房地产融资渠道论文

摘要：当前在我国社会经济快速发展的同时我国的城市化水平也在不断地提升，与之联系密切的房地产业也取得了全所未有的繁荣，房地产业的发展对改善我国居民的生活水平和生活质量及促进我国社会经济发展等众多方面都起到了十分关键地作用。下面是小编为大家整理的《房地产融资渠道论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产融资渠道论文 篇1：

当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析

摘 要：本文主要分析了当前形势下我国发展房地产金融，引入或创新房地产金融工具，拓宽房地产融资渠道的必要性，呼吁积极发展房地产金融来确保房地产业的健康良性发展。

关键词：房地产业　房地产金融　融资渠道

房地产业对国民经济的发展有着巨大的影响力。其产业关联度大，带动性强，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国影响国计民生的支柱产业。而房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产金融的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。积极发展房地产金融，拓宽房地产融资渠道，不仅能解决房地产开发企业外部融资渠道单一和融资困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，还可以为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。

一、分散银行体系的风险

近年来，随着房地产价格的上涨和房地产业的发展，我国银行贷款集中投向房地产业，造成了显著的银行贷款结构风险，影响了银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。一旦宏观经济出现大的波动，房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场，进而影响金融市场的稳定，资金链难以为继，对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。次贷危机愈演愈烈，也使美国房地产贷款商的情况继续恶化。截至2008年6月底，列入美国联邦存款保险公司“有问题名单”的银行数量已经达到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以来的最高值。

我国的房地产金融风险虽然没有大到像东南亚国家那样引起金融危机的程度，从四大商业银行的房地产贷款质量来看(如图1所示)，也暂时不会出现像美国次贷危机这样严重的影响，但是这几年的房地产投资过热，金融风险不断累积却是不容忽视的事实，它对我国的经济和金融运行产生了许多现实影响。据调查，截至2005年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。四大商业银行的房地产贷款质量虽然比较好，但随着这两年国家对房地产业的深度调控，房地产业的发展受到一定的限制，房地产价格出现了一定程度的波动，一旦整个行业出现大面积的业绩滑坡，银行体系的房地产不良贷款必将增加，很可能导致银行体系金融风险的爆发，并进一步引发系统性风险，从而直接影响金融系统和国民经济系统的稳定性。

要防范房地产金融风险在银行体系的积聚以至爆发，就必须在房地产经济和金融领域，大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展，形成完整的房地产金融体系；发展多种房地产融资形式和多样化的运作工具，适当分散银行体系的风险；积极引入包括充分竞争、供求机制在内的市场机制等，这也是成熟市场经济的要求。

二、提供新的融资方式和手段，拓宽融资渠道

目前，我国房地产企业的资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款、利用外资等，根据数据分析可以发现，我国房地产企业的融资结构单一，具有明显的依赖银行贷款的特征。

2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6％，其中国内贷款平均增速高达47.1％。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金与预收款所占比重分别为19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，国内贷款、利用外资所占比重分别比2005年上升1.3和0.3个百分点，二者均为2004年以来的最高。从表1可看到，自筹资金和国内贷款的数额不断上升，2006年分别占到全部资金来源总额的31.9％和19.6％，如果考虑房地产销售收入转变为自筹资金，大部分来自购房者的银行按揭贷款，且定金和预收款中也有一部分来自银行贷款，那么银行贷款占全部资金来源的比例就达到了60％左右。

之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由我国金融市场的结构决定的，现阶段我国金融市场的融资结构中银行贷款仍然占主要地位。这一状况很容易导致两个问题：一是房地产金融风险在银行体系积聚；二是房地产业的发展受制于银行信贷和国家的信贷政策，这将严重制约房地产业的发展，从而影响整个国民经济。

从2003年中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)开始，到2005年中国人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，多项针对房地产生产与消费的宏观调控措施使得房地产企业普遍存在银行贷款下降、销售回款不佳的情况，多数房地产企业缺少有效的资本运作经验与融资渠道，自有资金长期严重紧缺，惟一的融资渠道——银行贷款又收紧了闸门，这使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。

据房地产业内人士透露，由于开发惯性和囤积的土地入市，2008年房地产业总投资比2007年将会有大幅增长，而受银根紧缩影响，银行贷款预计将会减少。此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资也十分困难。据国泰君安证券研究所2008年6月发布的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。

通过股票市场融资十分困难，银行信贷之外没有更多的融资工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产企业急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。现阶段，过于单一的融资渠道已经严重妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高，造成房地产企业对银行的严重依赖。所以，引人海外成熟的房地产金融工具，发展具有我国特色的新型融资工具是当务之急。

三、优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：一是风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额。目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80％为风险较高的股权类产品，只有大约20％为债券类低风险产品，股市每单位风险的收益低。这种投资产品的风险结构极不合理，与广大投资者的长期理财需求不匹配。二是低风险产品品种单一。目前市场上只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。三是缺乏风险对冲机制。目前我国证券市场产品结构不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、债券、权证和证券投资基金，缺乏股票指数期货、股票期货等海外成熟市

场的主流产品，缺乏可以对冲风险的金融衍生产品，难以满足投资资本多样化的收益和避险需求。

引入收入稳定、风险相对较低的证券产品，如在海外发展较成熟的房地产投资信托基金，或其他具有高度创新性的房地产金融工具，其包括的股票、受益权证、抵押债券等产品能极大丰富我国当前的证券市场。

四、增加投资渠道

目前国外成熟的房地产金融工具更多的是通过筹集广大投资者的分散资金，来为房地产业所用，这些房地产金融工具往往面对广大投资者特别是中小投资者，这就为分散的中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。如房地产投资信托基金通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性，有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，对于稳健型的投资者有相当大的吸引力。

在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，新型的房地产金融工具能为投资者提供更好的投资渠道。

房地产业是资金高度密集的行业，占用的资金量极大而且占用周期较长。房地产业的这些特有属性必然把广大规避风险的中小投资者拒之门外，使其无法分享房地产投资(特别是商业地产)的高额收益；与此同时，高额回报的诱惑也驱使很多投资者将资金集中在以住宅为主的房地产产品的炒作中，这样一方面由于资金的长期大量被占用，且缺乏房地产相关专业知识，投资者自身需要承担极大的风险，另外一方面这种非理性的炒作也加大了房价上扬，提高了金融风险。这种分散化、非专业的投资必然呼唤专业化、集中化和理性化投资方式的出现。

市场效率高的资本市场的信息传播是流动和高效的，因此上市型的房地产金融工具的价格也会及时反映任何影响其表现的信息，没有投资者可以利用资本市场上的信息来获取超额利润。投资者可以通过房地产金融产品的价格信息来预测房地产市场的价格，长期而言，房地产开发商也能从公开市场上获得信息来预测房地产市场价格趋势，从而降低商业风险，房地产市场价格也能趋于稳定，对平稳一国房地产价格具有积极的意义。所以说尽快发展具有我国特色的房地产金融工具，能够对这两年来波动较大的房地产价格起到一个平稳着陆的作用，积极拓宽房地产融资渠道也为房地产市场的健康和良性发展创造条件。

作者：王　珊

房地产融资渠道论文 篇2：

关于房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望

摘 要：当前在我国社会经济快速发展的同时我国的城市化水平也在不断地提升，与之联系密切的房地产业也取得了全所未有的繁荣，房地产业的发展对改善我国居民的生活水平和生活质量及促进我国社会经济发展等众多方面都起到了十分关键地作用。为了满足我国发展经济的需要，我国的土地资源在不断地减少，在这一环境下我国央行对房地产业的银行信贷业务采取了一系列的紧缩措施，使得房地产业的融资难度明显增加。所以，当前这种环境下房地产业为了进一步促进本行业的健康有序发展就必须积极主动的拓展出一些新的优质的融资渠道。

关键词：房地产业 融资渠道 现状分析 发展趋势

一、引言

作为一个资金密集型的产业，房地产业在维护行业增产运转时需要使用大量的资金。但是由于目前我国为了大局的发展对房地产业采取了一系列的紧缩的财政政策，从而导致我国房地产业在进行融资时难度有所增加。同时，由于房地产行业自身发展的一些特点导致它对金融资金的依赖程度会相对较高且=同时对银行信贷的依赖较强。若房地产业在当前这种环境下依旧选择传统的融资方式就可能对本行业的稳定发展产生一种阻碍。所以为了进一步促进房地产行业的稳定有序发展，房地产业就必须要及时有效地开拓出新的房地产融资渠道来降低金融风险的发生几率。

二、现阶段我国房地产业的主要融资渠道及特点

1.银行贷款。房地产贷款一般是指在地产或房产的开发、经营以及消费活动等产生的贷款，它主要包括商业用房贷款、个人住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款等。从数据上看银行贷款一直都是我国房地产行业的最重要的融资渠道，从房地产开发的资金来看至少有7成的资金来自于商业银行系统。短期来看，银行贷款依旧是房地产行业融资的主要渠道。

2.公司上市发行股票来筹集资金。若一个股份有限公司开业时间达到三年以上；公司最近三年连续盈利且股本总额达到5000万元；公司财务会计报告无任何虚假记载且公司在最近三年中没有出现任何重大的无法行为；公司的股东人数在1000人以上且持有股票的面值达到人民币1000以上时向社会公开发行的股份占总股份的25%。若公司股本总额已经超过4亿元，那么像社会公开发行的股份应占公司股份总数的15%以上，政府相关部门按照相关法律的规定来对公司上市进行评估完成后可以发行股票来公开筹集资金。从理论上讲，公开上市是房地产公司融资的最佳渠道，由于上市属于直接融资，它可以有效地化解金融风险，改善企业的资本结构以及降低企业的融资成本。但是由于房地产公司自身的盈利特点导致其上市存在一定的难度。

3.发行企业债券。现阶段我国房地产行业主要是通过银行信贷融资、股权融资以及债券融资等几种方式进行融资。债券融资与银行信贷、股权融资相比具有它独特的优势，对房地产公司的吸引力也较强。与银行贷款相比，债券融资的成本更低。与股权融资相比较，债券融资在程序上更加便捷。再加上债券融资的限制较少，应用较为灵活所以上市公司进行融资融券的意愿更强。但是由于目前我国对筹资企业的条件要去较高，所以真正发现房地产债券的企业也不是很多。

三、当前我国房地产行业的融资渠道现状分析

虽然随着我国改革开放的不断，我国的金融市场也到一定的发展和完善，但是由于我国在发展经济时起步较晚，所以导致房地产行业在融资时依旧过度依赖银行贷款，这就在一定程度上导致了我国房地产行业难以深入发展。除了银行贷款之外，海外资金时房地产行业融资的主要方式，它在进行企业的风险预测时采用的是比较成熟的风险评估方式，海外资金自由度较高且可以为房地产企业的发展提供充足的资金，所以受到我国房地产企业的欢迎。但是由于市场的不可控和不可预测性，所以海外资金再进行风险评估时与实际情况有所出入，导致其在短時间之内不能被广泛运用于房地产行业的融资中。此外，由于房地产行业在多元化发展中存在一定的问题，导致生产的产品不能满足绝大市场的需求，发展资金缺乏导致企业只能通过地下金融进行融资，这在一定程度上说明了当前我国的房地产融资市场体系不完善，金融市场管理体制不健全。

四、房地产融资渠道发展趋势展望

1.建立多层次的完善的房地产金融体系。当前，为了更好地满足不同层次企业融资多样化的需求，我国应首先创设一个多层次的健全的稳定的房地产融资体系。从历史上看商业银行一直都是我国房地产融资市场的参与主体。专业信贷机构缺乏、基金及房产信托发育不良导致我国房地产行业融资较难。所以，为了真正有效地减轻企业对银行信贷的依赖，我国相关部门应该结合我国的国情及时的建立一个多层次的完善的稳定的融资体系，为不同类型的企业提供不同的融资方式，各个金融机构也应该结合我国当前房地产融资的需求来进行有针对性的金融创新，并开放出与其相对应的金融产品。多元化的房地产融资渠道主要包括股权融资和债权融资，就是企业爱融资时不仅可以通过上市发行股票、合作开发融资，而且还可以通过发行企业债券、银行贷款、房地产信托等多种方式进行融资。

2.完善房地产金融相关的法律法规。虽然我国在发展房地产行业中颁布了一些法律法规，但是由于法律体系不健全，规定不具体，从整体上看我国所颁布的法律法规严重的滞后于我国房地产经济的发展，难以有效地推动房地产行业的进一步发展。在我国房地产融资方式的多元化发展的同时，如果国家没有出台一些法律法规来规范新型的融资方式就会造成房地产融资领域出现混乱，所以为了改善房地产金融法律法规滞后房地产经济发展这一局面，政府必须要迫切的建立并健全房地产金融相关的法律体系，严格规范新型融资工具的资产组合、收益分配等各个方面。从而促进我国的房地产多元化融资规范的进一步发展

3.房地产企业应有效地提升自身的管理能力进而增加资金的利用率。房地产企业在开发建设时应该不断地加强自身的管理能力，在资金周转时利用较小的资金量来推动较大项目的运转，合理的加快企业资金的流转速度，从本质上降低对融资的需求。当前大部分的房地产公司在开发业务时都存在着资金流转不通畅这一问题，为了更好地解决这个问题企业应建立一个科学的合理的程序化的资金管理流程，明确资金管理在每个环节中的重要节点。此外，房地产企业也要不断地加强对企业财务人员的专业素质及综合素质的培养，从而方便程序化的资金管理流程能够落实到位。

五、结语

总而言之，虽然房地产行业在我国社会经济快速发展、城市化建设水平不断增强的同时取得了前所未有的繁荣和昌盛，但是在政策调整的影响下，传统的融资渠道已逐渐满足不了房地产行业的发展，在一定程度上影响了房地产行业的进一步发展。所以为了改善这一局面，房地产行业必须要实现融资渠道多元化，积极的探索新的融资渠道，建设并健全一个完善的融资机构。与此同时，国家也必须要不断地加强对金融市场的宏观调控，丰富房地产行业的融资方式，有效地创新金融工具。此外，房地产行业也要根据不同企业的主要特点来采取相应的融资方式从而尽可能的避免出现企业过度依赖银行资金的局面，从而为我国社会经济的发展提供更加鲜活的动力。

参考文献：

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作者：龙益敏

房地产融资渠道论文 篇3：

房地产融资渠道多元化及金融风险浅析

【摘 要】近几年来，随着我国整体经济水平的提高，国内房地产行业也得到了较大的发展；且根据我国逐渐实行的国家金融改革制度和国家的宏观政策的趋势来看，我国房地产行业未来的发展点主要集中在以下几个个方面：融资渠道的多元化、价格指标倾向于市场化、产品形式倾向于证券化等。但是，就目前这一时期来看，我国房地产融资渠道较为严重的依赖于银行体系，这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险，同时也在很大程度上降低了国家银行金融体系的稳定性。本文结合自己的工作经验和研究文献，对我国现有的房地产融资渠道和未来的多元化融资渠道进行了详细的分析，以期为同行提供相应的参考。

【关键词】房地产；融资渠道；融资渠道多元化；金融风险分析

一、引言

房地产之所以对国内银行金融市场有着较为严重的依赖性是因为房地产自身所有的特点，如房地产行业自身的规模性、自身的收益性以及其本身存在着较大的风险性等。就目前而言，我国房地产的融资渠道主要是依赖于国有银行相应的贷款，也包括上市融资、房地产信托投资等渠道。但是，随着市场经济的不断深入，以及国内金融市场结构的不断完善，这就对房地产的融资渠道提出了更好的要求，即房地产的融资渠道应该更加向多元化的方向发展，以确保国内金融的稳定性。

二、目前我国房地产融资渠道及造成金融风险的成因

就目前国内房地产行业开发商投资的资金来源来看，我国现有的房地产投资资金主要是来源于国有银行贷款、房地产开发商自己筹备资金以及房地产债券融资等方面。根据相关的数据统计，我国房地产行业2014年的融资来源的国内银行贷款增长率为12.2%、房地产开发商自筹资金增长率为14.4%、其他方面的融资来源增长率为15.1%。这在一定程度上就表明了目前我国大多数房地产行业仍然以房地产容易作为资金的来源，而且对于融资方式的选择则是取决于各种融资方式的风险性和效益的大小，即选择风险性低而且利润度高的融资方式进行融资。

从目前的金融市场来看，我国房地产行业的融资主要是面向国内银行，因为商业银行在我国金融市场起着主导的作用。作为一种大规模的产业，房地产行业开发的前期对资金的需求量是极大的，所以银行才会向房地产行业进行高额的借贷款，然后收取借贷款所产生的利息，并且房地产行业的贷款往往是高于一般的贷款，所以银行必定会向房地产开发商提供相应的贷款。如果一个房地产行业开发的建筑数量越多，那么住房投资的比重也会随之增加，这在很大程度上就说明了对房抵押贷款的需求也会急速上升；由于贷款的需求急速上升，而房地產行业的贷款又大多数都集中在国内，使得国内银行的贷款负担在逐渐增重，从而则很有可能导致国内银行金融体系出现问题，从而引起国内金融体系的风险。

其原因主要有以下几点：1.因为大多数房地产行业都是将融资渠道集中在国内银行上，且房地产行业贷款的数额较多，当国内银行的利率发生变化时，房地产行业的贷款利息也会受到极大的影响，这使得房地产行业内部金融体系的风险性增大。2.房地产行业本身就是一个风险性较高的行业，而银行把资金借贷给房地产开发商，就存在很大的风险性了，这就在很大程度上增加了银行自身资金周转的风险性，甚至可能导致国家金融系统的瘫痪。 3.相对于其他行业而言，房地产行业还存在较高的债务依赖性，从而导致了房地产企业内部的财务预算薄弱，而其行业内部的资金又较少，就需要更多的投资，这样也在很大程度上减缓了整个国家的经济发展。

三、多元化的融资渠道成为房地产企业发展的必然道路

以目前我国的房地产融资方式来看，因为其主要的融资方式是集中在国有银行的身上，这样就使得房地产行业和国家金融体系都极有可能受到影响。所以，如何发展出多元化的房地产融资方式，以减少金融的危险性，已成为我国政府以及各个房地产行业亟须解决的问题。在实现房地产行业融资渠道多元化的时候，应该在确保融资风险最小化的基础上，来实现房地产行业融资方式的多样化。

本文结合自身工作经验和研究文献，对理想的房地产行业的融资体系进行了分析，其主要体现在3个不同时期的不同选择：1.在房地产开发前期，房地产行业应该有一定的自筹资金，或者是一些通过企业合作等方法进行融资，确保自己拥有足够的资金来应对一些突发状况；2.在房地产开发中期，房地产行业就可以通过国内银行、国外银行（利率要低）以及房地产行业债券等方式进行融资；3.在房地产开发的后期，即是楼房销售时期，房地产行业则可以通过一系列公积金或者其他银行借贷等进行融资。以上各个时期所使用的融资方法，目前尚没有一个统一的标准，各个房地产企业可以根据自身的发展特点以选取适合于本企业本阶段融资的方式，在房地产企业的开发中期和后期则可以选用房地产信托来进行融资；以此来减小融资过程中可能出现的风险，确保企业自身的利益。

房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段，它就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。而对于房地产企业来说，由于长期存在着资金不足的现象。所以，我们会选择采取房地产信托投资基金，这样既可以增加房地产的租金收入，也能使房地产升值。同时，它的长期回报率也较高，与股市和债市的相关性较低，风险性也较低，所以比较适用于目前我国房地产企业的融资。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展.山西建筑，2009（06）.

[2]朱腾飞.房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析.中国水运（学术版），2007（05）.

[3]邹瑾.关于市场化手段化解我国房地产金融风险问题的研究.西南财经大学，2010.

作者：李贝贝