物业房屋管理

物业房屋管理（精选8篇）

篇1：物业房屋管理

1.目的

规范空置房的管理工作，确保空置房管理的质量。

2.适用范围

适用于本公司辖下楼盘的物业中心已接管的空置房管理。

3.职责

3.1客服组主任负责空置房管理的组织、监督工作。

3.2客服组各区域高级物业助理负责实施空置房管理进行管理。

3.3初级物业助理负责依据本规定执行空置房和日常管理工作。

4.名词解释

4.1空置房：这里指发展商尚未售出的房屋。包含已销售但未交楼的闲置房。

5.程序要点：

5.1空置房的维护。

5.2工程组协助对空置房内单元房屋的质量进行维护。

5.3空置房由客服组物业助理进行日常管理。

5.4物业助理根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。

5.5对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。

5.6物业助理每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、大理石等进行打蜡、防护处理。

5.7物业助理巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况应及时向客服组主任汇报。

5.8物业助理每次巡楼后应将空置房的维护管理状况记录在工作记录中《空置房巡查记录表》及时汇报异常情况。

5.9物业助理每周巡查两次，如遇到下雨或刮风时应及时检查，预防事故的发生。高级物业助理每周巡查两次，客服主任每周抽查一次，做到及时发现问题及时解决。

6.每月汇总一次上交物业部保存，保存期直至空置房售出后一年。

7．相关文件和记录。

7.1《空置单元巡查记录表》

篇2：物业房屋管理

房屋漏水分情况可不同使用，例如《民法通则》，《物权法》，《建筑工程质量管理条例》，《物业管理条例》。

常见的渗漏原因，可以形成以下相关法律关系：

1、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，形成相邻法律关系。

4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，也是形成相邻法律关系

5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。

不同的渗漏原因适用不同法律

1、对商品住宅质量纠纷法律的适用

《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”

《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”

适用该规定的前提条件是要确定开发商建造的房屋确实存在质量问题。如果渗漏给受害人财物带来损害的，开发商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。

如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，开发商也不应承担责任。

如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏时的法律适用

《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏时的法律适用

楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，是受害者自已的过错，而房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，则相邻各方均无过错，在这样的情况下，应相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径，至于责任的承担，则要依据查明的渗漏原因来确定。

《民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的.相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第99条规定，“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”

篇3：房屋物业中电气设备的管理与维修

关键词：物业,电气设备,系统化,管理,维护检修

引言

房屋物业特别是现代化城市的物业在社会经济发展中的地位日趋重要, 房屋物业涉各个领域政府机关办公楼、商场、商务写字楼及居民住宅楼等等与整个社会, 与千家万户, 与人民群众的生活息息相关, 随着社会经济的发展随着人民生活水平日益提高, 房屋物业的用电量不断提高, 对电气设施安全正常运行的要求也不断提高, 楼宇电气智能化的程度不断发展, 及现代化产品的的不断升级换代, 都对房屋物业的电气设备管理水平和维修技术提出新的要求, 能够及时高效的做好电气设备的管理与维修是物业管理部门的基本要求, 不容忽视。

1 电气设备的管理

做好物业的电气设备管理工作能够提高设备的使用性能和完好率, 延长设备的使用寿命节约资金投入, 为设备的安全稳定运行提供有力的保障, 要从以下几个方面着手。

1.1 电气设备基础资料的管理, 要建立设

备的资料档案, 包括设备的原始材料, 如设备发票、产品质量合格证、产品使用说明材料、线路图、原理图以及安装调试记录, 验收报告等资料。还要建立电气设备的使用运行记录, 包括设备日常运行情况的记录表格, 设备检修情况和大、中、小修的记录, 设备定期做的电气性能检验报告以及电气设备故障情况的记载等。

1.2 电气设备零部件的管理, 电气设备随

着科学技术的发展, 也经历着不断更新换代, 物业管理部门在电气设备不影响整体设备运行的情况下一般不采取对电气设备的更新, 这就要求对电气设备的常用、易损零部件做到有所配备, 并要求保持零部件配品的保有数量, 随着使用随着添加, 并且做好库存的保护防潮、防尘, 防止零部件的电气性能改变。

1.3 电气设备的运行管理和事故处理的管

理, 为保证电气设备的正常稳定运行需要有全面的运行管理制度, 要严格执行电气设备的使用操作规范, 工作人员要经过技术培训持证上岗。要坚持做好电气设备的日常巡视维护, 及时发现问题和解决问题, 要有计划的定期检验维护保养。房屋物业电气设备的使用经常受到大自然气候变化和周围环境的影响, 这就要求管理工作要注意掌握季节特点和环境变化, 适时采取措施。要按设备的完好程度做好大、中、小的检修工作, 对电气设备的事故处理要执行“三不放过”原则, 即事故原因未查清不放过, 对事故责任者未处理不放过。事故后没有采取改善措施不放过。

2 电气设备的维修

房屋物业及相关的公共配套设施中电气设备占有很大比重, 供配电, 照明, 电梯、消防、供暖、通风、给排水等方面都与电气设备紧密相关, 电气设备一旦出现故障将引起相应的系统故障, 会给物业使用者带来许多不便, 所以做好电气设备的维修工作很重要。电气设备维修人员要遵守电气工作操作规范正确操作, 要在维修工作中熟悉设备性能和电气原理, 积累修理经验, 及时修理好电气设备。电气设备的故障检查方法和维修实践步骤。

2.1 调查情况:

向操作者或用户了解情况, 包括故障外部表现, 有无异常声音, 异常气味, 和火花等情况发生。是否有人修理过, 修理的内容等等, 了解情况尽可能详细和真实, 这往往是快速找出故障原因的关键。

2.2 直观检查:

通过眼看、耳听、手摸, 鼻闻等方法开始检查。根据调查的情况, 看有关电器外部有无损坏、颜色有无异常、电气连线有无开路、松动, 绝缘有无烧焦, 熔断器是否熔断, 电器有无进水、油垢, 开关位置是否正确等。通过听觉判断电气设备的故障, 往往可以区别故障和正常时的运转声音区别, 正常电气设备的运行声音一般都是均匀稳定和柔和的, 要通过经验积累掌握不同声音的区别。利用人的嗅觉可以可以根据电气设备的气味判断故障, 电气设备过热、短路击穿都能闻到异常的烧焦气味。用手触摸设备有关部位, 可以根据设备温度和振动程度判断故障, 运用直观法, 不但可以确定简单的故障, 还可以把较复杂的故障缩小到较小的范围。

2.3 使用仪表、仪器等检测工具检查:

通过使用万用表, 钳形电流表, 兆欧表, 红外线测温仪, 测速表等测量仪器, 对设备检测, 可以快速发现电气设备异常的电压、电流、温度、速度和绝缘程度。

2.4 常用检查方法。

对比法:把检测数据与图纸资料及平时记录的正常参数相比较来判断故障。对无资料又无平时记录的电器, 可与同型号的完好电器相比较。电路中的电器元件属于同样控制性质或多个元件共同控制同一设备时, 可以利用其他相似的或同一电源的元件动作情况来判断故障。置转换元件法:某些电路的故障原因不易确定或检查时间过长时, 但是为了保证电气设备的利用率, 可转换同一相性能良好的元器件实验, 以证实故障是否由此电器引起。运用转换元件法检查时应注意, 当把原电器拆下后, 要认真检查是否已经损坏, 只有肯定是由于该电器本身因素造成损坏时, 才能换上新电器, 以免新换元件再次损坏。逐步开路 (或接入) 法:多支路并联且控制较复杂的电路短路或接地时, 一般有明显的外部表现, 如冒烟、有火花等。电动机内部或带有护罩的电路短路、接地时, 除熔断器熔断外, 不易发现其他外部现象。这种情况可采用逐步开路 (或接入) 法检查。逐步开路法:遇到难以检查的短路或接地故障, 可重新更换熔体, 把多支路交联电路, 一路一路逐步或重点地从电路中断开, 然后通电试验, 若熔断器一再熔断, 故障就在刚刚断开的这条电路上。然后再将这条支路分成几段, 逐段地接入电路。当接入某段电路时熔断器又熔断, 故障就在这段电路及某电器元件上。这种方法简单, 但容易把损坏不严重的电器元件彻底烧毁。逐步接入法:电路出现短路或接地故障时, 换上新熔断器逐步或重点地将各支路一条一条的接入电源, 重新试验。当接到某段时熔断器又熔断, 故障就在刚刚接入的这条电路及其所包含的电器元件上。强迫闭合法在排除电器故障时, 经过直观检查后没有找到故障点而手下也没有适当的仪表进行测量, 可用一绝缘棒将有关继电器、接触器、电磁铁等用外力强行按下, 使其常开触点闭合, 然后观察电器部分或机械部分出现的各种现象, 如电动机从不转到转动, 设备相应的部分从不动到正常运行等。短接法设备电路或电器的故障大致归纳为短路、过载、断路、接地、接线错误、电器的电磁及机械部分故障等六类。诸类故障中出现较多的为断路故障。它包括导线断路、虚连、松动、触点接触不良、虚焊、假焊、熔断器熔断等。对这类故障除用电阻法、电压法检查外, 还有一种更为简单可靠的方法, 就是短接法。方法是用一根良好绝缘的导线, 将所怀疑的断路部位短路接起来, 如短接到某处, 电路工作恢复正常, 说明该处断路。具体操作可分为局部短接法和长短接法。以上几种检查方法, 要活学活用, 遵守安全操作规章。对于连续烧坏的元器件应查明原因后再进行更换;电压测量时应考虑到导线的压降;不违反设备电器控制的原则, 试车时手不得离开电源开关, 并且保险应使用等量或略小于额定电流;注意测量仪器的挡位的选择。

2.5 维修的先后原则:

先动口再动手, 先外部后内部, 先机械后电气, 先清洁后维修, 先简单后复杂, 先静态后动态, 先电源后负载, 先普遍后特殊, 先直流后交流, 先故障后调试。遵守以上原则, 及时发现问题给于解决, 防止故障扩大。

结束语

房屋物业电气设备的管理和维护检修是一个整体的系统工程, 既要做好维护检修工作也要做好管理工作, 哪一个环节都不能忽视, 只有全面的做好各项工作才能使房屋物业的电气设备正常良好的运行。

参考文献

[1]怎样快速查找电气故障[M].北京:中国电力出版社.

篇4：物业房屋管理

《房屋维修与管理》课程是物业管理专业的核心课程之一，学习内容涵盖面广，提升学生综合应用能力和职业素质比较难，下面针对该课程的教学内容、教学模式、教学评价、实践教学等方面的问题提出解决方法。

一、《房屋维修与管理》课程在物业管理专业教学中的地位

随着城市化建设和人口日益密集等因素，物业建设的增量和物业服务需求不断提升，服务产业在国民经济中的比重不断加强。物业管理的内容含有绿化、清洁、保安、房屋维修等方面，也向更高层次的管理服务发展，但在众多服务方向中，房屋的管理和维修是物业服务的一个重心，体现这一行业的专业性，是物业管理专业的核心课程之一。

二、《房屋维修与管理》课程存在的问题分析

（一）《房屋维修与管理》课程的教学内容没能体现“适度够用”和“专业特性”的特点

中职物业管理专业《房屋维修与管理》的教材内容专业性强，目前基本沿用同层次的土木工程类专业教材进行删减，甚至连土木工程类专业的学生暂不需要进一步探讨的维修加固知识，在物业管理的课程内容上都有所体现，教材内容以理论叙述为主，辅以施工图讲解，侧重维修、加固轻养护、保养，多为结构类施工维修和管理，少装饰类、防水类小型施工维修和管理内容。课程内容没能很好地体现物业人员在房屋不同阶段的工作内容和常见问题的案例。

（二）多方面因素导致《房屋维修与管理》课程的教学没有收到很好的效果

房屋的养护和维修中出现的问题不能简单按某一固定模式去解决，整个工作存在着一定的多元性和复杂性，在教学中要让学生从多角度提升职业素质和过程性、经验是比较困难的。这门课程多采用传统的课堂教学方式，以多媒体辅助展现，但在需要深入讲解综合原理和案例时，课程的专业性强，学生整体知识体系不足，缺乏感官体验等问题就凸显出来了，不论是学生还是教师，都产生力不从心的感觉。

（三）《房屋维修与管理》课程较难构建真正意义上的实践教学体系

物业管理，其实是建筑寿命全过程参与的管理，国内一般是从新房销售后或物业交接变更时介入，而国外多从物业立项开始。但不论哪种方式，需要有现实的案例去参观和实操，而房屋的问题是需要一定周期和某些前期设计、施工等因素综合才能体现的。在缺乏社会和行业支持的现阶段，教育相对独立，在教学上要实现现场教学和真实实践环节比较困难，但实践环节又是必不可少的，所以目前中职该课程缺乏与情景相关的、以实践为导向的明确工作过程的教学实践，多是以案例设计的方式让学生完成，案例较单一，有局限性。如何突破这种瓶颈将实训效果最大化，达到实训内容与行业需求有效衔接，是课程改革的一个难点。

（四）如何调动教师和学生的兴趣

教学需要教与学的互相促进，如果学生听不懂，教师讲解不到位，课程教学就成为了两相厌。学生需要解决的是 “适用”的问题，这样他能在今后的工作中体现价值，调动学生兴趣的杠杆是专业实践和评价。教师需要的是土木工程和物业行业知识的互通和实践案例的专业融合，考虑的是如何让学生在学习中提升综合素质和职业能力，调动教师兴趣的杠杆是专业提升和教学效果。如何在行业、学校、教师的观念层面、制度层面和方法层面上统一达到以上效果呢？

三、解决问题的方法探讨

（一）课程教学内容设计

教学内容设计把握三点，一是专业特有的，二是直观明了的，三是学生通过努力能掌握的。内容上划分基础、实训和提升模块，从学生前期已学课程或容易接受的知识点切入，按工作流程设计，模块间形成一定的梯度，每个模块包含相应的理论知识、技能和职业素养的内容，以掌握必要的技能为模块的目的，以学生综合素养的提升作为评价的标准。

基于以上的设计思路，中职房屋维修与管理课程的模块如表1所示。

（二）教学实施策略

1.基本模块教学以项目教学为主

设计各组基础课程不同的学习方向，如装饰基础知识可分楼地面装饰施工、墙柱面抹灰施工、顶棚装饰施工等，通过任务驱动和团队合作，让学生在团队学习中各自承担不同的任务，如收集资料、整理形成报告等，通过多种渠道寻找问题解决的方法，并总结综述，结合仿真教学平台、建筑实体参观等形式，互相交流成果，加深对课程所需基础模块知识的认识和理解。

2.实训模块引入实际案例

实训模块遵循工作流程和房屋养护周期的特点进行设计，通过同类型、多样化的案例，就热点物业管理案例进行头脑风暴和角色扮演等，让学生在学中思考，在思考中学习。

3.提升模块主要以讨论的方式进行

物业专业的学生要对建筑结构和力学等有比较深入的了解和丰富的现场经验，才能写出结构维修的方案，但他们可以将问题简化进行讨论，比如建筑基础下沉的问题，当超过一定的限值而整体结构没有问题时，可以用巧挖的方式使建筑整体平衡；比如梁受弯出现危险时，临时可以采用脚架支撑来做安全防护等，知识的讲解不一定要细致入微，关键在于开拓思路，帮助学生在工作的过程中用就地取材和灵活运用的方式达到工作目的。

（三）实施结果的评价

要有效调动学生的积极性和主动性就要尊重学生的参与和成果，通过团队间的氛围来影响学生，以模块完成过程中的评价作为阶段性评价，在教学中设置学生的评价考核点，这些考核点包括学生的知识获取、知识应用、自身的组织协调能力、表达能力、态度等等。考核的方式以学生互评和老师评价相结合，并公开阶段考核结果来培养学生的竞争意识，有效地在考核中提高学生的分析和解决问题的能力以及团队协作意识，汇总阶段由考核和考试形成终结考核。基本评价表格如表2所示。

（四）教学资源的保障

模块教学中，如何培养学生分析问题和解决问题的能力，如何将不同知识联系贯通，将不同课程互相融合，这些都可以通过网络、书籍、老师、小组讨论来完成。在硬件方面，学校的教学资源要配套开放，比如图书馆、电脑机房、检测仪器、多媒体教学资源库等。在检测仪器方面，保障小组有基础的检测仪器协助学习，如超声波混凝土检测仪、钢筋探测仪等。软件方面就是建立教学对口单位和经验丰富的现场人员的联系资源库，如装饰单位、防水补漏单位等，让学生能通过直观的方式和小型讲座获取经验和知识。

四、中职《房屋维修与管理》课程教学实施效果预期

课程改革的目的是希望学生能更好地融入就业单位，善于与人沟通，有一定专业知识，能主动承担工作，具有一线物业管理员的素质。通过以上模块能让学生在学习中建立兴趣，培养适应能力和知识生成与迁移能力，老师不断研究新的教学方法，整合教学内容，在教学中享受教学的乐趣。

本文就中职《房屋维修与管理》课程的内容、结构进行了整合，对教学模式、建筑知识综合应用能力（包括专业知识和工作过程知识）和培养职业素养的课程进行了探讨，希望能通过本文抛砖引玉，带来其他方面的思考，充分挖掘、发挥学生特长，锻炼学生从知识技能到再学习和工作能力的不断提高，培养他们对专业的热爱和职业素养，从而达到全面提升整体素质的目的。

篇5：物业房屋装饰装修管理协议

甲方:聊城市星鑫物业管理有限公司

乙方： 联系人： 电话： 乙方所购买的房屋的基本情况: 房屋购买(预售)合同编号为: ；房屋位置:;户型： ；建筑面积：平方米。

为保证金立文苑小区业主的合法权益,保护各类公共设施设备完好,规范房屋的装修行为,保障业主及使用人的合法权益,根据《前期物业管理服务协议》的约定和国家省、市的有关规定，经协商达成本协议。

1、乙方装修房屋前,必须递交房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效证件)、被委托装饰装修企业的相关资质证书、装修图纸复印件和主要施工人员名单及 其有效身份证复印件等,填写装修申请表。

2、为了加强现场的施工管理，乙方需向甲方交纳装修保证金2000元人民币,装 修完毕,由业主、施工方和物业管理处联合验收,验收合格后,装修公司将《装 修许可证》交物业处客服存档,丢失证件押金将不予退还，装修押金及证件押

金1年后退还,也可直接抵物业费。如乙方违反本协议规定实施装修或者违反 房屋装饰装修管理等相关规定的,甲方有权不予退还装修保证金,直接折抵违 约金。

3、甲方受理乙方装修登记并审核同意装修设计方案后,乙方方可进场施工。

4、装修期间,施工人员凭甲方编发的临时施工工作证进出小区,并服从甲方的监

督管乙方对施工人员的行为及后果承担连带责任。

5、乙方的材料工具等物品以及成品由乙方或装修公司自行保管、看护。

6、装修施工时有告知邻里义务,施工时间为:上午8:30-11:30;下午14:00-18:00。法定假日禁止施工,运送材料应在施工时间内完成;特殊情况的施工需向物业 管理处申请后进行。

7、装修时乙方须遵守以下规定:(1)禁止一楼住房下挖地面,禁止改动外观;(2)禁止破坏现有地面，贴地板砖时严禁在地面上砸铁钉（因地面内有地暖管道），否则出现渗漏等情况由业主自己负责；(3)禁止拆梁、板、柱、承重墙等房屋承重结构部件;(4)禁止随意增加房屋荷载,尤其是露面装修不得使用超重材料等；(5)禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房;(6)禁止不经批准拆水电管线、采暖管线、煤气管线、有线电视线路等附属设 施,如确需改动,需向甲方及有关部门提出申请；

(7)经甲方及相关部门批准,同意乙方拆改水电管线、采暖管线、煤气管线、有

线电视线路等附属设施,乙方应保证线路及管道畅通,不得影响原有设施的

整体功能及相邻住户的正常生活；(8)房屋外挂设备如空调等须按甲方统一规定施工；

(9)施工期间不得违反消防规定,否则引起的一切后果由乙方承担。

8、装修期间产生的垃圾装袋后按指定的路线运送、堆放（甲方规定统一堆放区

域）,运送过程中不得有损坏公共设施、设备,污染墙面、地面,遮挡、覆盖 消防设施、器材,堵塞消防通道等行为，如未清理,则从装修押金中扣除清运 费用并承担由此造成的损失。

9、乙方违反规定装修,甲方有权责令停工或恢复原状。如造成损失的,由乙方负

责赔并承担相应的法律责任。

10、乙方对自己选聘的装饰装修公司员工安全及行为负责,并加以约束,做好防火、防盗安全管理工作。装修过程中,如发生意外事故伤及自身或他人,由装修单 位负直接责任,乙方负连带责任,甲方不负任何责任；

11、因装修施工或装运装修材料、器具等造成下水管道堵塞、渗漏、停电、损坏

公共部位、公共设施设备或造成他人财产损失和人身伤害等,由乙方负责修 复和赔偿并承担全部责任及后果；

12、因搬运、装饰装修原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的,应事先通

知甲方,应约定的期限内恢复原状,造成损失的,应给与赔偿并承担全部责任 及后果。

13、本协议未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本协议存

在冲突的,以本协议为准。

14、本协议之附件均为协议有效组成部分。本协议内空格部分填写的文字与打印

文字具有同等法律效力。

15、在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方到当地人民法院起诉

16、本协议共2页,一式两份,甲方双方各执一份，具有同等法律效力。

17、本协议自签订之日起生效。

甲方签章 乙方签章

甲方代表人 乙方代表人

电 话

篇6：物业公司房屋与设备管理制度

房屋维修管理制度

以下是XX公司的房屋维修管理制度，供读者参考。

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第1条 目的为加强物业辖区内房屋的修缮管理工作，保障房屋的安全使用以及业主利益，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度中的房屋维修工作是指房屋过了保修期后的物业修缮工作，保修期内的质量缺陷由开发商负责，人为损坏由业主承担。

第3条 “安全、经济、合理、实用”原则

1.安全是指通过维修，是房屋结构牢固，保证居住和工作人员的安全。

2.经济是指在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力。

3.合理是指维修计划与方案合理，不扩大维修计划。

4.实用是指以实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住/用户在使用功能与质量上的需求。

第4条定义

1.专用部分，是指房屋户门以内的部分，包括水电等分户表内的管线（含计量表以及表前的第一个 阀门或开关），以及自用阳台、门、窗，室内自用分隔，维护墙、共用分隔墙的内面，排水管分户支路部分。

2.公用部分，是指房屋的承重结构部分（基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（构造柱、梁、墙等），外墙面、分户门以外部分、水电分户表以外部分、排水管房屋总管路部分。

第5条 细则

1.专用部分由业主负责修缮，物业公司可提供有偿服务，按所花实际材料的人工计算费用，由业主承担。

2.公用部分的物业正常损坏的修缮工作，由物业公司负责，费用从物业管理费和本房屋的维修基金中支出。

3.多户业主房屋毗连部分（公用管道、平台等）的正常损坏修缮，物业公司有义务负责协调维修责任的分担，并协助业主联系维修，费用由毗连户按分享份额分摊；如属毗连业主中某一户在使用或装修改造过程中人为损坏的，由该业主单独承担责任。

4.人为造成公共设施损坏的，其修缮费用应由损坏者承担。

5.凡房屋及其附属设施有影响房屋外观或者可能危及公共安全的，物业公司有权要求该业主整改或修缮，业主应及时进行整改和修缮，拒不进行整改和修缮的，有物业公司进行，其费用和由此产生的法律责任由该业主承担。

6.房屋本体的修缮（如棚面、承重结构部分等），由该幢房屋的本体维修基金开支，如果费用不够，通过管理委员会审定后，由该房屋的全体业主或使用人按房屋所占份额分摊。

3.2.2用户装修管理办法

以下是XX公司的用户装修管理办法，供读者参考。

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第1章

第1条目的为规范用户装修行为的管理工作，保证用户装修的顺利、有效实施，特制定本办法。

第2条适用范围

本办法适用于本公司物业管理处辖区的小区（或大厦）用户实施室内装修过程的管理。

第2章 管理职责与分工

第3条物业管理处客户服务中心

物业管理处客户服务中心的职责如下。

1.负责受理用户装修申请。

2.检查用户的装修资格及装修申报材料。

3.填写用户室内装修批准书，通知用户缴纳装修费用。

4.批准用户装修加班申请；批准用户大件物品放行等。

5.负责处理因用户室内装修引致的各种投诉，保证装修不滋扰其他住户。

第4条物业管理处工程部

物业管理处工程部的职责如下。

1.负责对用户房间装修前的检查。

2.负责审批装修图纸及较大工程改动的装修项目。

3.负责定期巡检装修单位，确保装修按图纸施工，并符合安全要求；巡检期间，如果发现严重的违

规装修，应及时向物业管理处主任报告，并提出处理意见。

4.审批施工单位的临时用电申请，并核定收费。

5.装修完毕后，负责对装修单位进行验收或二次验收，直到验收合格。

6.验收合格后，在用户室内装修工程竣工验收表上签批意见，交财务部安排，并于规定时间内退还

装修保证金。

第5条物业管理处保安部

物业管理处保安部的职责如下。

1.负责检查装修单位的灭火器配备和使用情况。

2.负责定期巡检装修单位，巡检期间如发现严重的违规装修，及时向物业管理处主任报告，并提出

处理意见。

3.与工程部共同审批装修单位动火申请。

第6条 物业管理处财务部

物业管理处财务部的职责如下。

1.根据用户室内装修申请书向用户收取装修保证金等费用。

2.根据用户室内装修工程竣工验收单于装修验收合格后的一个月后，为用户办理装修保证金退款手

续。

总则

第3章 装修申请

第7条由客户服务中心受理用户室内装修申请，审核用户装修资格（包括验证用户身份），经确认为 本小区（或大厦）的用户，其物业管理费已按规定缴付，承租资料齐备后，根据用户室内装修申请书给用户。

第8条用户按要求填写室内装修申请书，连同装修图纸一起交物业管理处，并做出遵守装修规定的承诺。

第9条 受理人向用户简述室内装修的程序及规定，将用户室内装修规定发给用户。

第10条 装修审批

1.装修受理人将申请书、装修图纸交工程部审查。

2.检查符合规定的，工程部上报装修受理人，装修受理人通知用户缴纳有关装修费用。

第11条 装修收费及有关手续

1.财务部向用户收取装修保证金、施工人员出入证押金、用户室内装修批准书押金、装修垃圾清运

费等。

2.交费后，用户为施工人员办理出入证，并将用户室内装修批准书与用户室内装修违约记录以书面

形式上交给用户。装修期间，用户须将用户室内装修批准书悬挂于门外正上方，以便物业管理处核检。

3.客户服务中心经理填写装修通知，交保安派发给装修单位相邻房间。

4.施工现场需配备一定数量的灭火器。施工单位可以自行购买或向物业管理处租借。

第4章 装修过程的监督

第12条工程部负责监督用户按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反用户室内装修规定，如发

现违规装修，及时将其记录在表上，交用户签名确认后存档。

第13条物业管理处的相关负责人每天对装修单位进行巡检，确保装修不影响其他用户正常办公，不损坏和污染公共设施和环境，并将日常检查情况记录在用户室内装修巡检记录表上。

第14条 保安部负责检查用户室内灭火器的配备和使用情况、施工人员佩戴施工证情况、装修施工是

否违反消防安全条例等。

第15条 工程部和保安部在巡查期间应注意以下几点。

1.若发现装修单位初次违反用户室内装修规定，应及时加以制止并口头警告要求其纠正，同时记录

第一次口头警告的时间、巡查人，要求装修负责人签名确认。

2.装修单位若屡次不听劝告，物业管理处将向用户发出室内装修为违约单，情节严重者，将会发给

用户关于贵单位违反装修规定的最后警告书。

3.如违规现象仍然存在，其他用户投述不断，物业管理处将安排保安部对装修单位停电或清场，直

至装修单位承认错误，保证遵守装修规定，方可让其重新进场施工。

第16条 装修过程中须动火作业的，应到物业管理处申请，动火时须接受工程部、保安部的监督指导。

装修施工单位需有动火负责人在现场监管。

第17条装修过程中用户需临时用电的，应到物业管理处申请，经工程部审核定价、财务部收费后，由工程部提供临时用电。

第5章完工检验

第18条用户室内装修完毕后，口头或电话申请验收。

第19条客户服务中心将验收单交工程部，工程部于两个工作日内到用户室内验收，将验收结果填

写在记录表内。

1.若验收不合格，物业管理处发室内装修整改通知书给用户，要求在限期内整改。

2.如验收合格，财务部凭验收表于一个月后把装修保证金退还用户。用户到物业管理处的客户服务

中心办理施工出入证的退款、退证手续。

第6章附则

第20条本办法由物业管理处负责制定、修订补充和解释工作。

篇7：物业小区房屋装饰装修管理规定

为了加强小区装饰装修管理和监督，保障房屋本体和公用设施设备的正常使用，功能及房屋外观统一，护公共安全和全体业主的.合法权益，确保施工安全、质量保证。业主可以选择有相应资质的施工单位装修施工。

一、地面及相应公共区域、电梯防护措施

入户门口前公共区域地面或墙面，需用装修防护膜将地面或墙面做好防护，电梯外大理石护板转角处需保护，以保证公共区域地面或墙面不受到破坏，避免电梯外大理石受到破坏，以免后期修复困难。如下图： (注：装修材料、装修垃圾禁止堆放公共通道)

地面硬纸板保护，规格3MM厚度 电梯外转角处L型边框保护条，规格1m长度

二、装修户内护栏保护

装修户开工前，所有入户栏杆，需用绿色防护网做好防护，以避免高空坠物伤人及损坏公物。(栏杆保护不得低于标杆高度)如下图：如在装修过程中造成破坏公物或伤害他人，装修户、装修单位负全权责任

三、地漏保护、漏电开关保护

各装修户在装修过程中不得故意破坏设施设备、更换漏电保护开关、或让装修垃圾流入排污管内造成堵塞，如在装修过程中对设施设备造成破坏的，物业公司有权责令赔偿损失

地漏保护

四、灭火器配备，冷、热供水管打压测试

所有装修户装修施工工地要求配备灭火器，最少要两个3KG灭火器，还要有专职防火负责人。装修前一定要对给水管线和热水管线提前打压,检查是否漏水,以免造成不必要的损失，管道实验压力不应该小于0.6MPa。时间为20-30分钟，压表下降幅度小于0.06mpa即为不漏水。

注：为了确保施工安全、质量保证。业主可以选择有相应资质的施工单位施工，施工单位会有相应的配

两个3KG灭火器 水压测试

五、电梯桥厢防护、材料进出请用地垫保护

装修前电梯桥厢内已安装防护板做好相应保护措施，装修期间任何人不得破坏电梯内防护措施，不得在电梯内乱写乱画，未经物业公司允许任何装修单位和个人不得拆卸装修内防护木。所有装修材料搬运一律从地下室负二楼搬运至装修户内，材料卸货过程中地面必须确保相应防护措施，必须保持公共区域现场环境卫生，以免公共区域地面或设施受到损坏。

材料进出请用地垫保护电梯桥厢已做好防护

六、装修垃圾运送到51、52栋地库负二楼垃圾指定停放点堆放

任何装修户或个人不得将装修材料堆于户外及公共楼道内，装修废料必须以袋装运送到51、52栋地库负二楼垃圾指定停放点堆放，如下图： 由物业公司安排清运。

篇8：物业房屋管理

关键词：全程物业管理,房屋管理与维修,工作模式

“房屋管理和维修”是物业管理部门一项核心工作, 高质量地房屋管理与维修工作可以在一定程度上延长建筑物经济寿命提升其使用价值, 也为业主带来额外的经济收益, 因此越来越多的人关注物业房屋管理、养护与维修的工作。

原有的房屋管理与维修是从房屋竣工验收开始 (如图-1所示) , 随着“全程物业管理服务”这一全新物业服务理念的提出, 物业管理中的房屋管理与维修工作起点也应大大提前, 从原来的竣工验收开始逐步提前到房地产项目的规划、设计和施工阶段, 贯穿整个房地产开发和使用周期, 是一种全程意义上的房屋管理与维修工作, 即“全程”房屋管理与维修。

一、全程物业管理服务需要“全程”的房屋管理与维修工作

(一) 原有房屋管理与维修工作模式弊端分析

原有的房屋管理与维修工作是针对与已有建筑物的养护与维修展开的, 房屋交付使用后由于自然、人为因素的影响逐渐破损, 物业要通过房屋管理与维修工作对破损房屋进行维修与加固防止其损坏程度加深, 恢复其使用功能, 提高房屋的成新率达到延长经济寿命的目的。

其实物业公司原有的房屋管理与维修工作模式有很多的弊端主要体现在以下几个方面:

首先维修成本大, 房屋质量是房屋寿命长短的关键因素。他与设计、施工质量、管理、技术等密切相关很多, 因此质量问题是在建筑前期阶段是可以规避的, 但传统的房屋管理与维修工作是从竣工后才开始, 那些本来可以避免的质量问题就变成了建成的问题房屋, 我们必须通过维修局部甚至拆除整栋建筑来解决其质量问题由此可见成本代价极高。其次, 维修技术难度高, 维修工作是要在原有建筑物基础上进行, 不仅要搞清房屋损坏原因, 而且还要对原有房屋的构造、施工技术和方法有一个清晰的认识, 对技术人员的工作经验和施工水平要求极高。再次带来的负面影响大, 原有工作模式下的房屋管理与维修一般在业主使用的情况下进行的, 这就对业主正常的生活带来不便, 甚至很多的维修需要多次进入业主家中施工, 当多次维修不见效果时, 可能业主会将不满发泄出来, 甚至将物业告上法庭, 给带来负面影响。

由此可见我们需要一种贯穿与整个建筑物生命周期 (从开发到经济寿命结束) 的房屋管理与维修工作, 将质量问题控制的最低水平减少维修成本, 提高业主满意度。

(二) “全程”房屋管理与维修与传统房屋管理模式的对比

1. 工作周期增长

如图-1所示, 与传统模式相比全程房屋管理工作起点大大提前, 从项目可行性研究阶段就开始参与, 工作周期增长。

2. 工作方法的不同

传统模式下的房屋管理与维修工作注重房屋使用阶段的使用状况的管理和已损坏房屋的维修, 即以解决质量问题为工作重点;而“全程”模式下的房屋管理与维修工作以预防质量问题为主, 即将房屋的质量处理在萌芽状态。

3. 工作效果差异

与传统模式相比, “全程”模式下的房屋管理与维修工作因房屋质量提高维修工作量大大减少, 维修成本降低, 物业企业利润提高;因房屋质量问题出现概率大幅降低, 业主满意度提高;房屋的生命周期延长, 使业主房产价值增加。

二、“全程”房屋管理与维修主要的工作过程及工作内容

“全程”房屋管理与维修工作共分为6个不同工作阶段环节, 其中每个工作过程的工作内容如下:

1) 规划设计阶段的房屋管理工作与维修:在该阶段物业管理专家就物业规划的合理性结合业主消费心理与规律来分析并提出专业建议, 对设计上存在的不利于后期业主使用和物业管理工作的问题与开发商、设计单位进行沟通, 将存在的问题尽可能在施工前进行整改。2) 建设阶段的房屋管理与维修:在建设与施工阶段, 物业管理单位代表业主对房屋的建筑工程质量层层把关, 发现质量问题及时填写房屋质量反馈单交与开发商, 由开发商通知施工单位定期进行整改, 物业公司通过参与分阶段施工验收和竣工验收, 尽可能将房屋保质保量的交给业主。3) 交房阶段的房屋管理与维修:业主对新房的验收是非常严格的, 交房时一般由物业公司专人陪同业主, 有些业主还会聘请验房师一同, 对房屋的质量进行全方位的检测, 在验房过程中如有质量问题, 验房师代表业主先和物业公司陪同验房的工作人员进行沟通协商, 对于会影响业主正常使用的质量问题由业主填写《房屋质量问题反馈表》, 递交物业公司, 物业公司将同一批交房的质量问题汇总后协同开发商一起跟相关的施工单位沟通, 对问题进行维修或给出合理的答复。4) 空置房屋的管理与维修:集中交房后对于业主长期不收房或收房后长期不装修的房屋定期进行检查, 一般1~2周进行一次, 对于后期因自然原因引起的房屋质量问题进行及时维修, 是物业贴心服务的体现。5) 房屋装修阶段的房屋管理与维修:在房屋的使用阶段对房屋的损害最大的应该是装修工作的, 因此当房屋装修时, 物业公司应加强装修审核、装修巡视和装饰竣工验收等工作, 尽量避免因装修对房屋产生的损坏, 给业主灌输正确的房屋使用方法。6) 日常的房屋管理与维修:业主入住后, 公共部分的设施或设备因人为或自然原因不可避免的会出现损坏, 物业工作人员要加强在园区进行巡视工作, 发现问题及时解决, 这种事前发现问题解决问题的方法可以大大提高业主的满意度。7) 房屋维修管理工作:在本阶段物业管理公司为做好房屋维修工作, 提高维修工作的质量而开展的计划、组织、控制、协调等活动过程。它是维修工作质量的保证, 是“全程”房屋管理与维修工作模式能否被社会所接受、其工作质量能否被业主认可的关键工作环节。

由此可见“全程”模式的房屋管理与维修工作, 不管是房屋建设前、建设中还是使用后都会通过严格科学的房屋管理程序对可能引起房屋质量问题潜在因素及时发现及时解决, 是否对房屋质量的全方位监控过程, 是业主期盼的房屋管理与维修模式。

省级科研项目:湖北省教育厅科研项目“物业管理专业仿真教学体系的研究与实践”。

参考文献

[1]何石岩.房屋管理与维修.机械工业出版社, 2009.