权威解读 房屋征收和补偿条例

权威解读 房屋征收和补偿条例（精选8篇）

篇1：权威解读 房屋征收和补偿条例

权威解读 房屋征收和补偿条例

2011年1月21日,国务院总理温家宝签署国务院令,公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》,自公布之日起施行。国务院法制办、住房和城乡建设部负责人昨日为此接受了新华社记者的采访。

在“新拆迁条例”中,一个显著的变化,就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”,代之以“征收”。“拆迁”二字,此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了20年之久。1991年,国务院发布上述条例,2001年对其做出修改。2007年12月,国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》中,“拆迁”依然在列。而在2010年1月、12月的两次向社会公开征求意见稿中,其表述已经变为“国有土地上房屋征收与补偿”;直到21日公布的新条例,“拆迁”二字彻底摒弃。

5大解读 取消行政自行强拆,申请司法强制执行

条例规定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

中国政法大学法学院院长薛刚凌说:“过去往往是行政机关委托相关企业来搬迁。企业为了实现经济利益,过程很不规范,强制搬迁过程中会出现一些恶性事件。条例实施后,行政机关只能到法院申请强制执行,制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益,把风险降到最低。”

国务院法制办有关负责人介绍,全国人大常委会办公厅2009年8月向社会公开征求意见的《行政强制法(草案)(三次审议稿)》第十三条规定,行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规,不宜再设定行政强制执行。因此,条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定,规定由政府申请法院强制执行,这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约,促使政府加强和改进群众工作。“制度的前进受到现实情况的制约,很难一步到位,只能逐步推进。通过法院来强制执行是个进步,毕竟司法机关可以对行政机关进行制约。”此外,薛刚凌认为,搬迁需要行政机关、法院和评估机构联动,也需要被拆迁人配合,这也是条例的一个特色。房屋征收应先补偿后搬迁,禁止暴力搬迁

“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”条例明确规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

据了解,条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收,在正式出台的条例中增加规定,把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。

条例规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

条例还规定,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

中国人民大学副校长王利明说:“条例明确了政府是征收补偿的主体,并禁止建设单位参与搬迁,要求房屋征收实施单位不得以营利为目的。这是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动,强化对被征收人权益的保护。这些都有助于化解长期以来因建设单位作为搬迁主体所引发的各种社会矛盾,有助于维护社会稳定。” 明确补偿标准,应优先保障住房

因搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平。征收补偿是各方高度关注的问题。条例规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

王利明说:“相对于过去的条例,新条例的补偿制度作了重大完善,从而使搬迁更加公平。以市场价格作为补偿标准,使得被征收人的基本利益得到保障。不仅包括对房屋的补偿,也包括对土地使用权的补偿,这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。”

条例规定,征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

王利明说,这就意味着,如果被征收人符合住房保障条件,征收程序启动以后,被征收人可以优先享受住房保障,这也充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。不满征收补偿方案,政府应组织听证

条例规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

国务院法制办有关负责人介绍,征求意见过程中,有人提出应当加大公众参与度,让程序更加公开透明。因此就有了“听证会”这个程序设计,并且政府要根据听证会情况修改方案。

征收程序是规范政府征收行为,维护被征收人合法权益,促使政府做好群众工作的重要保障。公平、公开、公正的原则也在条例中充分体现。条例明确规定:“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”

同时,条例在征收程序上也增加了公开透明和公众参与的规定。条例规定,征收补偿方案应征求公众意见;政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定;被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布;被征收人对征收决定和补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。明确公共利益范围,加强规划调控

在条例征求意见过程中,有意见认为,公共利益的界定过宽,主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益;也有意见认为,对公共利益的规定还不够全面,主张凡是实施城市总体规划,为城市发展和建设进行的重大工程,由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设,都应当属于公共利益。

对于公共利益,条例规定了6种情形:国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

国务院法制办有关负责人说,对公共利益的问题高度重视,收集、研究了国外情况和做法,作了大量的调查研究,多次进行专家论证,广泛听取意见,才作出了上述规定。

同时,为了加强规划的调控作用,条例还规定,确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证,保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

3点疑问

1问 条例对房地产评估作了哪些规定？

答:一是明确对被征收房屋价值的补偿,按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题,将由房屋征收评估办法进行具体规定。

二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为,规定了严格的法律责任。

四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

2问 条例对征收程序作了哪些规定？

答:征收程序是规范政府征收行为,维护被征收人合法权益,促使政府做好群众工作的重要保障。条例规定征收补偿方案应征求公众意见;因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,应当组织听证会并修改方案;政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定;被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布;被征收人对征收决定和补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;审计机关应当加强审计。

3问 条例为什么没有对征收集体土地作出规定？

答:有意见认为,条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。从我们调查了解的情况看,现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面,但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的,通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改,由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。

暴力迫使搬迁可追究刑事责任！

根据国务院21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。

国务院法制办介绍,从近几年的实践看,由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关,容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此,条例禁止建设单位参与搬迁活动,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

条例规定,采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

征收范围确定后“违建”不补偿

针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建,以期获得更多补偿的现象,国务院21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》给出了明确规定,以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为。

有关专家认为,在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋,如果给予补偿,于法于理不合,对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的,应当先由有关部门进行认定、处理。

对此,新条例专门作出规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

篇2：权威解读 房屋征收和补偿条例

《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过，1月21日温家宝总理以第590号国务院令公布并实施。

要感谢温总理。历经近4年时间的反复与周折，2011年的1月21日温总理终于让这部法条实施了。曾经有领导和媒体让我预测这部法条何时出台，我的答案是就看温总理的意愿，因为旧条例的废止与新条例的出台可谓箭在弦上不得不发。当然，现在看来，这个121的日期选择也是大有深意的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》两次向社会公开征求意见。2007年12月14日上午９时，温家宝总理主持召开第200次常务会议，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是第一项议题。

会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。温家宝总理说：“这样做，用的时间长一些，但这是对国家、对人民负责。”

根据常务会议的要求，国务院法制办及有关部门先后在北京、广州、上海、大连等地深入调研，多次召开各种形式的座谈会，分别听取了地方及其有关部门、被拆迁人、房地产开发公司和拆迁公司负责人的意见，多次召开专家论证会和部门协调会，并对条例作了反复的修改和完善，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》。

2010年1月29日，国务院法制办公布了这个征求意见稿，征求社会各界意见，引起社会各界高度关注。截至3月3日，共收到意见和建议65601条。国务院有关部门对反馈的意见和建议逐条进行了整理、分析，选取40多个典型城市就建设用地来源、房屋拆迁和土地征收等情况进行调查统计，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责人以及被拆迁人多次座谈，请经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家进行论证，除有关部门研究讨论会议外，召开各类座谈会、论证会43次，1070多人次参加讨论。

2010年12月15日，国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次征求意见稿）》，再次向社会各界征求意见。收到意见37898条。

篇3：权威解读 房屋征收和补偿条例

第一, 由房屋拆迁到房屋征收的转变。为了准确把握城市房屋从“拆迁”到“征收”的历史性转变, 必须明确拆迁和征收的含义。从本质上说, 拆迁不是一个法律概念, 而是一个事实行为。就拆迁的含义而言, 包括“拆”和“迁”两个方面, “拆”是指拆除地上的建筑物和其他设施, “迁”是指迁移他处 (或者重新安置) 。根据《城市房屋拆迁管理条例》, 拆迁人经申请并取得拆迁许可证后, 可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议, 由被拆迁人将私有房屋及土地转移给拆迁人, 由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上, 城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系, 双方权利义务受民事法律调整。政府在其中只负责管理、监督以及服务职能[1]。

征收是国家基于公共权利的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。由此可以看出, 征收是一种国家行为, 即国家因为公共利益的需要, 通过公正补偿, 依法强制性地改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属, 单位、集体或者个人必须服从[2]。在很多情况下, 征收都会导致房屋的拆迁, 但并不是所有的房屋拆迁都是由征收引起的。如果将拆迁与征收混同, 或以拆迁的名义实施征收, 公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系。因此, 从拆迁到征收的转变, 既可以体现城市房屋征收的本质, 又可以规范公共权利在财产征收领域的运用, 切实保障被征收人的合法权益。

第二, 公共利益的界定。房屋征收的核心问题是公共利益的界定问题, 中国《宪法》明确规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《城市房地产管理法》规定:“为了公共利益的需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益”。因此, 无论是房屋的征收还是土地使用权的征收, 都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆迁管理条例》并没有对“公共利益”的内涵及外延做出具体规定, 导致实践中极大的随意性, “公共利益”的范围被无限放大。为公共利益与为商业开发而实施的拆迁混淆不清, 很多商业项目打着公共利益的旗号申请拆迁许可。据16个省 (区、市) 国土部门对各类建设项目用地的调查, 在东部省会城市的项目用地中, 真正用到公共利益的不到10%, 大量的是商业、房地产经营性用地[3]。为公共利益的拆迁主体应为政府部门主导, 侧重于改善民生;为商业利益的拆迁则由双方当事人自己协商解决, 政府不应该介入。要想把这两种性质不同的利益区分开来, 必须准确地界定公共利益。

“公共利益”是一个不确定的法律概念, 在不同时期, 不同环境下对公共利益的理解不完全一样[4]。公共利益的界定, 必须考虑中国的国情。在中国现阶段, 工业化、城镇化是社会经济发展、国家现代化的必然趋势, 符合广大人民群众的根本利益, 是公共利益的重要方面;遏制房价过快上涨, 满足人民群众的基本住房需求, 也是公共利益的重要方面。《国有土地上房屋征收和补偿条例》以列举加概括的模式对公共利益进行明确界定:因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要、保障性安居工程建设、旧城区改建需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要可以实行房屋征收。这种以分类的形式对公共利益的外延进行列举十分必要, 既明确了公共利益的范围, 又明确了公共利益的判断标准, 使公共利益的征收和商业开发彻底分开, 控制了国家征收权的滥用。

第三, 公平、合理的补偿。纵观近几年因房屋征收引发的矛盾, 大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。虽然《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿做出一些规定, 但是在实践中存在很多问题。该条例明确规定要给予补偿, 但却没有规定具体的补偿原则和标准, 政府和拆迁人可以随意制定。另外, 该条例只针对房屋进行安置补偿, 对土地使用权损失却没有考虑, 补偿范围不够完整。此外, 该条例规定了两种补偿方式, 但在实践中, 基本上以货币补偿为主[5]。房屋的价格评估根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以市场评估价确定。拆迁补偿款由政府支出, 补偿价格评估具体办法由政府制定, 这样产生的补偿价格难以保证公平、合理, 现实中很多被拆迁者拿到了补偿款, 却买不到类似地段类似的房屋。

为了保护被征收人的利益, 使其居住条件有所改善、原有生活水平不降低, 必须保证公平、合理的补偿。针对房屋征收实践中存在的主要矛盾, 《国有土地上房屋征收和补偿条例》就补偿制度做出了重大完善, 主要包括以下几个方面:首先, 明确征收补偿的内容, 包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费以及政府的补助和奖励。老《条例》对于经营性用房的补偿没有详细规定, 而新《条例》的补偿内容列举了停产停业的损失, 全面考虑了被征收人的利益损失。其次, 被征收人具有选择权, 可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。对于选择房屋产权调换的, 政府应当提供调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋与调换房屋的价值差价;对于因旧城区改建征收个人住宅的, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。最后, 确定征收补偿原则, 即对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于被征收人对土地并不拥有所有权, 所以在过去的货币补偿中往往“只补房不补地”, 不能完全体现房屋价值。而现在以市场价格作为补偿标准, 意味着补偿当中包括对房屋价值和土地使用权价值的补偿, 保障了被征收人的利益。

第四, 由行政强拆到司法强拆的转变。房屋征收过程中的强制搬迁是社会各界普遍关注的另一热点问题, 对此问题目前有两个方面的观点:一是认为政府作为房屋征收主体, 不应有行政强拆权, 只能依法申请法院强制拆迁, 建议取消行政强拆制度。二是认为为了提高征收工作效率, 有必要保留行政强拆权, 但应当对行政强拆的条件和程序作出严格规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的, 由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁, 或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。该条例并没有对“相关部门”做出详细规定, 在实践中, 大多数是由公安、城管、国土、房管等政府相关部门联合拆迁, 有些甚至是委托拆迁公司代为拆迁。为了达到拆迁目的, 暴力非法的拆迁手段经常被使用, 例如停水停电停气停热等, 甚至对被拆迁人进行恐吓、人身伤害等。这样的拆迁行为容易侵犯公民的人身财产权益, 导致一些恶性事件的发生。

《国有土地上房屋征收和补偿条例》将房屋的强制拆迁权赋予了法院, 由法院依照人民政府的申请实行强制搬迁, 实现了由行政强拆到司法强拆的转变, 体现了一种法治理念的回归, 是法治的进步[6]。同时还规定采取暴力、威胁等非法手段迫使被征收人搬迁, 造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。这样规定, 有利于规范拆迁主体的行为, 有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约, 有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

摘要：2011年1月21日国务院正式颁布《国有土地上房屋征收和补偿条例》, 引起社会各界的广泛关注, 与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比较, 新条例从以下四个方面进行了补充和完善:由房屋拆迁到房屋征收的转变、公共利益的界定、由行政强拆到司法强拆的转变以及公平合理的补偿。新条例的颁布实施将有利于进一步规范地方政府拆迁行为、保护被拆迁人的合法权益, 缓解中国当前因拆迁引发的各种矛盾和纠纷。

关键词：房屋征收,拆迁,补偿,国有土地

参考文献

[1]黄东斌.中国城市房屋征收拆迁中公共权力的异化与矫正[J].中国房地产, 2010, (12) .

[2]许明月, 黄东斌.城市房屋从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产保护制度的完善[J].西南民族大学学报:人文社科版, 2010, (12) .

[3]王才亮.房屋拆迁典型案例与点评[M].北京:法律出版社, 2007:66-67.

[4]赵瑞, 李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化[J].中国党政干部论坛, 2011, (1) .

[5]吴春岐, 孙广青.房屋拆迁冲突的法律制度性成因分析兼谈相关立法完善[J].中国房地产, 2010, (12) .

篇4：权威解读 房屋征收和补偿条例

《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》（以下简称条例），已经杭州市第十二届人大常委会第十五次会议审议通过。根据立法法的有关规定，报请省人大常委会审议批准。现就本条例的有关问题作以下说明。

一、条例制定的必要性和经过

我市1998年制定并实施了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。该条例对规范征收集体所有土地房屋拆迁管理、保障城市建设的顺利进行、保护拆迁当事人的合法权益发挥了积极的作用。但随着国家法律、法规、政策调整和城市建设不断推进，该条例面临和上位法抵触、缺乏可操作性等问题，亟须修改。

《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例（修订）》是市人大常委会2013年立法预备项目。2013年8月，市十二届人大常委会第十二次会议审议了市人大城建环保委员会提起的《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例（草案）》。市人大法制委员会同时提出审议结果的报告。由于常委会组成人员对个别问题出现分歧，市十二届人大常委会第十二次会议未对《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例（草案）》进行表决。会后，法制委员会根据常委会的审议意见，对条例草案又进行研究，形成了《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例（草案）》，提请市十二届人大常委会第十五次会议审议通过。

二、条例的主要内容

条例的制定，主要是修改与上位法不一致的条款，由于原法规名称变动，根据《浙江省地方立法技术规范》的规定，这种情形应视为重新制定，因而采用了立新废旧的方式。《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》分总则、补偿管理、住宅用房补偿、非住宅用房及其他补偿、法律责任、附则，共六章三十四条。

（一）关于条例的名称

条例原名《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。由于征用已被征收取代，同时因房屋拆迁引发的社会矛盾日趋激烈，条例不再使用拆迁概念，而尽量用补偿代替。条例的名称也修改为《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》。

（二）关于拆迁许可制度

《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》设定了房屋拆迁许可制度，多年来对规范拆迁行为、保障被拆迁人权益起到了重要作用，但2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了该项制度，随后中纪委、监察部通知要求集体土地房屋拆迁应参照国有土地上房屋征收相关规定的精神执行。为此条例取消了集体土地房屋拆迁许可制度，改为征地房屋补偿实施方案审批，同时增加了公开告知被补偿人和其他利害关系人有要求听证权利的内容。

（三）关于补偿主体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，明确了政府直接作为房屋征收人的法律地位。根据这一精神，条例将补偿主体规定为市、区人民政府设立或者指定的实施征地房屋补偿工作的机构。

（四）关于迁建安置

在实际操作中，各区、县（市）农村宅基地审批标准不统一，执行统一的迁建安置标准操作性不强，且容易产生矛盾纠纷。条例不再采用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》规定的迁建安置标准，规定为按照市、区人民政府农村私人建房审批标准执行。这样规定，既体现了物权法保障农民合法权益的精神，也便于实际操作。

条例同时对其他与上位法抵触的条文进行了删除或修改。

篇5：权威解读 房屋征收和补偿条例

第一部分：法条

国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令 第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

总 理 温家宝

二○一一年一月二十一日

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

解读：原“城市房屋”变更为“国有土地上”，概念更准确。此处仍为“房屋征收”，且只是国有土地上，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。解读：征收国有土地上的房屋只有唯一的原因，即为了公共利益的需要。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工 作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

解读：市县级人民政府是征收房屋的责任主体，以前是以行政许可的方式授与开发商。征收具体工作由征收部门组织实施。其他各部门分工、配合。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

解读：房屋征收实施单位不得以营利为目的，即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。在此基础上，受托人的行为的直接责任主体是该区域内的房屋征收部门。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

解读：监督：上下级政府。指导：城乡住房建设部、财政、国土、发改委。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。解读：本法排除商业征收，全部是为了公共利益。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和 专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

解读：征收补偿方案先行进行征求意见。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

解读：征收补偿方案听证会：

1、旧城区改建

2、多数被征人认为

3、违反本条例

4、由市县级政府组织。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

解读：市县政府作出征收决定前，先做社会稳定风险评估，所有的补偿费用全部到位。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

解读：征收公告要载明两个最重要的内容：

1、征收补偿方案。

2、权利救济方式：行政复议或行政诉讼。

此条例的一个不足就是没有对土地使用权如何补偿提出解决方案。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

解读：市县政府的房屋征收决定系具体行政行为，可议可诉，符合行政法一般规定。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

解读：补偿的构成：3+1：3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失。1=补助+奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。解读：对评估有异议，可先申请复核，再有异议，可申请鉴定。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

解读：评估机构由被征收人商定或由按多数被征收人意愿或公正原则处理。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

解读：签订补偿协议后一方不履约的救济方式。本条例的另一个不足之处就是没的明确把承租人纳入到补偿协议中来。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提 起行政诉讼。

解读：达不成补偿协议或无法达成的替代品----补偿决定及相应的救济途径。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

解读：所有的强拆全部纳入到法院的强制执行程序。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重 的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

第二部分：条款组装 机构设置条款：

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

法律救济条款：

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三部分：亮点与不足解读

亮点1：责任主体明确

老条例将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可 证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却躲在后面，不承担责任。这一点被指为，政府既当运动员又当裁判员。而新条例将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。这样政府就只能做征收的运动员，不能做裁判员了。因此，不得不说，新条例对于征收责任主体规定是非常明确的，那就是市县级人民政府。这样一来，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确了，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。

亮点2：公共利益界定明确

新条例对于征收所涉及的公共利益也予以了界定，而且都是明确的列举方式。这一点在一定程度上改变了过去旧的老条例对公共利益界定不明确，所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁，避免权钱交易造成恶劣社会影响。值得一提的是，公共利益的界定，排除了“国家机关办公用房建设的需要”，也就是说，个别政府及部门的领导想为自己单位盖楼也不能征收老百姓的房子了。

亮点3：取消拆迁行政裁决

新条例对被征收人不服征收决定的法律救济设置为提起行政复议或行政诉讼。这一设置改变了过去老条例设置拆迁行政裁决的恶法设计，因为拆迁行政裁决一旦下达就具有执行效力，且诉讼期间不停止拆迁。而新条例规定政府是做出的征收决定的主体，政府自己不能再作任何的行政裁决，只能由上级政府监督或者法院的裁判。

亮点4：废除行政强制拆迁

最重要的是，新条例改变了政府直接进行强制拆迁的作法。新条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。将政府的征收决定提交法院来判决，此举为强制征收设置了一道屏障，政府不再极其便利地任意采取强拆，即使法院强制执行拆除，也不会使强拆泛滥，近年来愈演愈烈的恶性强拆事件将会得到缓和。

亮点5：房屋征收决定应符合城市规划

新条例规定，征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。也就是说，地方政府和房屋征收部门不能仅凭自己的意愿就作出征收房屋的决定，也要符合城乡规划，如果不符合城乡规划的房屋征收决定是违法的，这就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的权力，保障被征收人的权利，也为国家统一进行城乡规划作了铺垫。

亮点6：注重民意和社会效果

新条例规定，制定规划，应当广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

这些规定，都体现了一个共同的特点，国务院将房屋征收与补偿工作看成了一种有社会影响力的工作，因此重视被拆迁人和公众的意愿。这在以往的立法中是少见的，可见我国立法水平逐渐提高，开始重视社会和公众权利。

亮点7：补偿不低于市场价

新条例规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。

应该看到，新条例重视对被征收人的补偿，争取使被征收人满意的基础上实施征收，这样就减轻被征收人以往对低补偿拆迁的抵触情绪，减轻征收工作的阻力。

亮点8：排除商业利益参与房屋征收

新条例规定，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的，并禁止建设单位参与搬迁。由于政府是房屋征收的主体，房屋征收是为了公共利益而进行的，那么就不能允许商业利益参与其中，不能使个别人为了商业利益侵害被征收人的权益，从中渔利。而且新条例中规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。即使申请法院强制执行搬迁，申请书也应当附上补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋的地点和面积等材料。这就最大程度上公开透明，剪除商业利益侵害被征收人利益的触角。

亮点9：提高细则制定权限等级

新条例中关于一些实施细则的制定权限，都赋予了省、自治区、直辖市一级的政府，包括对被征收人给予住房保障的办法、对房地产价格评估机构具体选定办法、对因征收造成停产停业损失的补偿办法等。这些关键性办法的制定权限提高到省一级政府，体现了国务院对房屋征收工作的重视。

不足1：没有对土地使用权的补偿

新条例规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。新条例是对房屋的征收与补偿，而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。我们知道，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。因此还存在不足。

不足2：对现行评估办法有待改善

众所周知，目前的征收拆迁房屋，最敏感的问题无疑是补偿价格问题，拆迁人与被拆迁人往往在价格上无法达成一致。目前现行的办法也是采取评估，但被拆迁人对评估机构作出的评估结果不服的，有权另行委托其他评估机构进行评估。但新条例规定，对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。其中没有规 定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估。从目前现行的拆迁评估办法来看，评估公司虽然是被拆迁人选定的，但对房屋的评估事项委托人和实际付款人都是拆迁人，因此评估公司按照拆迁人的意愿对房屋进行评估，评估价格远远低于被拆迁人的预期也就不足为奇了。我们试想，被征收人如果对这样的评估公司做出的评估结果不满意，对评估机构不信任了，为什么不能另行委托他人进行评估？因此为公平起见，新条例应当进一步要求改进评估委托关系，明确评估事项的委托人是在征收人和被征收人共同委托，而评估费用应当由被征收人适当承担，这样能够使评估机构能够公平进行评估工作。

不足3：没有对房屋承租人的处理

对于房屋，除了有所有人、征收人以外，还有承租人，而新条例只规定了应当对被征收房屋的所有权人给予补偿，没有对承租人的补偿。旧的老条例虽被称为“恶法”，但对于承租人在拆迁中的合法权益还有相应规定，而新条例却忽略了承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。

不足4：施行可能造成的社会影响

从目前的新条例来看，施行后政府征收行为可能还是会造成社会纠纷。

由于新条例规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补 偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值。新条例规定，对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。

一旦征收程序违法、征收补偿价格过低，被征收人一定不服，会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到法院，增加法院压力，地方法院有可能提高立案门槛；同时个别政府人员为了执行征收决定，会给法院压力，有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门，又走到越级上访的老路上去，继续影响社会和谐稳定。

篇6：权威解读 房屋征收和补偿条例

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

★ 国有土地上房屋征收和补偿条例

★ 集体土地上房屋征收与补偿条例

★ 国有土地上房屋征收决定

★ 房屋补偿协议书

★ 植物检疫条例实施细则

★ 房屋征收搬迁通知

★ 《河北省人口与计划生育条例实施细则》全文

★ 房屋维修补偿协议书

★ 契税条例实施细则版

篇7：房屋征收与补偿解读

市院研究室

《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读 2011年03月24日15:05 东方法眼王学堂

核心提示：根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次

根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过，1月21日温家宝总理以第590号国务院令公布并实施。

要感谢温总理。历经近4年时间的反复与周折，2011年的1月21日温总理终于让这部法条实施了。曾经有领导和媒体让我预测这部法条何时出台，我的答案是就看温总理的意愿，因为旧条例的废止与新条例的出台可谓箭在弦上不得不发。当然，现在看来，这个121的日期选择也是大有深意的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》两次向社会公开征求意见。

2007年12月14日上午９时，温家宝总理主持召开第200次常务会议，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是第一项议题。

会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。温家宝总理说：“这样做，用的时间长一些，但这是对国家、对人民负责。”

根据常务会议的要求，国务院法制办及有关部门先后在北京、广州、上海、大连等地深入调研，多次召开各种形式的座谈会，分别听取了地方及其有关部门、被拆迁人、房地产开发公司和拆迁公司负责人的意见，多次召开专家论证会和部门协调会，并对条例作了反复的修改和完善，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》。

2010年1月29日，国务院法制办公布了这个征求意见稿，征求社会各界意见，引起社会各界高度关注。截至３月３日，共收到意见和建议65601条。国务院有关部门对反馈的意见和建议逐条进行了整理、分析，选取40多个典型城市就建设用地来源、房屋拆迁和土地征收等情况进行调查统计，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责人以及被拆迁人多次座谈，请经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家进行论证，除有关部门研究讨论会议外，召开各类座谈会、论证会43次，1070多人次参加讨论。

2010年12月15日，国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次征求意见稿）》，再次向社会各界征求意见。收到意见37898条。

行政法规在制定过程中两次向社会公开征求意见，开创了政府立法的先河。公众对这部新条例普遍寄以厚望。因为原有的《城市房屋拆迁管理条例》（俗称国务院305号令）事实上已经成了一部恶法。

2011年1月，国务院匆匆发布了房屋征收与补偿条例，主要对条例的第二次征求意见稿进行了修改补充。问题是第二次征求意见稿公布后，产生了较大的社会争议。民众对未来的条例终止“血拆”的期待很高，对负责修订条例的政府部门也产生了无形的压力。近年来，政府“吃力不讨好”的现象屡见不鲜；法律政策的出台不仅没有带来社会喝彩，反而常常招致骂声一片。之所以造成这种现象，根源是出台的政策或法律和社会预期落差太大。

当然，我们看出10年一个轮回，因为1991年3月22日的《城市房屋拆迁管理条例》就是实行的政府拆迁，而2001年11月1日条例修改后才改成了现有商业拆迁的模式，于是天怨民怒，10年后有了现在的政府征收模式。大家对这一模式都不熟悉，所以在厦门的学习，就我看来是最认真的一个班！

我们还要感谢那些钉子户！为了中国的拆迁立法实践，他们用自己的生命和鲜血为代价！他们才是这部法律的最终推动者！从2004年初的湖南嘉禾县“谁影响嘉和一阵子，我影响他一辈子”，到2007年“重庆钉子户”事件，到2009年11月13日成都市金牛区的拆迁引发了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黄自焚、微博直播事件，还有2010年11月1日江西万载县书记的“如果没有我们这些县委书记这样干(拆迁)，你们这些知识分子吃什么。”一路数来，让我们感慨万端！尽管正如在厦门的授课老师所讲，（拆迁恶性事件）这种事全国各地都有，不过是大多数媒体没有曝光而已！但让我们回想这些惨绝人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在这个时候，在这个场合，我们，这些多多少少都参与过拆迁工作的人（我们法律部是外围人，不直接从事拆迁），都应该向他们，这些“钉子户们”，说声对不起！不管他们的诉求是多么的不合理，不管他们曾经采用了多少不合理的手段，但他们都是为了保护自己的家园，保护自己的住宅，这是他们生存的依赖！感谢他们的抗争，让一部恶法消亡，一部新法诞生。

讲一下这部法条的立法指导思想，这也是国务院法制办答记者问时总结的。

一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。

二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。

三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。

国有土地上的房屋征收三环节：

1、征收决定；

2、补偿；

3、搬迁。

重点讲一下房屋征收的基本程序（23个步骤）

第一步，由用地单位提出用地申请，然后政府负责征收。

这也是我们当前土地运作的主要模式。

国有土地上的房屋征收六要素：

1、只有“为了公共利益的需要”，才能实施房屋征收；重要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

2、房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；

3、房屋征收的主体只能是政府；

4、房屋征收应当依法给予被征收人补偿；

5、被征收人的居住条件依法受保障；

6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第二步，是符合国民经济和社会发展规划。

由发改部门负责编制。但我们是计划不如变化快。在人代会的《国民经济和社会发展规划》要写入上述内容。当然，因为现在我们区的两会已经于2011年1月18日开过去了，《佛山市禅城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》已经通过，今年的征收可能要协调由人大常委会按《国民经济和社会发展规划》的修改程序把今年计划征收的土地纳入规划，也只能作为权宜之计。

第三步，是符合土地利用总体规划。

这项工作由国土部门负责编制。第四步，是符合城乡规划和专项规划。

由规划部门负责编制。

第五步，是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

这一条比较重要，因为我们当前大多数工程都是旧城区改建。

国家发改委副主任徐宪平表示，未来5年，中国将建设3600万套保障性住房，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。

大家都知道，盖房子特别是实施保障性安居工程，有几个必须保障：第一个是土地供应要有保证，没有地的话，房子没处建。第二个就是资金的保障，因为这么大的工程量，一定要有巨大的资金投入和支持。第三个就是生产能力的保障，比如我们的建筑材料，我们的施工机械、施工人员，就是说我们有能力在一定时间内去完成这么大的工程量。

尽管目前我区具体指标还没下达，但我原来估算应该不少于3000套（现初步指标是4000套）。在我们这个城区只有72平方公里的地方，也就是说，今后的征收任务更重。

国民经济和社会发展2011计划已经在人代会上通过了，我们不知道是否写入了上述内容，没有写入的话怎么办？我们正在研究。

这几步就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

第六步，是房屋征收部门拟定征收补偿方案。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。其实，在房屋征收部门拟定征收补偿方案时应该也有个入户调查。因为没有调查就没有方案的拟定。

当然，后面我还要讲到第十五条，相比这里只是初步调查，可以单方面行动，可以不公开进行，可以相对粗疏一点。

这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定。

这里出现了征收部门。

房屋征收部门到底是行政机关还是事业单位，到底新设部门还是在住建局挂牌（禅城区人民政府征收办公室），目前都属于高级机密。因为这是领导决定的，不是我们能左右的事。

（一）房屋征收与补偿的主体是政府

（二）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门

（三）政府其他有关部门依照法定职权和职责分工，相互配合，作好工作

（四）政府、房屋征收部门以及其他有关部门的法定职责分解

1、市、县级人民政府的职责（24项）

2、房屋征收部门的职责（12项）、市、县级人民政府其他有关部门的职责（9项）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

（一）“委托”不是必须的

（二）“委托”的性质和形式：行政法上的委托，书面委托

（三）房屋征收实施单位的性质：不一定

（四）房屋征收实施单位不需要有资质

（五）房屋征收实施单位不得以营利为目的

（六）房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任

我们不计算前面的前期工作，只从这里计算，假设房屋征收部门拟定出征收补偿方案的时间为2011年4月1日。

第七步，是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县级人民政府。

注意，这里是县级人民政府，所以我们区政府自然在内。解决了原来老是吵架的县市人民政府是否包括区的问题。当然，也不能埋怨我们法律人吵架，主要是因为法律没制定好。

我们假定征收部门效率特别高，当天拟就当天就报区政府，政府收到的时间是2011年4月1日。

第八步，政府公布及逐一征求意见。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

我们就算一天不耽误，刚刚报给区政府，政府一边组织有关部门对征收补偿方案进行论证，一边着手征求公众意见，第二天就公布。

这里的公布从理论上讲，除了布告、网络、媒体等形式，应当书面通知被征收人及相法当事人，所以我叫逐一通知。

《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条规定：行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的，视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。

这个时间已经是2011年的5月1日。

第九步，是政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况。

这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定。

我们假设这个过程用一周（5个工作日），不考虑法定节假日等时间扣除，时间是2011年的5月8日。

第十步，是听证会。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

这也不是新鲜的规定。

2004年3月1日实施的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。

目前尚未有专门规定，我们参照《行政许可法》来执行。

《行政许可法》第四十六条：法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。

第四十八条，听证按照下列程序进行：

（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告；

（二）听证应当公开举行；

（三）行政机关应当指定审查该行政许可申请的工作人员以外的人员为听证主持人，申请人、利害关系人认为主持人与该行政许可事项有直接利害关系的，有权申请回避；

（四）举行听证时，审查该行政许可申请的工作人员应当提供审查意见的证据、理由，申请人、利害关系人可以提出证据，并进行申辩和质证；

（五）听证应当制作笔录，听证笔录应当交听证参加人确认无误后签字或者盖章。

我们知道，现行的听证会从报名到举行时间是不少于30日。

这样我们不计算大小月，2011年的6月9日。

第十一步，是根据听证会情况修改方案。

行政许可法第四十八条行政机关应当根据听证笔录，作出行政许可决定。

这里面是根据听证笔录，所以笔录很重要。

我们这个期间不计算。

第十二步，按照有关规定进行社会稳定风险评估。

2010年5月25日，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，明确城镇房屋拆迁,必须严格依法规范进行,必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,没有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件和拆迁计划,以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目,一律不得发放房屋拆迁许可证。

这个紧急通知最大的亮点之一就是设立了社会稳定风险评估程序，把社会稳定风险评估程序放在了取得拆迁许可证的几大要件之一。如果没有经过社会稳定风险评估，一律不得发放房屋拆迁许可证。

当前，尚无中介机构可以作社会稳定风险评估报告，主要就是由土地储备中心写一个证明，就说明做过了。这无疑是不负责任的。

其实，社会稳定风险评估报告应当从项目概况、项目合法性、合理性、风险性、安全性、可行性六个方面对拆迁过程中可能诱发的诸多社会风险做出评估，并提出相应的解决措施，为即将开始的拆迁工作做好了充分的准备。

我个人认为社会稳定风险评估报告可以用政府常务会议纪要代替。

理由是：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

既然规定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定，我们现在不管被征收人数量多少，都一概上政府常务会议，这样是不是就可以不用再作社会稳定风险评估报告？因为政府常务会议也要讨论社会稳定风险。当然，这只是我个人的见解。

第十三步，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十四步，市、县级人民政府作出房屋征收决定。

根据第十三条，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

所以以后不存在地的诉讼了。我们只说房，地随房走。

我们假设在2011年的6月9日听证后，政府常务会议2周开一次，你正好赶赴上了，就到了2011年6月10日。

第十五步，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

2011年6月11日发出政府公告。

行政复议是60日，行政诉讼是3个月。

另外,还有个搬迁期限，一般就是15天。

关于公告中的诉权告示，这个我们是有过教训的。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

因此，如果不告知起诉期限，会很麻烦。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第九十四条，在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。

我们知道，我们就用这一条，在当事人起诉时，采用了先予执行。当然，现在老百姓也聪明了。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

理论上讲，上述方法不灵了，你不能再趁老百姓起诉之机强拆了。

确定的搬迁日期是2011年6月26日。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十八条，行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

理论上讲，就是从2011年9月11日计算，180天内，最迟约在2012年3月11日之前提出。

最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十四条，申请执行的期限从法律文书规定的履行期间最后一日起计算；法律文书中没有规定履行期限的，从该法律文书送达当事人之日起计算。

粗略计算，政府最快可以强制执行的时间是2011年9月26日。

当然，这个征收决定不是关键的，可执行的主要是补偿决定。

第十六步，房屋征收部门组织调查登记。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

这里强调的是：调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

法律中规定被征收人应当予以配合，但他不配合怎么办？法律中没有明确。

一般认为这种义务不能强制，只能认为由于你不配合，我认为你的装修是一般装修，你诉讼的时候法院应当禁止你反悔。那么，你的精装修我不能补偿你！当然，这只是个别法官的观点！现在没有好办法，只能想尽千方百计、费尽千言万语、不畏千难万险、踏遍千山万水让他配合你。

第十七步，房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知。

房屋征收部门应当将前款所列事项（不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为）书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

这里有个时点“房屋征收范围确定后”，如何确定？指的是政府的房屋征收公告发布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。

一般认为这个一年是除斥期间，不能延长，中断。

第十八步，补偿。

这是关键，老百姓不满意，告你程序违法，说来说去都是因为补偿不如他老人家的意愿。人民内部矛盾要用人民币解决。搞定就是稳定，没事就是本事，摆平就是水平。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；第十九条强调，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失，《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。可惜我们都没有做到。第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。目前省里不可能很快出规定，所以容易发生腐败问题。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

什么叫补助？法律上没有明确规定，一般对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。目前，主要是指第十八条中“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。例如，原来住的时候最新房屋保障是12平方米，现在提高到了15平方米，那就按15平方米来补助。

奖励不是补偿。它是单独的，对配合拆迁人的奖赏。上海为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励。如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。当然，还可以“发动群众斗群众”，用连坐的方法。如果一个楼栋、一坐楼、一个小区再行奖励。还有上海市的全民投票，一人反对则10年不纳入改造。

财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：

一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

第十九步，提供周转房，置换房，安置房。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十步，对房屋进行认定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

最高法院（1999）行终字第20号判决书首次在司法审查中运用了行政法比例原则作出判决。

1993年4月，哈尔滨市同利实业公司（简称同利公司）向哈尔滨市规划土地管理局（1995年10月份机构改革分立为规划局和土地管理局）申请翻扩建其所有的、位于哈尔滨市道里区中央大街108号（原138号）院内的两层楼房。（院内原有两栋楼房，其中，临中央大街一栋为地下1层、地上3层；院内一栋为地下1层、地上2层。）同年6月17日，同利公司与汇丰实业发展有限责任公司（简称汇丰公司）达成房屋买卖协议，签定了《房屋产权有偿转让协议书》，汇丰公司付清了1000万元房款，交纳了房屋买卖有关契税费用，领取了房屋产权证。同年12月7日，哈尔滨市规划土地管理局颁发93（地）字246号建设用地规划许可证，同意同利公司翻建108号楼，用地面积339.20平方米。1994年1月6日，哈尔滨市规划土地管理局以哈规土（94拨）字第2号建设用地许可证批准建设用地211.54平方米，建筑面积680平方米的3层建筑。同年5月9日，哈尔滨市规划土地管理局核发给同利公司94（审）1004号《建设工程规划许可证》，批准建筑面积588平方米。同年6月24日，同利公司与汇丰公司共同向规划土地管理局申请扩建改造中央大街108号楼。申请增建4层，面积为1200平方米。在尚未得到哈尔滨市规划土地管理局答复的情况下，汇丰公司依据同利公司取得的《建设工程规划许可证》，于1994年7月末开始组织施工。至哈尔滨市规划局作出处罚决定前（1996年8月12日），汇丰公司将中央大街108号院内原有2层建筑（建筑面积303.76平方米）拆除，建成地下1层、地面9层（建筑面积3800平方米）的建筑物，将中央大街108号临街原有3层建筑（建筑面积1678.21平方米）拆除，建成地下1层、地面临中央大街为6层、后退2.2米为7、8层、从8层再后退4.4米为9层（建筑面积6164平方米）的建筑物，两建筑物连为一体。1996年8月12日，哈尔滨市规划局作出的哈规罚决字（1996）第1号行政处罚决定中，责令汇丰公司：

1、拆除临街部分的5至9层，并罚款192000元。

2、拆除108号院内地面8至9层，并罚款182400元。汇丰公司不服上述处罚决定，向黑龙江省高级人民法院提起行政诉讼。

黑龙江省高级人民法院经审理后认定，哈尔滨市规划局处罚显失公正，对市规划局的具体行政行为予以变更，减少了拆除面积，变更了罚款数量。市规划局不服一审判决，提起上诉。最高人民法院经审理后认为，原审判决认定事实基本清楚，适用法律、法规正确，驳回上诉，维持原判。

最高人民法院在判决书中写道：“„„诉讼中，上诉人提出汇丰公司建筑物遮挡中央大街保护建筑新华书店（原外文书店）顶部，影响了中央大街的整体景观，按国务院批准的‘哈尔滨市总体规划’中关于中央大街规划的原则规定和中央大街建筑风貌的实际情况，本案可以是否遮挡新华书店顶部为影响中央大街景观的参照标准。规划局所作的处罚决定应针对影响的程度，责令汇丰公司采取相应的改正措施，既要保证行政管理目标的实现，又要兼顾保护相对人的权益，应以达到行政执法目的和目标为限，尽可能使相对人的权益遭受最小的侵害。而上诉人所作的处罚决定中，拆除的面积明显大于遮挡的面积，不必要地增加了被上诉人的损失，给被上诉人造成了过度的不利影响。原审判决认定该处罚决定显示公正是正确的。原审判决将上诉人所作的处罚决定予以变更，虽然减少了拆除的面积和变更了罚款数额，但同样达到了不遮挡新华书店顶部和制裁汇丰公司违法建设行为的目的，使汇丰公司所建商业服务楼符合哈尔滨市总体规划中对中央大街的规划要求，达到了执法的目的，原审所作变更处罚并无不当。„„”

比例原则，亦称禁止过度原则，必学界通说认为，比例原则包含适当性原则、必要性原则和相当性原则三个子原则。行政法中比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外，行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式进行。比例原则对我国行政法治建设具有很强的借鉴意义。一句话，不能高射炮打蚊子。

第二十一步，签订补偿协议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

这个补偿协议是民事合同还是行政合同？目前有争议。

政府为了公共利益，可以对国有土地上单位和个人的房屋进行征收，这里的征收属于行政法上的行政征收，属于具体行政行为，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。

而该《条例》第25条规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

显而易见，行政机关为了公共利益的需要，对行政征收这种具体行政行为采取了“协议”的形式，这种协议符合对行政合同的定义，即此协议系行政主体与行政相对人之间设立、变更、消灭行政法律关系的合意。

该《条例》25条同时规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。结合上文可以这样理解“提起诉讼”即提起民事诉讼。如果提起行政诉讼，就无从解释为何不可复议。

第二十二步，政府作出补偿决定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

一般来说，签约期是3个月。我们确定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么这里政府按照征收补偿方案作出补偿决定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一个搬迁期限15天。

这里又有个复议和诉讼。

初步算来，最快的可以申请强制执行时间是2011年12月26日。

第二十三步，申请法院强制执行。

所有这些都对我们的工作提出了更快、更高、更强的要求。

诸位同仁，面对征收，面对中国特色社会主义法律体系已经形成的客观事实，我们只能“拿法律当挡箭牌”。

篇8：权威解读 房屋征收和补偿条例

距《国有土地上房屋征收与补偿条例 (征收意见稿) 》向社会公开征求意见后约一年的时间, 2011年1月19日, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》经国务院常务会议通过, 并于2011年1月21日公布施行。下面就《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主要内容进行浅析。

1 明确了只能为了公共利益的需要, 才能征收单位、个人的房屋, 并且明确了公共利益的具体范围, 强调应当对征收人给予公平补偿

《条例》的颁布, 表明了征收房国有土地上单位、个人房屋的前提只能是为了公共利益的需要, 之前公共利益征收与开发商征收混为一谈的拆迁模式彻底退出了历史舞台。而且《条例》用概括和列举的方式, 明确了公共利益的具体范围, 这也是我国立法史上首次界定了公共利益。将因国防和外交需要, 由政府组织实施的基础设施建设的需要, 由政府组织实施的公共事业的需要, 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要, 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的旧城区改建的需要等纳入了公共利益的范畴。

公平补偿指的是补偿不应该让被征收人的合法利益受损, 也体现了被征收人之间的公平。

2《条例》规定房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府

《条例》第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”这一条完全改变了之前由拆迁人开发商向政府申请拆迁许可, 批准后由开发商实施拆迁, 也避免了开发商追求利润最大化而压缩拆迁补偿标准, 将拆迁成本转嫁到房价中。

征收与补偿的主体也改变了之前的法律关系。之前政府的房屋拆迁管理部门作为拆迁主管部门, 可以作为中立的第三方对拆迁的当事人之间的争议作为出行政裁决, 但现在政府作为当事人一方, 不再作为中立的第三方, 因而也不具有行政裁决权。这一点可以算得上是一个巨大的改变。

3 征收与补偿不同时期的“公布”、“公告”, 强调了被征收人的知情权、参与权, 促进公开、公平、公正

《条例》第十条规定, “市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”只有确保征收过程的公开、公正、透明以及被征收人的参与权, 才能获得被征收人的理解与支持, 才能确保征收工作的顺利开展。

《条例》第十三条规定, “市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当栽明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”这条规定保障了被征收人了解自己已成为征收当事人以及被征收人的权利和义务。

《条例》第十五条规定, “房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”将被征收人房屋的权属、区位、用途等情况的公布, 这也是为了保护被征收人的知情权, 增加房屋征收透明度与公信力。同时, 调查的结果也成为征收房屋评估机构对征收房屋价值评估的重要依据。

《条例》还有其他条款也作出了“公布”、“公告”的规定。可以看出, 公开透明是《条例》始终贯彻的一个原则。

4 明确了房屋征收补偿的内容。

《条例》指出了房屋征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

非住宅停产停业损失补偿一直是较为突出的问题, 《条例》力求从制度上解决此问题。

对“住改非”的情况, 在补偿范围中还有一条非普惠政策, 即“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励”。目前在各地的实际操作中, 大都设置了提前搬迁 (或按期搬迁) 的奖励制度、生活困难救助等补助和奖励制度。《条例》的这条规定, 可保证被征收人居住条件有所改善、生活水平不降低。

5 对被征收房屋价值补偿、房地产价格评估机构的选定、房地产价格评估机构的法律责任以及对评估价值异议的解决办法做出了明确规定。

5.1 被征收房屋价值补偿

《条例》第十九条规定, “对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值, 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”该条规定确立了补偿的市场价原则。类似房地产, 是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。房地产价格评估机构评估的被征收房屋价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。具体的房屋征收评估办法由住房和城乡建设部制定。现在该办法还未正式出台。

5.2 房地产价格评估机构的选定

评估机构的产生办法以及工作原则在《条例》中也进行了明确。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定。

对房地产价格评估机构的的工作原则界定为独立、客观、公正。

5.3 房地产价格评估机构的法律责任

《条例》不仅规定了政府的法律责任, 也规定了被征收人、房地产价格评估机构以及估价师应当承担的法律责任, 有行政责任, 造成损失的承担赔偿责任, 构成犯罪的追究刑事责任。

5.4 对评估价值异议的解决办法

对评估价值异议的解决办法为申请复核评估;对复核评估仍有异议的, 申请鉴定, 鉴定人为房地产价格评估专家委员会。需注意的是, 该项权利除属于被征收人以外, 也属于房屋征收部门。