元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

元宝区旧住宅小区综合整治实施方案（通用7篇）

篇1：元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

为改善人居环境，提高居民居住生活水平，提升城市整体形象，促进丹东市经济和社会事业跨越式发展，市政府决定对市区旧住宅小区进行全面综合整治。

按照市里统一部署，结合我区实际情况，现制定实施方案如下。

一、指导思想

认真贯彻落实市委十五届五次会议确定的“坚持大开放、狠抓大项目、构建大旅游、营造大环境”和关于全面实施城市旧住宅小区综合整治的部署，以便民、利民、为民，解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题为宗旨，以建设文明、和谐、平安住宅小区为目标，以整治旧住宅小区环境脏乱差为重点，广泛动员社会各方面力量和广大群众，发挥政府部门的社会管理能力，建立健全旧住宅小区管理体制和运行机制，合力推进旧住宅小区综合整治，使广大居民居住生活环境

得到明显改善。

二、整治任务

2008年，在我区45个旧住宅小区开展全面综合整治，用两年时间完成旧住宅小区综合整治任务。整治后的旧住宅小区达到净化、绿化、亮化、美化的标准。

（一）拆除住宅小区内各类违章、临时建筑，清理乱堆乱占、乱拴乱挂、乱贴

乱画及庭院、平台滞留垃圾。

（二）整治住宅小区内餐饮、娱乐、加工作坊等违规排放，烟尘、污水、噪音

以及乱倒垃圾、造脏污染和扰民问题。

（三）维修或拆除自行车棚，维修排水设施，维修改造各种地下管网。

（四）维修小区道路，铺设人行道砖，安装小区路灯，栽花种树，补建绿地，建设休闲娱乐场所，安装健身器材，设置垃圾箱。

（五）修缮房屋，对既有建筑进行节能改造，清理楼道，安装楼道灯，修补防

寒墙面，粉饰楼面。

（六）配备公益性岗位，落实管理责任，建立物业服务管理和业主自治管理机

制，加强保洁、保安，全面提高服务水平。

三、整治标准

根据旧住宅小区不同建筑年代、不同基础条件和不同管理模式等具体情况，因

地制宜、量力而行、分类整治。

（一）道路、绿地等基础设施较好，环境整洁的旧住宅小区，重点实施亮化工程，完善公共设施。具体标准：环境整洁，无违章建筑和乱搭乱建，垃圾排放设施齐备，自行车棚完整，路面平坦边石整齐，排水畅通，房屋状况完好，楼道整洁、照明灯齐全，楼体保温节能，建筑物外墙粉饰，绿地完整，有休闲场所，安装健身器材，安装小区路灯。有条件的实行封闭管理，设立警卫室，物业管理机

构健全。

（二）道路、绿地等基础设施损坏较重，环境较差的旧住宅小区，重点对道路、环境进行全面整治。具体标准：环境整洁，无违章建筑和乱搭乱建，路面平整，排水畅通，房屋基本完好，楼道，庭院有照明灯，利用空地修建绿地和休闲场所，推行物业管理与业主自治相结合的管理机制。

（三）道路等基础设施损坏严重，近年内待动迁开发的旧住宅小区，重点保证居民的基本居住生活需要。具体标准：小区无滞留垃圾，房屋无“两漏一透”，道路排水畅通，出行方便，推行业主自治管理方法。

四、组织领导

为加强对旧住宅小区综合整治工作的组织领导,区政府决定成立元宝区旧住宅

小区综合整治工作领导小组。

组长：孙晓丽区委常委副区长

副 组 长：徐文波城建局局长

成员单位：区委宣传部、区文明办、全区各街道办事处、镇，区城建局、劳动局、民政局、卫生局、财政局、环保局、文教局、工商元宝分局、公安元宝分局、各共建单位和房管、物业管理单位。

领导小组办公室设在区城建局，办公室主任由城建局局长徐文波同志担任。

五、责任分工

旧住宅小区综合整治由区政府统一领导，各办事处、镇组织实施，相关部门齐

抓共管，房管、物业管理单位共建，由城建局指导协调。

（一）各办事处职责

1、组织所辖社区选举小区业主委员会；征求对小区整治的意见和建议，形

成整治方案报领导小组办公室；

2、动员并组织拆除违章建筑和临时建筑，清理乱搭建、乱堆占、乱贴画、乱拴挂以及庭院、平台滞留垃圾；

3、发动居民参加小区整治义务劳动，栽树种花，认养绿地，组织除“四害”

活动；

4、维修或拆除自行车棚，整顿规范停放的机动车辆；

5、协调共建单位落实综合整治任务；

6、组织公益性岗位公开招聘、上岗培训、岗位调配、工作质量考核等日常

环境管理工作。

（二）城建局职责

1、制定旧住宅小区综合整治计划，逐个审核小区整治方案；

2、指导和调度综合整治工作进度，编制和发布综合整治信息；

3、组织协调各成员单位落实综合整治任务；

4、指导街、镇做好公益性岗位管理工作；

5、组织指导综合整治工作检查和验收；

（三）区委宣传部负责协调各新闻单位，配合做好旧住宅小区综合整治宣传工

作。

（四）区文明办负责组织开展创建“文明、和谐、平安”住宅小区活动。

（五）区劳动保障局负责提供公益性岗位，用于旧住宅小区保洁、保安等服务

管理。

（六）区环保局负责对旧住宅小区内餐饮、娱乐、加工作坊等造成的环境污染

进行清理整治。

（七）区卫生局负责组织旧住宅小区除“四害”活动，组织投放药物。

（八）区工商局负责对旧住宅小区内无照商业网点进行清理整治。

（九）区公安局负责指导旧住宅小区的平安建设，指导旧住宅小区车辆和家庭

养犬的规范管理。

（十）区文教局、民政局负责安装和维修损坏的健身器材。

各责任单位要主动与领导小组办公室沟通，将本单位的职责分工做出具体的实

施意见报领导小组办公室，并认真实施。

六、实施步骤

全区旧住宅小区综合整治从2008年3月中旬至2009年底分四个阶段进行。

（一）组织发动阶段：2008年3月中旬至4月末。召开全区旧住宅小区综合整治动员会议，部署旧住宅小区综合整治工作，下发旧住宅小区综合整治方案。各责任部门和单位按本方案要求，落实具体责任单位、责任人、工作计划和保障措施。各办事处要广泛深入宣传，创造良好的舆论氛围。按综合整治方案要求组建业主委员会，集中拆除违章建筑、乱堆乱占，集中进行小区绿化，配置公益性岗

位。

（二）全面整治阶段：2008年5月至2009年9月。各责任单位和部门按综合整治任务分解，按类别分阶段进行小区道路、硬覆盖铺设、自行车棚等公共设施维修改造。修建小区休闲景点，安装小区路灯，修缮房屋，安装健身器材等。按月调度整治进程，推进综合整治工作，于2008年10月完成综合整治任务。规模较大，综合整治难的旧小区，经综合整治领导小组同意，可于2009年底完成整治任务。完成综合整治的旧小区，领导小组组织验收。合格的建立管理机制，加

强日常管理，不合格的限期整改。

（三）检查验收阶段：2009年9月至10月。区旧住宅小区综合整治领导小组

组织有关部门，对综合整治工程进行综合检查验收。

（四）总结验收阶段：2009年12月。召开全区旧住宅小区综合整治总结表彰

大会，对综合整治先进小区和有关单位给予表彰奖励。

七、工作要求

（一）提高认识，加强领导。各责任单位要把旧住宅小区综合整治作为维护、实现和发展广大人民群众根本利益的“民心工程”，作为贯彻落实区委十一届五次全会精神，实现我区“超常规、跨越式发展”战略的组成部分，精心组织、抓好落实。把旧住宅小区综合整治工作纳入主要工作议事日程，主要领导亲自过问，分管领导靠前指挥，积极协调和解决综合整治当中出现的各种问题。各部门要相互支持，密切配合，不等不靠，有能力解决的应尽快解决，无能力解决的要及时向上反映，超常规、创造性地开展工作，保质保量、按期完成综合整治任务。

（二）广泛动员，参与共建。充分利用电台、电视台、报刊等新闻媒体，广泛宣传自己家园自己建，城市建设人人有责，使广大居民和共建单位充分认识旧住宅小区综合整治的目的、意义，赢得广大居民和共建单位的理解、支持和参与。对按期完成整治任务的单位和好的做法要及时宣传报道。街道办事处和社区要深入小区和共建单位动员，积极参与综合整治和整治后的管理工作。区直各部门、各共建单位和房管、物业管理单位，要主动承担并按期完成整治任务。

（三）因地制宜、筹措资金。旧住宅小区综合整治的关键在落实资金，资金筹措可采取房管、物业单位自筹，财政补贴，共建单位资助，社会赞助等办法。方式可灵活多样，有财物出财物，有人力出人力。要本着节约的原则，少花钱多办

事，修旧利废,把有限的资金用足用好。

（四）坚持标准，确保质量。旧住宅小区综合整治坚持高标准、严要求，适合招标工程实行招投标，招标工程和工程预算要向小区公开，接受小区居民监督。综合改造工程完工后，综合整治领导小组要对工程质量严格检查验收，未达到标

准的要限期整改。

（五）加强督查，严格考核。旧住宅小区综合整治工作纳入区政府对各办事处和各相关部门工作目标考核，区旧小区综合整治领导小组和区综合整治办公室按阶段召开调度会议，及时通报各部门落实情况。对旧住宅小区综合整治工作中做

出贡献的部门、单位和个人，予以表彰奖励。

（六）建立机制，巩固成果。加强旧住宅小区日常管理，政府公宜性岗位集中用于旧住宅小区的保洁、治安工作。按照《丹东市旧住宅小区公益性岗位管理办法》，公益性岗位实行统一规划、分级管理的管理体制，明确职责，由小区业主委员会选聘物业服务企业，实行物业管理，对不具备条件的，实行业主自治管理，制订居民公约，实现小区管理制度化、规范化、经常化。广泛深入开展创建“文

明、和谐、平安”住宅小区活动，引导居民爱小区、建小区、管小区。

篇2：元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

大慧寺路8号院综合整治室外工程整体施工规划思路主要依据现场实际调查情况及相关设计、勘探文件来进行施工改造规划。

一、室外工程道路路面调查情况及改造建议：

（一）调查情况

1、道路面层：现况路面为混凝土路面及沥青混凝土路面，路面局部存在破损情况。

2、道路宽度:主路宽5m--8m；部分楼前道路宽度1.9m--4m。

3、道路路缘石：路缘石存在损坏，主路路缘石高出路面尺寸不一致。

4、道路坡度：道路纵坡、横坡和原有雨水篦子之间存在反坡现象，在雨季容易造成路面积水。

（二）道路施工改造建议方案

1、道路改造建议及原因分析

（1）改造建议：原有道路改造施工采用旧路加铺沥青混合料面层施工工艺进行施工，面层采用AC-13沥青混凝土；新扩建道路采用设计图纸要求参照12BJ1-1路20做法。

（2）原因分析：采用上述方法改造施工从技术上属于旧路改造，技术方法较成熟；从质量上借助原有面层作为基层，符合设计强度；从施工进度上沥青混凝土摊铺完成后能在较短的时间内达到通行目的，减少影响居民出行时间；从经济方面上考虑能节省大量资金。

2、道路宽度确定方法及原因分析

（1）宽度确定：按原有路面宽度进行施工；新扩建道路宽度定为4m。（2）原因分析：原有道路宽度符合相关设计及消防要求；新扩建道路宽度主要考虑满足消防设计宽度不小于4m的要求。

3、道路路缘石改造建议及原因分析

（1）路缘石改造建议：对所有路缘石进行更换，重新栽设施工。

（2）原因分析：现场路缘石破损较多且标高不一，为了使新栽路缘石离新修路面距离符合设计规范并达到与新修路面一致的效果而进行全部更换施工。

4、道路坡度做法及原因分析

（1）道路坡度做法：在路面施工时纵坡坡度的确定主要依据雨水收集口位置来进行设计，小区道路纵坡按照0.3%进行施工（分段设置）；横坡为两面坡，坡度按照1.5%进行施工。

（2）原因分析：小区原有道路年久失修，部分存在下沉现象，造成原有雨水收集口与道路存在反坡状况，故对小区纵坡、横坡重新调整设计。

二、室外工程现况管线调查情况及部分管线改造建议

（一）调查情况

1、现况地下管线主要有电力、弱电（监控）、燃气、热力、给水、污水。

2、根据勘探单位提供的地下管线相关数据，各种管线在多部位存在交叉现象，其中污水管线埋深最大。

3、院区多个路灯杆根部存在锈蚀现象。

4、院区安防监控摄像头和安防电气线路已经出现老化或者无法使用。

（二）管线施工改造建议方案

1、强电（路灯）管线及路灯杆改造建议及原因分析

（1）强电（路灯）管线及路灯杆改造建议：对现况埋地管线路灯电缆全部更换；小区路灯杆全部换新。

（2）原因分析：小区内路灯及路灯杆损坏较多，并且多个路灯杆根部存在锈蚀情况，从小区行人安全方面考虑必须进行更换。

2、弱电（监控）管线改造建议及原因分析

（1）弱电（监控）管线改造建议：弱电管线采用地下布设穿线套管方法进行施工，并在相应位置加设检查井；监控线缆全部换新。

（2）原因分析：从小区整体形象和安全方面考虑，弱电管线必须入地。3其它管线施工改造建议及原因分析

（1）其它管线施工改造建议：考虑新增雨水管线为无压管线，施工过程中未知情况较多，特别针对有压管线进行改移施工。

（2）原因分析：雨水管线遇有压管线阻碍要遵循“有压管线让无压管线”的施工原则进行施工。

三、新做雨水管线施工及选材建议

（一）雨水管线位置、埋深确定

1、雨水管线现场施工位置主要参照《大慧寺路8号院综合地下管线探测图》、《大慧寺院区管线平面图0710-布局》及现场实地详细调查和后期施工中采用探坑先行的原则进行。

2、雨水管线埋深以管顶覆土500mm以上才能用机械进行碾压的原则进行确定，设计先从雨水端头井位置开始，初始管径为300mm，管材下部100mm砂垫层，最终确定初始开挖管线沟槽深度不能少于1000mm。

（二）雨水管线坡度选择

1、雨水管线坡度选择根据相关排水管道设计规范确定，φ200管排水坡度定为4‰，φ300管排水坡度定为2.5‰，φ400管排水坡度定为1.5‰，φ500管排水坡度定为1.2‰，φ600管排水坡度定为1.0‰。

2、考虑到原有地下管线种类较多，雨水管线排水坡度的选择根据现场实际施工情况进行微调，φ300管--φ600管的排水坡度调整范围1.0‰--3.0‰。

（三）雨水管材及雨水井材质的选择

1、雨水管材选用HDPE双壁波纹管。

双壁波纹管主要具有以下优势：抗压能力强，摩阻系数小、通过能力强，施工便捷、重量轻、易安装、节省施工时间，化学稳定性佳、使用寿命长。

2、雨水井采用目前流行的塑料检查井。塑料检查井的主要优点：

（1）耐酸碱腐蚀耐老化、使用寿命长。（2）安全环保，密封性好，防渗漏。

（3）均匀沉降、抗压能力强。管道与井座柔性连接，管道与井座的粘土共同运动、很好的解决了传统检查井与塑料管道连接所产生的不均匀沉降问题，有效防止地面塌陷。

（4）施工方便快捷。采用分体组装结构、井筒可现场切割、调整，适应各种安装深度要求，有效降低成本，大大提高施工进度，缩短工期是传统检查井的10-20倍以上；并可全天候施工，砖砌检查井和其他水泥砖砌井与之无法相比。（5）高效排水。内壁光滑流畅，设有导流槽，污物不易滞留，减少了堵塞的可能，有着出色的排水性能，雨污排放率是传统检查井的1～3倍。

（6）重量轻，易于运输和安装，性能可靠，承载能力强；适配性强品种齐全，可任意调节井筒高度及在筒体上打孔，调节方向，满足工程安装的一切需求。（7）综合造价低，维护费用少，比传统检查井更具优势；可以回收循环利用，有着巨大的社会效益。（8）、密封性能好、防渗漏。

四、活动广场、景观绿化、停车位分布现况调查及改造建议

（一）调查情况

1、小区活动广场功能基本能满足居民活动需求，在景观协调上有待提升。

2、小区住宅楼前绿化层次感不强，草坪绿化较少，略显突兀。

3、原有停车位在数量不足，造成小区车辆在主要消防车道上停放；部分停车位位置设计不合理，距离住宅太近，影响居民日常生活。

（二）改造建议

1、活动广场改造建议及原因分析

（1）活动广场改造建议：在活动广场中心位置增加喷泉设施；在活动场所周边扩大草坪面积；增加夜间景观照明。

（2）原因分析：增加喷泉设施可以达到中心游园和文化活动相结合的目的，并且喷泉用水可以利用雨水收集池中的雨水，真正做到节能减排；扩大草坪绿地使居民活动感官空间更大，更加舒适；增加夜间景观照明是为了给居民营造一种温暖、舒心的效果。

2景观绿化改造建议及原因分析

（1）改造建议：设备用房西侧道路与5#住宅楼部位道路顺直，减少原有拐弯道路角度，改造后原有停车场保留部分停车位，增大设备用房西北角部位绿化面积，具体改造范围参照总平面布置图；在1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、9#楼增加电梯一侧部位改为铺装道路加绿化，铺装道路与小区道路顺接，绿化主要采用草坪加小型花木（月季、迎春、丁香），具体改造内容及范围参照总平面布置图；2#楼西南角部位垃圾清理完毕后，改造为小型花坛，南侧位置改造为绿地；3#楼北侧道路较窄，因采用沥青路面铺装较为困难，所以此处全部采用透水砖铺装，具体做法参照12BJ1-1路5；4#楼与5#楼之间恢复原有绿化，在靠近4#楼部位建议取消原有停车位增加自行车棚；8#楼东侧与9#楼西侧位置自行车棚取消，增加绿化面积，原有铺装路面改为沥青混凝土路面。

（2）原因分析：采用以上绿化改造建议主要遵循“绿化结构合理、层次分明、功能多样、和谐统一、以人为本”的原则。3停车位改造建议及原因分析

（1）改造建议：小区原有停车位按原有规划留设，停车位位置和数量上进行调整，减少靠近小区主要道路及住宅楼停车位，加强小区地面停车管理措施；采用绿化和停车位相结合方式进行改造，绿化设置采用灌木（黄杨、龙柏、桧柏）绿化隔离带；停车位采用嵌草水泥砖铺设。

篇3：大渡口旧住宅区环境综合整治思考

一、旧住宅小区现状调查

(一) 旧住宅小区现状。

2008年10月大渡口区房管局对全区住宅进行了一次摸底调查。大渡口区住宅建筑总面积507万m2, 其中已经实施物业管理的面积372万m2, 没有实施物业管理的面积有135万m2, 物业覆盖率为73.37%。在未实施物业管理的小区中, 大多集中在袁茄路以东, 主要集中在跃进村、新工村、九宫庙、茄子溪等地, 共有780栋房屋, 涉及住户6.6万多人, 这些住宅基本上是早期机关、重钢和其他企事业单位建设的单位宿舍区。这些房屋在危旧房改造范围外, 一旦危旧房改造完成后, 将形成明显的差别。

(二) 存在的问题及原因。

一是这些小区大多修建于七十至九十年代, 规划设计标准低, 使用功能不齐全。在建设住宅时只考虑了小区的居住问题, 对于文化、娱乐安全、环境、配套功能很少考虑。没有单独的厨房、厕所, 水电没有进行分户。设计理念滞后, 导致了小区建设的先天不足;二是房屋建设标准低, 结构老化严重。房屋设计按当时的规范进行设计, 远不能满足现行国家规范要求。许多房屋连设计图纸都没有, 仅凭施工单位的经验直接修建, 导致现在连抗震的基本要求都达不到;三是小区配套设施不完善, 不能满足使用需要。这些小区大都没有围墙, 除了月光村、曾家村、重钢部分小区外, 多数没有封闭, 安全管理难度大, 偷盗发案率高, 居民缺乏安全感, 道路不平整, 出行不便, 没有管理用房、停车场等设施, 车辆乱停乱放现象严重。绿地建设不达标, 没有文化活动场所及设施;四是管理服务体制混乱。这些小区是多部门、多单位的多头管理, 缺乏统一计划, 没有日常维护, 出了问题推诿扯皮现象严重。厂企改制与住房制度改革的实施和部分企业的倒闭, 导致出了问题, 居民不知该找谁维修。

二、存在的问题

(一) 行政审批时间长。

环境综合整治涉及部门比较多, 比如违章建筑的拆除应由规划局负责;市政设施的增添、综合管网的改造应由市政局负责;增加的房屋产权登记应由产权交易所负责;小区马路内乱设摊点应由执法局和工商局负责等。如果等每个部门挨个处理完, 小区综合整治的工期将很长。

(二) 增建基础配套设施难。

在旧小区增建必要的基础设施, 对原有设施进行改造, 提升使用功能, 以适应居民的现实生活需要是整治的重点。一是不配套房屋的厨房厕所改造、一户一表改造、房屋外立面改造、拆除建筑违章等将影响居民的正常生活, 如果居民不支持配合, 整治工作很难推进;二是新旧标准的衔接。由于旧小区修建时的标准和现在已不同, 怎样衔接将是整治时的难点。

(三) 群众阻工现象多。

由于整治工程涉及群众的切身利益, 部分群众在整治过程中不配合施工, 有的还阻碍施工, 严重影响了施工进度和整治效果。如, 千禧花园整治过程中, 部分群众不同意拆除原有雨棚更换统一的新雨棚, 导致整治后的效果不理想。

(四) 后期长效管理难。

旧小区基础条件差, 管理难度大, 管理成本高。旧小区低收入家庭和城市困难户比较多, 后期物管费承受能力有限, 加上缴费意识差, 物管费收缴率也低。又缺乏房屋维修资金, 众多因素综合, 难以保障物管公司的正常经营, 企业可能会因不堪重负而退出。

三、可采取的方法

(一) 加强组织领导, 形成合力。

成立由区政府分管领导任组长, 房管、公安、民政、财政、劳动、建委、规划、水利、园林、城管、物价、工商等部门领导为成员的小区综合整治工作领导小组, 统一领导、组织、指导、督查全区小区综合整治工作。小区综合整治领导小组下设办公室, 具体负责小区综合整治工作的日常事务。工作人员由区建委、规划、市政、园林、房管等部门抽调。费用由区财政设账户专项支出。各有关部门也要根据工作需要, 成立相应的小区综合整治工作领导小组, 设立绿色通道, 负责小区综合整治的行政审批等工作, 各职能部门必须在规定时间内完成。

(二) 统一规划, 建大渡口区特色小区。

小区综合整治具体是:小区的一户一表改造、不配套房屋的厨房厕所改造、房屋外立面改造、小区道路绿化、健身器材和其他设施的配备等。大渡口区应该指定一家或者几家设计院根据本实际情况制定统一的规范标准。再根据每个拟改造的小区具体设计, 因地制宜、根据大渡口特色设计外立面风格, 制定整治方案。如, 台湾王永庆在全国投资修建的明德小学事先制定统一标准, 有大样做法、外立面造型等, 再根据各个学校的实际情况做局部调整, 保证功能、立面的一致性。在两年的实践中, 各区摸索出了一套适合本区的标准。如, 渝中区按明清风格设计、江北区每街的店招店牌都不一样。在工程治理中, 严格按新规范进行设计施工, 严格按照新建工程的有关规范进行监督检查, 保证工程质量。

(三) 做好宣传发动工作。

居住区综合整治不同于危旧房改造, 特别是工程治理, 整治方案确定后, 由各街道办事处向居民发放公开信、征求意见表, 有针对性地召开各种类型的居民座谈会, 公布整治方案和物业管理方案, 对已修建完毕的项目进行新旧照片对比, 做成VCD广泛宣传, 通过实际效果来取得住户支持, 奠定整治工作的群众基础, 减少施工过程中的阻力。

(四) 健全旧住宅区的物业管理。

物业管理是巩固整治效果的有效手段, 由于自身客观条件的不足, 制约了老小区管理向完全社会化、市场化、专业化的发展。各级政府部门应加大力度, 进一步重视和支持老小区物业管理工作。一是区财政拨付一笔专款作为大修基金, 加上以前房改时对房屋收取其总价20%的大修基金统一管理, 作为整治后新建小区的大修基金, 由区房管局物业科监督支出, 动息不动本, 保障日后的日常维修;二是政府公益性岗位安置政策与物业管理相配套, 如小区护楼员的人员经费和业务管理直接归入物业公司, 护楼员队伍由业务部门指导, 街道监督、物业公司使用的管理办法, 实际减轻物业管理的经费压力;三是积极创造条件, 增置物业用房, 可考虑集中购置, 由主管部门统一管理监督, 统筹安排。由于旧住宅区的居民还没有缴纳物管费的意识, 可以由房管局物业科和街道社区一起组织小区居民成立业主委员会, 初期由业主委员会统一管理。在时机成熟时, 可以对外招聘物业管理公司统一管理。通过环境综合整治让大渡口区的旧住宅区顶层不漏水、墙面成一色、设施得改善、绿化小调整、管理有加强、环境大变样, 使大渡口成为真正的宜居城区。

参考文献

篇4：元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

（六）常态监督考核是保障

物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。

篇5：元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

京政发„2012‟3号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

现将《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》印发给你们，请按照职责分工，结合实际，认真组织实施。

二〇一二年一月二十一日

北京市老旧小区综合整治工作实施意见

为完善城市功能，切实改善民生，市政府决定“十二五”时期对全市老旧小区开展综合整治。为做好此项工作，现提出如下意见：

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻落实北京城市总体规划，着眼于加快推进“人文北京、科技北京、绿色北京”战略和中国特色世界城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，市级统筹、属地负责，突出重点、分步实施的原则，着

力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。

二、整治范围

1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），为此次综合整治范围。

1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制定综合整治方案，并加快组织实施。

三、整治内容

（一）房屋建筑本体。1990年（含）以前建成的，须进行节能改造、热计量改造和平改坡；对水、电、气、热、通信、防水等老化设施设备进行改造；对楼体进行清洗粉刷；根据实际情况，进行增设电梯、空调规整、楼体外面线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、普通地下室治理等内容的改造。对1980年（含）以前建成的老旧房屋进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行结构抗震加固改造。

（二）小区公共部分。进行水、电、气、热、通信等线路、管网和设备改造；进行无障碍设施改造；进行消防设施改造；进行绿化、景观、道路、照明设施改造；更新补建信报箱；根据实际情况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲娱乐设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。

四、工作目标

“十二五”时期，完成1582个、建筑面积5850万平方米老旧

小区的综合整治工作。

（一）2012年年底前实施建筑面积1500万平方米的老旧小区综合整治工作，其中2012年9月15日前，按照首都环境整治规划，完成影响市容环境的主要环线、重点地区周边老旧小区的综合整治工作；2015年年底前全面完成全市老旧小区综合整治工作。

（二）综合整治工作要坚持高标准、高质量，通过改造实现小区的安全、整洁、美观，做到绿起来、亮起来、畅通起来、和谐起来。

（三）对综合整治后达到引入社会化物业管理条件的老旧小区，实施社会化的物业管理；暂不具备社会化物业管理条件的老旧小区，由街道办事处、乡镇政府实施社区介入管理。

五、职责分工

此次老旧小区综合整治制定统一的基本要求，由主管部门牵头，制定切合实际、具有可操作性的基本要求。各区县政府在组织实施过程中，要按照不低于基本要求的原则分类组织实施。

（一）由市住房城乡建设委组织制定房屋建筑抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡标准，会同市质监局、市公安局消防局组织制定增设电梯的基本要求，会同市规划委、市残联制定无障碍设施改造的基本要求。

（二）由市市政市容委组织制定供热计量与温控改造、环境整治的基本要求，会同市水务局、市通信管理局、市燃气集团、市热力集团、市自来水集团、市排水集团组织制定通信、气、热、水等线路、管网及设备改造的基本要求。

（三）由市园林绿化局组织制定绿化、美化、亮化和道路改造的基本要求。

（四）由市交通委会同市规划委组织制定机动车和非机动车停车位改造的基本要求。

（五）由市发展改革委组织制定配电设施改造的基本要求。

（六）由市公安局组织制定安防设施设备改造的基本要求。

（七）由市公安局消防局组织制定消防设施改造的基本要求。

六、工作机制

建立老旧小区综合整治工作联席会制度，研究解决工作中遇到的各种问题，推动工作计划的落实，保证工作目标的实现。市重大办、市住房城乡建设委、市市政市容委为联席会召集单位。各区县政府及相关部门和单位为联席会成员单位。

为保证联席会制度的有效运转，满足综合协调、分工落实需要，联席会下设办公室和资金统筹、房屋建筑抗震节能综合改造、小区公共设施综合整治3个工作组。

（一）办公室。

由市重大办牵头，承担联席会的日常组织工作，对外以“北京市老旧小区综合整治办公室”（以下简称市老旧小区综合整治办）的名义开展工作。市老旧小区综合整治办的主要工作职责是：全面统筹协调解决相关问题，组织汇总本市老旧小区综合整治总体规划及年度计划并监督实施；组织研究制定多渠道筹集资金的相关措施；依据综合整治工作需要，研究提出制订或修订本市相关地方性

法规、政府规章、规范性文件的建议；组织汇总各单项技术标准，组织汇总施工流程和技术指南并监督实施；负责组织宣传动员工作，组织社会各界参与相关工作；指导、协助、督查各区县开展工作，协调中直管理局、国管局、驻京部队同步展开整治工作；承办市委、市政府交办的其他工作任务。

（二）资金统筹组。

由市财政局牵头，在既定综合整治改造实施方案的基础上，负责研究确定财政资金来源，明确市财政补助的比例、规模、方式及对应项目，落实综合整治年度市级补助资金计划。

（三）房屋建筑抗震节能综合改造组。

由市住房城乡建设委牵头，负责房屋建筑本体部分工程的组织管理，负责编制老旧小区房屋建筑抗震节能综合改造总体计划、年度计划以及简易住宅楼拆改工作计划，组织制定房屋建筑抗震加固、节能改造、附属设施改造、平改坡标准，会同市质监局、市公安局消防局组织制定增设电梯标准，会同市规划委、市残联制定无障碍设施改造标准。

（四）小区公共设施综合整治组。

由市市政市容委牵头，负责老旧小区公共部分工程的组织管理，组织供热计量与温控改造，开展环境整治，组织绿化、美化、亮化和道路改造，组织机动车和非机动车停车位改造，协调相关部门和单位进行配电设施、安防系统、消防设施的改造。

各区县政府可设立专门机构，负责本行政区域内综合整治工作

的组织实施和监督管理。

七、规范程序

（一）进行全面排查。

由各区县政府按照本实施意见规定的整治内容，对辖区内老旧小区组织开展全面排查，并依据排查结果，按项目制定老旧小区综合整治计划。

老旧小区综合整治设计方案，应当符合本市老旧小区综合整治总体规划和各专项规划的要求。综合整治方案需公众参与。

（二）编制年度综合整治计划。

各区县政府于2012年2月10日前将本区县2012年老旧小区综合整治计划上报市老旧小区综合整治办。以后每年9月15日前上报下一年度的综合整治计划。市老旧小区综合整治办负责组织联席会成员单位对各区县政府上报的年度计划进行审核确认，并据此汇总编制全市年度整治计划。

（三）下达年度综合整治任务书。

2012年3月10日前，市老旧小区综合整治办向各区县政府明确下达2012年综合整治任务书。以后每年年底前，市老旧小区综合整治办向各区县政府明确下一年度综合整治任务。各区县政府按照年度综合整治任务的要求编制实施方案，实施方案要报市政府批准。

（四）确定综合整治设计施工图。

被确定为当年整治的老旧小区，各区县政府应当及时组织设计

单位出具设计施工图，设计施工图应当经施工图审查机构审定。

（五）实施综合整治。

各区县政府按照既定的建设程序组织施工，并做好工程质量、施工安全的监管工作。

中直管理局、国管局、驻京部队参照上述程序组织开展综合整治工作。

八、保障措施

（一）资金保障。

依据整治内容，老旧小区综合整治工作分别利用财政投资、售房款、住宅专项维修资金、个人公积金、责任企业资金和社会投资。

1．房屋建筑抗震加固、节能改造、供热计量与温控改造、通燃气和通暖气、配电设施改造、补建信报箱、供热管网等改造项目，按本市既定的补助标准延续执行相关政策。无障碍设施改造费用，由市区两级财政按照1∶1比例承担。环境整治、绿化、道路、照明设施、空调规整等改造费用，按照现行的市与区县分税制财政管理体制，由区县负责。

2．房屋建筑本体的水、电、气、热、通信、防水等附属设施设备改造费用，可以按规定使用房改售房款、专项维修资金和个人公积金。

3．小区公共部分内的水、电、气、热、通信等线路、管网和设备改造费用，由相关专业公司承担，市区两级予以定额补贴。具体补贴政策，由市发展改革委和市财政局另行制定。

4．小区雨水收集系统应用改造、消防设施改造、补建机动车和非机动车停车位、安防系统改造费用，可以按规定使用房改售房款、专项维修资金。

5．普通地下室改造、增设电梯、太阳能技术应用、屋顶绿化等项目所需费用，可采取单位投入、社会募集、合同能源管理、业主自筹等方式解决。

（二）政策保障。

1．拓展资金筹措渠道。各区县政府要积极探索吸引社会资金参与综合整治的途径，探索利用增层、增建商业设施、增建保障性住房等途径融资的政策措施。

2．加快行政审批事项。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门应当在符合工程建设法律法规的前提下，简化审批手续，缩短办理时间。

（三）技术保障。

1．市老旧小区综合整治办会同市有关部门和单位统一制定老旧小区整治的技术方案并印发技术指南；建立老旧小区综合整治工作专家库，对综合整治工作遇到的疑难技术问题，组织专家论证予以解决。

2．市老旧小区综合整治办会同市有关部门和单位组织制定推广新材料、新技术、新工艺、新机具应用的政策措施，保证综合整治工程的质量和效益。

九、工作要求

（一）加强组织领导，明确工作职责。

开展全市老旧小区综合整治工作是一项复杂的系统工程，时间紧、任务重、标准高、统筹难。市各有关部门和单位要各司其职，协同配合；各区县政府要切实发挥主导作用，落实属地责任，确保老旧小区综合整治工作顺利推进。

（二）实行目标管理，提高整治成效。

综合整治工作要坚持安全、质量、进度、效益的统一，各区县政府要加强计划管理，坚持综合整治与专项整治相结合，统一组织、分类指导、分步实施，实现改造工序高效集成，整治过程安全可控，工程质量符合标准。

（三）建立长效机制，巩固整治成果。

各区县政府在综合整治过程中，要同步探索老旧小区的长效管理机制，从政策、资金、技术、人员等方面入手，引导老旧小区采取灵活多样的管理模式，促进管理的良性循环。

（四）加大宣传力度，营造良好氛围。

各区县政府要利用各种媒体，通过各种形式，大力宣传老旧小区综合整治的重要意义。每个小区的整治方案都要通过形象直观的方式，充分听取群众意见，大力营造整治方案群众支持、整治过程群众参与、整治成果共同维护的良好局面。

附件：市老旧小区综合整治工作联席会召集单位和成员单位

附件：

市老旧小区综合整治工作联席会

召集单位和成员单位

联席会召集单位： 市重大办

市住房城乡建设委 市市政市容委 联席会成员单位： 市重大办

市住房城乡建设委 市市政市容委 市发展改革委 市教委 市公安局 市监察局 市财政局 市国土局 市环保局 市规划委 市交通委

— 10 — 市农委 市水务局 市商务委 市卫生局 市审计局 市国资委 市质监局 市安全监管局 市园林绿化局 市地震局 市残联 市城管执法局 市公安局消防局市通信管理局 东城区政府 西城区政府 朝阳区政府 海淀区政府 丰台区政府 石景山区政府 门头沟区政府 房山区政府

通州区政府 顺义区政府 昌平区政府 大兴区政府平谷区政府 怀柔区政府 密云县政府 延庆县政府 市电力公司 市燃气集团 市热力集团 市自来水集团市排水集团 北信基础公司— 12 —

主题词：城乡建设 建设 老旧小区△ 综合整治△ 通知

篇6：元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

深圳房地产网-房掌柜 2012-06-29 来源：南方都市报 刘春林

最近，南园新村的旧改争夺战催生出了1比1.4的史上最高赔付比例。而随着有关部门对该项目的叫停南园新村的未来充满变数。昨日，深圳市政府提交了一份《关于城市更新工作审议意见和建议研究处理情况的报告》(下简称“报告”)，明确了一个原则：城市更新避免盲目拆建。

适度进行拆除重建

目前，《深圳经济特区城市更新条例》已经纳入了2012年的立法计划，市政府有关部门正在进行调研与条例起草工作。与此同时，一些地理位置优越的老旧住宅区成为了开发商争夺的焦点，纳入城市更新规划范围内的老旧住宅区身价一夜暴涨。甚至一些未被纳入城市更新规划的小区，也搭上顺风车。如深圳华强北片区的华新村小区、景田片区的香蜜二村小区等，都因为有着旧改的概念，而身价暴涨。其二手房交易价格甚至已经高过了目前部分新楼盘的销售价格。

就在南园新村的业主与两家开发商对项目充满期待时，市政府向市人大提交了这份“报告”，一些城市更新原则性规定浮出水面。“报告”中提出，城市更新实行综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举，倡导以综合整治、功能改变为主，适度进行拆除重建。这也意味着，城市更新并不完全等同于拆旧建新。“报告”中还提出，将避免盲目拆建，实现低碳更新。

防止因利益驱动拆建

2010年底市政府召开全市城市更新工作会议明确，到2015年，深圳全市将完成城市更新用地规模约35平方公里，其中拆除重建类城市更新用地规模约12平方公里。仅占约三分之一。“报告”中提出，今年出台的《深圳市城市更新办法实施细则》中严格限定了可以申请拆除重建的情形，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式完善城市配套、提高城市功能，并将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。

篇7：元宝区旧住宅小区综合整治实施方案

本整治方案基于《安徽省老旧小区(环境)综合整治技术导则》上做出规划设计，整治过程中应遵守该导则并参照执行。

为加快推进安徽省老旧小区环境综合整治，改善老旧小区居民的生活环境和居住条件，提升城市形象和文明程度，制定本实施导则。

第一章 小区(环境)综合整治的重要性

一、老旧小区改造范围

（一）2000年12月31日以前全部建成交付使用；

（二）建筑面积达到5000平方米以上；

（三）未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造计划；

（四）小区土地性质为国有；

（五）房屋标准成套。(建议80年代以前的单体建筑不参加改造)

二、老旧小区的现状特征

我省城市和县城中符合上述条件的老旧住宅小区尚有5100多个，建筑面积约1.2亿平方米，涉及150万户居民。在这些老旧住宅小区中，居住拥挤，小区道路破损，排水不畅，绿化水平低，配套设施不全，停车场地、公共服务和休憩活动场所普遍缺乏的小区4473个，占86.8%。此外，经排查存在安全隐患的老楼危楼110万平方米，占0.92%；未达到节能50%的建筑面积为1.02亿平方米，占85%；未进行无障碍改造的建筑面积为9871.3万平方米，占82.3%；抗震能力不足的建筑面积4987万平方米，占41.6%；无厨卫配套设施的建筑面积1692万平方米，占14.1%。早期房屋建筑普遍未达到节能设计建造要求，无障碍设施缺乏，环境质量普遍较差。随着保障性安居工程的实施，需要改造的棚户区、城中村的住房问题逐步解决，大量现存的老旧住宅小区问题日益突出，已成为城市居民安居的主要矛盾和“短板”，急需进行整治改造提升。

第二章 小区整治指导思想

一、指导思想

围绕新型城镇化试点省建设主线，突出人的城镇化为核心，以改善民生为重点，结合“两治三改”三年专项行动，着力解决我省城市老旧住宅小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、环境质量较差等问题，改善居住条件，提高居住品质，优化城市人居环境。

二、小区整治主要目标

力争在“十三五”期间，基本完成我省城市和县城老旧住宅小区改造提升工作，老楼危楼安全隐患基本消除，老旧住宅小区配套设施进一步完善，居住综合环境明显改观。同时逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

三、小区整治指导原则

（一）坚持以人为本、安居惠民。把人的需要放在突出地位，立足小区居民最关心、最迫切的实际需要，改善居住环境，提升居住品质。

（二）是坚持试点示范、统筹推进。突出示范引路的方法，每个市县都要结合实际分类开展试点，在总结试点经验做法的基础上，逐步推开。

（三）是坚持整治改造为主、兼顾提升改造。各地重点组织对老旧住宅小区进行以水电气讯、市政道路排水、绿化环境、停车场等设施进行整治改造，兼顾“适老化”和节能等提升改造。

（四）是坚持多管齐下、合力推进。充分调动区、街道和社居委积极性，有效动员组织单位参与，凝聚各方合力，有序推进。

（五）是坚持规范要求，严格实施。切实加强项目组织实施管理，抓好项目设计、招投标、施工、监督和验收环节，严格控制工程造价和变更，规范实施。

第三章 小区整治主要内容

一、完善基础设施

（一）修建小区道路

1、设计标准

路面设计标准轴载为BZZ-100KN，设计车速≤20km/h，交通等级为轻，设计年限10年。

2、道路形式及范围

（1）本小区道路（单元入口路除外）均采用沥青路面；

（2）本小区单元入口路、人行道及停车坪均采用红色透水砖铺装路面；铺装样参见附图

3、新铺路面结构组成和材料要求 结构（1）小区沥青路面做法参见附图

压实度、强度要求：沥青上、下层压实度≥96%；沥青混合料动稳定度，上面层改性沥青≥2800次/mm,下面层（普通沥青）≥1000次/mm。水稳碎石：压实度≥94%，7d抗压3.0～3.5MPa； 结构（2）人行道透水砖路面做法参见附图

强度要求抗压Cc35，抗折≦Cf35，防滑R3，相应抗滑指标BPN≥65。结构（3）停车场透水砖路面做法参见附图

强度：抗压Cc50,抗折≦Cf50，防滑R2防滑指标BPN≥70。

透水砖路面和停车场，透入底基层的水必须封住，必须在底层夯填粘土，有条件铺在缘石外侧预埋排水、收水的透水管，接入附近雨水井最好。C20砼必须采用透水砼，技术要求7d抗压≥15MPa，28d抗压≥22MPa，空隙率18-22%。其配合比：42.5石灰岩水泥，集料：水泥：减水剂：水＝5:1:0.0075:0.25。另外，水稳碎石的透层油PC-2乳化沥青，必须在水稳矿压成型后，表面稍变干燥后进行，深度≥5mm，避免透不下去情况发生。其次沥青路面，下封层（稀浆封层），宜采用ES-2型，厚度6mm，矿料级配见CJJ169-2012路面规范P90页B.3表。粘层油宜采用沥青洒布车喷洒，并选择适宜的喷嘴。气温低于10℃时不得喷洒粘层油。粘层油宜在当天洒布，待乳化沥青破乳、水分蒸发完成，或稀释沥青中的稀释剂基本挥发完成后，紧跟着铺筑沥青层，确保粘层不受污染。

4、施工技术要求

（1）地下水位较高或土质湿软地段的路基的压实度达不到规定时，可采用晾晒、换土、石灰处理、设置砂垫层、砂桩等措施。

（2）路基填土不得使用腐植土、生活垃圾土、淤泥、冻土块和盐渍土。路基填土不得含草、树根等杂物，粒径超过10cm的土块应打碎。路堤基底原状土的强度不符合要求时，应素土压实。

（3）管、涵顶面填土厚度，必须大于30cm方能上压路机。管道沟槽、检查井、雨水口周围的回填土应在对称的两侧或四周同时均匀分层回填压（夯）实。填土材料宜采用砂砾等透水性材料或石灰土。车行道下的管、涵、雨水支管等结构物的埋深较浅，回填土压实度达不到规定的数值时，可掺灰处理。

（4）土基回弹模量E ≥25MPa（沥青路面），E ≥35MPa（砼路面），E ≥20MPa（人行道），若实测值小于设计值，应采取补强、固化等处理措施。（5）水泥稳定碎石施工应符合规范规定，具体如下：

1）、配料应准确，洒水、拌和均匀，应严格控制基层厚度和高程，其路拱横坡应与面层一致。

2）、应在混合料处于或略大于最佳含水量（气候炎热干燥时，基层混合料可大1%~2%）时进行碾压，直到达到下列按重型击实试验法确定的要求压实度（最低要求）。

3）、水泥稳定土结构层应用18~20t三轮压路机和振动压路机碾压，4）、水泥稳定碎石基层施工时，严禁用薄层贴补法进行找平，施工应该避免纵向接缝，5）、必须保湿养生，不使稳定土层表面干燥，也不应忽干忽湿。养生期一般为7天。

6）、为了减少基层裂缝必须做到三个限制：满足设计强度的基础上减少水泥用量；在减少含泥量的同时，限制细集料、粉料的用量；根据施工时气候条件限制含水量。具体要求:水泥剂量不大于5.5%，集料级配中0.075mm以下颗粒含量不宜大于5%，含水量不宜超过最佳含水量1%。（6）粘油层铺设要求: 粘层油的洒布应满足下列要求

粘层油采用乳化沥青在基面验收合格后，方可进行粘层油的洒布。洒布前，应认真检测乳化沥青的质量，合格后方可进行施工。沥青层之间粘层油的洒布量为1-0.6L/m，不能污染环境。

5、其它

（1）老旧小区环境整治工程的原则为：不改变原有高程系统。因原有室内外高差已经确定，不宜增大纵坡，施工时尽量保持原有高程系统。

（2）施工时需严格按设计图纸要求施工，并满足国家、省市有关施工验收规范，确保施工质量。

（二）小区给排水管网整治

1、给水管网整治：

（1）按防火规范要求增补小区室外消火栓（2）完善小区水表出户率达100%。

2、排水管网整治

（1）调研小区现有排水现状，会同市政排水办确定小区雨、污水市政接口位置。（2）制定雨污分流排水方案：拆除现有混凝土排水管、窨井、雨水口，清通所有单元楼污水出户管、化粪池，对小区污水系统进行翻新设计.，新增小区雨水系统。室外排水管均采用HDPE双壁波纹管，管材应符合国标GB/T18477.1-2007和GB/T19472.1-2004的要求，管材环刚度等级为S2≥8KN/㎡；雨、污水检查井采用砼模块检查井。

管道基础和接口：HDPE双壁波纹管管道基础采用砂基础，接口采用橡胶圈接口。采用球磨铸铁井盖。机动车辆行驶和停放的道路、场地采用重型井盖；非机动车道、人行道、绿化带采用轻型。（3）屋面雨落水管更换

单体楼原有接阳台排水的雨水立管保留、并改为阳台排水管，破损部分更换，断开与原有雨水斗的连接；新增屋面雨落水管一套，与原有雨水斗相连，所有雨水立管及阳台排水管全部入地、分别接入雨污水管网，连接管管径为De315更换破损落水管；原有接阳台洗衣机排水管接入小区污水管网。

（三）、小区电气整治

1、路灯照明系统：

（1）小区内增加路灯照明系统，采用高效节能的荧光灯，防眩光灯罩，保证照度的均匀性并有效限制眩光。

（2）修整更换楼道灯：现状大部分住宅楼道灯老旧损坏，整治建议修整。(3）增设充电桩：有条件的小区预留电动汽车充电桩管线。

（四）、改造三表出户管网

水、电、气三表未出户的小区，实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。

（五）、修整规范杆管线设施

修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

（六）、改造新建停车设施

新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求；整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库停车功能；增设交通标志，选择小区合适区域，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建、补建机动车停车位。

（七）更新环卫设施

增设标准化垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

二、完善功能，提升小区生活环境质量

（一）拆除小区内部违章建筑

老旧小区违章搭建是指违反行政、民事法律规范或者业主公约等自治规约，在已建成的住宅小区内利用公共部位、公共设施擅自新建、改建、扩建建筑物、构筑物或者其他附着物的行为。对占用小区绿地，堵塞消防通道的违章建筑必须坚决拆除。

（二）改造提升绿化环境

优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。保留小区原有高大乔木，补种灌木。改造后硬化地面处的树木预留树池。树池做法参见附图

（三）完善配套休闲设施

维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施。有条件的小区新建休闲设施。

（四）规范文化宣传设施

在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌、广告栏等设施，力求美观整洁。

三、修整小区建筑物

（一）屋面防水整治

1、根据安徽省住房和城乡建设厅《安徽省住房城乡建设厅关于组织力量对房屋使用安全情况开展排查的紧急通知》（皖建房明电【2014】9号）文件精神，在屋面防水施工前，请街道社居委及住户会同施工单位对所有单体楼逐一排查，如发现存在墙体、屋面、楼板开裂等安全隐患现象，暂停施工。立即上报甲方并与设计单位取得联系。

2、施工单位在施工前应对原结构裂缝等缺陷做记录，并通知设计方处理。对发现的影响结构安全的问题，应在评估后确定是否需加固处理。

3、因本小区建设年代久远，甲方一般无法提供各单体楼原始图纸设计资料，施工前现场勘察，多孔板屋面及现浇板屋面做法分别参见附图。图中所涉及的有关单体楼的平面尺寸等数据，仅供参考。

4、防水施工时应注意对屋面原有结构层保护，避免施工对原结构层产生破坏；严禁大锤夯除、机械拆除等野蛮施工，采用人工小锤凿除。

对屋面现有防雷带破损处进行修复，按原防雷网格,屋面设置∅10镀锌圆钢避雷带,修复办法参见国标《99D562》（建筑物防雷设施安装）；

5、屋面防水和保温工程施工时，拆除后的垃圾禁止在屋面上集中堆放，应及时清除、外运。

7、屋面防水和保温工程施工时，应先移除太阳能热水器，待施工完毕后重新回位，采用C25砼块料400*400*200(h)用作太阳能支架；太阳能复位安装距女儿墙不得小于1.5m，做法参见附图。

8、屋面原太阳能水管应按单元统一收集 ,采用半面直径为160的UPVC雨水管,固定于住宅外墙面，参见附图。

9、屋面施工时需注意不得破坏住户雨棚及外晒衣架等； 屋面施工时需注意对屋面原有违规搭建及废弃杂物等的拆除。

10、屋面水落管全部更换，破损雨水斗更换，施工详见01S302第5页87型水落管及配套落水斗，承插口、泄水管、管箍等均采用硬聚氯乙烯材料（PVC-U）。

11、高跨屋面落水管出口处的底跨屋面上，设400*400*40的C20混凝土接水管（水簸箕）。

12、屋面人孔盖板及其配套装置均新做，做法参照国标11J930第J24页-1（H=400）。

13、屋面防水施工时应按屋面做法要求，分步实施，确保楼下住户不得有渗漏，并做好防水处理及防范措施。

14、屋面防水施工时，新旧混凝土连接处，应凿毛并清理干净。

15、屋面施工时，应做好建筑周边的安全防护，以及人行道的防护措施，确保施工及行人安全。

16、下水管道通气管伸出屋面部分，若有损坏应做好修复处理，以免影响使用。

（二）整治提升建筑物外观

1、小区建筑物外墙饰面均重新粉刷，做法参见附图。

2、对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。

3、增设空调冷凝水管，每单元增设4根De50的UPVC排水管，长度实际测量。

4、所有外墙雨水管更换为UPVC排水管，管径为De110，原有雨水斗保留、破损雨水斗更换。

（三）改造提升楼道环境

1、所有单体楼的楼梯道墙壁重新粉刷，做法参见附图。

2、小区原有楼道灯老旧损坏，修整更换新型节能灯（带灯罩）。

3、小区单体楼单元入口处增设成品奶报箱，由建设单位选型。

四、完善公建配套用房

（一）改造提升配套用房

对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

（二）规范设置公共服务设施

根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。

（三）配置物业用房

有条件的小区，配置物业管理用房。条件不具备的小区，采取在小区内（或附近）置换、回购房屋等多种方式配置物业管理用房。新配置的物业管理用房，按规定办理报建、验收及产权归属等手续。

五、改造小区技防设施

（一）实行封闭管理

对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。

（二）添置电子防护系统

在小区主要进出口、主要道路交叉口及道路末端安装监控摄像头。监控主机设于小区警卫室内。根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。

（三）完善楼宇安全系统

修缮、添置单元防盗门。

六、完善消防设施

（一）疏通消防通道

1、改善疏通小区原有消防通道和登高车操作场地，保障消防车辆顺利通行和操作。

（二）增添消防设施

1、按规范要求设置室外消防栓。

2、对原有的已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养。

3、按相关标准在楼道等公共部位和场所配置移动式灭火器材

七、节能改造（有条件小区）

（一）屋面墙体节能改造

有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造，屋面保温改造与屋面防水修缮同步进行。

（二）建筑门窗改造

有条件的小区住户更换具有节能保温性能的门窗。

八、小区“适老化”改造（有条件小区）

（一）小区“适老化”改造

居住小区道路、游园、公共场所一律增设无障碍通道等设施。

（二）住宅整楼改造(可行性细节需要协商)

（三）推广“居家养老”试点（有条件小区）