新时期房地产纳税筹划研究

2022-09-10

1 引言

随着社会经济的飞速发展, 房地产企业在国民经济中所占的地位越来越重要, 尤其是在各地纷纷出台限购令的背景下, 房地产企业的发展呈现出一个相对平稳的时期。但是面对当前税法和会计政策不断变革的形势, 税务机关加大了对房地产企业的监管力度, 面临的挑战也越来越大, 必须要积极做出有效应对, 实现依法纳税和纳税统筹的协调统一, 有效地规避各种涉税风险, 合理地利用税收优惠政策进行纳税统筹规划, 进一步强化企业内部的纳税管理。

2 房地产纳税筹划概述

税收是我国市场经济中的一种常规费用, 是企业在生产经营过程中无偿向政府支付的一种费用, 具有无偿性和强制性。在市场经济环境下, 很多企业的税收负担较重, 为了促进企业发展, 必须要在合理、合法的前提下减轻税收负担, 对税收金额进行控制的过程就叫作纳税筹划。对于房地产企业来讲, 税收筹划的目的是为了降低纳税金额, 提高企业的经济效益。在税收筹划过程中必须要对相关的法律法规进行明确, 在合理与合法的前提下开展筹划。房地产企业开展税收筹划的原因主要有三个方面:第一, 当前房地产企业的税收负担较重;第二, 税收制度存在缺陷;第三, 纳税人主观需求。

3 新时期房地产纳税筹划策略研究中存在的问题

我国房地产企业的纳税筹划不断完善, 但是和发达国家相比起来依旧存在很多问题。第一, 纳税筹划的发展比较缓慢。我国房地产企业的纳税筹划研究还处于起步时期, 发展还比较缓慢, 当前我国税务机关的依法治税水平以及社会群众的纳税意识还比较薄弱, 税收制度不够完善。第二, 缺乏专业的纳税筹划队伍。当前我国的纳税筹划机制不完善, 缺乏税务筹划师和税务精算师等专业团队。

4 房地产企业纳税筹划方法

4.1 融资及利息费用扣除模式纳税筹划

融资是企业发展过程中的一个重要行为, 充足的资金才能确保企业发展, 为企业发展提供更多支持。股权融资、债务融资及衍生工具融资是房地产企业进行融资的主要模式, 房地产企业的生产、经营成本较高, 对资金的需求量较大, 所以必须要进行融资, 以维持企业的正常运转。在计算企业所得税的时候, 可以开展税收筹划, 对于利息较大的, 需要出示相关的资金来源证明, 根据实际情况可以对部分税收进行扣除, 对于利息费用额度较小的, 则对于分摊利息, 可以不用计算, 可以多扣除一些房地产开发费用, 有利于房地产企业税后收益的最大化。

4.2 企业所得税的纳税筹划

企业所得税是一种直接税, 纳税人就是负税人, 是国家参与企业利润分配的重要手段。税收金额的计算依据是根据纳税所得额, 即纳税人的收入总额扣除各种成本费用、税金损失等支出之后的净所得额, 企业所得税的计算公式为:应纳税所得税额=应纳税所得额×适用税率应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目。从计算公式来看, 对企业的所得税的影响主要有三个因素:第一, 税率;第二, 收入总额;第三, 准予扣除项目, 可以通过调节这三个方面来实行纳税筹划。

4.3 开发间接费纳税筹划

开发间接费用指的是房地产开发过程中产生的直接费用和管理开发项目时产生的费用, 比如员工的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费用、办公费、水电费等, 这些费用与企业的日常运转息息相关。

4.4 土地增值税的筹划

土地增值税在房地产企业缴纳税费中所占比重较大, 该税种指的是转让房地产所取得的收入减去开发成本和各种费用支出之后的余额, 采用扣除法计算增值额, 实行超率累进税率, 按次征税。土地增值税采取超率累进税率的特点, 决定了企业在销售的时候可以利用规划土地增值税的方法来合理降低增值税, 并且这也是税收筹划的关键。在进行借款利息筹划的时候, 合理利用利息的扣除方式是最直接的方法。土地增值税的计算公式为:土地增值税额=∑ (每级距的土地增值额×适用税率) 土地增值额=转让房地产收入-允许的扣除项目。其中允许扣除的项目金额有取得土地使用权时所支付的对价、房地产开发的成本、房地产转让所产生的税金。企业可以在项目开工的过程中, 合理估计并且比较出“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”这两个数额哪一个更大, 从而在税收筹划过程中选择对企业最有利的利息扣除方式。由于土地增值税的金额较高, 所以在进行房屋销售的时候可以适当测算出增值税的比例, 再进行税收筹划。