房地产融资论文范文

今天小编为大家推荐《房地产融资论文范文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：概述我国房地产企业融资渠道现状及存在问题，分析我国房地产企业多元化融资渠道的房地产信托投资基金(REITs)、ppp融资模式的概念、特点、前景。为我国房地产融资渠道及新型融资渠道研究提供参考与借鉴。关键词：房地产金融;新型融资方式一、我国房地产企业融资渠道现状1.资金来源于自筹资金和其他资金。

第一篇：房地产融资论文范文

房地产融资渠道分析

【摘要】融资活动是企业财务管理的重要内容，融资活动的科学与否直接关系着企业的财务管理效率和效益。科学的融资活动能够有效降低企业财务风险，提高经济效益。尤其是对于房地产行业这样的资金密集型行业，筹资活动更显得具有重要意义。本文围绕房地产行业融资活动，介绍了相关概念，并分析了传统的房地产行业融资渠道存在的问题，重点分析了房地产行业拓展融资活动的途径和手段。

【关键词】房地产;融资活动

一、相关概述

在新的宏观调控大环境下，房地产政策和措施相继出台，在这一情况下房地产企业传统的融资渠道所具有的弊端也逐渐显现出来，已经能够影响到房地产行业的顺利发展。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。

结合管理实践，房地产行业在发展过程中应当积极拓展自身融资渠道，构建更为合理科学的融资渠道和资金管理体系，积极构建和发展房地产投资信托基金，并完善房地产行业相关规章制度，强化房地产行业信贷监管机制，依靠融资渠道的科学化、合理化推进房地产行业的健康发展。

融资指的是企业货币资金的融通，企业管理者在金融市场中进行资金贷放或者资金筹集的经济活动。从狭义角度上讲，融资又是指企业进行资金筹集的过程。企业管理者应当积极结合自身的资金状况、生产经营状况以及企业未来发展的实际需求，在科学合理预测判断的基础上从一定的渠道向企业的债权人或者企业的投资者进行资金筹集，对资金进行有效组织，以此来确保企业资金的运作需求，满足企业的日常管理活动。一般来讲，企业进行资金筹集活动应当按照一定的原则，并合理选择融资方式和融资渠道。通常情况下，企业进行融资活动主要由以下几个方面的目的，即企业扩张、企业偿还债务以及其他混合型的目标等。

二、房地产传统融资渠道存在的弊端分析

当前我国房地产行业融资活动还存在着一些缺陷，尽管商业银行信贷这一传统的融资活动在房地产行业发展中发挥了重大的贡献，但是其弊端也日益显现出来。房地产行业的实际融资渠道依旧比较单一，房地产行业在进行融资活动时主要还是围绕商业银行贷款、预收账款等方式，上市融资、债券融资、海外融资等其他的融资渠道常常受到金融政策的约束，很难发挥实际作用，这在很大程度上导致我国房地产行业的融资渠道单一。我国房地产在进行管理中过渡依赖于商业银行贷款，这常常会导致房地产行业融资风险过于集中，房地产存在资金瓶颈等，经营风险和管理风险较大。对于银行贷款的依赖过重，一旦发生财务危机很难化解。

不仅如此，房地产融资体系中，缺少多层次的房地产金融体系。专业性的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等比较缺乏，规模化、多元化的房地产金融体系依旧需要进一步改进，同时缺少配套的房地产金融体系中介服务配套机构，房地产金融二级市场需要进一步发展。房地产融资瓶颈需要进一步破解，对于房地产金融体系中存在的系统性风险应当有效防范，减少因为资金瓶颈影响企业的顺利发展。

三、拓展房地产行业融资渠道的内容分析

房地产行业属于资金密集型产业，获得及时充足的资金支持，有效开拓新的融资渠道是房地产项目顺利开展运行的前提和保障，也是房地产企业管理者所必须重视的重要内容。

企业自筹资金，是房地产企业在初始阶段常用的融资方式和渠道，一般情况下是通过公司股东追加企业股本金或者股东借款的方式来实现的。但是在房地产价值不断升高，资金周期不断延长，企业投资规模不断扩大的情况下仅仅依靠房地产企业自筹资金难以有效满足房地产行业的融资需求。

预售资金是房地产企业通过房地产预售所获得的资金，它是当前房地产市场中比较常用的融资渠道和方式，在房地产环境以及区位等相关条件都比较好的情况下，依靠房地产预售能够有效筹集到必要的房地产建设资金。

商业银行贷款是当前我国房地产行业最为重要也是最主要的融资方式和手段，据统计房地产企业的开发资金中七成以上都是源自于商业银行贷款。房地产企业合作融资也是房地产行业融资的重要渠道，它主要包括外资合作以及内资合作两种。其中外资合作是指成立合资或者合作公司，依靠国外先进的管理经验或者管理技术，进行资金优势的互相补充。依靠合资合作方式能够共同推动房地产企业做大做强。从这个角度上讲，合作融资是我国房地产行业最为可行的一种融资方式。

信托融资指的是信托公司对于盈利前景比较好的房地产投资项目或者房地产企业进行信托贷款或者直接参与到信托投资的一种融资方式。实施信托融资具有较强的优势，相比较于银行贷款，信托融资能够有效降低房地产企业的融资成本，降低财务费用，同时期限的弹性也比较大，在不提高企业资产负债率的前提下可以优化企业的资本结构。同时信托公司还可以针对房地产企业本身的具体项目以及实际的运营需求设计个性化的资金支持方案，信托融资既具有制度优势，同时又具有较强的灵活性，在房地产企业困难时信托融资是比较好的选择。房地产债券是房地产企业债券的一个组成部分，但是在实际管理中很多房地产企业发行企业债券都比较困难。

房地产证券化是当前我国房地产行业发展的一个重要方向，房地产证券化能够进一步推动房地产经营实现专业化，同时促进资源合理配置，是房地产行业融资的合理途径。在这其中最为主要的形式就是上市，依靠公司上市能够迅速筹集大额资金并可以作为注册资本利用，扩大企业规模，有效化解风险，并进一步降低企业的融资成本。企业的投资者也可以分享房地产经营利润，推动房地产企业从原先的国有制向着股份制方向发展，对于改善资本结构具有较好的推动作用。除此之外，中小型房地产企业还可以依靠企业之间的土地转让或者项目收购来优化资源配置，实现规模效益，扩大企业规模，进而实现房地产企业上市融资的目标。

另外，房地产私募投资基金也是房地产行业进行融资的另一种方式，房地产私募股权投资是房地产行业发展的产物，当前发展比较顺利，属于专业基金管理公司进行专业化募集资金并进行投资管理的新型融资手段，是一种向着特定的对象发行私募股权基金来筹集资金，以股权的形式进行房地产投资的融资形式。一般情况下，房地产私募股权基金投资可以分为资金的筹集、资金的投资、基金的投资管理以及基金退出这四个阶段，也是当前我国房地产行业新兴的一种融资形式。

参考文献：

[1]于涛.宏观调控下房地产融资渠道的困境及建议[J].经营管理者.2013(07)

[2]温尚锟，闫弘文，赵志英.中国房地产资金来源特征与调控政策[J].中国房地产.2013(06)

[3]许立新，史雪明.基于资金链视角的企业融资约束及效率研究——以我国房地产上市公司为例[J].大连理工大学学报(社会科学版).2013(01)

作者：李斌

第二篇：简析中国房地产融资渠道及新型融资方式

摘要：概述我国房地产企业融资渠道现状及存在问题，分析我国房地产企业多元化融资渠道的房地产信托投资基金(REITs)、ppp融资模式的概念、特点、前景。为我国房地产融资渠道及新型融资渠道研究提供参考与借鉴。

关键词：房地产金融;新型融资方式

一、我国房地产企业融资渠道现状

1.资金来源于自筹资金和其他资金。

2.金融投入总量增长且结构不断优化。

二、我国房地产企业融资渠道存在的问题

(一)银行贷款受挤压。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下，房地产企业开发贷款已经受到明显挤压。

(二)房地产金融制度不够完善。对比国外房地产金融机构体系如专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构，我国仅有非专业性房地产金融机构(主要为商业银行)，这就使得我国房地产金融组织结果单一化，影响了房地产金融对房地产业的支持力度，同时也使得商业银行金融风险增大。

(三)房地产金融创新品种和手段匮乏。与发达国家相比，我国城市房地产金融品种和手段创新较少，无论是对房地产企业贷款或者个人住房贷款都离不开抵押、按揭等几种原始方式。我国城市房地产金融工具创新的意识不高，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

(四)房地产金融系统运行机制效率不高。目前，我国涉及房地产金融的专项法规不多，房地产金融缺乏法律保护，而且国家对房地产金融发展支持不足。由此导致城市房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，影响了房地产市场发展潜力。

(五)房地产金融中介服务滞后。第一，房地产金融资信评估体系不健全;第二，房地产中介保证机构缺乏;第三房地产中介业务市场混乱;第四房地产中介机构人才匮乏。

三、新形势下我国房地产企业多元化融资渠道选择

(一)REITs。

1.概念。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)，指制定信托投资计划的信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同， 以发行信托受益凭证等方式，委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，从而达到将受托投资者的资金用于房地产或者房地产抵押贷款投资的一种资金信托投资方式。

2.REITs的具体特点为。

一是来源于租金和房产升值的收益。

二是给予投资者更多分红的大部分收入。

三是不同于银行存款、基金等较为短期的投资方式，REITs能获得更长远的资金回报，同时与股市、债市等风险性投资方式并没有太多的相关性。

四是有利于政府盘活社会存量房产，既可帮助政府融资，也降低运营成本;

五REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率;开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收;抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道;

六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资;REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

3.前景。在刚结束的两会上，李克强总理在作2016年政府工作报告时提出：“探索基础设施等资产证券化。深化投融资体制改革，继续以市场化方式筹集专项建设基金，推动地方融资平台转型改制进行市场化融资，探索基础设施等资产证券化，扩大债券融资规模。”在金融领域，Reits市场未来潜力巨大，受到了各大企业的青睐。

(二)ppp融资模式。

1.概念。PPP模式(Public—Private—Partnership)，它把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，是指政府与各私人组织团体之间，为了合作建设城市基础设施项目。

2.优点。

(1)消除费用的超支。(2)发挥市场的决定性作用，做大民营企业，转换政府职能。(3)风险分配合理。(4)彻底解决民生领域的腐败问题。

3.存在问题。

(1)前景被质疑，易搁浅。(2)特许经营权能否质押的问题一直争议不断。

我国《担保法》在权利质押章节中，对新近出现的经营权、收费权、经营收益权等权利质押还没有明确的规定。

4.前景。

(1)2016年是基建投资大年，PPP市场空间更大。(2)PPP引导基金支持项目论证，保证前期工作顺利开展。(3)PPP项目逐步落地，模式越来越清晰。

经过两年多的推广，相关培训活动使PPP概念日渐明晰，各参与方对PPP的认识更为全面，自身定位更加精准：政府部门从公共服务的管理者、提供者向监督者、合作者转变，从以建设、融资为主到运营、合作为主转变，整合了社会的资源，进入激发了市场的活力。

(4)特许经营权质押破题，地方融资平台参与，金融机构支持力度加大，PPP融资渠道拓宽。

四、结束语

房地产的特点是施工条件复杂，开发周期长、投资规模大，其需要能稳定为其提供资金且风险程度为稳健的资金来源。不同的房地产企业，其融资目的不同，有的为了资本积累，长期扩张，有的为了引进技术，树立形象，拓展社会的人脉渠道。房地产企业应根据自身的发展特点及目的，选择适合的融资渠道。不同的融资渠道对控股权有着不同程度的影响，不同的融资结构对控制权有着不同的要求。

在过去，很多房地产企业过于依赖银行贷款，导致以受国家货币政策和金融政策的直接影响，这就要求房地产企业转变以银行信贷为主的融资方式，多元化其投资渠道，提升社会资本来源的比例，在决策前三思而行，根据企业情况把握合适的度。

基于此，上文所提到的REITs和ppp融资模式不失为其中几种好的融资方式。

参考文献：

[1]邓程燕.对我国房地产融资渠道的分析[J].时代金融， 2013(11)： 64-65

[2]田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].商情(教育经济研究)，2008(1)：133

[3]陈朝萌.我国房地产企业融资渠道多元化问题研究[D].天津商业大学，2010

作者：李廉翌 陈倍好

第三篇：房地产行业融资结构分析

[摘 要] 房地产行业作为典型的资金密集型行业，融资问题是影响房地产行业发展的关键所在，合理的融资结构是房地产行业健康、可持续发展的重要因素。针对当前房地产行业的主要融资渠道，本文通过收集分析2008年至2013年房地产行业的相关融资数据，直观地展示了我国房地产行业的融资现状及存在的问题，并对此提出了针对性的优化建议，以便使企业建立多元化的融资渠道。

[关键词] 房地产行业；融资；渠道；结构

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 13. 002

1 引 言

随着我国城市化进程的逐步加快，国民生活水平普遍提高，住房需求量激增，导致房地产的投资与销售迅猛增长，同时，加上政府对业绩的追求、企业为了实现利润、金融机构对个人信贷消费的助力等诸多因素的共同作用，我国房地产企业平均规模增长速度非常快，并形成了在短期内难以逆转的态势。由于房地产企业项目开发周期长，资金需求量大、资金周转速度慢等自身特点，就其披露的财务报表来看，大部分房地产企业所拥有的权益资本普遍偏少，由此产生的基于高银行信贷比、高企业资产负债率等问题更加突显出整个房地产行业融资结构中存在的问题。因此，研究分析房地产企业实际融资结構中存在的问题，探索建立多元化的融资渠道，从而使整个房地产行业健康、可持续发展成为当前行业内急需解决的问题。

2 房地产行业融资结构分析

不同的融资渠道对房地产企业的要求条件和政策约束不同。其中，传统融资渠道包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人住房按揭贷款等；其他融资渠道包括股权融资、房地产信托以及债券融资。

2.1 房地产行业融资结构现状

结合表1可以看出，2008年至2013年我国房地产行业迅猛发展，其资金规模由39 619亿元增长至122 122亿元，增长幅度达208%。我国房地产行业第一资金来源是自筹资金，占行业资金总额的38%左右。自筹资金成为房地产行业第一资金来源主要是因为个人的住房公积金贷款，从2008年12月至今，国家连续上调个人住房公积金贷款利率，使自筹资金有显著增加，占比也有所提升；位于第三位的资金来源则是国内贷款（主要为银行贷款）。由于近几年房地产行业融资结构不合理、融资过于依赖银行等问题日益突出，国家陆续出台政策加以调控，其中2010年10月至2011年7月央行曾连续5次上调贷款利率以试图控制房地产行业对银行贷款的过分依赖。但如此频繁的政策调控所取得的总体效果并不理想，国内贷款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%，且2012年、2013年有反弹上升的趋势。

作者：陈浩良　徐晨阳