银行业纳税评估指标

第一篇：银行业纳税评估指标

行业纳税评估模型模版

行业(产品)纳税评估模型模版

一、行业(产品)介绍

(一)行业(产品)定义

介绍该行业定义、概况、属性以及编号。

(二)企业类型划分

对该行业(产品)企业具体划分类型，并加以说明。

(三)工艺简介

简要介绍该行业(产品)的主要工艺流程及特点。

二、行业(产品)生产经营规律及涉税管理难点

(一)行业生产经营规律

描述该行业(产品)的主要经营规律。

(二)涉税管理难点

详细列举评估可能存在的难点。

三、评估方法

结合该行业企业的生产工艺流程、生产经营规律、涉税管理难点，详细列举主要评估方法。每种评估方法不是孤立存在，在税收管理过程中，应运用二种以上方法进行评估测算，相互比对和印证。

具体的评估方法包括以下部分：

1.原理描述

2.评估模型

3.标准值参考范围

4.数据获取途径

5.疑点判断

6.应用要点

四、印证案例

选取若干典型案例对评估模型进行验证。验证案例应包括以下内容：

1.企业基本情况介绍

2.数据采集来源及内容

3.确定疑点列举

4.实地核查情况

5.测算税收差异情况

6.评估约谈

7.评定处理

第二篇：房地产行业纳税评估指标的建立

随着纳税评估在企业增值税中的运用部分地区企业增值税征管水平已有明显提高。同时也为其他税种的纳税评估工作奠定了基础。为了进一步研究房地产企业所得税征管水平。本文选取反映偷选税特征的指标构建针对房地产企业所得税的纳税评估指标体系。

在对增值税纳税评估工作的探索与完善中我国各地国家税务局实现了对增值税一般纳税人缴纳增值税过程的监控。但是作为我国主体税种之一的企业所得税由于缺乏有效的监控手段偷漏税现象仍十分严重房地产业成了各地税务机关的重点监控对象。目前对房地产企业所得税纳税评估工作的开展多数建立在评估人员经验判断和少量指标评估的基础上尚未形成完整的指标评估体系。因此利用具体指标分析有效防止房地产企业因偷逃所得税或错误申报所得额而造成的税收流失是加强对房地产企业所得税管理的内在要求也是深入贯彻落实税收科学化、精细化、专业化管理的重要体现。

一、房地产企业所得税纳税评估的整体构思房地产开发以项目为单位企业所得税申报通常与其开发项目直接挂钩。因此在纳税评估指标体系构建中本着‘评估企业层面着眼开发项目”的原则房地产企业所得税纳税评估整体构思如下。首先立足于房地产企业若干个开发项目对企业税负合理性进行总体评估。房地产企业所得税税负率行业平均水平受土地价格和开发成本影响较大因此考虑采取企业理论税负率与实际税负率的比较进行初步评估。将企业理论税负率与实际申报税负率进行比较初步判定企业是否正常纳税企业实际税负率低于理论税负率一定范围以上视为不合理纳入纳税评估重点对象。其次对纳税异常企业就收入、成本、费用、营业税金及附加等要素分别进行评估进一步鉴别企业所得税申报中可能存在问题的要素。再次对多项目开发企业针对其在收入、成本、费用、营业税金及附加中出现问题的要素运用评估指标深入各项目进行评估单项目开发企业直接运用指标进行评估掌握房地产企业异常纳税的根源。图

房地产企业所得税纳税评估整体构思 、房地产企业所得税纳税评估指标的设计原则

全面性原则。纳税评估指标体系应力求全面反映纳税人的真实纳税情况设计的指标既能考核现状也能考察历史记录还能反映发展趋势能够多方面、多层次对纳税情况进行全面考察。

针对性原则。纳税评估指标的选择必须针对房地产企业偷逃企业所得税的不同手法而设计相应指标能够全面、深入地反映纳税评估的各个重要方面形成完整、有机的指标体系。

可行性原则。纳税评估各指标应易于使用便于操作如基础数据易于获取、计算方法简’单易行等。 可比性原则。评估指标既要遵循统一的口径和核算方法来进行又具有企业之间横向的可比性和企业纵向时间上的可比性

。

三、房地产企业所得税纳税评估指标设计影响房地产企业所得税纳税评估的主要指标是财务类、生产经营类及税收类等数据。通过分析房地产企业所得税纳税评估的具体活动过程结合相关财务指标和税务指标可将纳税评估体系分为三个层级设计相应的评估指标。第一层级企业总体评估。以房地产企业作为评估对象将计算得到的企业理论税负率与企业实际税负率比较判断企业是否存在异常纳税的情况总体评估税负的合理性初步鉴别是否将该企业作为纳税评估重点对象。在此层级的错误判断将直接导致整个指标体系形同虚设也是企业所得税纳税评估中最基础和最关键的—个步骤。

第一层级涉及两个指标。企业理论税负率。企业理论税负率是税务、机关按照企业申报的材料和第三方信息等推算得到的房地产企业理论税负率水平。房地产企业总利润不仅包括实际的销售利润还包括以预售方式销售的预计利润。房地产企业理论税负率理论销售利润预售收入预计利润一营业税金及附加一期间费用×税率÷【理论销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额】其中理论销售利润为各开发项目当期结转的毛利总和理论销售收入以房管部门与规划部门取得的销售均价和可售面积计算理论销售成本由土地成本、建筑安装工程费、前期工程建设费、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发间接费用组成后五项费用由行业单位面积费用与可售面积相乘计算得到。其余数据来源于企业纳税申报表。企业实际税负率。企业实际税负率中各项数据直接来源于企业纳税申报表。若企业实际税负率低于理论税负率预警范围以上视为不合理纳入纳税评估重点对象转入第二层级评估。

第二层级企业各要素评估。根据企业所得税计算公式以第一层级评估中发现的纳税异常的房地产企业作为评估对象分别评估影响所得额的收入、成本、费用、营业税金及附加等主要因素构成的合理性进一步鉴别纳税申报的准确性重点掌握企业所得税申报与缴纳中存在的问题。在此层级中首先对企业理论毛利率与实际毛利率进行比较判断收入与成本是否异常。若正常申报则主要对期间费用和营业税金及附加类指标进行评估减少评估工作量。针对房地产企业所得税纳税申报中出现的主要问题第二层级指标设计主要运用税种之间的勾籍关系、会计科目之间的密切联系以及相应财务指标对影响所得额的四个主要方面进行横向和纵向比较层层剖析房地产企业异常纳税的症结所在。通过第二层级指标分析可以判断异常纳税企业可能存在的异常申报要素继而针对异常要素转入第三层级评估。第三层级项目评估。对在第

一、二层级评估中发现纳税异常的房地产企业及税收构成要素基础上进一步以单个开发项目为评估对象运用相应指标评估测算深入发现所得税申报与缴纳中问题的根源。由于财务上房地产企业对期间费用的归集在企业层面体现对单个项目期间费用的评估难以实现因此第三层级评估涉及收入、成本、营业税金及附类指标。项目成本类指标的设计是个难点本文的主要思想是通过对房地产样本企业的工程预算、结算书信息进行整理分别计算各项单位面积成本在足够样本数据的基础上由各地税务部门确定计算房地产企业各项单位面积成本的行业平均水平进而与评估项目实际数值进行比较。在第三层级评估中由于项目评估指标所涉及的部分数据在企业申报表及会计报表上没有体现因此税务部门需要向评估企业提出要求在汇算清缴申报时作为附送资料报送。本文设计的三级指标体系理论上能较为全面、深入地分析企业乃至单个项目的纳税情况发现和掌握房地产企业偷逃所得税的手段及证据进一步为税务稽查工作提供并明确方向。各评估指标的合 万方数据表房地产企业所得税纳税评估指标体系层级指标类别指标名称指标含义企企业理论税负率与企业理论税负率理论销售利润预售收入预计利润一营业税金及附加一期间费用业总实际税负率比较×税率【理论销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额】体企业实际税负率企业申报缴纳所得税额【销售收入倾收账款期末余额一预收账款期评估初余额】毛利率企业理论毛利率理论销售收入一理论销售成本理论销售收入企业实际毛利率销售收入一销售成本销售收入懒营业税测算收入实际缴纳营业税溟算当期预售收人当期预售面积×预售均价销售商品、提供劳务收到的现金一销售收入企其他应付款变动率期末其他应付款一期初其他应付款期初其他应付款砦销售成本类销售成本率销售成本艄售收入黍销售成本与发出存货比率销售成本期初存货一期末存货本期存货增加藉期间费用类期间费用占开发成本比率期间费用开发成本销售费用率销售费用销售收入销售管理费用率管理费用销售收入销售财务费用率销售费用销售收入营业税金及附加类营业税申报率申报缴纳营业税【销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额定金】×土地增值税申报率申报缴纳土地增值税【销售收入预收账款期末余额一预收账款期初余额定金】预征率蝴??营业税测算收入‘实际缴纳营业税测算当期预售收入当期预售面积预售均价项销售商品、提供劳务收到的现金一销售收入目其他应付款变动率期末其他应付款一期初其他应付款期初其他应付款霜成本类各项单位面积建造成本各项建造成本÷可售面积各项建造成本包括建筑安装工程费、前期工程建设费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费营业税金及附加类营业税申报率申报缴纳营业税销售收入预收账款期末余额预收账款期初余额定鲴×土地增值税申报率申报缴纳土地增值税峭售收入预收账款期末余额一预收账教期初余额定金】预征率理性判断主要以与预警值的比较确定若在预警范围内指标判断合理反之则判断异常。由于该指标体系涉及面广挖掘面深某些评估数据需要企业另外报送因此税务部门可以考虑当地税务管理水平、评估人员数量以及房地产企业规范程度等实际隋况灵活选择纳税评估的层级、指标及评估步骤。

四、实际应用与结论为验证房地产企业所得税纳税评估指标体系的可行性在税务机关协助下

本研究对杭州市部分房地产企业进行抽样调查得到相关行业平均水平及预警区间范围并运用所设计的指标体系对杭州两家房地产企业进行案例分析。结合纳税评估指标测算和确定的预警值分别对这家房地产企业进行企业总体评估、企业各要素评估和项目层面评估后发现企业在收入、期间费用及项目成本上存在涉税问题。经过对企业的约谈企业对我们所做出的评估结论基本认同。本文在房地产企业所得税纳税评估指标体系建立上的创新之处在于运用了分层级评估的思路将企业理论税负率与实际税负率比较进行初步评估一定程度减少了由于房地产企业开发产品成本差异性大造成的税负率行业平均水平可比性不强的问题并对纳税异常企业各要素和具体项目进行评估层层剖析房地产企业所得税申报与缴纳中存在的问题

第三篇：工业企业(部分)所得税纳税评估指标的行业特点

附件: 部分工业企业行业特点

一、烟草生产行业

产品技术含量高，工艺流程全面实现计算机控制，生产过程实现高度自动化;产品生产周期短，但资金占用大;在烟草专卖法保护下，高度垄断，从原材料购进到销售都受到烟草专卖法的保护;行业增值额大，税收负担率高。烟叶、烟丝和香料是生产卷烟的主要原料，其生产购进受烟叶成熟季节的影响，烟叶购进一般集中在

4、5月份;主要辅料是盘纸、咀棒、水松纸、口花，包装材料有盒皮、条盒，能源动力是电。卷烟生产受计划指标影响，每月生产产量相对稳定;卷烟计税价格由国家税务总局核定，不受市场影响，因此销售价格稳定。

二、火力发电行业

火力发电是以煤或者煤和其他可燃物质的混合物(如煤矸石、粉煤灰)为燃料，经过发电机组做功，生产可供生产和生活消费用电的工艺过程。火力发电是国家的一个基础支柱行业，该行业投资大、生产成本单一,企业财务核算工作量大且要求正规,销售时均开具发票，销售方式以直销或通过供电系统销售为主。

(一)该行业以原煤为主要耗材，不同机组装机容量不同，占成本比重不同，但大都在55%以上，最高可达85%。

(二)该行业生产机械化程度较高，生产周期短，工艺简单，主要设备有锅炉、汽轮机、发电机、变压器等。

(三)该行业多数为国有大中型国家控股企业，生产经营核算较为正规。

(四)电力生产企业发电量、自用电量、售电量由电表计量，数据较为准确。

(五)电力作为特殊商品，没有库存量，生产多少，发送多少。

(六)售电对象多为电业公司和直供户两类。

三、煤炭采选行业

煤炭企业是国家限定开采的能源支柱行业，该行业投资大、成本单一，企业财务核算工作量大且要求正规。其购进项目主要由木材、防护用品、火工用品、电缆配件、工矿配件、电力、运费等项目构成，各项目在构成比例相对稳定。煤炭生产企业主要由以下三类组成：一类是部属/省属重点煤矿企业，主要为矿业(集团)公司或矿务局，其前身大多为国家统配煤矿，所属煤矿为公司的二级核算单位。二类是市县属煤矿企业，包括集体所有制煤矿等，生产规模相对较小，财务核算也比较健全。三类是乡镇煤矿及各类小煤窑(含非法开采的小煤窑)。由于点多面广，生产管理相对混乱，乡镇煤矿大部分因不具有开采条件而被关停，其余部分按照煤炭管理部门推行整合小煤矿的要求，逐步被国有煤矿整合，并向大型煤矿集团集中。

(一)煤炭企业销售运作方式。煤炭生产企业一般不直接与用煤企业打交道，而是将煤炭销售给运销企业，由运销企业直接上门拉货，各煤矿凭过磅单数量提供准运证，与运销企业结算。运销企业再销售给用煤企业，形成生产、运销和使用流通渠道。

(二)该行业每一块煤田的煤质相对固定，煤质的高低与销售价格成正比。

(三)该行业的产量一般是通过以销定产进行推算，即通过期初库存+自用量+销售数量-期末库存来推算本期产量。

(四)煤炭行业财务核算特点。国有煤炭企业于2005年1月起执行新会计制度。由于矿业(集团)公司或矿务局内部管理的特殊性，其下属各矿虽不具备法人资格，但都分别独立核算，会计核算各自为战又相互统一，核算庞大又极其繁杂，只是在纳税上汇总缴纳。

四、水泥生产行业

水泥由石灰石、粘土、铁矿粉按比例磨细混合(混合物叫生料)，进行煅烧(1450度左右)，煅烧后的产物叫熟料，将熟料和石膏一起磨细，按比例混合，称之为水泥。水泥的品种很多，主要品种包括：砌筑水泥(M)、矿渣水泥(P〃S)、粉煤灰水泥(P〃F)、火山灰水泥(P〃P)、普通水泥(P〃O)、复合水泥(P〃C)、硅酸盐水泥(P〃Ⅰ、P〃Ⅱ)等品种;生产的强度等级包括：12.5、22.

5、32.5、42.5、52.5等,现在多为42.5。其生产工艺简单称为：两磨一烧。原材料投入后，经生料磨进行

混合粉碎，入窑烧制形成水泥熟料，再添加石膏、矿渣、沸石等混合材，入水泥磨粉磨后，形成水泥。

(一)行业生产特点

1.生料粉磨阶段。该阶段原材料配比情况如下：石灰石70%-90%，粘土(炉渣可作为替代材料)10%左右，铁粉(或铜渣)3%左右。生产工艺：石灰石等原料→烘干→原料罐→微机配料→生料磨→生料罐。

2.熟料生产阶段。该阶段生料和一定比例的无烟煤(机立窑大约为10%左右，旋窑大约占15%左右)，旋窑采取烟煤粉碎成煤粉直接喷入窑内燃烧煅烧生料形成熟料的方式混合煅烧形成熟料。生料、熟料配比系数为：(含物料烘干损耗)1.35-1.75，一般每1.45-1.65吨生料可生产出1吨熟料。生产工艺：水泥窑锻烧→熟料→熟料罐。

3.水泥制成阶段。形成熟料后，一定比例的熟料与矿渣、石膏及其它混合材粉磨形成水泥。生产工艺：熟料+混合材料+石膏→水泥磨→水泥→水泥罐→包装→成品入库→检测→水泥出厂。

4.相关行业指标。该行业机立窑成品水泥电耗80-90度/吨，旋窑成品水泥电耗90-100度/吨;行业税负率7%左右，包装物耗用破损率5‰左右。

(二)行业经营特点

1.该行业属高能耗高污染企业，产品通过磨、烧等工艺加工而成，主要以石灰石和粘土(炉渣)为原料，约占成本比重82%以上。

2.该行业生产周期短，工艺较简单，但原料配比监控较严密，配比(调整)多由企业化验室直接控制。

3.该行业属于劳动密集型企业，一天三班制，工人工资基本是由两部分组成，即基本工资加上工效挂钩工资。工效工资计算标准相对固定，通过工效工资较容易掌握企业生产产量。

4.生产规模相对较小的企业，受农村市场影响，销售价格季节性表现明显，旺季为9月份至次年3月份，淡季为4-8月份;淡季时企业为减少库容，保证正常生产，销售价格相对较低。

5.销售产品形式主要有袋装水泥和散装水泥两种。

五、白酒行业

白酒生产企业一般以高粱、小麦、大米、糯米等农产品中的一种或几种为主要原料，以大曲、小曲或麸曲以及酒母为糖化发酵剂，经过蒸煮、糖化、发酵、蒸馏等工艺过程而制成原酒，然后用原酒或酒精加纯净水进行勾兑，经过净化、加香等环节，最后罐装、包装。

(一)白酒产品类别多且特点突出。按香型划分，白酒产品主要有浓香型、酱香型、清香型、兼香型等十余种，不同香型的产品在原材料种类、原辅料投入比例、生产工艺、生产周期等方

面都存在较大差异，比如：酱香型白酒的生产周期远远长于浓香型白酒。

(二)影响出酒率的因素众多。不同香型的白酒产品，其出酒率不同，即使是同一香型的白酒产品也受原材料质量、气温气候、人工技能与操作、发酵时间等多种因素的影响，浓香型白酒尤其明显。

(三)关联交易普遍。白酒生产行业消费税税负较重，许多白酒生产企业采用设立关联销售公司的方式进行营销，以达到少缴消费税的目的。

(四)会计核算水平参差不齐。大型白酒企业财会制度比较健全，会计核算也比较规范，但是中小型白酒生产企业，尤其是许多小酒厂，会计核算水平较低，帐务处理混乱，有的甚至无帐可查。

六、食品制造行业

食品制造业，多以面粉、大米谷物为原料，以糖、调味品、添加剂等为辅，经过加热、蒸煮、烘烤或是发酵等工艺制成糕点、方便面、糖果、酱油、醋、调味品等。包括焙烤食品制造、糖果、巧克力及蜜饯制造、方便食品制造、液体乳及乳制品制造、罐头制造、调味品、发酵品制造、其他营养品制造等七类。

(一)多以农副产品深加工为主，原料大多为农业初级产品，开具农产品收购发票抵扣进项税额,购进13%税率，销售17%税率，导致了食品制造业增值税负偏高。

(二)生产机械化程度较高，生产周期短，一个自动化生产装臵一旦开始生产，如果遭遇中途意外停顿，会给企业带来巨大损失。

(三)产品有严格的保质期限，产品保质期到期后有退、换货情况。

(四)卫生条件要求高，部分产品成品后可直接食用，要求生产人员、生产设备卫生清洁。

(五)物流要求高，尤其是液态类袋装饮品、袋装类食品、速冻类食品等，对运输、存储、批次、时效都有很高的要求。

(六)产品销售对象渠道众多，很多销售直接对批发部和消费者，现金交易量较大。销售环节会针对不同的客户，有不同的价格折扣，食品制造企业会根据客户或者客户类别来确定商品价格折扣。

七、家电生产行业

(一)生产经营特点

1.生产的季节性。如冰箱生产企业，其销售旺季一般在4-7月份。因此，每年的二季度是家电行业的生产销售旺季，家电行业对税收的实现在全年来说也是最高的季节。

2.售后的服务性。家电行业在讲求品牌与质量的同时，为迎得广大消费者对产品的信赖，大力提高产品的售后服务水平，增加了企业核算的复杂性，同时也加大了税务管理的难度。

3.销售渠道的扁平性。由于家电市场的竞争激烈程度家电生产厂家加强了对零售终端的控制，力争减少销售环节，节省销售费用，使销售渠道向扁平化方向发展，这种模式增加了税务管理的复杂性。

4.投入的延续性。随着竞争的深入，家电产业链各阶段的利润空间均在压缩，降价的空间日趋减少。许多家电企业加大了技术投入，开发新的具有高技术含量的产品，将产品的差异化作为企业发展的长久之计。

5.重组的活跃性。为了盘活资源，降低风险，家电企业间资源共享的合作在增加，改组、改制时有发生。

(二)会计核算特点

会计核算流程明晰，责任明确，电算化程度相对较高。首先是核算流程明晰。核算流程一般为：外购材料→生产费用→成品入库→销往商家→结清货款。其次是电算化水平较高。企业财务核算都采用电算化核算，大公司部门设臵齐全，各种业务的购、销、存手续规范，资料保管完整，便于核查。第三是现金流量较大。大企业核算通过银行核算，小公司通过现金核算较多。

八、木材加工行业

木材加工业多以原木和“次小薪材”为原料，加工成纤维板等产品，在收购时多开具农产品收购专用发票，产品享受增值税“即征即退”优惠政策，销售对象为各类批发销售企业、个人。收购时现金交易量较大，且购进“次小薪材”难以有效控制。部

分由林业部门开具原木发票购入原木的企业，虽然有多列进项金额现象，但总的看来问题不大;尤其是林业部门有年度砍伐计划，严格执行《森林法》的规定，开具的原木发票销售总量，不可能超过砍伐计划的规定，可信程度较高。

(一)该行业主要以“次小薪材”为原料，原料主要是送货上门收购为主，占产成品成本比重较高。

(二)该行业生产机械化程度较高，工艺简单，主要设备有削片机、热磨机、热压机、成型机、砂光机等机器。

(三)该行业生产工艺流程大致如下：削片机进行削片→热磨机将木材磨为纤维→施胶机进行胶水涂抹→预压机进行初步压制→热压机进一步压制→成型机进行最后压制→砂光机进行磨光成为产成品。

(四)该行业多为增值税“即征即退”企业，财务核算较为规范。

(五)该企业由于机械化程度较高，电量使用较大。

第四篇：电子设备制造行业纳税评估模型_1

电子设备制造行业企业所得税纳税评估模型

一、行业概况

从税务登记情况来看，目前在我局现有15户企业从事电子设备制造，以加工零配件和组装成套设备为主。该行业在近年来销售收入稳定，企业的财务核算制度比较健全，销售对象基本上都是财务制度健全的一般纳税人，都需要开具专用发票;有正常的进货渠道，进项票据比较合法真实。

二、工艺简介

原材料---半成品----电镀---交化

三、行业特点

(1)电子设备制造业是技术密集型产业，功能要求变化大，价格、技术竞争较为激烈。

(2)产品周期长。因此资金回笼较慢，应收账款金额较大。 (3)绝大部分生产是就来件组装，因此在税收管理上存在一定困难。

四、行业税收规律

电子设备制造行业特点的影响，生产企业在履行纳税义务时容易出现以下问题：

(1)由于利润空间小，为谋求利益最大化，一些企业不惜以做假帐、少记收入等违法手段来侵蚀国家税收。

(2)企业对发出产品的核算不及时，延后计算销售收入，造成税款后移。由于企业资金周转周期长，资金回笼率低，多数企业采取发出产品长期挂产成品帐或不计入当期收入，由于货物未全部发清，而购货方也不及时索要发票，企业就不及时结转销售并核算相应的税金。

(3)部分企业为逃避税务机关的监控，有意不取得或少取得外购原材料发票，降低帐面外购原材料数量，人为控制产量和收入。有的企业到税务机关代开外购原材料增值税专用发票，或者在地税部门开具运输发票入帐，既虚列了进项抵扣，又虚增了生产成本。

五、评估思路

为加强税源监控，有效提高税收管理的质量和效率，根据上级局有关纳税评估办法，并结合我局的评估实践和我区电子设备制造行业的特点、经营现状，建立具体的行业评估模型，以指导该行业的纳税评估。重点在收入、成本、费用、利润等方面结合行业特点，根据相关性、配比性、确定性原理，以及企业盈利水平应与企业毛利率、增值税税负率成正比例关系。建立合理切合实际的纳税评估模型及评估方法。

一、 评估方法

(一)、案头分析及主要评估指标参数

1、信息采集：评估人员在实施纳税评估前要熟悉评估对象的基本经营状况，应收集整理如下数据资料：

(1)、纳税人申报纳税资料及其附列资料、财务会计报表;

(2)、从纳税人申报资料中归集增值税进项税额抵扣凭证所反映的外购货物的数量和金额及其销售、库存和资金流情况;

(3)、“四小票”抵扣清单，并进行分类汇总和分析; (4)、上级税务机关及我局发布的行业税负、预警下限等信息;

(5)、计提折旧、相关准备金和发放职工工资等信息;

(6)、其他经营状况，如营业外收入、包装物销售等等;

2、案头审核分析

在相关信息采集后,根据企业所得税申报表，企业财务报表及增值税有关资料计算主营业务收入变动率：

(1)计算相关评估指标：

①主营业务收入变动率=(2247574.66—1969005.4)/1969005.40=14.15%

②主营业务成本变动率= (1829111.28-1634411.19)÷

1634411.19×100%=11.91% ③主营业务利润变动率=[(评估期主营业务利润额

412654.05—基期主营业务利润额330606.16)/基期主营业务利润330606.16] ×100%=24.82% ④主营业务费用变动率=[(评估期营业费用150000.65+管理费用244667.88+财务费用661.31)—(基期营业费用93632.87 +管理费用218525.19+财务费用-1821.98)]/(基期营业费用93632.87+管理费用218525.19+财务费用-1821.98)×100%=27.39%

所有企业按以上①—④项指标分别排名，变动率越高，异常程度越高。 ⑤所得税贡献率=评估期应纳所得税额5330.18/评估期销售(营业)收入2247574.66×100%=0.24% 该指标值与行业平均所得税贡献率相比较，偏离度越高，疑问越大。

⑥主营业务收入变动率与主营业务利润变动率的配比分析(主营业务收入变动率/主营业务利润变动率)=57.01% ⑦主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比分析(主营业务收入变动率/主营业务成本变动率)=1.18 ⑧主营业务收入变动率与主营业务费用变动率配比分析(主营业务收入变动率/主营业务费用变动率)=51.66% ⑨主营业务成本变动率与主营业务利润变动率配比分析(主营业务成本变动率/主营业务利润变动率)=47.99% 以上⑥—⑨项指标正常值为1，偏离度越高，疑问越大。 (2)主营业务利润变动率与增值税配比评估模型与评估方法 ①正常情况下，主营业务利润率和增值税税负率是同步变动的，随着增值税税负率的增长，主营业务利润会增加，反之亦然，主营业务利润与增值税税负变动率的比值应大于1。若比值小于1，则企业存在隐瞒利润的可能。 ②费用评估模型及评估方法

A、根据主营业务费用变动率的大小异常程度，对营业(销售)费用、管理费用、财务费用进行评估分析。 B、营业(销售)费用：主要审查广告费、运输装卸费、保险费、销售佣金及销售部门的差旅费等。看是否超标列支，支付凭证是否真实、合法。

C、管理费用：一是审查其明细设置是否符合规定的核算内容与范围;二是对发生额大的项目着重审查;三是对列支标准、条件进行审查;四是对真实性、合法性进行审查。

D、财务费用：一是审查向非金融机构借款利息支出是否高于金融机构同期同类利率;二是审查借款是否属于资本性支出，而利息未进行资本化。对未指定用途借款，借款利息按经营性活动与资本性支出占用资金比例，计算资本化的利息支出。

2、对指标异常企业进行约谈举证或实地调查。 (1)、约谈举证

对指标异常企业和有关项目，通过与约谈对象的直接交流，了解印证纳税人的相关情况，以确认其是否正常经营。一是通过与法人代表约谈，了解企业的整体状况;二是通过与出资人约谈，了解出资人与企业经营管理方面的关系;三是通过与企业财务人员约谈了解企业资金、销售、会计核算、纳税申报、实际缴税等情况;四是通过与企业销售、采购、运输、保管等相关业务人员约谈，了解企业的购销业务和库存商品的真实度。

(2)、实地查验

实地查验是印证评估疑点和约谈内容的重要过程。查验内容包含：营业执照和税务登记证、企业经营场所的所有权和租赁证明、原材料和商品的出入库单据、运费凭据、水电等费用凭据、法人代表和主要管理人员的身份证明、财务人员的资格证明、银行存款证明、验资报告、购销合同原件、资金往来帐和库存商品帐等等。

3、出具纳税评估工作报告，并上报进行评估审理。

4、作出评估结论，纳税人自查补报或移送稽查、日常检查的处理。

5、按要求将评估资料归档。

天元区国家税务局 2009年7月9日

第五篇：当前应加大对房地产行业纳税评估 完善税收征管

近年来，随着我国经济高速发展，房地产行业进入了前所未有的高速发展时期。在拉动经济，扩大就业，改善安居等方面做出了积极的贡献，不仅成为国民经济的支柱产业之一，也是税收收入的一项重要来源。

以某地县级市国税局辖区内的房地产开发企业从2000年的13户增长到2009年的43户，税收从2005年745万元增长到2008年的2300余万元，占地方税收的比重从10.3%提高到31%，且呈继续上升趋势。在房地产行业税收高速增长的同时，因房地产市场连续升温及房地产企业新的经营模式、多样化的销售方式给税收管理提出了新的课题，监管不力、管理滞后、欠税多等诸多难题考验着税收征管能力。为进一步规范房地产行业健康有效发展，维护市场经济秩序，严肃税收法律法规，遏制房地产行业税收管理缺失，结合工作实际，现就某地辖区内的重点房地产企业如何通过纳税评估进行管理定位，并对纳税评估中发现的问题及征收管理中存在难点进行分析。

一、房地产行业纳税评估及税收管理中存在的主要问题

(一)房地产行业征管难度较大。房地产企业具有开发、销售周期长，成本费用项目多，会计核算复杂，涉及税种多的特点，其收入和税前扣除项目的计算，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理难度较大。

(二)房地产行业纳税意识不强。目前，房地产行业进入门槛不高，许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立，其纳税意识淡薄，对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。一些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的，这些企业往往曲解地方税收优惠政策，甚至认为自己是招商引资企业，理所当然在税收方面享有优惠。

(三)房地产行业流动性强。作为房地产行业的共同特点，许多房地产开发企业无固定办公地点，房屋开发到哪里，办公地点就设在哪里，给保持税收征管的连续性带来很大难度。

(四)税收管理外部环境有待改善。虽然《征管法》明确规定了有关部门协税护税的职能，但现实中由于部门利益驱动，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，不能实现有效资源共享和信息互换。此外，有些部门不能正确认识涵养税源和依法征税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也一定程度上影响了房地产行业税收管理的实际效果。

(五)房地产行业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全，有的甚至无帐。二是收入不实。有的房地产企业采用预收款形式销售房屋，因未开具正式发票，预收款长期挂账不做收入。三是虚列成本。多数房地产开发项目由于工期长，与建安企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则，仍按收付实现制核算成本，对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入与成本不配备，无法核算其真实成本和无法真实反映企业

盈亏情况。部分企业按预计数字入账，造成成本虚增。大量不合法凭证入账或根本没有取得合法凭证做账的现象比比皆是。

(六)房地产企业普遍存在着逃税和少缴税款的现象。从对房地产行业纳税评估情况来看，纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的现象比较普遍，其方面形式包括：一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由，对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围且存在一块成本多头列支等;四是混淆预售与销售的概念。少数企业工程尚未完工，即以已向用户开具正式发票为由，采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则采用预算成本配比，达到挤占当期应税所得的目的;五是少数开发企业纳税意识淡薄。房地产行业本身所具有的行业特点导致了开发企业偷税侥幸心理，偷逃税现象比较严重。

(七)当前纳税评估中存在的问题及缺陷。

一是对房地产行业纳税评估工作定位不够准确。就纳税人而言，纳税评估工作是通过资料分析、评估约谈等方式查找税收问题，近似间接的纳税检查。而对评估人员而言，评估工作的目标和方法也主要倾向于个案查出多少问题。导致目前纳税评估工作方式类似税务稽查，但手段和实际效果又不如税务稽查。同时，由于有效监控机制还未真正建立，纳税评估工作在设计上存在一些不足，对对报表、查查数据、与企业核实疑点问题等静态监督形式无法了解企业动态实际情况，无法掌握外部相关信息，形成评估盲点。

二是信息资料来源不够广泛。纳税评估工作离不开数据资料的搜索、采集、积累和掌握，纳税评估过程中要进行大量的指标测算、资料比对等定量、定性分析，没有数据资料，纳税评估就成为无源之水、无根之木。目前，纳税人报送的纳税申报数据和财务数据，不包括生产经营类信息、经营核算类信息及其他诸如登记注册类、价格类等相关信息。由于第三方信息的缺失，造成了纳税评估中许多主要指标如土地价格等重要信息无法掌握，导致不仅纳税评估效率低，且评估误差较大。

三是纳税评估指标体系存在一定局限性。现行的纳税评估指标体系是参照房地产行业内平均值确定的，实际上是企业真实纳税标准的一种假设。一般评估指标的测算结果都直接与行业正常值进行比较，即企业被测算指标只要处于正常值的合理变动幅度内，就被认为已经真实申报。实际上，评估对象的规模大小，企业产品多少等因素都对“行业峰值”产生较大影响。此外，单凭评估指标测算和评价很难正确判断申报的合法性和真实性，企业还经常受到所处环境、面临风险、资金流向等诸多因素的影响。纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的效果和开展方向。

四是纳税评估人员综合业务素质亟待提高。目前，从事评估的人员都是税管员，在负责征管的同时进行纳税评估，没有专门从事评估的人员。税管员素质参差不齐，部分评估人员

知识面窄，掌握评估方法不够，只停留在看看表、对对数、查查抵扣发票信息的较浅层次，不善于从各种涉税信息中寻找和挖掘深层次问题，使评估工作流于形式，评估效率不高。

(八)一线力量尚不能满足对房地产行业实行精细化管理的业务需求。一是一线人员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生;二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足;三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练;四是一线征管力量的不足与繁重工作任务、不断提高的要求的矛盾持续加剧;五是一线人员缺乏掌握房地产行业会计规律的基本素质，不能满足税收工作对房地产行业管理的需要。

二、加强对房地产行业纳税评估及税收管理的对策

(一)做好基础工作，加强日常监管。开发初期，税务机关可要求房地产开发公司提供项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、营业执照、税务登记等资料，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报《存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立日常监控管理台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况。

(二)实行一体化管理，密切部门协调。严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕156号)的规定。房地产税收采取“一窗式”征收和“联网控管、先税后证、项目跟踪、过错追究”的控管办法，实行一体化管理。国税机关应主动加强与工商、国土、规划、建设、房产、和地税等部门的联系，争取政府支持，力求通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握有关涉税信息，通过信息交换，有助于一线人员进一步掌握与了解房地产项目开发的经营规律和运行状态，增强该行业税收管理措施的实时性、针对性和有效性。

(三)建立健全科学的纳税评估体系。一是构建制度框架。根据《税收征管法》及实施细则、《纳税评估管理办法》等有关政策依据，研究制定《纳税评估实施方案》和《评估工作规程》等一系列管理办法，设置纳税评估总流程图和不同内容的文书表格，制定纳税评估与“征、管、查”业务部门的协调、衔接办法，使税收评估工作逐渐融入征管体系。为对评估全过程实施管理和监控，在纳税评估的不同环节设置《评估对象信息记录》、《零税额申报信息记录》、《纳税评估成果信息记录》、《重点监控信息记录》等四个信息簿。对每位评估人员工作完成的质量情况进行信息记录，为岗位目标考核提供依据。二是科学界定评估步骤。按照《纳税评估实施方案》及规程要求，制定具体的操作程序：一是资料受理传递岗将评估对象申报资料传到分析岗;二是通过综合征管系统数据和人工采集的其他企业信息进行逻辑分析核对，通过初审发现疑点;三是对评估疑问户下达《评估自查表》、《评估调查表》或《零申报说明书》，针对疑点内容开展自查;四是对自查后仍存在问题的企业下达《评估约谈通知书》，通知约谈;五是制作《约谈记录》;六是评估完毕下达《纳税评估结论》，存在问题的企业制作《申报错误报告表》，责令限期改正(调账、补税)，并制作《纳税评

估报告》;七是评估发现问题严重的，制作《评估移交表》，移交到稽查科等相关科室，并回收《纳税评估移交问题反馈单》存档备案;八是月底汇总评估结果写出《纳税评估小结》，指出存在问题，提出合理化有价值的建议及加强管理的办法。三是明确评估人员职责。为确保评估工作质量，从制度建设入手,制定行之有效的纳税评估定率考核制度，考核定率包括数据接收率、数据正确率、评估处理正确率、复审评估正确率、评估税款入库率等，通过这些指标将纳税评估具体细化、量化，对未按比例、按质量完成评估任务的操作人员，依岗位职责予以扣分，达到监督检查纳税评估工作的目的，增强评估人员的责任心。四是精选评估对象。坚持人机结合的办法，一是根据预警值运用纳税评估软件，自动筛选纳税评估对象;二是税收管理员根据日常巡查、涉税事项调查核查等日常管理工作中了解和掌握的纳税人实际生产经营情况，人工分析筛选纳税评估对象。五是探索可行的纳税评估分析方法。对纳税人申报纳税情况的审核分析是纳税评估工作的关键。在实际工作中，总结归纳了一套简便实用的纳税评估分析方法，简称“四比较法”。一是申报数据与财务报表之间的比较;二是申报数据之间横向与纵向比较;三是税种之间的关联性比较;四是申报纳税情况与实际经营情况的比较。

(四)从提高纳税评估人员自身素质出发，打造一支符合实际需要的纳税评估队伍。纳税评估要求税务评估人员不但要了解税收工作本身，而且要了解企业的生产经营全貌及纳税人的详细情况，掌握审核、评析、测算、取证、质询的全部技能。因此，在加强干部培训过程中，要有重点地开展税收、财会理论培训，鼓励干部参加专业学历考试和执法资格考试，并给予一定的物质奖励，调动干部自学的积极性。为加强纳税评估队伍还可聘请具有专业知识的中介机构和会计人员对房地产行业进行专业纳税评估。实践中，评估人员在确定评估对象后，要即使参与管理性检查，通过对比检查结果，检验评估确定的疑点是否全面、正确，为今后评估工作积累经验。在转向评估结束后，组织评估人员进行案例评析，逐项分析评估方法、过程和结果，总结出较好的评估方案并全局推广。

三、我们的具体做法

(一)及时制定了《纳税评估操作规程》，针对当前纳税评估工作中存在的热点难点问题，通过近年来纳税评估工作的实证分析，详细的补充和完善了纳税评估规程的内涵与外延、特征与分类、原则与职能，特别是针对行业纳税评估案源选择等做了进一步修改，使之适合地域特点和实际操作，并及时组建纳税评估机构，成立纳税评估领导小组，按所辖的企业分类分片全面开展纳税评估。

(二)从难点疑点抓起，抽丝剥蚕，抓出实效。该局管辖房地产企业43户，年缴纳税收2300余万元。但从房地产行业的实际开发情况和房地产行业税收实际征管情况来看，税款流失较为严重。为此该局组成房地产评估小组，对辖区内房地产企业进行了重点评估。通过资料调阅，发现许多房地产企业不是亏损就是微利，且申报的当期销售收入起伏较大，缴纳的营业税与预收账款金额不相符，费用列支不符合规定，企业所得税和土地增值税都未按规定预缴，印花税、土地使用税和房产税都出现少缴或不缴的现象。在与企业法人或财务人员针对上述情况约谈时，对存在问题含糊不清，避重就轻，也没有具体的举证说明。实地核查时，通过对比纳税申报和账面数、企业签订合同和实际完工数，发现(1)售房款以定金名义不做预收账款处理。(2)拆迁房屋建还的部分不做收入，只记成本。(3)销售合同已

签但印花税未申报缴纳。(4)以房地产行业的特殊性为理由，长期不结算，也不预缴企业所得税和土地增值税。(5)土地使用税和房产税以不清楚规定为由，少缴或不缴。

(三)通过此次初步评估部分房地产企业，共查出各项税款7563284.13元。其中应补缴的企业所得税3267129元，占2009年房地产行业缴纳所得税的45%;各种地方税

4296155.13元,由此证明房地产行业严重存在不按期纳税的问题。实践证明，开展纳税评估对提升税收征管质效有着巨大的推动作用。一是深度挖掘了税源。通过纳税评估，企业主动申报税款金额达636.24万元。二是提高了申报真实度。经评估的纳税人，实际税负都达到或超过了行业平均水平。三是提高了纳税遵从度。通过评估，纠正了因企业办税人员对政策和程序理解上的偏差而导致的错用税率，超范围超标准抵扣、漏记少报收入、未按规定开具发票等一般性问题，经督促，纳税人均自行作了补正申报、补缴税款、调整账目等处理。

四、思考和建议

(一)虽然房地产行业在拉动经济，扩大就业等方面作用巨大，但是房地产行业工期长、投资大、经营隐蔽性强，导致其在依法纳税方面存在较多问题。应加大对房地产行业的纳税评估。

(二)房地产行业环节多，所征税种也多，如营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，加之企业法人、财务人员对税收法律法规的了解和掌握有限，影响了税法的遵从度。应加强对企业财务人员的税法培训。

(三)房地产行业承建的工程大部分实行转包、分包，甚至存在挂靠等现象，导致选择征税主体具有一定难度。房地产企业采用“工程大包”的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款，不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。

(四)税务机关自身管理不到位：一是税法宣传不到位，教育培训跟不上，客观上造成企业对税法了解掌握不清。二是疏于管理，淡化责任，日常检查不够，特别是案头稽核不深不细，各表之间没有比对，各勾稽关系没有分析透彻。三是稽查力度不大，没有针对该行业的特殊性和隐蔽性开展有效稽查。

(五)工作建议：一是强化管理，加大征管力度，房地产行业的特殊性决定了必须强化行业税收管理，特别要实现日常监管和案头稽核有机结合，运用一系列的指标体系分析该行业的收入、费用、成本是否合理。二是加大宣传力度和培训力度，对新上岗财务人员或新办房地产企业加强税收法律法规培训，增强企业依法纳税意识。三是扩大委托代征范围，实行属地征收，如对合同的贴花委托工商部门，公证部门实行源头代征，对土地使用税委托土地管理部门实行代征。四是加大第三方信息的获取，实行资源共享，与建委、城建、工商、经贸委、司法、公安、地税等部门建立一系列的合作机制，定期不定期召开联系会议，收集信息，特别要与建委、城建等部门直接联系，取得第一手资料，从源头了解掌握房地产行业信息。五是加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为。税务稽查部门要针对房地产开发企

业中容易偷逃税的环节，加大稽查力度，并公开曝光。六是进一步完善纳税评估机制，使之真正成为税收征管的补充，并正确界定纳税评估与税务稽查行为的差别，对其法律后果予以规定。山东省临清市国家税务局副局长

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