筹融资房地产论文

【摘要】近年来，我国房地产业发展迅速，它推动了国家的发展，与一个国家经济的发展息息相关。同时，房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金是房地产业能否持续发展的先决条件。下面是小编整理的《筹融资房地产论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

筹融资房地产论文 篇1：

我国房地产企业中的众筹融资模式浅析

【摘要】历经数十年的飞速发展，我国的房地产行业已经成为国民经济支柱产业。但我国的房地产企业就存在融资渠道的单一、融资成本高、融资风险大等问题。因互联网而起的众筹融资模式，从国外传至国内成为一种新型融资模式，并且在房地产行业得到应用。本文从众筹融资的相关概念以及特点，来总结了此模式在中国房地产行业的应用情况，并提出相应的问题。

【关键词】众筹融资模式；房地产融资；金融

1、众筹融资模式的相关概念

在当今房地产行业，人民大众的投资需求和低价购房需求强烈、而房地产企业又需要突破单一的依靠银行贷款融资模式。也就是在这样的背景下，众筹融资模式随着互联网的飞速发展而被创造出来，从美国发迹，一路风靡来到中国生根发芽。2006 年 8 月，迈克尔.萨利文第一次使用了众等融资这个概念来描述了一个叫Fundavlog 的融资平台的核心价值。在这一平台上，发起人可以通过播放视频等展示自己的项目，继而获得融资。在中国，众筹一词最早出现在 2011 年 2 月号的《创业邦》杂志中，作者寒雨（笔名）在《众筹的力量》一文中，首次将《Entrepreneur》杂志中的 Crowd funding一词译为了“众筹” [1]。

2、国内外众筹融资发展状况与发展趋势

作为一种新型的融资模式，众筹融资模式从诞生即飞速发展，2009年，全球众筹融资的市场总额只有5.3亿美元，到2013年这个数字已经提升了差不多10倍，达到51亿美元。在我国，从2013年开始，众筹融资这一新兴融资模式才开始真正进入公众视野。随着P2P、互联网金融等概念火起来，该融资模式也开始被房地产行业所应用[2]。

3、众筹融资的特点

与传统的融资模式相对，众筹融资模式具有如下一些典型的特点：

一是融资进入门槛低。与传统的融资模式中对融资的主体要求高，比如贷款融资一般都需要有抵押支撑，有合法的公司主体等，众筹融资模式的融资门槛比较低，一般而言，只要项目足够吸引人，你有证明能兑现众筹融资承诺的能力，即使你是小企业、新公司、甚至是个人，都可以通过发布众筹融资项目。

二是融资规模可大可小。由于众筹融资中的投资者是普通大众，是一种一对多的众筹形式，所以，其融资规模可以大也可以小。在实际操作中，众筹项目的每份额度也是可以大也可以小的，有些众筹项目每份众筹金额甚至只有10元。但是值得注意的是，参与众筹的门槛低，就会导致其规模更大。

三是融资效率更高。由于众籌融资主要的传播渠道是依托于互联网进行，传播面更广，传统融资过程中可能出现的信息不对称问题可以规避。另一方面，众筹融资的整个环节都在互联网上进行，可以快速提高融资效率，降低融资成本。

4、众筹融资模式在我国房地产行业的应用情况

随着众筹融资模式快速获得市场认可，对资金需求旺盛，继续融资模式创新的房地产行业也快速引入了众筹融资模式，至今，房地产众筹融资已成为整个众筹融资行业一颗闪亮的新星。目前我国房地产行业的众筹才刚刚开始，发展模式主要有三种。

4.1针对房地产行业的理财投资类众筹融资

这一类型的众筹融资模式相对简单。即：众筹融资平台本身就是众筹项目的发起人，他们通过寻找到好的项目，继而发布众筹融资信息，投资者根据发起人的要求，达成邀约，支付投资款，完成众筹项目（主要是指购买房产），然后根据市场的变化，适时销售该房屋，实现盈利，投资者根据投资份额分享购进卖出的利润。这类型的众筹融资模式，很少有房地产企业自己参与，一方面是这类型的融资量不大，二是无法解决开发商的销售问题。

4.2针对房地产销售的营销炒作类众筹融资

营销炒作类众筹融资典型代表是京东。京东推出的与房地产企业的合作，多用于营销炒作。房地产企业与电商平台合作的众筹融资，除了有销售房屋、众筹融资的诉求外，更重要的是节约了营销成本。但是，这种众筹融资模式能否持续长久还需要时间的验证。

4.3 针对预售购房的合作建房类众筹融资

这种模式的核心就是，项目发起人通过网络平台发布建房项目，把投资者的钱用于房地产项目的开发。这种众筹模式将传统的房地产企业与购买者的纯买卖关系，转变成为省略了各种中间环节的购房者委托房地产企业修建房屋的雇佣[4]。在这种雇佣关系中，购房者参与众筹融资可以以更低廉的价格买到房子，而开发商通过众筹融资不仅可以快速融资，更是实现了房屋的销售。

参考文献：

[1]Ethan Mollick. The Dynamics of Crowdfunding Determinants of Success and Failure[C]. SSRN

Electronic Journal. SSRN.doi：10.2139/ssrn. 2088298，2012.

[2]杨艾祥.众筹融资模式在我国房地产企业中的应用——以重庆GW房地产公司LYT项目为例[D].重庆理工大学，2015.5

[3]张新钰.“大家投”网众筹融资模式分析[D].辽宁大学.2014.4

[4]凤凰网.房地产众筹会是2015年房企的救命稻草么？

[5]赵文军.房地产开发中的法律问题研究[D].黑龙江大学.2004.5.20

[6]袁晓澜.那些年降息后的楼市：08年北京新房价格涨57%.新京报，2014.12.5

[7]罗文炳.我国房地产企业海外融资方式研究[D].重庆大学.2012.

[8]王重润.房地产融资结构与金融风险研究[J].中国房地产金融，2006，（09）.

[9]高通智库.玩转众筹[J].中国房地产业.2014.10

作者：杨柳

筹融资房地产论文 篇2：

房地产开发项目融资问题研究

【摘要】近年来，我国房地产业发展迅速，它推动了国家的发展，与一个国家经济的发展息息相关。同时，房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金是房地产业能否持续发展的先决条件。本文在简介了目前房地产的融资渠道的基础上，分析了房地产融资存在的问题形成的主要原因，并针对这些问题提出了相应的完善房地产金融市场措施，例如完善国家相关金融法律法规、实行适度宽松的货币政策、实行多元化的融资渠道、提高资金的利用率等。

【关键字】房地产开发；项目融资；完善法规；多元化融资；提高利用率

1、引言

进入二十一世纪，我国经济飞速发展，特别是近十年，房地产市场经历了火热的黄金十年，这给我国经济的发展带来了巨大的机遇与挑战。房地产开发商在此期间取得了巨大的效益，然而任何事情的发展都不可能是一帆风顺的，房地产开发商在融资方面遇到了各种各样的问题，这使得一些房地企业的发展遇到了很大的瓶颈。众所周知，房地产业对于资金具有强烈的依赖性。因此，对于房地产开发项目的融资问题的进行研究迫在眉睫。

目前，国际上的房地产开发商对于房地产融资问题的研究在最近几年掀起了新的热潮。房地产投资信托在美国发展的时间是最为悠久的，因此也较为发达，大多数关于此的文献也都是出自于美国的，涉及到REITS发展的各个方面。通过分析房地产投资信托资金与利率的关系，发现房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有着至关重要的作用（Steve Bergsman，2006）。房地产开发商主要是选择和管理外来投资，通过合并、收购和具体项目的资金筹措，来研发内部投资（Hughes，P.J.2005，2004）。国内外学者认为目前我国房地产过分的依赖银行贷款，存在融资渠道单一，融资困难，融资成本高等问题。房地产企业的融资问题严重制约了我国房地产市场的发展。因此开发商必须要发展寻找新的、更加适合自己的融资方式，解决企业的融资难题。

2、房地产开发商项目融资现状

2.1房地产开发企业融资现状

从表1-1分析可以得知，房地产开发商企业的资金总需求总体上是在逐年递增的。国内贷款总额在2011年增速较低，仅有3.92%，这与2010年的“国十一条”等调控政策有密不可分的关联，2013年增速达到33.12%，较前两年有显著提高。自筹资金增速较2010年有下降趋势，其他资金来源增速呈缓慢增长态势，而利用外资和外商直投波动较大。

从图1-1中可以看出，其他资金来源和自筹资金占了全部资金来源的近75%，分别为45%和39%，国内贷款占16%。

由此看出，近年来，房地产企业除了依赖传统的商业贷款融资外，也在积极寻找其他的资金来源途径，丰富企业的融资渠道。

2.2房地产企业融资渠道

目前，我国房地产开发商项目融资的主要渠道及特点如下所述：

1.国内贷款及特点

在当前的形势下，我国房地产企业的的主要融资渠道依然是商业银行贷款，但是这种渠道受到国家近年来一些政策的限制，增长的速度大不如以前。近年来，银行存款的准备金率是不断上升，间接地提高了银行的贷款利率，使得房地产开发商负担的利息大大加重，直接增加了房地产企业的融资成本。

2.上市融资及特点

上市融资对于很多开发商来说是一种很不错的融资方式，它不仅可以减少企业负债率，还可以降低融资成本。但是上市融资审查严格，对发行人的累积现金流量、累积营业收入、发行股本总额、净利润等指标都有严格的限制规定，因此能够满足要求进行上市融资的开发商甚少，一般来说只有少数实力较强的开发商才能利用上市进行融资。又因为房地产业是我国的支柱型产业，国家是绝对不允许它发生较大的波动，因而对上市融资也持相对稳健的态度。

3.房地产投资信托及特点

房地产投资信托是建立在商业信托组织的基础上的，它能够聚集多个投资者的资金，是收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种方式（韩彦峰，2011）。投资信托是房地产开发商在有限的融资方式下的一种很好的补充。基于银行信贷融资日趋困难的背景下，这种方式逐渐受到广大开发商的欢迎。《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等以规范信托融资的文件的发布进一步促进了该方式在我国的发展。

4.房地产债券融资及特点

房地产债券融资具有集资多、使用权限自由、债券利息税前支付等优点，但是目前有资格以该方式进行房地产开发项目融资的开发商不多，只有国有独资公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司、上市公司才有资格进行债券融资，而需要更多融资渠道的中小型企业却无法依靠此方式进行融资。

3、房地产开发商项目融资难问题成因分析

3.1金融市场法律体系不完善

目前，金融市场中的法律法规还存在很多的漏洞，这些漏洞同样存在于房地产融资市场的法律法规中。尽管在过去的几十年中，国家始终致力于完善我国融资市场的法律体系，但是仍然存在很多地方需要完善。目前，与房地产业相关法律法规都存在很多的问题，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》等一系列法规都有待完善；同时，有关房地产金融方面的的法律法规也有所欠缺，如《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《投资基金法》等。

3.2开发商融资利用率偏低

中国房地产研究会、中国房地产企业协会与中国房地产测评中心近期发布的“2012年中国房地产企业500强”的测评结果显示，资金的利用效率是决定房地产开发商综合实力排名的关键因素（陈兴平，2003）。在2011年信贷紧张资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为中房地产企业追求的目标，“快进快出”模式有更大的生存空间。然而现实中，很多房地产企业的融资利用率较低，造成资金的周转缓慢，从而对资金的总需求量大，影响了项目的顺利开发，给房地产事业的发展带来的诸多的不便，也间接决定了房地产开发商的能否存活下去，或者是成功或者是失败。

3.3开发商信用缺失

在面临诚信危机的今天，房地产行业也出现了各种各样的诚信缺失。市场经济的最基本特征是信用经济，一切经济活动的顺利进行都依赖于信用的保证。在房地产的融资活动中，由于资金需求方和资金供给方客观存在信息的不对称性，一般资金需求方比供给方更了解自己的经营情况、偿债能力，资金供给方为规避放贷风险，只有那些信用良好的房地产开发商才会被给予授信，而那些信用不佳的房地产开发商往往会被拒之门外，融不到资，或者资金获取不够，造成开发商融资活动不能顺利进行。

3.4开发商融资创新不足

目前我国城市化进入了高速发展的阶段，随之带来的就是房地产业的迅猛发展，而此时国外的房地产发展已经进入了相对稳定的阶段，而且关于房地产融资方面的研究也更加先进。我国的房地产开发商所沿用的融资方式大多都是借鉴国外几年甚至是几十年前的方式，缺乏创新，并且一定程度上与我国的实际情况相脱节，这种情况严重影响了我国房地产金融服务水平和防范风险能力的提高。为了摆脱目前我国房地产业在融资方面遇到的问题，我国必须提高创新意识，在借鉴国外先进经验的同时结合我国国情，研发更多种的创新工具、理论，丰富融资渠道，争取尽快缩短与发达国家之间的差距。

4、解决房地产开发商项目融资问题的建议与对策

随着市场竞争的加剧，资金限制成为制约房地产业持续发展的一个关键因素，对于房地产项目融资问题的研究已经刻不容缓。通过调查研究和综合分析，笔者认为，有关方面应该采取相应的措施与对策。

4.1 完善国家相关金融法律法规

这是目前我们最应该努力去完成的一个改善方法。我们应该加快完善房地产项目融资金融立法。从两个方向进行调整：一是对于现行的法律法规的调整，考虑如何能使房地产融资相关法律法规进一步促进房地产融资的发展；二是制定新的法律法规，完善原有的融资法律体系，使得法律不仅能够规范融资市场，同时给融资人带来更多的便利、实惠。法律作为最高的社会准则，其重要作用就是规范人们的行为，若要保证房地产融资市场的健康发展，必须有一套与之相配应的法律体系，这套体系必须全面、公正、以人为本，融资市场才能安定有序的发展。

4.2 实行适度宽松的货币政策

长期以来我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高，融资渠道单一，货币政策的主要工具就是调整法定存款准备金率（杨开明，2004）。虽然近期商业银行为了配合中央政策的导向，出现了较为明显的信贷规模扩张迹象，但面临经济下滑的较大风险，所以商业银行对于房地产开发贷款态度依然谨慎。实行适当宽松的货币政策有以下几个积极的方面：一是减轻了我国财政政策的挤出效应，实现“保八”目标的完成；二是重振房地产市场的信心；三是缓解了资金流动性的困难。

4.3 不断地完善金融市场

2006年12月11日起，中国房地产业的金融市场进入了全面开放的新时期，金融业所面临的内外部环境发生了深刻的变化。我国金融业身处于变化之中，应该积极进行自身的改革，笔者认为可从以下几方面着手：一是提高金融监管能力，遵循“以我为主、循序渐进、安全可控、竞争合作、互利共赢”的二十字方针，而且在履行WTO承诺的基础上，为中外资金融资房企创造公平竞争的环境；二是要构建多层次的金融市场体系，改进和完善金融市场的运行机制，深化利率汇率改革，大力培育和发展房地产金融市场，加快发展直接融资，改善房企金融资产结构；三是深化金融结构改革，提高中国金融企业竞争力。通过以上方法进一步改善我国房地产金融市场，为房地产业的发展再添活力。

4.4 采取多元化的融资模式

目前我国的房地产业对于银行信贷具有较强的依赖性，融资格局单一，一但国家为了降低金融风险而制定一些限制银行信贷的政策，房地产业必然受到极大的打击。通过研究分析国外的融资模式并结合我国实际情况，我国房地产业应建立自有资金、房地产投资信托、银行信贷组合为核心，配合上市融资、证券融资等多种渠道的房地产多元化融资模式。合理的将各种融资方式结合起来，不同的形势下采取不同的融资策略，这样既能最大程度上降低风险、降低企业的资金成本，又能充分获得各种融资方式筹得的资金。

4.5 提高资金利用率

投资者要想长期在市场生存，必须要提高资金的利用率，在同等行业水平上更快地获利。因此，也就必须要做到拥有更扎实的基本功、更丰富的实践经验以及快速的应变思路。而这正是房企在资金计划编制中遇到的难题，因此，在建立全面的资金计划时，多个部门间应该相互配合。在资金计划编制时，数据的来源一定要与设计业务结合，项目的资金计划还需要考虑投资计划、开发计划、采购计划、销售计划等；在资金计划的控制阶段应结合业务手段，控制费用、销售、成本、进度等。在资金计划中，不仅要注重数量计划，还要关注时间节点，房产企业应该结合成本、工程、销售和进度来制定合理的资金计划，从而达到细化管理的目的。只有这样才能更好的提高资金的利用率，促进房地产市场健康发展。

结 论

本文总结分析了我国房地产开发项目融资遇到的各种问题及解决各种问题的各种对策与措施。可以看出，银行贷款是房地产开发中使用的最多的一种融资方法，为控制房地产开发出现过热局面，国家出台了一系列严格控制房地产银行信贷的政策，从实证数据上来看，宏观调控也确实起到了一些作用，但是由于短期内无法找到其他合适的融资渠道，因而在一定的时期内，银行贷款仍然是房地产开发的重要融资方式。

参考文献

[1]洪艳荣.2003.房地产金融[M]. 北京：北京大学出版社.

[2]张顺慈.2007.当前房地产融资渠道分析[J].广东建材（2）.

[3]胡军.2007.中国引入REITs之可行性分析[J]. 商场现代化（1）.

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[5]韩彦峰，苏瑞.2011.我国房地产业融资现状研究[J].特区经济（01）.

[6]陈兴平.2003.融资投资[M].北京：中国时代经济出版社.

[7]杨开明.2004.企业融资理论，实务与风险管理[M].武汉：武汉理工大学出版社.

作者：王正琼

筹融资房地产论文 篇3：

地产众筹在囧途

中国的房地产众筹一体两面。成本低、效率高、覆盖面大的背面是长长的阴影：与非法集资无限接近，新瓶装旧酒和监管不足。这使得它成为了白银时代的双刃剑

几乎在一夜之间，众筹（见表1）成为了中国房地产企业心中的大众情人和白武士。

说大众情人，是因为颜值高，搭上了互联网金融的高速列车。带着气质和逼格，解决以往的蜀道之难，高大上的感觉真也难挡。说白武士是因为本领高，积腋成裘，聚沙成塔，似乎能够解决融资难题。而融资是开发商两大命脉之一，另一大命脉土地，核心药方也是资金。

2015年可以视为国内房地产众筹的元年。

2015年4月13日，房产债权众筹第一单绿地地产宝，在阿里巴巴蚂蚁金服“招财宝”平台上开始销售，时不旋踵，这个名单上就出现了万达、万科、绿地、远洋、万通、碧桂园、当代集团、华远等名号。地产众筹呈现出覆盖全行业、贯穿全链条之势，在开发、销售阶段都有所体现（见表2）。在房地产开发阶段，有债权、股权、股债混合型众筹，对应的案例分别为绿地“地产宝”（见表3）、众筹筑屋、万达“稳赚一号”；在房地产销售阶段，有营销型众筹（例如搜房天下贷、京东金融与远洋地产合作的众筹购房等）、投资型众筹（例如团贷网房宝宝、平安好房海外房产众筹）；在资产持有阶段，有众筹与资产证券化的结合（高和资本“高和宝”）。

但汹涌而出的房地产众筹（见表5），很快就露出了两面性：一方面作为房地产与互联网金融结合之后的新业态，焕发出极具未来性的前景。另一方面，由于触发中国地产和金融两大行业的多个敏感点和灰色区域，亦正面临多方面的尴尬。

例如，作为一种新的融资方式，房地产众筹面临非法集资之嫌；由于当下现实环境的影响，房地产众筹被更多的矮化为一种营销手段。同时，房地产众筹的诞生，给开发商未取得预售许可证提前锁定客户回笼资金提供了更方便的契机。而众筹平台的成立通常与某些开发商存在若干关联，这种身兼裁判员与运动员的特征，使房地产众筹平台很难保持第三方信息平台应有的独立性和安全性。

加之，中国的房地产众筹处于法律监管的盲区，对投资人投资额度的上限没有具体规定。虽然众筹的门槛低，额度小，号称“人人都可参与的投资”，但是很多众筹平台只规定了最低认筹额度，并未对最高认筹额度有所限制，不排除一些非理性的投资人满怀热情地将所有财产全部用于房地产众筹。一旦房产众筹平台出现跑路或重大经营失误，投资人容易陷入血本无归的境地，进而危及社会公共安全。另外，众筹产品缺乏流动性，在产品的封闭期内，原则上不接受投资者退出；封闭期后，由于房产本身的特性，在房产二手交易市场流动性不足的情况下，投资者也可能无法迅速退出，从而影响应有的收益或至产生损失。

因此，不可否认，作为“互联网+金融+房地产”的全新模式，房地产众筹为房地产企业开辟了发展空间和营销渠道。而随着居民家庭财富配置由买房逐渐到投资金融产品，互联网技术创新为地产金融提供了新的风口和充足的创新驱动力，房地产众筹将是未来融资的渠道之一，只是从国内的现状来看，房地产众筹是一项高风险的投资，要走的路还很长。

与非法集资的咫尺之遥

2015年5月29日，碧桂园宣布联合中国平安共同推出国内首款房产众筹金融产品，试点项目为碧桂园位于上海的嘉定项目“碧桂园·嘉誉”，并以“一平方米”作为众筹单位。

该项目的地块为碧桂园在2015年4月29日摘得。据悉，地块位于上海市嘉定区徐行镇，成交楼面价8108元/平方米。土地总面积62443.40平方米，容积率1.2，地钱11号线、7号线汇集处，公交嘉华线通达。根据该地块的规划条件要求，碧桂园将其产品定位为以刚需为主。

在房地产众筹刚兴起之时，就有业内人士指出，不少房地产众筹平台以“一平方米”作为众筹单位，不可避免地将会向众多投资者吸收资金，又因为众筹通过互联网众筹平台完成，属于向社会公开宣传，存在“非法集资”的嫌疑。

根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列4个条件的，除《刑法》另有规定外，应当认定为《刑法》规定的“非法集资吸收公众存款或者变相吸收公众存款：第一，未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；第二，通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；第三，承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；第四，向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

对照第一条和第二条的规定，房地产众筹有非法吸收公众存款之嫌。为此，平安好房则强调众筹与非法集资的区别在于，前者只针对平台的注册会员开放，而非针对全体社会成员。不过，北京冠领律师事务所主任周旭亮并不认同上述观点，在他看来，在实际操作中，众筹与非法集资往往暧昧不清，很难区分。是否注册为会员不是合法与非法的区别标准，也没有任何法律依据。

对比美国的房产众筹可以发现，美国不仅在司法认定方面没有非法集资的罪名，而且美国证监会通过《创业企业促进法案》对国内企业通过互联网进行股权众筹的活动做出了规范，设定这类筹资的期限和上限，并且对参投者的个人收入或资产做出相应要求，使企业100万美元以下的较小额募资更为便利，免去了初创公司200万美元以下募资的高成本。

2015年10月30日，美国证监会 （SEC） 完善了一系列围绕《创业企业促进法案》为核心的法规。法规规定，美国企业可在12个月内通过互联网进行不超过100万美元的小额股权众筹，若投资者年收入或个人资产净值不超过10万美元的，则在12个月内的最高股权众筹投资额为2000美元，即不超过其年收入或资产净值的5%；若投资者年收入和资产净值至少10万美元，则12个月内的最高股权众筹投资额为10万美元。在本次改革落地后，原先只有风投大资金才能参与的早期股权市场正式向普通人开。

据平安好房首席执行官庄诺介绍：“碧桂园上海嘉定项目将以‘一平方米’作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。”在众筹过程中，通过把众筹的认购权利转为产权，开发商可以规避股权众筹人数上限的规定。

早在2014年12月18日，中国证券业协会网站公布了《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》。该征求意见稿就股权众筹监管的一系列问题进行了初步的界定，例如投资者必须为特定对象，即经股权众筹平台核实的符合《管理办法》中规定条件的实名注册用户；投资者累计不得超过200人；股权众筹平台只能向实名注册用户推荐项目信息，股权众筹平台和融资者均不得进行公开宣传、推介或劝诱。

在众筹的滥觞之地美国，虽然没有非法集资的管制，但由于对众筹投资者进行了严格明晰的资格限定，再加上美国良好的征信体系与个人收入情况的透明化，所以，“外松内紧”、“前紧后松”的风控效果，唾手可得。根据美国证监会的要求，房产众筹的投资者必须是证监会认可的合格投资者。合格投资者的要求是：第一，单人年收入20万美元以上，夫妻年收入30万美元以上。第二，如果条件一没有满足，那个人必须拥有100万美元以上的净资产（不包括住房的市值）。

因此，Realty Mogul的众筹平台是每个人都可以注册的，但投资时，Realty Mogul要求投资者填写身份认证并且给予Realty Mogul审查个人资产的权利，当投资者通过了Realty Mogul的审查才能继续进行投资。

股权众筹难落地

也正是由于上述规定的限制，所以目前国内尚未形成完全意义上股权众筹模式，只是带有一定的股权众筹性质。

这使得一些初期雄心万丈的创建平台者，陷入了雷声大雨点小的尴尬之中。2015年1月，由众筹网和万通自由筑屋合作成立众筹筑屋平台，其业务范围涵盖从拿地到持有物业运营的“全链条”，包括土地阶段众筹、产品定位阶段众筹、营销阶段众筹以及运营阶段的众筹。

“在土地阶段主要是股权众筹，由土地所有者通过众筹筑屋平台发布项目，然后项目投资人根据自身的资金实力和对项目的喜好以及投资回报进行投资。在此过程中，众筹筑屋扮演了提供信息、促成交易的角色。而产品定位阶段的众筹则是回报众筹和债权众筹的混合型，项目的投资人同时也是购房者，在获得投资收益的同时，还可享受购房优惠。与产品定位阶段的众筹模式类似，在营销阶段项目公司还会为投资人提供一部分抽奖房源作为回报。在项目的运营阶段，众筹是‘股权+债权’的混合模式，并由项目公司成立新的公司持有物业，同时，投资人从新公司获得收益且占有该物业的产权份额。”众筹网合伙人、众筹筑屋合伙人张君毅指出。

但截至2015年12月18日，自由筑屋只成功了四个众筹项目，而且除了大部分为锁定客户的营销类众筹，仅中信度假地产项目具有一定的股权性质，众筹筑屋倡导的“真正”的股权众筹并未在平台上落地，特别是在拿地阶段的众筹，更是难上加难。

“房地产众筹属于众筹中特殊的一类，目前平台上多为营销类的众筹产品，而拿地阶段的股权众筹由于风险较大，难以把控，平台基本不会尝试这类型的项目。”众筹筑屋的客服人员对《地产》记者表示。

从众筹筑屋已发起的项目来看，物业类型主要包括养老公寓、酒店、办公社区、度假地产，其众筹产品大体分为两类：一是享有相应权益的较大金额众筹，二是以积攒客户为主要目的的低金额众筹。

第一类的代表是中信度假地产项目，众筹门槛为5万元，众筹后可成为中信度假地产合伙人。享有的权益包括：以原房价的8.8折购入本项目所包含的房产产权，产权比例为：支持金额/房产总金额；两年内预期年化7%的房产租金收益；每年享受67.64平方米一房户型旺季（10月-次年3月）3天或淡季（4月-9月）10天的免费入住权益。

该项目由海南乐岛网络科技有限公司发起，并于2014年12月16日上线。项目要求在2015年2月14日之前筹集到388万元可成功。在实际众筹过程中，中信度假地产项目共获得5660024元的筹资额，达成预定目标的146%，获得87人支持。

第二类的典型是位于郑州市国家大学科技园区西三环北三环交汇处的原始部落联合办公社区项目，其众筹门槛为299元，众筹后成为该办公社区的会员。以众筹一份为例，可以成为299元的标准会员，会员可以参加原始部落的免费活动，预存6杯咖啡。同时会获得一份记载原始部落成长的日记和一个原始部落咖啡杯，并在原始部落流动办公区免费办公一年。据了解，原始部落为面积1300平方米的办公区，属于郑州创新创业者的聚集地。原始部落由河南金鹏投资管理有限公司和众筹网合作建立。

该项目于2015年3月16日登陆众筹筑屋的平台，在2015年5月6日结束众筹，共完成1222780元的筹资额，达成众筹预定目标的123%，获得42人支持。

一直以来，房地产与互联网的结合更多的是在渠道方面，至于众筹则较难介入，这主要是由房地产领域的特性所决定的。北京志霖律师事务所律师、中国互联网协会信用评价中心法律顾问赵占领告诉记者，“首先，房地产开发的任何环节所需的资金额度都比一般的众筹项目高；其次，房地产开发及销售需要资质，即使是众筹也要首先解决资质的问题，并且只能以公司的形式去运作；第三，开发周期较长，存在较大的不确定性。”

赵占领进一步指出，尽管如此，目前出现的一些房地产众筹项目虽然以股权众筹的名义出现，但实则是股东代持，保证投资者的人数小于200人。这样往往在一个项目中会出现大批的隐名股东，以股东代持的方式参与众筹。而代持的方式是否合法仍然存在争议。

反观房地产众筹鼻祖Realty Mogul的股权众筹模式，其在2013年3月成立后，将众筹模式植入房地产领域。据悉，Realty Mogul运营一年，其会员通过该平台投资的房地产项目总价值已经超过1亿美元。目前，Realty Mogul的房产众筹分两类（见表6）：第一，房产股权众筹。第二，房产贷款众筹。

其股权众筹首先由项目发起提出众筹资金的标的要求，然后把项目的信息发给Realty Mogul审核。Realty Mogul与Realty Mogul的一家第三方房产审核机构Wealth Forge一起对房源进行审核，如果通过就在Realty Mogul众筹平台发起众筹，如果未通过审核则放弃众筹。如果众筹成功，Realty Mogul会帮投资者建立一个有限合伙制公司名为Realty Mogul N，投资者根据出资额占取相应股权。Realty Mogul不占有有限合伙制公司股份，但是其角色相当于GP，投资者必须签署一份协议让Realty Mogul全权管理这个有限合伙制公司。

从上述模式中不难看出，Realty Mogul通过互联网帮助投资者代办和管理（Realty Mogul不占股权GP）一个有限合伙制公司，而且一个房产股权对应一个有限合伙制公司。投资者只是购买有限合伙制公司的股权，而且一个有限合伙制公司只持有一个房产作为资产或者是一个有房产抵押的债权，这样投资者的投资回报可以更明确的分配。

由此可见，Realty Mogul的股权众筹模式其实是GP-LP基金合作模式的升级版，属于金融产品的一种。通过“互联网+金融+房地产”为传统金融市场和房地产市场的变革寻找到新的方向。而中国的房地产众筹尚处于起步阶段，现有众筹产品离真正意义上的股权众筹还有相当的距离。

矮化为营销手段

其实，最早一批触电“众筹”的开发商，都有李鬼的嫌疑：以众筹之名行营销之实。

早在2014年11月11日，远洋地产与京东金融合作推出第一轮众筹购房活动。具体形式包括：一是抽取优惠购房资格。组织“11元筹1.1折房，圆梦安家”活动，支付11元就可参与1.1折购房的抽取活动；二是抽取首付款。筹齐一套房的首付款后，在参与者中抽取一个人，获得该笔首付款后购买房产。

彼时，远洋地产相关负责人一再表示，联合京东金融开展互联网金融众筹是远洋2014年以来的“下血本”的活动。这次合作将有效利用互联网客群资源，增加客户的覆盖面，把目标客户群辐射到全国，为整个房地产行业对线上线下营销联动带来崭新的概念。由此可见，这并非真正意义上的房地产众筹产品，只是借助众筹概念发起的营销活动。

不过，即使这样，远洋地产意犹未尽。2015年6月18日，“6.18折秒筹168套房”活动吸引了不少买房人的眼球。这是京东金融与远洋地产推出的第二轮购房众筹活动。

实际上，远洋地产与京东金融的众筹购房，并不是所谓的产品形式，而是以活动形式组织的，尽管名义上叫众筹，但活动本质上更接近营销推广。

房地产众筹在国外的出现，初衷是解决对一般人而言的实体房地产投资额度过高问题。而众筹“舶来”中国之后，却首先沦为开发商的营销利器。目前，营销型的众筹占据了房地产众筹的半壁江山。例如众筹筑屋、众筹房、无忧我房、平安好房等平台的项目皆以项目营销为主。

以平安好房众筹平台的碧桂园九龙湾洋房项目为例。项目位于北京房山区张坊镇周张路一渡龙安大桥东侧，毗邻京昆高速。户型主要有3种，分别为73平方米、78平方米、82平方米。当时的预估市场价为6500元/平方米，众筹价为5700元/平方米。众筹的目标是20套房源、800万元。资金门槛为1000元预约，49999元选房，签约时补齐尾款。持有的期限为1个月，在选房阶段，先到先得。众筹的回报为预期年化收益5%，从存入的1000元开始计算；同时享有最低8.8折购房。

在众筹过程中，所有用户（即通过平安好房注册成为该平台的会员）需要将众筹款预存至平安好房“九龙湾1号好房宝”参加众筹，待开发商取得预售许可证后再进行选房、签约等。在预约阶段认筹1000元成功预约，获得选房资格。选房通过线上进行，先到先得。如果用户选房后30分钟内未认筹49999元，该房号自动释放，其他认筹用户可以继续选定。

由于项目认购火爆，房源增至24套。目前，碧桂园九龙湾洋房项目众筹已经结束，预计收房期为2017年。

在不少营销类的房地产众筹项目中，为了吸引眼球，开发商提出了所谓的“定制化服务”。对此，众筹网CEO兼董事长孙宏生表示，房地产市场细分将是未来的主流趋势，主体客群要交给市场来决定，关于众筹筑屋提出的定制化服务并未锁定具体的客群。

“众筹的实施需要有前提条件，即在开发商开发的整个过程中首先找到客户，然后是资金，最后再完成设计，在设计中要尊重客户的意见，就像小米手机在用户给出产品设计意见后，制造端很快接纳了用户意见，然后对产品进行优化。”众筹房首席营销官王龙江坦言。

而另一位房地产营销的人士则指出，房地产开发的趋势是住宅产业化，就是要实现住宅开发、供应的工业化。而工业化的前提是标准化，这与所谓的定制化本身存在矛盾。因此，房地产定制化多为营销的噱头。目前，开发商的做法大多是通过几种户型，让众筹的客户去选择，几乎没有反馈意见的环节，这与传统的营销类似。

虽然从全国范围内来看，所谓的房地产众筹仍然是披着众筹外衣的营销，规模小、价值低，不过从房地产众筹的蔓延态势可以看出地产界急切渴望引入互联网模式的态度。“众筹的野蛮生长与房地产行业高库存有着直接的关系，关键还要看客户是否买账。现在房地产行业整体利润率不断下降，采取众筹模式募集资金，降低融资成本，又使项目提前锁定购房者，确实是一个思路。”一位房企的负责人表示。

“营销类的房地产众筹多是通过让利来吸引购房人的，开发商之所以愿意参与，一方面是为了去库存，另一方面是为了回笼部分资金，缓解资金紧张。因此，房地产众筹可以作为一种营销手段来吸引关注，但不太可能成为一种主流融资方式。”上述营销人士表示。

目前，营销类的众筹给予投资人的收益通常有几种，例如折扣购房权、认筹期间预期年化收益以及优先的购房权。参与房地产项目众筹的投资人苏楠表示，自己很早就留意众筹项目，现在房地产众筹正处于刚开始阶段。出于各种考虑，众筹发起的房企和合作方都会让利确保众筹参与者的收益，因此房地产众筹也可以作为一种投资方法。不过，随着房地产众筹的发展，年化收益率也出现了越来越低的趋势。以无忧我房为例，有的项目年华收益率低至3%左右，与余额宝的年化收益率差别基本不大。

“在楼市低迷之际，房地产众筹是一种新玩法，看起来很美，但这种商机背后隐藏着巨大的危机。在房价上升期，接盘者给出的购买价格高于众筹价，参与者自然获利；但倘若房价下跌，参与者是否有利可图则是一个问号。” 北京市中咨律师事务所律师贾瑞果表示。

无证销售合法化

按照传统的房地产开发流程，开发商在拿地后根据地块特点进行项目规划，然后融资进行开发建设，待项目建设达到预售条件，并且拿到销售许可证之后，才能进入正式销售流程。按照《城市房地产管理法（2007修正）》和《城市商品房预售管理办法（2004修正）》的相关规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。因此，严禁开发商无证销售，而购房者购买无证商品房的行为也是法律所禁止。

只不过，开发商经常会通过一些蓄客手段或多或少力图突破这个桎梏。房地产众筹出现后，证前销售更加如鱼得水。大多数房地产众筹平台的项目多是在拿地之后并未取得预售许可证就通过房地产众筹平台开始回款，但并不会以预售的名义进行，也不会与投资人签订预售合同，而是美其名曰“通过众筹获得优先购房的权利及购房优惠”，实质就是未取得预售许可证已经开始预售的一种新形式，与之前“所谓的内部销售”类似，只是假借“众筹”名义，让一切看起来较合理化。

以平安好房的房产众筹流程为例，开发商拿地后与平安好房谈合作，平安好房从中挑选合适的项目，再根据合作对象提出的要求，设计出符合需求的金融产品，放到平安好房众筹平台实现募集，以此提前圈定意向客户，融资完成后，项目开工。

为了不触及法律的红线，开发商与众筹平台会将预售分阶段来进行。例如，无忧我房众筹平台上的北京·领秀雁栖小镇项目，位于北京怀柔雁栖小镇湖畔，参与众筹的户型为50平方米一居、70平方米两居、90平方米灵动两居。项目由北科建集团的全资子公司北京京雁置业有限责任公司发起，项目的基础年化收益率为3%，最高置业折扣为1000元抵1万元，认筹时间为2015年12月3日-2016年2月1日。预计2016年6月开盘，投资人才能正式认购，补齐余款，然后与开发商签订预售合同。

同样，在碧桂园和平安好房合作的上海嘉定地块提出众筹之时，项目还没有取得预售许可证，而是希望通过众筹一部分资金作为项目开发建设的资金。

从目前来看，尽管房地产众筹平台上的项目会以看似合理化的方式实现回款，但合理化的背后依然隐含着巨大的风险。对于众筹的购房者来说，其“预购”商品房购房资格的行为并不能得到法律的充分保护。“房地产众筹打破了传统的开发过程，为开发商的无证销售提供了一种合理化的借口。在司法的实践过程中，如果因为众筹发生纠纷，购房者会处于弱势的被动地位，最终损害的是购房者的利益。”贾瑞果表示。

“目前的房地产众筹属于钻法律的空白，由于其属于创新业务，与之相关的法律制度还不明确，如果有关法律、法规发生变化，投资人也将会面临一定的风险。”上述营销人士指出，但是一些开发商很乐于参与预售，尤其是融资难的中小型房企，通过发起众筹可以实现项目的提前回款。因此，投资者通过房地产众筹在选择项目投资或购买房产时要谨慎。

安全隐忧

“众筹首先是安全问题，也就是互联网里经常讲的风控，包括平台的安全和资金使用的安全等。如果不把安全问题解决掉，无论融资还是运营方式都无法实现可持续的发展。其次是众筹的模式，尽管其理念和思维方式是对的，但是假设通过众筹平台融到钱后，再由开发商去开发，这中间会涉及到很多问题。在众筹过程中会出现资金管理通道等第三方机构，新的运营模式如何设计也是至关重要的。” 深圳市尊豪网络科技有限公司总裁李振合指出。

目前，很多活跃的众筹平台多以科技公司的名义成立，但平台的控股方通常会有一家或多家开发商。以无忧我房为例，其公司名称为“第一摩码网络科技（北京）有限公司”，调查发现，这家公司实际由当代集团内部创业设立并获得其天使投资。在2015年7月，无忧我房完成了500万美元的A轮融资，由光速安振机构领投，途家与当代置业跟投。

通过查看无忧我房平台的众筹信息，记者发现，在已经众筹结束的项目中有一个名为“COCO MOMA-工银瑞信财富1期”的城市公寓项目，项目的发起方为北京北辰当代置业有限公司，是由上市房企北辰实业和当代置业联合成立的。尽管资金的托管方属于宁波银行，但是当代置业利用入股的众筹平台为自己开发的项目融资，平台与项目方浑然一体，其资金池管理的安全性同样也不容忽视。

除了当代置业，早些时候的自由筑屋是由万通地产牵头成立的，但是首批上线的项目就有隶属于万通的西安立体城市·壹号项目。“未来，万通会选择一部分合适的项目放在众筹筑屋平台上，采取众筹方式开发。”万通董事局主席冯仑曾指出。

按照冯仑的逻辑，在某种意义上，自由筑屋具有双重身份特征，既是裁判员又是运动员。因此，其“第三方独立平台”的定位很难得到真正保障。

“房地产众筹作为一种投资方式，平台与项目的选择尤为关键。而且众筹平台的交易基本都在互联网或者移动端进行，一旦平台出现瘫痪或者平台公司跑路，投资人的利益很难获得保证。”上述营销人士坦言道。

除了平台自身独立性引发的安全性风险，很多房地产众筹项目缺乏独立的第三方担保。以“平安好房的37.5MTOL智能酒店众筹为例，其对应项目为镇江I·E时光酒店世业洲店——37.5MTOL公寓”，处于镇江与扬州之间的世业洲岛上，即镇江世业州世政路6号，由镇江星岛酒店管理公司发起众筹，众筹门槛为375元一份，按份众筹，获取不同的会员资格，众筹的日期为2015年11月25日至12月25日。

值得注意的是，项目的担保方为中新房华夏实业有限公司。在网站的一份保证书里，记者发现“中新房华夏实业有限公司为镇江星岛酒店管理公司的控股公司”，并强调在项目众筹中，中新房华夏实业有限公司为镇江星岛酒店管理公司按众筹产品规则向全体众筹参与者做出的一切承诺承担无限连带保证责任。如同上述担保建立在关联公司之间，一旦项目中途出现问题，风险更是不言而喻。

无忧我房的创始人李熠曾指出，商业模式的底线本质是金融游戏，金融本质就是信用，风控做得好，你才能存活下来。

无疑，房地产众筹属于互联网金融的一种，其征信系统的意义至关重要，这也是国外的房地产众筹良性运转的前提条件。2009年10月13日，国务院法制办公布《征信管理条例（征求意见稿）》。意见稿界定了信用信息的范围，包括个人、法人或其他组织的身份识别、职业和居住地址等基本信息。

可惜，多年来我国的征信系统一直处于虚化的状态，里面涉及的信息存在伪造与造假，导致欺诈和赖账的行为时有发生。在如此糟糕的大环境下，如果投资的房企项目不能合理地分配使用资金，甚至将资金挪做他用，投资人基本无从得知。

数据显示，预计到2025年，中国众筹规模将达到460-500亿美元，全球规模将达到960亿美元。但如何使众筹赋予白银时代中国的房地产行业以新的生机，如何使房地产众筹在起步阶段就行得正走得直，回归金融本质，仍然山长路远。

作者：张增艳