第一篇：城市综合体研究分析
《城市综合体的城市价值和商业模式研究报告》——陈晨
一、案例索引
1、东京城市副中心 —— 新宿
2、德国柏林市波茨坦广场 —— 索尼中心
3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场
4、香港IFC
5、香港太古城
6、纽约洛克菲勒中心
7、加拿大多伦多伊顿中心
8、东京的阳光城
9、新加坡新达城
10、上海新天地
11、伦敦码头区 —— 金丝雀码头
12、法国拉德方斯
13、日本横滨港未来21区
14、泰国长春广场
二、城市综合体定义
所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
三、城市综合体商业模式
3.1开发体量
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
一二线城市综合体的开发体量存在差异。
北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右 ，体量大、
规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅。案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC。
杭州、沈阳、无锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。 功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套。案例：香港IFC。
3.2 开发周期
城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。
城市综合体的开发周期长， 一般需要3～5年的开发周期 ，新城区开发相对快些，例如杭州万象城;而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地(整体开发约15年)。
前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。
案例：香港太古广场。
3.3空间布局
在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件(可达交通方式、停车位、货物运输等)的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。
在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间 。为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局。案例：纽约洛克菲勒中心 、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城。
3.4功能协同
城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。
城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求;市场状况;项目整体定位;开发商预期收益平衡。
城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
■在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等。
■在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广 。
■在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。
案例：新加坡新达城。
3.5运营模式
■城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：
(1) 出租持有经营为主
深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
(2)出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。■都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理。
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
开发商自行管理
由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理。该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心。
国外的管理机构参与合作管理
由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场。
专业的物业管理公司进行市场管理
商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修。
专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
3.6开发模式
根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：
■独立开发模式
这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。
最典型的例子：美国纽约的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一(多为财团或政府)、合作机构比较少(主要是建筑承包商、设计公司)、功能也相应比较简单。
■合资-公共财政补贴模式
这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。
■合作链开发模式
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。
四、城市综合体城市价值
城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求。
都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。
从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。
从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏。
都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。
4.1商业价值案例：法国拉德方斯
拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。巴黎拉德方斯区改造(1958-至今)既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区。
目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人;在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的商业中心;成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。
建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。
拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 。
4.2社会价值案例：日本横滨港未来21区
横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市。
项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区。
摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区。
横滨港的21区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合体。占地面积达186公顷的横滨港未来21世纪地区，日常工作人员数为190000人， 常住人口10000人。港区以一个21世纪的环保都市为基本方针，环保先行，1/4面积建了公园。横滨21世纪未来港位于邻接横滨市区中心部的滨水区域，包括填海造陆区的76公顷土地，共计达186公顷的用地。作为横滨最有代表性的城市街区建设群，在展示海港城市魅力的同时，也是一片购物、美食、娱乐的综合功能服务区域，是去横滨旅游必去之地。
紧靠港口有高度在296米的超高建筑群，这是横滨市最大的商务楼区，港区伫立着“地标大厦”、“横滨皇后广场”、太平洋横滨会议中心等现代化的建筑代表，有许多购物中心、娱乐场所、博物馆和公园。会议中心包括圆形的横滨格兰洲际酒店，酒店与附近的摩天轮成为横滨最典型的观光地之一。“横滨皇后广场”设立了许多专卖店，是民众逛街购物的好去处，许多大楼像环太平洋大饭店、横滨港未来大厅以及写字楼，都是让人们感受新生活样式的空间。“船舶博物馆”以横滨港和船作为主题，常设展览，每年还会举办特别的展览会，昔日被称为“太平洋白鸟”的日本丸号也在这里展示。
第二篇：县级城市综合体可行性分析
一、现阶段县级城市商业中存在的问题
1、国内县级城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以小百货、超市、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布分散，自然形成的商业中心垄断地位较难打破;由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
2、县级城市(地级)城市，尤其四线(县级)城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。
3、县级城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
二、县级城市商业地产与众不同的特点
1、一般而言，县级城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。
2、当地商业发展处在较低水平，大型商业机构(如知名百货、大型超市)相对较少，对商业地产的运营招商存在一定推广限制。
3、消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可一般，对国内
一、二线品牌认知度反而较高。
4、当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业物业，构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争者的商业开发增加许多的潜在风险。
5、县级城市，近五年来商业物业供应量突然增大，区域内人均商业零售面积甚至远超国内一线发达城市;处处可以见到商铺林立，而且很多还是围合式的项目内街商铺，商业体量供应严重过剩。
6、产权式商铺返租营销模式盛行，目前，有些商业项目统一运营托管到期后遗留了大量问题，造成投资客的群体上访。
7、地区商业经营形态发展良莠不齐，各类商业万马奔腾，与购物中心开发的盲目上马相比，大多数的专业市场相对比较成熟。
8、购物环境较差，品牌档次相对较低，因此零售市场存在巨大的空间。
三、开发商心态、专业、管理存在缺憾
随着经济危机的逐步复苏，房地产宏观调控持续进行，大批的房地产开发商欣然迎来商业地产的投资热潮。以大型综合商业项目购物中心为代表的商业地产之风逾刮逾劲。“商业+地产”联姻获得诱人的利润回报之后，商业地产相继在全国各地面世，但商业地产开发和一般住宅开发是截然不同的两个领域，商业地产经营回报期长，投资大，风险更大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失。
1、开发心态不成熟
县级城市商业地产，目前存在的最大问题是做地产还是做商业，大部分开发商在县级城市只是做地产，商铺卖了就跑，从思维上就已成败局。在项目产权商铺售罄之时，就给当地政府埋下了不稳定之祸。
2、专业能力有待提升
许多进入县级城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。
3、管理遭遇瓶颈
部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面!更有甚者，开发商内部的东郭先生将项目营销策划与销售代理，私下瞒着老板交给自己的朋友打理，造成隐患重重。
四、县级城市政府行为
县级城市政府的行政部门，往往存在工作效率低下，重复工作，人情关系钱权交易比较严重，更有地方保护主义特色，外来开发企业和本土企业区别对待，增大外来企业投资的“灰色政策”风险。职能、职责部门不注重市场监管和服务甚至不作为，形成上有政策，下有对策的普世现象。
1、开发流程错位
放眼国际城市的发展历程，借鉴大中型城市的成长过程，不难得出城市发展从规模上“先集中扎堆旺商，后扩张发散带动”的商业规律。
目前大部分的县级城市，都还没有完成商业集中的发展过程，却已经开始向外扩张发散，出现了传统商业中心开发与新城开发并举的“超前做法”，分散了商源客源，淡化了商圈感召力，无法让新城商业如火如荼。
2、注重形象工程
商业地产开发受政策制约较大，如某些政府为提升城市形象做出“限低不限高”的规划，要求开发商沿街建大规模商业综合体。这在县级城市尤为突出，尤其在商业市场不成熟的情况下，商业项目受政府引导与政策诱导的影响极大，往往简单了项目的商业定位与业态规划及运营模式。
五、县级城市客户群体及消费心态
由于县级城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这一点来看，品牌的口碑在县级城市更加重要。商业项目开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。
1、终端消费者：有钱人向上游城市分流
县级城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。有一句话很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。这说明一个道理，本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。一个县级城市的富户，完全可以一年数次去上海购物，因此所谓的差异化、个性化消费在县级城市是行不通的。
2、经营者受经营理念的限制非常严重
一般都可以发现在
三、四级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是一个较大的限制。
3、需求差异导致业态不均衡发展
在很多的县级城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就一定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。
4、县级城市的商业项目开发，开发商一定要根据当地经济发展的现状与行业分布特点，结合当地的商业零售格局与历史商脉延续，充分尊重当地人们的消费与购物习惯，慎重选择商业地产的开发模式和价值取向。
零售商业地产：购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场
主题式商业地产：奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业、儿童主题商业、家庭主题商业、单一品类主题商业
城市综合体：融购物中心、百货、超市、步行街、专卖店、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体
复合式商业地产：以休闲公园、温泉疗养、高尔夫、旅游度假、文化艺术等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展
5、商业地产项目可考虑的发展方向
应根据当地的发展状况与经济特点、零售市场现状及商业分布、人口结构、人均收入及消费状况，结合商业项目所处的地域规划特点等来研究、判断合定位。
六、具体问题具体分析
县级城市，大多仍处于传统且自然形成的商业模式，住宅底商加社区型超市。现阶段，各地产商因为
1、2线城市商业竞争过于激烈，纷纷开始进入县级城市。于是，各县级城市出现了很多所谓的商业综合体项目。
那么是应该走传统的百货加超市，还是专业市场加超市，或者与
1、2线城市一样，购物中心的模式?购物中心建成后面又面临很多
1、2线城市销售很好的零售品牌未拓展到县级城市，现实和理想总是有差距。
那么，县级城市的商业综合体该何去何从?
我们来做一个宏观的分析。
首先我们考察，确定哪些县市是政府重点开发，具有发展前景的县级城市。
其次我们考虑修建综合体的目的，以目的为导向明确其方向。
1：销售回款为目的
A、根据当地情况，以自持物业招商大型超市、影院为卖点，地下规划超市，顶楼规划影院。
B、根据项目地块形态来考虑步行街设置，这样在同样商业体量的情况下，能分割出更多的临街商铺用于销售。
C、3C专业卖场和儿童乐园对于以回款为目的县级城市来说不太适合，IT数码城是不错的选择，规模由市调摸底后确定，IT数码同样属于专业市场，但档次明显高于传统的家具建材市场，通过销售返租的模式运作，现阶段以该形式销售的商铺在县级城市中发展势头较好，但需要解决后期专业运营团队的组建问题。
2：现阶段以持有为主，待商业完全打造出来后，再考虑销售
可以考虑超市加百货或购物中心的形式，这样可销售面积减少，但后期商业运作成功后，可销售商铺价值成几何倍提升，总收益更多。可操作业态主要有，超市、百货、院线、电器、餐饮、娱乐、 零售、美容美体等等。定位的档次和业态必须建立在本地市场真实有效的市场调查后确定。
县级城市的商业综合体要适应当地市场需求来规划，以超市替代原来的农贸市场，以百货替代原来小百货店，以专卖店替代原有商业街，以多品牌餐饮店替代临街小吃店，以大型娱乐替代原有散乱差娱乐，以专业电器店替代原有百货电器专柜，以现代星级酒店替代原来小型招待所;以酒店式公寓替代原来散租房，以星级服务替代原来三无服务等，就是说商业综合体是一个全面升级换代的新型生活方式，不是简单的业态组合。
目前大多数城市综合体位于新老城区连接带或老城区边缘，因此该城市人均消费能力和该项目周边交通是否便利成为了能否在该县级城市开发综合体的主要原因，分析如下：
A、在发展较慢的县级城市，消费水平不高，而且他们追求的只是最“单调”的购物，满足生活的需要简单购物，不在乎享受，对价格敏感。所以即使出现一个购物中心，环境好，种类全，但是消费者却不愿为此买单，如果商家把购物中心档次和价格水平调整到与普通超市一样，那么该商业项目一定无法持续经营且毫无意义。
B、酒香不怕巷子深的年代已经过去了，交通便利因素一直是综合体成功与否的关键因素。
综合体中最核心的一块就是购物中心。那么如何建立与县级城市匹配的购物中心? 一般情况，依据县级城市实际特点，量体设计与之匹配的业态组合，以如下组合为例：
1、 餐饮：主打特色小吃，取代高档餐饮连锁、这些相对消费水平适当，而且有足够的
吸引力。
2、 娱乐：主打平民娱乐，比如量贩式KTV，桌球，电影等。
3、 零售：以县级城市的消费水平为基准，当地居民熟知的品牌为主打，配上少量相对
中高档次的品牌。
换句话说，也就是建立一个县级城市水准的购物中心，慢慢地随着县级城市经济发展，再对业态进行升级。
县级城市购物中心关键在于居民买得起，享受得起，不是越高档越好，匹配度很重要。 世界上没有两片完全相同的树叶，县级城市与
1、2线城市的市场环境与商业氛围有着巨大的差异，往往使
1、2线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在县级城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在县级城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从县级城市的客观存在入手。最后，通常一个县级城市，不可能在短期内建立两个城市综合体，那么先到者很有可能就是王者。
第三篇：?城市综合体：几种典型范式的演变研究
?建築?烏托邦
【本文转至ARCHITECTURE NOW!，原文发表于《城市 环境设计》55期，2011-08,此处有删节】 ?
城市综合体未来臆想图.jpg
摘要：文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。在此基础上，本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象，指出当代城市综合体开发范式的演变，并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。
关键词：城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居
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Abstract: ?The article defines “City-Complex” as a hot point during the city development of contemporary china. Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI. ?The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage of city-complex development. Keywords: ?City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation
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一、混合开发：都市综合体的认知界定
不知从何时候起，“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式，一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市，如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。而我国国内地理区位优势的差异，使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看，在城市化程度并不高的中国，已经提前出现综合体开发建设的热潮，这是非常值得注意的一种建筑现象。本文的讨论和研究即源于此——如果说传统意义上的建筑被分为住宅、体育、办公、文化、商业、医疗等诸多类型，那么综合体则是这些类型之上的新类型。它能够博得土地所在地区政府的期望聚焦，又能够激发开发单位的资金投入，也能够引发设计机构的跨界思考。
然而，稍作观察即可发现，不论是地产界还是设计界，对“城市综合体”并没有一个统一的定义。很多时候，大家所说的综合体并不是同一种事物，许多已经建成和正在建设的项目也仅是被冠以“综合体”之名而已。真正的综合体意味着什么?在深入讨论这个概念之前，有必要对它进行认知层面的界定。
???从理论上说，大约在十多年之前，西方城市建设中出现的“HOPSCA”被很多人用作商业综合体的代名词(至今仍是如此)。其实这是一个简明有效却又比较狭义的综合体定义：即由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Public(公共空间)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会展)、Apartment(公寓住宅)，共同形成的商业生态系统。“HOPSCA”指出了商业综合体最为重要的几个功能部分，但是仅仅具备了这些功能成分，还不能谓之综合体。近几年，学术界倾向于把城市综合体(City Complex)理解为“在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。”这是一个比较广义的概念，它强调了“高密度”、“多功能”、“相互联系”等特征，这些成为我们进一步认知综合体的假设前提。
在此基础上，我们研究了CCDI或国内其他机构设计的数十座综合体项目，初步认为一个
真正意义上的综合体应该同时满足以下五个方面的限定：
?1，高可达性：综合体一般应具备三种以上的交通方式到达(如步行、公交、地铁、私家车等)，且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连;
?2，高密度：一般说来，综合体项目的土地容积率≥3.0，总建筑面积≥20万㎡ ?3，存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能;
?4，不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系，强调水平联系;
?5，按照一个有条理的开发计划进行统一开发的一组建筑，在形态上呈现较强的标志性和完整性。
?从这些条件可以看出，综合体的核心意义在于高密度的“混合开发”(Mixed Used)，这是资本主义城市商业发展中最为理性的土地使用方法。但混合不等于混乱，高密度也不等于拥挤，综合体的存在，证明了一种复杂之中有序状态(Organized Complexity)。 ?
02 洛克菲勒中心.jpg
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03 华盛顿水门中心.jpg
04 纽约世贸中心.jpg
二、历史溯源：现代主义各个时期的综合体开发特征
稍作溯源，我们可以发现城市综合体与人类城市发展历史存在许多戏剧化的暗合关系。例如，很多学者认为古罗马的大浴场是综合体的起源，它集洗浴、健身、阅览、商业、会议与一身。而另一些专家则认为中世纪的“集群街区”(居住和工作两大功能被叠合到一幢建筑之中，彼此交织联系)是最早的商业综合体实例。这种开发模式后来演变为文艺复兴时期的内街式购物廊，成为典型的混合街区范式。
到了20世纪初，现代主义建筑萌芽时期出现的“现代城镇规划思想”(Modern Urbanism)成为综合体的死敌。这一时期的城市建设热衷于选择未使用的土地作为城市新的开始，以回避城市原有的混乱局面;并且严格限制居民数量和社区大小，将不同的城市功能分开布置以减少社会问题——而“综合体”，被视为城市混乱的根源而必须被限制和最小化。
从霍华德的“花园城市”、柯布西耶“明日之城”可以看到将城市发展建立在一种类似“乌托邦”合作社会上的模型。人们用建设新城取代旧城，直接导致老城区的衰败(于是才有后来的新都市主义对此表示弥补)。这一思想在1928年发挥到极致。这一年，CIAM(国际现代建筑协会)成立，并提出《雅典宪章》：将城市四大主要功能(居住、工作、休闲、交通)各自独立分区发展，由此获得一种城市的秩序。
综合体模式的重见天日，得益于1939年建成的洛克菲勒中心( Rockefeller Center)。这是位于美国纽约州纽约市第五大道的一组由四座摩天大楼组成的复合设施(设计者为Raymond M. Hood)，四座大楼底层相通，通过地下通道协调步行与车行关系;丰富的零售出租空间和公共空间，创造出一个复杂的、多样化的“城中之城”。洛克菲勒中心证明了城市生活的紧凑关联、不同功能之间的相互依赖，预示着城市综合体的新一轮发展。
1950年代，著名的建筑研究小组TEAM10率先拒绝《雅典宪章》所描绘的城市图景，转而投入到现有城市及其复杂社会网络的研究之中。他们开始研究两个手法：一，如何连接一组建筑群;二，在建筑群之中引入城市街道和公共空间，这些成果直接导致了后来五十年的综合体模式。
20世纪60年代的一系列“大型开发计划”项目，显现出从市中心以商业为基础的形态，转向开发新区潜力，并以居住为首要功能、强调建筑对环境的开放性的建筑集群。这一时期大约46%的混合项目包含居住功能。典型案例为美国华盛顿水门中心(Watergate complex)，
它始建于1967年，包括有三栋住宅楼、两栋办公楼和水门酒店。1972年的水门事件使这座综合体名声大噪。
?然而，20世纪70年代的风头陡转，随着“国际范式”(International Style)的流行，综合体的建筑尺度开始增大，居住功能不再得到重视，空间更为封闭和内向。这一时期只有19%的混合开发项目包含居住功能。纽约世贸中心(World Trade Center)是典型的大尺度、不可居住的建设案例。
?20世纪80年代的“后现代混合模式”：开发重点从新区转移回老城区，项目总建筑面积在减小，小尺度的城市空间得到重视，居住功能重新回归开发重点，并引入对老建筑的修复、改建、重新利用。其理论背景是雅各布斯的著作《美国大城市的生与死》所反映的一个改良的侧面。这一时期大约49%的混合项目包含居住功能。而到了20世纪90年代之后，“主街模式”和“CBD模式”开始流行，综合体的设计出现从建筑建造向城市场所的思维转变，更加注重城市环境整体贡献。但是在对居住功能的考虑上，似乎重新削减到70年代的比重。 回顾上述历史可知，城市四大基本功能(居住、工作、休闲、交通)是相互补充、相互依赖、共同生长的，任何一两项功能的强势都会产生不平衡，带来严重的城市疾病。基于这样的理论，我们意识到，应该特别注意研究居住功能对其他功能的平衡作用。在下文分析的一批案例中，我们可以清晰地看到新旧范式的关联和演变。
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三、范式研究：综合体设计实例分析
回到“HOPSCA”这个不太学术的名词，其实在当代都市综合体项目中，“C”(会展)的作用正在减弱，而“P”的指代则存在争议：是停车(Parking)还是公共空间(Public)?我们认为两者皆重要，但都不是构成主营业态的成分。于是，对综合体的研究，暂可精简为对剩下四种业态(H、O、S、A)的研究。
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???首先，以商业为核心的开发模式成为综合体“第一范式”。早期的城市综合体也常以“商业综合体”代称，在我们看来，这是郊区大型购物集群(Mall)在在城市中心地带的回归。以益田假日广场为例，开发的第一要素在于商业形象的打造，设计处处体现出对商业空间的考虑：建筑师在基地南侧设计了一个下沉式广场。该下沉广场与地下二层的商场相接，人们可以通过室外台阶、电梯和楼梯等多种方式到达广场，为市民提供了一个远离尘嚣的休闲和购物场所。【图】内部空间设计有三个点状中庭和两个线形中庭。它们相互有序分隔而又有机串联, 形成室内时尚购物街。并且通过空间的收放而形成简洁有序的商业流线，巧妙地借用空间调节了人流量及其聚集度，使各个店铺获得了均等的商业机会。郑州银泰商业中心选择了最具有“商”文化特征的元素进行组合，在稳重的构图中寻找变化，处理处丰富的立面效果。体现“商”特有的细节，“线”与“面”的构成体现古典而不失时尚的气质。【图】
05 益田假日广场全景.jpg
07 益田假日广场商业顶部休憩平台.jpg
08 益田假日广场总平面图.jpg
09 郑州银泰中心.jpg
其次，以办公为核心的开发模式是综合体“第二范式”。这一模式与当代中国各大城市的CBD建设紧密结合，规划和建筑形态大多规则有序，而表皮的手法则层出不穷。以新近建成的卓越皇岗世纪中心为例，设计从效率优先的出发点规划布局，总平面采用“井”字型布置四栋塔楼，最高效率的利用了有限的用地，并围合出一个宽阔的矩形广场。在不影响办公平
面方正的前提下，建筑表皮利用有规律的对角折面，对塔楼四个角部进行正反两向的斜切，制造近似钻石般富于变化的角部轮廓。【图】设计之中的厦门会展北区综合体亦是如此：建筑平面方正有序，立面呈现节节升高向上收分的渐变节奏，结合了现代元素(带状遮阳片，LED灯带)与传统(塔、灯笼、扇子)传统语汇，演绎出特色的城市新轮廓。【图】
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12 世纪中心在城市中的位置.jpg
13 世纪中心的开放庭院.jpg
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综合体的“第三范式”?可以被视为以高档酒店为主导物业的开发模式，它在一定程度上是对CBD夜晚时段缺失人气的一种补偿。以深圳华润中心二期为例，君悦酒店的存在，改变了整个区域的情景氛围【图】。作为空间营造的一大特色，这座酒店改变了传统的低层大堂入住流线，改用独特的“空中大堂”模式：宾客由主入口进入酒店后，乘坐4部高速电梯直达31层的空中大堂——成为入住体验的第一步。办理好入住手续后转乘其他两组电梯到达各楼层。在办理入住手续到进入各自房间的过程中，宾客们将对酒店的整体形象，以及深圳繁华的都市景致有了更为感性的认识。
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18 华润中心二期总平面图.jpg???
早在2006年，世联地产顾问机构按照物业类型在综合体中所占分量(不是简单的建筑面积比重)，将城市综合体分为三种基本导向：分别对应HOPSCA中以“S”(商场)、“O”(办公)、“H”(酒店)为主导地位的开发模式，即前文所述的三种“范式”。但是当时的研究并没有强调“A”(居住)的作用。纵观在十年前开发的综合体项目，“A”的成分的确是普遍偏弱的。而当我们分析CCDI近年参与设计的十多座综合体项目时，一个显著的趋势便是人居的回归。
【表
1、表2】
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表1：CCDI部分综合体项目参数一览
?开发单位建筑设计设计-建成用地面积容积率总建筑面积深圳益田假日广场益田集团CCDI2004-200823000㎡4.4102000㎡卓越皇岗世纪中心卓越集团LAD + CCDI2007-201130200㎡11.0332000㎡深圳华润中心二期华润集团RTKL + CCDI2005-200941000㎡4.7194000㎡厦门会展北区综合体厦门经济特区CCDI2007-201242000㎡5.5244000㎡徐州苏宁彭城广场苏宁置业AEDAS + CCDI2010-201444000㎡7.8373000㎡郑州银泰商业中心银泰集团CCDI2009-201524900㎡7.7191000㎡呼和浩特海亮广场海亮集团CCDI2011-201662400㎡8.0488000㎡昆明实力心城实力集团CCDI2011-201693000㎡4.2396000㎡郑州升龙站前综合体连捷置业CCDI2010-201557400㎡7.5430500㎡南通圆融广场圆融集团CCDI2011-201570000㎡3.5237000㎡上海洛克菲勒外滩源洛克菲勒集团ARQ + CCDI2008-201317000㎡5.594000㎡注：总建筑面积为计入容积率的建筑面积，不含地下建筑面积
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表2：CCDI部分综合体项目业态配置分析(单位：㎡)
?H 酒店O 办公S 购物商场C 会议会展A 居住公寓深圳益田假日广场29000【29%】3000【3%】68000【67%】00卓越皇岗世纪中心50000【15%】184000【55%】45000【13%】045000【13%】深圳华润中心二期68000【35%】018000【10%】3000【2%】97000【50%】厦门会展北区综合体0178000【71%】47000【19%】15000【7%】0徐州苏宁彭城广场47000【13%】38000【10%】101000【27%】0160000【43%】郑州银泰商业中心22000【12%】098000【50%】050700【27%】呼和浩特海亮广场48000【9%】0143000【29%】0296000【60%】昆明实力心城33000【8%】108000
【27%】46000【12%】0196000【49%】郑州升龙站前综合体44000【10%】177000【41%】86000
【21%】22000【3%】100400【12%】南通圆融广场055000【23%】101000【43%】079000【33%】上海洛克菲勒外滩源013000【13%】13000【13%】033000【33%】?
四、人居回归：综合体开发的新范式
从城市空间的“叠合”，到城市资源的“整合”，再到城市环境的“融合”，综合体的意义在于城市空间的“人本回归”。这里，我们发现一种新的范式，即以居住功能为核心开发要素的“第四范式”，这是近年来中国城市综合体开发中非常值得注意的现象——混合开发的手段和目的在于最终让人们在夜晚聚居于此而非全然离开，至于商业部分则依然保持着城市场所的各项特征。举例说来，苏宁集团投入巨资开发、CCDI和AEDAS联合设计打造的徐州彭城广场，综合体完全以公共建筑的形态出现【图】，椭圆形平面的设计可展现动态、活泼的空间特质，但实际上43%的建筑面积为居住功能。而我们近期设计的呼和浩特海亮广场【图】，这一比例竟提升到60%。尽管居住的比重很大，但却十分突出与其他各个功能的互补与联系：徐州彭城广场的居住功能完全设置于商业功能上方，二层以上裙房围绕下沉式广场，形成项目中心的一个特色空间。层层退台的设计，保障了视觉上的层次感和居住空间的私密需求。
22 徐州苏宁彭城广场 鸟瞰透视.jpg
23 徐州苏宁彭城广场沿街透视.jpg
19 呼和浩特海亮广场 鸟瞰透视.jpg
回看中国城市化十年来的历程，过分强调城市商业和CBD的开发是一个很大的误区，作为一种平衡，后来综合体中大量出现高档酒店的开业运营，但是，城市归根结底是“人”的城市，仅以入住酒店的方式并不能真正形成“人”的氛围，真正的高品质综合体是得有人在此栖居。举个反例说，北京东三环CBD的财富中心综合体正在上演一出“夜晚空城计”：白天大量人流汇聚此处工作，傍晚大量离散，造成地面交通核地铁运营的两次超负荷，而到了夜晚，除去少量酒店住客，街上和楼里空旷无人，完全失去了“综合体”应有的活力。
最后再看建设之中的上海洛克菲勒外滩源【图】。外滩是商业繁华的象征，但是在夜晚十一点过后，外滩又有几盏灯真正亮着?又有几户人家居于此地?洛克菲勒外滩源的开发目标是形成规模化的高雅文化与时尚生活的中心，整体工程包括历史建筑的修缮改造及部分新建建筑的设计建造。开发单位已经意识到，只有扩大居住的分量，才能真正重塑黄浦江和苏州河水岸的城市魅力，在陆家嘴地区和外滩地区之间建立一种协调呼应、平衡发展的城市关系。于是在新建部分，居住的比重随着方案的修改深化而不断加大。但愿这是一次成功的人居回归的综合体实例，成为未来更多类似案例的“范式”指引。
25 上海洛克菲勒外滩源 整体鸟瞰.jpg
??26 上海洛克菲勒外滩源 总平面图.jpg
29 上海洛克菲勒外滩源2号楼住宅套型.jpg
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参考文献：
1,《理想空间》第44期“城市综合体设计”专刊，同济大学出版社，2011 2，王桢栋，《当代城市建筑综合体研究》，中国建筑工业出版社，2009 3，Rem Koolhass，《S，M，L，XL》，The Monacelli Press, 1998 4，世联地产，综合体研究报告，2006
5，《商业综合体HOPSCA》，天津大学出版社， 2010
6，罗卿平，高容量城市的空间设计对策，建筑学报，2006-01
7，时匡， 新城市主义运动的城市设计方法论，建筑学报2006-01 8，徐洁，商业综合体的城市竞争力模型，时代建筑，2005-02
第四篇：万达模式：订单地产及万达城市综合体价值分析
22年来，万达集团在领跑全国商业地产，造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，万达也在这个过程中不断定义、代表、诠释着中国商业地产发展的方向和与市场契合的标准。其间，曾有很多业内人士和同行媒体向万达提出问题：为什么万达广场开工之前就能完成如此复杂的主力店招商?为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期?为什么如此众多的商家跟随万达征战了一座又一座城市?
当这些问题的提出者用满怀期待和崇敬的目光望向万达时，积累了无数实践经验和成功案例的万达人的回答铿锵有力：那是因为，万达首创了“订单商业地产”模式。
“一个商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，商业地产才能健康运转。”一位房地产专家如此形容商业地产。
在每一个商业项目，能不能实现真正的旺铺经营，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”。在万达广场，仔细观察会发现，许多品牌店随着万达出现在每一个城市的万达广场里，事实说明，万达广场的发展也使他们在短时间内，积累了大量财富，并由小做大，迅速形成规模效应。
在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”，在万达广场，仔细观察你会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪，他们就跟到哪里…… 商业模式决定企业的成败，这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是中国企业决胜未来的关键所在，万达的成功便在于此。
所谓的万达第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功，更是投资模式的成功，万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓，既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折，从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础，为资产之桥构筑了预期的升值空间。
值得一提的是，万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，获得了市场的高度认可，而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的，每到一地就能把一地做热，进而拉动一个城市的经济发展和税收，这只有万达能够做到;吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场，这也只有万达能够做到;先租后建、满场开业、场场旺铺，这些，也只有万达能够做到。王健林董事长在对自己的员工进行培训的时候说，商业模式比产品甚至品牌的建立更重要，而最好的商业模式是人无我有的商业模式，作为国内唯一的全国性商业地产商，万达独创的“订单商业地产”模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可并成为各地政府邀请的对象，而也是因为万达独特的富有竞争力的商业模式，万达还获得了中国企业在国际上的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧，使得万达创造的财富神话口碑相传，流传久远。 2007年12月22日，宁波万达广场一周年庆典活动隆重举办，百家商户现场共贺万达周年庆，感谢万达为他们开启了财富大门，时光倒回到一年前，2006年的12月22日，宁波市委市政府领导、万达高管人员齐聚宁波万达广场参加在这里举办的宁波万达开盘仪式，为这次开盘能够成功举行，万达人倾注了无数的心血，并为此做出了长达一年的准备，开盘现场飞舞的彩旗、齐鸣的礼炮，是万达做了精心准备的，但是，在现场出现的近20万消费者从四面八方汇集涌入万达广场却是万达人也始料未及的，在这个项目开工建设之时，周边还是杂草丛生、荒无人烟的地处……同样的奇迹在万达的发展史上屡见不鲜，更成为投资者对万达的信心源泉，一些由万达组织到北京、上海、成都等地考察万达项目的业主看到已经开业的万达能够产生如此强大的“吸金效应”纷纷竖起大拇指，赞叹万达所创造的财富神话，更多的人，则以落单万达的实际行动参与到了神话的缔造中来。
现在的万达广场所在的区域，无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态，如宁波鄞州，无论在万达进入之前是怎样的无人问津，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的影响力之大。
万达之所以能够成功，与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系，对于选友，“国际万达”的辞典里有这样一条标准，那就是：合作伙伴是国际级。至今，以这样的标准选择合作伙伴，万达已经拥有多家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，多家国际合国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。
此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。从做订单开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而慢慢向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确性才能不断提高，甚至已经可以保证场场旺铺，在现在的商业环境中，可以做到没有拍卖拿地时就可以大约知道做什么类型的物业，容积率多少等等的，惟有万达，从中可见万达作为一个中国商业地产领袖人物的魅力所在。
在万达对商业伙伴的选择共赢中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，正式注册成立于2007年的万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才，更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。
在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经给予确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。
有人说，中国的商业地产的竞争要从低端的销售竞争向高端运营竞争发展，在这个过程中，如何提升价值并最终与资本市场取得连接价值最大化才是根本，毕竟商业地产回到其核心就是在于运营所带来的价值的提升。为什么物业投资市场称：“住宅有价，店面无价”，是因为店面这个平台后面所带来的商机决定的，而不是水泥加钢筋决定其价值的。回到加之提升这个问题上，其核心就是通过开发模式的不断创新来提升其价值，这是一个系统的成功路径，经过选点、定位、引商、开业、运营、调整阶段不断实现商业价值。万达集团就是将这种开发模式的创新从销售铺面的第一代向只租不售联合国际知名品牌主力店共同经营的第三代前进，最终取得了骄人的业绩，并以此领跑中国商业地产，在世界商业帝国的发展版图上屹立起中国的旗帜。 短短几年时间，随着万达在全国扩张商业版图，对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩，连万达人自己都半开玩笑的说，如果可以，希望我们自己也开个小店，一路跟着万达走，不出几年，一定能成为国内连锁品牌，并创出自己的知名度。
万达的商业地产模式，犹如达尔文的进化论在另一个领域内的应用，它有一个清晰的进化过程。如今可视为“第三代”模式——王健林把其称为“城市综合体”模式。
对比第一代和第二代的模式，“城市综合体”已有了相当大的改变。
第一代模式“单店”的开发很简单：“建一个大房子，第一层开精品店，第二层开超市，第三层开家居，第四层还可以搞个电影院等等，一个店大概五六万平米。”当时的概念是，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售。当时第一个项目是2003年长春商业地产的开业。王健林谈到，这个项目和沃尔玛的合同，光租金就整整谈了六个多月。“长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有6—8个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速发展。于是我们跟所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海、广州、深圳等城市为第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是我们两年多时间能在中国快速发展的决定性因素”。批量的谈判，减少了单个项目谈判的时间和精力，从2002年开始到2005年，万达按照这样的模式快速发展。
到了2004-2005年，万达开始进入“组合店”模式，“一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市、电影院，通过一个室外步行街连起来做一个广场”。
随着第一代和第二代模式的摸索，万达开始进入第三代的城市综合体模式，也是被学者认为是做加法模式——延长产业半径的开始。在第二代的管理模式上，万达只停留了短短两年的时间。“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出于对商业规律更深的认识。”王健林如是说。
一个具体的例子是，万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间，万达商业管理公司会根据业态、装修时间的不同，与万达的建设部门一起排出详细的完工进度表，来对接每一个商户的入场时间，一定要保证店铺在开业前能进场装修。如此类推，来保证同期满铺开业。“如果是外聘的管理公司，他们会选择等，达到条件再出现，这是完全不同的概念。
在王健林眼中，这正是万达模式无法复制的精髓。“我经常讲，除非你挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢?”王健林说。
在相当的一段时间里，万达的三大新兴支柱产业并非简单意义上的多元化，事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达“城市综合体”业态中必需的组成部分，借助于万达广场的发展而发展，可以说，是万达商业地产的组成部分。 “打一个简单的比喻，就像是榕树，他的根须落在地上，会长出一棵新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”
与中国大多数开发企业一样，万达实际上也是“在干中学、在学中干”。经过几年间的历练，从找地开始，万达创造了城市综合体开发的一套体系，建立起经营管理人才团队，打通了金融资本的通道，形成整个产业链上的独特的竞争优势。“城市综合体首先形态是多元的;其次在功能上互相补充，既能给居民带来方便，又增加商业的销售;第三是效益最大化，多种业态综合，优势互补，创造24小时商圈。”王健林说。
第五篇：建设某县城市综合体开发项目可行性研究报告
一、概述
建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。
本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。
二、项目建设的必要性
近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。
三、运转模式
项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。
由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。
四、经营模式
商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：
①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。
②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现;缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。
③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租(赋予业主一定的利率回报)，交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险;缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限(大多是
五年)，协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。
五、效益分析
城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整;二是有效拉动消费需求;三是完善城市区域功能;四是创造大量就业岗位;五是创造持续巨额税源。
社会效益
某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。
经济效益
随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。
环境效益
城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，
形成环境优美，人际和谐的氛围。
六、结论
县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求;此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。
综上所述，某某县城市综合体开发项目是必要的，是利县利民的。