估算53 -

第八章 项目经济效益评价54 -

8.1.1项目利润54 -

8.1.3 项目利润率56 -

8.2 项目敏感性分析56 -

8.2.2拆迁成本分析影响57 -

8.2.4商业面积敏感度分析57 -

8.3.1政策风险57 -

8.3.3项目风险59 -

8.4 项目风险规避 - 59 -

附录：拆迁实施方案 61

1拆迁相关政策解读 61

1.1 物权法条件下的房屋拆迁 61

1.2 武汉市城市房屋拆迁管理办法 63

1.3 武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定 64

1.4法律条件下房屋拆迁中的博弈根源 65 2拆迁难点分析 66

3 解决方案 69

3.1 拆迁程序分析 69

3.2 拆迁案例分析 73

3.3 本项目拆迁公司起用模式分析 77

3.4 拆迁安置方式分析 78

3.5 补偿方式分析 80

第四篇：建设某县城市综合体开发项目可行性研究报告

一、概述

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现;缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租(赋予业主一定的利率回报)，交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险;缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限(大多是

五年)，协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整;二是有效拉动消费需求;三是完善城市区域功能;四是创造大量就业岗位;五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，

形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求;此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

综上所述，某某县城市综合体开发项目是必要的，是利县利民的。

第五篇：城市河道综合整治中水质改善措施的研究

摘要：通过对北京市朝阳区两湖连通综合治理整治工程的研究分析，明确了治理原则与目标，提出了城市河道综合治理中的水质改善措施。结果表明：在该工程措施实施以后，河道水质得到了明显的改善。研究成果对于城市河道水环境综合整治工程提供了可供借鉴的措施，对恢复河网地区水环境的生态系统具有实际意义。

关键词：城市河道;河流水环境;综合整治;水质改善措施

中图分类号：TV76文献标志码：A文章编号：

1672-1683(2015)001-0055-02

Study of the water quality improvement measures of the comprehensive improvement of urban runoff

ZHANG Ting

(Beijing Institute of Water，Beijing 100048，China)

Abstract：Through the systems and connecting engineering study of governance measures of Beijing Chaoyang district，has been clear about the principles and goals of governance，urban river water quality improvement of comprehensive control measures are put forward.Results show that after the implementation of the project，the river water quality has been improved obviously.Research results can be used for reference to the urban river water environment comprehensive improvement project，and has practical significance to restore the ecosystem of the river network region water environment.

Key words：urban river water;river environment;comprehensive improvement;water quality improvement

经济建设大发展，城市化进程加快，随之而来的是对城市自然要素的重视，其中包括城市河流水环境的影响，如河流水质严重污染，大面积的水体被覆盖，河道被硬化、渠化，人工与自然的比例不协调，河流原有生态系统被破坏，河流自净能力丧失等，导致城市居民生活环境质量下降。世界上许多国家对破坏河流自然环境状态的河流整治工程进行了反思，并逐步对已改造的河流进行了回归自然状态的再改造[1-2]。不少国家于20世纪90年代初就开始了多自然型河流建设基本技术的探索[3]，致力于实现城市河流自然化、生态化、人文化建设[4]。随着我国经济的飞速发展，越来越多的人们将从对物质生活的追求转为对精神生活的追求，与之相适应，在河流建设方面，也从过去的只重视防洪抗旱单一功能的河流水利工程，转到有和谐自然环境和丰富地域文化的复合型河流建设上来[5]。国内在城市河流自然化、生态化、人文化、景观化建设方面也有成功的例子，如成都、北京、上海、天津等地均开始进行河流水环境的整治[5]。为此，笔者通过两湖连通工程治理对北京市城市河流水环境治理、水质改善进行必要的探讨。

1概述

朝阳区位于北京市水系下游，是北京市区的排水走廊，同时也担负着北京市部分污水排放、雨季泄洪的重要责任。近年来，区内主要河道都出现了河道淤塞、水利设施老化状况，严重影响防洪安全;沿河大量污水直排入河道，造成水环境恶化等问题。水环境的治理将极大地改善区内人居环境。

拟整治河道水质污染严重，已不适应水生生物生存，河道景观很差，北小河、坝河下游段及红领巾湖现状水质均为劣Ⅴ类，恶化，发臭。而且局部河段垃圾堆积，护坡上是杂草和散落垃圾，极不雅观。严重影响首都的城市市容和环境卫生。

红领巾湖水体均为劣Ⅴ类，既不符合景观娱乐水体，又不符合其它用途，事实上已成为废污水或称之为死水。水体散发着臭味，垃圾堆积、坟蝇孳生，水质恶化给河道沿岸的居民生活带来了危害。由于水质恶化，水域生态受到严重破坏。

国内外实践已经证明[3]，城市河道的整治，会显著提高区域社会经济的发展水平，朝阳区这三条河道的整治也将如此，而且对经济的拉动作用更大。

2朝阳区两湖连通综合整治工程分析

朝阳区两湖连通综合整治工程由朝阳区水利局于2004年10月底启动，旨在改善朝阳区的区域水环境。项目共包括三个单项工程：朝阳公园、红领巾公园水系连通工程(简称两湖连通工程);坝河水环境治理工程;北小河水环境治理工程。

三项工程均位于北京市朝阳区境内。其中朝阳公园位于农展馆南路以北，亮马河以南，麦子店路以东，东四环路以西、郡王府西侧;红领巾公园位于朝阳北路与六里屯路之间，东四环路两侧。朝阳公园与红领巾公园南北相距约500 m左右。水碓湖、红领巾湖规划流域范围为3.8 km2。

坝河水系，位于北京市区的东北部朝阳区境内，担负着其流域内的防洪排水及农田灌溉任务。坝河于1975年组织过疏挖，同时，对北小河进行了河道疏浚和桥、闸等构筑物的改建和修缮。北小河是坝河主要支流之一，西起北苑路暗沟出口，向西流经大屯开发区的北部、横穿望京新区北部，围绕铁路向南流经东坝集团，于长营路西侧汇入坝河，全长15.88 km，流域面积约为61 km2。随着近年社会经济发展，坝河、北小河沿岸已建设了多个边缘集团和经济开发区，导致汛期排洪流量大幅增加。在非汛期，河道主要过流为城市污水，由于现有北小河污水处理厂，日处理能力严重不足，沿岸居民生活污水及工业废水大部分直接排入河道，致使河道污染严重，现已为超Ⅴ类水体，属重度污染河道。沿线建筑物历经近30年的风霜雪雨，有些跨河桥已破旧不堪，有的竟连栏杆也所剩无几，使得途径此路的行人及来往车辆得不到基本的安全保证，与两岸已飞速发展的城市大环境极不协调，影响城市的整体形象。

坝河、北小河目前的水源主要是污水处理厂的退水及各入河口的雨污水，根据朝阳水务局的统计，坝河每天的日径流量为16万t左右，主要来自酒仙桥污水处理厂;北小河每天的日径流量为8.4万t左右， 其中北小河污水处理厂退水为7万t/d，其他污水口汇入量为1.4万t/d。

朝阳区两湖连通综合整治工程将完成朝阳奥运承载区主河道整治及截污工程、湖面连通工程、河道及湖区的绿化及周边建设工程。

3治理原则及治理目标

朝阳公园、红领巾公园连通渠是公园景观的一部分，两湖连通渠为风景观赏河道，渠道的建设要与公园及沿线城市景观建设相协调。同时，两湖连通渠为北环水系的一部分，应具有防洪、排水、通航、输水的功能。

坝河除了要担负沿线城乡防洪排水、灌溉任务外，还需起到美化城市环境、为市民提供游览和休息场所等功能。为了能够发挥河道的这些功能，规划考虑结合东坝边缘集团的建设开发，将坝河在东坝边缘集团范围内河段定位为风景观赏河道。

北小河除担负城乡排水、灌溉任务外，还需起到美化城市环境、为市民提供游览和休息场所等功能。为了能够发挥河道的这些功能，规划考虑结合北小河流域内的建设开发布局，将北小河全线定位为风景观赏河道。

4水质改善措施

根据北小河河道功能，北小河全线为风景观赏河道，坝河在东坝边缘集团范围内河段定为风景观赏河道。按照《地面水环境质量标准(GB 3838-88)》规定，坝河、北小河的水质标准应达到V类。水环境的改善关键在于水质的改善，现状河道的水体多为污水，污水截流后污水处理厂退水的水质标准也不能满足环境要求。因此采取生物工程措施改善水质，对于维持资源的可持续利用和社会可持续发展是十分必要的。

水质改善措施是尽可能依托现有工程条件，因地制宜构建河道水体原位净化生态工程系统，在必要的人工辅助与强化下充分利用自然能量，实现水质的长效净化与保护。为此，根据河道各段具体情况，分别实施构建水生植被工程、构建主要水生动物种群工程。构建人工水草生物膜净化工程、辅助曝气工程等。这些用于河道水质改善与保护的工程实施都将以不影响河道行洪、通航等功能为原则，并有利于河道景观的改善。

(1)河道水生植被。构建河道水生植被是河道水体原位净化技术的重要组成部分。本工程主要以沉水植物和挺水植物为对象。在常水位条件下，水深0.6～2.0 m的河底和河坡上种植沉水植物。根据北京气候特点和坝河与北小河的河道情况，河道中以种植冷季类植物为主，间种暖季植物。在河道两侧的种植槽及水陆交错带种植挺水植物等。

(2)主要水生动物种群。本工程设计涉及的水生动物主要以滤食性鱼类和大型底栖无脊椎动物为对象。滤食性鱼类的作用主要是控制藻类生物量，滤食性和刮食性底栖动物主要起河道“清道夫”作用。底栖无脊椎动物放养密度为螺蛳20 g/m3，放养方式为螺蛳全河道均匀抛投。

(3)人工水草生物膜净化工程。人工水草是一种性能较为优良的生物膜软性载体。用于水质净化的生物膜软性载体采用生物惰性很强的高分子材质，具有很好的物理稳定性和化学稳定性，因此使用寿命长，尤其重要的是它们具有很大的比表面积，能吸收、吸附、截留水中溶解态和悬浮态污染物，为各类微生物、藻类和微型动物的生长、繁殖提供良好的着生、附着和穴居等生境条件，最终在载体上形成薄层的具有很强净化活性功能的“生物膜”。

(4)辅助曝气工程。河道原位净化系统的正常运行需要河道水体具有一定水平的溶解氧。这是因为水生动、植物的生存与生命活动需要水体有适宜的溶解氧含量(>5 mg/l);水体中氨氮的硝化、还原物质的氧化、有机质的降解和无机化、恶臭的消除、底质的好氧消化减量与无机化等均需耗氧，由于河道水体溶解氧状况受各种污染情况影响而变化较大，流动小的、受污染的河水常常处于缺氧、厌氧状态，根本不能满足原位净化生态工程系统正常运行的需要，因此必须构建河道水体曝气系统以适应满足河道水质净化要求。根据目前坝河、北小河的水文特点及其水质状况，在非汛期污水厂的退水不能满足河道需要，为维持一定水面必将采取截止措施，实际上河道都是一个“池塘类型”的水体，只有补水、换水(包括大雨后排泄径流)时才形成一定流量的水流，大部分时间处于静止状态。针对这种情况，结合河流治理所要达到的水质目标，设计选用提水式曝气机作为主曝气充氧设备，水下射流曝气机作副曝气充氧设备，前者用于宽度18 m以上的河道，后者与前者混合搭配用于宽度小于18 m的河道，以满足原位净化生态工程系统正常运行的需要。

5实施效果

(1)水质得到改善。河底底泥及水中垃圾均被清除，城市污水也被截留不再排入河道，而进入城市污水处理厂。河道水质将得到显著改善，水域生机显现出来。

(2)河岸景观更加美丽。各种类型的园林绿地及艺术造型在两岸被建了起来，水清、树绿、花鲜、鸟鸣，这别致的生态廊道将成为首都的五条绿色长廊，供人们休憩、游览、锻炼身体，将成为最适人们居住和工作的区域。

(3)生物生态廊道作用明显。项目通过对河道及其两岸的生物生态廊道设计，与温榆河生态规划及其生物生态廊道的设计相一致，可以充分发挥城市生物生态廊道的生态作用，对物种的顺畅流动和维护城市生态平衡具有重要意义。

参考文献：

[1]蒋屏，董福平.河道生态治理工程[M].北京：中国水利水电出版社，2003.

[2]中国21世纪议程管理中心，北京大学环境工程研究所编译.城市河流生态修复手册[K].北京：社会科学文献出版社，2008.

[3]财团法人，河道整治中心.周怀东，杜霞，李怡庭，等译.多自然型河流建设的施工方法及要点[M].北京：中国水利水电出版社，2003.

[4]宋庆辉，杨志峰.对我国城市河流综合管理的思考[J].水科学进展，2002，13(3)：377- 382.

[5]张明，曹梅英.浅谈城市河流整治与生态环境保护[J].中国水土保持，2002(9)：33.