城市综合体项目分析

2022-08-05

第一篇：城市综合体项目分析

城市医疗养老综合体项目

福州市 “城市医养”结合项目策划思路

一、项目名称：福州市“城市医养综合体”项目

二、项目地址：福州市鼓山区，

三、项目定位：城市医疗养老综合体项目

四、项目功能：综合医疗、中老年病、常见病医疗、养老护理

五、项目功能布局：二级综合医院+康复医疗住院部+护理功能型养老公寓

六、项目发展城市布局：依托于“一家大型二级综合医院”为技术服务核心，在福州市整合发展12家养老院及养老护理院，形成城市养老医疗综合体概念机构;

七、项目整体规模：

一家200张床位的二级综合医院+ 一家500张集中护理功能型养老公寓 12个养老院，4800个养老护理床位

一个智慧医疗中心：城市中老年养老医疗数据管理中心一个医疗附加值商城(虚拟商城+落地门市销售O2O模式)

八、公司治理思路

1. 成立两家公司：持物固定资产的物业公司，和项目管理公司; 2. 成立多家项目公司：医院、养老院等。所属项目全部以非盈利性质存在;项目不保留利润;

3. 管理公司通过项目托管管理，获得利润;并将利润用于智慧医疗的投资以及其他配套服务的投资、以及分配收益。 4. 管理公司以轻资产的形式运营，不持有土地等大宗固定资产;通过向物业公司租赁，获得固定资产的使用权;

5. 物业公司持有大宗固定资产，通过物业资产的租赁获得产权购置收益;

九、项目运营规划思路 1. 医院项目

医院名称：福建省康复(养老)医院(或：福州市康复医院) 项目性质：非盈利型

社会定位：全省(全国)首家“国家老龄委”医养结合的定点示范试点医院;

国家康复医院福州分院

经营定位：二级综合医院，以中老年疾病、疼痛专科为主，全科医疗为辅;

规模定位：200张床位，医院经营面积10000平方米以上功能安排：综合门诊楼、住院楼、康复住院部及其他医疗辅助功能性安排;

政策安排：医保、新农合、职工定点医疗、120联动单位社会互动：商业医疗保险合作二十家以上;

社会福利机构、残联等合作机构深度发展：发展“老年护理公寓”联动项目

建立“福州市养老院——医疗”深度互动协助模式

自营“医院附属养老院”，

开展“医院附属养老院”加盟平台

利用智慧医疗系统，对深度发展的项目进行垂直管理，精准营销。 2. 护理功能型公寓项目

项目名称：福建省康复(养老)医院附属护理养老公寓(拟) 项目性质：非盈利型

社会定位：全省(全国)首家“国家老龄委”医养结合的定点示范试养老基地;

福建省适老化医养结合示范工程;

经营定位：以半自理，半失能中老年人为主，残疾人、自理型老年人为辅;

设置高端全护理失能老人护理VIP; 设置特需全科护理高级VIP 规模定位：500张床位，医院经营面积10000平方米以上功能安排：护理中心、康复中心、住院公寓、营养中心(含配餐服务)、娱乐中心、老人宝智慧中心，儿童娱乐中心、温馨家庭服务中心等，及其他适老化辅助功能安排; 政策安排：床位补贴、建筑补贴、慈善赞助等; 社会互动：商业医疗保险合作二十家以上;

社会福利机构、残联等合作机构深度发展：发展“老年护理公寓”医院消费模式;

建立“福州市养老院——医疗”示范作用 3. 养老院项目

项目名称：福建省康复(养老)医院附属(联营、连锁)养老院(拟)

项目性质：直营非盈利型机构

社会定位：全省(全国)首家“国家老龄委”医养结合的定点示范试养老基地;

福建省适老化医养结合示范工程;

经营定位：以半自理，半失能中老年人为主，残疾人、自理型老年人为辅;

规模定位：12家养老院，总4800张床位，布局全福州市; 功能安排：护理中心、康复中心、营养中心(含配餐服务)、娱乐中心、老人宝智慧中心，儿童娱乐中心、温馨家庭服务中心等，及其他适老化辅助功能安排;

政策安排：床位补贴、建筑补贴、慈善赞助等; 社会互动：社会福利机构、残联等合作机构深度发展：养老院直营、加盟模式

4. 智慧医疗项目

项目名称：福建省城市中老年养老医疗数据管理中心项目性质：公益、非营利性

社会定位：福建省民政局重点扶持项目，直接覆盖全省;

福建省适老化医养结合示范工程; 经营定位：为全市65岁以上老人进行数据登记管理; 规模定位：覆盖全市，逐渐覆盖全省功能安排：登记管理、精准营销

政策安排：民政局扶持项目【财政补贴项目、政府引导下的公益项目】

社会互动：各市县联动发展

深度发展：为下一步在全省范围内的扩张进行基础市场准备; 5. O2O商城项目

建立在整体项目完整的趋势下的供应链管理; 逐渐建立中老年产品销售终端。

十、其他

第二篇：高铁新区城市综合体项目

德州跻身世界(新能源)名城的优势项目——

山东省德州市高铁新区核心区城市综合体开发项目推介书

德州市高铁新区投融资管理中心

目

录

方案概述. 第一章项目背景第二章项目概况

第三章项目总体定位

第四章可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营第五章市场前景第六章结论

方案概述

德州市高铁新区城市综合体项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业、贸易等行业的影响力，调动资金与商业推广资源、技术资源，引入专业管理机构，面向京津、济南市场，以主题商业为主体进行经营，实现项目开发、招商与经营一体化，塑造德州城市与经济的一张亮丽名片。

德州即将进入“高铁时代”，高铁新区的价值显然不是一个传统意义上的“新城”的内涵和外延所能表达的。高铁新区的开发既不是纯城市建设项目，也不是纯工业发展项目，而是一个具有非常典型的“后工业时代”特征的“综合性开发项目”：囊括了观光业、商务会展业、运动康体业、参与型娱乐业、创意产业、新能源产业、旅游地产业等。

项目将以主题商业为依托;以主题商业、餐饮、购物、休闲娱乐为载体;高档住宅、公寓、写字楼、总部办公基地配合，形成一个完善的“现代城市主题商业综合体” 。

项目规划包括：

现代主题购物中心+步行商业街+餐饮娱乐休闲中心+soho 商务公寓+高档住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑综合体。

项目将成为德州招商引资的窗口，为德州 GDP 增长、税收、扩大就业作出实质贡献，带动德州商业向现代升级，营造新经济局面下德州的新都市面貌。

第一章

项目背景

一、宏观经济

德州经济开发区已成为德州市对外开放的窗口、招商引资的基地和经济、文化、行政中心。先后被评为“2010联合国宜居生态示范开发区”、 “2010中国十佳低碳开发区”、“国家科技兴贸创新基地”、“国家太阳能光伏发电集中应用示范区”、“国家太阳能光热综合利用产业示范基地”、“国家生物高技术产业基地”、“中国太阳谷”、“中国中央空调城”、山东省“科学发展示范区”、“对外开放先进区”、“山东省优秀开发区”、“山东省经济开发区先进单位”等荣誉称号，在山东省省级开发区综合评比中，跻身前五名;是山东西部省级开发区领头羊。

1、宏观层面

(1)德州在环渤海地区的区位：山东对接环渤海经济圈的桥头堡

德州位于冀鲁两省交界地带，处于环渤海地区目前最发达的两大经济圈京津冀北经济圈、山东半岛经济圈之间，是联结环渤海地区和长江三角洲的中间枢纽，也是南北交流和集散的重要节点。

随着京沪高速铁路的建设，德州应充分利用高速铁路的辐射带动效应，抢抓京津冀都市圈整体推进的空间效应，强化德州与天津、北京、青岛、济南等地的经济合作与联系，提升德州在区域竞争与合作中的地位与作用，充分发挥德州未来作为山东半岛融入京津冀都市圈的桥头堡作用。

(2)德州在山东省的区位：鲁北的北大门，重要的交通门户德州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港仅两个小时。山东省“一体两翼”的发展新格局，也使得德州在省内的区位获得极大的提升。德州扼守山东北部咽喉地带，是鲁北的首要门户。德州同时也是山东向山西、河北等内陆地区进行腹地竞争的前沿阵地和主要通道。

2、中观层面

(1)德州在济南都市圈的区位：济南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于济南都市圈地域范围内，有国家级高速和铁路相通，与济南间的交通便利，在都市圈中的区位优势较好。随着京沪高铁的建成，德州在济南都市圈中的区位优势必将进一步得到提升。

(2)德州在德州市域的区位：德州市的经济增长极与辐射中心德州市位于德州市域的东北角，与河北毗邻，腹地均位于市区的东南区域，城市对市域范围内辐射带动效应不明显。未来通过德州交通区位优势的极大提升，将极大的提升德州对周边地区包括河北省周边地区的吸引力，通过引导德州城市空间的东拓与南延，有利于加强德州对市域的辐射带动作用，强化城乡统筹与空间一体化进程。

3、微观层面

(1)高铁新区是德州东拓战略的先导区

德州东拓是德州对接京沪高铁融入京津冀都市圈、实现德陵一体化的空间战略，也是德州实现产业拓展与城市功能提升的先导区，未

来德州将形成老城区、河东新区、高铁新区和陵县构建的大德州空间结构。

(2)高铁新区是德州现代综合交通港口

高铁新区是德州铁路、公路与城市交通陆地港口，将围绕现代交通枢纽，同时结合汽车客运站和城市公交枢纽，形成未来德州及周边地区的客运集散中心，充分强化高铁站区的活力，带动枢纽经济的发展，从而带动德州整体活力的提升。

(3)高铁新区是德州承接产业转移和产业提升基地

德州目前正处于产业发展的加速阶段，产业集聚与产业提升是未来德州很长一段时间的发展主题。目前河东新区的产业空间已经基本告罄，跨越减河实现产业扩张是必然趋势。其次，充分利用高铁的辐射带动效应，强化与环渤海经济圈经济中心城市的战略合作，承接产

业转移的同时，强化自身产业的功能提升与拓展。

(4)高铁新区是德州实现功能完善和功能提升的桥头堡高铁新区主要发展支撑是京沪高铁和未来的青太客运专线，高速铁路为德州带来的不仅是交通区位上的提升，更是城市发展理念和功能构成上的巨变，结合高速铁路的客流特点，充分发展现代商务办公、现代商贸金融、会展、科技研发、教育培训等功能。

二、城市定位与规划

德州市高铁新区力主将区内打造成为结合高端商务旅游、休闲观光、文化娱乐、新能源产业与制造的新城区，为德州乃至周边2小时经济圈提供最佳的产业合作与生活休闲平台，成为未来德州发展重心!

总体定位——“宜业、宜居、宜学、宜游”的枢纽型现代话综合城市功能区，塑造城市复合体。以高铁站点为契机，以建设设施先进的现代化交通枢纽为先导，最终形成功能完善融合的城市新区。

三、区内经济社会发展状况

1、新能源和生物技术产业类

德州经济开发区正以打造“新能源之都”为目标，以“中国太阳谷”为载体，吸引国内外精英人才汇聚德州创业发展，努力将德州经济开发区建设成为国际知名的新能源产业技术中心、制造中心、信息中心和国内领先的新能源产业技术创新基地、知识创新基地。力争到2012年，新能源产业销售收入实现300亿元，出口创汇3.5亿美元;到2020年实现销售收入1000亿元，出口创汇15亿美元，利税250

亿元。

截至目前，德州经济开发区新能源企业累计达30多个，其中皇明太阳能集团、华业风能设备有限公司、株丕特风力复合材料有限公司、贝莱特空调有限公司等5家企业销售收入均过亿元。

德州经济开发区在生物制造、生物农业和生物能源领域形成了自己的特色，尤其是生物制造产业起步较早，发展迅猛，产业总体水平全国领先。目前，开发区已拥有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技术企业。

2、空调电子产业类

目前，德州经济开发区已经飘扬起中国中央空调城的旗帜，中大。贝莱特、亚太、奇威特、金光集团等企业中央空调产能和市场份额占全国20%以上。三和电子、厚成电子等一批电子行业也在开发区蓬勃发展。

3、先进装备制造类

德州经济开发区已然昂起装备制造业的龙头，景津压滤机集团、台湾美利达自行车集团、德石机械、福田重工、德州方向机、普利森机械等一大批装备制造企业正成为全国乃至全世界的装备制造的佼佼者。

4、现代服务业及轻工业类

德州经济开发区充分发挥交通和区位优势，大力发展现代服务业兴区，使服务业连续多年保持健康迅猛的发展势头。截至2009年，已有波司登五星级酒店、外海瑞廷五星级酒店、德百物流、德正商务

港、汇一物流等几十家现代服务业项目落户。

12年来，德州经济开发区轻工业也得到迅速发展。全国羽绒服行业前三甲波司登、雅鹿、寒思相继落户。全国最大的肉制品加工企业河南双汇、全国乳制品巨头上海光明乳业、北方最大的洁具生产基地乐华陶瓷生产基地相继落户德州经济开发区，为开发区发展构建起新格局。

5、文化旅游产业类

德州经济开发区把文化旅游放到与工业经济同等重要的位置，实现

二、三产业齐头并进。打好董子文化牌，投资5亿元的董子园对外开放，董子文化一条街建成投用，董子文化旅游节反响强烈。董子园景区深化工程稳步实施。目前董子园以通过国家3A级景区验收。投资2.1亿元的减河湿地工程基本竣工，生态治理河道4.5公里，长达6公里的减河南延工程开始施工，投资5.1亿元的沙王河、减河、岔河水系联通工程开工建设。中国太阳谷通过国家4A级旅游景区验收，并顺利举办第四届世界太阳城大会。

董子园

董子园是为纪念汉代大儒董仲舒(汉代思想家、哲学家、政治家、教育家)所建，总占地743亩，投资5亿元。其中董子读书台、“三策固本”水上牌坊以及公园内西部董子文化街已全部建设完工，对外开放。

减河生态湿地

减河生态湿地是国家海委批复的首个湿地治理项目。全长40公

里，投资20亿元，目前一期已经建成并对外开放，接待游客达200万人次。

减河生态湿地池塘湿地、组合型湿地、潜流型湿地、景观湿地等。目前，西岸组合型湿地、潜流型湿地、景观湿地建设完工，原生态水车、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景观节点安装到位;60米观光塔成为城市东入口标志性景观。东岸结合农业产业结构调整，1000亩经济果林种植完成。

四、房地产状况

2008年以来，德州的房产开发市场呈现供不应求的局面，房价一路高升。按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资的增长幅度与总投资的增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商业用房的开发投资有较高的回报预期。

第二章

项目概况

一、地理位置

项目位于德州市高铁新区核心区京沪高铁德州站周边4.2平方公里范围内。

二、土地开发强度控制容积率控制

按照高铁车站的圈层辐射效应，在车站周边实行高强度开发，生态都心采取低密度低强度开发模式。点缀现代地标，形成优美的城市天际线。

将容积率分为0.5-1.5、1.5-2.

5、2.5-3.5、3.5以上几个级别加以控制。

其中高铁站场周边，站前路以东地块和车站北路沿线、车站南路沿线实行高强度开发，东风东路两边各60米-250米之间强度较低，为城市绿轴。高度控制

生态绿心留出大片的公共绿地，在生态绿心周边实施高强度高密度开发，南北向城市功能发展轴上产业综合服务区和城市公共服务区采取高密度高强度开发。并逐渐由内向外呈现内疏外密的城市肌理。

城市中心区的建筑不仅要能构建恢弘的城市意象，同时也要能反映城市土地价值，规划中将建筑空间分为四个等级：

(1)多层控制在24米以下，普通居住建筑和社区类公共服务设施建筑控制在24米以内，主要分布在站前核心区南北两侧的街区内。 (2)居住建筑混合街区沿街的商住混合类建筑控制在24米～50米之间，主要分布在规划用地车站北路和车站南路两侧。

(3)购物公园两侧的干道两侧建筑控制在50米～80米之间，构建连续的城市界面，主要以城市商业服务、商务办公、生产型和生活型服务业等为主。

(4)核心节点周边建筑可适当在80米～100米之间，构建城市形象，展现城市实力，主要分布在火车站站前广场周边以及东风路的两侧。 (5)生态绿轴当中采取自由布局形式，给人以新奇、体验和抽象的视觉感受，采取低密度开发模式，形成绿茵掩映的步行与景观通廊。

三、SWOT分析

1、S(优势分析)

——交通区位优势

德州是一个依托交通发展起来的“神京门户、九达天衢”，京杭大运河——京沪铁路——京福高速——京沪高铁决定了不同时期城市发展的空间格局和发展趋向。未来的高铁新区将是高速铁路、高速公路、轻轨等综合交通枢纽，通过京沪高铁与上海仅3小时车程，距北京仅2小时车程，距济南仅30分钟车程，通过德滨高速、京福高速等实现与省内外其他城市快速联系。规划中的青太客运铁路将与京沪高铁并线，极大的提升了高铁新区的交通枢纽功能和便利程度。规划中的北外环、东外环使未来的高铁新区与大德州更加紧密的联系起来。

——土地资源优势

德州城市建设用地向东拓展，目前老城区已经基本没有建设空间，开发区经过仅10多年的发展，工业用地拓展非常迅速，已经逐渐趋于饱和，随着京沪高铁的建设，高铁新区将是未来德州城市空间拓展的主要方向，目前该区域主要为农田和村镇建设用地，用地储备非常优越，是德州未来发展的主要基地。 ——良好的产业基础支撑

德州目前的产业基础相对较好，以皇明为代表已经形成一批大型企业引领产业发展的局面，对于未来延伸产业链，形成完善的产业结构具有良好的基础，基本已经形成新能源、生物、机械等相关产业齐

头并进的局面，对未来高铁新区的产业发展具有良好的发展基础。 ——生态资源优势

高铁新区范围内沟壑众多，植被葱郁，减河两侧果园植被条件良好，对于未来塑造良好的城市景观非常有利，尤其是水系的利用，结合现状地形和沟壑，构建网络化的水网系统，提升城市生态品质。同时德州的产业对于塑造生态城市也具有良好的基础，新能源和生物产业均与生态城市相关。

2、W(劣势分析)

——经济外向度不高

德州的经济主要来自国内投资，作为东部沿海的内陆地区，德州外向型经济的发展落后于全省平均水平。

3、O(机会分析)

——新能源与生物产业的巨大发展空间

德州的产业主导为新能源与生物产业，均为21世纪国际社会大力发展的朝阳产业，尤其是新能源产业，在德州依托皇明太阳能，做大做强，强化产业链的延伸，加强研发和展示功能，将德州发展成为我国的能源之都。

——高铁催生的高铁经济效应不可估量

京沪高铁是我国第一条行将开通的高速铁路，连接的是我国最大的两大城市北京与上海，高速铁路将催生的高铁经济效应将不可估量，沿线城市均将享受到这种效应带来的发展空间。

——后发优势

德州目前处于山东经济发展相对落后地区，但目前城市经济增长速度超过全省平均水平，尤其是未来高速铁路的开通，更为德州的经济发展注入了新的活力，可以预见在今后很长一段时间，德州的经济发展均将超过全省平均水平，后发优势将更加凸显，这为德州未来发展方向提供了多种可能。 ——新型城市化

我国的城市化进程日益科学化和理性化，新型城市化政策对于村镇较多的高铁新区提供了未来农村人口转移的途径，鼓励实施农村土地流转制度创新，保障失地农民的就业和安置等问题，为德州新型城市化创造一个新的路径。

4、T(威胁分析)

——周边同级城市产业竞争的压力

德州周边城市产业发展存在激烈的竞争，如何突围成为德州未来城市发展和产业选择重要课题之一。 ——产业发展中科技含量的提升

未来的产业发展比拼的是产业科技含量和发展潜力，作为太阳能和生物基地，科技对产业发展高度具有决定性的影响。面对国内目前太阳能产业发展相对较多的情况，如何突破形成特色，从而在众多的产业竞争中取得先机，对于德州非常关键。 ——人才洼地

未来的发展最重要的吸引人才，高铁的开通对于德州吸引人才是一柄双刃剑，既能吸引特大城市人才向德州流动，同时也有可能造成

德州自身的人才流失，如何提升城市品质，提升城市核心竞争力，做到吸引人才，留住人才，对于高铁新区的开发建设是一个需要研究的问题之一。 ——生态保护

高铁新区是未来在一张白纸上画出的美丽图景，然而在新的城市拓展过程中，如何利用和保护基地范围内现有的生态资源，打造具有独特魅力和特色的城市新区，防止生态破坏和环境恶化。 ——土地价值提升与功能优化

新一轮的城市拓展应本着提升土地价值，实现高铁站区功能优化，避免在新一轮城市拓展中造成低效开发，做到远近兼顾，既要满足近期发展的需要，同时也能满足未来德州长远发展的诉求，做到脚踏实地，适度超前。

第三章项目总体定位

德州市高铁新区城市综合体(以下简称“本项目” )将建设成一个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易、休闲、购物、旅游、娱乐、办公、居住等功能为一体的城市现代建筑综合体。

一、领先概念，创新商业模式

项目的经营将引进多个创新概念，为德州新经济格局作出创新性变革。

1、第五代主题式专门店

2、展贸中心

3、豪布斯卡(HOPSCA)

4、区域总部经济

5、一站式消费

依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店，以主题商业、主题餐饮、购物、休闲娱乐为载体，高档住宅区为配套的城市现代建筑综合体。 ------第五代主题专门店

与第五代城市商业综合体对应的第五代主题专门店，将会在此项目中闪亮登场，突破行业营销方式的瓶颈，进行价值渠道的创新和变革。

它具有以下特征：

1)环境优雅，舒适宽敞，使顾客身心愉悦，有高档品牌的形象价值，具备新型品牌旗舰店的硬件条件。

2)交通便利，四通八达，通过现代交通动线规划，形成停车步行皆宜的环境。

3)ERP平台功能强大，具备信息化优势。

4)网络发达，产业链完整，以基地的强大实力作后盾。

5)营销理念先进，统一品牌广告宣传。

6)强势营销团队，注重服务创新。

7)价格优势，通过规模经济降低营运成本，创造明显的价格优势。

8)产品优势，以产业集群优势，形成设计、品种、数量、质量多方

面领先局面。

-------展贸中心：第五代现代商业模式

定义：展贸中心是中国新兴的行业专业平台，是以主题行业营销为主的时尚发布、品牌展示中心，通过品牌旗舰店、形象店的产品陈列、品牌文化展示，使经营商和买家从一个个具体品牌形象的展卖场，把握品牌深层次的内涵，感受产品文化的巨大魅力。

展贸中心的发展源流：

第一代商业模式：工匠、作坊式商业，是最原始的商业形式。

第二代商业模式：推销式商业，以个别店铺为表现形式。

第三代商业模式：传统商铺，典型方式为商业街铺。

第四代商业模式：连锁店中店模式，典型方式为购物中心。

第五代商业模式：以现代科技为手段，以网络、信息平台为支持，集展示、体验、交流、贸易为一体的现代商业综合体，成为城市经济龙头。

------豪布斯卡(HOPSCA)

什么是豪布斯卡?一种综合性的现代城市中心区规划模式。 (hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文缩写)

其意义是，良性发展的现代城市中心区应由一极向多极发展，模式是传统的纯商务办公区向商业—商务—宾馆—休闲—公寓综合区模式演变，这个也就称为 HOPSCA 模式。

Hotel：星级酒店

Office：高档写字楼

Parking：城市景观公园

Shopping：商业街区

Convention：休闲娱乐集会

Apartment：街区公寓组团

------总部经济

定义：是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。这种总部经济模型称为“三赢模型”。

总部经济的五种效应：

1、税收贡献效应

一是企业的税收贡献效应。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。

2、产业乘数效应

制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业;由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业;由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业;由

教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。通过制造业总部这种“乘数效应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。

3、消费带动效应

总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费;总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作用。

4、劳动就业效应

总部经济的发展本身会充分利用的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供就业岗位。

5、社会资本效应

一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。

二、新经营模式带动德州商业升级，满足市场增长需要

改变目前德州商业地产发展的相对滞后局面，加强德州在鲁西北、冀东南的商业枢纽地位。此项目作为新型的复合商业项目，将产生巨大的龙头带动作用，促成德州商业业态的现代化升级。

三、以龙头商业推动德州商业秩序走向规范

目前国内消费正从“战国时代”向“品牌时代”转变。本项目的开发顺应这一消费趋势，发展商按国际惯例管理和操作，为目前相对混乱的德州商业竞争带来新局面，为德州的商业秩序提供一个规范，营造一个国际气氛浓郁的商业文化中心，让消费者在现代的体验气氛中以优惠的价格得到优质产品与服务，为和谐社会添砖加瓦。

四、招商对象

1. 国际或国内知名连锁商业机构

2. 全国性或区域性连锁型零售终端商

3. 全国性协会或省级行业协会，如全国行业协会、中华全国工商联、中国工艺美术协会、香港商会、全国工商联旅游业商会、广东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位

4. 中国驰名品牌或中华名牌企业

5. 旅游服务业和零售知名企业，包括国际、港澳知名品牌 6. 休闲娱乐、旅游服务等上、下游不同环节的配套企业

7. 其它零售与商业服务提供商

8. 企业集团区域总部

第四章

可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营

项目的发展按“开发、招商、经营”三步进行

一、开发——筑巢引凤

项目按豪布斯卡的规划意念进行开发，计划引进世界知名的商业机构，按他们的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引进一至二家国际性或全国性知名大、中型零售商场作为本项目的龙头商贸企业。

2、促成省级以上如全国工商联旅游业商会、山东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位。

3、促使成本项目成为上述协会综合开发规划的示范定点。

4、促成行业协会主办或协办的全国性商业机构至少一个进入本项目，作为二级招商核心项目。

5、引进培训、会员店、休闲娱乐、服务等不同环节的企业，力争把服务产业链做强做大，使本项目成为在鲁西北、冀东南地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心。

三、经营——塑造德州现代都市名片

本项目依托政府的支持，充足的资金与先进技术资源，将引入专业的经营管理机构，以主题商业进行主题整体经营，并进行统一宣传推广，实现项目集贸易、观光、商务、休闲娱乐于一体的现代商业综合体，塑造德州经济的一张亮丽名片。

第五章

市场前景

一、打造国际化商务写字楼，促进德州区域总部经济发展

结合德州区位、交通等诸多优势以及化工、物流等支柱产业，打造集办公、科研、产业于一体的企业总部楼群，扩大德州在鲁西北、冀东南乃至整个华北地区的辐射力和影响力。

1、成为城市新的增长点，推动城市持续发展

通过聚集各类企业总部，形成新的经济增长点，为经济结构调整与发展提供了一条比较成功的模式。

2、带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级

形成较为完整的商务体系，即金融、保险、会计、法律、信息咨询、研发与技术服务等的发展，带动周边餐饮、商业、物流、娱乐等服务业的发展，构成了所附带的一系列的产业体系的升级。

3、提升城市的聚集力与辐射力，强化经济带动功能

大力汇集与丰富德州科技、信息等资源，突破传统的合作模式，降低成本，实现区域共赢。提升城市的聚集力与辐射力，使得德州高铁新区成为总部聚集的核心。

4、提升德州整体形象和经济竞争力

本项目以雄浑的建筑群体优化德州的城市天际线，展示德州向国际化、开放型现代都市迈进的现代形象，改变德州的城市面貌。

二、发挥集聚效应，实质性拉动德州经济增长

项目的形成，将改变德州目前资源、资金相对分散的局面，充分发挥集聚效应，以点带面，从而全面提升德州经济发展面貌，充分拉

动德州经济的迅速发展。

1、形成宏观产业拉动效应

国内国际同类模式的数据显示，开发现代化商业综合体的投入产出比为 1：8，即投入 1 元将带来 8 元的收益，对地方经济的拉动作用明显。本项目这一现代化的商贸平台的开发，将整体优化德州的投资环境，形成德州招商引资的窗口，直接带动投资，为德州的经济增长提供新兴基地，为德州GDP 增长作贡献。

2、形成稳定税源，促进财税增长

通过优化招商、主题经营引进的大批商家、优质企业，可以为德州创造丰富的税源。

3、带动其他行业，促进德州 GDP 总量增长

利用现代经济的中心效应——提供现代化商业、商务公寓、商贸平台，提供政策、交通环境等便利，本项目将为现代企业的发展创造优质软、硬条件，为德州在新一轮“区域经济”全区大布局中占得先机，创造更多的龙头型企业，带动上下游产业勃兴，间接推动德州经济。

4、增加商业繁荣，提高市民生活质量

以现代化的商业综合体，优化德州的商业环境，为市民提供一个购物、休闲、观光、娱乐的好去处。

三、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台

通过对德州现在及未来庞大的商业机会进行现代化的资源整合，随着本项目的建立以及众多国内外商贸企业的进驻，本项目必然会引

发城市商贸发展热潮。

1、本项目成为幅射华北的商贸集约型管理示范项目

本项目将按鲁西北、冀东南地区商业、贸易的发展需要，聘请专业商用物业公司进行经营管理，使项目成为集约经营与管理的典范。

2、形成鲁西北、冀东南地区商贸旅游的创业航母

本项目的规模化和集约化管理平台，将引导国内外商贸旅游业人流、物流、商流、资金流向集聚转移，强力的政策扶持，将极大发挥企业的创新潜力，最终奠定鲁西北、冀东南地区商贸旅游中心基地的地位，并最终辐射华北、华东等地区。

3、成为中国商贸旅游的战略平台

本项目的创新经营模式、现代化资讯服务、体验式营销环境，是对国内商贸旅游业发展的有效示范，以本项目为中心形成的周边经济区动力型商贸旅游产业主题 CBD，将形成强大的产品贸易和消费能力，产生吸纳新兴财富、引导国内外资本市场投资的聚宝盆效应。

第六章

结论

综上所述，德州市高铁新区核心区城市综合体项目立意高远、理念先进、目标明确、意义深远、选址得当、定位准确、规划合理、预期效益良好。加上项目可获得当地政府的优惠政策扶持;有国内外类似成功经验做借鉴;投资商实力强大，具备投资建设大型项目的优势资源和操控能力，配合信誉卓著的市场背景，规划、推广与管理团队的经验操作丰富，本项目成功的机会极大。本项目在运营方面能够满足所在行业、所在城市的发展要求，具备建立新型主题商业中心的成功可行性。

本项目将通过引进世界 500 强或者全国知名的大型连锁零售企业等主力店，以带动主题商业中心的整体运营，提升德州地区的商业发展。因此本项目占天时、地利、人和，是气势宏伟、把握性大，不可多得的优良项目。

第三篇：县级城市综合体可行性分析

一、现阶段县级城市商业中存在的问题

1、国内县级城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以小百货、超市、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布分散，自然形成的商业中心垄断地位较难打破;由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

2、县级城市(地级)城市，尤其四线(县级)城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。

3、县级城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。

二、县级城市商业地产与众不同的特点

1、一般而言，县级城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。

2、当地商业发展处在较低水平，大型商业机构(如知名百货、大型超市)相对较少，对商业地产的运营招商存在一定推广限制。

3、消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可一般，对国内

一、二线品牌认知度反而较高。

4、当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。

5、县级城市，近五年来商业物业供应量突然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达城市;处处可以见到商铺林立，而且很多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。

6、产权式商铺返租营销模式盛行，目前，有些商业项目统一运营托管到期后遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。

7、地区商业经营形态发展良莠不齐，各类商业万马奔腾，与购物中心开发的盲目上马相比，大多数的专业市场相对比较成熟。

8、购物环境较差，品牌档次相对较低，因此零售市场存在巨大的空间。

三、开发商心态、专业、管理存在缺憾

随着经济危机的逐步复苏，房地产宏观调控持续进行，大批的房地产开发商欣然迎来商业地产的投资热潮。以大型综合商业项目购物中心为代表的商业地产之风逾刮逾劲。“商业+地产”联姻获得诱人的利润回报之后，商业地产相继在全国各地面世，但商业地产开发和一般住宅开发是截然不同的两个领域，商业地产经营回报期长，投资大，风险更大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失。

1、开发心态不成熟

县级城市商业地产，目前存在的最大问题是做地产还是做商业，大部分开发商在县级城市只是做地产，商铺卖了就跑，从思维上就已成败局。在项目产权商铺售罄之时，就给当地政府埋下了不稳定之祸。

2、专业能力有待提升

许多进入县级城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。

3、管理遭遇瓶颈

部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面!更有甚者，开发商内部的东郭先生将项目营销策划与销售代理，私下瞒着老板交给自己的朋友打理，造成隐患重重。

四、县级城市政府行为

县级城市政府的行政部门，往往存在工作效率低下，重复工作，人情关系钱权交易比较严重，更有地方保护主义特色，外来开发企业和本土企业区别对待，增大外来企业投资的“灰色政策”风险。职能、职责部门不注重市场监管和服务甚至不作为，形成上有政策，下有对策的普世现象。

1、开发流程错位

放眼国际城市的发展历程，借鉴大中型城市的成长过程，不难得出城市发展从规模上“先集中扎堆旺商，后扩张发散带动”的商业规律。

目前大部分的县级城市，都还没有完成商业集中的发展过程，却已经开始向外扩张发散，出现了传统商业中心开发与新城开发并举的“超前做法”，分散了商源客源，淡化了商圈感召力，无法让新城商业如火如荼。

2、注重形象工程

商业地产开发受政策制约较大，如某些政府为提升城市形象做出“限低不限高”的规划，要求开发商沿街建大规模商业综合体。这在县级城市尤为突出，尤其在商业市场不成熟的情况下，商业项目受政府引导与政策诱导的影响极大，往往简单了项目的商业定位与业态规划及运营模式。

五、县级城市客户群体及消费心态

由于县级城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这一点来看，品牌的口碑在县级城市更加重要。商业项目开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。

1、终端消费者：有钱人向上游城市分流

县级城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。有一句话很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。这说明一个道理，本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。一个县级城市的富户，完全可以一年数次去上海购物，因此所谓的差异化、个性化消费在县级城市是行不通的。

2、经营者受经营理念的限制非常严重

一般都可以发现在

三、四级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是一个较大的限制。

3、需求差异导致业态不均衡发展

在很多的县级城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就一定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。

4、县级城市的商业项目开发，开发商一定要根据当地经济发展的现状与行业分布特点，结合当地的商业零售格局与历史商脉延续，充分尊重当地人们的消费与购物习惯，慎重选择商业地产的开发模式和价值取向。

零售商业地产：购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场

主题式商业地产：奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业、儿童主题商业、家庭主题商业、单一品类主题商业

城市综合体：融购物中心、百货、超市、步行街、专卖店、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体

复合式商业地产：以休闲公园、温泉疗养、高尔夫、旅游度假、文化艺术等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展

5、商业地产项目可考虑的发展方向

应根据当地的发展状况与经济特点、零售市场现状及商业分布、人口结构、人均收入及消费状况，结合商业项目所处的地域规划特点等来研究、判断合定位。

六、具体问题具体分析

县级城市，大多仍处于传统且自然形成的商业模式，住宅底商加社区型超市。现阶段，各地产商因为

1、2线城市商业竞争过于激烈，纷纷开始进入县级城市。于是，各县级城市出现了很多所谓的商业综合体项目。

那么是应该走传统的百货加超市，还是专业市场加超市，或者与

1、2线城市一样，购物中心的模式?购物中心建成后面又面临很多

1、2线城市销售很好的零售品牌未拓展到县级城市，现实和理想总是有差距。

那么，县级城市的商业综合体该何去何从?

我们来做一个宏观的分析。

首先我们考察，确定哪些县市是政府重点开发，具有发展前景的县级城市。

其次我们考虑修建综合体的目的，以目的为导向明确其方向。

1：销售回款为目的

A、根据当地情况，以自持物业招商大型超市、影院为卖点，地下规划超市，顶楼规划影院。

B、根据项目地块形态来考虑步行街设置，这样在同样商业体量的情况下，能分割出更多的临街商铺用于销售。

C、3C专业卖场和儿童乐园对于以回款为目的县级城市来说不太适合，IT数码城是不错的选择，规模由市调摸底后确定，IT数码同样属于专业市场，但档次明显高于传统的家具建材市场，通过销售返租的模式运作，现阶段以该形式销售的商铺在县级城市中发展势头较好，但需要解决后期专业运营团队的组建问题。

2：现阶段以持有为主，待商业完全打造出来后，再考虑销售

可以考虑超市加百货或购物中心的形式，这样可销售面积减少，但后期商业运作成功后，可销售商铺价值成几何倍提升，总收益更多。可操作业态主要有，超市、百货、院线、电器、餐饮、娱乐、零售、美容美体等等。定位的档次和业态必须建立在本地市场真实有效的市场调查后确定。

县级城市的商业综合体要适应当地市场需求来规划，以超市替代原来的农贸市场，以百货替代原来小百货店，以专卖店替代原有商业街，以多品牌餐饮店替代临街小吃店，以大型娱乐替代原有散乱差娱乐，以专业电器店替代原有百货电器专柜，以现代星级酒店替代原来小型招待所;以酒店式公寓替代原来散租房，以星级服务替代原来三无服务等，就是说商业综合体是一个全面升级换代的新型生活方式，不是简单的业态组合。

目前大多数城市综合体位于新老城区连接带或老城区边缘，因此该城市人均消费能力和该项目周边交通是否便利成为了能否在该县级城市开发综合体的主要原因，分析如下：

A、在发展较慢的县级城市，消费水平不高，而且他们追求的只是最“单调”的购物，满足生活的需要简单购物，不在乎享受，对价格敏感。所以即使出现一个购物中心，环境好，种类全，但是消费者却不愿为此买单，如果商家把购物中心档次和价格水平调整到与普通超市一样，那么该商业项目一定无法持续经营且毫无意义。

B、酒香不怕巷子深的年代已经过去了，交通便利因素一直是综合体成功与否的关键因素。

综合体中最核心的一块就是购物中心。那么如何建立与县级城市匹配的购物中心? 一般情况，依据县级城市实际特点，量体设计与之匹配的业态组合，以如下组合为例：

1、餐饮：主打特色小吃，取代高档餐饮连锁、这些相对消费水平适当，而且有足够的

吸引力。

2、娱乐：主打平民娱乐，比如量贩式KTV，桌球，电影等。

3、零售：以县级城市的消费水平为基准，当地居民熟知的品牌为主打，配上少量相对

中高档次的品牌。

换句话说，也就是建立一个县级城市水准的购物中心，慢慢地随着县级城市经济发展，再对业态进行升级。

县级城市购物中心关键在于居民买得起，享受得起，不是越高档越好，匹配度很重要。世界上没有两片完全相同的树叶，县级城市与

1、2线城市的市场环境与商业氛围有着巨大的差异，往往使

1、2线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在县级城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在县级城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从县级城市的客观存在入手。最后，通常一个县级城市，不可能在短期内建立两个城市综合体，那么先到者很有可能就是王者。

第四篇：城市综合体项目可行性研究报告大纲

第一部分综合体项目概况

1.1 项目名称

1.2 建设地址

1.3建设主体

1.4 建设内容

1.5投资规模

1.6建设周期 (可分三至五个阶段完成)

1.7 效益评估

1.8编制依据

第二部分铜陵市(商业)市场概况

2.1我国

2.2区域

2.3铜陵市现有城市

2.4项目提出背景

2.4.1现状与差距

2.4.2项目发展趋势

2.5项目建设的可行性

2.6项目建设的必要性

第三部分项目优势与劣势分析

3.1项目优势

3.1.1区位及交通优势

3.1.2项目定位及规划优势

3.1.3 市场竞争优势

3.1.4 专业运营优势

3.1.5政策环境优势

3.2项目劣势与局限性

重点强调软性环境,政策环境等方面,为后面的”政策扶持”埋下伏笔.

第四部分项目选址与定位

4.1项目选址

4.1.1选址原则

4.1.2地理位置

4.1.3地块现状

4.2项目建设条件

4.2.1自然条件

4.2.2基础设施

4.2.3社会经济条件

4.2.4其它条件

4.3项目定位

4.3.1项目整体定位

4.3.2项目功能定位

第五部分项目布局与运营

5.1总平面布置

5.1.1总平面布置原则

5.1.5总平面布置方案

5.2项目建设规模方案

5.2.1项目建设总规模

5.2.2规模方案

一般应包括相关主题的商城、商住一体办公区、住宅配套区、市场信息化工程建设等具体内容。

综合体项目组成

分析主要业态构成等

5.3项目运营方案

5.3.1完善专业市场整体配套

5.3.2保障项目运营的基本措施

5.3.3构建专业化运营团队

5.3.4明确领先发展战略

5.4优惠政策扶持

重点从土地政策、财政政策、税收政策、规费政策等各项政策方面来分析论述，如篇幅过长也可考虑此一部分单列。

第六部分环保、消防及节能

6.1环境保护

6.1.1项目拟采用的环境评价标准

6.1.2施工期环境影响分析

6.1.3运营期环境影响分析

除优惠政策外,适当分析下该项目在施工期和运营期的环境影响;注明该项目综合体具体设计时应有哪些节能政策要求和措施安排.

6.2消防安全

6.2.1消防工作方针

6.2.2消防措施

6.3节能安排

6.3.1设计要求

6.3.2节能措施

第七部分财务分析

7.1投资估算

7.1.1估算说明

7.1.2投资估算范围

7.1.3投资规模

7.1.3流动资金估算

7.2项目总投资及构成

7.2.1资金筹措

7.2.2财务评价

第八部分项目效益评估

8.1项目经济效益分析

可从市场、产业结构、消费文化、创业发展、扩大就业、提升人才素质、参与国际交流竞争、提升区域专业分工与效率等多方面进行论述和分析。

8.2项目社会效益分析

8.3不确定性及风险分析

第九部分城市综合体项目可行性研究结论与建议

9.1结论与建议

主要包括对推荐的拟建方案的结论性意见; 如有参照相关城市或地区或类似综合体,则对主要的对比方案进行说明; 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议; 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见; 对可行性研究中主要争议问题的结论等.

综合体 (行业) 未来发展及投资可行性结论及建议

第五篇：六盘水现代城市主题商贸综合体项目建议书

01现代城市主题商贸综合体项目

第一章项目概述

1、项目名称：现代城市主题商贸综合体项目

2、项目承接单位：红果经济开发区

3、项目拟建设地点：两河新区现代商务发展组团

4、项目建设内容及规模：

项目占地30000m2，总建筑面积为18万平米，形成一个现代主题购物中心+步行商业街+餐饮娱乐休闲中心+商务公寓+高档住宅的豪布斯卡(Hopsca)建筑综合体。

5、项目建设期：项目建设期约为1年

6、项目建设投资及资金源：项目总投资60000万元，全部资金为招商引资。

第二章项目背景

本项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业，贸易等行业的影响力，调动粤港澳资金与商业推广资源，技术资源，引入专业管理机构，面向滇黔、桂川市场，以主题商业为主题进行经营，实行项目开发、招商与经营一体化，塑造盘县城市与经济的一道亮丽名片。

项目将以主题商业为依托，以主题商业、购物、餐饮、休闲娱乐为载体;高档住宅、公寓配合，形成一个完善的“现代城市主题商业综合体”。

第三章项目建设的必要性

目的：发展红果开发区现代商业，打造区域性商贸中心

1.提升红果开发区形象，在国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势下，以大型复合商业建筑成为粤西地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心，为盘县向国际性城市发展提供载体。

2.以项目的招商与经营的良性循环，带动红果开发区商业、服务业的产业结构调整与升级。

3.加速红果开发区经济发展，打造红果开发区经济名片。

4.加强红果开发区在广东经济中的分量，大幅度提升红果开发区的市场知名度。

第四章项目生产工艺方案

概念构想----- 标志性开发

为实现项目成为红果开发区商业的地标性项目，项目的规划设计将严格遵循主题统辖的开发思路，将项目打造为地标性的“盘县最璀璨的商业明珠”，在建筑形制上，以组团有机联结的建筑群，奠定项目现代建筑群体的形象基调。

“红果明珠”(项目暂用名，以下简称“本项目”)主入口面向椹川路，以雄浑的建筑群落，充分展示红果开发区的“开放、好客”，表现红果开发区经济的宏大包容力，给进入该区的每一个客人“现代、惊奇、热情”的第一印象。

第五章市场定位

依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店，

以主题商业、主题餐饮、购物、休闲娱乐为载体，高档住宅区为配套的城市现代建筑综合体。

本项目将建设成一个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易、休闲、购物、旅游、娱乐、办公、居住等功能为一体的城市现代建筑综合体。

一、领先概念，创新商业模式

项目的经营将引进多个创新概念，为红果开发区新经济格局作出创新性变革。

11、第五代主题式专门店

2、展贸中心

3、豪布斯卡(HOPSCA)

4、区域总部经济

5、一站式消费

第六章市场前景

一、打造国际化商务写字楼，促进红果开发区区域(东盟)总部经济发展

结合红果开发区区位、交通等诸多优势以及煤炭、物流等支柱产业，打造集办公、科研、产业于一体的中小企业总部楼群，扩大红果开发区在黔滇乃至整个西南地区的辐射力和影响力。

1、成为城市新的增长点，推动城市持续发展

通过聚集各类面向东盟出口企业的西南总部，形成新的经济增长点，为黔滇的经济结构调整与发展提供了一条比较成功的模式。

2、带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级

3、提升城市的聚集力与辐射力，强化经济带动功能

大力汇集与丰富红果开发区科技、信息等资源，并与整个黔西南各产业基地相联系，突破传统的合作模式，降低成本，实现区域共赢。提升城市的聚集力与辐射力，使得红果开发区成为东盟中小企业总部聚集的核心。

4、提升红果开发区整体形象和经济竞争力

本项目以雄浑的建筑群体优化红果开发区的城市天际线，展示红果开发区向国际化、开放型现代都市迈进的现代形象，改变红果开发区的城市面貌。

二、依托城市商业规划，打造标志性商业中心

根据两河新区产业规划设想与未来需要，构筑以县级、区级和社区级 3 级商业中心体系为核心，以商业街、专业特色街为骨架，以大型零售网点、餐饮酒店和旅游宾馆为重要节点，以批发市场和物流基地为依托，以连锁经营网为脉络，充分体现两河新区地域文化特色的现代化商业格局。

项目临近的路段将建成成为以饮食、酒吧、旅游休闲、文化娱乐、商业购物功能为主题的特色街、步行街。

依托城市未来商业设想和两河新区的具体规划，本项目建成后将实现：

1、依据商业规划，实现区域商业升级

作为该区域大型的城市现代建筑综合体，本项目依靠主力店、特色步行街等组合，发挥以点带线的作用，将全面拉动地区商业蓬勃发展。而本项目也将成为该商业圈中的标杆，实现地区商业龙头作用，大力促进地区商业、商务气氛的提升，促成红果开发区和两河新区商业规划的早日实现。

2、定位明确，主题鲜明，实现业态合理配置

针对目前红果开发区商业发展存在经营档次低，同质化严重，专业化和个性化不强等缺陷，本项目将打造成为高档次、多业态，集商贸、休闲、购物、娱乐、办公为一体的建筑综合体，来满足未来两河新区入驻企业老板，管理层，以及居住在两河新区10万人民的商务需求;以明确的定位，鲜明的主题，合理的业态配置为本项目的商业竞争力，带动红果开发区地区整体商业升级。

3、合理布局，科学规划

通过科学的布局与规划，本项目将充分体现出人性化设计，为消费者提供一个舒适的购物环境。针对一些购物商场出现车位不足、消防设施不足等制约因素，本项目将按照国际标准严格设计与实施，为商业的长远发展打下良好的基础。

三、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台

通过对红果开发区现在及未来庞大的商业机会进行现代化的资源整合，随着本项目的建立以及众多国内外商贸企业的进驻，本项目必然会引发城市商贸发展热潮。

1、本项目成为幅射两广川滇的商贸集约型管理示范项目

本项目将按黔西南地区商业、贸易的发展需要，聘请专业商用物业公司进行经营管理，使项目成为集约经与管理的典范。

2、形成黔西南地区商贸旅游的创业航母

本项目的规模化和集约化管理平台，将引导国内外商贸旅游业人流、物流、商流、资金流向集聚转移，力的政策扶持，将极大发挥企业的创新潜力，最终奠定黔西南地区商贸旅游中心基地的地位，并最终辐射云南、川南、广东中西部等地。

3、成为滇黔商贸旅游的战略平台

本项目的创新经营模式、现代化资讯服务、体验式营销环境，是对国内商贸旅游业发展的有效示范，以项目为中心形成的周边经济区动力型商贸旅游产业主题CBD，将形成强大的产品贸易和消费能力，产生吸新兴财富、引导国内外资本市场投资的聚宝盆效应。

第七章项目建设的有利条件

考虑到项目所处地理位置和周边环境资源，方案在以下二个方面作了重点研究：1 、整合城市空间

以弧形伸展，商业街在奠定景观轴线基础的同时，大大加强该项目在红果开发区商业空间的地位。

创建标志性景观：高层塔楼设置在项目轴线尽端，从两河新区的任何角度来看，都成为最好的标志物。

2 、建立市民活动空间

方案将建筑的部分功能，如服务商业、娱乐、停车等放入地下或半地下空间，从而将宝贵的地面空间最大地留给市民和游客。开放空间直接面对外界，结合规划退缩，形成和善的城市广场空间，为大众提供一个参与活动的平台。

第八章项目的投资分析

本项目的建成，将改变红果开发区目前资源、资金相对分散的局面，充分发挥集聚效应，以点带面，从而全面提升红果开发区经济发展面貌，充分拉动红果开发区经济的迅速发展。

1、形成宏观产业拉动效应

国内国际同类模式的数据显示，开发现代化商业综合体的投入产出比为 1：8，即投入 1 元将带来 8 元的收益，对地方经济的拉动作用明显。本项目这一现代化的商贸平台的开发，将整体优化红果开发区的投资环境，形成红果开发区招商引资的窗口，直接带动投资，为红果开发区的经济增长提供新兴基地，为盘县GDP 增长作贡献。

2、形成稳定税源，促进财税增长

通过优化招商、主题经营引进的大批商家、优质企业，可以为红果开发区创造丰富的税源。

3、带动其他行业，促进红果开发区GDP总量增长

利用现代经济的中心效应——提供现代化商业、商务公寓、商贸平台，提供政策、交通环境等便利。

本项目将为现代企业的发展创造优质软、硬条件，为盘县在新一轮“区域经济”全省大布局中占得先机，创造更多的龙头型企业，带动上下游产业勃兴，间接推动红果开发区经济。

4、创造就业，促进社会和谐

预计项目主导开发的服务密集型商业，将创造吸纳大量的就业人口，为当地解决劳动力出路问题，亦为红果开发区的就业人口提供素质培训基地。

5、增加商业繁荣，提高市民生活质量

以现代化的商业综合体，优化红果开发区的商业环境，为两河新区居民提供一个购物、休闲、观光、娱乐的好去处。

第十章优惠政策

综上所述，“红果明珠”项目立意高远、理念先进、目标明确、意义深远、选址得当、定位准确、规划合理、预期效益良好。

加上项目可获得当地政府的优惠政策扶持;有国内外类似成功经验做借鉴;欲引进投资商实力强大，具备投资建设大型项目的优势资源和操控能力的企业，配合信誉卓著的市场背景，规划、推广与管理团队的经验操作丰富，本项目成功的机会极大。