以房养老调研报告

很多人对于写报告感到头疼，不了解报告的内容与格式，该怎么写出格式正确、内容合理的报告呢？今天小编给大家找来了《以房养老调研报告》，仅供参考，大家一起来看看吧。

第一篇：以房养老调研报告

以房养老调查报告

北京等四试点城市已有22户家庭签署协议

以房养老政策在经历了一年的酝酿后终于呱呱落地。记者昨日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

拿房子换“活”钱养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

XX年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在XX年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。

今年3月，保监会批复幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款及费率，这也是我国国内首款保险版“以房养老”。首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。

500万房产月入万

广州首批签署以房养老合约的潘女士、张先生去年看到相关新闻后，就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，女儿在国外，自己和太太的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善老年生活品质，同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。

幸福人寿方面向羊城晚报记者介绍，此款产品主要从老年消费者的立场和角度研发设计，力争满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的以房养老需求。截至目前，共约20户家庭承保或在投保进行中，家庭构成包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

“与这些老人的联系沟通、进行产品介绍，主要通过以下步骤：电话约访老人，面谈详解产品、确定老人投保意愿，签署投保意向书、进行房产价值评估及有效保险价值确认，再次与老人沟通确认意愿，签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件，最后签署房屋抵押合同、对外办理抵押登记、公证等一系列环节，每个环节均需老人参与或到场。面对60岁以上的老人，需要耐心细致、深入浅出、通俗易懂地讲解产品和相关流程，沟通的时间相当长，沟通内容细致，直到老人完全理解条款的每一条涵义为止，并给老人留足消化理解和投保决策的空间和时间。”

由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算(养老金费率表已在保监会网站公布)。幸福人寿方面强调，这个产品的设计原则上是“保本微利”。以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取12340元养老金。

据了解，6月12日，国内第一批用户已领取了“以房养老”养老金。

大规模普及尚需时日

民众最关心的是房价波动问题。幸福人寿方面表示，最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益，在评估抵押房产价值时，会对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内;其次，保险公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。

广东省保险行业协会郑俊娟副秘书长表示，政府和监管机关都大力鼓励保险业积极促进养老服务业的发展，保险公司在养老领域将拥有广阔的发展空间，谁能抢抓先机，在养老领域喝到“头啖汤”，谁就能享受到政策红利，抢占发展先机。但是即便如此，其他养老险公司目前还没有对这一项目有实质性的推进。“业务虽然有需求，但前期投入成本大，后续执行难。”

有大型养老险公司向记者表示，目前的推广难点除传统观念阻力外，民众对保险产品的理解认知上还存在一定障碍。具体到此类产品，因目标客户相对较窄，从寻找目标客户、进行沟通到最后执行，短期内还无法形成规模效应，不过未来产品具有相当大的发展空间。

以房如何养老

以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

具体如何操作

电话约访老人→面谈详解产品→确定老人投保意愿→签署投保意向书→对房产进行价值评估→有效保险价值确认→再次与老人沟通确认意愿→签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件→签署房屋抵押合同→办理抵押登记、公证等。

相关链接

中国养老机构报告预测未来发展五大变化

机构与居家养老并举成趋势

据新华社电 中国老龄科学研究中心昨日发布《中国养老机构发展研究报告》。报告指出，未来我国养老机构的发展将呈现五大趋势。

根据这份研究报告，养老机构是指为老年人提供集中居住、生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务的老年人服务组织，其主要服务对象是失能、半失能老年人。基于服务对象的身体状况类别，养老机构应划分为自理型养老机构、助养型养老机构和养护型养老机构，服务对象应分别以自理老年人、半失能老年人、失能老年人为主。

研究报告分析认为，未来我国养老机构发展的趋势包括：民办民营养老机构将成为发展主体;机构与居家、社区养老服务一体化将成为必然趋势;小型化、专业化、社区化、连锁化将成为养老机构发展主要态势;养老机构养医结合发展趋势将更加紧密;养老机构服务将向更亲情化、人性化发展。

研究报告指出，我国养老机构在取得较快发展的同时，还面临着一些问题，突出表现为：养老机构发展政策落实不到位、体系不完善;养老机构双轨运行，市场竞争机制不完全，民办养老机构的发展空间被挤占;养老机构自身建设滞后，服务水平较低;支持养老机构发展的社会氛围有待形成。同时，机构养老服务有效需求不足，“哑铃形”供给抑制有效需求，也就是市场上处于两端的豪华型养老机构和设施简陋的养老机构较多，真正符合大多数老年人的中档养老机构所占份额较低，呈现两头大、中间小的“哑铃形”，直接导致大量老年人的需求得不到满足。

第二篇：以房养老,住房保障

四、【创新训练】

《城乡养老保险制度衔接暂行办法(征求意见稿)》规定：城镇职工基本养老保险(“职保”)、新型农村社会养老保险(“新农保”)或城镇居民社会养老保险(“城居保”)，参加过两种或两种以上的人员，可衔接转换养老保险。而只参加了一种保险制度，在跨地区转移时，依然按照各制度自身的规定转移接续。据此回答1—3题。

1.上述举措：

①减少了城市管理支出②有利于协调城乡统筹发展

③消除了再分配的差距④促进了社会的公平正义

A.③④B.②④C.①③D.①②

2.从政治生活的角度看，上述规定的根本依据是：

A.人民群众是实践的主体，是历史的创造者B.我国是全民民主的社会主义国家

C.我国政府是人民的政府，坚持对人民负责的基本原则

D.我国是人民民主专政的社会主义国家

3.上述规定体现的哲理是：

A.坚持两点论，反对一点论B.事物的发展是量变和质变的统一

C.坚持具体问题具体分析D.任意两个事物都处在普遍联系之中

4.党的十八大强调，要坚持全覆盖、保基本、多层次、可持续方针，以增强公正性、适应性、保证可持续性为重点，全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系。这集中体现了中国共产党：

A.把发展作为执政兴国的第一要务B.以人为本、执政为民

C.不断加强自身执政能力建设D.科学执政、依法执政

2012年10月12日，全国新型农村和城镇居民社会养老保险工作总结表彰大会在北京人民大会堂召开。此前在全国范围内推行了两大社会养老保险试点工作并进行了经验交流。据此回答5—6题。

5.推行两大社会养老保险试点体现的哲学道理是：

A.主要矛盾的主要方面决定着事物的性质B.矛盾的普遍性与特殊性是辩证统一的

C.矛盾存在于一切事物之中，存在于一切事物发展过程的始终

D.矛盾着的事物及其每个侧面各有其特点

6.养老保险工作提升了城乡老百姓的幸福指数。提升城乡老百姓的幸福指数最根本的是：

A.加快推进分配制度改革，促进社会公平B.大力发展经济，保持经济平稳较快发展

C.促进就业，提高居民家庭收入D.加快健全覆盖城乡的社会保障体系

7.温家宝同志指出，实现“老有所养”是社会保障的重要目标，要进一步提高认识、完善制度、改进工作，推动养老保险制度建设取得新进展，更好地保障和改善民生。从政治生活的角度看，保障和改善民生体现了政府：

A.民主执政，保障人民当家作主的权利B.加强对经济和社会的宏观调控

C.坚持对人民负责的原则和为人民服务的宗旨D.坚持了正确的价值判断和价值选择

1.B。解析：城乡养老保险制度衔接有利于协调城乡统筹发展，促进了社会的公平正义。②④正确，①不符合题意，③本身错误。正确答案为B。

2.D。解析：实行城乡养老保险制度衔接的根本依据是我国的国家性质，正确答案为D，AC不符合题意，B本身错误。

3.C。解析：“办法”对“参加过两种或两种以上的人员”和“只参加了一种保险制度”的两种不同情况进行了区别对待，体现了具体问题具体分析，正确答案为C，AB不符合题意，D本身错误。

4.B。解析：全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系，是中国共产党坚持以人为本、执政为民的体现，正确答案为B，ACD不符合题意。

5.B。解析：试点工作是从矛盾的特殊性入手，从试点到推广体现普遍性与特殊性的互相联结，正确答案为B，ACD不符合题意。

6.B。解析：提升城乡老百姓幸福指数的根本要求是大力发展经济，保持经济平稳较快发展，提高人民群众的生活水平。正确答案为B，ACD不符合题意。

7.C。解析：政府保障和改善民生是坚持对人民负责的原则和为人民服务的宗旨的体现，正确答案为C，ABD不符合题意。

37. 2013年9月13日国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将“以房养老”作为完善养老服务业投融资政策的一项举措。“以房养老”，就是将房屋产权抵押给金融机构，定期获取养老金或接受老年公寓服务，最后房屋产权归金融机构。

“以房养老”是个人自愿的补充养老保障措施之一，是建立在自愿成交的市场行业基础之上的个体行为，不可能替代“基本养老”。养老服务是重大民生问题，政府是保障基本养老的主导力量，基本养老是政府必须提供的公共产品，是政府给民众的承诺和责任。

有关专家指出，“以房养老”作为舶来品，在英法等发达国家之所以流行，主要与高遗产税有关。目前在我国推行必然会遇到不少阻力和重重困难，如传统“养老观念”的束缚、金融机构因风险大而不愿涉足、相关制度法律不健全等。因此需要各方共同配合和协调，制定切实可行的方案措施，需经多次试点等到成熟后再推广实施。

结合材料，探究回答下列问题：

(1)从《经济生活》和《政治生活》角度，谈谈你对“基本养老是政府必须提供的公共产品”的认识。(6分)

(2)养老关系到社会的稳定与发展，关系到每个人的切身利益。民政部门拟制定“以房养老”的具体方案，在这一过程中政府和公民应如何搭建良性互动的桥梁?(6分)

(3)请你就政府应如何合理推进“以房养老”这种养老方式提出三条建议，并从唯物辩证法矛盾观的角度说明其依据。(6分)

37.(1)①政府强化养老的责任，是贯彻落实科学发展观的客观要求，有利于保障人民的合法权益;(1分)体现了再分配更加注重公平，有利于促进社会公平，改善人民生活;体现了财政是促进社会公平、改善人民生活的物质保障的作用;有利于扩大内需，拉动消费增长，促进经济发展。(3分，分配、财政、扩大内需各1分)②我国政府作为国家行政机关，宗旨是为人民服务，原则是对人民负责。

(宗旨、原则都答出1分)我国政府具有提供社会公共服务的职能。(1分)

(2)①政府应依法审慎行使权力;(1分)应集中民智，保证决策的科学性。(1分)②增强决策透明度和公众参与度，使决策更好地反映民意。(1分)③公民应珍惜自己的民主权利，积极参与政治(民主决策)，(1分。这是新增加的答案)可以通过社情民意反映制度等渠道，参与决策过程(1分);同时应遵循法律、规则和程序，有序参与。(1分)

(3)踩点给分法：①政府在推进“以房养老”过程中，要充分分析遇到的各种矛盾，积极解决矛盾。理论依据是矛盾的普遍性。②政府推进“以房养老”，要立足于中国国情制定切实可行的方案。理论依据是矛盾的特殊性。③政府在推进“以房养老”过程中，要做好试点，逐步推广。理论依据是矛盾的普遍性和特殊性是辩证统一的。④要坚持政府是保障基本养老的主导力量，“以房养老”只能是一种补充。理论依据是主要矛盾和次要矛盾的辩证关系。

(每点2分，答出原理给1分，结合材料分析给1分。答出三点给6分。如果只列出原理方法论，没有结合材料，最多给2分。如果有结合材料的分析，但是没有结合原理分析，最多给1分。如果胡乱堆砌答案，答出五点以上，在踩点给分基础上倒扣1分。如果语言不规范，条理不够清楚，逻辑性差，在踩点给分基础上倒扣1分)

第三篇：以房养老模式在我国的可行性分析研究

摘要：“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

关键词：以房养老;可行性;老龄化

1引言

近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。 “以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

2以房养老模式的含义和特征

2.1以房养老模式的含义

以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。

2.2以房养老模式的特征

(1)投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。

(2)完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。

(3)保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老”模式中重要的经济主体, 可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营,将保险资金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提高经济效益。

(4)政策和法规环境的保障。“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体,运行机制和具体操作复杂繁琐,需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此,一个国家法规环境的状况也直接关系到“以房养老”模式的正常运行。

3以房养老模式在我国的可行性分析

3.1传统文化差异是巨大阻力

我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。 “以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。

3.2房价走势未料阻碍模式推行 近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利推行。

3.3我国农村人口比例大是现实国情

国家统计局2007年9月26号发布的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展》指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。

3.4政府扶持不足不利于模式实施

“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。

3.5我国房地产估价行业正处改革阶段

房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。 目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。

4结语

虽然“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的问题,但其作为一种新型养老模式并参考国外推行该模式的经验,也带给了我们许多新的思考。能够推行“以房养老”模式的国家,无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有很长的路要走。

参考文献

[1]威廉姆.B.布鲁格曼,杰夫瑞.D.费雪[美].房地产金融与投资(第十版) [M].大连:东北财经大学出版社,2002.

[2]柴效武.一种以房养老的贷款方式:住房反抵押贷款[J].金融教学与研究，2004,(3).

[3]周虎.美国人如何理财[M].上海:上海人民出版社,2006.

[4]蔡德容.住房金融创新研究[M].大连:东北财经大学出版社,2002.

[5]朱青.养老金制度的经济分析与运作分析[M].北京:中国人民大学出版社,2002.

第四篇：以房抵债涉及的税务问题

建设方以房抵偿工程款税会处理

林铁蛋房地产纳税服务网2 days ago

建设方以房屋抵偿工程款的情况在建筑行业是非常普遍的，特别是2015年下半年以后随着国家要求的“去库存”和各地的“限购令”产生以后，房地产公司的销售情况大不如前，为了“去库存”和资金回笼，房地产公司经常将自己开发的房屋作价抵偿所欠建筑企业的工程款，为了避免产生增值税以外的税费，建筑企业又将房屋等价抵偿给材料供应商或者分包商，于是就产生了“三方抵房协议”——债权债务抵消协议。

一般抵房三方协议为建设方主导草拟，因为具体条款几乎是条条对甲方有利。且不论协议是否公平，实质上是以物抵债，只要是建筑企业以平价抵偿给分包方或供应商，除本身因提供建筑服务应该缴纳的增值税以外，不涉及其他税费。

协议的实质是建设方将房子直接抵给建筑企业的分包方，则建筑企业按照建设方所抵房屋的价格向建设方开具总包发票，分包方向建筑企业开具同等金额的分包发票。发票流必须跟业务流保持一致，不得出现由分包方直接给建设方开票。以下以建筑企业一般计税项目的角度进行会计处理： 前期按分包工程量计价单确认分包成本、债务(不含税)的会计处理： 借：工程施工—合同成本—分包成本 贷：应付账款—某项目—某分包方

在前期取得总包工程量计价单，尚未开具抵房款对应的发票，会计处理： 借：应收账款—某项目—某地产公司 贷：工程结算—进度款

应交税费—待转销项税额

签订完三方协议，当期开总包票时会计处理： 借：应交税费—待转销项税额

贷：应交税费—应交增值税(销项税额) 取得分包发票时会计处理：

借：应交税费—应交增值税(进项税额) 贷：应付账款—某项目—某分包方 当期债权债务抵消时会计处理： 借：应付账款—某项目—某分包方 贷：应收账款—某项目—某地产公司

转自：铁蛋税客-我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!联系电话：18931846983房地产纳税服务网

推荐课程

一、增值税严征管体制下房地产企业财税管理必须知晓的三部曲---架构、商业模式和核算管理专题

【授课专家】：于老师

【会议时间】：2018年 7月26-28日(26号报到)

【会议地点】：长春君怡酒店 【详细资料】：点击获取

二、国地税合并下的房地产建安企业重要涉税政策剖析与全税种风险管控策略专题

【授课专家】：李老师

【会议时间】：2018年 7月27-29日(27号报到)

【会议地点】：济南华联大酒店 【详细资料】：点击获取

三、国地税合并背景下暨金税三期严监管的房地产开发企业：—全程各阶段税收风险管控筹划新思路专题

【授课专家】：许老师

【会议时间】：2018年8月1-3日(1号报到)

【会议地点】：南京白鹭宾馆 【详细资料】：点击获取

四、房地产开发三旧改造与资本运作业务之：—相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理专题

【授课专家】：杨老师

【会议时间】：2018年8月8-10日(8号报到)

【会议地点】：成都西藏天湖宾馆 【详细资料】：点击获取

五、国地税合并如何平稳过渡之：——房地产开发全程税务处理与纳税风险防控专题

【授课专家】：胡老师

【会议时间】：2018年8月22-24日(22号报到)

【会议地点】：沈阳玫瑰大酒店 【详细资料】：点击获取 我司课程单次现场收费：3380会员收费：

(1)体验卡会员：5880

元一位

元(3人次现场学习，首次最多限1人)4本财税书+4个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+(备注：此体验卡会员只限房地产、建安企业及个人办理) (2)普通卡会员：8980品

(3)贵宾卡会员：16800快讯+精美礼品+移动电源 元(6人次现场学习，首次最多限3人)7本财税书+9个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼元(13人次现场学习，首次最多限5人)12本财税书+12个音频课程+U盘版财税(4)钻石卡会员：25800(5)集团卡会员：45800元(23人次现场学习，首次最多限7人)15本财税书+15个音频课程+U盘版财税元(33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训)18本财税书+18个音频课程+U快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通

盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通

【各类会员详细资料说明】：点击获取

24小时咨询热线：

15230818990(兼微信)佟天成老师 加微信(备注：报名学习)

第五篇：民间借贷案件中关于“以房抵债”的司法认定

在民间借贷法律关系中，借款人以房屋作为抵押物为借款提供抵押担保的方式较为常见。实践中，除了前述直接以房屋设立抵押权的担保模式之外，借贷双方就房屋作为借款担保的约定也五花八门。担保模式的不同也致使其各自的法律关系迥异，并最终导致司法认定的大相径庭。鉴此，针对民间借贷案件中常见的“以房抵债”借款担保模式，笔者根据相关的法律规定，对该类型案件的司法认定梳理如下，以期有所帮助。

一、“真借款，假购房”类案件的司法认定案例1：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分。同日，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定李四以其名下的一套房屋为前述借款提供担保。担保方式：如李四届时还清本息，则《房屋买卖合同》自动终止;如李四届时不能全部清偿借款本息，则以该房屋抵偿全部借款本息。借款到期后，李四无法清偿全部借款本息，张三诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房屋过户至己方名下。司法认定：

(一)《民间借贷司法解释》施行之前，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》186条应被认定为无效，张三无法主张将房屋过户至己方名下。张三与李四虽签订了《房屋买卖合同》，但双方之间并无真实的房屋买卖合意，而是以买卖房屋的方式为借款提供担保。因此，该《房屋买卖合同》引发的纠纷不能简单的按照商品房买卖合同纠纷进行审理。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，依此规定，张三与李四签订《房屋买卖合同》，实质上属于双方在债务履行期届满前约定，债务人不履行到期债务时，抵押财产归属于债权人所有的意思表示。《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，依此规定，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因违反《物权法》第一百八十六条的强制性规定，应被认定为无效。鉴此，在合同无效的情形下，张三无权依据《房屋买卖合同》的约定，要求李四将房屋过户至己方名下。

(二)《民间借贷司法解释》施行之后，张三如诉至法院要求李四将房屋过户至己方名下的，法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，法院应予驳回。《民间借贷司法解释》并未对《房屋买卖合同》的效力进行明确认定，而是直接对该类诉讼的司法操作路径进行了明确。《民间借贷司法解释》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。据此规定，如张三选择以房屋买卖合同关系作为诉讼法律关系起诉至法院，要求李四将房屋过户至己方名下的，则法院亦只能按照民间借贷法律关系进行审理，张三诉请房屋变更至己方名下的诉讼请求亦不能获得司法支持。此外，《民间借贷司法解释》第二十四条第二款还规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。需特别注意，本款的规定并非赋予债权人张三对李四提供的房屋享有抵押权，即张三无权就该房屋拍卖、变卖后的价款相较于李四的其他债权人优先受偿。在李四名下房屋未被其他债权人申请法院查封的情况下，张三可依据前诉规定申请法院强制执行以偿还债务;如李四名下房屋已被其他债权人申请法院查封的情况下，则张三无法直接申请法院对房屋进行拍卖，而应当按照执行的相关规定及路径，主张己方的债权。

二、“真借款，真抵房”类案件的司法认定案例2：2016年1月1日，张三作为出借人向李四借款人民币1,000,000元整，借款期限为3个月，月息三分。借款到期后，李四无法偿还借款本息。经双方对账，截止2016年4月1日，李四欠付张三借款本金及利息共计人民币1,090,000元。之后，张三与李四签订《房屋买卖合同》，约定张三购买李四名下的一套房屋，前述欠款本息全部转为已付购房款，合同签订后15日内，办理完毕房屋产权转移登记。合同的约定产权过户时间到期后，李四一直无故未协助办理产权过户，张三遂诉至法院要求李四履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助将房屋过户至己方名下。司法认定：本案中，张三与李四签订的《房屋买卖合同》的时间发生在借款到期之后，双方签订该《房屋买卖合同》的目的也并非以买卖房屋作为手段为借款提供担保，而是双方协商一致，终止借款合同关系，转而建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的意思表示。因此，本案中，张三与李四签订的《房屋买卖合同》因发生在债务履行期届满之后，且双方买卖房屋的意思表示真实，继而不再适用《物权法》第一百八十六条的规定。最高人民法院发布的指导案例72号也对该类案件的裁判思路进行了明确，即借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。鉴此，李四在未按约履行《房屋买卖合同》的情况下，张三有权诉请法院要求李四协助将房屋过户至己方名下。此外，最高人民法院发布的指导案例72号还明确法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。依此规定，对于可转换为已付购房款的法定利息利率到底应确定为24%还是36%?该指导案例的裁判观点并未进一步明确。结合《民间借贷司法解释》的相关规定，笔者认为，该可转换为已付购房款的法定利息利率应以年利率24%为限，理由在于，根据《民间借贷司法解释》第26条的规定，对于年利率超出24%低于36%之间的利息，如借款人已经偿还的，则借款人无权要求出借人返还;如借款人未偿还，而出借人诉请支付的，则法院不予支持。依此逻辑，对于以房抵债的案件而言，借款人李四并未实际向张三支付过欠款本息，张三诉请法院要求李四履行《房屋买卖合同》，本质上属于请求法院判令李四以物的形式偿还对张三的欠款本金及利息，因此，根据《民间借贷司法解释》第26条第一款的规定，可转换为已付购房款的法定利息利率应确定为年利率24%。