商业银行证券投资报告

国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《商业银行证券投资报告》，供大家参考，更多范文可通过本站顶部搜索您需要的内容。

第一篇：商业银行证券投资报告

银行+证券+保险实习报告

一、生产实习一

实习地点：招商银行沈阳市奉天支行 实习时间：2012年7月13日 公司简介：

1987年，招商银行作为中国第一家由企业创办的商业银行，以及中国政府推动金融改革的试点银行，在中国改革开放的最前沿----深圳经济特区成立。

成立二十多来，招商银行秉承“因您而变”的经营服务理念，不断创新产品与服务，由一个只有资本金1亿元人民币、1个网点、30余名员工的小银行，发展成为资本净额1170.55亿元人民币、机构网点700余家、员工3.7万余人的中国第六大商业银行，跻身全球前100家大银行之列，并逐渐形成了自己的经营特色和优势。

截至2011年10月末，招商银行在中国大陆的93个城市设有32家一级分行、50家二级分行、12家直属支行及760多家支行，2家分行级专营机构(信用卡中心和小企业信贷中心)，2家境外分行(香港分行、纽约分行)，1家子银行(香港永隆银行)，1622家自助银行，1500多台离行式自助设备，一家全资子公司——招银金融租赁有限公司;在香港拥有永隆银行和招银国际金融有限公司两家全资子公司，及一家分行;在美国设有纽约分行和代表处;在英国设有伦敦代表处。

在中国的商业银行中，招商银行率先打造了“一卡通”多功能借记卡、“一网通”网上银行、双币信用卡、点金公司金融、“金葵花”贵宾客户服务体系等产品和服务品牌，并取得了巨大成功。 作为中国最早市场化的银行，招商银行高度重视风险防范，在全球金融危机蔓延的形势下，资产质量依然保持在良好水平。 实习内容： 虽然不是第一次和同学们一起跟随老师进行生产实习了，但内心依旧澎湃，非常激动。好不容易等到久违的公交，来到招商银行奉天支行。奉天支行比想象中更大、更漂亮，一进银行，热情的经理就给大家讲解银行的各个部门、工作的各个岗位，讲得十分细致，同学们认真地听着，听到重点的地方，同学们还拿笔做起笔记。

从银行一楼到二楼，我们被安排在银行的会议室。刘经理为同学的到来精心准备了精致的ppt，期望同学们从简约而不简单的内容中了解招商银行的历史以及现在的各项业务。刘经理还与同学们分享到，“在工作中我逐渐领悟到学生和社会工作者的区别，工作说不辛苦那都是假的，参加工作后让我进一步领悟到生活的本质的东西，即你要成功，你想得到你所希望的状态，首先你必须付出12分的努力。”

二、生产实习二

实习地点：长江证券沈阳三好营业部 实习时间：2012年7月15日 公司简介：

长江证券股份有限公司是总部设在武汉的全国性综合类上市证券公司。公司秉承以“追求卓越”为核心价值观的企业文化，致力于成为提供全面理财和融资服务的一流金融企业。

长江证券LOGO 公司前身为湖北证券公司，成立于1991年3月18日。2000年，公司增资扩股至10.29亿元并更名为“长江证券有限责任公司”。2001年，公司增资扩股至20亿元。2007年，公司更名为“长江证券股份有限公司”，并在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码为000783。公司资产质量优良，资产规模在业内的排名始终保持较前位置，截至2011年底，公司总资产260多亿元，净资产110多亿元，净资本86亿元。

公司以“汇聚财智，共享成长”为使命，通过服务客户、成就员工、回报股东、反哺社会，实现多方共赢。公司自成立以来，逐步形成了“诚信经营，规范运作，创新发展”的经营理念和“客户导向，研究驱动，技术领先，内控先行”的业务发展策略，为公司的持续发展奠定了坚实的基础。

公司已初步形成集团公司架构，旗下拥有长江证券承销保荐有限公司、长江期货有限公司、长江成长资本投资有限公司、长江证券控股(香港)有限公司和长信基金管理有限责任公司等多家全资和控参股子公司。目前，公司已在全国23个省、自治区、直辖市，70多个城市设立了100多家证券营业部，逐步形成覆盖全国的业务网络。 实习内容：

实习第二站是长江证券公司，接待我们的是公司经理，年轻漂亮的一位女士。在整个实习过程中，为我们精心安排了讲座，还有精彩的提问环节，使我们受益匪浅。

在了解证券公司的基本信息后，由业务主干到她本人的求职经历，都一一做了详尽的介绍。在互动环节中，经理还回答了我们一些关于证券有关的问题，还就就业、大学生活给了很好的建议。

三、生产实习三

实习地点：中国平安保险金融集团辽宁分公司 实习时间：2012年7月17日

公司简介：

中国平安保险(集团)股份有限公司是中国第一家以保险为核心的，融证券、信托、银行、资产管理、企业年金等多元金融业务为一体的紧密、高效、多元的综合金融服务集团。2010年世界500强企业排名317位，是世界上最年轻的500强企业，亚洲第一大保险公司。中国平安是全国唯一一家拥有八个金融子公司的金融集团，每个注册子公司的资金都在百亿以上，平安以保险为主，其他金融行业为辅的经营策略，全面占据中国金融市场，2010年更是斥资千亿收购了深圳发展银行，成为了全国唯一一家银行和保险并存的公司，在平安银行成立不过半年的日子里，存款已过千亿。

中国平安保险公司是集保险、银行、投资、信托等业务的金融公司,目前在保险行业全球业务排名世界第2名,其资产总值位于福布斯世界500强企业第87位,在非国有企业中,连续5年位居榜首。平安不断发展，不断壮大，不断完善，现诚聘售后服务专员，立志于打造更加优秀的世界第一的保险金融集团!只要你有梦想，只要你想高薪，只要你不服输，只要你有信心，这里就是你演绎精彩人生的大舞台! 中国平安是世界五百强企业，位列第87位。22年的发展让平安成绩辉煌!成就卓越!平安收购了深发展银行，成为中国第一家有自己银行的保险公司。总资产超过16000亿!旗下职工40多万。成为中国非国有企业第一名!全球寿险企业第二名。中国的每一寸土地都有平安人!

实习内容：

实习第三站是平安保险金融集团，一来到保险公司，公司的讲师讲诉了保险的起源及大体介绍。

当然，这还是我第一次接触平安金融，讲师为了使同学们更清楚地了解公司的运转体系，准备了详尽的ppt，同学们也从讲师精彩的讲解中了解了保险行业以及保险业的发展等。

在接下的提问环节中，09金融的同学们更是充分运用了保险学的相关知识，向讲师提出了许多有专业知识的保险难题，讲师就这些问题一一向同学们解答。

最后，在讲师的带领下，同学们参观了平安金融的整个工作环境，地方虽然不大，但是很整洁，给同学们留下了非常好的印象。

第二篇：交通银行投资价值分析报告

报告内容摘要

一、深入认识银行业的投资价值

银行业在中国是特殊的行业。银行业是优秀的社会资源，而且在我国是寡头垄断的社会资源，使其具有相对绝对的竞争能力。中国的银行不仅有固定资产，更重要的是它经营货币，拥有人民币专营权的企业。银行业具有长期经营的能力，在短期之内不会倒闭。根据银行基本面的情况以及目前的市场表现，建议关注交通银行(601328)。

二、交通银行核心竞争力分析

交通银行历史悠久，始建于1908年(光绪三十四年)，是中国早期四大银行之一，也是中国早期的发钞行之一，后经改革成为新中国第一家全国性股份制商业银行，是中国历史最悠久的现代商业银行。因其身负双重历史使命，它既是百年民族金融品牌的继承者，又是中国金融体制改革的先行者。在深化股份制改革中，交通银行完成了财务重组，成功引进了汇丰银行、社保基金、中央汇金公司等境内外战略投资者，并着力推进体制机制的良性转变。目前交通银行已经发展成为一家“发展战略明确、公司治理完善、机构网络健全、经营管理先进、金融服务优质、财务状况良好”的具有百年民族品牌的现代化商业银行。

三、赢利预测及公司估值

1、赢利预测。从近期会计经营来看，交通银行的经营业绩有很大幅度的提高，正常情况下(不考虑呆帐计提比例调整)预计交通银行2012年和2013年的每股收益分别为0.294元和0.326元。交通的盈利能力长远来看是相当可观的，并且也预示着交通银行是一支值得投资的股票。

2、公司估值。根据市净率、市盈率、EBITDA等方法进行估值，招商银行股票的价值区域将在4.39元-4.56元之间。目前银行的风险其实是国家风险而非企业风险了，我们可以乐观预计，在成长得中国20年里，这样得风险并不大，值得投资。

第一篇 重新评估议银行行业的投资机会

银行业在中国是特殊的行业。银行业是优秀的社会资源，而且在我国是寡头垄断的社会资源，使其具有相对绝对的竞争能力。中国的银行不仅有固定资产，更重要的是它经营货币，拥有人民币专营权的企业。银行业具有长期经营的能力，在短期之内不会倒闭。

(一)银行是优秀社会资源，而且是垄断的社会资源。

从银行的属性来说，它相当于有专营权，并且权利是保证的，它不会受到竞争性的冲击竞争。在某种意义上，它甚至与税务部门有很多类似之处。

(二)中国的银行是寡头垄断的。

银行必须到达一定的规模，才可能具备竞争能力。到2012年的时候，现有股份制商业银行普遍达到5000亿到15000亿资产规模，城市商业银行只可能有上海商业银行能够和他们相媲美，新资本已不可能和他们有同样经营层面的竞争了。

(三)中国的银行不仅有固定资产，更重要的是它是经营货币，拥有人民币专营权的企业。大的银行已经整合到了国家机器之中，在持续的资产价格上涨和货币增加过程中，它可以获得和普通企业相同的资产增值。

(四)长期经营能力。

中国将来未必会有很多家百年银行，但可能会有很多家被外资银行收购以后成为百年银行。银行已经是一个生态系统了，国家不会也不能允许哪怕是最差的农业银行出问题，更何况其中优秀的商业银行，几十年内，大部分现在看到的股份制银行如果不被收购改名，将会经营的乐观。

第二篇 交通银行核心竞争力分析

交通银行历史悠久，始建于1908年(光绪三十四年)，是中国早期四大银行之一，后经改革成为新中国第一家全国性股份制商业银行，是中国历史最悠久的现代商业银行。身负双重历史使命，它既是百年民族金融品牌的继承者，又是中国金融体制改革的先行者。目前交通银行已经发展成为一家“发展战略明确、公司治理完善、机构网络健全、经营管理先进、金融服务优质、财务状况良好”的具有百年民族品牌的现代化商业银行。

(一)明确的发展战略。面对复杂的外部经营环境、日趋刚性的资本约束和逐步推进的利率市场化改革，基于深化股份制改革已取得阶段性成果，交通银行的战略目标是朝着“国际公众银 行、创新型银行、综合性银行、经营集约化银行、管理先进型银行”的目标迈进，努力创办一流金融控股集团。

(二)完善的公司治理。交通银行股权结构多元化，公司治理基本制度已经确立，公司治理架构基本建成，公司治理不断走向成熟和规范。目前董事会的战

略决策作用、高级管理层的经营管理职责和监事会的监督职责充分发挥，股东大会、董事会、监事会和高级管理层各自发挥效能、又相互制衡的机制基本形成。

(三)健全的机构网络。交通银行拥有辐射全国、面向海外的机构体系和业务网络。分支机构布局覆盖经济发达地区、经济中心城市和国际金融中心。截至2012年末，交通银行共有境内分行95家，分布在143个城市。与全球一百多个国家和地区约900家银行建立了代理行关系。

(四)先进的经营管理。交通银行始终坚持业务发展和风险控制并重，实施了以经济资本绩效考核为核心的激励约束机制，建立了全面风险管理体制，完成了在国内处于领先水平的数据大集中工程。同时与汇丰银行的合作紧密而富有成效，对提升交通银行的经营管理水平产生了十分积极的影响。

(五)优质的金融服务。交通银行始终坚持继承与创新并重，在金融产品、金融工具和金融制度领域不断开拓，形成了产品覆盖全面、科技手段先进的业务体系，为客户在公司金融、私人金融、国际金融和中间业务等领域提供全面周到的专业化服务。

(六)良好的财务状况。抓住境外成功上市后品牌和市场形象提升的有利时机，交通银行加快业务拓展步伐，截至2011年末，交通银行资本充足率与核心资本充足率分别达到10.83%和8.52%，资产规模达到17195亿元。按总资产排名，交通银行位列世界1000家大银行的73位，已跻身全球银行百强行列。第三篇 赢利预测及公司估值

银行不同于其他制造性行业，尤其是中国的银行业，历史的数据和可以预测的将来，它的增长是长期稳健的。目前已经上市的股份制商业银行如交通银行，在股权结构上和法人治理上都较完备和正常，这正是给银行高于市场的估值。盈利能力分析

年份 净资产收益率 总资产收益率 主营业务利润率 成本费用利润率 成本费用利润率 股东权益报酬率 每股收益 每股未分配利润 净利润率 毛利率0812.493.6425.3144.310.131.212.010.238.50915.94.1724.7240.520.190.911.870.19640.81014.03 3.92 22.71 34.69 0.15 1.00 1.95 0.174 36.82 0.5 1.92118.461.6719.5926.97

从近期会计经营来看，交通银行的经营业绩有很大幅度的提高，正常情况下(不考虑呆帐计提比例调整)预计交通银行2012年和2013年的每股收益分别为0.294元和0.326元。交通的盈利能力长远来看是相当可观的，并且也预示着交通银行是一支值得投资的股票。

公司估值。根据市净率、市盈率、EBITDA等方法进行估值，招商银行股票的价值区域将在4.39元-4.56元之间。目前银行的风险其实是国家风险而非企业风险了，我们可以乐观预计，在成长的中国20年里，这样的风险并不大，值得投资。

第三篇：福州商业地产投资调查报告

目前的商业地产投资热，无疑会吸引越来越多的人加入其中，但是任何领域的投资都是有风险的，不做好事前的充分调查了解，不掌握相关的知识和经验，往往容易陷入盲目投资，甚至让自己的资金白白打了水漂，或高位套牢。为让投资者对商业地产投资有个理性的认识，我们走访了几家中介经纪商，请他们凭借各自多年从事商业地产买卖交易的经验来为大家支招献策。

5-10月成交量比去年同期涨10%

在对福州几家中介商的调查访问中获悉，目前在二级市场上，商业地产(包含商铺、商场、写字楼)的成交量占二手房市场总成交量的5%左右，大概每月成交量为150套左右，每套按50平方米计算，每月出售的商业面积为7500平方米左右。

从今年4月份开始，受政策调控影响，市场上投资商业产品的人逐渐增加，销售也比较活跃，从成交量上看，与去年同期相比，大约增长10%。5-10月商业地产价格总体上涨20%

从商业地产售价变化看，与去年同期相比，总体涨幅达到20%。其中，老城区商铺售价平均涨幅达到15%~20%，写字楼涨了20%。新城区商铺平均售价涨了15%。

市中心的车库与去年相比翻了一番，目前售价普遍在18万~25万元之间。“金三角”的商铺最好卖

福州的“金三角”区域是指，北起东街口，中接冠亚广场，南延中亭街，西至万象城、宝龙广场形成的三角区域。这个区域由福州三大核心商圈组成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商业区。

目前，万宝商圈(指万象城与宝龙城市广场)沿街店面最好卖，而且价格涨幅最大。早期，那里的一楼店面平均售价4~5万元/平方米，才几年时间，如今售价已经涨到8~10万元/平方米。

即将形成商圈的商铺涨得最快

在调查中，当问及哪个区域的商铺涨得最快?各家中介商的回答几乎是一致的，“即将形成商圈的商铺涨得最快”。最典型的例子是福州仓山万达广场周边的店面。两年前沿浦上大道的店面，售价仅1~2万元/平方米，自特易购、万达商业广场的进驻，如今周边商铺价格已经涨至3~5万元/平方米。在这么短的时间内，有如此高的涨幅，这在福州比较少见。

商业地产中独立店面最抢手

商业地产包含了商铺(指独立店面)、商场、写字楼三种类型，在流通市场中，独立店面的数量最多，也是最抢手产品，其交易量占到整个商业地产成交量的80%。

在独立店面中，以鼓楼区和台江区的，面积在50-100平方米的店面最好卖;如果这些店面处在某个商圈内或在某个商业综合体中，而且是一层沿街的，那就更好卖;而且价格也卖到最高，每平方米售价在8~15万元不等。如果店面是社区型的，又是在老城区，每平方米最高只能卖到3~4万元。新城区的价格更低，只能卖1~2万元之间。

商业地产租金涨幅比较慢

调查发现，投资商业地产有两个方面的收益，第一是靠商业地产自身的升值，第二靠涨租金来提高收入。对于这两项收益，投资人更喜欢前者，因为后者往往难以令人满意。目前，福州商业地产的租金平均涨幅都不高，老城区店面租金每年仅涨3%~4%，新城区涨了2%。商场和写字楼(不含新建的写字楼)的租金涨幅也差不多。

案例

2003年，陈先生的亲戚想出让手中的中亭街独立店铺，每间面积都在50平方米左右，每平方米售价2万元。

当时，亲戚手中有三间铺，一间是在中亭街的街角，一间是在中亭街右侧，还有间是在左侧。在对比三间店面后，陈先生决定购买左侧店铺。他的理由是：左侧顺脚，停车方便，面宽比其他两间大。

但是这些还不足以让陈先生立刻下手，因为投资回报率太低了。某一天，当陈先生获悉，1年后台江批发市场将搬到中亭街。他迅速从北京飞回福州，当晚拉上亲戚去看铺，第二天就成交。

刚开始，租金每月只能租到2000~3000元，投资回报率仅1%~2%，抱着养铺的心态，陈先生并没有埋怨收益太低。慢慢的，批发市场来了、中亭街也养旺了，他的店面租金从原来的2000~3000元涨到了如今的1万元。按现在的租金换算成回报率，已经是12%了。不仅租金涨，店铺也升值了，从原来的2万元涨到如今的4万多元，翻一番。

观点

看得准“一铺养三代”看不准“三代养一铺”

民间有“一铺养三代”的说法是有其道理的，但投资商铺应做到“心中有数”，不然就变成“三代养一铺”。

“心中有数”是指要计算产品的回报率，要弄懂商铺(店面)与位置、运营、周边的商业业态、商业物业管理等方面的关系。其中商业物业是容易忽视的。其评估标准为：首先硬件是否成熟，比如女厕所的比例应该为男厕所的2.5倍;是否有消防通道、公共停车场。其次是否有人性化的设施配套，比如电梯的设置是否具有人性化，灯光的应用能否吸引人们逛街的好奇心;第三，后期是否有强有力的运营能力。比如是否经常举办市场推广活动等。

分析

陈先生的购买行为有以下六点值得借鉴的地方：

第一，商铺(店面)地点的选择。投资者在购买商铺(店面)时首先要了解整个商业区域整体的发展动向和这个商铺(店面)在这个区域的地点选择。比如顺脚、车的停放、是否要过马路等。

第二，分析这个商铺(店面)有多少客流支撑。在购买前可以进行市场调查，比如，该区域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要会计算商铺(店面)的回报率。回报率=年租金/总价。其中要分三个阶段算：养铺时间的回报率;基本回报率(要高过银行利息);预计未来的回报率。

第四，要注意商铺(店面)的硬件条件，比如门面要宽(至少要

5、6米);深度要够深(至少要

7、8米);商铺层高、物业配套等。

第五，在买铺时注意周边环境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否顺畅、视野是否通达、店铺的朝向等。

第六，商铺(店面)的后期管理运营。投资者要有良好的心态，有养铺的心理准备。还要注意后期管理运营时商铺(店面)的业态否能与该区域的商业业态相融合。

选择投资成熟商圈的商业产品

在没有更好的投资渠道时，商业地产还是值得投资的，它不仅可以保值，抵抗通货膨胀，还可以增值，商铺越养，价值越明显。如果不想承担风险，可考虑选商圈成熟、周边配套齐全、停车方便的商业产品，把预估的风险值降到最低。投资未来可能形成商圈的商铺

投资商铺要有眼光和胆量，关注那些未来有可能会形成商圈的商铺。从区域上看，可关注金山区域、仓山区火车南站附近或是北江滨CBD商务区。这些区域的商业地产目前价格还未大涨，仍有升值潜力。

年收益率达到5%商铺可以投资

投资商铺主要看人流量和租金回报率，通常情况下，年收益率达到5%商铺就可以投资。目前市场上，独立店面的年收益率大概在5%~8%之间。例如，每平方米售价3万元的店面，面积为50平方米，如果每月租金能达到1万元，就可以投资了。

投资重点关注商业地产本身

投资商业地产一般是长线投资，没有太多的时机因素要考虑，主要看商业产品本身。投资者在购买商业地产时应考虑：周边的配套、消费的人群;该地区的土地规划(可以上相关部门的网站查询);商业地产本身位置(沿街、十字路口);管理成本(未来的租客)等。在购买前应货比三家。我要调查网 摘自：中研网讯部分观点作者：柯南园

第四篇：商业地产投资收益分析报告

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前言

为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。

我司在结合****商业的发展趋势，以及目前****县城区缺乏成型的商业街区，缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈，结合****县政府对于本项目的开发期望值，对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案，将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。

本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础上，并参照****小县城相似项目投资的各项成本投入，并对本项目作初步的销售额估算投资收益，最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处，请予指正!

一、项目开发可行性报告

(一)城市概况:

1、自然条件

2、经济状况

3、产业结构

4、城市化进程

(二)现有的商业无法适应现代经济发展的需求

1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱

2、几大商城经营现状不佳

(三)消费型业态形象多数不佳，规模不大，存在较大的市场契机

1、休闲、娱乐业：

2、餐饮业：

3、网吧：

(四)作为现代城市商业经济的代表之一的超市，**仍存在很大市场份额

(五)项目分析

1、项目地块概况;

2、项目地段商业价值分析;

(1)优势：

(2)劣势：

(3)机会点：

(4)问题点

3、行动对策图

(1)、SO对策(最大与最大的对策)

(2)、WO对策(最小与最大的对策)

(六)县政府对于本项目的期望，有利于本项目的开发营运

(七)项目市场可行性结论

基于上述的因素，本项目投资开发有着较大的社会效应，其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求，更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业，本项目只在项目的黄金地带规划,控制好二层的总建筑面积,而且一开始就考虑以租待售，从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分，目前更是无竞争对手，可以直接占领****的商品住宅的市场份额。我们相信，虽然****的潜在购买群体会受到前几个项目的影响，从而在销售中存在一定的风险，但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持，以及可实现的营销推广力，都能够迅速提升****人民对于本项目的信心!

二、项目初步定位

(一)产品定位

1、定位;

集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区;

临**路右侧规划二层的商业(框架结构)，一层规划为独立门面，开间可控制在3.9-4.2之间，进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售;

二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧;或者是大型超市(一层要保证足够面积的门面与二层相接);

其他两侧的商业门面仅规划一层(框架结构)，层高5.1米，可作夹层使用，特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅，可几个门面合并，扩大夹层的使用空间;

**路右侧的三层以上，其他两侧的二层以上均规划为住宅(砖混结构)，以南北朝向为主，户型面积控制在85-125m2之间，以

二、三房为主;

2、定位依据;

标志性商业街区，特别是中央硬地景观广场，完全可以成为人气的聚集地，不仅可以直接提升项目优势，也可以提升**城市的形象与品味，有效区别于其他商业项目;

集购物、居住、休闲、娱乐为一体商业街区，是**县真正意义上的四位一体的大型商业街区，也直接与“***”、“***”、“***”区分开，从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响;

一层临街独立门面，向来为当地投资者或经营者所喜好，其销售难度不大，但是要控制住单店面积，控制住销售总价，才能尽快完成销售;

目前**县二层的商业均无法经营，所以临***路右侧的商业二层定位为休闲中心、酒楼、休闲茶楼、网吧等，而且目前这些行业在**具备较大的市场契机。这些行业注重地段，鉴于成本的投入大，并不一定需要在一层经营;若在项目规划或是销售过程中，能够引进实力强的大型超市，则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中;

由于都是临街门面，临***路右侧的是二层的商业，而其他两侧则无法规划成二层商业(整体二层商业面积要控制，不能过大，市场接受度弱)，因此，作为立面的处理，应该提高层

高，这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应，而且由于层高的提高，也可以提升其商业使用价值，进而提升售价;

商品住宅，作为**县今后的住宅发展的趋势，其接受度必将越来越强。而且，作为经济较发达，特别是民营经济发达的小县城，城市进程化速度必将越来越快，作为乡镇人民进城的心态，肯定希望居住在城市的中心区，这样不仅面子十足，而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利;这也是全国上下乡镇人民，或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。

(二)案名建议

(三)目标客户定位

1、定位;

(1)一层商业门面客户定位：投资及自用者;

(2)二层商业客户定位：

(3)住宅客户定位：

定位依据;

商业：参考相类似的项目客户群体分析，访问过的经营者购买意愿;

住宅：城市进程化快速发展，许多农民进城买房置业，一为享受好的生活环境，二来为了子女的教育问题;城区内多数是家庭拆分产生购房需求;

(四)价格定位

1、定位;

2、定位依据;

(1)一层部分：

(2)二层部分：

(3)住宅部分：

三、项目财务可行性分析

(一)项目投资估算及财务可行性分析的依据

1、初步的总平面规划方案、主要建筑经济技术指标及建筑结构类型;

2、建设项目投资成本构成参照***省小型城镇同类建设项目的成本费用;

3、有关税费按国家相关文件规定;

4、销售价格采用市场调查分析数据并参考同类项目;

(二)项目主要经济技术指标(规划方案)

项 目数 据备注

总用地面积20500m230.4亩

建筑占地面积9369 m2

总建筑面积40030 m2

其中商业面积12260 m2

其中A区总建筑面积12700 m2

其中商业3050 m

2住宅9250 m2

配套管理用房400 m2

B区总建筑面积17166 m2

其中商业7400 m2

住宅9160 m2

配套管理用房606 m2

C区总建筑面积10166 m2

其中商业1808 m2

住宅8138 m2

配套管理用房220 m2

容积率1.95

建筑密度45.7%

(三)项目投资成本及收益估算

序号名称金额(万元)备注

一工程成本4427

1土地款2100

2报建费用8621.5元/m2×40030 m2

3建安费用1841460元/m2×40030 m2

4配套费用400估算

二其他费用2520

1税费1300估算

2办公费用250估算

3财务成本220估算

4开办费100估算

5销售广告费用330估算

6不可预见费用320估算

三项目总投资6947

四销售收入11215

1住宅部分2443880/m2×27770 m2

2商业部分8772

其中一层商业79638500元/m2×9369m2

二层商业8092800元/m2×2891m2

五效应测算4268销售收入-总投资

(四)项目不确定性分析

1、敏感性分析

国家对房地产实行宏观调控给房地产业带来抵制性效应，但对于刚 起步的县市房地产影响较小。

2、临界点分析

根据经济效应分析投资临界点约占销售总量的62%。

(五)投资周期

1、投资本金从开工计起12个月内全部回笼;

2、利润分红80%从开工计起20个月之内;

(六)风险提示

该项目从实地察看与可行性分析，都可认为是个周期短、利润丰厚的 项目，但是必须指出，该项目也同其他任何投资一样，具有风险性。

由于此项目在操作中,后期进行调整了很多,所以将有关资料删掉了.只是格式

第五篇：建设银行财务股票投资分析报告

股票投资分析报告

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中国建设银行

报告人：XXXX 学号：

2014年10月1日 1. 宏观经济分析

2013年欧债危机的影响，欧洲经济收到巨大的打击，而美国依旧恢复缓慢，这使得中国外资的涌入相对变少。同时，由房价拉动的内需进一步下降，中国经济依然处于从2008年金融危机带来的整体下滑中，GDP的增长速度已经逐步放缓，跌落到7%的平台，仅为7.7%。但是随着一系列的政策的落实，例如李克强总理阐述的打造“中国经济升级版”五大路径，中国经济能小幅波动回暖，我国进出口增速可能随着世界经济轻度复苏而反弹，只是进出口增速难以恢复到危机前水平。

2014年全球经济相对去年有小幅的回升，而美国与欧盟经济的上升有助于中国出口。由于反腐带来的服务性消费增长会比商品增长快，同时，新型经济，比如网络，电商等的快速增长促进了行业结构的变革。各种外部环境的改善以及内部政策的落实使中国经济能较好的恢复。

1.1国内GDP增长率

图1.GDP同比增长率

图2. 我国GDP

————数据来源：国家统计局

2012年是中国自2002年以来第一次经济增长率低于8%的年份，房地产市场崩盘是最大的风险所在。在历经数年房价上涨后，一些房地产开发商开始纷纷降价，截至12月中旬的新楼盘单价已大幅调降20%。

在经济紧缩和欧洲部分国家主权债务危机的情况下，欧洲经济依然萎靡不振，欧盟作为中国最大的贸易伙伴，严重拖累了中国的出口业，由于欧元的贬值，也导致中国的外汇储备下降，导致中国的经济增长率一直下降。

1.2 股票指数

图3.近集年上证指数

——数据来源：东方财富网 可以看出，在2012年前，股票指数与GDP得到增长算是趋同的，上升下降基本吻合，而到了2012年之后，中国经济的下滑同时影响了股票市场，，但是2013年股票市场有小幅的上涨，说明股票市场的涨跌不完全取决于GDP的涨跌。

1.3 利率

图4 . 一年期银行基准利率

————数据来源：银行利率网

可以从表格看出，银行的基准利率从2010年到2013年一直在增加，加息可以看作是房价上涨的应对措施，使更多热钱掌控在银行手中，避免房产的泡沫，同样也是应对通货膨胀的必要手段，使得通胀在可控的范围之内.同样，虽然加息与股市的涨跌是负相关的，但是可以看看作是经济回暖的标志，对于股市影响也并不是绝对的，加息时市场正处在上涨行情的初期或者中期，则加息引起短期震荡而不会改变市场的上涨趋势。

但是2014年央行降息25个基点，从各股指相对于该基准贷款利率的弹性看,统计上,沪指、深指和中小板指数都是和该利率同方向变动的,但是,创业板指数却是和该利率反方向变动的。这就是说,预期降息意味着应该看好创业板，对沪市和深市有不利影响。

1.4经济政策

我国经济运行总体保持在合理区间，改革效应不断释放，新的增长动力正在生成。但国际国内经济下行压力大，各种矛盾交织。既要对我国发展长期向好的基本面充满信心，又要对困难和挑战有充分估计，注重用新视角把脉经济，以新思路拓展新局，在持续发展中扩大就业、增加收入、改善生态、提质增效。

要保持宏观政策的连续性稳定性，坚持区间调控、定向调控、预调微调，突出三大取向，着力以深化改革的办法稳增长、促发展，着力以调整结构的举措补短板、添后劲，着力以改善民生的成效增福祉、加动能，保持经济中高速增长、向中高端水平迈进。

2. 行业分析

商业银行作为一个以营利为目的，以多种金融负债筹集资金多种金融资产为经营对象，具有信用创造功能的金融机构，一直是政府所扶持保护的对象，因此银行体系对风险的缓冲并不主要依靠资本机制，而主要依靠政府信用。在政府信用提供的预算软约束中，将危机和成本转嫁给全社会，所以自身承担的风险大大降低。中国的银行监管实际上不能允许出现任何形式的银行倒闭，这样使得商业银行有更大的空间进行放贷，对债权人进行掠夺。

2014年各种银行政策的出现更加是的银行业务变得更加活跃，不论是李总理的八条还是房贷的放开，对刺激银行业的发展起了重要的作用。

3中国建设银行现状分析

3.1银行概况

中国建设银行主要经营领域包括公司银行业务、个人银行业务和资金业务，中国内地设有分支机构14,121 家(2012年)，在香港，台湾，墨尔本等地设有分行，拥有建信基金、建信租赁、建信信托、建信人寿、中德住房储蓄银行、建行亚洲、建行伦敦、建行俄罗斯、建行迪拜、建银国际等多家子公司，为客户提供全面的金融服务。中国建设银行拥有广泛的客户基础，与多个大型企业集团及中国经济战略性行业的主导企业保持银行业务联系，营销网络覆盖全国的主要地区，于2013年6月末，市值为1,767 亿美元，居全球上市银行第五位。2014年5月8日，2014福布斯全球企业2000强榜单出炉，建行蝉联全球第二大企业。

2.2 银行业内竞争力

在巩固传统业务优势的同时，投资银行等新兴业务发展迅速，2008年实现收入32.03亿元，通过推进企业首次公开发行及再融资、并购重组、股权投资、项目融资等新型财务顾问业务，不断拓展AA级以上客户、跨国公司、外资银行、大中型企业等财务顾问客户，仅财务顾问业务实现手续费收入23.77亿元，增幅高达165.10% 。

为小企业量身定做的系列金融产品不断推陈出新，到2008年，全行小企业贷款余额达2,495.32亿元，较年初增长11.16%。与阿里巴巴合作开发了电子商务联贷联保、速贷通和订单融资等产品，半年内向175个客户发放贷款5.2亿元。

4财务报表分析

4.1主要财务报表分析

(以下部分数据来源于网易财经与和讯网，并用excel整理成表格) 一，资产负债表 1.趋势分析

图5 资产负债表简表

(1) 资产总额：由表中可以看出，建设银行的总资产一直呈增长趋势。从数值来看，11年到12年增长13.7个百分点，12年到13年增长大约10%，13年到14年中期增长大约7%，增增长率越来越慢，可见中国银行这几年的扩张能力不是很强大，保持资产的扩张趋势的几率不大。

(2) 客户贷款额和存款额：由表中可以看出，建设银行的客户贷款额从2012年中到2013年中增长了14.4%，13年到14年中期增长7%，存款额12年到13年增长7.76%，从13年到14年中期增长6%，增长率有所下降，而且存贷比率一直在上升，可以推测出建设银行资金流入比资金流出快。

(3) 股东权益可以看出一直在增长，从201年到2012年增长16.27%，2012年到2013年增长13.14%，从13年到14年中期增长6.77%，增幅一直下降。

2. 结构分析

以2014中期年为例，从表中可以看到，总资产中客户贷款与垫款总额占的比例最大，达到56.64%，是建设银行最重要的资产。固定资产比例很小，仅为0.84%，这与建设银行的金融业性质有关。

在负债方面，客户存款是银行最重要的负债，占银行总负债的84.95%，对于所有银行来说，客户存款都是最重要的资金来源。在股东权益方面，股本占1.64%。，股东权益占7.52%。

二，利润表分析

从上图可以看出，建设银行的营业收入一直保持上涨趋势。从数值来看，建设银行2014年的营业收入比2013年的增长了14.20%，其中净利息收入增长了12.59%，手续费及佣金净收入增长了8.39。同比上，增长率只有佣金费用减少了，说明建行业务更加精简，流程更加快捷。

三， 现金流量表

以2013和2012做比较，从表中可以看到，2013年在经营现金流量在流入量净额都比2010年有所减少，其中流量净额比2012年减少了约一倍，而在投资现金流量上，2013年相对于2012年负的更多。在筹资方面，2013年筹资现金流入比2012年减少了接近一倍，流出量增加了13%，2013年的筹资现金流量净额为负，而2010年则为正，从2010年开始筹资额一直为负，且数额持续递增。

详细分析2014年6月30日的现金流量表

公司总流入中经营流入占83.95%，是主要的来源，投资流入占15.22%，投资占1.20%%，影响较小。

公司总流出中经营流出占77.11% ，投资流出占22.07%，筹资流出占0.81%。 经营活动流入流出比为1.067，表明企业1元的流出可换回1..067元的现金，此比值越大越好。

投资活动流入流出比为0.6757，表明公司还有待成长。 筹资活动流入流出比为1.003，表明还款明显大于借款。

对于一个健康的正在成长的企业来说，经营活动的现金流量应是正数，投资活动的现金流量是负数，筹资活动的现金流量是正负相间的。

4.2主要财务指标

1 ，盈利能力

图11 股票盈利能力

——来源：和讯网

(盈利能力是用来衡量上市公司获取利润的能力。以总资产收益率、每股收益、成本费用利润率、主营业务利润率、净资产收益率、每股未分配利润作为主要解释因子，计算盈利能力得分，该能力得分越高，说明盈利能力越好。)

从图表可以看出，建行的盈利能力明显高于市场均值和ICB行业，12年到13年有小幅的下降，到14年开始急速回升。但是，和其他同行相比，还是有所欠缺，盈利能力明显低于同行业的其他银行。

再来看具体数值

从图中可以看出，建设银行的总资产净利润率、都保持持续上涨的趋势，但是净资产收益率和净资产报酬率保持持平，可见建设银行这几年的盈利能力不太可观。

2 ，偿债能力

图12 偿债能力

——来源：和讯网

(偿债能力是用来衡量上市公司对负债能及时、足额偿还的保证程度。以速动比率、流动比率、现金负债比率、股东权益比率、资产负债率作为主要解释因子，计算偿债能力得分，该能力得分越高，说明偿债能力越好。)

可以明显看出，从13年第三季度开始到13年末，建行的偿债能力急剧下降，而到了14年出才有所回升，但是总体来看，建行的偿债能力一直很欠缺，不论是相比于同行还是ICB行业都是处于比较低的水平。说明建设银行的风险相对来说比较大，这样也可以侧面看出收益会比较高。

再来看具体数值

从图上可以看出，建设银行的资产负债率都保持在90%以上。这于建设银行的金融业性质有关。银行是发行债券的主力，贷款，借款业务频繁。自然而然，资产负债率相比其他企业就高出很多。 而再看股东权益，比率越高，偿还债务的保证越大。可从上图我们可以看出，建设银行的股东权益比率很小。这是因为银行要通过借贷、放贷来经营，自身的股权不是至关重要，能有储者、能放出去款、到时收的回来就能不断发展。

3， 投资收益

图13 投资收益 ——来源：和讯网

(投资收益是用来衡量财务报表中投资收益对财务状况的影响。考虑到新准则中投资收益确定对财务报表产生较大影响，将投资收益中的投资收益净利比作为主要解释因子，计算投资收益得分。该能力得分越高，说明投资收益越好。)

建行的投资收益一向是行业领先，而且稳定，上海证券综合指数成份股50家蓝筹股之一，恒生神州50指数成份股之一，说明建行的盈利能力是出于前段的，整个行业的盈利也是有目共睹的。

4.3 总结

1、建设银行的总体财务情况良好。

2、财务报表分析结果

(1)在资产负债表方面，建设银行的总资产、客户存款、客户贷款和股东权益等总体上都呈增长趋势。但是负债率一直高居不下。

(2)在利润表方面，建设银行的营业收入、营业成本和净利润一直保持着增长趋势。 (3)在现金流量方面，经营现金流量一直保持最大比例，投资现金流与筹资现金流的净值在有的年份为负值，建设银行需要加大筹资活动与投资的效益。

3、财务指标分析结果

(1)在盈利能力方面，建设银行的总资产净利润率、净资产收益率和净资产报酬率基本上都保持稳定，但是与其他行业相比稳居高位。

(2)在偿债能力方面，总体低于行业标准，甚至低于其他行业，在13年末偿债能力急下降，虽然在14年有所回升，但是依然不令人看好。

(3)在投资收益方面，建设银行的总资产，净资产和净利润增长率一直很稳定，不见增长，但是一直处于所有行业的颠端，由此可见建设银行的发展能力还是不错的。 5股票技术分析

5.1 K线理论分析

(以下数据来源：同花顺)

图14 股票周K线

图15 日K线

由周K线看，建行在2013年11月到2014年10月内价格整体呈下降趋势，股价最高点4.52，最低点3.75。从2.13年11月到14年3月一直下降，从2014年3月开始缓慢回升，形势开始得到好转。

从日K线看，结尾的十字星说明开盘价与收盘价基本相等，蜻蜓十字星跟在阴烛后面，可能成为价格的转折点，由下降转为小幅度的上升。 5.2 MACD指标

(MACD称为指数平滑异同平均线，是从双移动平均线发展而来的，由快的移动平均线减去慢的移动平均线，运用快速与慢速移动平均线聚合与分离的征兆功能，对其加以双重平滑运算，来分析、研究市场的走势，从而决定买卖时机)

从8月6号至今，MACD指标一直平稳推进，择静观其变是好的选择。 5.3 RIS指标分析

(RSI 是相对强弱指数，该指标是利用一定时期内平均收盘涨数与平均收盘跌数的对比来判定买卖力量的强弱，并以双方竞争的结果——价格的涨落来计算强弱指标，以此预测市场的趋势。)

8月20日到9月4日，RIS降到30以下，市场进入超卖区，可以适当买入。9月5日后，RIS曾升到50以上，为强势市场，可卖出。10月1日之后趋于平稳，可以观察走势再作考虑。

6.投资建议

对建设银行的报表分析、财务分析以及技术面综合分析，本报告认为：

首先，2014 年，我国经济处于复苏的状态，银行业政策开始逐渐落实，不论是房贷放开还是海外市场的开拓也有起色，银行业的发展处于一个稳中求变的过程，在利率市场化进行到如今，改革的方向逐渐改变，银行业也处于摸索的过程。

但是从行业看，建设银行以其强大的经济基础，有着较高的投资回报。但是资本增长开始变缓慢，风险之间加大，现金流量开始变少，偿债能力低下，无疑是需要注意的层面。

从技术分析角度看，截止2014年10月10日，多种指标均显示建设银行短期内处于均衡的状态，不会有太多的改变，需要静观其变。

综合以上观点，本报告给出的投资建议为：股票稳定，静观其变，在房贷放开后，可能引起新一轮借贷增长，股价可能增长，可适当买入少量股票。