以房养老理论是众多

2024-04-13

以房养老理论是众多（通用6篇）

篇1：以房养老理论是众多

住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式,它起源于荷兰,并在美国、加拿大、新加坡等发达国家获得了巨大成功(范雪蕾、高子建, 2009)。国内有学者认为,现阶段我国的社会医疗保险水平 “低水平、广覆盖”,根本无法支撑老年群体平日的医疗护理支出(张铭,2009)。针对此问题,(陈冬等人,2011)提出了“抵押房产,支付保费”,通过抵押老年人的房产为他们获取养老保障的新思路。住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义, 而且也有很高的可行性 (贾景梅,2010)。从家庭层面讲,通过盘活老年人的资产,可以减轻子女的经济负担;从社会层面讲,可以减轻国家在社会保障方面的压力,促进金融机构业务来源多元化(沈林灵,2006)。

虽然国内已经有部分学者开始关注“以房养老”问题,但现有研究主要集中于介绍国外的发展实践及在中国应用的意义和可行性, 在具体的操作层面上尚未有一个明确的定位。鉴于此,本文基于住房反向抵押贷款理论, 拟构建一种集商业保险和社会保险于一体的新型养老保障模式。

一、住房反向抵押贷款的理论基础及在中国的发展

(一)住房反向抵押贷款的基本原理

住房反向抵押贷款在某种意义上可以说是传统抵押贷款的一种 “倒转”, 房屋所有权人将房屋产权抵押给金融机构, 由其依据房屋现值、未来的增值、折旧以及抵押人的年龄、预计寿命等因素进行综合评估后,按年金形式支付给抵押人直至去世。这使得房屋所有权人可以提前支用该房屋的销售款并在生存期内继续获得居住权。当抵押人去世后,金融机构将获得房屋的产权,可进行出租或者拍卖,所得收入用来偿还贷款本息,增值部分归金融机构所有,相应风险亦由其承担。

(二)中国住房反向抵押贷款的发展现状与前景

反向抵押贷款在我国发展迟缓,虽然曾出现过“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”,但由于经营主体不明,制度落后,监督不完善,最后都以失败告终。早在2006年,全国政协委员赖明就建议对“以房养老”成立课题组进行调研,试点实验,等到运作成熟后向全国推广。 2013年国务院明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并计划于2014年上半年试行推广。可见国家政策在以房养老方面日趋明朗。

由中国老龄科学研究中心组织完成的调查显示, 截至2003年底, 全国城镇老年家庭大约有2 000多万户, 老年人家庭户均住房面积70.3平方米 ,按均价每平方米4 000元计算 ,老年家庭拥有住房价值约为6万亿元。随着房改的进一步深化,住房的私有化率得到提高,房产二级市场的逐步成熟稳定, 中国发展住房反向抵押贷款的市场条件日益成熟,潜在市场巨大。

二、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”运行机制分析

国内外对于住房反向抵押贷款的养老研究充分, 但鲜有涉及横向研究———整合国外“以房养老”的先进经验,并结合我国老年群体在养老及医疗护理方面的特殊需求,探索符合我国国情的新型养老模式。范子文(2007)建议我国应建立以商业银行为主体,保险公司和社保机构为补充, 房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构, 通过 “银保合作”模式,设计符合我国国情的产品。

“以房养老”的一个基本思路是通过金融产品创新,将住房反向抵押贷款与养老医护保险连结,开创“以房养老”与“新型养老保险”结合发展的新模式,使得老年人在保有房屋居住权的前提下,既提高养老金的收入,同时享受健全的医疗护理保障。由此我们设想通过将老人的房产向贷款发放机构反向抵押, 把评估的折现价值以年金的形式支付给老人,作为老人的养老金与医疗护理保费支出,以此来解决目前迫切的养老难题和老年医护难题。 (如图1)

具体而言, 保险公司将住房反向抵押贷款业务交由贷款发放机构操作,其本身与指定医疗护理机构合作,经营老人的医疗保险和护理保险等老年保险业务,由社会保障机构对其进行监管,超出保险期限的老年人, 保险公司在责任范围内协助社保机构将其转入家庭养老系统或社会福利养老系统,直至去世。新型养老模式的运作,最终使老人的养老、医疗护理与终老需求都得到更好地满足。

三、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”风险控制分析

老人的房产由独立的第三方评估机构对其进行估价, 将房产评估价值在扣除未来20年折旧及风险准备金等费用的基础上,把剩余价值折现,按约定比例与期限分摊,并以年金形式转入老人的养老金账户和医疗护理保险账户。特殊情况下,老人可与贷款发放机构协商其贷款总额,但不得超过扣除各项费用后的房产评估贷款限额,老人也可根据自身需求变更养老金的给付方式。

与此同时, 保险公司也对老年人的健康状况和预期寿命等做出检测与评估,据此与老人签订一定保险金额的医疗保险和护理保险合同。保险费由老人医疗护理保险账户缴纳。老人可在指定的医疗护理机构享受相应的医护服务并在保险金额内享有一定比例的重大疾病医疗费用报销。

当住房反向抵押贷款期限结束时,贷款发放机构停止支付养老金, 并开始计算住房反向抵押贷款账户的利息。医护机构也同时停止各项医疗护理服务与重大疾病医疗费用报销。

由于贷款发放机构对新型养老模式承担较大的风险, 因此需对享受新型养老保险的目标人群设定一定的标准。办理住房反向抵押贷款的老年人必须年满60周岁;其房产为自有产权房,每平米的评估价格不得高于当地同类住宅每平米租售的均价;房龄不得超过40年,且该房产是老人的主要住所,除老人以外的任何人不得长期居住(特殊护工除外);房屋的日常维护与清洁由老人负责;在办理住房反向抵押贷款业务的期限内,房产不得用于出售、出租等一切盈利或非盈利用途。随着老年人年龄的增大,其面临的各类风险也日益增大,为了降低保险公司运营老年医疗和护理保险的风险, 我们规定保险期限最长不得超过20年,具体反向抵押贷款期限与保险期限根据老人综合评估状况协商确定。

若老人提前去世, 则房产的剩余价值作为遗产需由指定的继承人继承。若无继承人,则在扣除折旧、风险准备金、归还住房反向抵押贷款本息后, 将其以社会养老公积金的形式按照一定比例捐赠给社会保障和福利机构,用于筹建社会福利养老院等养老设施,剩余作为贷款发放机构办理住房反向抵押贷款业务的风险收益。

新型养老模式中的贷款发放机构承担着产权期限、房屋折损、房产市场价格波动等不可预期风险,可采取不同房龄区间分级费率;建立风险应急基金;增加风险准备金;开发房产二级市场等方式进行规避。

四、结束语

新型养老保障的运行模式复杂繁琐,涉及多方金融机构,需要加以严格监管。各地政府需加强对相关金融机构、房地产企业、医护机构的监督与扶持,完善相关法律法规;推动养老产业的运营规范化,增强社会养老的福利性;结合我国国情,加大对社会养老的财政投入,完善社会养老机构的建设与配置,积极推动配套养老型物业的建设。

面对社会养老保险只能提供最基本生存保障的现实, 基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式能够在基本生存保障的基础上提升老人晚年的生活质量,减轻社会养老压力。

摘要：随着老龄化社会的到来,我国面临着日益严重的养老危机,创新商业养老产品,探索养老保障新途径迫在眉睫。本文分析了构建住房反向抵押贷款与商业医疗护理保险相结合的新型养老保险模式的可行性,通过确定保险公司、反向抵押贷款机构、医疗护理机构等利益相关主体的职能与分工,初步构建了一种新型的养老保险保障机制,为完善我国养老保障体系、解决社会养老保险金不足的问题提供了新思路。

关键词：住房反向抵押贷款,以房养老,新型养老保障模式

参考文献

[1]范雪蕾、高子建.“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时代,2009

[2]张铭.老年护理保险需求影响因素研究[D].大连理工大学,2009

[3]陈冬,赵萌,焦岩,秦楠.我国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品研究[J].上海保险,2011

[4]贾景梅.我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D].河北大学,2010

[5]沈林灵.美国人如何养老系列反向住房抵押贷款——以房养老[J].大众理财,2006

篇2：论以房养老的概念界定与理论探析

关键词：以房养老；概念界定；理论基础

一、以房养老之概念界定

以房养老实质上是对以美国为代表的西方国家推行的房屋反向抵押贷款业务的一种理论形象化的总结。广义上讲以房养老就是通过多种方式将现有房产的价值进行重新组合，以实现养老目的的过程。实质上是基于房屋生命周期与家庭生命周期的不一致性，在消费生命周期理论的指导下，将个人拥有的房屋这一不动产，釆用多种配置形式，配合某种制度安排，现其价值的流动性，起到养老保障之效用，是一种家庭养老和社会养老的重要养老补充形式①。从狭义上讲，以房养老实质上是住房反向抵押贷款的通俗名称，又称为倒按揭。指的是房屋产权的拥有者将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，这些相关机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等综合因素的基础上，每月给房主发放一笔固定的养老贷款，而房主可继续获得房屋的居住权并负责房屋的日常维护，这种按月固定的贷款发放一直延续到房主去世，在房主去世之后，相关机构将其房产出售获得的价款，用来偿还贷款本息，对于日后房产升值的部分，或归于抵押权人享有其利益，或由抵押人与贷款机构共同分享之②。

二、以房养老之理论探析

1.生命周期理论

20世纪60年代初由美国经济学家F.莫迪格利安尼（Franco·Mordigliani）和R.布伦伯格（Richard·Brumberg）等人提出的生命周期理论，也被称为消费与储蓄的生命周期假说。生命周期理论主要体现在莫迪格利安尼的两篇论文中，一篇是与布伦伯格合作的.《效用分析与消费函数：对横截面数据的一种解释》，另一篇是与安多（A·Ando）合作的《储蓄的生命周期假设》。该理论认为在相当长时间的跨度内人们会消费和储蓄行为进行筹划，试图在消费和投资之间将自己一生的全部收入的配置最优化，以便使得其收入获得最大效用③。一般来说，人在其青年和老年时收入相对较低，而中年时期收入就会比较丰厚，为了实现消费效用在其一生中保持一个效益最大化的水平，人往往在其一生的消费总现值不超过收入总现值的前提下，尽可能的保持消费数额与能力的恒定。以房养老正是对于这一理论的实践性运用，将个人收入的形式转化为房屋，将其价值在其整个生命周期内合理配置。据有关资料统计，作为不动产的住房的价值一般可占个人家庭全部财富的一半以上。从家庭资源的合理配置与效用最大化与最优化的角度考虑，在人的生命周期中将资金筹集、金融理财、住房、养老等一系列消费与储蓄行为联系起来是非常必要的。

2.家庭代际财富传递理论

20世纪60年代澳大利亚著名人口学家考德威尔（Caldwell）教授提出了家庭代际财富传递理论，认为现代化很大程度上会扭转家庭内部的代际财富流向，在这种背景下，父母对孩子的物质财富需求逐渐变弱。他认为家庭代际财富流向，即父辈与子女间的财富流动的净差额，是决定生育率转变、人口转型的最根本因素。在传统社会环境下，从小到大子女在为父母做大量的工作，所以从子女向父辈是当时家庭代际财富总体流向的传递方向，自然当时社会的生育率很高④。而在现代这样的时代环境下，受到相关社会环境、政策法规、教育背景等多重因素的影响，总体而言家庭代际财富传递方向是由父辈向子女的，这进一步促进了现代家庭生育意愿与行为模式的改变。传统社会背景下，家庭资源的代际转移主要通过家庭内部的相关转移形式为主，例如抚养、遗赠、赡养等。而在现代社会背景下，老年人更乐意利用自己的收入以及积累的财产来养老，通常不会依赖子女的赡养。所以在这种时代转变的形势下，家庭内部资源的代际转移已经逐步弱化，以社会养老保障为基础构建的社会资源的代际转移成为了财富代际转移的主导。以推动老年人将自己房屋的价值在晚年合理利用，而非将其作为遗产留给子女为主要思想的“以房养老”模式，是对于传统家庭代际财富传递模式的重大挑战。这种新型的养老模式一定程度上颠覆了我国养儿防老的传统思想，但是当我国社会主义改革开放处于进一步深化的改革深水期的今天，这种新型的养老模式，是否更适合社会发展规律，更有利于促进我国养老体系的构建，有重大的研究意义。

3.住房的使用价值和价值分离理论

马克思主义政治经济学的核心思想理论认为使用价值和价值是商品的双重属性。商品的使用价值就是商品本身有用性的体现，正是为了这种“有用性”，人们才会去花费一定的代价购买这种商品，使之在人们的生活中发挥实际效用。就普通商品而言，其使用价值和价值相对来说是一体的，然而对于房屋这种特殊的消费品，它的使用价值和价值是可以通过特殊的机制和手段实现彼此分离的。产权、居住权是指所有者对房屋的权力。表德姆塞茨和科斯作为西方产权学派和新制度学派的杰出代表人物将产权定义为“使人们受损、受益的权利”⑤。详细的来说，住房产权是房屋各项权益的总和，是依据国家法律规定的关于住房的一组排他性权利的集合体，是房屋所有者对房屋财产的一种权利，包括使用、收益、占优和处分。从本质上来说，以房养老首先保障了房主对房屋的使用权，在此基础上，全部或部分让渡房屋的所有权，也就是说房主拥有的是使用价值，房屋的价值已经被让渡出去。以“两权分离”理论为基础，老年人就可以在仍居住在原有房屋的前提下，占用房屋使用价值的同时将住宅的价值充分发挥、提前变现，用作养老支出，进而达到养老的目的。所以，两权分离理论在以房养老模式的运用上意义重大，是对该理论内涵与运用的丰富拓展。（作者单位：山东大学威海校区法学院）

参考文献：

[1]梁慧星：《物权法论》[M]，北京：法律出版社，2001年版。

[2]关涛：《我国不动产法律问题专论》[M]，北京：人民法院出版社，1999年版。

[3]胡志刚：《不动产物权新论》[M]，上海：学林出版社，2006年版。

[4]彭万林：《民法总论》[M]，北京：法律出版社，2003年版。

[5]王人已，姚玲珍：《房地产估价》[M]，上海：上海财经大学出版社，2003年版。

[6]李涌平：《树立金融投资养老的社会风俗》[J]，《人口与经济》2000年第5期。

[7]董汇蔽，柴效武：《住房资产流动转换以发挥养老保障功效的探讨》[J]，《企业经济》2005年第5期。

注解：

①张艳，汪霄：《浅议我国推行住房逆抵押贷款的可行性及难度》[J]，《经济师》2005年第10期。

②杨宗传：《居家养老与中国养老模式》[J]，《经济论坛》2000年第3期。

③管玺：《新加坡的退休人士房地产》[D]，上海交通大学硕士论文，2006年。

④鲁璇：《银行倒按揭业务的法学基础思考》[D]，中国政法大学硕士论文，2007 年。

篇3：以房养老理论是众多

一、以房养老的涵义及发展

“以房养老”又称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”, 是指拥有房屋所有权的老年人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构, 金融机构依据对其房产的综合评估作价, 将房屋的价值按月或年支付给借款人, 直到借款人去世。 (1) 借款人去世后, 金融机构获得该房屋产权, 对其进行相应的处分如销售、出租或者拍卖, 所得用来偿还贷款本息。

以房养老起源于荷兰, 发展成熟于美国, 是发达国家进入老龄化社会后面对沉重的养老负担而逐渐发展出的一种养老模式。我国现已进入老龄化社会, 且老龄化程度较高。当前, 2013年9月国务院出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出我国已经进入人口老龄化快速发展阶段, 2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿, 2020年将达到2.43亿, 2025年将突破3亿。《意见》提出统筹发展居家养老、机构养老和其他多种形式的养老。

在当前的国情下, 我国的养老仍应以居家养老和机构养老为主导, 充分利用家庭和社会两股力量为老年人提供良好的物质和精神生活环境, 让老人得以安享晚年。然而, 面对我国当前严峻的养老形式, 前述两种养老方式的资源不足, 设施建设缺口等问题, 使得“以房养老”的重要性日益凸显。

以房养老在我国最早提出于20世纪90年代, 引入该概念的是曾祥瑞、胡江涛等学者, 到21世纪, 我国各地逐渐出现了不同模式的“以房养老”, 例如南京汤山留园公寓、上海的售后返租模式、北京的养老房屋银行等, 皆因制度设计、具体实施或观念无法接受而未能得到推广, 最终只能留在中国人养老探索的历史里。

二、我国推行以房养老存在的主要障碍

目前我国已经显现出推行以房养老的紧迫性, 且虽已具备了实行以房养老的基本条件, 但在推行的过程中仍然存在诸多方面的障碍。

(一) 传统养老观念束缚

我国自古以来就有养儿防老的思想, 长辈为子女打拼操劳一辈子, 最终把自己一辈子积累的财富都传与后辈, 自然将养老的希望寄托于子女身上, 这也是中国人最能接受的养老方式, 而子女赡养父母不仅是道德的要求, 也是法律赋予他们的义务。这是在我国推行以房养老最大的障碍, 因为以房养老要求老人将自己的房子抵押给金融机构, 并且在老人去世后房屋产权将转移给金融机构, 很多老人不能接受自己辛辛苦苦购买的房子最后转归他人。此外, 子女让老人抵押房子用来养老, 也有可能被认为不孝顺, 一般情况下子女也很难接受。

(二) 土地制度的阻碍

与“以房养老”模式比较成功的国家相比, 我国的土地制度也是横亘在我们面前的一条鸿沟。从我国现有制度来看至少存在三个方面的问题:1.土地使用年限问题。在我国, 法律规定的土地使用年限最多70年, 而房地产商在拍的土地之后总是不会去直接盖房出售, 大多数要经过一些时间或者经过几个房地产商转手才能真正利用。这就导致一部分土地使用年限会大大缩水, 继而导致房产评估价值的难度大大提增。2.土地收回制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了土地收回制度, 这项制度无疑会阻碍“以房养老”在中国的推广。3.土地收回后的补偿问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》中仅仅规定了土地收回制度, 对于土地收回后如何补偿没有明确的规定, 这就给“以房养老”模式推广增添了不少困难。

(三) 相关保险金融法律、制度尚不健全

以房养老在国外起步较早, 相关法律制度已相对健全, 执行过程中已经形成相对固定的模式, 有法可依, 有规可循。而我国尚处于起步阶段, 政策配套措施相对滞后。推行以房养老涉及银行、保险、房地产、资产评估等领域, 当前还遇到很多阻碍。例如, 老年人以自己的房产做反向抵押, 在对房产的价值评估时, 需要委托资质达标的中介主体来对房产的当前价值、未来价值和存在的风险进行评估, 对评估的准确性以及在相当长的期间内对房产评估标准的一致性都很难把握;又如, 我国正处于快速发展阶段, 城市规划不稳定, 拆迁改建时有发生, 这就存在拆迁补偿款能否弥补房屋市场价的全部价值, 以及如何确定损失的承担主体等问题。

三、我国推行以房养老的若干建议

针对以上提出的障碍, 我们建议从以下几方面进行改进和完善, 从而为以房养老制度在我国的推行减轻阻碍。

(一) 加强政策宣传、注重观念引导

传统的养老观念一时无法转变, 抑制了以房养老的推行, 此外, 以房养老作为一个新生事物, 许多人还对此心存疑虑、信心不足并抱以观望态度。要改变该现状, 需要对公众应做循序渐进的宣传和引导, 政策转变不宜太过突然。首先, 要通过网络、电视、报纸等媒介对与以房养老相关的政策进行广泛宣传和细致解读, 以通俗易懂的方式让人们了解国家的养老政策, 以求使传统观念得到潜移默化的转变。其次, 可在老年人集中的社区组织政策宣传和体验活动, 让老人在了解国家宏观政策的前提下, 切身体会其所居住社区的具体执行政策;最后, 对社会上的成功案例进行报道和推广, 使大众尤其是老年人建立起对该政策的信心。

(二) 政府适时干预、监督调节制衡

在国外, “以房养老”模式之所以能成功实施和推广, 与政府适时的干预和支持是分不开的。政府在“以房养老”制度实施中至少得扮演好两个角色:1.监督者。“以房养老”要广泛开展必须要有市场推广, 而在这个市场中参与者都是老年人, 老年人大多数法律意识淡薄、思想观念比较陈旧、获得和掌控更新信息能力不够, 这样在市场中会处于劣势, 从而导致市场很难平衡。因为需要政府及时干预、监督和制衡, 确保市场的平衡, 为“以房养老”的推广保驾护航。2.强有力的兜底第三者。“以房养老”制度本身就是一种社会保障机制, 需要有政府参与, 而在“以房养老”制度中政府需要做好强有力的兜底第三者。至少从两个方面做好:第一, 在风险发生时, 金融机构存在资金短板, 政府需要及时通过中央银行给予资金支持, 确保“以房养老”制度有条不紊进行。第二, 在金融机构出现破产等问题时, 政府要及时做好兜底工作, 妥善安排相关的老人养老, 并及时转托给其他合适的机构继续进行。

(三) 调整相关制度、完善法律法规

“以房养老”制度的实施离不开法律的保障, 在法律法规方面应该做以下几点:1.出台相关的法律法规。必须完善以房养老的专门法律, 如《反向抵押贷款保险法》等。2.现有的法律作出相应的修改或调整。如在《中华人民共和国城市房地产管理法》中将土地收回制度和收回后的补偿制度明确下来。3.通过相关的法律明确规定好市场准入、退出、风险评估和诚实信用度评测机制。

四、结语

在我国当前空前严峻的养老形势下, “以房养老”制度作为社会养老和家庭养老的补充, 对于我国积极应对人口老龄化, 促进养老服务业的发展, 不断满足老年人持续增长的养老服务需求有着重大意义。完善养老服务、解决老年人的生活困难也是全面建成小康社会的一项紧迫任务。健全的养老制度不仅有利于保障老年人权益, 使那些为我们的社会发展贡献一生力量的老人们能够享受到改革发展带给他们的好处, 而且有利于扩大就业、拉动消费, 有利于保障和改善民生, 促进社会和谐, 推进经济社会持续健康发展。

摘要：随着我国社会老龄化状况的不断加剧, 关于养老方式的探讨和实践在近年来犹如雨后春笋亦如洪水般涌现在社会的视野中, 除固有的家庭养老和社会养老外, “以房养老”作为这两种养老方式的补充也受到重视。在养老制度建设的新阶段, 通过对国内外以房养老制度的研究, 总结了当前在我国推行以房养老存在的障碍, 并提出一系列可行性建议。

关键词：以房养老,住房反向抵押贷款,制度建设

参考文献

[1]董建平, 韩清河, 潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨[J].河北金融, 2013 (7) .

[2]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界, 2013 (6) .

[3]易礼.以房养老模式研究——以太原市为例[D].山西财经大学硕士学位论文, 2013.3.

篇4：以房养老理论是众多

“以房养老”的基本概念

“以房养老”模式就是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算一般是按房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命分摊到投保人的预期寿命年限中去。

“以房养老”实际是将投保人的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，它在美国被称为“反向抵押贷款”，其实就是保险公司用分期付款的方式从有房老人（投保人）手中买房。

这种模式上世纪80年代中期由美国新泽西州一家银行首先创立，如今在美国日趋兴旺。随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并在20年里逐步发展成熟。

“以房养老”支持者和反对者各方声音

专家：以房养老是目前国内个人理财规划的一大创新。它将住房作为养老资源的一种，强固了养老的物质保障，并使已凝结在住房上的财富流动起来，为老年人生活造福。中国已进入老龄社会，只要改变传统观念，市场潜力非常巨大。

支持者：老年人既有房住，又增加了收入渠道，一举两得，是缓解当代“4-2-1”家庭压力的不二选择。在大连一家IT公司上班的24岁的董先生认为，这种养老方式既有利于老人的“有养而终”，也会减轻儿女的压力，是一种值得肯定的办法。

反对者：这种被称作“倒按揭”的养老方式也遭遇了来自传统观念的压力。某保险公司担任产品策划的刘先生说，“倒按揭”的养老方式挑战了中国传统文化中“父业子承”的伦理温情，带有“自顾自”的负面暗示，在操作中很可能“水土不服”。

职员叶小姐：“父母选择以房养老会让人觉得我不孝顺。连自己的父母都不管，老了反而还得靠卖房子来养，实在担不起这个恶名！”

担忧者：在房价“飙涨”的当下，“以房养老”实则是“火上浇油”。因为要抵押，就要先有房，使得有些人为了“养老”，不得不“买房”。这就会在一定程度上刺激原本膨胀的住房需求，使房价继续亢奋下去。还有人认为，这将使一些不符合条件的人混在其中，投资房产抬高房价。

业界意见：国情不同推行有困难

一、我国的遗产税迟迟未开征，市场比较窄

国外法律和税律比较健全，一些国家遗产税征收比例很高，甚至达到70%，常出现子女继承房产却交不起税的现象。因此外国人把房产留给子女意义不大，还不如把房产提前变现。中国的国情与此不同，很多人都希望为子孙后代留下些遗产，而考虑到子女纳税问题的有钱人，在孩子刚生下来时就用孩子的名义帮他买了房产。这两类人，都很难成为“倒按揭”的客户。其实最适合这一业务的人，是膝下无子的老人，但“丁克”家庭在中国并不多，因此在现阶段推出这一业务，市场反响不会很大。

二、收入少，保险公司不划算

以广州为例，现在的房价涨幅严重超过租金的涨幅，房屋出租回报率连5%都不到，而按揭利率已达到7%。“倒按揭”业务，保险公司每月支付给投保人的钱是按照房产的价值除以时间得出的，也就是说，会严重超出这个房屋拿去出租后得出的租金。这样一来，到最后收回房子时，所剩价值空间已非常小了。所以保险公司风险很大。

三、险企担心房价下跌，推行之路有困难

“以房养老”模式的推动者孟晓苏表示，这项业务推行最大的阻力不是来自市场，而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣，但由于担心评估和经营层面难度较高，均止步于研究层面。国内一家房地产项目也曾推出过类似性质的“以房换养”概念，但几乎无人问津。

本文结论：“以房养老”有很大市场需求，但真正得以实现也许需要几年甚至十几年的时间。只有不断地完善市场，改变人们的传统观念，才会使更多的人逐渐接受并选择“以房养老”。

篇5：以房养老理论是众多

过去，大地主有钱就买地，然后出租给佃农，不管旱涝，总有进项。如今地主做不成了，但提前赚钱买房，老了当“包租婆”“包租公”似乎也不错。

“以房养老”，通过不动产来提高自己的养老生活质量，将会成为今后我国不少人的选择。不过，“以房养老”也要注意“出租率”等风险。

第一类

赚多套房安心当“包租公”

家住广州，今年65岁的李伯说，保险对于老人家来说太过复杂了。李伯在广州有两套房子，他将其中一套70多平米的房子出租，每月可以拿到2700元，再加上2500元的退休工资，一个月有超过5000元可供开支。“现在支出肯定没有之前那么大。”他说，基本上每月开支可以持平，加上之前的储蓄，自己养老不用麻烦小孩。最怕的就是以后医疗费的大额开支，现在其实最重要的是保持乐观心态，健康比金钱重要多了。对于热爱房产投资的人来说，提前多买点房子，然后将房子出租，增加收入，是一个不错的养老方式。

风险提醒

用来出租的投资房产一定要选择好城市和地段，出租率会比较高。如果一个城市外来人口少，或者房子在偏远地段，一般都比较难出租。

家住天津汉沽区的张先生当了一年“包租公”后，突然发现自己的房子租不出去了，不得不把两居室的租金从原来每月1000元降到600元，但还是乏人问津。原来，这几年该区域开发了大量房产，很多人家都有两套以上房产，但是外来人口不多，造成房子出租困难。

第二类

一套房也能“螺丝壳里做道场”

能拥有多套房产的毕竟只有少数人。那么只有一套房的人，如果以后想要靠房子养老，应该如何实现呢？其实，一套房也能“螺丝壳里做道场”，退休后对房产有效利用的方式有好多种，都可以提高自己的生活质量。

方式一：以大房换小房。对于孩子已经独立在外地工作生活，家中只剩下老两口的，可以把大房子换成小房子，既不用搬离自己熟悉的城市和环境，也能保留原先熟识的朋友圈，还可以换得更多的现金，提升老年生活品质。

方式二：从市区换到郊区。前半生拼命工作，买了一套市区的大房子，退休之后，嘈杂的市区其实不太适合养老生活。卖掉市区的房子，在郊区买一套生活便捷、就医便利的房子，既可以享受到乐趣，还能从中赚到差价，保障今后的养老生活。

方式三：从大城市回到小城市。一个三四线城市60平米的房子一个月租金只要500元，而北京60平米的房子月租金均价都在5000元。出租或者卖掉大城市的房产，回到房价、物价相对较低的小城市养老，也不失为一种选择。离北京仅1个小时车程的河北涿州，就受到不少老年人的青睐，还有人喜欢去景色宜人的海南等地养老。但如果你只有一套住房的话，出租比出售更为稳妥。同样，我们也建议在海南这些旅游地养老，最好选择租房，而不是买房。

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一定要牢记，我们的目的是提高生活质量。如果把房子卖了，有了闲钱，但是生活很不适应、不舒服，那不是我们的本来目的，这条路也不要走。即便卖房换房，具体操作上，最好也是先租房，住几年，适应生活后，再卖房不迟。

第三类

“以房养老”保险还在摸索

原先中美两国老太的天堂对话又有了新版本。这次，美国老太太对中国老太太说，昨天，在我临进天堂之前，终于把我房子等值的钱花光了。原来，美国老太在60岁时申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她可以潇洒地去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。而银行则等她去世后，收回了这套住房。也许就像当初住房按揭进入中国一样，美国老太“以房养老”的“破产上天堂”故事也会横行中国。

一款名叫“幸福房来宝”的“住房反向抵押贷款”保险，已经开始在北京、上海、武汉、广州四个试点城市推出。

什么是“以房养老”保险？简单说，就是“你留下房子，我为你养老”。具体说，就是将住房抵押与终身养老年金保险相结合，年龄在60周岁至85周岁之间，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件，领取养老保险金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

市民秦阿姨说：“以房养老实际上就是将房产卖给了保险公司，房产价值却不会随之增长，我们每月领取的养老金也不会增长，谁会将稳定的固定资产投向并不固定收益的新产品呢？”从目前来看，多数老人对这款“以房养老”保险并不接受。首先，房子历来作为家庭财产续传，如果抵押给保险公司，子女就继承不了。其次，我国房地产市场价值评估不规范、不透明，相关法律也有欠缺，很多保险公司对于“以房养老”产品也还处在观望阶段。

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