浅议中低价位商品房的开发与管理

近年来, 随着盐城市城市化进程的不断推进, 大量的基础设施建设, 旧城改造的加快进行和新城区建设的需要, 盐城面向社会推出了中低价位商品房的开发任务, 笔者有幸参与其中, 对“中低价位商品房的开发与管理”有一些见解。

1 中低价位商品房的特点

中低价位商品房是政府政策保障房, 只要用于城市建设中国有大型投资主体建设用地过程中产生的需房户, 包括拆迁户, 农村居民安置, 新区入驻团体的用房等。

其主要特点是: (1) 限定房价; (2) 购房户应持有政府房管部门开出的准购证; (3) 接受开发任务的开发商无权自行向社会发售; (4) 项目多地处偏远地区。

2 中低价位商品房的开发

中低价位商品房的开发原则上是按照政府年初下达的用房指标确定开工面积和开发进度, 由于虽然面向的购房户是由政府确定的, 但是落实到具体的购房户、购房团体是不是政府确定的而是由需房户自己根据需要并履行一定的程序后确定的, 也就是说政府年初下达的用房指标不定能够用掉, 所以中低价位商品房中低价位商品房的开发与普通商品房的开发有着很大的区别, 普通商品房到达投资额的30%就可以申请预售, 中低价商品房达到同样的条件也可以申请预售, 但是由于用房指标和具体的购房户之间连接脱节, 导致无法实现预售, 为了解决这里面的矛盾并保证项目开发的顺利实施, 就有必要根据中低价位商品房的特点进行开发全过程管理, 并通过管理既实现政府意图, 又达到开发盈利目的。

3 中低价位商品房的管理

根据其特点:限定房价, 也就是说售出价是不能提高的, 那么首先就要在成本管理上下功夫, 成本管理中又首先在硬成本管理上做文章, 经笔者所在公司于2008年12月通过市场公平竞争取得, 盐城市城西南16.5万m2中低价位商品房的开发任务的案例说明以下几个方面的问题。

(1) 商品房成本的五项基本构成: (1) 土地拆迁费用; (2) 前期工程费用; (3) 建安工程费用; (4) 基础设施费用; (5) 出建配套费用。

(2) 土地是竞价取得的, 没有可控性, 通过招标确定合理的设计公司, 并以建安费用指标为标的, 在符合规范的前提下进行规划和建筑设计的合理节约, 虽然提高了设计费用, 但建安指标相比同期公司其它商品房项目有了较大的下降, 为建安费用的降低打好了坚实的基础;建安费用的控制是通过公开招标, 选择合适的垫资和下浮值, 既能保证公司资金的支付的滞后, 又能保证建安成本不因垫资而下浮不够然后成本升高;公用配套这一块, 努力向公用事业部门申请, 使公用管线走最短路径, 分段施工, 从而保证配套的前提下, 既降低了资金支出, 又节约了成本, 达到事半功倍的效果。

(3) 该项目的硬成本文章已做定, 所谓的软成本主要指融资的财务成本;由于项目地处偏远, 如果不是政府安置, 很难有客户来选择, 但是具体哪个政府部门安置, 该部门的资金状况如何, 也是需要解决的难题, 为此我们提出了这样的开发方案, 缓解资金的支出, 并且与政府部门积极接触, 消化房源, 比如:指标要求开发15幢计10万m2住宅, 我们采取统一开发, 但分批建设的办法, 每隔15天发1幢楼的开工许可指令, 这样, 当第1幢楼达到预售条件, 并且要支付资金时, 第2幢楼还有15天时间要支付资金, 依次类推, 这样为缓解资金支付时间与政府部门协调消化房源争取了时间, 又为政府部门实现建设指标提供了保证, 取得了双赢的效果。

4 盐城概况

盐城地处苏北平原中部, 东临黄海, 西襟淮扬, 南与南通市接壤, 北与连云港市毗邻。1983年由地区改市, 实行市管县体制, 下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县, 市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区, 市辖区面积1696平方公里, 人口151.36万。全市有138个乡镇6个街道办事处, 1927个村民委员会, 554个居民委员会, 796.51万人口, 总面积1.5万平方公里, 是江苏面积第一、人口第二的市, 因盐得名, 历史悠久。

综上所述, 中低价位商品房的开发与管理应依据其特点和当地政府的要求进行合理调节, 从而达到开发目的, 取得良好的社会和经济效益。

摘要：中低价位房是房地产市场的补充和完善, 是低收入居民的住房保障。但因其开发利润小, 且购房资金不能及时到位, 影响了开发进程。本文就此提出了解决方案, 希望达到社会效益和经济效益双赢的目标。

关键词：中低价位,商品房,开发与管理